2005-10-31 16:12
http://blog.drapt.com/asclepin/3161130742726359 
부동산에 관심이 있으면서도 정작 우리나라 주택구입에 대한 제도에 대해서
많은 분들이 잘 모르시는 것 같아서 좀 정리를 해보겠습니다.
주택청약통장이란, 쉽게 이야기해서 새로건설하는 아파트를 분양받기 위한 자격을 확보하는 것 이라고 생각하시면 될듯 합니다.
예를 들어,
용산구 한강로동에 아파트를 한채 분양한다.
그럼 그 아파트를 분양받을 수 있는 사람이 돈들고 가면 분양받을 수 있는 거 아니냐?
네, 못합니다.
일반적으로 아파트의 분양가격은 이제까지 주변 시세보다 저렴했기 때문에,
늘 아파트에는 가수요가 붙었구요(당첨만 되면, 시세 차액만큼 돈을 버니까),
그래서 아무에게나 아파트 분양에 청약할 수 있는 자격을 줘서는 안되겠다고 해서
청약자격을 제한하기 위한 통장을 규정했던 겁니다.
(약간 덧붙이자면, 작년에 난리났던 시티파크 같은 주상복합아파트는 2003까지는 주택법의 적용을 받지 않아
분양권 전매제한도 받지 않았고(개정된 법에 따라 1회에 한하여 전매), 그 이전엔 전매제한도 없었습니다. 또한 청약을 할때도 통장이 필요없었죠. 이제는 모두 통장이 있어야 하고, 투기과열지구내에서는 전매불가입니다)그렇다면 아파트 청약을 위한 통장에는 무엇이 있을까?
크게 3가지가 있습니다.
청약저축, 청약부금, 청약예금 입니다.
이 세가지는 다 다릅니다.
어떤 것에 가입하느냐에 따라서, 내가 나중에 아파트를 청약할 수도 있고 못할 수도 있습니다.
http://est.kbstar.com/quics?page=A000754요걸 참조하시면 좋겠습니다.
청약저축쉽게 이야기해서, 나라에서 짓는 아파트에 청약할 수 있는 통장입니다.
주공아파트나 SH빌 같은 아파트에 들어가기 위해선 이 통장이 필요합니다.
그리고 임대아파트에 들어가기 위해서도 이 통장이 필요합니다.
무주택세대주만 가입할 수 있습니다.
청약저축의 장점은
첫번째, 민영아파트에 비해서 분양가가 저렴하다. 일반적으로 나라에서 짓는 아파트들은
민영아파트에 비해서 20~30% 정도 분양가가 저렴합니다. 분양받는 당첨자는 소위 말해서,
20~30%를 거저먹습니다.
두번째, 로또와 상관없이 오래만 넣으면 무조건 당첨될 수 있다.
http://est.kbstar.com/quics?page=A000133요기를 보시면요.
청약순위 (1,2,3 순위)에 따라 추첨의 방식으로 입주자를 선정하되 제1순위 및 제2순위 중 같은 순위 안에
경쟁이 있는 때에는 다음의 순차에 따라 선정하며, 수도권지역 공급주택의 경우 동일순위 안에서는
당해지역 거주자를 우선하여 선정합니다.
전용면적 40㎡ 이하 주택의 경우
- 5년이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은분
- 3년이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은분
- 납입회수가 많은분
- 부양가족이 많은분
- 당해 주택건설지역에 장기간 거주한분
전용면적 40㎡ 초과 주택의 경우
- 5년이상의 기간 무주택 세대주로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 60회 이상 납입한 분중
저축총액이 많은분 - 3년이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은분
- 저축총액이 많은분
- 납입회수가 많은분
- 부양가족이 많은분
- 당해 주택건설지역에 장기간 거주한분
위에 빨간색 부분이 핵심입니다.
60회 이상 납부한 사람 중에서, 저축총액이 많은 사람. 청약저축은 1회 납입한도금액을 10만원으로 제한하고 있습니다.
즉 회수가 많은 사람이 장땡이란 이야깁니다.
로또마냥 경쟁률이 높은 상태에서, 추첨을 통해 뽑는게 아니라, 오랫동안 청약통장에 돈을 넣어왔으면,
당첨시켜준다는 이야깁니다. 이게 청약저축의 장점입니다.
(참고로 제 막내동생은 지금 학생이고, 아직 4년정도 학교를 더 다녀야 합니다만, 청약저축에 가입해서
매월 적금을 붓고 있습니다. 이녀석이 결혼해서, 어느정도 기반을 잡을 시기, 한 10년정도 후를 본다면,
납입회차로는 140회 정도가 됩니다.
지금 판교 들어갈 수 있는 청약저축이 100회 정도라고 하죠? ^^
그 시점에 짓는 신도시의 어지간한 괜찮은 아파트는 추첨없이 바로들어갈 수 있을 겝니다.)
물론 청약저축의 단점도 있습니다.
국민주택규모(전용면적 25.7평 / 일반적으로 아파트 32~35평형 정도)의 주택까지만 청약할 수 있습니다.
그 이상 규모의 주택을 청약하기 위해서는, 청약예금으로 통장을 변경해야합니다.
청약부금되는대로 조금씩 돈 납부해서 해당지자체에서 인정한 금액(서울의 경우 300만원) 이상만 되면, 1순위가 가능하고
국민주택규모 이하의 민영아파트를 분양받을 수 있는 통장입니다.
뭐 흔히 많이들 이야기하는
삼성래미안이나 롯데캐슬, GS자이, 대림E편한세상, 현대산업개발 아이파크 와 같은 아파트의 30평대(전용면적 25.7평 이하)에 청약할 수 있는 통장입니다.
흔히 경쟁률들 이야기하죠? 전산으로 추첨해서 당첨자를 선정합니다.
인기 아파트의 경우 경쟁률이 수십, 수백대 일 나오죠 ^^;;
그만큼 쓸모없는 통장이기도 합니다. 통장 하나씩 대부분 갖고 있는게 이 청약부금입니다. 너도나도 통장하나씩 갖고 있으니 경쟁률은 높고, 정작 당첨은 안되니...
청약통장갖구 집분양받기는 하늘의 별따기고...
이통장의 장점
브랜드 좋은 아파트를 분양받을 수 있다.
이 통장의 단점.
첫째, 입지 좋은, 인기있는 아파트의 경우 당첨되기가 힘들다.
둘째, 국민주택규모 이하의 주택만 청약할 수 있다.
청약예금이 통장은 나름대로 청약저축만큼 쓰임새가 좋은 통장입니다.
http://est.kbstar.com/quics?page=A000754청약저축이나 청약부금이 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하)의 주택만 청약할 수 있는데 반해,
그 이상의 주택을 청약하기 위해서는 반드시 청약예금이 필요하기 때문입니다.
근래에 나라에서 분양한 아파트 중에서 젤루 인기 좋았던게, 상암동입니다.
상암동 월드컵파크 아파트는 지금 평당2천만원 돌파했습니다. 이거 분양가가 평당 1200 선이었죠.
예를들어, 올해분양했던 월드컵파크 4단지 같은 경우 SH빌에서 분양했고, 시공은 태영에서 했습니다.
이거 분양가가 1200~1300 정도였구요. 기존에 분양해서 입주하고 있던 상암3단지(두산건설시공) 33평형이
분양시기에 평당 1500~1600정도 했죠.
때문에 시세에 비해 분양가가 저렴하게 나온탓에 ^^ 경쟁률도 12:1 정도 나왔던 걸루 기억합니다.
당첨만 되면 1억~2억 정도는 먹는 건이었는데.
월드컵파크4단지는 40평형만 분양했기 때문에, 국민주택규모 이상의 주택인지라, 청약저축이 아닌
청약예금 1천만원 이상 통장만 청약가능했던 물건입니다.
(사실 청약부금은 많아도, 청약예금은 또 상대적으로 적어서 경쟁률 또한 그리 높지 않았다고 저는 추측합니다)
어쨋거나, 나라에서 분양하는 아파트든, 민영아파트든 국민주택규모 이상의 주택을 청약하기 위해서는
청약예금이 필요하고, 청약예금은 지역별로 청약하기위한 평형마다 몇평이상은 얼마 하는 기준금액을 두고 있습니다.
http://est.kbstar.com/quics?page=A000754 참조가장 쓰임새가 좋은 통장은 1000만원 또는 1500만원 통장입니다(서울기준)
일반적으로 집을 한채 갖고 있으면서, 집을 좀 더 키워서 가고 싶을때 이 통장을 갖고 있으면 좋겠죠.
이 통장중에서 본인의 상황에 맞춰서 필요하신 통장을 선택하시면 되겠구요.
무주택자들에게는 청약저축이 상당히 유용하다고 생각됩니다.
일반적으로 아파트 청약을 할 때.
입주자모집공고에 1순위 2순위 3순위란 말이 나오는데요.
1순위, 2순위, 3순위는 청약통장을 가진 사람들의 상태에 따라서 나뉘는 조건 같은 겁니다.
통장 보유기간이 얼마나 되었느냐, 다주택자냐 이런 상황의 조건을 걸고 순위를 매기는거죠.
1순위 중에서 당첨자를 뽑고, 미달될 경우
2순위에서 당첨자를 뽑고, 2순위 에서도 미달되면
3순위 청약증거금으로 아파트 청약을 합니다.
3순위 에도 미달되면, 시공사 시행사가 알아서 임의분양합니다.
집값 너무 비싸다, 성토만 하시지 마시고
자신이 할 수 있는 선에서 최대한 노력은 해야한다구 생각하구요.
저는 청약저축은 잘만 활용하면, 내집을 구입하기 위한 정말 좋은 방안이라고 생각합니다.
0
2005-10-31 16:10
http://blog.drapt.com/asclepin/3161130742649816
여러분의 의견두 궁금합니다.
사실 저는 분양가원가공개가 집값에 간접적으로 영향을 줄 수는 있지만
직접적으로 연관이 있는 문제라고는 생각치 않았었는데,
한번 이야기를 해봤으면 합니다.
일단 제가 생각하는 분양가 문제는 이렇습니다.
예를 들어보죠.
잠실의 모 아파트가 실제 토지비용과 건축비용을 포함해서 감안한 아파트가격이
1억이라고 하겠습니다.
이 동네의 아파트의 주변시세는 2억이라고 합시다.
그럼 이 아파트는 건설사와 시행사의 이윤(20%정도)을 포함해서 1억2천 정도에 분양을 해야할까요?
시세가 2억이니까, 청약 당첨자는 당첨만 되더라도 8천만원 정도는 이득이 생깁니다.
설마, 1억2천에 분양받은 청약 당첨자가 주변 시세 2억을 무시하고, 1억2천에 집을 매도할 것이라고
생각하시는 분은 안계시겠죠.
시공사는 분양가자율화 이후, 이 8천만원의 이득을 자신들이 먹고자
공급원가와 상관없이, 주변의 시세만큼 꽉꽉 채워서 분양가 책정을 하고 있습니다.
제가 보기에 분양원가문제는
공급원가와 주변시세 사이에 생기는 차액 - 파이를 누가 먹느냐는 게임입니다.
98년 이전 분양가규제 시절에는
청약 당첨만 되면 무조건 당첨자가 먹었습니다.
지금은 분양가규제가 풀려서, 그 파이를 시공사와 시행사가 먹습니다.
앞으로 공영개발의 경우 원가연동제를 한다고하니...
예를 들어 판교 같은 경우는 다시,
청약당첨자가 그 파이를 먹습니다.
분양가 원가공개는 그럼 어떤 결과를 가져올까요?
분양가 원가공개란 말 그대로 집짓는데 든 돈 다 까발리란 건데요.
이 과정에서 예상가능 한것은...
시행사와 건설사가 아파트 분양하면서 얼마 먹었냐? 다시 말해서 위에서 말한...
파이가 얼마나 되느냐를 까발리는 것입니다.
그 파이가 크면 클수록 건설사와 시행사에 대해서 사회적으로 집값폭등에 대한 도의적책임을 물거고,
그로 인해서 집지을때 앞으로 그 파이를 줄여서,
청약당첨자가 먹을 파이를 키워라 라는 압력으로 작용할테죠.
위의 아파트를 예로 든다면,
주변시세 2억, 분양원가 1억2천인 아파트의 분양가를
대략 1억5천 정도에 분양가 책정을 하고, 그로 인해 발생되는 차액 5천만원은...
뭐 청약당첨자가 먹겠죠.
그럼? 이렇게 해도 저렇게해도 결국 그 파이를 누가 먹느냐의 게임이지,
집값 안정화에는 크게 도움이 안된다는게 제 생각입니다.
물론 이런 것은 있습니다.
지금도 논란이 되는 고분양가 문제인데요.
아파트 고분양가 책정이 아무래도 힘들어지기 때문에,
아파트 고분양가 책정을 통해, 주변 아파트 시세를 끌어올리는 역할은 어느정도 막아줄 수
있기 때문에.
집값을 잡는데에 어느정도 효과가 있을 것이라고는 생각합니다.
그러나 젤 중요한 것은 저는 장기적으로 아파트분양원가 공개가
오히려 집값을 폭등시킬 요소들을 갖구 있다고 봅니다.
먼저, 분양원가 공개는 심각한 공급부족 현상을 가져올 가능성이 큽니다.
98년 이전에는 삼성이나 엘지에서 아파트 잘 안지었습니다.
분양가 규제에 막혀있어서, 건설사 입장에서는 크게 메리트있는 사업이 아니었기 때문이죠.
실제로 삼성이 래미안 브랜드를 들고 나오며 고급아파트 전략을 쓰기시작한 것도
2000년 이후고, 엘지 역시 자이라는 프리미엄 브랜드를 만든것도 2-3년 전후입니다.
즉, 대형건설사들이 아파트들을 짓겠다고 나선 것은 수익성이 어느정도
보장된 이후였다는 이야깁니다.
분양가 원가공개로, 건설사에 대한 압박이 계속되면 저는 국내 1급 건설사들은
국내아파트 사업에서 손떼거나, 사업규모 축소하고 해외로 나갈 공산이 크다고 봅니다.
주택에 대한 공급이 부족해지면,
이는 결국 2-3년 뒤에 아파트값 폭등이라는 폭탄으로 되돌아옵니다.
2000년부터 시작된 아파트값의 급등은
IMF 시절 건설사도산과, 주택공급 축소에 따른 여파라는 의견이 많습니다.
이러한 이유에서 저는 분양가 원가공개가
집값을 잡는데 크게 도움이 된다고는 생각치 않으며
장기적으로 집값 폭등의 불안요소도 내재하고 있다구 생각합니다.
0
댓글
