서울중앙지방법원 2008. 11. 20.선고 2008가합50528호 판결이다. 이런 유형의 사건에 대해 중개업자에게 책임을 인정한 판결이 워낙 많아서 별반 새삼스러울 것은 없지만, 다음과 같은 두 가지 점에서 주목할 만하다고 본다.

첫째, 이 사안의 범죄수법을 통해 관행상 이루어지고 있는 매도인의 신분확인절차가 어떤 점에서 허술한지를 잘 파악할 수 있다.

현재 확고하게 정립된 대법원 판결은, 부동산중개업자가 부동산거래계약을 체결함에 있어서 권리를 처분하는 사람(매도인, 임대인 등)의 진위를 확인하기 위해서는 그 사람의 신분증에 의존할 것이 아니라 권리자라고 자칭하는 사람이 등기권리증을 소지하는지 등과 같은 제반 주의의무를 다하여야 한다는 것이다.

그럼에도 불구하고, 여전히 대부분의 중개업자들은 주민등록증을 교부받아 행정안전부에서 운영하는 주민등록증 진위확인 전화서비스(전화번호: 1382)를 통해 주민등록번호와 주민등록증의 발급일자를 확인하는 정도로 신분확인을 마쳐버린다.

하지만, 이러한 방법으로는 이 사안과 같이 임대차계약을 체결한 것을 기화로 집주인의 주민등록증을 정확히 확인하고, 이를 토대로 허위의 주민등록증을 만들어내는 범행에 대해서는 효과적으로 대처할 수 없는 한계가 있다.

또한, 대금의 지급이 권리를 처분한 사람에게 직접 건네지지 않고, 권리처분자 명의의 금융계좌로 입금되는 방법을 부동산거래 관행상 선호하고, 이런 방법을 신분확인의 보조수단으로 여기는 경향이 있다.

이는 사기꾼이 금융기관 계좌까지 통제할 수 있지 않는 한 대금을 계좌로 받기가 쉽지 않을 것이라는 믿음 때문이지만, 이 사안처럼 사기꾼이 타인의 신분증을 가지고 타인 명의로 금융계좌까지 허위로 개설한 다음에 이 계좌로 대금을 받아버리면 계좌를 통한 대금송금을 통해서도 사기범행을 완전히 막을수는 없게 된다.

둘째, 중개업무를 위임받지 않은 중개업자의 사고를 당한 사람에 대한 책임근거가 잘 설시되어있다는 점에 특징이 있다.

이 건의 경우 사기꾼에게 계약금과 중도금을 지급함으로써 매수인이 피해를 입게 되었는데, 매수인으로서는 매도인측의 중개업자와는 중개의뢰관계 즉 민법상 위임관계가 없다는 점에서 어떤 근거로 매도인측의 중개업자에 대한 책임을 물을 수 있는지가 실무상 논란이 되어 왔었는데, 이 판결 역시 기존의 판례와 마찬가지로 불법행위에 기한 손해배상책임이라는 논리로 책임의 근거를 인정했다는 점에서는 마찬가지이나, 그 이론적인 근거에 대해 자세하게 설시하고 있다는 점에 주목할 수 있다.

즉, “부동산중개업자는 중개계약을 체결하지 아니한 제3자에 대해서는 중개계약상의 책임을 부담하지는 않지만 부동산중개업자는 직접적인 위탁관계가 없다고 하더라도 부동산중개업자의 개입을 신뢰하고 거래를 하게 되는 제3자에 대하여 신의성실을 취지로 하여 권리의 진위에 관해서 특별한 주의를 하는 등 업무상의 일반적인 주의의무를 부담한다고 봄이 상당하다.

이와 같은 취지에서 중개업자에게 부동산중개업법 제29조 제1항은 신의와 성실로써 공정하게 중개 업무를 수행할 의무를 부담시키고 있고, 또 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있다.

(중략) 따라서 이러한 주의의무를 다하지 않아 그 결과 위탁자에게 손해를 입게 한 때에는 불법행위로서 그 손해를 배상할 책임이 있다고 해석함이 상당하다”고 판단하였다.

최광석 변호사