우선 용인에 아파트를 구입하시기 전에, 아래사항에 대해서 정확하게 확인후 마음의 결정을 하시는 것이 좋을 것 같습니다. 부동산은 몇 개월만에 승부가 나는 투자대상이 아니기에, 적어도 3~4년간은 주변의 상황이 어떻게 변하더라도, 믿고 흔들리지 않는 ‘자기확신’이 절대적으로 필요하다고 봅니다. 

1.  2006년 하반기 ~ 향후 3,4년간은 과연 부동산 대세상승기인가?
2.  님의 경우 직장이 서울임에도 불구하고, 아파트를 구입하고자 하시는 용인은 서울 이상의 투자가치가 있는 지역인가?
3.  님의 자산경우는 얼마 정도의 대출을 받아 집을 구입하시는 것이 현명한 자금운용인가?
4.  님의 경우 향후 2년후에는 실거주를 생각하고 계시는데, 그렇다면 용인시의 많은 지역중 실거주와 재테크를 겸비한 최선의 선택은 어느 지역들일까?
5.  유망지역을 선택하셨다면, 어느 아파트가 가장 실거주와 재테크측면에서 가능성이 높을까?

제가 그동안 답변을 드렸던 많은 글들에 반복해서 똑 같은 답을 드렸지만, 아직도 많은 분들이 같은 질문을 반복하고 있기에, 다시한번 하나씩 되집어보도록 하겠습니다.

1.  2006 ~ 2010년은 ‘대세상승기’라기보다는 ‘대세폭등기’라고 보셔야 정확할 것 입니다. 아직도 긴가민가하는 분들이 많지만, 여러분들은 앞으로 몇 년간 지금까지 어느 정권에서도 보시기 힘들었던 가파른 상승을 보시게 될 것입니다. 그리고 제가 7월말 이전에 구입을 추천드렸습니다만 앞으로 1달후부터는 몇몇지역은 매주마다 가격이 변동되는 상황도 보시게 될 것입니다.  

2.  10억 이상의 자금이 준비되시지 않는 경우라면 차라리 용인에 투자를 하십시오. 저의 경우 서울의 여러지역을 거쳐 가장 근래는 목동 그리고 현재는 대치동에 있습니다. 거주조건이 분당이나 용인이 좋다고는 하지만 서울(특히 강남권)을 따라갈려면 아직은 멀었다고 생각이 듭니다. 분당의 경우 상당히 현대적으로 변모되고 있고, 용인은 자연환경을 강조하면서 좋다고는 이야기들 하고있지만, 솔직히 거주측면에서는 교통이 너무 불편합니다. 하지만 용인은 3~4년 이후 특히 10년이내에 기반시설(교통/교육/주거/쇼핑/상업/비즈니스)이 눈부시게 개선될 것으로 전망되는 급성장도시로서의 가능성이 무궁무진하기에, 현재 소액투자(3~4억)로 아파트를 구입하시려는 분들에게는 용인을 많이 권합니다. 머지않은 시기에 용인  역시 강남이나 분당을 바싹 뒤쫓아가 아주 살기 좋아질 것이라고 믿고 있습니다. 그렇게 기반시설이 하나씩 추가되는 동안만 참고 버티실 수 있다면, 머지않은 장래에 상당한 자산이 형성되고 그 자산을 토대로 그다음에는 더 좋은 곳을 선택하실 수 있을 것입니다.

3.  님의 경우 현금자산이 3.2억원에 월수입 300만원이라고 하셨습니다. 월여유자금에 대해 언급이 없으셔서 정확한 구입자금대를 산출하기 조금 어렵습니다만, 일단은 지금 시기에는 최소 1억은 대출 받으실 것을 권유드리고 싶습니다. 특히 아파트의 경우, 전혀 부채없이 현금으로만 아파트를 사야겠다는 생각은 자본주의사회에서는 현명한 자금운용으로 보기 힘듭니다. 많은 사람들이 아파트로 재테크를 선호하는 이유는 ‘안전성’(어지간해서는 손해가 나지않음)과 ‘대출로 인한 레버러지(지렛대)효과’ 때문입니다. 과거의 수많은 자료들이 집값의 2/3이상의 현금을 확보하고 1/3을 대출받아 유망지역에 아파트를 구입할 경우, 아파트 가격상승으로 인한 수익이 은행이자 10~20배 이상 효과를 보는 것으로 통계치는 이야기하고 있습니다. 특히 님의 경우, 나이 40세면 너무 많이 늦었습니다. 은퇴시점까지 10~15년밖에 남지 않았습니다. 사랑하시는 작은애(1세)를 위해서라도 지금이라도 정신 단단히 차리시고 ‘신중하되’ 또한 ‘신속하게’ 결정하셔야 할 것 같습니다. 
 
4. 아파트를 구입하실 때는 현재의 모습보다는 철저히 미래가치에 눈을 뜨십시오. 그래야 향후 최대수익률을 보장받을 수 있습니다. 많은 초심자들이 지역이 예쁘고 새아파트가 많다고 때론 아파트의 구조(광폭베란다 등)와 옵션들(식기건조기, 비데, 아일랜드주방 등)이 잘되어있다고 ‘현혹되어’ 진정한 본질가치를 외면하는 경우를 수없이 보아왔습니다. 철저히 미래가치에 충실해 선택을 하시기를 권유드립니다.

구체적으로 님의 자금대에 맞게 추천드린다면, 제가 계속해서 일관되게 언급했듯이 ‘신갈동 택지지구’ 또는 ‘수지 상현동’을 고르시면, 향후 수익률측면에서 유리하실 것입니다. 

서울의 많은 사람들에게 용인이 재테크측면에서 좋다고 아무리 이야기를 해주어도, 그들은 우선적으로 교통을 고려합니다. 그리고 지금 불편하다고 생각되면 간단히 고개를 절래절래합니다. 그럼, 지금보다 시간이 3~4년 지났다고 가정해 보겠습니다. (지금은 2010년입니다.) 그때는 지금 3~4억원대이던 30평형초반대 괜찮은 아파트들이 4~7억원대로 상승해 있을 것입니다. 그 이후에 누군가는 4~7억원대의 아파트를 계속 구입을 해 주어야 가격이 계속 올라가는데, 그러기 위해서는 외부의 거대한 자금이 지속적으로 유입이 되어야만 가능한 일입니다. 그때 거대수요자들인 서울사람들은 우선적으로 지하철(전철) 역세권을 집중하게 될 것입니다. 그리고 상가는 조금 불편해도 참을 수 있지만 자녀들 교육은 불편하면 부모들이 절대 못 참습니다. 그게 우리나라 부모들 현실입니다. 그래서 3~4년뒤에는 우선적으로 교통(지하철 역세권 도보 5분이내)과 교육여건(좋은 학교와 고급학원가, 대형도서관)이 갖추어진 곳이 수요가 집중될 것입니다. 

그리고 신분당선 연장선의 경우는 환승을 하지않고도 바로 강남역으로 갈 수 있기에 그가치는 매우 높습니다. 하지만 완공이 8~9년이후가 될 것이게 매수시는 반드시 장기보유를 하셔야 충분히 원하는 수익률을 보장 받을 수 있습니다. 그리고 더 이상 베드타운(잠만 자는 지역)으로만 활용되는 지역은 앞으로 갈수록 관심대상에서 멀어지게 될 것입니다. ‘행정기관 및 많은 비즈니스타워’들이 즐비한 자족도시(이의동 광교신도시)안에 위치하거나, 아니면 적어도 최단 거리에 인접해서 위치한 지역에 있는 것이 향후 유리하게 전개될 것입니다. (광교신도시 ‘위’와 ‘옆’의 ‘대규모평지’ 부지를 주목해 보십시오)

수지 상현동은 어느 아파트들을 선택하시더라도 괜찮아 보입니다. 하지만 역사완공기한이 8~9년후이기에 양도세가 비과세되는 3년후 시점에서는 엄청난 수익을 바라는 자체가 무리가 있습니다. 큰돈이 될 수 있는 지역임에는 틀림이 없으므로 구입후에는 신분당선이 개통되는 시기까지 묵묵히 버티셔야 합니다. 그리고 분당선 연장선 역세권지역인 신갈동 택지지구 지역은 3~4년후에 역사가 완공되고 아울러 강남역~정자역까지도 그 기간에 비슷하게 완공될 것이게 단기간 수익률은 매우 우수할 것으로 보입니다.

님의 나이에 비해 자산규모에서는 너무 늦은 감이 있어, 8년간 한 지역에 있는 것보다는 최대한 수익률을 쫓아서, 그동안 이사가는 것이 다소 번거롭다할지라도 미래를 위해 4년마다 유망지역으로 옮기시는 방안으로 검토해 보실 것을 추천드립니다. 

아직은 용인에 임시역사를 제외하고 정식으로 지하철(전철)이 형성되어 있지 않아, 사람들이 그 가치를 정확히 모르고 있습니다. 지금은 3억5천만원하는 아파트가 하나는 4년후 5억원이 되고 하나는 7억원이 될 것입니다. 다시한번 강조해 드리지만, 용인에서는 역세권 도보5분 거리를 선택하셔야만 확실한 수익률을 보장받을 수 있습니다. (버스로 갈아타고 다시 들어가는 지역은 그만큼 수익률에서 향후 차이가 벌어지게 될 것입니다)                  
  
5. 님의 자금대에 맞는 아파트 추천

1순위) 신갈동  
▶ 도현현대 34평 (최고의 브랜드에 전세대 일자형이라 가치가 더욱 높습니다. 다만 매물이 거의 안 나오다 보니 로얄동 로얄층을 구입하시기가 쉽지 않을 것입니다.)
▶ 새천년그린빌 4단지 32~34평 (대단지에 역세권이라 좋습니다. 다만 입주가 채 2년이 안된 아파트다 보니, 계약시 입주싯점 지연이나 다운계약서등 우려되는 부분이 있습니다)
▶ 새천년그린빌 5단지 32~34평 (역세권이라 하기엔 좀 멉니다 - 도보10분. 구입시에는 골프장 조망권이 확보되는 물건이 조금 더 비싸더라도 자산형성측면에서는 유리합니다)
▶ 새릉골 풍림 33평 (세대수는 적지만 새릉골 풍림과 인성현대의 경우 입지가 매우 좋습니다. 세대수도 가격상승에 이 정도면 충분하니 걱정 안 하셔도 될 것 같습니다. 만일 많은 금액의 대출이 부담되신다면 이 아파트를 구입하셔도 3~4년후 상당한 돈이 될 것입니다) 

2순위) 상현동
▶ 상현마을 현대아파트 2차 33평 (상현동중 광교신도시에 최단거리에 인접해 있는 아파트중 하나로서, 서울로 가는 대중교통이 시발부근이어서 좋은 편입니다. 아울러 향후 역세권도 예정임. 매물이 잘 안 나오지만 특히 207동 중간층이상의 경우는 소음도 거의 없고 조망권도 매우 훌륭해 물건의 가치가 높습니다.)  
▶ 서원마을 및 만현마을 32~35평형대 (향후 역세권 예정이라 유망합니다. 하지만 대부분 도보 8~12분 정도의 조금 먼 역세권 예정지역이고, ‘대규모평지’에 ‘정남향’의 ‘일자형’배치가 동시에 충족되는 아파트가 거의 없다보니 이 부분이 향후에 변수로 작용될 수도 있을 것 같습니다. 그러나 호재가 많은 지역이다 보니 장기 보유시는 유망하다고 보입니다)   
▶ 그외 30평형초반대 아파트들

처음에 님의 글을 접하고 저를 수익률머신(?)으로 대하시는 것 같아 조금 섭섭했습니다. 그러나 님의 글을 4~5번 계속 읽을수록 사정상 그럴수도 있겠다는 느낌이 들었습니다. 최대한 님에게 도움이 되고자 ‘가식없이’ 말씀드렸습니다. 참고하시고, 좋은 집을 구하시는데 조금이나마 보탬이 되었으면 하는 바램입니다.

……대치동맨

 

★ 출처: 네오넷 부동산뱅크 대치동맨님의 글

부동산을 양도하는 경우 보유기간이 2년 이상이냐 2년 미만이냐에 따라서도 양도소득세 부담액이 크게 달라진다.

왜냐하면 보유기간이 2년 이상이면 양도소득의 크기에 따라 9%에서 36%까지의 세율이 적용되지만, 보유기간이 2년 미만이면 무조건 40%의 세율이 적용되며, 특히 보유기간이 1년 미만이면 50%로 높은 세율이 적용되기 때문이다.

예를 들어 3,000만원의 양도차익을 남긴 부동산에 대해 양도 소득세를 예정신고·납부하기 위해 내야할 세금을 계산하는 데 있어, 보유기간이 2년 1개월(2년 이상)일 경우 18%의 세율이 적용되어 364만원 정도만 내면 되지만, 1년 9개월(2년 미만)일 경우 40%의 세율이 적용되어 990만원을 내야하고, 9개월(1년 미만)일 경우 50%의 세율이 적용되어 1,237만원 정도의 세금을 내야 한다.

양도시기는 잔금청산일로 하되 잔금청산일이 불분명하거나 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하는 경우에는 소유권이전등기일을 양도일로 보므로, 잔금청산약정일 기준으로 보유기간이 2년 또는 1년 미만인 경우에는 실지 잔금청산일을 2년 또는 1년이 지난 후로 하고 등기 또한 2년 또는 1년이 지난 후에 이전해 주면 된다.

실무적으로는 기준시가로 양도소득세를 계산하는 경우에는 잔금청산일을 확인하기가 어려우므로 등기부등본을 보고 1~2년 이상 보유 여부를 판단하고 있다.

또한 보유기간이 1년 미만이면 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세를 내야 하는데, 실지거래가액으로 계산하면 기준시가로 계산하는 것보다 세금부담이 큰 것이 보통이다.

따라서 부동산을 취득한 후 부득이 1~2년 이내에 양도해야 하는 경우에도 보유기간이 1년 또는 2년이 지나도록 양도시기를 조절하면 세금을 크게 절약할 수 있다.

 

[자료원: 국세청]

집은 시간이 갈수록 인류 과학기술의 진보와 더불어 나날이 진화되고 있다. 좋은 집은 사람에게 편안한 휴식공간을 제공할 뿐만 아니라 가족의 건강, 자녀들의 보다나은 교육환경, 쇼핑, 사교의 매체까지도 제공하면서 투자에 문외한인 사람들에게 조차도 자산증식의 제1의 수단으로 여겨지고 있는 것이다.

이전에 올렸던 몇몇 글들에서 ‘2009년까지의 한국부동산시장의 전망’과 ‘용인의 향후 아파트 가격추이’ 및 ‘용인내 어떤 지역에 아파트를 사는 것이 유리할 것인지’에 대해 이야기를 했었다.

과거 몇몇 분들의 문의에 대한 답글을 통해, 향후 8~9년간 용인 부동산시장은 선별적인 강세장이 펼쳐질 것이며 특히 향후 2년간인 2006년 가을~2008년 상반기까지는 ‘매우 강한’ 상승장이 펼쳐질 것이라고 언급했었다. 강남/서초/송파/목동(양천) 지역과 같은 유망재건축지역을 제외하고는, 용인은 장기간에 걸친 수많은 인프라의 구축에 의해 전국을 통틀어 향후 3~4년간은 가장 높은 상승률을 기록할 것으로 본다.

따라서, 아직 집을 소유하지 못하신 분들은 지금이라도 용인 유망지역에 아파트 구입을 추천드렸으며, 아파트를 구입할 경우에는 현재의 보유자금 뿐만 아니라 은행대출금을 본인의 상환한도에 맞게 적절히 활용하여 ‘늦어도 2006년7월말’까지는 구입하실 것을 반복해서 말씀드렸다.

그 이후 한동안의 시간이 흘렀고, 용인을 제외한 타도시 유망지역의 경우 6월, 7월을 거치면서 약보합세를 유지해 나갔지만, 용인은 상기 기간에도 강보합세를 유지해 나갔다. 8월에 들어서 용인 유망지역들의 가격이 꿈틀거리기 시작하고 있으며, 일부 지역은 이미 가파르게 오르기 시작하고 있다.

1. 최근 부동산시장의 변화

최근 몇주간의 부동산시장의 흐름에서 주목해야 할 부분은 서울 유망재건축시장의 반등 시작 및 용인내 전세시장의 강한 반등세이다. 아래 내용은 현재 시점에서 우리가 주의 깊게 보아야 할 시황들이다.

▶ 서울 유망재건축지역의 하락에서 상승으로 반전
(이해를 돕기 위해, 국민은행 아파트 매매 평당가 시세로 기준함)
- 강남 : 하락을 지속하다가 1주 전부터 ‘상승으로 반전’ 시작함
- 서초 : 3주 전부터 하락에서 상승으로 반전했으며 1주 전부터는 ‘상승폭이 확대’되고 있음
- 송파 : 하락을 지속하다가 1주 전부터 강한 ‘상승으로 반전’ 시작했음
- 양천 : 하락/상승을 반복하다가 1주 전부터 ‘상승으로 다시 반전’함
☞ 2006년8월 현재, 대세 상승은 다시금 시작되었다고 보아야 할 것이다.

▶ 전세가격의 상승 반전 (국민은행 아파트 전세 평당가 시세 기준)
- 강남 : 7주 전부터 상승세로 돌아 섰으며, 1주전부터는 강한 상승 시작함
- 용인 : 동백지구의 물량소화 과정을 거쳐, 3주 전부터 상승세를 돌아 섰으며 특히 1주 전부터는 강한 상승 시작함

▶ 판교 중대형 분양가 평당 약1800만원선
버블세븐의 하나라고 분당을 지목했던 현 정부 스스로가 판교 중대형 분양가를 분당의 90%선으로 책정함으로써, 현 분당의 가격수준을 버블이 아닌 정상적인 지표로 인정하는 형국이 되었다. 여기서 우리는 판교가 무주택자의 내집마련을 도와주는 기회가 아닌 “결국 돈 있는 사람에게만 특혜가 돌아가는 것 아니냐?”라는 식으로 흥분만 할 것이 아니라, 그 이면에 있는 숨겨진 사실과 앞으로 벌어질 미래를 서서히 대비해야 할 것이다.

서울도 아닌 서울 근교의 분양가격을 평당 2000만원에 가깝게 시작해 놓고 또 판교아파트가 입주되는 시점에는 평당 3000만원은 될 거이니 당첨 그 자체만으로도 상당한 시세차익을 보장한다는 식으로 홍보 아닌 홍보를 함으로써 앞으로의 부동산 시장에 또 한번의 가격파란을 예고하고 있다.

여기서 우리는, 향후 판교지구가 완공되는 3~4년후에는 판교가 대다수의 예상을 넘어 중대형의 경우는 평당 최소 3500만원선을, 분당은 판교를 바짝 뒤쫓으면서 평당 2800~4000만원선을, 용인 유망지역들은 평당 1800~3000만원선까지를 뒤따르게 될 것임을 미리 내다볼 수 있어야 한다.

▶ 올해 하반기 용인 지역에 대규모의 분양 실시
대형건설사의 눈치보기 분양작전은 이미 방아쇠를 당겼다. 일부 건설사의 경우, 당초 분양일정을 수정해서 7,8월 이전 예정이었던 분양일정조차도 판교 중대형 평형 당첨발표가 끝나는 10월 이후로 미루면서, 결국 분양가를 올려서 추진을 하겠다는 속셈이다. (평당 1500~1700만원 및 일부 지역은 판교분양가를 넘는 선까지도 진행할 것으로 보임)

이런 일련의 사건(?)들로 인해 용인지역 전체가 “그렇다면 우리지역 아파트도 이 정도는 받아야 되는 것 아니야?”하면서 경쟁적으로 매도호가를 올리기 시작하게 되고 결국 용인지역 전체가 뜨겁게 달아오를 것으로 보인다.

2. 향후 부동산시장의 전망

그러면 이 시점에서 우리는 몇가지를 예상해 볼 수 있다.

과거 역대정권들마다 부동산정책에 대해 규제와 완화를 반복해 왔다. 그러면 차기 정권은 ‘규제’보다는 ‘완화’쪽으로 정책기조를 잡을 것임을 부동산에 크게 관심이 없다고 할 지라도 쉽게 알 수 있을 것이다. 그리고 부동산에 대해 규제정책을 사용했던 정권들조차도 집권 상반기에 비해 집권 하반기로 가면서 ‘대선표를 의식해’ 부동산정책을 서서히 완화해 왔다. 최근 일어나는 거래세 축소안 등과 더불어 대선전까지 뒤늦게나마 민심을 얻고자 하는 정책들이 하나둘씩 쏟아져 나오더라도, 별로 놀랠 일이 아니므로 우왕좌왕할 필요없이, 역대정권들이 그래왔듯이 반복적으로 진행되는 일이기에 느긋하게 바라보면서 나름대로 ‘개인의 준비’를 서둘러야 할 것이다.

따라서, 다시한번 짚어보자면 필자가 썼던 과거의 글 (3억원대로 투자하는 용인 유망아파트 2편)에서처럼 용인은 다음과 같은 시기마다 전반적으로 가격상승 변화를 경험하게 될 것이다.

- 2006년10월 판교 중대형 청약 발표 전후
- 2007년 상반기 광교신도시 청약 발표 전후
- 2007년 하반기 대선레이스 기간
- 2008년 상반기 새 취임대통령의 부동산정책 발표 전후

아울러 이전 글에서와 같이, 아무리 능력이 뛰어난 후보가 신임대통령에 당선되었다 할지라도 단기간에 많은 성과를 이루어 내기는 현실적으로 어려울 것이다. 따라서 2008년 하반기 이후부터는 단기간 급상승에 따른 이익매물 실현 및 실망매물의 출현으로 인해 한동안 조정기를 거치면서 용인은 약보합세를 유지하다가 2009년 초여름부터는 재상승을 시작하게 될 것으로 예측한다.

결론적으로 아직도 집을 구입하지 못한 분들이나 비록 용인의 유망지역이라도 하더라도 소형평형대를 보유하고 계신 분들은 여유가 되신다면 지금 기회에라도 최소한 30평형 이상으로는 갈아타실 것을 추천드린다.

3. 아파트 구입시 용인내 유망지역

우선 지역이 호재가 많은 그리고 인프라가 구축되고 난 후, 정말 살기 쾌적한 지역인가를 따져보아야 한다. (즉 유망지역에 구입해야 한다는 이야기임)

그러기 위해서는 다음과 같은 지역에 아파트를 구입하면 ‘더욱’ 유리할 것이다.

▶ 향후 4~5년  투자시 : 분당선 연장선, 경전철의 역세권 도보 5분이내 지역
- 용인내 단기투자 유망지역 : 죽전동, 보정동, 마북동, 신갈동, 구갈동, 상갈동, 중동, 동백동
- 위의 언급된 지역일지라도 택지지구이냐 취락지구이냐 또는 대규모지구이냐 중규모지구이냐 그리고 어떤 종류의 호재를 가지고 있느냐(즉 변모될 향후 모습)에 따라 4년 이후에는 현재가격대비 40~100% 상승률이 차이가 날 것임 (이전 답변글들 참조)
- 위의 추천된 지역에서도 구입금액이 같거나 약간 차이나는 정도라면 가급적 택지지구로 들어가면 어느정도 이상의 확실한 수익률을 보장받음 (과거 통계상)
- 아파트 그 자체로는 1000세대 이상의 대단지가 아니라 하더라도, 아파트단지가 밀집된 ‘대규모지구’로 구성되어 있으면 매우 좋음. 아울러, 아무리 세대수가 많은 대단지(대규모지구와는 다름)이라도 주변에 아파트와 떨어진 ‘나홀로 단지’내지는 주택가와 상가로만 주변이 구성된 ‘소규모지구’지역은 갈수록 가격차가 벌어지게 됨
- 아파트는 자산규모가 크지 않은 개인들에게는 거의 전재산을 쏟아붓는 재테크이니만큼 고를 때 매우 신중해야 함. 현재는 용인내 지하철(전철)이 임시역사를 제외하고는 전체적으로 구성되어 있지 않아 그 가치를 잘 실감하지 않지만, 향후 역사가 개통된 이후에는 역세권 도보 5분거리냐 10분 거리냐 아니면 버스타고 2~3 정거장을 들어가냐에 따라 아파트가격은 아주 큰 차이가 날 것이다.

(예시)
1000세대, 신축아파트, 역사 도보 20분 : (현재) 4억 → (4년후) 5억3천
400세대, 5년된 아파트, 역사 도보 5분 : (현재) 4억 →(4년후) 6억5천~7억
물론, 위의 예가 모든 경우에 적용되는 절대적인 것은 아니다. 비록 도보 역세권이 아니더라도 특수화된 교육환경이나 탁월한 조망을 보유한 고급브랜드 아파트에 대해서는 평가가 달라질 수 있다. 다만, 위의 예시는 용인 뿐만 아니라 한국 전체에 적용되는 중요한 기준이므로 실거주 목적이외에 투자목적을 생각하시는 분들은 깊이 새겨야 할 것이다. (이전 글… 대치동맨의 비애 1편 참조)

▶ 향후 10년 장기 투자시 : 신분당선 역세권 도보 5분이내 지역
- 용인내 장기 유망지역 : 동천동, 풍덕천동, 신봉동, 성복동, 상현동
- 수지지역은 인프라 구축에 다소 시간을 필요로 하고 신분당선 연장선도 늦게 들어오는 단점으로 인해 단기간 투자(3~4년)에는 분당선 연장선 역세권 아파트보다는 상승률이 낮을 것으로 본다. 하지만, 신분당선의 경우 강남권으로 직접 연결되는 장점와 대형평형이 많은 지역적 특성으로 인해 장기적인 측면에서는 향후 용인내 최고의 고급주거지역으로 발전될 가능성이 높다.
(특히 동천동의 고급주거지역으로의 완성 및 상현동의 비약이 눈여겨 볼만할 것이다)
- 잦은 이사가 불편하거나 오랫동안 한 곳에 투자하고 싶은 분들에게는 무난한 투자처로 판단된다.

▶ 피해야 할 투자지역
- 대규모평지에 아닌 가파른 구릉지
: 어린 자녀들과 부모님을 모시고 사는 경우에는 더욱 더, 가파른 경사로는 누구나 꺼리는 대상이다. 자금여유만 되면 언제든지 이사를 가려고 하는 것이 사람의 심리이므로 장기 거주에 부적합하고, 처음에는 가격이 타지역과 비슷할 지라도 가격이 어느 이상을 넘고나서는 ‘아주 서서히’ 오르면서 결국 나중에는 가격차이가 많이 벌어지게 된다.
- 과도하게 다운계약서를 요구하는 지역
: 3년만 보유하면 비과세가 되어 세금이 전혀 안내게 될 거라고 속단하는 사람들이 많다. 3년이후에도 6억원이상의 금액에 대해서는 양도세가 일부 부과되며 차기정권에서 향후 부동산/세금정책 변화로 양도세 산정이 어떻게 바뀌게 될 줄은 아무도 장담하기 어렵다. 즉 부동산에 대해서 잘 몰라서 과도한 다운계약서를 썼다고 하더라도 본인 스스로가 수용한 위법행위에 대해, 향후 그 부담이 수익의 감소라는 결과로 본인에게 되돌아오게 될 것이다. 과도하게 다운계약서를 요구받는 경우에는 다른 아파트를 알아보거나 아니면 다른 지역으로 구입하는 것이 현명한 결정이 될 것이다.

4. 결론

부동산 재테크로 돈을 모을 수 있는 기회는 살면서 누구에게나 공평하게 많은 것 같다. 하지만 똑 같은 출발선상이라고 할 지라도, 어떤 사람은 앞으로 4년간 자산을 2억에서 대출을 이용하여 (대출상환후) 5억으로 늘리기도 하고 또 어떤 사람은 같은 기간동안 2억에서 자산을 2억6천만원으로 소액 늘리기도 할 것이다.

전자냐 후자냐의 선택은 개인 스스로의 결단력과 실천에 달려 있다고 본다. 구체적인 부자가 되는 방법은 여기 게시판에도 무수히 공유되어 있으며, 아직도 주변의 여러 먼저 성공한 선배들이 본인들에게 속삭이고 있을 지도 모른다.

▶ 우선 아직 집을 보유하고 있지 않은 분들은(전세 세입자) 다소 무리가 되어라도 가족들의 미래를 위해 허리띠를 졸라 매고 유망지역에 아파트를 구입해야 한다.
▶ 그리고 소형평형을 매수하신 분들은 은행대출을 적절히 활용하여 중형평형 이상으로 매수하실 것을 말씀드리고 싶다.
▶ 그리고 중형평형대를 보유하신 분들은 양도세 비과세 시점이라면 투자상 좋은 상승기간이므로 과감히 더 큰 평수로 옮기실 것을 권유드리고 싶다.
▶ 끝으로 본인이 거주하는 지역이 용인내에서도 누구나 인정해 주지 않는 다소 유망지역과는 거리가 있는 지역이라면 그리고 오르지 않는 서울지역구에 보유를 하고 있는 경우라면, 양도세를 다소 지불하는 부담이 있더라도 더 늦기전에 용인 유망지역으로 갈아타실 것을 추천드리고 싶다.

이제 여름이 조용히 저물고 있다. 이 시작되는 가을에 아파트를 구입하고자 하는 이들에게 조용히 이야기하고 싶다. “진정으로 부자가 되시고자 한다면 생각만으로는 어렵습니다. 그리고, 내일이면 그만큼 더 늦을 지도 모릅니다"