2006-06-06 16:55

http://blog.drapt.com/aptmart/1540051149580536800

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

1.구역지정단계   1)기초조사 및 입안   ㆍ 재개발의 시급성과 가능성 또는 지역주민의 제안 등을 고려해 구청장이 입안함 ㆍ 구역지역에 관한 주민동의 (토지, 건물소유자 총수의 각 2/3이상) 2)구역지정 신청 ㆍ 일반인의 공람과 구의회 의견 청취 후 해당 구청장이 시장 또는 군수에게 재개발구역지역 신청 3)구역지역 및 고시 ㆍ 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 시장 및 군수가 구청장이 신청한 재개발구역지정안이 관련 규정에 적합 할 경우 재개발 구역을 지정 및 고시 2.조합설립단계   1)정관작성   ㆍ 해당 시의 주택재개발조합 정관준칙을 활용해 지역주민이 작성함 ㆍ 구역 안의 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 2/3 이상에 해당하는 자의 동의를 요함 2)조합설립인가 신청 ㆍ 토지 또는 건축물소유자 5인 이상이 정관을 작성하여 위 동의를 받아 구청장에게 신청 3)조합설립인가 ㆍ 제출된 조합설립인가신청서가 관련규정에 적합할 경우 구청장은 주택재개발조합설립을 인가함 ㆍ 조합은 조합설립의 인가가 있는 날부터 30일 이내에 관할 등기소에 법인 등기를 하여야 함 3.사업시행인가단계   1)사업시행계획 수립   ㆍ 조합은 재개발구역지정 시 결정된 사업계획을 실현하기 위한 사업시행계획을 수립하여 구청장의 인가를 받아야 함 ㆍ 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의 ㆍ 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 2/3 이상에 해당 하는 자의 동의를 요함 2)사업시행인가신청 ㆍ 조합이 수립하여 구청장에게 인가 신청 진행 3)공람 및 심사 ㆍ 조합이 제출한 사업시행계획은 30일 이상 일반공람을 거치며 이해관계인은 공람기간 중에 의견을 제출할 수 있음 ㆍ 이에 타당한 의견은 사업시행계획에 반영하는 공람심사를 진행 4)사업시행인가 ㆍ 조합이 제출한 사업시행계획이 관계법령에 적합할 경우 구청장은 사업시행계획을 인가를 하고 관보 또는 공보에 그 내용을 고시함 4.관리처분단계   1)분양신청   ㆍ 조합은 사업시행인가가 있는 날부터 14일 이내 토지 등의 소유자에게 분양 신청기간을 통지하고 일반신문에 공고 2)관리처분계획 수립 ㆍ 조합은 분양신청기간이 경과하면 대지 및 건축시설에 대한 관리처분계획을 수립하여 구청장으로부터 인가를 받아야 함 3)관리처분인가신청 ㆍ 조합이 수립하여 구청장에게 인가신청을 진행함 ㆍ 조합이 제출한 관리처분계획은 30일 이상 일반공람을 거치며 이해관계인 공람기간 중에 의견을 제출할 수 있음 ㆍ 이에 타당한 의견은 관리처분계획에 반영 4)관리처분인가 ㆍ 구청장은 조합이 제출한 관리처분계획이 관계법령에 적합할 경우 관리처분계획을 인가하고 관보 또는 공보에 고시함 ㆍ 조합은 관리처분계획인가 내용을 분양신청을 한 자에게 통지 5.분양처분단계   1)분양   ㆍ 2003년 7월 10일 이후 주택재개발사업 추진예정지역에 단독, 다가구주택에서 다세대주택 으로 전환하는 행위가 제한된다. 10일 이전에 다세대로 쪼갠 소형 지분을 매입한 경우에는 전용면적 18평 이하 또는 임대주택 분양으로 제한됨. ㆍ 조합은 사업시행인가 고시가 있는 날부터 30일 이상 60일 이내 조합원분양을 실시함 ㆍ 입주자 모집 승인 후 일반 분양 진행 2)철거 및 착공 ㆍ 조합은 관리처분인가를 받은 후 기존 건축물 철거계획서를 첨부하여 철거 예정일 7일 전까지 철거 및 멸실신고를 한 후 건축물 또는 공작물 등을 철거하게 되며, 건축공사를 착수하기 전에 경계측량을 하고 구청장에게 착공신고를 하여야 함 3)분양처분 ㆍ 조합이 인가 받은 사업시행계획에 의거 재개발사업에 관한 공사를 완료한 때에는 구청장에게 공사완료보고서를 제출하고 준공검사를 받아야 하며 공사완료공고가 있을 때에는 지체 없이 확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획대로 분양처분을 함 4)청산 및 조합해산 ㆍ 조합은 분양처분 고시 후 대지 및 건축시설 등에 대한 등기절차를 이행하고 대의원회를 소집하여 조합의 해산을 진행함

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2006-05-03 16:04

http://blog.drapt.com/aptmart/81146639895493

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=383

(1) 어떤 분야에서든 최고 전문가를 주시하고 그 사람의 행동을 모방한다. (2) 내가 어떤 유형의 투자가인지 정확히 알아야 한다. (3) 나만의 독특한 투자 철학을 세운다. (4) 내가 소유할 주식에 대해 파악하고 있어야 한다. 그러기 위해선 적극적인 투자가가 되어야 한다. (5) 월 스트리트의 화려함에 현혹되지 말고 내가 잘 아는 내실 있는 종목을 선택한다. (6) 소수의 종목을 대량으로 구입하고 장기간 보유한다. (7) 나 또는 다른 사람의 실수를 통해 교훈을 얻을 수 있어야 한다. (8) 투자에 관한 갖가지 선전을 믿지 않는다. (9) 나와 같은 투자태도와 전략을 구사하는 다른 사람들과 그룹을 만든다. (10) 투자에만 너무 몰두할 것이 아니라 진정으로 풍요한 삶을 살 수 있어야 한다. 로버트 마일즈의 ‘워렌 버핏의 투자원리와 투자방법’중에서     고수는 고수끼리 통한다는 말이 있습니다. 지금까지 부자가 된 사람들의 어록을 많이 읽어 봤지만 워렌 버핏의 투자원리와 투자방법을 보면서 다시 한번 절감했습니다. 버핏의 주식 투자원칙은 부동산시장에도 그대로 적용할 수 있습니다. 하지만 인내와 집중력을 요구하고 있어 일반 사람이 실행하기가 녹록치 않습니다. 누구나 실행할 수 없기에 이를 실행한다면 부자가 될 수 있다는 역설적인 논리가 성립됩니다. 오윤섭의 부자노트 독자에게 워렌 버핏에게 배우는 부동산 투자원칙 5가지를 소개합니다. 1. 부자의 눈높이로 행동하라 제가 기회가 있을 때마다 강조한 부동산 투자 철칙입니다. 하지만 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 모든 투자를 결정할 때 과연 부자는 어떻게 행동할 것인가를 자문해야 합니다. 강남 아파트값이 오른다고 강북 주민들이 흥분해서 감정적으로 비난하는 것은 빈자의 눈높이로 주택시장을 보는 것입니다. 참고로 버핏은 골프의 타이거 우즈, 테니스의 마르티나 나브라틸로바, 보디빌딩의 아놀드 슈와제네거 등 분야별 최고 전문가의 성공 비결을 밝혀내고 이들의 행동을 모방했습니다. 2. 시장을 바라보는 나만의 눈을 키워라 먼저 자신이 어떤 투자 스타일을 알아야 합니다. 보통 공격형이냐, 수비형이냐, 아니면 절충형이냐로 나뉘며 3년 이상 가치투자를 할 수 있느냐, 단기 투자를 선호하느냐로 구분될 수 있습니다. 투자 스타일을 알아야 자신에게 맞는 최적의 부동산 상품을 고를 수 있습니다. 이어 자신만의 독특한 투자원칙을 세우세요. 부동산 시장과 상품에 대해 인내심을 갖고 꾸준히 관찰하고 분석해야 합니다. 버핏처럼 투자원칙을 글로 써놓고 갈고 닦으면서 나만의 투자원칙을 만드는 것도 좋은 방법입니다. 이렇게 해야 언론 보도나 전문가 및 주변 사람들의 말, 인터넷에 난무하는 주장에 현혹되지 않고 나만의 역발상 투자를 할 수 있습니다. 3. 내가 잘 아는 부동산에만 투자하라 부동산 투자의 실패는 내가 잘 알지 못하는 분야에 투자할 때 발생합니다. 전문가나 주변 사람의 말만 믿고 투자해서 실패하는 경우가 대부분입니다. 시장 분위기에 편승하지 않고 내가 잘 아는 부동산에 대해 꾸준히 분석을 하며 합리적인 투자를 해야 합니다. ‘주특기’ 부동산에 집중해야 시장상황에 신속하게 대처할 수 있어 남보다 한 발짝 빨리 사고 팔수 있습니다. 또 앞으로 다가올 투자기회가 무엇인지를 예측할 수 있으며 매도와 동시에 어떤 부동산을 매입할 것인가를 결정할 수 있습니다. 4. 나와 같은 투자 스타일의 인적 네트워크를 구축하라 공감대가 형성된 사람과 네트워크를 구축하면 좋은 점이 많습니다. 첫째 정보 비대칭성으로 대표되는 부동산시장에서 신속하게 정보를 입수할 수 있습니다. 둘째 혼자 투자할 때보다 나 또는 다른 사람의 실수나 실패에 대한 정보를 공유, 교훈을 얻음으로써 투자의 성공 확률을 높일 것입니다. 셋째 함께 투자를 하는 경우가 많으니 일을 저지르는데 과감해질 수 있습니다. 물론 투자 스타일이 서로 다르다면 오히려 저지르는데 방해할 수도 있겠지요. 5. 인생의 4가지 꼭짓점을 매일 안고 가라 워펜 버핏은 부의 축적에만 너무 매달리지 말고 균형잡힌 삶을 살아야 한다고 강조했습니다. 목표를 달성하기 위해 내가 좋아하는 일을 포기해서는 안된다고 말입니다. 인생을 살아가는데 4가지 꼭짓점이 있다고 합니다. 나 자신, 가족, 일, 그리고 지역 공동체입니다. 나이가 들수록 나 자신에 대한 배려가 더욱 필요합니다. 건강은 물론 노후를 어떻게 보낼 것인가에 대한 진지한 성찰이 필요합니다. 자신만의 시간을 점차 늘려가고 시간을 할애해서 폭넓게 사람을 사귀는데 관심을 가져야 합니다. 가족은 더 말할 필요가 없겠지요. 어려울 때 가장 큰 힘이 되는 것은 가족뿐입니다. 직업으로써 일로 인해 가정에 소홀히 해서는 안됩니다. 지역 공동체는 쉽게 말해 개인적으로 관심있는 분야에서 나 아닌 다른 사람을 위한 즉 공익적 활동을 말합니다. 양로원 등 봉사나 환경 단체에 대한 활동이 있겠지요. 자녀 학교나 아파트단지의 부녀회, 입주자대표회의에서 활동하는 것도 있구요. 4가지의 꼭짓점중 어느 것도 희생하지 않고 언제나 항상 매일 함께 안고 가야 진정한 부자의 삶을 사는 것이라고 생각합니다.

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2006-05-03 16:02

http://blog.drapt.com/aptmart/81146639744369

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=28320

판교를 로또에 비교하듯 부동산투자로 ‘대박’을 기대하는 이들은 여전히 많다. 특히 소액투자로 단숨에 몇 배 차익을 기대하기도 한다.   부동산투자로 단기간에 수천 수억씩 올랐다는 소식을 듣고 있노라면 대세를 따라 한번쯤은 지름신이 당도해 일단 사고를 치고 뒷 수습은 허리띠를 졸라 매고 몇 년 고생해 보자는 각오가 불끈 솟는다.   이런 부동산 투자의 묘미를 파악이라도 했는지 요즘 소액투자를 고려하는 분들이 참 많다. 1억~2억원 사이 현금으로 확실한 투자처를 찾는 것이다.   그동안 종자돈 모으기에 여념이 없었지만 상승하는 시세를 따라가기에는 역부족이라는 것을 새삼 느끼며 이제라도 있는 돈 다 털어서 일단 투자해 보겠다는 심리가 강한 듯 하다.   하지만 과거 분양권 전매처럼 수백만원 또는 수천만원으로 시작할 수 있는 부동산 직접 투자처는 이제 찾아보기 힘들다. 이제는 최소 1억원에서 2억원까지는 있어야 그나마 수익을 기대해 볼 정도로 투자자금 규모도 늘어났다.   부동산 투자는 운에 따르는 것도 아니고 경기여건에 따라 남들 벌 때 같이 버는 시대는 지났다. 나름의 분석과 끝없는 연구 및 공부가 필수요건으로 자리잡아가고 있는 것. 아는 만큼 투자하고 수익을 내게 된다. 즉, 부동산투자는 불로소득이 아니고 나름의 노력 대가이다. 대박심리를 버리고 투자도 한걸음씩 나아가야 한다. ■ 재개발 소액 접근 쉬워 자금이 넉넉하다면 보다 다양한 투자처가 있겠지만 투자금이 넉넉지 못한 경우 소액 투자처를 찾아 나서야 한다. 이런 경우 그나마 가장 접근하기 쉬운 것이 재개발지역이 아닐까 싶다.   재건축단지는 단기적으로는 각종 규제에 묶여 투자가 쉽지 않게 됐다. 언제가는 재건축이 가능하겠지만 단기적으로 사업이 가시화되면서 눈에 띠는 수익을 내기는 힘들어 졌다.   또한 1억~2억 정도 자금으로 근접하기조차 힘들다. 때문에 재건축은 목돈을 중장기적으로 투자, 한동안 잊고 지내는 게 편한 투자처가 돼버렸다.   그에 비해 재개발은 상대적으로 소액투자가 가능하고 강북지역의 각종 개발 열기 즉, 유턴프로젝트, 도심재정비특별법시행에 힘입어 상승가능성은 여전히 있다.   물론 재건축과 마찬가지로 멸실되어도 주택수에 포함시키고 거래상 제약이 따르지만 그나마 1~2억원 투자해 욕심 부리지 않고 소박하게 수익 내기에는 이만한 것이 또 있을까. ■ 소형 지분부터 늘려 가기 누군가는 이렇게 말한다. 맑은 날 서울시내 높은 곳에 올라가 아래를 내려다보자. 서울 높은 곳에 올라서서 허름한 집들이 모인 곳이 보이면 그곳이 바로 투자처라고.   바로 재개발지역. 곳에 따라 재개발 사업을 추진하려는 움직임이 막 태동하는 곳도 있거니와 아직 재개발에 대한 개념조차 없는 곳도 있을 것이다. 그들이 차이는 시간차일 뿐.   하지만 재개발 지역도 천차만별이다. 위치, 규모, 사업 진행속도, 투자금 등이 모두 다르다. 단순히 재개발 가능성이 있다고 모두 투자처는 아닌 것이다. 언젠가는 개발이 되겠지만 그 언젠가를 믿고 무작정 기다리는 것이 투자는 아니기 때문이다. 적정시기에 현금화할 수 있는 곳을 고를 줄 알아야 한다.   또한 이미 유명한 재개발구역은 시세가 급등했다. 사업 초기임에도 처음부터 미래 가치가 반영돼 높은 금액부터 시작된다. 때문에 현금 1~2억원이라면 입지여건이 좋고 개발규모도 큰 곳에서는 20평형대 배정 가능 지분 매수가 가능하겠고 그나마 30평형대 배정을 원한다면 상대적으로 비인기지역으로 눈을 돌려야 한다.   최소 30평형대 이상 배정받아야 향후 보다 많은 시세차익을 기대할 수 있다는 것은 누구나 다 알고 있다. 하지만 20평형대를 배정받는 수준에 그치더라도 일단 투자해 종자돈을 불려가는게 중요하다. 좀 더 현금이 모이기만을 기다리다보면 어느새 부동산 가격은 앞질러가 있곤 한다.   비록 낡은 집에 주변 환경이 좋지 못하더라도 실거주까지 할 수 있다는 각오로 입지여건이 우수한 재개발지역에 소형지분이라도 매수해 볼만 하다. 지금은 20평형대 밖에 배정받을 수 없는 권리이지만 몇 년 후에는 보다 큰 평형으로 이동할 수 있는 든든한 밑받침이 될 것이다.

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