서울숲 ‥ ˚·.(1301)

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서울숲 상업용지 |서울숲 ‥ ˚·.

2018-01-07 06:25

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"도시계획"이 돈되는 땅 만을어 준다 |서울숲 ‥ ˚·.

2017-12-12 05:59

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서울의 땅값은 과거에 비해 많이 올랐다. 특히 최근 2,3년 사이 가파르게 상승했다. 그래서 기회를 놓친 사람들이 망연자실하기도 하고 지금이라도 매수해야 하나 고민하고 있다. 하지만 지금 아무리 가격이 비싸다고 해도 가격이 더 많이 오를 땅은 분명 존재한다.



유동인구가 늘어나고 개발이 되어 환경이 좋아지는 곳의 땅값은 오르는 것이 진실이다. 특히나 많은 인구가 밀집되어 사는 거대 서울의 경우 땅을 새로 만들어내면 모를까 그렇지 않다면 어떤 지역의 땅값은 앞으로도 계속 오를 수밖에 없다. 그렇다면 그렇게 많이 오를 땅을 찾는 것이 바로 부자로 가는 지름길이다. 그런 땅이 어디일까.


그 해답은 서울시가 ‘도시기본계획’이라는 곳에 소상히 밝혀내고 있다. 거대 서울을 개인이나 기업이 개발할 수는 없다. 국민의 세금으로 정부나 지방자치단체가 미리 계획을 세워 천천히 살기 좋은 곳으로 개발하는 것이므로 우리는 그 계획을 살펴보고 ‘돈 되는 땅’이 어딘지 알아내 투자하면 되는 것이다.


서울시는 2030년까지 서울을 ‘3 도심’, ‘7 광역중심’, ‘12 지역중심’, ‘53 지구중심’으로 개발시키겠다고 천명했다. 이 계획이 다 수행되지 않을 수는 있겠지만, 이 계획에 나와 있지 않은 지역의 개발은 있을 수 없다. 도심이란 글로벌 경쟁력을 갖춘 상업지역으로 가장 땅값이 비싼 곳, 광역중심은 부도심에서 도심으로 성장시키려는 권역생활권으로 그 다음으로 땅값이 비싼 곳이라고 이해하면 된다.


지역중심은 부도심으로 생활편의 시설이 몰려 있는 곳이며 지구중심은 동네상권의 중심지역이라고 생각하면 된다. 어쨌든 정도의 차이는 있지만 땅값은 서울시에서 평균 이상으로 비싼 곳들이다.


‘3 도심’은 한양도성과 영등포·여의도, 강남이다. 모두 상업지역들이 넓게 분포되어 있는 곳이다. 네이버 지도에서 서울시를 찾아 지적편집도를 클릭하면 지역별로 색깔이 표시되는데, 분홍빛으로 된 곳이 상업지역이고 이 분홍빛이 가장 큰 곳이 이 세 도심이다. ‘7 광역중심’은 용산을 비롯해서 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실 등이다. 눈치 빠른 분들은 알아챘겠지만 이 지역들은 이미 한창 개발이 진행 중으로 놀라운 변신을 앞두고 있다. 청량리나 상암, 마곡, 가산 등은 얼마 전까지만 해도 서울의 오지였으나 지금은 첨단빌딩과 아파트가 들어서 고급 부도심으로 탈바꿈하고 있다. 이 지역들은 ‘2020 도시기본계획’ 때부터 개발 계획이 잡혀 있어 계획에 따라 개발이 진행된 것이다.


‘12 지역중심’은 동대문, 망우, 미아, 성수, 신촌, 마포·공덕, 연신내·불광, 목동, 봉천, 사당·이수, 수서·문정, 천호·길동 등이다. 부도심으로 상업, 문화, 교통의 중심지로 성장할 수 있도록 각종 기반시설을 구축하고 확충하는 지역이다. 이미 개발이 진행된 곳도 있고 앞으로 개발이 진행될 곳도 있다.



‘돈 되는 땅’이란 이 지역들 중에서 가장 개발이 덜 된 곳이다. 개발이 많이 진행된 곳은 이미 땅값이 많이 올랐을 것이고, 진행될 개발이 얼마 안 남았기 때문에 오름폭도 작을 것이다. 하지만 개발이 가장 덜 된 곳은 진행될 개발이 많이 남아 있기 때문에 땅값이 오를 여지도 그만큼 많이 남아 있다고 볼 수 있다.


그런 땅이 어딘가. 일단 영등포를 꼽을 수 있다. 영등포시장을 중심으로 하는 영등포 지역은 서울에서 가장 개발이 되지 않아 낙후된 동네로 꼽힌다. 그런 영등포를 광역중심이나 지역중심이 아니라 ‘도심’으로 만들겠다는 계획인 것이다. 종로나 을지로, 여의도, 강남처럼 최첨단 고급빌딩이 들어선 국제금융의 중심지로 만들겠다고 하니 앞으로 땅값이 얼마나 오르게 될지는 굳이 설명할 필요가 없을 것이다. 게다가 영등포는 준공업지역이라 용적률이 250∼400%로 일반주거지역보다 훨씬 높다.


용산도 아직 개발이 시작되지 않았다. 미군 기지가 이전하고 용산민족공원이 들어서고 용산 기지창에 국제업무지구가 들어올 것이므로 이 지역 일대도 앞으로 땅값이 더 오를 여지가 풍부하다. 건대입구의 대학 잠재력과 성수준공업지역을 연계하여 창조적 지식기반 산업집적지로 전환하겠다는 성수도 엄청난 잠재력을 보유하고 있다. 이미 뚝섬 쪽은 초호화 주상복합이 들어서고 있고, 성수동 준공업지역은 카페거리로 탈바꿈하고 있지만 아직 개발은 반환점도 돌지 못했다.


동대문 일대, 연신내와 불광동 일대, 목동, 봉천, 천호·길동, 사당·이수도 개발이 가시화되는데 비해 아직 저평가된 지역들이 많다. 철거해서 근린생활시설이나 다중주택, 다가구주택 등을 지을 수 있는 40평∼80평짜리 땅도 아직은 남아 있고, 새로 분양하는 오피스텔이나 다세대주택, 아파트 등도 관심을 가질 만하다.



자금 여유가 없거나 좀 더 장기적인 안목으로 투자하려면 ‘53 지구중심’에서 개발 가능성이 높은 곳 위주로 지역을 선정해도 된다. 땅값이 아직은 서울 평균 이하로 싼 이 많기 때문이다.


 

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공공관리, 협력업체 선정 기준 ‘개혁’ 시급 |서울숲 ‥ ˚·.

2011-03-30 05:52

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

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- 서울시 대책 모색, 방안 발표 앞두고 고심


[뉴코리아리포스트=박재필기자]공공관리제도가 시범지구에서 갖가지 문제점을 드러내고 있는 가운데, 아직 제대로 검증되지 않은 제도를 보완 없이 모든 사업장에 적용함은 무리가 있다는 평가가 업계 중론이다.


우선, 희망하는 사업장 중에서 시범구역을 정해 시행해 보고, 시행 하면서 나타나는 문제점을 계속 보완한 연후에 단계적으로 확대하는 것이 피요하다고 거론되고 있다.


특히 정비업체 선정기준의 문제는 갑론을박이 계속되고 있는 가운데 한남·성수지구에서 수많은 문제점이 제기돼 서울시가 대책을 모색 중인 것으로 알려졌다.


한 정비업체 관계자는 “4~5월중 서울시가 새로운 가이드라인을 제시할 예정이며 발표를 앞두고 마지막 조율을 하고 있는 것으로 안다”며 “확실히 밝힐 수는 없지만 서울시 역시 공공관리확정구역에서의 정비업체·설계자·시공자 선정기준에 개혁이 시급한 것을 인정하고 있다고 본다”고 말했다.


하지만 그는 “새로운 가이드라인 역시 문제점이 있어 업계에서 어떤 반응이 나올지 염려된다”며 “서울시가 말고 많고 탈도 많은 공공관리제도의 청사진을 제시할 수 있을지 기대반 우려반이다”고 전했다.


 


이에 뉴코리아리포스트는 협력업체 선정기준 및 선정 시기 문제점과 개선 방향에 대해 한국도시정비협회 부회장을 겸하고 있는 한씨티 위종복 대표와 주)오엔랜드 21 이승민 대표를 만나 의견을 들어봤다.


 


<한씨티 위종복 대표>


“주거 환경기금의 사용의 면밀한 검토 있어야”


공공관리제도 도입 취지는 조합이 사업시행인가 도서에 따른 확정건축비를 산정하지 못한 조합설립 초기에 시공자를 선정하게 되면 구체적 건축개요가 반영된 사업시행인가 후 시공계약서가 변경되면서 공사비가 증액되는 불리한 구조를 가지고 있기에 이를 개선하고 투명한 사업을 추진하고자 하는데 있었다. 공공관리제도는 이런 문제점의 개선 조치로 시공자 선정시기를 조합설립후가 아닌 사업시행인가후로 변경하여 입찰금액의 결정시기를 1회로 확정하여 추진위원회 설립을 공공이 직접 주관하고 그 금액을 부담하여 시공자와 정비회사의 유착을 방지한다는 것이다.


공공관리제도의 투명한 자금관리와 업체 간의 사전유착을 방지하는 제도적 취지는 공감하나 현장에서는 취지와 맞지 않게 사업이 진행되고 있기 때문에 문제가 발생하고 있다.


사업시행인가 이후에 시공자를 선정하게 법을 만들어 놓고 그전까지는 정비사업자가 돈을 집행하거나 주거환경기금에서 돈을 활용하도록 했으나 대다수 추진위, 조합 임원들은 본인의 재산을 담보로 주거환경기금을 사용하는 것을 반대하고 있으며 신용대출의 경우 조합과 달리 추진위원회는 법인 설립이 되지 않은 상태에서 조합설립무산이나 장기간 사업 표류로 인해 만기상환이 도래할 것을 우려해 꺼리고 있다. 이로 인해 주거환경기금보다는 과도한 입찰보증금과 자금대여 조건의 체결을 요구하고 있다.


결국 투명한 사업은커녕 지하자금이 흘러간다는 말이 있을 정도로 부작용이 나타나고 있고 정비업체와 추진위, 조합은 사업을 진행하고 살아남기 위해 과거의 방식을 되풀이하고 있어 근본적인 개혁이 필요한 시점이다. 공공관리제도 하에서도 정비업체는 인허가를 주로 하는 업체가 아닌 사금융업체로 인식되는 이유가 여기 있는 것이다.


선정과정에도 여러 문제가 있다. 정비사업자로부터 입찰보증금을 몇 십억씩 걸게 하고 자금력을 동원할 수 있는 회사만이 살아남도록 사업이 진행되고 있다. 주거환경기금을 만들어 놓고 정비업체로부터 입찰보증금은 왜 받는지 솔직히 이해할 수 없는 부분이다.


또한 선정방식의 문제다. 시공자·설계자·정비업체 선정방식이 대표적인데 정비업체선정방식만 보면 일단 자격심사기준이 1, 2로 나뉘어져 있다.


자격심사 1의 경우 정비사업자가 엔지니어링 회사에 솔직히 불리하지 않다. 조합설립인가, 관리처분인가, 사업시행인가 실적 점수가 개량화 되어 있다. 하지만 구청에서 직접 선정한 성수나 한남을 살펴볼 때 자격심사 2방식을 많이 활용했다.


당연히 엔지니어링회사가 유리한 고지에 올랐고 조합의 인허가 점수보다는 PT나 규모 같은 주관적 평가를 통해 사업자로 선정됐다. 심사위원의 경우 도시계획의원의 경우 건축이나 도시계획전문가들이다보니 엔지니어링 회사들이 높은 점수를 받은 것으로 보인다.


실례로 성수 한남지구에서 정비사업 실적이 없는 곳이 뽑힌 사례를 볼 수 있는데 상당한 문제가 부각되고 있다.


또한 현재 정비사업자의 자격이 관리되지 않고 있으며 기술 인력도 마찬가지다. 능력에 대한 기준이 명확치 않다.


결론을 말하자면 국토해양부와 서울시에서 정비사업 공공관리제도의 취지가 제대로 실현되기 위해서는 주거환경기금의 사용과 현황에 대한 면밀한 검토가 필요하고 법개정을 통해서 오히려 정비회사가 조합에 자금을 지원하는 것을 막아야 한다고 생각한다.


과거와 같은 행태에서 벗어나지 못하면 결국 공공관리제도의 성공은 장담할 수 없을 것이다.


<주)오엔랜드21 이승민대표>


“정비사업전문관리업자의 등록 기준부터 바뀌어야”


-전문성 확보를 위한 전문인력의 체계적 교육과 육성 필요


-제도취지와 목적도 중요 하지만 현실적제도 개선도 중요


2003년 7월 「도시 및 주거환경정비법」이 시행되면서 구법과 달리 가장 눈에 띄는 것 중의 하나가 시공자를 대신하여 추진위 또는 조합에 업무의 전문성을 제공하고 자금을 대여할 수 있는 업체인 정비사업전문관리업자(이하 도시정비회사라 칭함)를 제도화 한 것이다.


그러나 입법취지는 좋았으나 영세한 도시정비회사에게 당근책은 없이 사업비용의 대여라는 과도한 짐을 지게 함으로써 오히려 관련업체간의 유착, 이권개입 등 과거보다 더 혼탁한 시장상황이 초래되었고 도시정비회사들은 유동성 부족으로 인한 심각한 경영위기로 현재는 전국적으로 등록업체수가 최고치에 비하여 절반이하로 줄어들었다.


이런 상황을 인식한 도정법상에서 그렇고 공공관리제도 시행 이후 작금의 현실은 제도의 치명적인 미비점으로 인하여 건전한 도시정비회사들까지도 심각한 경영위기에 처해있다.


자금을 대여함에 있어 자금조달에 대한 명쾌한 대안이 정립되지 않았기 때문에 도시정비회사는 도정법 후에도 전문행정용역회사가 아니라 단순히 자금대여업체로 인식되는 등 문제가 발생하는 것이다.


공공관리제도가 시행된 이후에도 여전히 이 부분에 대한 대안이 모색되지 않아서 여타 현장은 물론 공공관리구역 사업지에서도 마찬가지 시행착오를 반복하고 있다. 주거환경기금 활용은 권고사항일 뿐으로 공공관리제도 시행 후 성수, 한남 지역들을 살펴보면 공공관리 이전과 상황은 같다. 도시정비회사는 서울시 주거환경기금신청 이전에 돈을 대줘야 하는 업체고 기금을 신청하지 않고도 돈을 반드시 대여하는 업체 정도로 인식되고 있다.


공공관리제도하에서는 시공자들의 초기 개입을 차단하고 도시정비회사가 행정력을 제공하고 사업비를 대여함으로서 조합의 자체 사업추진 역량을 제고할 수 있도록 만든다는 것이었지만 현실에서는 도시정비회사들에게 정책적인 자금조달 대안의 부재로 인해 이를 기대하기가 점점 어려워지고 있는 것이다.


도시정비사업에 있어서 요구되는 인력 유형은 현 등록 기준인 감정평가사, 공인회계사, 변호사, 건축사, 특급기술자 등 현재 일반 대중에게 인지도가 높은 전문인력들과의 협약을 배제하여 기존 정비사업 종사(일정 기준)인력이 될 수 있도록 아울러 정비사업전문관리업자의 등록기준도 이에 맞춰서 현실적으로 해당 실무에 능숙한 인원을 5명 이상 확보하도록 개선되어져야 하고, 국가는 이를 위해 정비사업 분야 전문가를 체계적으로 교육하고 육성하고 양성해야 한다.


현재 정비사업자 등록기준은 지나치게 외형적이고 형식적인 부분에 편중되어 있어 흔히들 말하는 페이퍼컴퍼니의 탄생을 부추기고 있다. 아울러 이러한 페이퍼컴퍼니의 등장은 업계 전체 서비스의 질적 저하의 주원인이라는 것을 의식하고, 이를 보다 실무적인 관점에서 현실화시켜야 한다.


정비사업자 등록기준의 인력확보 요건과 관련 외형적인 전문가 구성에서 과감히 탈피하여 보다 현실적인 인력구성으로 반드시 개선해야만 한다. 현재 정비사업을 시행하는데 있어서 법무·세무·회계·감정평가 등의 업무와 관련지식은 사업추진 절차상 일정한 단계 또는 특정한 시기에 반드시 사용되어 지는 전문분야임은 당연지사이다. 그러나 이러한 정황에 비추어 관련 분야에 능통한 감정평가사 및 공인회계사 또는 변호사 등의 전문 인력을 굳이 정비업체에 포함시켜야만 하는가에 대한 문제에 있어 정비업계 종사자라면 이것이 얼마나 현실과 동떨어진 멍청하고 기가 찬 탁상행정의 대표적인 규정인지 알고 있다.


이러한 전문분야와 관련된 업무와 서비스는 해당 시기에 사업주체인 추진위원회 내지 조합이 필요에 의해서 해당 전문업체에 전문서비스를 신청(용역계약)하고 그에 상응하는 보수를 지급하는 것이 일반화되어 있다. 즉 정비업체가 주거정비법에 근거한 전문인력을 상시 확보하고 있다고 하더라도 위의 전문분야와 관련된 업무는 사업주체가 해당 전문업체와 별도로 계약을 체결하여 업무를 수행하고 있기 때문이다.


공공관리제도 시행 이후 여기저기서 이런저런 원성과 말들이 많은 것은 사실이다


제도의 취지와 목표가 지극히 원대하고 아름답다 하더라도 시장반응과 현실이 전혀 그렇지 않다면, 또 그것이 옳다면 현실적이고 합리적인 정책실현을 위해서 제도개선을 요구하는 큰 목소리에 좀 더 귀 기울여 변화해야하는 용기가 필요하지 않을까?



<롯데건설 주택사업2팀 선명길 과장이 바라본 협력업체 선정기준 해결방안>


1. 정비업체 선정기준


가. 지역적 연혁과 정서를 무시한 처사의 문제점


- 현재 정비사업자선정기준과 관련하여 심사기준Ⅰ, 심사기준Ⅱ로 나누어 선택적으로 하도록 하고 있고 지역적 기준과 관련해서는 아무런 제한을 두고 있지 않다.


- 각각의 정비업체의 경우 본사를 두고 있는 지역에 대한 밀착도 및 관리정도(대관업무 등)가 높다.


나. 해결방안


- 현재의 선정기준에 발주업체가 속한 지역에 본사를 두고 있거나 사업경험이 있는 업체에 대하여 강제적으로 배점을 주도록 하는 방법을 강구해 볼 필요가 있다.


다. 시공사 관점에서 보완이 필요하다고 생각되는 부분


- 정비업체 자금력에 대한 검증시스템 부족


- 회사 임직원(전·현직포함)의 범죄사실에 대한 검증 시스템 부족


- 실제 정비업체 등록 시 필요한 전문인력(변호사, 건축사, 감정평가사 등)의 실제 가용여부에 대한 검증 시스템 부족


 


2. 설계업체 선정기준


가. 단순설계 용역의 문제점


- 복잡하고 다양화되는 도시문제에 있어 단순 설계의 용역만으로는 한계가 있다.


- 특히 도시계획적 업무를 무시한 설계계획은 사상누각에 불가하다.


나. 해결방안


- 설계업체의 업무역량 중에 ‘도시계획’ 부분을 가지고 있고 실적이 있는 업체에 대한 가산점을 논의해야 한다.


- 이를 통해 설계와 도시계획의 유기적인 협조가 필요하다.


다. 시공사 관점에서 보완이 필요하다고 생각되는 부분


- 설계업체 자금력 검증시스템 부족


- 전담인력 배치에 대한 불안정성(담당자의 잦은 변경)


- 실제 건축사자격보유자를 통한 실질적 업무 협의 필요


- 도시계획업무/교통영향평가업무등에 대한 이해 부분에 대한 검증


 


박재필 기자

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