2020-10-12 01:44

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[ 2020 민권식칼럼 #15 ] 두 개의 태양, 성수전략정비구역과 한남뉴타운

◈ 재개발 대장주, 두 개의 태양 '성수와 한남'

 

성수전략정비구역과 한남뉴타운은 우선 기본 입지면에서 공통분모의 성격이 많습니다.

반포대교와 한남대교를 사이에 두고 반포,신사동과 마주보고 있는 한남뉴타운과,

성수대교와 영동대교를 사이에 두고 압구청,청담동과 마주보고 있는 성수전략정비구역은

한강을 남향으로 바라보고 있다는 점을 필두로,

주택재개발사업이라는 점은 물론,

자체 개발 뿐만아니라 다양한 형태의 주변 개발호재까지 닮은 점이 아주 많습니다.

이러한 뿌리격인 기본입지가 바로 '클래스가 다른 재개발사업의 대장주 투탑'으로

자리잡게 된 이유가 되겠습니다.  

◈ 인지도의 끝판왕 '한남뉴타운' 

 

동네 브랜드 이미지는 전통적인 부촌의 대명사인 한남동이 우위에 있습니다.

'용산구','한남동'의 자체 네이밍 가치만으로,

왜 한남뉴타운이 그토록 많은 관심과 투자자가 모이는지를 알 수 있습니다.

서울숲이 개장하고 지식산업센터로 탈바꿈하고 있기는 하지만

성수동의 네이밍 자체 가치는 아직 한남동의 그것과는 차이가 있습니다.

하지만 젊은 스타 연예인의 수요층 유입 확산에서도 알 수 있듯,

젊은 신흥부촌으로 자리잡고 있는 '핫플레이스 성수동'의 네이밍 가치는,

 

아직 무형적 가치라는 것에 투자포인트를 잡으셔야 합니다.

말하자면,

중장년층의 네임벨류는 한남동이 우위에 있습니다만

20,30,40대로 이루어진 비교적 어린나이에 성공한 상류사회에서는 

성수동을 오히려 더 선호하고 있다는 것입니다.

서울의 중심 신도시 개념으로 탈바꿈하는

뚝섬역 인근 상업용지(트리마제, 부영, 아크로포레스트, 갤러리아포레)와

성수전략정비구역의 한강변 주거터전, 성수지식산업센터로 이루어진 '영 네이밍'은

시간이 지날수록 그 가치성장의 움직임을 두 눈으로 선명하게 확인할 수 있을 것입니다.

'전통적 부촌' 한남뉴타운은 Beverly Hills,

'젊은 신흥부촌' 성수전략정비구역은 Manhattan으로 표현할 수 있겠습니다.

◈ 현장데이터의 끝판왕 '성수전략정비구역' 

 

경사진 구릉지인 한남뉴타운에 비해 바둑판모양의 평지인 성수전략정비구역은

 

투자성의 척도인 건립세대 대비 조합원수 데이터에서 

압도적인 우세를 보이고 있습니다.

성수전략정비구역의 건립세대8000/조합원수4000 비율은

 

사업주체인 조합원의 시각으로 보면,

 

'이보다 더 좋을 수 없는 데이터'로서

 

얼마나 사업성이 뛰어난가를 단적으로 보여주는 바로미터입니다.

이에 비해 한남뉴타운은 건립세대/조합원수 데이터에서는 

비교가 되지 않을 정도로 사업성에 대한 치명적 핸디캡을 가지고 있습니다.

이 핸디캡은 추후 조합원 평형배정, 추가부담금같은 투자성과 직결되는 부분이기 때문에

큰 비중으로 접근해야하는 사항이라는 점 꼭 체크하셔야 하겠습니다.

    

 

◈ 태양은 하나다

 

투자처 찾기에서 가장 중요한 사항인 '입지의 희소성'을 필두로

계백과 김유신처럼 서울의 랜드마크 주거대단지로 주목받고 있는 이 두 대장은,

입주 시점의 미래가치 또한 서울의 투탑으로 자리잡을 것임은

그 누구도 반박할수 없는 사실입니다. 

하지만 투자성을 더 자세히 들여다보면

 

투자수익과 직결되는 사업성 면에서 커다란 차이를 발견할 수 있었습니다.

정비업체, 추진위, 조합 등 재개발 현장의 일선에서 쌓은 경험만 20년이 넘는 필자의

추천1순위 지역은 단언코 성수전략정비구역과 한남뉴타운입니다.

미래가치가 워낙 높기 때문에 지금의 시세 대비하여 

투자성이 가장 높게 계산되는 지역이기 때문입니다.  

하지만 이 두 지역 중 하나만 추천한다면 망설임없이 성수전략정비구역을 선택하겠습니다.

'데이터를 기반으로 한 사업성'에서 너무 큰 차이가 나기 때문입니다. 

물론 직주근접, 학군 등 개인적인 사유가 있는 실수요자라면

 

두 지역을 동등한 조건으로 추천하겠습니다만,

 

투자의 비중을 크게 잡고 있다면,

 

사업성이 월등히 우수한 한곳만을 추천해드릴 수 밖에 없습니다.    

칼럼 관련 문의 및 관련 상담은 언제든지 환영합니다.

소장 민권식이었습니다.

감사합니다.

오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

 

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

 

 

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식

 

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2020-10-05 07:55

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[2020 민권식칼럼 #14] 성수전략정비구역 이주비용 관련 Tip 네가지

안녕하세요! 소장 민권식입니다.

Tip1. 일반적인 재개발 사업의 이주비용 공식은,

무이자 이주비용의 경우, 감정평가금액의 40%

유이자 이주비용의 경우, 추가지급

입니다.

물론 사업장 현장데이터에 따라 다소 차이가 있겠지만

이 공식을 토대로 이주비 계산을 하는 것이 오차를 최대한 줄이는 방법이 되겠습니다.

Tip2. 소형지분빌라 경우 감정평가금액이 5억원 내외일 경우

기존 대출 6~7억원으로 가정할 경우, 이것에 추가부담금까지 발생할 수 있습니다.

미리미리 자금플랜을 잘 세워 현명하게 대처하시기 바랍니다. 

Tip3. 이주는 정해진 기간내에 반드시 가장 먼저 해결해야 하기 때문에,

현장 상황에 따라 시공사들이 감정평가금액의 100%를 지급하는 사례도 있습니다.

성수전략정비구역은 대한민국 재개발 시장 원탑 대장주이기 때문에

시공사선정시 이주비용 관련 사항도 미리미리 체크하는 지혜가 필요합니다. 

Tip4. 이런저런 대출규제로 이주비 대출이 어려운 경우에는

기존 대출을 그대로 유지하면서,

기 발생되는 이자비용은 조합에서 사업비용으로 지급하는 경우도 있습니다.

이 부분은 조합으로 문의하셔도 되고

저희 중개업소를 통해 문의주시면 알아봐드릴 수도 있습니다.

자금운용 및 투자플랜에 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다..

감사합니다.

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정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

 

 

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식

 

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2020-09-14 07:30

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