2008-04-16 11:42

http://blog.drapt.com/apt007/242581208313745472

전농7구역과 답십리16구역 비교분석

스피드공인중개사사무소 김성근 2248-4959

1. 전농7구역
가. 건립현황 및 평형별 세대수

전용면적 세대수 구성비
36㎡ 287 17.03%
50㎡ 126
59(A)㎡ 520 29.66%
59(B)㎡ 104
59(C)㎡ 95
84(A)㎡ 638 34.03%
84(B)㎡ 187
120(A)㎡ 70 19.26%
120(B)㎡ 397

계 2,424 100%


나. 조합원분 및 일반분양분 예상세대수(분양대상자 약1,476명)
- 25평형 총719세대중 조합원분 424세대 일반분양 295세대
- 33평형 총825세대중 조합원분 825세대 일반분양 없음
- 46평형 총467세대중 조합원분 233세대 일분분양 234세대

다. 전농7구역 장점
- 전농답십리뉴타운지역에서 유일하게 분양가 상한제가 적용되지 않음
- 전략사업지역으로 사업추진속도가 가장 빠름
- 단지내에 우수고가 설치될 예정임(외국계 부설고등학교 검토)
- 단지내에 대규모 문화센터가 설치됨
- 브랜드파워가 높은 삼성래미안이 들어옴
- 청량리균형발전촉진구및 청량리민자역사와 연계하여 전농7구역이 개발됨으로 어느 지 역보다 시너지 상승효과가 높은 곳임
- 청량리역과 경전철역 이용 가능함
- 2,424세대의 대규모단지가 형성됨

라. 전농7구역 단점
- 전농7구역은 답십리16구역에 비해 지분분리세대가 많음
- 권리가액이 낮은 조합원은 30평형대 진입이 불가함(약100세대)
- 단지규모에 비해 소형평형의 건립규모가 다소 많음
- 30평형대 일반분양이 없어서 조합원도 저층배정이 예상됨

마. 사업추진 진척사항
- 2007년 11월 30일 관리처분계획인가를 신청하였으나 일부 내용에 있어서 구청으로부터 보완사항을 통보받아 2008년 4월 4일 지적된 내용을 모두 구비하여 구청에 현재는 접수한 상태입니다. 이제 구청에서 약1개월 동안 심사하여 5월중에 관리처분계획인가가 승인될 것으로 보이며, 6월중부터 조합에서는 이주를 실시한다는 계획 임.


2. 답십리16구역
가. 건립현황 및 평형별 세대수

전용면적 세대수 구성비
36㎡ 285 17.06%
49㎡ 128
59㎡ 98 16.85%
59(A)㎡ 140
59(B)㎡ 170
84㎡ 466 46.18%
84㎡ 311
84㎡ 341
121㎡ 68 19.91%
121(A)㎡ 82
121(B)㎡ 210
140㎡ 122

계 2,421 100%


나. 조합원분 및 일반분양분 예상세대수(분양대상자 약1,338명)
- 25평형 총 408세대중 조합원분 108세대 일반분양 300세대
- 33평형 총1,118세대중 조합원분 989세대 일반분양 129세대
- 45평형 총 360세대중 조합원분 180세대 일반분양 180세대
- 52평형 총 122세대중 조합원분 61세대 일반분양 61세대

다. 답십리16구역 장점
- 전농7구역에 비해 지분분리세대가 적음
- 권리가액이 낮은 조합원도 30평형대 진입이 가능함
- 전농7구역에 비해 일반분양 물량이 많음(약141세대)
- 30평형대 조합원은 저층(1~2층) 배정을 피해갈 수 있음
- 단지규모에서 전농7구역에 비해 중대형 평형이 다소 많음
- 답십리역과 신답역 이용 가능함
- 2,421세대의 대규모단지가 형성됨

라. 답십리16구역 단점
- 답십리16구역은 분양가 상한제가 적용됨
- 단지내 중앙에 도시계획도로가 예정되어 2개의 단지로 분리됨
- 감정평가에 대한 권리가액 부분에서 전농7구역에 비해 다소 떨어짐(경사면)
- 전농7구역은 우수고와 문화센터가 들어오나 답십리16구역은 특화된 시설이 없음

마. 사업추진 진척사항
- 2007년 12월 22일까지 조합원 분양신청을 접수하였으며, 현재 조합원 주택에 대한 물건조사를 끝내고 감정평가를 실시한 상태입니다. 그리고 금년 5월중에는 조합원들을 상대로 관리처분총회를 실시하여 조합원들에게 관리처분계획에 대한 동의절차를 진행할 예정으로 되어있음


3. 전농7구역과 답십리16구역에 대한 비교분석 견해

전농답십리뉴타운사업이 서서히 이제 가시화 되면서 최근 투자자들로부터 전농7구역과 답십리16구역에 대한 비교분석을 문의하는 사례가 많아지고 있어 조금이나마 이곳에 대한 장. 단점과 비교자료를 통해 투자자 여러분의 이해도를 높임과 동시에 아울러 현시점이 아닌 3~4년 이후의 입주시점에 포커스를 맞춰서 시세예측에 대한 정보를 제공하고자 합니다.

- 현재 전농7구역과 답십리16구역 인근에 위치한 부동산사무소에서 전농7구역에 위치한 부동산은 전농7구역이 답십리16구역 보다 좋다고 하고, 답십리16구역에 위치한 부동산은 답십리16구역이 전농7구역 보다 좋다고 서로 주장하고 있습니다. 그래서 투자자 여러분들도 모두 어리둥절하여 갈피를 잡지 못하는 경우가 많은 것 같습니다. 어떻게 보며는 모두 다 맞는 말이기도 합니다. 인간은 누구나 자기가 생활하고 있는 터전이 가장 좋게 보이고 감정적으로도 그렇게 느끼게 되어 있습니다. 그렇지만 일반이 아니 부동산사무소에서 공인중개사로 근무하고 있으면 어느정도 부동산에 대한 전문성이 있다고 보아야 할 것이므로 최소한 양심으로 투자자에게 공정한 정보를 제공하여야 할 것이다. 투자자에게 공정한 정보를 제공하는 것만이 부동산사무소도 생존경쟁에서 살아남을 수 있음을 명심하여야 할 것으로 봅니다. 현재 양쪽에서 주장하는 논리는 이렇습니다. 전농7구역은 분양가 상한제를 피해서 투자가치가 더 좋다고 하고, 답십리16구역은 지분분리세대가 적기때문에 일반분양 물량이 많아서 투자가치가 더 좋다고 하나, 이것은 서로간의 장단점을 상쇄하면 결국은 똑같은 투자가치의 지역으로 보시면 될 것 같습니다. 그러면 결국은 두 곳의 부동산의 미래가치는 결국 입지적인 측면에서 차이가 발생될 것으로 보입니다.

- 전농동과 답십리동은 뉴타운재개발이 진행되기 이전에도 두 곳에 대한 부동산가격의 차이가 있었습니다. 아마 입지적인 측면과 도시정비적인 측면에서 전농동 지역이 답십리지역보다 비교 우위에 있어서 단독주택의 평당가격이 약100만원정도 높았던 것으로 기억됩니다. 부동산은 부동성의 측면이 아주 강합니다. 즉, 입지의 중요성이 그만큼 절대적이라고도 보아도 과언은 아닐 것입니다. 그래서 이러한 입지적인 측면에서 전농7구역이 답십리16구역보다 다소 비교우위에 위치하여 입주시점의 시세가 다소 높을 것으로 예측됩니다. 그러면 여기서 입지적인 비교우위에 대해서 말씀드리면, 전농7구역은 청량리역을 중심으로 해서 개발되는 곳이고, 답십리16구역은 답십리역을 중심으로 해서 개발되는 곳입니다. 청량리역과 답십리역의 역세권의 가치는 말하지 않아도 누구나 청량리역이 더 우수하다는 것을 알 것입니다. 그리고 청량리역부근 청량리촉진지구와 청량리민자역사의 개발이 전농7구역과 연계되어 진행되고 있어 개발에 따른 시너지효과가 더 크게 나타날 것으로 보입니다. 그렇다고 답십리16구역이 절대로 투자가치가 없다는 것은 아니므로 절대 오해없기를 바라며, 또한 답십리16구역을 포함해서 이곳 전농답십리뉴타운지역은 어느곳을 투자하여도 향후 일정부분 수익성이 확실히 보장될 것임을 믿어 의심치 않는 지역입니다.

- 그럼 입주시점의 포커스에 맞춰서 시세를 예측해 보면, 현재 인근지역의 아파트 시세가 전농동 신성아파트는 30평형대 시세가 4억원선, 전농동 삼성아파트는 시세가 4억3천만원선, 전농동 SK아파트는 시세가 4억3천만원선, 장안동 현대홈타운아파트는 시세가 5억원선, 용두동 삼성래미안아파트는 분양권의 시세가 5억8천만원선으로 형성되어 있으므로 이곳지역의 주변시세와 뉴타운개발에 대한 발전전망을 참조하여 향후 입주시점의 시세를 예측해 보면 전농7구역은 30평형대 시세가 대략 7억5천만원선으로 형성될 것으로 보이고, 답십리16구역은 7억원선으로 형성될 것으로 예측됨.

2008.04.16.

스피드공인중개사사무소 김성근 2248-4959

<전농답십리뉴타운>

1

2008-04-01 17:59

http://blog.drapt.com/apt007/242581207040373218

전농7구역 재개발 조감도 및 배치도 입니다.

<조감도>

<배치도>

0

2008-04-01 17:58

http://blog.drapt.com/apt007/242581207040299947

전농7구역 재개발 평형별 평면도 입니다.

<25평형 평면도>

<25평형 평면도>

<33평형 평면도>

<33평형 평면도>

<46평형 평면도>

0

2007-10-17 12:00

http://blog.drapt.com/apt007/242581192590049416

전농답십리 뉴타운(전농7구역) 소식...

전농7구역 관리처분계획 인가 임박...

전농답십리 뉴타운지구내에서 전농7구역이 가장 먼저 관리처분계획 인가를 득할것으로 보이는데, 현재 전농7구역은 조합원들을 상대로 관리처분계획에 대한 동의서를 받고 있으며, 10월 24일 관리처분계획에 대한 총회를 개최하여 11월 말일까지 관리처분계획인가를 목표로 빠르게 진행되고 있습니다. 특별한 사정이 없는한 무난히 11월 말일까지 관리처분계획인가를 득할것으로 보이고, 또한 분양가 상한제도 피해갈 것으로 보입니다.

그런데 이번 총회에서 조합설립인가 당시와 다르게 평형대별 세대수가 아무런 이유없이 설계변경되어 일부 조합원들이 33평형대 배정에서 탈락하여 25평형대로 배정되는 조합원들의 불만이 많을 것으로 예상되고 있으며, 또한 조합에서 상한제를 피해가야 한다는 명목과 볼모로 조합원들의 감정평가액이나 배정평형 등 전반적인 사업내용에 대해서 충분한 설명과 설득없이 조합원들의 동의서를 받고 있는 등 졸속으로 추진하고 있다는 조합원들의 목소리가 나오고 있는 실정이므로 총회때 마찰이 예상되기도 합니다.

그러면 전농7구역의 사업계획에 대해서 말씀드리면 아래와 같습니다.

1. 용적률 236.67%, 건폐율 22.32%, 층수 지하3층 지상21층, 주차장 3,040대

2. 임대 36㎡ 287세대, 50㎡ 126세대 합413세대

3. 분양 59㎡ A형 520세대, 59㎡ B형 104세대, 59㎡ C형 95세대 합719세대
84㎡ A형 638세대, 84㎡ B형 187세대 합825세대
120㎡ A형 70세대, 120㎡ B형 397세대 합467세대
총합 2,011세대

4. 분양가 예상액
- 59㎡ A형 남동향 기준층 조합원 262,400,000원, 일반분양 323,100,000원
59㎡ A형 남서향 기준층 조합원 259,700,000원, 일반분양 323,100,000원
- 59㎡ B형 남향 기준층 조합원 260.300.000원, 일반분양 321,400.000원
59㎡ B형 서향 기준층 조합원 250,550,000원, 일반분양 321,400,000원
- 59㎡ C형 남향 기준층 조합원 257,950,000원, 일반분양 318,500,000원
59㎡ C형 서향 기준층 조합원 248,350,000원, 일반분양 318,500,000원
- 84㎡ A형 남동향 기준층 조합원 367,750,000원, 일반분양 461,400,000원
84㎡ A형 남서향 기준층 조합원 364,000,000원, 일반분양 461,400,000원
- 84㎡ B형 남동향 기준층 조합원 363,750,000원, 일반분양 449,700,000원
84㎡ B형 남서향 기준층 조합원 360,100,000원, 일반분양 449,700,000원
- 120㎡A형 남동향 기준층 조합원 579,250,000원, 일반분양 731,300,000원
- 120㎡B형 남향 기준층 조합원 596,100,000원, 일반분양 735,800,000원

5. 조합원 분양세대수 및 일반분양 세대수
- 25평형 조합원 분양 364세대, 일반분양 351세대, 보류 4세대
- 33평형 조합원 분양 817세대, 일반분양 0세대, 보류 8세대
- 46평형 조합원 분양 231세대, 일반분양 234세대, 보류 2세대

6. 추정비례율
총수입 953,908,158,000원 - 공통부담 소요비용 571,464,201,000원 / 분양대상 토지 등의 소유자 종전총평가액 387,999,200,806원 * 100 = 추정비례율 98.57%

7. 건축공사비 평당 379만원(확장 공사비 제외)

8. 조합원 분양신청 내용
- 46평형 467세대 접수(467세대중 236세대는 탈락)
- 33평형 752세대 접수(752세대 46평탈락 236세대=988세대)
- 33평형 조합원 배정분 817세대
- 988세대에서 817세대 차감하면 171세대는 25평형 배정됨

전농동 스피드공인중개사사무소 2248-4959

<뉴타운>

<뉴타운배치도>

<전농동 재개발>

<전농7구역 조감도>

<전농7구역 배치도>

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2007-07-30 09:55

http://blog.drapt.com/apt007/242581185756928754

답십리에 아파트 3천129가구 건립
(서울=연합뉴스) 정성호 기자 = 서울 동대문구 답십리 제16 주택재개발 구역에 최고 21층 높이의 아파트 3천100여 가구가 들어서게 됐다.

서울시는 27일 제18차 건축위원회를 열고 답십리동 178번지 답십리 16 재개발 구역(11만3천471㎡)에 대한 건축계획을 통과시켰다고 29일 밝혔다.

이에 따라 이 구역은 이르면 3∼4개월 뒤 재개발 공사를 시작할 수 있게 됐다.

건축 심의가 통과되면 이후 해당 구청으로부터 사업시행 인가, 관리처분계획 인가를 거쳐 바로 착공할 수 있다.

이곳에는 용적률 234.67%가 적용돼 지상 9∼21층 범위에서 아파트 38개 동, 3천129가구가 들어선다.

또 건축위가 양천구 신정2동 612-13 일대 4만726㎡ 규모의 신월.신정 뉴타운 제1-4 주택재개발 구역에 대한 건축계획을 통과시킴에 따라 이곳에는 용적률 233.27%, 높이 11∼20층 범위에서 아파트 11개 동, 930가구가 건립된다.

아울러 동작구 신대방동 342-41 일대 1만9천667㎡에는 용적률 242.39%, 높이 12∼19층 범위에서 아파트를 짓는 건축계획도 통과됐다.

건축위는 그러나 용산구 한강로2가의 `용산역 전면 제2.3구역 도시환경사업 구역'에 대한 건축계획은 심의를 보류했다.

시 관계자는 "건축위원들이 최근 서울시가 강조하는 건축물의 디자인을 포함한 전반적인 사항을 심도있게 검토하자며 일단 심의를 보류했다"고 전했다.

해당 구역 조합은 용적률 963.37%, 높이 지상 40층의 주상복합 건물(3구역), 용적률 963.28%, 높이 지상 35∼38층 규모의 주상복합 건물(2구역)을 짓는 건축계획을 심의에 올렸다.

<16구역 조감도>

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