2005-04-14 00:50

http://blog.drapt.com/apjyy/91130187011847

아파트 값을 결정하는 요소는 아래 나열한 몇가지가 대표적일 것이다. 이런 요소들이 어떻게 변하고 있는지를 보면 향후 아파트 값이 어떻게 될지, 재개발 지역이 어떻게 가격 형성을 해 갈지 예측할 수 있지 않을까 싶다.

1. 정부정책과 정치
2003년 말 정부는 시장논리를 무시한 폭탄선언을 정부정책으로 채책하며 아파트 가격 안정화에 기반을 마련하게 된다. 이에따라 실거주자나 투자자는 아파트 가격이 하락할 것을 예상하고 아파트 구입의 시기를 미루기 시작한다. 이제 2년이 지난 현재 시점은 더이상의 아파트 가격에 대한 하락 가능성 및 악재는 없는 상황이 되었다. 결국 아파트 가격은 악재가 없는 이상 올라갈 수 밖에 없는 상황이다. 또 다른 대형 악재는 차기를 준비하는 정치권에서는 어울리지 않는 선택이다. 오히려 개발로 인한 살기좋은 서울이 된다는 가능성을 보여주며 표심을 위한 몸부림이 필요시 되는 시점인 것이다. 따라서 강북의 뉴타운과 재개발에 대한 민심 달래기가 한층더 심화될 시기가 아닌가 싶다.

2. 수요와 공급
수요와 공급은 수도권과 서울지역으로 구분해서 생각하자. 수도권은 동탄신도시, 인천, 고양시, 파주 등 아파트 공급이 지속적으로 이루어 지고 있다. 하지만 서울은 2003년 정부의 아파트 가격 안정화에 따라 분양 시기를 미루고 있고 강남에 편중된 재건축 사업도 개발이익환수제 등 의 영향으로 개발이 지연되고 있는 상황이다. 재개발 사업과 뉴타운 사업이 활기을 뛰고 있지만 2,3년 내에 아파트 공급은 2003년 이전 대비 40% 정도 줄어들 전망이다. 더욱이 이제는 서울지역에 아파트를 지을 대지가 부족한 실정이다. 그러나 서울에 거주지를 정하고 싶어하는 수요층은 언제나 줄을 스고 있는 실정이다.

3. 유동자금에 의한 부동산 투자 성향
메스컴에 전해지는 시장의 부동 자금은 400조 정도로 알려져있다. 현재 이 자금은 은행의 4%금리에 만족하거나 좋은 투자처를 기다리고 있는 실정이다. 최근 강남 및 분당을 중심으로 아파트 가격의 추이를 보면 서서히 부동산쪽으로 자금이 움직이고 있는 것으로 추측할 수 있다. 물론 한계는 있을 것이다. 이 중 10%, 또는 20% 이상이 부동산으로 흐를 가능성이 높아진 것이다.

4. 내집마련에 대한 갈망
실거주자는 아파트 가격이 올라가는 상황이 되면 내집마련에 대한 구매욕이 더욱 강해질 것이고 이에 따라 투자자와 실거주자의 동시 매수 욕구에 따라 아파트 가격이 더욱 올라 갈 수 있는 상황이 연출될 것이다.

5. 인프라
강북의 뉴타운 사업과 재개발 사업은 기존에 부족했던 인프라를 한층 업그레이드하는 상황이 될 것이며 이에 따라 기존 아파트 가격 대비 훨씬 더 비싼 가격을 형성하게 될 것이다 예를 들어 강북에 경전철이 생기면 당연히 가격이 올라 갈것이고 수색에 공항철도역사가 들어서면 그 가치가 부근 부동산에 영향을 미칠 것이다. 결국 강북의 개발은 강북 부동산 가격을 올리는 역할을 할 것이다.

6. 경기 전망
개인적으로 대한민국 경제는 IMF가 살렸다는 역설석인 결론을 도출한다. IMF를 견디며 대한민국의 경제 구조는 무척 건실해지고 기업의 건전성 또한 괄목할 만큼 양호해 졌다. 특히 IT업체들의 성장은 세계가 놀랄 만큼 대한민국의 존재를 인식 시켜준 결과물이며 앞으로의 성장성 또한 세계가 인정하는 상황이 되었다. 그 예로 외국자본의 국내 상륙을 들 수 있다. 한미은행 인수나 제일은행인수는 대한민국의 경제에 대해 낙관하는 외국인들의 행위표현이라고 생각할 수 있다.

# 결론

이제 우리는 무엇을 준비해야 하는가?

아파트 가격이 오를 수 밖에 없는 여건들이 완료되었고 시장은 벌써 그 위력을 조금씩 보여주고 있다. 연봉 4,5천의 직장인이 감당하기 힘든 아파트 가격이라고 해서 아파트 가격이 내가 저축해서 모을 수 있는 상황까지 기다릴 것이라고 생각하는가? 자본주의 사회에 사는 우리로서는 시장이 주는 답만을 가지고 생각할 수 밖에 없는 노릇이다. 준비하는 자에게 답은 있을 것이다. 어떤 준비가 필요한지 생각하고 실행하자. 어느 지역이 유망하고 투자가치가 있는지에 대한 생각은 은평구 재개발 투자 카페에서 볼 수 있을 것이다

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2005-02-24 00:11

http://blog.drapt.com/apjyy/91130187011313

도정법이 심의를 통과한 22일 이후 부동산 시장은 마치 큰 눈이 내린 시골 앞 마당의 고요처럼 조용합니다. 누군가 일어나 눈을 쓸겠지만 처음 눈을 쓰는 사람은 아마도 조그만 길을 만드는데 급급할 것입니다. 왜야하면 너무도 큰 눈이기 때문입니다. 어쩌면 누군가 지나간 발자국을 따라 한걸음 한걸음 따라가야만 하는 상황도 배제할 수 없는 상황입니다. 소위 말하는 전문가들도 함부로 부동산 시장 전망에 대해 말하지 못하는 상황이 된 것 같습니다. 며칠 시간을 두고 생각한 후에 답을 찾아 보겠지요. 그나마 다행한 것은 저희들의 관심사인 재개발은 직격탄은 피할 수 있다는 것인데 그래도 걱정이 되는 것은 새로운 도정법 때문에 부동산 시장 전체가 죽을 수 있다는 가능성이 충분히 보여 나름대로 투자지침을 정리해봅니다.

1. 큰 눈을 즐기자 따뜻한 카페에서......
2. 눈이 그치면 일찍 일어나 적어도 눈이 녹기 전에 눈을 즐기자. 눈사람도 만들고, 스키도 타고, 눈싸움도 하고......
3. 반드시 눈은 녹는다. 적어도 우리 나라에선...... 왜?, 사계절이 있으니깐.

과학적 근거나 통계가 아닌 뜬구름 잡는 얘기인 것 같아 죄송할 따름이지만 언젠가 말씀드린 것 처럼 제가 느낀 감이 그렇게 말합니다. 저는 저를 믿습니다. 저는 아침 일찍 일어나 눈도 쓸어보았고 그때 가졌던 세상 모든 눈이 내 것 같은 기쁨은 이루 형언할 수 없는 것이었습니다. 이번에 내리는 눈을 여러분 것으로 만들어 보십시요. 괜찮은 눈으로 보입니다.

감사합니다.

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2005-02-20 16:24

http://blog.drapt.com/apjyy/91130187011739

고수들은 이미 부동산 시장이 변할 줄 알고 작년부터 매수를 시작했다. 작년만해도 좋은 물건을 골라가며 가격 흥정을 해서 싸게 살 수가 있었다. 그러나 지금 사항은 어떠한가? 수색이나 불광동 33평 가능지분의 경우 1,2천은 올라있는 사항이다. 결국 고수는 예측을 할 수 있는 감이 있다는 것이다. 감은 어떻게 얻어지는가? 공부다. 나는 가능한 매일 부동산 뉴스를 보고 부동산 사이트에 올라온 글을 읽으며 시장의 흐름을 판단한다. 설날 이전 회사 부하직원이 전세를 옮긴다고 해서 설날 이전에는 무조건 계약을 해야한다고 당부한 적이 있다. 그러나 바쁘다는 핑계로 아직도 계약을 하지 못하고 있다고 한다. 전세 매물이 없다고 한다. 설날 전에는 1억3천이면 됐던 전세 물건이 1억6천에도 매물이 없다고 한다.

고수를 따라하는 사람은 적어도 중수다. 본인이 직접 공부하지 못하면 적어도 따라만 해도 중수는 되는 것이다. 물론 빨리 할 수록 고수에 근접한 선택이다.

그럼 하수는 무슨 일을 하는가? 고수들이 목표한 수익율을 챙기고 떠나는 것을 도와준다. 상황을 지켜봐야지. 정말 오를까?, 많이 올랐네, 지금 이라도 사볼까, 라는 과정을 거쳐 고수들이 풀어놓은 매물을 받아 간다.

고수들은 이제 다른 투자처를 찾는다. 자기 만의 정보와 감을 바탕으로 매수가 없는 내일이면 돈될 곳을 찾아 나선다. 그래서 고수들은 언제나 바쁘다. 시장이 조용하면 물건을 찾아 매수하기 바쁘고 시장이 좋으면 매도하기 바쁘다. 시장은 언제나 존재하고 고수들은 언제나 돈을 번다.

나는 은평구의 내일이 장미빛이라는 걸 확신한다. 정말 그런 날이 와서 부동산 시장의 관심이 은평구에 집중될 때 그때 나는 은평구를 떠나겠다. 다른 돈되는 곳을 찾아서....

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