작년 하반기 당시 부동산 대폭락 시나리오가 시장을 완전히 장악하고 있을 무렵, 필자는 부동산 대폭락 시나리오의 엄청난 폐해에 대해 강한 경고를 해왔는데,. 그 당시 ‘부동산 대폭락 시대는 없다’책을 출간하면서 당시로서는 꽤 모험스런 에필로그를 겁도 없이 써내려갔던 걸로 기억한다.

아래내용은 필자가 ‘부동산 대폭락 시대는 없다(08.11刊)’ 에필로그(후기)에서 작년말과 올해초 부동산시장을 예측한 내용인데, 지금의 부동산시장 및 청약열풍을 보고 있노라면 필자 자신도 놀랄정도로 정확하게 맞아떨어지고 있는것을 확인하고 있는 상황이다. 당시 예측한 내용을 일부 발췌해보면 다음과 같다.

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-<<부동산 대폭락 시대는 없다>> 에필로그-

"불이 났다고 하자 모두들 뛰쳐나갔다”

이말은 1999년까지 살면서 유럽의 워렌버핏으로 불릴정도로 유명했던 헝가리 출신의 전설적인 투자자 ‘앙드레 코스톨라니’가 생전에 했던 유명한 말이다. 필자가 책 말미에 갑자기 앙드레 코스톨라니의 말을 꺼낸 이유는 무엇인가? 그것은 바로 지금(2008년 10월말 현재)의 대한민국 부동산시장과 시장참여자들의 모습이 앙드레 코스톨라니가 말한 상황과 너무나 흡사하기 때문이다.

그렇다면 앙드레 코스톨라니가 한 이 말의 의미는 무엇인가? 그것은 증시가 폭락하면 개미투자자로 통칭하는 일반 투자자들은 너나 할것없이 모두 자신이 보유하고 있는 주식을 몽땅 팔아치우기 위해 혈안이 된다는 의미다.

국내 부동산시장은 어떤가? 2006년 가을 폭등장을 끝으로 2년동안 강남권 및 버블세븐지역을 중심으로 급매물성 투매물건이 쏟아져 나오면서 비정상적으로 시세가 하락한 단지들이 속출하자 이를 틈타 대폭락론이 슬그머니 고개를 들기 시작했고, 급기야는 이들 대폭락론자들의 주장에 열광하면서 “이젠 부동산 끝이다. 거품붕괴되면 한순간에 망한다. 1초라도 빨리 부동산을 처분하는것이 돈버는길이다!” 는 판단으로 불난집 빠져나오듯 허겁지겁 부동산을 바겐세일, 땡처리수준의 급매물로 던지는 사람들도 적지 않게 나타났다.

“대폭락이다. 거품붕괴다!” 하는 비관론자들의 무책임한 “불났다”라는 외침에 옷도 주워입지 않고 마치 여관에서 속옷차림으로 헐레벌떡 밖으로 뛰쳐나오고 있는 형국인것이다. 정작 돈이 잔뜩 들어있는 지갑과 귀중품은 집안에 그대로 둔채로 말이다...(중략) 이런 이야기도 있다. 미국의 금광촌에서 금을 캐기 위해 산을 계속해서 수백미터나 뚫고 들어갔다. 그러나 아무리 파도 금이 나오지 않자 금을 캐는 사람들이 그 산을 다른사람에게 아주 헐값에 팔아 넘겼다. 그 산을 산 사람은 그 산에 적어도 금광석이 얼마쯤은 묻혀있을것이라고 낙관하는 긍정론자였을것이다. 얼마후 불과 몇미터 정도 더 파고들어가자 금광석이 한꺼번에 쏟아져 나왔다. 매도자는 헐값에 매도하면서 채굴비만 막대하게 손해보고 매수자에게 넘겼지만 그 매수자는 헐값에 매수하여 최소한의 노력으로 막대한 수익을 남긴 것이다.

이러한 교훈들을 잘 음미해보면 춘추전국시대(春秋戰國時代)보다도 더 혼돈스러운 대한민국 부동산시장을 간파하는데 작은 실마리를 찾을수 있다.

사실 본문에서도 여러차례 강조했지만 대한민국 부동산시장은 이제 바닥권에 근접했음을 인식해야 한다. 최근 2~3년간 누적된 수도권의 주택공급 부족은 향후 2~3년간 입주물량 급감으로 집값폭등의 씨앗이 될것이다. 그동안 대수술을 거듭해온 부동산 규제완화 정책들은 내년(2009년)부터는 본격적으로 청약시장을 중심으로 그 효과가 눈에 띄게 나타날것이다.

글로벌 금리인하 추세는 계속되고 국내 부동산시장의 발목을 잡고 있던 고금리 시대는 향후 적어도 3년간은 역사속으로 사라질것이다. 그동안 강남권과 버블세븐지역을 중심으로 주택가격이 큰폭으로 하락하여 대폭락론자들의 먹잇감이 되어 도마질 당하던 이들 지역의 가격메리트는 재건축규제완화와 대대적인 경기부양책으로 인해 몰라보게 부각될것이다. 이들 지역의 매수세 유입은 빠르면 당장 이번 연말, 늦어도 내년 상반기부터는 본격적으로 가시화될것이다. 非버블세븐지역인 강북과 수도권일대 대부분지역도 투기지역해제와 투기과열지구해제 및 훨씬 낮아진 대출문턱과 전매제한의 전격적인 완화에 힘입어 당장 내년 상반기 청약물량부터 대규모 신도시와 택지지구물량을 중심으로 작년과 올해 나타난 극심한 청약한파가 언제 있었냐는듯 청약시장은 눈에띄게 되살아날것이다.

대한민국 부동산에 대폭락은 없다. 대폭락론의 망령에서 자유롭지 못하는 한 부동산투자에서 성공이란 있을수 없다. 지금은 부동산투자에 나서야 할때이지 매입했던 가격보다 훨씬 낮은가격으로 바겐세일하듯 남좋은일만 시키는 자선사업가가 되어야 할 때가 아니다. 만약 필자에게 부동산 투기꾼이라고 힐난한다면 필자는 사실 할말은 없다. 그러나 분명한것은 시장의 역사는 비관론자보다는 낙관론자들이 재테크에서 성공해왔다는 점이다. 가까운 시기에 부동산 대폭락론자들의 주장과 필자의 주장은 시장에서 객관적으로 평가받을것이다.

이제 독자들은 이쯤에서 마음의 결정을 해야 한다. 비관론자들을 믿고 부동산투자에서 손을 떼든지, 아니면 세계적인 투자 대가들이 그래왔던것처럼 위기를 기회로 삼아 부동산투자에서 성공할 다짐을 할것인지를 말이다. 선택은 각자의 몫이지만 필자는 후자를 선택하기를 간절히 기원한다.

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위 에필로그 내용을 읽으면서 이 글을 읽는 독자들은 어떤 생각이 들까를 한번 곰곰이 생각해본다. 작년 11월의 에필로그에서 예측한 내용들은 2009년 6월초 현재 거의 정확하게 맞아떨어지고 있음은 인터넷과 TV를 켤줄아는 분들이라면 쉽게 알수 있는 일이다.

송도신도시와 광교신도시, 청라지구등을 비롯한 수도권 청약시장이 현재 뜨겁게 달아오르고 있다. 판교신도시 현장에 가보면 전쟁통이 따로 없을정도로 매수문의가 활발하는가 하면 작년말 시점과 비교해 프리미엄이 수억원 가까이 상승하고 있고, 강남권 재건축을 중심으로한 강남일대 아파트가격은 이미 작년말 바닥을 찍었음을 여실히 증명해주고 있다. 수도권 외곽까지 매도자 우위시장으로 급속히 반전되면서 호가가 오르고 거래가 동반되는 전형적인 회복장세를 보여주고 있는것이다. ‘집값이 대폭락할것이니 지금당장 집과 부동산을 처분하고 새마을금고나 ELS에 투자하라’던 대폭락 신봉자들은 지금 머리카락 보일라 꼭꼭 숨어버린 형국이다.

작년말 극심한 막바지 침체장에서 두려움을 극복하고 낙폭이 컸던 인기지역 급매물을 과감히 매입한 역발상 투자자들과 실수요자들은 지금 상당한 수익률을 올리고 있는 반면, 그와 반대로 행동하며 집과 부동산을 바겐세일로 처분한 집주인들은 지금 깡소주로 쓰린 속을 달래고 있다는 사실이다. 천만 다행으로 당시 워낙 거래가 없다보니 헐값에 던져도 받아주는 사람이 없어서 그냥 울며 겨자먹기식으로 부동산을 보유해왔던 집주인들의 경우 오히려 전화위복이 된 셈이어서 필자입장에서는 다행스런 일이라고 판단된다.

이제 대폭락 논쟁은 완전히 끝났고, 화려했던 대폭락 시나리오의 잔치도 완전히 끝났다. 남은것은 지금 부동산에 투자해야하는지, 말아야 하는지의 문제만 남아있다고 해도 과언이 아니다.

예컨대 강남권과 버블세븐지역, 과천, 판교신도시, 송도, 청라지구 등 서울과 수도권일대를 중심으로 집값이 단기상승하고 있기 때문에 자칫 추격매수를 하면 낭패를 볼 수 있지 않을까 하는 우려가 드는 것이 사실일 것이다.

그러나 침체장이 끝난지금 올해 회복기를 지나 2010년 이후에는 본격적으로 청약광풍과 수도권중심으로 매수세가 급증하여 시세는 대세상승장세, 즉 활황장세에 진입할것으로 보이기 때문에 지금이라도 부동산과 내집마련에 적극 나서는 자세가 더 유리하다고 필자는 판단하고 있다.

결론적으로 말해서 지금은 작년말 바닥시점보다는 수익률 측면에서 떨어지겠지만 부동산투자 타이밍 상 내집마련과 토지투자의 적기임은 명백해보인다. 왜냐하면 활황장에 진입하기 전의 회복국면에 불과하기 때문이다. 향후 회복기를 지나 활황장, 즉 대폭등기에 돌입하면 적어도 1년반~2년정도는 다시 2006년 전고점을 뛰어넘는 대상승이 가능할 전망이다. 이에 독자들은 마지막 두려움을 이기고 부동산 대폭등 쓰나미를 준비해야 할 것이다.

매번 틀린 예측만 하는 사람들의 말을 귀담아 들을때 부동산투자는 어그러지기 십상이다. 이제는 스스로가 부동산시장을 판단할 줄 아는 고수가 되어야만 남의말이나 선무당의 말에 판단을 흐리지 않게 된다.

따라서 이제 부동산 대폭등 쓰나미가 예측되는 2010년 이후 부동산 재테크를 외면하거나 잘못된 선택으로 매도매수타이밍을 놓친다면 크나큰 후회를 할 수밖에는 없을 것이라고 필자는 예측한다.

서민과 중산층의 자산격차는 대개 침체기에는 크게 벌어지지 않지만 부동산 활황장세에서는 크게 벌어지는 특징이 있다.

따라서 지금 회복장세를 보이고 있는 부동산 시장과 주식시장에 관심을 기울이고 저평가된 블루칩물량을 선제적, 공격적으로 매수한다면 2-3년 후에는 지금 방심하면서 아무것도 하지 않는 사람들과의 자산격차가 크게 벌어지는 일을 경험하게 될 것이다. 

상담을 하다보면 오히려 필자보다더 다른 나라의 금리 상황을 꽤뚫고 있고 필자도 아직 읽어보지 못한 리서치 자료나 관련 도서의 내용을 언급하면서 질문을 하면 등에 땀이 흐르곤 한 적이 한두번이 아니다.

그렇다면 부자들만 들어가서 보는 인터넷 사이트가 있거나 그들끼리만 공유하는 족보형식의 정보채널이 있는가?

천만의 말씀이다.누구나 알 수 있고 누구나 접할 수 있는 사소한 정보에서도 그들은 투자와 관련된 답을 찾아내곤 한다.

부자들의 특징에서 두 번째는 소액부터 철저하게 챙기는 꼼꼼함이다.

필자도 신입사원 연수 때마다 꼭 강조하는 것이 최초로 천 만원을 모으기가 가장 어렵고 그 다음이 5천 만원이고 그 다음이 1억이라고 한다.그리고 순차적으로 3억,5억,10억 모으는 순서로 어렵다고 하는데 역시 종자돈(Seed Money)의 중요성을 느껴야 하고 그러한 종자돈을 모으기까지의 작은 밀알 같은 소액에 대한 중요성을 알아야 한다.

10원이 100만개가 모이면 천 만원이 된다.이러한 단순한 이치를 안다면 은행의 객장에서 아무런 생각 없이 지출하는 수수료를 절약하기 위해서 주거래 은행을 두고 주로 거래를 집중해서 하거나 인터넷뱅킹이나 폰뱅킹을 활용해야 하고 급여이체통장이 있는 은행을 활용해서 대출을 받아서 금리인하 혜택을 보는 것이 바로 이러한 소액관리의 시작인 것이다.

주머니 속에 천 원짜리 9장이 들어있으면 쉽게 없어지기 마련이다.

그 천 원짜리 9장에 얼른 1장을 얹어서 만원 짜리 한 장으로 만들어야 한다.

부자들의 특징으로 또 하나는 바로 결단력이 있다는 것이다.

이 결단력 안에는 무모함이나 임기응변이 포함되지 않는다.철저한 사전 분석과 과거 경험을 토대로 충분히 검토해 본 후 결정이 되면 바로 실천하는 모습의 의미이다.

결단력의 다른 표현으로는 ‘돈맛’을 빨리 알자는 것과 일맥상통한다.일반인들은 아직 ‘돈맛’을 보지 못했다.따라서 지금의 상황이 단지,쓴지,신지,매운지를 모르기 때문에 어떠한 양념을 추가해야 하고 물을 더 부어야 하는지 더 끓여야 하는지를 모르는 것이다.

하지만 부자들은 과거의 경험과 노하우가 있기 때문에 ‘돈맛’을 느끼고 바로 양념을 추가하거나 데우는 시간을 조절해서 좋은 결과를 만들어 낸다.

그러한 결단력이 있어야지 불황기에도 과감한 투자가 이루어지고 남들과 한 방향으로 우루루 몰려가지 않게 되고 나름대로 소신있는  투자가 이루어 지게 된다.

하루라도 빨리 결단력을 키울 수 있는 연습과 간접경험을 해서 준비하도록 하자.

부자의 특징 마지막으로는 인내심이다.

프랭클린 템플턴 그로스 펀드라는 상품이 있다.만약에 1999년 1월에 이 상품에 가입해서 10년간 운용을 했다면 지금 수익률이 얼마나 나왔을까?

놀랍게도 303.55%의 수익률을 거둘 수 있었다.1년 평균 30%가 넘는 상당히 높은 수익률이다.

최근에 펀드 수익률이 워낙 좋지가 않아서 많은 투자자들이 힘들어하곤 한다.하지만 그 펀드를 만약에 3년 전 5년 전에 가입했다고 가정한다면 적어도 최근 1년 수익률 보다는 월등히 높은 수익률을 거둘 수가 있었을 것이다.

이것이 바로 장기투자의 매력이다.부동산의 경우에도 마찬가지이다.

현재 살고 있는 아파트를 5년 이상 살고 있는 사람보다는 3년 안팎으로 이사를 가는 경우가 많은데 개발에 대한 호재가 있다면 부동산도 장기적으로 접근해도 적어도 손해를 보지는 않을 것이다.부동산의 단기는 5년이고 중기는 10년~15년,장기는 20년 이상이라는 생각을 왜 못하는가?

강남구 압구정동 현대 아파트의 10년 보유나 상계동의 상계 주공아파트의 10년 보유의 경우에도 연 평균 30%가 훌쩍 넘는 수익률을 보이고 있다.

부자들의 특징에서 왜 ‘인내’가 있는지 이제는 이해가 되시는가?

물론 ‘네가 이기나 내가 이기나 두고 보자’식의 감정적인 투자를 하라는 의미는 아니다.

다만 투자를 하면서 어느 정도 분석을 통해서 확신이 선다면 인내의 투자도 해 볼만 하다는 것이다.

지금까지 부자의 특징에 대해서 4가지를 알아봤는데 부지런함에서 우러나오는 정보력과 소액까지 챙기는 꼼꼼함,결정을 했으면 일사천리로 진행하는 결단력과 소신이 있으면 끝까지 버티는 인내라는 부분에 대해서 정말 금시초문이었다가 처음 듣는 내용은 없을 것이다.

즉….누구나 어떻게 하면 부자가 되는지를 알고 있다는 것이다.다만 그것을 얼마나 장기적으로 전체적인 부분을 함께 실천하고 준비하느냐에 달려있다.

물론 재벌2세와 결혼하면 부자가 될 수 있다.로또복권에 당첨되면 부자가 될 수 있다.

하지만 과연 이 확률이 얼마일까? 굳이 얘기를 안 해도 충분히 의도를 알 수 있을 것이다.

차라리 지금부터 길게 잡고 위에 언급한 4가지 실천사항을 하나하나 생활화 하는 것이 더 괜찮은 확률이 아닐까?

               2009년 하반기 이후의 부동산 투자전략



“자..여러분 질문 주세요?”

“네…강사님..질문 있는데요..지금 잠실의 XX아파트 32평형을 유심히 보고 있는데요..그걸 사도 괜찮을까요?”

“선생님..저도 질문이 있어요..뉴타운 쪽에  투자를 좀 하려고 하는데요…아현뉴타운이 좋을까요? 아니면 왕십리뉴타운이 좋을까요?”

부동산 강연회를 마치고 받은 질문이 아니다.재테크에 대한 마인드와 함께 투자상품 특히 펀드와 주식에 대한 강의를 하고 받은 질문이다.물론 강의내용에 대한 펀드와 주식에 대해서도 많은 질문이 나왔지만 재테크란 말만 들어가면 꼭 나오는 질문이 바로 부동산에 대한 질문이다.그만큼 대한민국 국민들에게 있어서 부동산은 뗄래야 뗄 수가 없는 투자방법이고 주요 관심사일 수 밖에 없는 것이다.

2006년 12월을 정점으로 해서 하락세를 보이던 부동산 시장이 2009년 들어와서 조금씩 살아나는 분위기가 감지되고 있다.그래서 본 지면을 통해서 2009년 바뀌는 부동산 정책과 함께 향후 부동산 투자 시 감안하고 참고해야 할 사항에 대해서 알아보도록 하자.

2009년부터 바뀌는 부동산 주요 정책

2009년에는 MB정부의 부동산 시장 완화정책이 기본으로 시행되면서 많은 부분에 대해서 참여정부의 대못정책을 완화하는 방향으로 가고 있다.기본적으로 부동산 정책의 핵심인 세금부분에 대한 완화가 눈에 띈다.

양도세 세율 조정 및 장기보유특별공제 확대가 그것인데 소득세법 개정에 따라 양도세 세율 및 과세표준 구간이 조정된다. 이에 따라 기존 9~36%인 세율은 6~35%로, 1,000만~8,000만 원인 과세표준 구간은 1,200만~8,800만 원으로 변경된다. 또 1가구 1주택 장기보유특별공제도 확대돼 앞으로 연 8%씩 10년간 최대 80% 공제가 가능해졌다.

아울러 최근까지 논란이 많았던 다주택자 양도세도 한시적 감면되어 주택거래 활성화를 위해 2년간 다주택자에 대한 양도세가 한시적으로 완화된다.2010년12월31일까지 양도하거나 신규 취득한 주택에 대해 1가구 2주택은 6~35%(2010년 6~33%)의 일반세율이, 3주택 이상은 기존 60%보다 낮은 45%의 세율이 적용된다.하지만 최근에 일부 재개정 되어서 지난 해까지 1세대 2주택 보유자가 1주택을 매도하면 양도차익의 50%를, 3주택 이상일 경우 60%를 양도소득세로 납부해야 했으나 올해부터 내년까지 한시적으로 2주택자는 일반세율(올해 6~35%, 내년 6~33%)을 적용 받고 3주택 이상도 45%로 완화됐으나 지난 4월 30일 재 개정을 통해 2주택자와 같이 기본세율을 적용 받게 되었다.다만 강남 3구 등 투기지역에 한해서만 10%포인트 가산세율을 붙이기로 했다.

또한 1세대 2주택 중과세 대상 주택기준도 완화되었는데 과거에는 지방 광역시의 주택은 모두 포함됐으나, 앞으로는 기준시가 3억원을 초과하는 주택만 적용된다.

재건축의 용적륟도 법적 상한선까지 확대되어 재건축 용적률을 최대 300% 상향 조정할 수 있는 길이 열렸다. 국토해양부는 국토계획법 상한까지 용적률 상향을 허용하고, 정비계획상 용적률 초과 분에 대해 30~50%를 보금자리 주택으로 환수할 계획이다.이에 서울시 재건축 단지의 경우 조례에서 정하고 있는 1종 190%, 2종 210%, 3종 230%보다 40~70%p 높은 1종 200%, 2종 250%, 3종 300%를 적용 받을 수 있게 됐다.

용적률은 대지면적대비 전체 건물의 연면적이므로 용적률이 높다는 얘기는 그만큼 고층의 아파트를 지을 수가 있고 세대수가 늘어나면서 당연히 기존의 조합원 외에 일반분양을 많이 할 수 있다는 장점이 되어 조합원들의 추가부담금이 줄어들기 때문에 재건축아파트나 뉴타운,재개발 지역에 투자 시에 꼭 챙겨야 할 사항이다.

재건축관련 바뀌는 정책에는 재건축 절차가 간소화되어 두 차례에 걸쳐 시행되던 안전진단이 한 차례로 간소화된다. 또 중복심의 생략, 시공사 조기선정 중 절차 간소화를 통해 총 3년이었던 사업기간이 1년 6개월로 단축될 전망이다.아울러 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 허용되어 앞으로 조합설립인가 이후라도 조합원 자격을 자유롭게 사고, 팔 수 있게 된다.

강화되는 정책도 있어서 재개발 지분 쪼개기가 원천 봉쇄되어 재개발 ‘지구지정’ 전에 지분을 쪼개도 분양권은 하나만 인정된다.

2009년의 바뀌는 정책의 핵심은 뭐니 뭐니 해도 서민용 주택공급의 확대이다.

보금자리 주택이 그것인데 기존 주택에 비해서 상대적으로 저렴하면서도 도심 가까운 곳에 서민들이 내 집을 마련할 수 있는 기회이기 때문에 많은 관심을 끌고 있다.

무엇보다 서울 도심과 접근성이 우수하고 소규모 신도시 규모로 들어서기 때문에 강남 대체지역으로도 조명을 받고 있다.최근 정부는 수도권 보금자리주택 시범지구로 서울 강남 세곡, 서초 우면, 고양 원흥, 하남 미사 등을 선정했다.총 6만 가구 규모에 보금자리주택은 4만4000가구가 들어서게 되는데 오는 9월 사업승인예정 물량인 3만 가구 중 1만5000여가구가 처음 공급될 예정이다.