신개발정보(7)

펼쳐보기목록보기요약보기

[스크랩] 재개발 수원 |신개발정보

2006-07-20 08:56

http://blog.drapt.com/annyji/2816881153353400932 주소복사

출처 : 꽃을든 남자

원문 : http://blog.drapt.com/e7choi

 




 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
◆지방도시개발중 /
 
(4) 수원◆
수원시는 재개발사업에 초보다.

지금까지 한 차례도 재개발사업 경험이 없다.

그러나 최근 도시ㆍ주거환경정비기본계획안을 만들면서 구시가지 재개발
사업에 발을 담갔다.

기본계획안을 경기도에 보내 현재 심의를 기다리고 있다.

수원시가 기본계획안에서 정비예정구역으로 표시한 곳만 무려
 29곳에 이른다.
 


넓이로는 78만평이다.

재개발을 원하는 주민들의 민원을 적극 반영한 결과다.

장안구는 111-1구역부터 5구역까지 8만7835평, 권선구는 113-1구역부터
 12구역까지 12곳 30만5571평, 팔달구는 115-1구역부터 12구역까지 12곳
39만1046평 등을 수원시가 정비예정구역으로 잡았다.

111, 113, 115는 각각 장안구, 권선구, 팔달구의 행정구역 코드번호다.

사업유형별로는 △주택재개발 21곳 △주거환경개선사업 3곳 △재건축이
2곳이며 나머지 3곳은 사업유형이 결정되지 않았다.
독특한 점은 29개
정비예정지구 사업
순서를 수원시가
정하지 않았다는 것이다.

자칫 일제히 재개발을
시작해 전세난 등을
초래할 수 있는 염려가
이는 대목이다.

수원시는 그러나 '일제히
 재개발에 들어가지는
못할 것'이라고 말했다.

도시 및 주거환경정비법
(이하 도정법)에서 시공사
선정 절차를 매우 까다롭게
했기 때문에 사업에 오랜
시일이 걸릴 것이라는
 이유에서다.

과거에는 추진위원회만
구성되면 시공사 선정이
가능했지만 오는 8월 25일
부터는 조합설립인가 뒤에야
 비로소 시공사를 선정할 수
있다.

시공사 선정이 늦어지면 시공사에서 자금 지원은 물론 재개발 과정에 대한
컨설팅을
 제공받지 못해 사업 진행에 차질을 빚게 된다.

수원시 실무 관계자는 '기본계획안에서 재개발사업 목표 연도를 2010년으로
잡은 것은 도정법 조항을 따르기 위한 것'이라며 '실제로 목표 연도를 맞추는
구역은 몇 곳 안될 것'이라고 내다봤다.

하지만 예상과 달리 여러 구역 사업이 동시에 진행될 경우 정비구역 지정
시기 또는 사업시행 시기를 조정할 수 있다는 게 수원시 입장이다.

한편 수원시는 경기도에서 기본계획이 확정되면 구역별로 정비계획을 마련해
경기도에 구역지정을 요청하게 된다.

구역지정 요청에 앞서 주민들의 대표기구격인 추진위원회를 승인할 가능성이
높다.

추진위가 자체적으로 정비계획을 마련해 시장에게 제안하는 방법이 효율적
이기 때문이다.

수원시가 구역별로 재개발 순서를 정하지 않았기 때문에 구역별 사업 진행
속도는 주민들 손에 달려 있다.

수원시 실무 관계자도 '재개발 구역 주민들이 얼마나 이해관계를 조정하고
단합하느냐에 따라 구역별로 사업 진행 속도에 큰 차이가 날 것'이라고 말했다.

주민들이 잘 단합하는 곳에서 우선적으로 사업을 진행하겠다는 뜻이다.

이와 관련해 재개발 전문가는 '수원시 계획안을 보면 개별 구역 면적이
 지나치게 넓은 곳들이 있다'며 '주민들의 이해관계가 엇갈려 사업 진행이 쉽지
않은 곳도 있을 것'이라고 내다봤다.

[김인수 기자]
< Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 >


자료원 : 매일경제

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(2)

확장하기


[스크랩] 광교 신도시가 주목 받는 3가지 이유 |신개발정보

2006-05-16 15:48

http://blog.drapt.com/annyji/2816881147762126383 주소복사

출처 : 시우빠의 아름다운 아빠뜨 만들기

원문 : http://blog.drapt.com/iam2508


지난 1월 2일 경기도는 광교신도시 택지개발 계획을 최종 발표했습니다. 광교신도시는 수원시 이의·원천·우만동, 용인시 상현동, 기흥읍 영덕리 일대의 341만 평에 총 수용인구 6만 명(2만4,000가구) 규모의 자족형 행정복합도시로 개발됩니다.
광교신도시에 공급될 주택은 아파트 2만1,987가구(중대형 9,400가구, 임대주택 6,700가구 포함), 단독주택 2,013가구를 포함한 2만4,000가구 규모로 2007년 분양해 2009년 입주를 시작할 계획입니다.
판교발 청약열풍과 아직은 분양까지 시간적 여유가 있다는 이유로 큰 관심을 불러일으키지는 못하고 있지만 분명 광교신도시는 판교 못지않은 잠재력을 지닌 신도시가 될 것입니다.
광교신도시의 잠재력을 살펴보면 다음과 같습니다.
첫째, 자연친화적인 웰빙 신도시의 요건을 갖추고 있습니다. 광교신도시 내 녹지율과 ha당 인구밀도는 각각 45.5%와 53명입니다.
현재 판교와 분당의 녹지율과 ha당 인구비율이 각각 판교(35%, 98명), 분당(20%, 198명)과 비교해 보면 광교신도시의 자연친화적 웰빙 요건이 훨씬 앞서고 있음을 알 수 있습니다.
둘째, 광교신도시는 5만4,000평에 이르는 광역행정업무지구, 원천유원지를 포함한 90만 평의 광역상업위락지구, 19만2,000평의 R&D 단지가 어우러지는 자족형 신도시로 개발됩니다. 1기 신도시의 아파트를 분양 받은 사람들 중 가장 큰 시세차익을 보이고 있는 분당신도시의 예에서 알 수 있듯이 부동산의 가격은 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하여 형성되지만, 최우선적으로 가격형성에 영향을 미치는 요인은 자족형 신도시 여부입니다.
거주지와 가까운 곳에 고용규모가 큰 직장이 존재한다면 자연적으로 주택수요가 늘어나고 그에 따라 교육시설, 문화시설, 쇼핑시설 등 각종 생활 편의시설이 형성됩니다. 이러한 현상이 시간의 흐름에 따라 가격상승으로 나타나게 되는 것이죠. 따라서 자족형 신도시라는 점에서 볼 때 분명 광교신도시는 분당신도시 못지않은 가능성을 지니고 있다는 점에 주목해야 할 것입니다.
셋째, 대중교통의 대폭적 개선이 예상됩니다. 2008년 용인~서울간 고속도로 완공 및 2010년 늦어도 2014년까지는 신분당전철선의 연장 개통을 통해 양재까지 15분, 강남까지 30분이면 닿게 될 전망입니다.
따라서 서울과의 접근성 또한 현재의 1시간~1시간 20분에서 절반 이상 단축됨으로써 다른 신도시 이상의 비교우위를 보일 수 있게 될 것으로 예상됩니다.
위와 같은 장점들을 고려해 볼 때 현재 청약을 준비 중인 실수요자의 입장에서는 지역 우선순위, 무주택 청약 우선자격 여부를 검토하여 청약 전략을 따져 보시는 것이 좋을 것으로 예상됩니다.


기사제공처 |김종선 부동산 컨설턴트 kim5885four@naver.com

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(1)

확장하기


[스크랩] 수도권 서부 전철! 어떻게 달라지나 |신개발정보

2006-05-15 08:58

http://blog.drapt.com/annyji/2816881147651089815 주소복사

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

부천ㆍ인천ㆍ안산 등 수도권 서부권 부동산시장이 기대감에 부풀어 있다. 주민 숙원사업이던 지하철 7호선 연장선 공사와 부천∼안산 복선전철 신설계획이 확정됐기 때문이다. 이 노선은 지하철 1호선과 2007년 말 완공될 지하철 9호선ㆍ신공항철도와 연결돼 이 지역 부동산 지도를 바꿀 것으로 보인다.

전문가들은 그러나 토지보상과 비용분담 문제 등으로 사업이 늦어질 수 있으므로 당장 이익을 얻기 위한 투자는 위험하다고 조언한다.

국토연구원 손경환 실장은 “수도권 서부권과 서울 도심ㆍ강남이 연결돼 역사 주변의 부동산 수요가 늘겠지만 완공까지 4∼5년 걸리므로 긴 안목으로 접근해야 한다”고 말했다.

경인선 소사역과 안산선 공단역을 잇는 복선전철(26.3km)의 경우 전철역은 소사~복사~대야~신천~신현~시흥시청~연성~선부~화랑~원곡~원시역(가칭) 등 11개 역 주변이 수혜지역이다. 내년 착공해 2009~2010년이면 부천~시흥~안산을 전철로 오갈 수 있다.
이 노선은 경인선ㆍ안산선 외에 신안산선ㆍ제2공항철도와 이어진다. 또 부천 소사와 부천 북부를 거쳐 서울지하철 7호선 연장선 및 경의선과도 연결된다. 이렇게 되면 수도권 서남부지역의 부동산 수요는 급증하게 마련이다.

지하철 7호선 연장선(총연장 10.2㎞,)은 온수역에서 밤골~당 아래~춘의사거리~중부경찰서~부천시~테마파크~부개~갈산 등을 거쳐 부평구청 역과 연결된다. 올해 말 착공해 2010년에 완공된다.

이 노선이 개통되면 경인전철(온수역 환승), 인천지하철(부평구청 역 환승)과도 연계돼 부천 중동ㆍ상동 신도시, 인천 북부지역, 서울 서부지역 주민들의 지하철 이용이 편리해진다.

인천지하철 1호선과 신공항철도는 2007년 연결된다. 신공항철도 환승역으로 쓰일 계양역을 새로 만들고 이를 현재 지하철 1호선 종점인 귤현역과 연결한다. 계양역에서 신공항철도를 이용해 인천공항으로 갈 경우 20분밖에 걸리지 않는다.

계양역은 서울지하철 9호선(김포공항~여의도~강남 제일생명 4거리간 25.5㎞)과도 연결된다. 김포 신도시 사업이 추진되면서 9호선 노선을 계양역과 김포 신도시 가운데 어느 쪽으로 먼저 연결할 것인지 논란이 생겨 구체적인 사업 일정은 아직 확정짓지 못하고 있다.
부천∼안산 복선전철이 들어설 역사 주변은 새로운 역세권이 된다. 현재 전철망이 없기 때문이다. 전철이 생기면 주변에 아파트가 들어서고 택지 수요가 늘어 토지 가격도 움직이는 게 통례다.

특히 전철역이 들어설 지역은 지금은 전철 교통의 사각지대여서 전철 개통이 부동산 시장에 미치는 효과가 더욱 클 것 같다. 교통 여건이 좋은 곳에 추가적인 교통망이 확충되는 것보다 교통이 몹시 나쁜 곳에 전철ㆍ도로가 생길 경우 훨씬 큰 영향을 미친다.

아파트를 보자. 소사역 주변에는 이달부터 입주하는 소사본동 SK뷰 아파트가 있다. 1172가구의 대단지로, 수요층이 두터운 32평형만으로 이뤄져 있다. 주변에 서울외곽순환도로와 경인고속도로가 있다. 인근에 원미산ㆍ둔덕산 등이 있어 쾌적한 편이다. 현 매매가는 2억3000만∼2억6000만원(호가 기준)이다.

시흥시 대야동에는 늘푸른벽산 아파트가 있다. 지금은 소사역을 이용하려면 차로 25분을 가야 하지만 대야역이 들어서면 걸어서 이용할 수 있다. 역세권으로 바뀌는 것이다. 37평형 매매가는 1억9000만∼2억2000만원으로 평당 550만원 수준이다.

시흥시청역 인근에 대동과 청구아파트가 있다. 안산시 선부동에선 군자주공 6단지가 복선전철의 수혜 단지다. 지금은 안산선 공단역을 차로 이용해야 하지만 선부역이 들어서면 걸어서 다닐 수 있다. 이 단지는 재건축을 추진 중이다.

올 하반기에 새로 분양하는 아파트는 3개 단지, 1066가구다. 오는 9월 소사지구 1블록에서 주공이 국민임대아파트를 내놓고, 시흥시 미산동에서는 대주건설이 25∼32평형 492가구를 분양한다. 안산시 선부동에서는 신성이 25∼32평형 783가구를 공급할 예정인데, 분양 시기는 미정이다.

선부역일대 아파트는 지은지 10년이상된데다 전철역이 멀어 아파트값이 고잔 신도시에 비해 쌌지만 전철이 들어서면 상당한 수혜가 예상된다. 수정한양 아파트 32평형은 1억5500만 원선으로 고잔 신도시 대우ㆍ대림 32평형보다 최고 1억원이 낮다. 선부동 개미공인(031-480-2800) 관계자는 “대중교통이 크게 개선돼 주민들이 많이 기대하고 있다”고 말했다.

지하철 7호선 연장선 주변은 부천 중동ㆍ상동지구와 인천 삼산지구가 수혜지역이다. 현재 신설노선 주변으로 수혜가 기대되는 아파트로는 부천 종합운동장 앞 사거리에 건설되는 당아래역(가칭)주변 아태춘의, 중앙그린빌 아파트를 꼽을 수 있다. 중앙그린빌 32평형은 1억6000만∼1억7500만원선에 거래되고 있으나 매물은 귀한 편이다.

춘의사거리주변 우민늘사랑은 내년 3월이면 입주가 가능하다. 22평형은 1억1800만원으로 분양가에 비에 500만원정도 호가가 형성된 상태다.

LG백화점과 까르푸 사이에 위치할 중부경찰서역(가칭) 주변엔 중흥마을 극동ㆍ두산ㆍ신동아 아파트가 포진해 있다. 37평형이 2억6000만∼3억원선이다. 무지개고가 사거리 테마파크역(가칭) 주변엔 상동지구가 연접해 있다.

역사와 붙어있는 효성센트럴타운 34평형은 3억2000만∼3억3500만원선에 매물이 거래된다. 부천시와 인천광역시 경계에 위치한 부개역(가칭)은 삼산지구 분양권이 눈에 띈다. 올 9월 입주민을 맞이할 주공그린빌 6단지 32평형은 1억원선의 프리미엄이 형성돼 있다.

중동신도시는 지난 1993년 신시가지가 개발된 이후 10년의 세월이 흘러, 이미 노후화가 진행된 상태므로, 2002년 입주를 시작한 상동지구나 올해 입주가 본격화되는 삼산지구 등 젊은 택지지구를 노리는 것이 좋다.

상동ㆍ삼산지구는 중동신도시와 달리 전철이용이 불편한 점이 가장 큰 단점이었으나, 7호선 연장선이 들어오면 지하철 교통이 나아지며, 중동신도시의 배후 주거지로 급성장할 것이기 때문이다.
지하철7호선 연장선 주변 아파트·분양권
역사 아파트(입주예정) 가구수 문의(032)
당아래 부천 춘의동 중앙그린빌 112 322-9199
춘의사거리 *부천 춘의동 우민늘사랑 (2005.6) 256
중부경찰서 중동신도시 중흥극동·두산 258 325-0909
*중동신도시 위브더스테이트 (2007.9) 1965
부천시청 중동신도시 은하대우·동부 316 321-8900
테마파크 상동지구 효성 708 326-9300
상동지구 신동아 256
부개 인천 부개동 보람 352 361-3399
인천 부개동 주공1단지 1044
*삼산지구 주공그린빌6,7단지 (2004.9) 2098 322-9199
*삼산지구 서해그랑빌 (2004.8) 822
갈산 인천 부개동 대동 720 508-2929
*는 분양권

부천 소사-안산 원시 복선전철 주변 아파트
역사 아파트 가구수 문의
소사 부천 소사본동 SK뷰 1172 032-326-9300
대야 시흥 대야동 늘푸른벽산 324 031-313-9300
시흥 대야동 동신포스빌 229
신천 시흥 신천동 한신 186 031-404-8949
시흥시청 시흥 장현동 대동 480 031-317-4400
시흥 하중동 대우4차 256 031-317-3030
선부 안산 선부동 군자주공6단지 1080 031-486-7234
화랑 안산 초지동 군자주공4단지 600 031-414-8989
안산 초지동 주공14단지 1012 031-411-5577


땅은 개발이 덜 된 시흥시 복선전철 구간과 부천시 작동 일대가 술렁거린다. 시흥시의 경우 전체 면적의 78%가 그린벨트로 묶여 있는 데도 땅값이 2001년 말보다 두 배 가까이 올랐다.

연성역 주변 그린벨트는 경리경리가 돼 농지로 쓰이는 땅은 평당 30만원, 대로변은 150만∼250만원을 호가한다. 부동산랜드 연성신도시점(031-317-4400)김진영씨는 “전철이 지나는 곳의 토지 수용 여부를 묻는 손님이 부쩍 늘었다”고 말했다.

시흥시 대야동 연세부동산(031-313-9300) 김진태 사장은 “지난해 인근의 광명일대에서 보상금을 탄 사람들이 대토를 하기 위해 땅을 많이 사면서 값이 급등했다”며 “추가 급등은 힘들지만 완공되기 까지 시간이 많아 완만하게 상승할 것 같다”고 말했다.

그러나 그린벨트는 규제가 많아 섣부른 투자는 금물이다. 토지거래허가구역으로 묶여 외지인들의 거래가 까다롭다.
농지는 시흥시 거주자나 인근 20km이내 거주자만,임야는 전세대원이 6개월 이상 거주를 해야 매입할 수 있다.

시흥시 관계자는 “그린벨트 지정 전부터 건물이 있었거나 지목이 대지인 곳을 제외하곤 건축허가가 나지 않는다”며 “특히 주변에 마을이 없고 논ㆍ밭으로 둘러싸인 곳은 그린벨트 해제 가능성이 없다”고 말했다.특히 외지인 중에는 막연한 개발심리로 땅을 샀다가 개발이 안 돼 낭패를 보는 경우가 적지 않다고 시흥시 관계자는 전했다.

밤골역이 들어설 부천시 작동 일대 그린벨트 중 해제 예정지도 투자자들이 눈독을 들인다. 집이 있는 그린벨트는 평당 400만∼500만원, 없는 경우 평당 200만원을 호가한다. 부천 소사동 희망공인(032-326-9300) 윤영미 사장은 “주 5일 근무제가 확대 실시되고 전철망이 들어서면 가든부지로 사용할 수 있는 땅들이 각광을 받을 것 같다”고 말했다.

이런점 조심해야

소사~원시간 복선전철은 광역교통계획의 일환으로 추진되고 있다. 이미 기본계획까지 나와 확정된 개발 재료이지만 완공까지 5년 이상을 기다려야 하는 장기 프로젝트다. 대부분 기존 노선이 아닌 신설 노선이라 토지 소유자의 보상문제나 지자체와의 비용 분담으로 사업이 지연될 수도 있다. 따라서 여유자금을 갖고 긴 안목으로 접근해야 한다. 당장 큰 변화를 기대하기에는 적합하지 않다. 시장 상황도 여의치 않다.

특히 역사가 들어설 인근 아파트에 투자할 때는 신설 역사와의 접근성, 단지 규모, 입주 시기 등을 꼼꼼히 따져야 한다. 토지는 노선이 지나는 주변 중에서 역사가 들어설 곳을 중심으로 개발 가능한 관리지역 등에 관심을 갖는 게 낫다.

JMK플래닝(02-2040-6781) 진명기 사장은 “역사 예정지 가운데 수용되지 않으면서 주택ㆍ상가 등으로 개발할 수 있는 땅으로 투자 대상을 좁혀야 한다”고 말했다.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기




맨위로

처음으로 123 맨끝으로