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[스크랩] 아내를 두 번 울린 나의 아파트 구입 실화 |부동산노트

2006-08-01 18:08

http://blog.drapt.com/annyji/2816881154423283953 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28646

 ■ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
   요즘 부족한 제 글이 부로그 순위에서 1-2위를 차지 하는 일이 많아지고, 6월 3주 연속 1위를
    해서 보람을 느끼면서 붓을 들었습니다.
   솔직히 보잘 것 없는 제 글을 자랑하고자 글을 쓴 것은 아니며, 부동산 전문가라고 하기엔
   부족함이 많은 저의 글이 왜 자주 순위에 오르 내리는 가에 대한 사색을 곰곰히 한 적이
   있는데, 제 나름대로 내린 결론이 바로 전문가처럼 이론적인 논리에서 접근하는 것이 아니라 ,
   실제 삶의 애환이 숨쉬는 체험 바탕의 실전적 도움을 주려고 한 점이 애우님들에게 피부에
   와 닿는 것으로 결론을 내렸습니다.
 
닥터 아파트 부로그에 들어 오시는 여러분들에게 감사의 마음을 표현하고자, 가장
   실전적이며, 도움이 될 것으로 확신하여 제가 직접 아파트를 구입한 과정을 말씀 드리겠습니다.
   분명 이 글은 저와 비슷한 처지를 겪으면서 아파트를 구입한 분들께서 상당한 호응을 하리라
   여겨지며, 향후에 저와 같은 루트를 밟아서 아파트를 구입하신 분들이 분명 도움을 받을
   것으로 믿어 의심치 않습니다.
 
우선 간략하게 제 소개를 올리면 저는 27살에 결혼하여 초등학교 5학년과 6학년 연년생
   아들을 둔 분당에 사는 40세의 가장입니다.
   직업은 학원 언어영역과 논술 강사이고, 고향은 전주이며, 서울 지역 대졸 ROTC 중위
   출신입니다.
 
처음 지하 단칸방에서부터 시작하여 하루 14시간 이상 강의 및 기타 활동을 병행하여  눈물
   겹도록 돈을 모았는데, 아이들이 초등학교에 들어 가기 전까지는 매우 가난하였습니다.
   제가 처음 부동산에 관심을 갖게 된 것은 결혼한지 3년이 지난 10년전 부터입니다.
   그때는 온라인이 활성화 되지 않은 시절이라서 인터넷은 상상도 못했고, 주로 매일 경제
   신문에 수록된 아파트 시세에 관심을 보이면서 부동산에 첫걸음을 내디뎠습니다.
   한 주도 빠짐없이 아파트 시세를 보면서 아파트의 흐름을 눈 여겨 보았는데 주로 관심 지역이
   수원과 성남 분당 일산 등이었고, 돈은 5000만원 정도밖에 되지 않았지만 주로 30평형 이상의
   중대형에 관심을 가졌습니다. 
 
 3년 내내 출퇴근 버스에 몸을 맡기며 부동산 시세에 관심을 보였는데 수원 일대의 아파트
   분양 전시관을 집 드나들듯이 하노라니까 마치 내 집을 구입한 양 착각에 빠질듯이
   즐겁기까지 하였습니다.
   지하에 사는 저로서는 깨끗하고 단정하게 갖추어진 아파트 분양 전시관이 항상 부러움의
   대상이었고, 전시관에서 뛰어 놀며 기뻐하는 어린 아들들의 모습을 보면서 물질적 풍요를 줄
   수 없는 안타까움과 함께 새로운 의지를 다져 나가는 계기가 되기도 했습니다.
   그래서 이를 악물고 돈을 벌었고, 생활비를 아끼면서 여러 형태로 돈을 모아
   나갔습니다. 
 
7천만원 정도 모일 즈음해서 IMF가 전국의 경제 판도를 뒤흔들어 놓았는데, 이때 심리적인
   공황과 미래에 대한 불투명 등의 사유로 아파트를 구입할 결정적인 기회를 놓치고, 분당으로
   이사를 오게 되었답니다.
   1998년부터 2000년까지 부동산보다는 주식에 관심을 가지면서 실물 경제에 눈이 트이게
   되었으며, 각종 경제 지표와 분석 능력을 배우게 되었는데, 안타깝게도 주식에 대한 직접
   투자로 3천만원 이상 날리고, 다시 원점에서 시작 하는 절박한 상황에 놓이고
   말았답니다. 
 
주식시장에 나가면서 많은 사람을 알게 되면서 깨달은 사항이 주식에 대한 직접 투자로 80%
   이상의 일반인(속칭 개미)들은 원금의 50% 이상의 손실을 본다는 것을 실감하게 되었으며,
   그 이후로 주식이라는 마약에서 완전히 손을 떼고 부동산에 조금씩 관심을 가지게 되었지요.
   IMF 당시 분당의 32평 아파트가 1억 4천-1억 8천으로 매우 저평가 되었었는데 2000년이
   지나면서도 겨우 2억 수준에서 맴돌며 장기간 침체를 거듭하는 듯 보였습니다. 
 
다시 이를 악물고 돈을 모아서 이때 가진 돈이 대략 7천 정도였는데 좀 무리해서 은행 융자와
   부모님으로부터 돈을 빌리면서 급매물을 잡았어야 하는데 그 당시만 해도 시세만 익혔지
   부동산 흐름을 정확히 판단하지 못했기 때문에 아파트를 구입할 결정적인 기회를 놓치고
   말았습니다.
   이후에 분당의 아파트는 순간적인 폭등과 장기간 정체등의 질곡을 거듭하더니, 33평이
   2억-3억-4억을 돌파하면서 부동산 버블이라는 말이 귀에 들려 올 정도로 지나친 시세 상승의
   릴레이 장세를 펼쳤습니다.
   물론 현재는 6억 5천-7억 5천을 호가합니다. 
 
분당만이 아니라 수도권의 아파트 대부분이 부분적인 상승을 거두었는데 모두
   화중지병(그림의 떡)처럼 바라만 보다가 다른 사람이 주인이 되는 것을 지켜 보아야만 했지요.
   2001년부터 주말이면 어김없이 집사람과 아이들을 데리고 분당에 있는 주택 전시관과
   모델하우스를 드나들며 다시 부동산에 대한 열정을 불태웠는데, 2003년부터 2004년 두해에
   걸쳐서 부동산이 장기적인 침체에 빠지자 더 떨어지겠지 하는 심정으로 부동산에 대한 관심을
   접어 버렸습니다.
   일에 몰두한 덕분에 돈이 모이기 시작했으며, 그 재미에 부동산이라는 황금의 젖줄을 망각하고,
   지내던 그 어느날 다시 예날의 향수가 되살아나듯이 직감적으로 부동산에 대한 열정이
   솟구치더라구요. 
 
2004년 여름에 10억 만들기를 비롯한 부동산 서적들을 정독하며 부동산 이론과 주식투자에서
   배운 분석 능력, 군대에서 배운 기획 능력을 총동원하여 집사람을 대동하여 수도권 유망
   지역을 직접 뛰어 다니기 시작하였습니다.
   솔직히 누가 가르쳐 준 것은 아니지만 여러 종류의 부동산 책자를 접하면서 직감적으로 판교
   열풍이 인근 아파트 시세를 끌어 올릴 것이라는 판단을 하면서 주로 판교와 가까운 지역의
   새아파트를 물색하였습니다. 
 
2005년 1월부터 왠지 부동산이 오를 것이라는 동물적 직감을 바탕으로 동천동 상현동 죽전동
   등 주로 판교 열풍의 가장자리에 선 용인시 일대에 관심을 두고 릴레이식 발품을 팔며
   부동산의 문을 두드렸지요.
   마음은 입지가 좋은 곳으로 40평대를 설정하였지만 자금력이 부족하여 30평대를 염두해 두고
   판교와 가까운 동천동 30평대 상현동 40-50평대 신봉동 엘지 자이 30평대, 죽전동 아파트
   30평대 등을 돌아 다녔습니다. 
 
1월부터 3월까지 쉴새없이 릴레이 행군을 하였는 데도 안타깝게 그 지역 일대의 모든 아파트
   값들이 초고속 행진을 하는 바람에 괜시리 뛰는 집값을 잡고 싶지 않아서 또다시 아파트
   구입을 접어 버리는 우를 범하였습니다.
   아파트 구입의 결정적인 2번째 기회를 스스로 날린 것입니다. 
 
그도 그럴듯이 1월에 방문했을 때보다 3월 이후의 방문 결과 무려 3천-5천 이상 오름폭을
   형성하였기 때문에 괜히 뛴 만큼 손해 보는 기분이 들어서 다시 원점으로 판교에 청약을
   해야겠다고 가장 최악의 결정을 하면서 다시 직장에만 매진하게 된 것이지요.
   이때 개인적인 사정으로 2억이 묶여 있는 상황이라서 가동할 수 있는 돈은 불과 1억 3천
   정도에 불과한 것도 한 가지 이유라고 할 수 있는데 그 당시 동천동 신봉 및 성복동 죽전동은 
   30평대가 3억-3억3천이었으며, 상현동 40-50평대는 그나마 낮은 가격인 3억 3천-4억 정도를
   맴돌고 있어 오름폭이 거의 없었습니다. 
 
아파트에 대한 열정을 스스로 잠재운 까닭은 판교라는 대형 호재 그것도 35세 이상 무주택
   (당시 만 38세) 성남 1순위라는 호조건을 유지한 것이 아까운 것도 크게 한 몫을 했습니다.
   2005년 1월부터 상승하기 시작한 판교 주변의 아파트 폭등은 6월까지 이어졌고 무려 30%-60%
   에 이르는 광풍의 도가니로 변해버렸습니다.
   정말 억울하고 미치겠더군요.
   누가 일러 준 것도 아니고 오랫동안 신문과 책을 통하여 부동산에 흐름을 파악했기 때문에
   발품을 팔면서까지 사전에 찜해 놓았던 아파트들이 폭등에 폭등을 거듭하자 세상 살 맛이
   안 나더라구요. 
 
다행이 8.31대책으로 부동산 상승이 한 풀 꺾기기는 했지만 기대했던 급락은 어림도 없고
   지루한 눈치보기 작전의 장세가 한 동안 이어졌습니다.
   저는 원래 확률적 현실성을 매우 중시합니다.
   그래서 로또처럼 허무맹랑하거나, 모든 호조건에도 불구하고 100대 1이 넘을 것으로 추산되는
   판교 청약에 기대를 거는 성격이 아니라서 여러번 고심을 하였지요.
   지금까지 판교 청약을 위하여 참아 왔는데 더 참자는 심리로 여름을 보내고 선선한 가을
   바람이 고요한 마음에 또다시 파문을 던지기 시작했습니다.  
 
아무리 생각해도 지극히 통계적이고 현실적인 내 성격으로는 당첨 확률이 지극히 낮은
   판교라는 계륵아닌 계륵과, 지금의 광풍이 끝이 아니라 새로운 시작이라는 직감과 판교
   열풍으로 또다시 폭등할 주변 아파트 상승이 너무나 선명하게 점쳐졌기 때문에 아내를 데리고
   돌았던 지역을 또다시 돌면서 아파트를 물색하기로 작심하였습니다.
   왠지 이번이 3번째 기회이자 결정적인 기회라는 생각이 들더군요. 
 
■  이전부터 고민했던 강남,분당,판교와의 거리, 택지개발 지구 , 새아파트, 30-40평대, 전철역
    여부, 교육,환경,상권 등을 두루 사전 조사로 파악하여 2005년 1월경에 뽑아 놓은 아파트
    시세와 9월 말 현 시세를 비교해가며 머릿속을 강타했던 몇몇 아파트를 돌아 보았습니다.
    솔직히 1월 시세와 9월 시세를 비교 선상에 놓고 다시 똑같은 아파트를 매입하려니까 너무
    많이 올라서 살 맛이 뚝 떨어지더군요. 
 
3억 안팎의 아파트들이 4억-5억 가까이 치솟은 상황을 보고, 50% 이상 상승한 아파트를
   구입할려고 덤비는 자체가 좀 한심스럽기도 했지만 뛴 것 보다 더 뛸 것이라는 확신이 있었기
   때문에 두 눈 꼭 감고 다시 이 곳 저 곳을 돌아 다녔습니다.
   이 때 최종적으로 선택한 곳이 두 곳입니다.
   처음 같을 때 환상적이라는 느낌을 받은 보정동 죽전포스홈타운 39평과 동원 로얄듀크 33평
   그리고 아직도 오름폭이 크지 않은 상현동 50평대 아파트 중의 하나를 선택하기로 결정을
   내리고 부동산을 몇 차례 돌아다니다가 8.31대책의 영향인지 포스홈 49평이 6억 정도에
   급매물로 나온 것입니다.
   솔직히 3억-4억 선을 예상하여 구입하고자 하였기 때문에 포스홈은 가격이 너무 비싸서
   39평도 좀 버거웠고, 새로 입주 준비가 한창이던 엘지자이2와 동원로얄듀크 중에서 갈피를
   못 잡고 있는데, 느닷없이 포스홈타운 49평 로얄층이 급매물로 나온 것입니다. 
 
나는 집사람과 부동산에 들어가서 직감적으로 구입하겠다고 적극적인 자세를 취했지만,
   아내는 형편을 이유로 매우 크게 반대를 하였지요. 주변 사람 10명 중에서 8명은 반대한 것
   같아요.
   이유는 단기간에 2억 정도 올랐다는 점과 정부의 8.31 대책 약발로 앞으로 부동산이 더 떨어질
   것이라는 전망, 판교 청약 등이 그 사유였습니다.
   그러나 무엇보다도 자금력이 턱 없이 부족한 까닭입니다. 2억이 묶여 있어서 1억 5천도 안되는
   돈으로 6억짜리 아파트를 구입한다는 게 상식적으로 말이 되지 않는 상황아닙니까?
 
하지만 저는 아내의 완강한 반대에도 불구하고, 제가 현재 벌고 있는 수입과 아내의 수입을
   내세워 충분히 구입할 수 있다고 버티면서 결국 급매물이 나온 그 날 그 자리에서 계약을
   하였습니다.
   정말 묘한 기분이 들더군요.
   기쁘지도 그렇다고 걱정 되지도 않는 그런 기분이 막 교차 되었지만 그동안 이론과 실전으로
   다져온 확신을 믿기로 하였습니다. 
 
보정동 포스홈타운 아파트를 구입하기 위해서 융자를 60% 받고도 처형님으로부터 1부 이자로
   1억을 빌린데다가 신용 대출까지 받으니 한 달에 이자만 3백 30만원이더군요 ㅎㅎ
   만일 3년 동안 아파트 가격이 상승하지 않으면 이자만 1억이고 잘 못 했다간 빚더미에 깔려
   죽을 수도 있는 절박한 운명이었지만 저는 초반 이미지가 너무나도 환상적인 포스홈타운을
   구입한 것에 대하여 후회를 한 번도 한 적이 없습니다. 
 
솔직히 아파트 계약 이후에 아내는 3개월동안 이자 값을 일만 걱정 하면서 밤마다 바가지를
   긁었고, 본인 스스로 얼마나 고민했는지 5키로 이상 살이 빠지면서 잠도 제대로 못 자고
   한숨의 나날을 보냈답니다.
   사면초가격으로 돈 많은 아버지 빽 믿고 무리하게 산 부분도 분명 있는데, 한 푼도 줄 수 없다고
   단호하게 말씀하셔서 속이 좀 상하긴 했었죠. 
 
제가 그랬지요.
   나도 부동산에 대한 기본 지식은 오래 전부터 다져왔다고 자부했는데 그 동안 정부의 말만
   믿고 아파트 가격이 하락할 것이라는 기대감으로 허송 세월을 보내왔는데, 2006년이면
   상승장이 도래할 것이고, 포스홈타운은 특장점이 많은데다가 아직도 저평가가 심한 아파트라
   오름폭이 클 것이라고 노래 부르듯 선전하면서 위로를 해 주었습니다.
   그런데 희한하게도 아내와 달리 일을 저지른 저는 정말 걱정 한 번 안했습니다.
   평소에 그렇게 대범하지도 안는데 왜 그리 통이 커졌을까요?
   바로 확신때문입니다. 
 
제가 포스홈타운을 구입한 이유는 10가지입니다. 
 
1. 1307세대의 최신식 새아파트이다.
2. 39평, 49평, 58평, 59평, 77평, 78평 등 중대형 위주의 대형 평수 중심이다.
3. 지하 보정역이 아파트 정 가운데 설치될 예정이며(현재는 확정 됨), 경부 고속 국도 축이다.
4. 500미터 주변에 평당 2500하는 죽전 엘지자이 59평, 동원 로얄듀크, 죽전 아이파크,
    동아 솔레시티 등의 중대형 평수 중심의 용인시 최고가 아파트이다.
5. 현대와 포스코 건설이 합작한 유명 브랜드이다.
6. 동간 거리가 학교 운동장보다 넓고, 주차 공간이 2대 이상이다.
7. 전 평형 남향이며, 조경이 뛰어나다
8. 주변 300m 인근에 유치원, 초, 중, 고, 1Km이내에 단국대학교가 들어서는 등 완벽한
    교육 단지이다.
9. 한성 골프장, 해솔 공원, 주변 야산 등의 택지 개발 지구내의 최고의 환경 단지이다.
10. 내부 구조, 발코니 폭 2m이상, 신세계, 월마트, 이마트 등의 상권 등 기타 조건을 갖추었다.
 
한마디로 포스홈타운은 모든 것을 완벽하게 갖춘 단지로 보였습니다.
   솔직히 누가 가르쳐 준 것은 아니었지만 저 스스로 앞으로 40평대 이상의 아파트가 인기를 끌
   것이며 중소형 평형과 양극화 현상을 가져 올 것이라고 설정하였는데 아니나 다를까 
   제 직감이 그대로 맞아 떨어졌습니다.
   또한 판교 열풍으로 용인 지역 몇 군데를 점찍었는데 하나같이 그 곳들이 폭발한 것을 보고 제
   스스로 놀랐습니다.
   정말 발품을 팔면서 사이트를 접하고 책을 보면서 분석한 예측력이 거의 맞아 떨어지자 제
   스스로 경이로움을 금할 길 없었습니다.
   이것이 바로 장기간에 걸쳐서 관심을 가진 현장 능력이구나.
 
저는 아이들 성적을 띄우는 분석 기획 능력을 부동산에 접목 시켜서 나름대로 독특한 분석
   방법을 고안해 냈는데 그게 거의 일치한다는 생각에 전율마저 느꼈습니다.
   물론 당시에 사전 조사를 한 두번 한 것이 아파트를 구입한 결정적인 계기가 되었지만,
   어쨌든간에 이러한 호조건을 갖춘 아파트는 많지 않을 것으로 판단하여 매입한 것입니다.
   2005년 겨울부터 2006년 6월 불과 아파트를 구입한지 9개월여밖에 지나지 않은 이
   시점에서 포스홈타운 49평은 8억3천- 9억 3천까지 치솟아 현재 시점에서 약 2억 3천-
   3억 3천의 차익을 남길 수 있었습니다.
 
앞으로 포스홈타운에서 1-2분 정도밖에 안 걸리는 정 중앙에 죽전역 다음 정거장인 지하
   보정역이 들어 서고,  아파트 바로 옆에 평당 2000하는 용인 최고, 최대의 고급 빌라가 대규모로
   들어 오는 등 호재가 겹치면서 아파트 시세가 10억-12억까지 돌파할 것이라고 하니,
   아내의 말마따나 정말로 교회에 빠지지 않고 다녀서 하나님께서 주신 물질적 은총이라고
   여겨집니다.
   물론 오를 것으로 확신한 상현동 일부 아파트들도 2억 이상 오름폭을 보였더라구요.
   다만 33평형을 구입했다면 이자는 덜 주었겠지만 오름폭은 상대적으로 적었을 것으로 추측이
   되며, 아파트 시세 상승으로 대출을 더 받아 1억이나 되는 1부 이자를 갚고, 묶어 놓은
   돈 1억으로 빚을 갚으니 이자가 150정도로 가뿐하게 줄었습니다. 
 
요즘 아내는 뜻밖의 횡재에 정신 못차릴 지경입니다.
    한 동안 그렇게 날 구박하더니 요즘은 연신 다리를 주물러 준다 어깨를 주물러 준다 호들갑을
    떨고 있는데 아무튼 결혼 13년 동안 고생시킨 아내와 아들들에게 큰 선물을 안겨 준 것
    같아서 너무나 행복합니다.
    불과 7개월 전의 이야기이지만 피가 마르듯 고민하던 아내의 모습이 전설처럼 느껴지는 것은
    아파트 구입에 대한 기쁨이 하도 컸던 탓일까요? 
 
마침내 3번의 기회 중에 한 번은 성공 시켰습니다. 좀 더 일찍 잡앗다면 시세차익을 더 누릴
   수 있었을텐데 하는 아쉬움이 없는 것은 아니지만 어차피 욕심이란 끝이 없고, 앞으로도 평당
   2500까지는 상승할 수도 있다고 주변에서 희망 섞인 말들이 들려오니 믿으면서 기뻐해야죠.
   솔직히 아이들 때문에 투자와 주거를 모두 염두해 두고 산 아파트인데 지금도 너무 잘 샀다고
   생각하면서 주말만 되면 교회 예배를 마치고 아파트를 둘러 보는 것이 일과가 되었답니다.
   현재 전세 기간이 6개월 남았거든요 
 
이상으로 저의 체험을 여과 없이 진솔하게 보여 드렸습니다.
   지금 저는 통 큰 아빠로 통합니다.
   사람마다 환경이 다르고, 처지가 다르고, 개성도 가지각색이지만 차이점보다는 공통점이
   훨씬 많다고 생각합니다.
   부동산 지식에 달통한 전문가들이 아파트로 시세 차익을 남기는 것은 절대로 아니며,
   꾸준한 관심을 가지고 평소에 발품을 팔면서 눈여겨 왔던 아파트에 대하여 시기적인 상황이
   도래하였다고 느껴지거나 직감적 혹은 상황적으로 매입할 시기라고 느껴진다면 주저 없이
   매수하라는 말씀을 드리고자 글을 올렸습니다. 
 
자기의 이야기를 쓰는 것은 쉽지 않지만, 이 것이야말로 현장에서 비일비재하거나 유사하게
   일어날 수 있는 실전 상황이기 때문에 떳떳하게 여러분들께 글을 올리는 것입니다.
   좀 더 시간이 되었다면 글을 잘 정돈하여 더욱 알기 쉽게 문학으로서의 향취를 마음껏
   발산하는 그런 글로 치장하고 싶은데 시간도 부족하고 왠지 정서하지 않고 이대로 마무리
   짓는 것이 가장 진솔한 마음을 전하는 글이라 사려 되어서 글을 매듭짓겠습니다. 
 
제가 전문가는 아니지만 오랫동안 부동산을 분석적 측면에서 지켜본 사람 중의 한 사람으로
   결정적인 정보를 제공하고자 합니다.
   현제의 흐름은 2004년, 2005년과 상승하정(상반기 큰 폭상승 하반기 정체)의 양상이 너무나
   흡사합니다.  
 
만일 제 분석과 직감이 틀림없다면 11월까지 정체 및 소폭의 상승을 이어가다가 12월 이후부터
    내년 상반기까지 올해와 비슷한 폭등 장세가 오지 않을까 확신이 옵니다.
    일단 여름철부터 눈여겨 지켜 보셨다가 9월부터 다각도로 검토한 연후에 매수 작업에 들어
    간다면 틀림없이 높은 시세 차익을 얻을 수 있을 것으로 기대 되오니 이 점을 참조하셔서
    적극적인 관심을 가지기를 부탁드립니다.
    특히 무주택 서민 여러분들이나 평수를 넓혀 가려고 생각하시는 분, 돈이 부족하지만
    아파트에 관심이 많으신 분, 고가 아파트라고 해도 미래 투자 가치가 높은 아파트를 매입하기
    위하여 갈등하시는 분들께서는 부족한 제 졸고를 바탕으로 과감성과 신중함의 두 개의
    저울추를 가지고 다니시면서 마음에 꼭 드는 아파트를 매입하시기를 축원합니다.
 
 포스홈타운을 중심으로 글을 올린 것은 제가 구입한 아파트라서 불가피한 상황이오니
   여러분들의 이해를 바랍니다. 
 
감사합니다.  

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[스크랩] ♨ 초보자 박사 만드는 사고 파는법 특허 대공개 ♨ |부동산노트

2006-08-01 18:07

http://blog.drapt.com/annyji/2816881154423240202 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28701

 
 
닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
    최근 묻고 답하기에 접수된 사항 중에 가장 많은 내용이 매수와 매도에 대한 내용입니다.
    남의 말만 그대로 믿고 매수 및 매도를 하거나 아파트에 대한 평가 잣대에 대한 눈이 어두워서
    되는 대로 아파트를 매수 혹은 매도한다면 많게는 수천만원의 돈을 손해 본다는 사실을
    상기한다면 다음에 제시할 내용이 자신의 자산가치를 지켜줄 훌륭한 가치인갈르 실감 할
    것입니다.
 
여러분들의 갈등을 완벽하게 해소해 줄 수 있는 저만의 비법을 대공개 하겠습니다.
    실제로 저는 이러한 방법으로 큰 시세 차익을 보았으며, 많은 분들에게 적용하여 큰 도움을
    준 경험이 있기 때문에 자신있게 글을 공개하고자 합니다.
    부동산을 알지 못하는 초보자라고 해도 다음에 제시한 방법으로 매수와 매도를 시도한다면
    시행 착오를 최대한 줄일 수 있을 뿐만이 아니라, 부동산에 달통한 박사가 적재적소의 훌륭한
    답변을 제시하는 경우보다도  자신감 있게 주사위를 던질 수 있는 기회를 제공할 것입니다.
 
 
우선 아파트 매매시 실전에서 가장 갈등을 겪고 있는 사례를 짚어 보겠습니다.
 
1. 아파트를 매수하기 위하여 언제, 어느 지역, 어느 아파트를 골라야 할 것인가?
 
2. 아파트를 매도해야 하는데 언제 어떤 방법으로 해야 하는가?
 
3. 내가 보유하고 있거나 매수하려는 아파트가 단기적 혹은 중장기적 투자 가치가 있는가?
 
4. 지금까지 버텨왔는데 향후에 재개발, 호재가 예상 되는 소형 평형을 끌고 갈 것인가?
 
5. 두 채의 아파트 중에 무엇을 매도하고 무엇을 가지고 있어야 하는가?
 
6. 자금이 부족하거나 월 수입이 부족한 데 20평대라도 구입할 것인가? 아니면 기다릴 것인가?
 
7. 청약을 해야 할 것인가? 아니면 매수를 해야 할 것인가?
 
8. 마음 속에 점 찍어 놓은 몇 개의 아파트 중에서 무엇을 선택해야 하는가?
 
9. 아파트 투자 가치 중에서 무엇을 중요시하고 매수하여야 하는가?
 
10. 유망 지역의 오른 아파트를 살 것인가? 평범한 곳의 저평가가 된 아파트를 살 것인가?
 
아파트 매수 및 매도에 대한 갈등이 현실에 부딪혓을 경우에 냉철함을 잃고 감정적으로
    접근하여 큰 낭패를 보는 경우가 많은데, 이러한 시행착오를 최소화 하고, 확실한 의지를
    바탕으로 최선의 선택을 할 수 있도록 도와 드리겠습니다.
    결코 거창하거나 어려운 내용이 아니며 인터넷만 들어올 수 있는 실력이라면 누구나 손쉽게
    평가할 수 있다는 점에 의미를 부여하고 싶습니다.
 
그렇다면 위에서 제시한 질문은 실전 사례에서 가장 많이 겪고 있는 아파트 매수와 매도에
    대한 갈등 유형이며, 그 외에도 다수의 갈등 양상이 있겠으나 제시되지 않은 모든 내용을
    포함하여 아파트를 매수하고 매도하기 위하여 스스로가 어떻게 자가 진단을 해야 하는지를
    알아 봅시다
 
 
첫째, 매수 및 매도하고자 하는 아파트의 분양가와 과거 3년간 시세 및 현재 시세를
       알아본다.
 
이와 관련된 자료는 가장 보수적이고 객관적인 국민은행 사이트 시세를 참조하면 알 수 있다.
    다음, 네이버, 야후 등 검색창에 국민은행 시세 기입후에 클릭- KB국민은행을 찾았으면
    국민은행 사이트클릭- 아파트 시세 클릭- 해당 시군 클릭- 해당 동읍 클릭- 해당 아파트,
    해당 평형 클릭- 아파트 기본 정보 확인(총세대수, 평형 세대수, 분양가, 입주년도, 교육,
    교통, 상권 등 정보현황 필수로 점검)-중간 부분을 보면 과거 시세란이 있는데 그것을 클릭-
    과거 3년전부터 지금까지 시세 확인
 
위의 순서로 해당 아파트의 분양가와, 과거 3년간 시세 및 현재 시세를 파악한다.
 
실전에 도움을 주기 위해서  예를 들어 보자
 
 용인시 마북동 삼거마을 삼성래미안 36평형 입주년도 2002년 12월
 
   - 분양가 1억 8128만원- 2003년 7월 시세 2억 8000만원- 2004년 7월 시세 3억 2500만원
   - 2005년 7월 시세 3억 9000만원- 2006년 7월 현재 시세 4억 6000만원
     2003년 7월 시세 대비 3년간 시세 상승- 약 1억 8000만원 
     미래 3년 시세 예측- 최소 6억 4000(3년 동안 오른 시세) - 최대 7억 5000(오른 폭의 %)
     예상 편균치 6억 9500
 
     근거: 모든 조건이 비슷하다고 여겨질 경우 오른 금액과 %를  동시에 적용한다. 그 중간이
             예측가격 실제로 이러한 방법으로 아팥크 시세를 예측하면 정황이 비슷하다는
             조건하에서 놀랍게도 가장 정확한 확률로 시세가 형성된다.
             물론 투자 여건, 아파트 노후화, 주변단지, 경제상황, 미래 호재에 따라서 등락률이
             있지만 일단은 이 부분을 무시하고 단순하게 계산해도 엇비슷하게 시세가 형성되며
             이러한 요건에 따라서 가감을 한다면 예측 시세에서 최소 10%~최대 30%의 등락을
             염두하면 정확한 시세가 예측된다.
 
     호재: 신갈역 확정, 용인시 상대적 저평가: 예측 시세에서 10%를 더한다
     악재: 최근 단기간 급등: 예측 시세에서 5%를 뺀다.
     결국 앞에서 제시한 시세에서 5% 이상 시세 추가
     결론적으로 현재 시세 4억 6000만원에서 3년후 시세 상승은 7억 추측 시세차익 2억 4천
 
둘째, 매수 및 매도하고자 하는 아파트의 주변 단지의 과거 3년간 시세와 현재 시세 및 
      구단위의 과거 3년간 시세 현재 시세를 3-5군데 클릭해서 알아 본다.
 
1. 매수, 매도 아파트: 용인시 마북동 삼거마을 삼성래미안 36평형 입주년도 2002년 12월
   - 분양가 1억 8128만원- 2003년 7월 시세 2억 8000만원- 2004년 7월 시세 3억 2500만원
   - 2005년 7월 시세 3억 9000만원- 2006년 7월 현재 시세 4억 6000만원
     2003년 7월 시세 대비 3년간 시세 상승- 약 1억 8000만원 
     미래 3년  시세 예측- 최소 6억 4000(3년 동안 오른 시세) - 최대 7억 5000(오른 폭의 % 적용)
     예상 편균치 6억 9500
 
2. 주변 단지 아파트- 용인시 보정동 신촌마을 포스홈타운 49평형 입주년도 2004년 1307세대
 
   -분양가 3억 4560만원- 2003년 7월 시세 3억 4960만원- 2004년 7월 시세 4억 560만원-
   - 2005년 7월 시세 6억- 2006년 7월 현재 8억 4천
     2003년 7월 시세 대비 3년간 시세 상승- 약 4억 9000만원
     미래 3년 시세 예측- 최소 13억 4천(3년간 오른 시세) 최대 18억(오른 폭의 % 적용)
 
     등락여부-
     미래 호재: 지하 보정역, 평당 2000 고급 아파트, 전철역 상권형성( 예측 시세의 10% 더한다)
     미래 악재: 지나친 급등(예측 시세의 5% 뺀다)
 
     위의 시세 예측은 실제로 과거 10년동안 강남, 분당, 과천, 목동 등의 유망 지역 뿐만이 아니라
     저평가가 극심한 사서울 강북, 인천, 지방 등의 대다수 아파트에 적용했을 경우에도 큰
     차이가 없는 경우가 많다.
     단 향후의 부동산 시장 변화가 예측 되므로 2000-2010년까지로 국한 시켜서 예측을 하는
     것이 바람직할 것으로 여겨진다.
 
3. 구 단위 아파트 시세- 같은 방법으로 적용
 
셋째, 매수하고자 하는 아파트 자체의 핵심 사항을 평가한다.
 
1. 미래 발전 가능 2. 입지 3. 교통 4. 환경 5. 입주년도 6. 환경 7. 상권 8. 교육 9. 내외부 시설, 조경
10. 단지수, 브랜드 등
 
넷째, 매수하고자 하는 아파트의 주변 단지 및 구 단위의 아파트 핵심 사항을 평가한다.
 
1. 미래 발전 가능성 2. 입지 3. 교통 4. 환경 5. 입주 년도 6. 주변 시세 7. 환경 8. 교육 9. 상권
10. 인지도
 
다섯째, 구입 하고자 하는 아파트와 평형에 대한 자신의 자본금과 월급을 평가한다.
 
1. 소극적인 투자- 4억 아파트 구입시에 자본금 3억 5천에 5천 대출
 
    위의 경우는 가장 안정적인 투자 형태로 보여지지만, 특별한 경우를 제외하고는 가장 옳지 못한
    투자 방식이다.
    왜냐하면 아파트 담보 대출만큼 싼 이자는 없기 때문에 엄청난 특혜라고 여겨야 하며
    오히려 40% 가까이대출을 받아서 돈을 굴리거나 더 큰 평수를 구입하여 시세 차익을 이루는
    것이 현명한 방법이다.
    대부분의 서민들이 돈을 활용하지 못하여 소극적인 투자를 하기 때문에 돈을 벌지 못하는 가장
    큰 이유라고 할 수 있다.
 
2. 안정적인 투자- 4억 아파트 구입시에 자본금 2억에 2억 대출
 
   약 50%의 대출을 받아서 무리한 듯 보이지만 가장 이상적인 투자 형태로서 담보 대출을 가장
   잘 활용하는 경우라고 할 수 있다.
   단 이 경우에 저축할 수 있는 돈이 100만원 이상이라는 조건이 따른다.
   역시 대부분의 서민들은 위의 방법을 지나친 대출로 여기고, 대출을 아끼는 바람에 큰 평수를
   매수하는 기회를 놓치는 경우가 많다.
 
   부동산 부자들은 대출 이자를 최대한 활용하여 돈을 굴리거나 큰 평수를 구하여 시세 차익을
   이룬다는 사실을 알아야 한다.
   월 100만원 이자는 큰 평수가 시세 차익을 많이 준다는 사실을 감안하면 글자 그대로 새 발의
   피에 해당하는 대출 금액이다.
   다만 유망지역에 투자해야만 최대의 수익을 거둘 수 있다.
 
3. 공격적인 투자- 4억 아파트 구입시에 자본금 1억에 3억 대출
 (60%가 넘으므로 신용대출을 일부 포함하는 경우가 많음)
 
 위의 경우는 대출금이 75%에 해당하므로 잘못하면 큰 낭패를 볼 수도 있다.
 다만 500만원 정도의 고수익이거나 200만원 이상의 저축이 가능한 사람은 결코 무리한
 투자라고 할 수 없다.
 
 왜냐하면 3억은 신용대출을 포함하더라도 이자가 150을 넘지 않는데 아파트가 오르는
 유망지역에 투자한다면 그 정도의 이자에 5-10배 가까운 수익을 창출하는 경우가 많기 때문이다.
 주로 아파트로 돈을 버는 부동산 전문가들이 당골로 담보 대출하는 방식이지만 개인적으로는
 확신만 선다면 월 저축 200만원 이상인 사람에게도 큰 무리는 아니라고 판단 된다.
 
이상으로 아파트 매수 및 매도시에 자가 평가 방식의 핵심을 소개하였는데, 이와 같은 방법으로
    체계적인 분석을 꾀하고, 향후 전망을 예측한다면 특별한 사유가 없는 한 결코 피해를 보지 않고
    높은 수익률을 거둘 수 있을 것입니다.
 
많은 분들이 아파트를 매수할 경우에 단순하게 아파트 자체만을 보기 일수인데, 이것은 매우
    위험한 발상이며 오히려 아파트 자체 보다는 주변 단지의 고급화 및 발전여부와 세대수,
    입지 조건 등이 더 중요할 경우가 많다는사실을 간과해서는 안 됩니다.
    또한  돈이 부족하다는 이유로 오르지 않은 아파트를 매수할 경우에 손해를 보지 않을 것으로
    생각하고 저평가 아파트를 선호하는 경우가 많은 데 이 경우에 주변 단지나 구단위의 아파트
    전체가 비슷한 양상이라면 지역적인 문제라고 단정지을 수 있기 때문에 무조건 매수해서는
    안 되며, 역으로 그런 아파트를 가지고 계신 분은 특별한 호재가 없다면 하루라도 빨리
    처분하는 것이 현명한 방법입니다.
 
여섯째, 꼭 알아야 할 아파트 매수시 유의점을 들겠다.
 
1. 돈이 모자라더라도 20평대 아파트는 구입하지 않는 것이 현명하다.
    왠만한 호재가 아니면, 무리해서 30평대를 구하는 것이 낫지 20평대는 안방에 전철이
    들어선다손 치더라도 투자 가치가 없다.
 
2. 가격이 오르지 않았을 경우에는 반드시 주변 아파트와 구 혹은 시단위의 아파트 시세 상승
    여부를 확인하고 전체적으로 문제가 있을 경우에는 매수해서는 안된다.
    그 대표적인 예가 서울 강북지역, 도봉구, 노원구, 중랑구, 성북구, 동대문구, 서대문구,
    마포구 등을 꼽을 수 있으며, 시단위로는 평택시, 오산시, 안성시, 남양주시, 여주시, 이천시,
    광주시, 포천시, 동두천시, 의정부시, 연천군, 강화군, 인천 광역시 등이다.
 
   물론 향후에 뉴타운 개발, 택지 지구 지정, 재개발 및 재건축 등의 호재가 줄을 이룰 것이기
   때문에 서울 지역 강북권의 도약이 예측 되기는 하지만 현 시점에서는 용산구 등 몇 군데를
   제외하고는 시기 상조로 보여진다.
 
3. 소형 아파트나 빌라, 오피스텔 등 투자 가치가 없는 주택은 빨리 처분하고 약간 무리한 선에서
    30평대의 아파트로 전환하는 방법을 강구해야 한다.
 
4. 나홀로 단지는 유명 브랜드에 세대수가 많더라도 피하는게 상책이다.
    예를 들면 광주시에 이러한 아파트가 많은데 서울에서 가까움에도 불구하고 거의 시세
    상승을 이끌지 못하고 있다.
 
5. 주변 아파트 시세가 높고, 구 단위 지역이 시세가 높은데, 상대적으로 입지가 좋은 아파트
    시세가 오르지 않았다면 무조건 매수를 권하고 싶다.
    그 예가 용인시 상현동으로 죽전, 성복, 신봉의 바람이 결국 상형까지 불어 닥친 것을 보면
    알 수 있는데, 용인시에 이러한 곳이 또 한 군데 있다.
    바로 마북동 특히 연원마을과 삼거마을 등이며, 구성, 신갈, 기흥, 보라 등도 이에 속하는
    지역으로 투자 가치가 매우 높다.
 
6. 자본금이 부족하다고 하더라도 월 저축액이 200만원 이상이 되면 3억 대출을 두려워 해서는
    안 된다.
    적극적으로 활용하라. 이자는 겨우 140이다. 이자만 생각하고 뛰는 집값을 생각하지 않는
    것은 큰 잘못이다.
    최근 3년동안 집을 구입하지 못하신 분들은 아파트 시세의 급등에 다른 상대적 손해를
    보았다고 생각하면 되는데 대략 월 200만원 이상은 손해를 본 것으로 추측된다.
    바로 이 점이 집을 공격적으로 구입해야 하는 가장 큰 이유다.
 
7. 복비를 아끼려 하지말고 발품을 팔지 않는 게으름을 탓하라
    많은 분들이 복비 나가는 것은 아까워 하면서도 여러 곳을 돌아 보는 것은 대수롭지 않게
    생각하는 경우가 많다.
    무조건 많이 돌아 보는 것이 능사는 아니지만 확률상 여러 곳을 돌아 보는 것이 좀 더 저렴한
    아파트를 매수 하는 지름길이다.
 
8. 아파트 매수는 닥쳐서 서두르지 말고 좀 더 일찍 생각하여 급매물 형태를 취하라
    많은 분들이 생각이 끝나기도 전에 아파트를 매수하는 우를 범하는데 절대로 서둘러서 집을
   구하면 안 된다.
   닥쳐서 급하게 서두르지 말고 돈 액수가 크다는 사실을 생각하면서 최대한 일찍 계획성 있게
   준비하는 것이 바람직하다.
   또한 청약과 매수는 양자 택일이 아니라 동전의 앞뒷면처럼 함께 전략을 펼치면서 둘 다
   시도하는 것이 바람직하다.
 
9. 초보자일수록 아파트 내부 구조나 마감재에 신경을 쓴다.
    누누히 지적했듯이 아파트 내부 구조나 시설은 아파트 평가 순위의 5순위에도 끼지 못하므로
    모델하우스를 보고 혹은 집 구조를 보고 맘에 들어서 아파트를 매수하는 것은 매우 위험한
    발상이다.
    가장 중요한 것은 미래에 대한 발전 가능성과 입지, 단지수, 주변 단지, 교통, 교육, 환경 등의
    외부 여건이지 아파트 자체가 아니라는 것을 명심해야 한다.
 
10. 투자 가치가 없는 소형 아파트를 여러채 가지고 있다면 모두 처분하고 똑똑한 큰 평수의
      아파트 하나로 응집하라.
      애물단지를 여러 개 가지고 있다면 과거보다는 현재에 현재보다는 미래에 양극화 현상의
      최대 피해자가 될 수 있다.
      최대한 빨리 처분하고 큰 평수 하나로 응집하는 것이 바람직하다.
 
이상으로 아파트 매수 및 매도를 효율적으로 할 수 있는 방법을 공개하였는데, 여기서
    마지막으로 한 마디만 덧붙인다면 지금 제시한 사항은 제가 분석한 자료의 30%도 되지 않는
    기본 사항만 알려 드린 것이기 때문에 모든 분석 방법이라고 생각하지 마시고, 실제로는
    좀 더 복잡한 예측 방법을 시도한다는 점을 헤아려 주셨으면 합니다.
 
감사합니다.
     
     
 
 
 
 
 
 
 

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[스크랩] 맹지에 투자하는 방법 |부동산노트

2006-08-01 18:06

http://blog.drapt.com/annyji/2816881154423198975 주소복사

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

맹지란 말 그대로 길이 없어서 차량통행이 불가능한 땅을 말한다. 차량통행이 불가능하기에 당연히 건축인허가를 받을 수 없고, 주택신축 등도 불가능하다. 주택 등 건축물을 신축할 수 있는 토지와 신축할 수 없는 토지는 가격차가 날 수 밖에 없다.

토지를 매입하는 사람들은 누구나 도로에 접해 있는지 여부를 가장 중요하게 본다. 도로에 접해 있다고 해도 토지의 어느 부분이, 얼마나 도로에 접해 있는지를 본다. 가능하면 토지의 넓은 면적이 도로에 접해 있어야 하고 또한 가능하면 큰 도로에 접한 토지를 선호한다. 이러다보니 토지의 가격은 얼마나 큰 도로에, 얼마나 많은 면적이 좋게 도로에 접해 있는가에 따라서 결정된다. 이런 이유로 도로에 접해 있지 않은 토지, 즉 맹지는 거들떠보지 않는 토지가 되어버린다.

하지만 특이하게도 부동산 투자 전문가나 일명 ‘고수’라는 사람들은 모두가 외면하는 맹지에 많은 관심을 가지며 투자한다. 도로에 붙어 있지 않으면 개발 가능성이 떨어지고 활용가치도 떨어지는 것은 당연한 일이다. 그런데 왜 도로가 없는 맹지에 투자하는 것일까?

그 이유는 단 한 가지다. 도로 바로 옆에 있거나 접근성이 좋은 토지는 가격이 높다. 도로에 접한 면적에 따라 토지 가격이 정해지기 때문이다. 맹지는 당연히 도로에 접한 주변 토지들에 비해 상대적으로 가격이 저렴할 수밖에 없다. 따라서 투자경험이 많은 전문가는 싼 가격의 맹지를 매입하여 길을 내어 높은 수익을 낼 수 있기 때문에 맹지를 그냥 지나치지 않는 것이다.

누가 보아도 좋은 토지는 가격 상승이 많이 되어 있어 큰 시세 차이를 남기기 어렵다. 이것이 부동산 투자 고수들이 맹지에 관심을 갖는 이유다.

일반적인 투자 방식은 도로에 잘 붙어 있는 토지에 투자하면 상승한 토지 가격을 떠안고 사는 것이다. 현재의 토지 가격만 떠안고 사면 그나마 다행이다. 누구나 봤을 때 보기 좋은 토지 가격에는 이미 미래에 발생한 수익까지 포함되어 있을 가능성이 많다.

가격이 오를 대로 오른 토지를 매입하거나 심지어 미래에 발생할 가치까지 포함된 가격으로 토지를 구입한다면 어떻게 수익을 기대할 것인가? 모든 투자와 마찬가지로 부동산 투자 역시 수익을 올리기 위해 하는 것이다. 그런데 수익이 나지 않는 토지를 매입하는 것은 투자라고 할 수 없다.

이런 이유로 부동산 투자 전문가들이나 ‘고수’들은 평범하고 누구나 보아도 좋다고 생각하는 토지에는 투자하지 않는다. 오히려 다른 사람들이 꺼려하고, 잘 사지 않는, 수요가 없어서 가격이 많이 하락한 토지를 매입한다.

맹지는 도로에 접해 있는 토지에 비해 평균 약 50% 정도인, 절반 정도의 가격으로 형성되어 있다. 도로에 접해 있는 토지와 맹지의 가격 차이는 지역에 따라 차이는 있지만 전국적으로 거의 비슷한 가격 차이를 유지한다. 이것은 전국 어디서나 맹지를 매입하여, 맹지의 단점을 보완하면 곧 100%의 가격 상승으로 인한 수익을 기대할 수 있다는 뜻이기도 하다.

하지만 싸게 구입했다고 맹지가 곧 수익을 보장하는 것은 아니다. 맹지에서 수익을 올리기 위해서는 맹지의 단점을 보완해야 한다. 때문에 맹지 투자 성공 여부는 도로를 어떻게 확보할 것인가, 길을 낼 수 있는 맹지를 찾는 안목이나 실력이 있어야 가능한 투자일 것이다. 바로 그 기술과 노하우에 따라 맹지 투자의 성공여부가 달려 있다. 우선 맹지를 탈출하기 위해 길을 확보하는 방법은 여러 가지 있다. 그럼 부동산 전문가 들이 길을 확보하여 맹지에서 탈출한 방법을 사례 별로 알아보자.

◇맹지에서 탈출하는 방법 1

첫번째 사례는 대전에서 중소기업을 운영하는 M씨의 사례이다.

M씨는 대전에서 공장을 운영하면서 수도권에 제2 공장을 지을 계획을 갖고 있었다. M씨가 제2 공장 부지로 선택한 곳은 경기도 여주였다. M씨는 틈날 때마다 여주 일대를 돌아다니면서 공장 부지를 알아보았다. 하지만 회사가 중소기업이고 자금 사정도 넉넉하지 못했기에 가지고 있는 자본으로는 모양이 좋고 큰 도로에서 가까운 마음에 드는 공장 부지를 확보하기는 쉽지 않았다.

여주지역을 다니면서 이미 큰 도로 주변은 가격이 오를 대로 오른 상태에서 마땅한 토지를 구입할 수 없다는 것을 알게 된 것이다. M씨는 차선책으로 큰 도로에서 조금 떨어져 있더라도 가격이 저렴한 토지를 찾기로 생각을 바꾸고 본래 마음에 두었던 지역부터 다시 매물을 찾아다녔다. M씨가 공장 부지를 알아보던 지역은 국도에 접한 토지들의 시세가 평당 40만원 정도 선이며 도로에서 약간 들어간 토지도 35만원 선 에서 형성되어 있었다. 그러던 중 눈에 띄게 싼 매물을 찾게 되었다. 그 토지는 도로에서 그다지 멀리 떨어진 것도 아니었는데 1,600평이 평당 20만 원씩, 매물로 나와 있었던 것이다. 도로에 접해 있는 토지보다 꼭 50% 저렴했는데, 그렇게 싼 이유는 곧 밝혀졌다. 바로 맹지였던 것이다. 가격은 더없이 좋았는데 맹지는 건축허가를 낼 수 없기 때문에 매입을 해도 공장부지로 허가를 받을 수 없다는 것을 M씨도 잘 알고 있었다. 하지만 M씨는 포기하지 않았다. 무엇보다 가격이 주변시세보다 절반 정도로 싸기 때문에 공장으로 들어가는 진입로만 확보하면, 시세의 반 가격에 토지를 매입하는 것과 같았기 때문이다.

M씨는 지적도를 떼어 토지의 모양과 형태를 살폈다. 큰 도로에서 매물로 나온 물건까지는 얼마 떨어지지 않았다. 하지만 도로와 M씨가 매입을 원하는 토지 사이에는 다른 사람의 토지가 끼여 있었다. M씨는 진입로를 확보하기위해중간에 끼어있는 토지주인을 만나보기로 마음먹고 앞 토지의 등기부등본을 발급받아 소유주의 주소를 알아냈다. 주소지를 찾아간 M씨는 도로에 접한 토지주에게 본 토지까지의 4M폭으로 땅을 팔 것을 부탁하였다. 하지만 쉽지 않았다. M씨는 도로를 내기위함이라고 설명하며. 앞쪽에 도로가 있긴 하지만 이왕이면 본인에게 땅을 조금 팔아 옆쪽에도 도로가 생기면 그 땅의 가치가 더욱 높아질 거라고 설득하였다.

참고로 도시지역은 물론 논이나 밭 등 토지 역시 도로를 하나 끼고 있을 때보다 두 개 끼고 있는 것이 훨씬 가치가 높다. 접한 도로가 2개면 진 출입 등 활용가치가 높아지고, 활용가치가 높아지면 그만큼 지가도 상승한다. 어렵게 협의 결과 측량하여 폭 4미터에 편입 되는 토지 50평을 시세보다 비싼 평당 60만원씩 3000만원에 매입하기로 했다. 도로에 접해 있는 토지 시세가 평당 40만원에 형성되어 있었지만 맹지를 매입하는 입장에서는 60만원씩 주고 사서 맹지에서 탈출하는 것이 안 사는 것보다는 현명한 판단이었다. 평당 60만원씩, 50평정도 매입을 하게 되면 뒤 맹지였던 토지 1,600평이 맹지에서 탈출하여 가격이 무례 두배 가까이 상승하기 때문에 평당 100만원을 달라고 요구해도 매입을 하는 것이 이득이었다.

측량을 통해 폭 4미터 진입로 50평을 확보하게 되면서 맹지였던 M씨의 토지는 진입로를 확보하게 되었다. M씨는 진입로를 확보하여 맹지에서 탈출이 가능해지자 평당 20만원씩, 1,600평을 약 3억 2천만 원에 토지를 매입하게 되었다. 여기에 도로를 확보하기 위해 평당 60만원씩, 50평을 매입하는 데 3천만 원의추가비용이 들어갔다. 이렇게 두 토지를 합쳐 1,650평을 매입하는데 순순 토지 매입비용만 3억 5천만 원이 투입이 되었다.

하지만 추가 매입비용 3천만 원을 투자하여 평당 20만 원에 매입한 토지가 주변 시세대로 평당 35만 원씩, 모두 1,650평의 토지 가격이 상승한 효과를 가져왔다. 그 결과 M씨가 매입한 토지 가격 총액은 시세대로 5억 7천 7백 5십만 원으로 상승하였다. 따라서 진입로 확보로 인한 순간 이익은 2억 2천 7백 5십만 원에 이르렀다.

◇맹지 역시 대형 평수에서 높은 수익이 난다

이렇듯이 맹지라 해서 지레 포기하고 안사는 것보다는 맹지를 계약하기 전에 주변 토지 소유주들을 만나 협의를 하면 얼마든지 해결 방안을 찾을 수 있다. 설령 진입로를 확보하기 위해서 시세보다 높은 가격으로 토지를 매입한다고 하더라도 맹지에서 주변시세 만큼 상승하는 금액보다 적다면 매입을 하는 것이 당연할 것이다.

맹지 투자로 인해 수익을 올릴 수 있다는 것을 알면서도 진입로를 확보해야 한다는 부담 때문에 본인 자금에 맞추어 소형 평수를 찾는 사람들이 있다. 하지만 M씨의 사례에서 본 것처럼 맹지 투자 역시 대형 평수가 정답이다.

M씨의 경우, 맹지가 무려 1,600평이나 되었기에 맹지에서 탈출하는 순간, 평당 15만원씩의 수익만 발생해도 엄청난 수익이 얻을 수 있었다. 맹지 역시 평수가 크면, 맹지에서 탈출하는 순간 수익도 많이 발생한다

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