한남뉴타운내 일부 구역 작은 지분 가격이 드디어 4000만원을 호가하는 등 판교이후에 갈 곳 없는 뭉칫돈이 한남 뉴타운을 기웃거리고 있다.

도시재정비 촉진특별법의 윤곽이 드러나고 지방선거에서도 유력한 서울시장 후보자들이 강북개발을 가장 중요한 공약으로 내세우고 있어 투자자들도 더는 올라가는 가격만 바라보면서 넋을 놓고 있을 수는 없게 됐다.

일부 후보는 서울시내 50개 뉴타운 지역 개발을 공언하면서 그 중심축을 ‘U턴 프로젝트’축에 맞춰 나가겠다는 입장이다.

이렇듯 ‘강남보다 더 나은’ 강북개발의 중심축인 한남뉴타운은 지난 4~5년동안 ‘상투잡기’논란을 거치면서 현재의 강남의 유일한 대안으로 자리잡기에 이르렀다.

그 기간 동안 9~10차례의 널뛰기 장세가 있었으며 재개발 지분 가격은 조정국면은 있었을지 몰라도 하락국면은 단 한번도 보이지 않았다.

그렇다면 향후 한남뉴타운에 대한 투자가치는 어떻게 보아야 하나.

필자는 이미 지난 3월 판교 이후의 대안에 대해 언급하면서 그 유일한 투자처는 한남뉴타운 지역이며 그 당시의 가격이 거품이 아니라는 것을 강조하면서 지분 값은 계속해서 오를 것이라 전망했으며 그 예상은 맞아떨어졌다.

약간 어불성설이 있을지 몰라도 모든 투자는 상식에서 출발한다.

U턴 프로젝트니 고급 주거단지 뛰어난 교육환경... 이런 것들을 차지하더라도 한남뉴타운은 서울시 지도를 펴 놓고 그 입지만을 놓고 보더라도 아직까지 저평가 되어 있다.

물론 한남뉴타운이 현재도 평단가가 가장 높은 지역이라고 하지만  이상하게도 거여,마천 뉴타운이나 아현뉴타운 일부 지역은 한남뉴타운에 필적할 만큼의 가격을 형성하고 있다.

이 두 곳도 유망한 지역이고 폄하할 생각은 없지만 일반인의 상식으로, 그리고 한남뉴타운의 입지를 조금이라도 알고 있는 투자자라면 한남뉴타운이 다른 여타 뉴타운들의 장점을 모두 가지고 있는 투자처라는 것을 인정할 것이다.

기반시설, 접근성, 한강 조망권, 녹지, 교육환경, 국제화, 상징성 등 이 모든 것이 어우러져 조화를 이루고 있는 뉴타운은 유일하게 한남뉴타운 뿐이며 그것이 바로 이 곳이 개발될 수밖에 없는 까닭이기도 하다.

많은 투자자들이 촉진지구 지정여부와 한남뉴타운 개발자체에 대한 의구심을 품고 있으며 이것이 한남뉴타운 재개발 지분가격의 급등을 막고 있다.

또한 과연 남산조망권으로 인한 용적률 제한이 풀릴 수 있을까 하는 의심하며  즉각적인 투자를 미루고 있다.

더불어 투자자들은 강북이 개발된다는데 다른 곳이 더 개발되면 한남뉴타운보다 오히려 더 가격이 올라가지 않을까 하고 계약금 계좌이체를 망설이고 있다.

하지만 감히 한남뉴타운의 준전문가로 자부하는 필자가 예상컨대, 그런 의구심을 품는 순간 이미 몇 천만원은 날라가고 있다고 보면 된다.

상식적으로 생각해보면 위의 의구심은 모두 풀린다.

정부가 도시재정비촉진법을 만들고, U턴 프로젝트를 구상하면서 용산을 중심축에 놓으면서 재개발지역으로 자리잡아가고 있는 한남뉴타운 개발을 포기한다는 것은 U턴 프로젝트의 도화점에 물을 끼얹는 격밖에 안된다.

도시재정비촉진법 시범지구로 지정될까 안 될까를 걱정하기 전에 이 법에 용적률 혜택이 주어지는 내용이 있다는 것을 인지해야 한다.

서울시 뉴타운 지역에서 용적률 때문에 가장 난항을 겪고 있는 곳이 한남뉴타운이라는 것을 감안해 보면 도시재정비촉진법이라기 보다는 한남뉴타운촉진법이라고 해도 무방할 만큼 노골적으로 한남뉴타운 개발을 위한 시금석을 다져놓고 있다.

시범지구로 지정이 되면 의견수렴기간을 거쳐 조망권에 영향을 받지 않는 구역내 2종 일반주거지역에 초고층을 아파트를 지을 수 있도록 하고, 스카이라인을 다양화 해 남산 조망권도 최대한 보호하는 쪽으로 결론이 날 것이다. 

구역통합과정을 통해 용도지역을 바꾸는 것이 가능해 개발이익이 극대화 되는 방향으로 나갈 것이 확실한 곳이 한남뉴타운이다.

그렇다면 시각을 바꿔 도시재정비촉진법을 떠나 한남뉴타운을 바라보자.

강남의 버블은 왜 생겼나 하는 상식에서 출발해보면 또 다른 해답이 보인다.

가수요든 실수요든 수요대비 공급이 절대 부족하기 때문에 강남 집값 폭등이 계속되고 있으며 경제논리에 충실하게 돌아가고 있다.

전문가들은 정부가 이러한 가수요를 수요로 인정하지 않기 때문에 강남등 이른바 버블세븐의 부동산 가격이 잡히지 않고 있다고 한결같이 입을 모으고 있다.

물론 이런 실정을 모르는 척 하는 정부 당국자들도 이러한 실체를 잘 인식하고 있으며 그 대안으로는 강남권을 대체할 곳을 강남권이외의 곳에서 찾고 있다.

한 때 강남 대체지역으로 각광받던 판교가 서민중심의 분양이 이루어 진 현실에서 한남뉴타운을 개발하지 않고서는 이러한 고급 주거지의 공급은 이루어질 수 없고 버블 세븐지역은 버블이 아닌 본질로 다가올 것이 뻔하다.

필자가 예상하건데, 한남뉴타운을 개발하는데는 많은 단계가 필요했고 앞으로도 몇 개의 단계가 필요하다. 하지만 어려운 단계는 대부분 거쳤다.

 U턴 프로젝트니 재정비촉진법이니 이 모든 것이 필자의 눈에는 한남뉴타운 지역에 포크레인과 굴삭기를 대기 위한 준비작업 혹은 명분만들기에 지나지 않을까 하는 극단적인 분석까지 나온다.

그만큼 서울시나 정부는 한남뉴타운을 깨지기 쉬운 꿀단지처럼 조심스럽게 다뤄오고 있으며 제2의 폭등지역으로 만들지 않기 위해 워밍업을 시키며 최대한 시간을 끌고 있는 것이다.

8월 재정비 촉진지구에 한남뉴타운의 이름이 들어가 있는 순간 평단가는 현재보다 500만원 이상 뛸 것이며 향후 가격이 꺾이는 일은 없을 것이라 예상해 본다.

타 뉴타운 지역도 한남뉴타운의 개발이 완료되는 순간부터 순차적으로 가격이 오르겠지만 결코 강북의 중심인 한남뉴타운의 시세는 따라오지 못할 것이다.

그 살기 좋다는 분당이 아무리 뛰어올라도 매일 교통체증에 시달리는 강남의 가격을 뛰어넘지 못하고 있다는 사실을 볼 때 중심지역과 변두리지역은 엄연히 큰 차이가 존재하는 것이다.

한남뉴타운이 버블 세븐 1지역이라고 하지만 오히려 한남뉴타운은 저평가된 지역이다. 맥주의 거품이 아니라 흔들리지 않은 채 원액을 유지하고 있는 ‘에센스’인 것이다.

이제 ‘한남 뉴타운 투자 시점은 언제지요?’ 라는 촌스러운 질문을 하지 말자. 그 질문을 하는 순간이 투자 시점이며 부자가 될 수 있는 유일한 때이다.