2005-12-09 20:40

http://blog.drapt.com/andor21/81134128459965

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=358

연말을 맞아 부자노트에서는 2회에 걸쳐 2006년 부동산시장 투자 기회와 위험을 다루고자 합니다. 첫 번째로 2006년 부동산시장 투자 기회를 소개합니다. 2005년 한해는 규제일변도의 부동산정책에 시장은 너무 차가울 만치 냉정하게 대응했습니다. 정부나 기업이나 신뢰를 잃으면 아무것도 할수 없고 섣불리 해서도 안된다는 것을 보여줬습니다. 투자자 입장에서 2006년 부동산시장은 기회가 많은 한해가 될 것이라는 것이 제 생각입니다. 기회1: 소비회복 본격화 단순 도식화해서 주가, 부동산, 경기 및 소비 회복의 관계는 이렇습니다. 주가는 실물 경기에 선행합니다. 경기회복 전환점 기준으로 6개월에서 9개월 선행한다고 알려졌습니다. 부동산은 경기에 6개월~1년 후행합니다. 따라서 주식시장이 활성화되고 6개월이 지나면 경기가 침체를 벗어나 소비가 회복하면 6개월뒤 주택시장이 살아나고 다시 6개월뒤 토지시장이 활기를 띠는 것으로 보면 됩니다. 삼성경제연구소에 따르면 지난 2003년이후 2년간의 소비조정국면에서 벗어나 2006년부터 소비가 본격적으로 회복할 것으로 예상하고 있습니다. 내년에는 민간소비가 올해보다 4.9% 늘어날 것으로 보고 있습니다. 따라서 이 예측이 맞는다면 2006년 하반기에는 주택시장이 본격적으로 활성화될 것입니다. 기회2: 매수자 우위 시장 주택시장에서 매수자 우위 시장이 언제까지 지속될 것인가에 대해서는 논란의 여지가 많습니다. 하지만 체감할수 있는 매수자 우위 시장은 2006년 1분기(1~3월)에서 끝날 가능성이 높다고 생각합니다. 무엇보다 최근 소비자 행동이 이같은 주장의 주된 근거입니다. 여기서 매수자란 투자자도 포함돼지만 유효수요자에 무게를 둔 것입니다. 유효수요자란 구매력있는 수요자로 쉽게 말해 돈은 있는데 사는 타이밍을 고민하고 있는 수요자를 말합니다. 현재 주택시장을 보면 고수들의 선매수가 한차례 지나간 상황에서 유효수요자와 투자자의 급매물 매수가 시작됐습니다. 이어 유효수요자가 일반매물 매입에 나서면 2005년 7월부터 시작된 매수자 우위 시장은 짧은 ‘생애’를 마치게 될 것입니다. 매수자 우위 시장 기간에 대해서는 어차피 각자 판단을 해야겠지만 내집마련은 필수라는 점에서 무릎에 사는 혜안이 필요한 시점입니다. 기회3: 판교 파주 등 2기 신도시 분양 청약통장 가입자 특히 수도권 가입자에게 기회의 시간이 오고 있습니다. 판교신도시에서는 내년에 3월( 25.7평이하 7천6백80가구)과 8월(25.7평초과 4천9백42가구) 두차례에 나눠 모두 아파트 1만3천여가구가 분양될 예정입니다. 수도권 1순위자라면 무조건 청약해야 합니다. 자금여건이 되는 사람이라면 무조건 청약해야 한다는 것입니다. 파주 운정신도시에서도 주공이 1단계 사업지구에서 5천여가구를 시범분양할 예정입니다. 교하지구 입주(아파트 9천여가구) 등 입주물량이 풍부하지만 헤이리및 출판문화단지 등 문화 인프라가 좋고 경의선 복선화, LG필립스 파주 LCD산업단지 등 호재도 많아 일산 대체 신도시로 주목해야 할 것입니다. 기회4: 연기 공주 행정도시 토지보상 행정도시 합헌 판결로 이르면 오는 12월 15일부터 2006년 상반기까지 4조5천억원에 달하는 토지보상이 시작됩니다. 보상금이 대전시 2006년 예산안(2조7백47억원)에 2배에 달합니다. 2004년 토지 보상금 2조4천억원이 풀린 판교신도시 보상의 예를 보면 행정도시 보상금이 어느 부동산으로 쏠릴지 예측할 수 있을 것입니다. 판교의 경우 용인 분당을 중심으로 한 땅값과 집값(특히 대형 평형) 폭등에 보상금이 기여한 바가 큽니다. 유성구 대덕구 등 대전을 비롯해 아산 천안 등 충청권 대도시 분양권 및 재건축, 아파트 거래량이 급증할 것이며 가격도 큰 폭으로 오를 것입니다. 또 거래가 자유로운 비토지거래허가구역인 행정도시 인근 서천군 보령군 진천군 음성군 일대 토지와 대전 대지 및 상가 등에 돈이 집중 유입될 것입니다. 기회5: 혁신도시 및 기업도시 스타트 행정도시 합헌으로 우선 공공기관이 옮겨갈 혁신도시와 기업도시 건설이 본격화될 것입니다. 착공이 돼야 리스크가 대부분 사라지겠지만 현재로선 늦어도 2007년까지 착공 가능성이 높아 보입니다. 수도권과 충남을 제외한 11곳에 50만평 안팎 규모로 조성될 혁신도시에는 수도권 소재 1백75개 공공기관이 이전하게 됩니다. 정부는 오는 12월 15일까지 혁신도시 입지 선정을 완료하고 2006년 상반기 지구 지정과 하반기 보상을 거쳐 오는 2007년 착공, 2012년 완공할 계획입니다. 민간기업이 주도해 지방에 자족형 복합도시를 건설하는 기업도시도 시범사업지인 태안, 해남·영암, 충주, 원주, 무안, 무주 등 6곳이 2006년 하반기부터 순차적으로 착공에 들어갈 계획입니다. 혁신도시와 기업도시중 어디가 투자가치가 높을까요? 투자의 안전성과 사업의 지속성, 사업기간의 예측가능성 면에서는 혁신도시가 낫다고 봅니다.

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2005-12-09 20:40

http://blog.drapt.com/andor21/81134128442908

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=359

2006년 부동산시장 투자 두 번째 부자노트 칼럼으로 위험을 다루고자 합니다. 위험에 대한 예측과 전망은 전문가 마다 달라 투자자가 각자 판단에 따라 참고할 수밖에 없습니다. 2006년에는 기회와 위험에 대해 투자자로서 균형감각을 키우는 게 그 어느 때 보다 중요한 시점입니다. 이와 관련 미국 CNN머니가 지난 11월 15일 보도한 ‘2006년 미국 부동산시장 팁 5’중 참고할만한 3가지를 소개합니다. 첫 번째로 고정금리로 갈아타라 입니다. 2006년에 30년 만기 모기지금리가 올해보다 0.7% 오른 6.7%까지 상승할 전망이라며 이자 부담을 고려해야 한다는 것입니다. 두 번째로는 주택구입을 늘리지 말라는 것 입니다. 주택가격 거품이 붕괴될 것이라는 전망과 함께 금리 상승을 감안할 경우 주택을 추가로 구입하는 것은 수익을 창출하기보다는 무리한 투자에 따른 손실로 이어질 수 있다고 지적했습니다. 세 번째 팁은 갈아타기는 자제하라 입니다. 매매가 되지 않는 주택이 증가하고 있는 가운데 투자 목적의 주택을 보유하고 있다면 이를 파는 것이 현명하다는 것입니다. 위험1: 콜금리 추가 인상 금리가 오르면 주택 보유의 기회비용을 높이기 때문에 주택 가격이 하락하는 요인이 됩니다. 즉 금리가 상승할 경우 예금 이자가 올라가 금융상품에 투자하려는 수요가 늘어 주택 수요가 감소하거나 둔화되는 것입니다. 12월 8일 한국은 내년 경기회복세에 대한 낙관론과 함께 물가상승 압박에 대한 선제적 대응으로 0.25% 포인트를 전격 인상했습니다. 자본의 해외유출을 막기 위해 미국과의 정책금리 격차를 줄여야 하는 현실도 반영된 것으로 보입니다. 2006년에도 상반기중 추가 상승 가능성이 높다는 것이 국내 전문가들의 우세한 전망입니다. 12월 13일 금리 인상 여부가 결정되는 미국은 2006년 1분기까지 4.5%(현재 4.0%)수준까지 오를 것이라는 예상이 우세합니다. 이에 앞서 유럽중앙은행(ECB)도 최근 5년만에 기준금리 인상을 단행, 국내 금리 추가 인상에 힘이 실리고 있는 상황입니다. 또 한국은행은 2006년 경제성장률 5.0%라는 낙관적인 전망을 발표했습니다. 위험2: 양도소득세 및 종합부동산세 과세 강화 먼저 양도소득세의 경우 8.31대책에 포함된 과세 강화 부문은 시장에서 큰 영향을 미치지 못하고 있습니다. 특히 수도권 대부분이 투기지역으로 이미 양도세를 실거래가로 과세하고 있는데다 1가구 2주택 양도세 50% 과세도 1년 유예기간을 두고 2007년부터 시행될 예정이어서 위험 요인으로 반감됩니다. 문제는 종합부동산세 입니다. 8.31대책 원안대로 과세기준을 9억원에서 6억원으로 확대하고 인별 과세에서 가구별 과세로 강화된다면 3주택이상 보유자들은 보유세 부담으로 주택수를 줄이는 쪽으로 자산 재분배를 할 수밖에 없을 것입니다. 특히 가구별 합산에 따른 세 부담이 크게 증가하게 됩니다. LG경제연구원에 따르면 종부세 가구별 합산 방식이 시행될 경우 2채 이상 소유하고 있는 가구의 보유세 부담은 2005년과 비교해 2006년에는 약 2배, 2009년에는 약 3배 수준으로 늘어납니다. 위험3: 아파트 입주물량 최대 2006년 전국 아파트 입주물량이 지난 2000년이후 최대이지만 지역별로 입주물량과 내년 분양물량을 면밀히 분석할 필요가 있습니다. 유효수요층도 물론이구요. 강남권은 대규모 재건축 아파트 입주로 올해보다 21% 늘었고 경기권은 작년과 비슷한 수준(8만3천가구)입니다. 하지만 분양물량이 강남권은 내년 30%이상 감소할 전망이고 반면 경기는 올해보다 2배가 늘어난 10만가구가 공급될 예정입니다. 지방의 경우 입주물량이 내년에 올해보다 19%가 늘어납니다. 다만 분양물량이 20% 안팎 감소할 것으로 보입니다. 당연한 얘기지만 내년에 입주물량이 많고 분양물량도 많으면 유효수요층이 취약한 비블루칩의 경우 가격이 예상보다 큰 폭으로 하락할 수 있습니다. 위험4: 가계부채 2005년 6월말 현재 개인 금융부채/자산 비율은 49.3%로 2004년의 48.6%에 비해 0.7% 포인트 상승했습니다. 또 개인 금융부채/GDP(국내총생산) 비율은 2001년 57%, 2002년 67%로 증가하다 2004년65%로 2% 포인트 하락했으나 2005년 6월 현재 다시 5% 포인트 늘어난 70%를 기록했습니다. 대출에 대한 개인 상환능력이 떨어지고 있다는 점에서 부동산 투자의 위험 요인이 됩니다. 금리인상으로 인해 대출이자에 대한 부담이 커지고 주택담보대출 축소에 따라 상환 압박이 커지고 있습니다. 하지만 2003~2005년 가계부채 부담에 따른 조정국면을 벗어나 2006년에는 실질 가계소득이 점차 회복되면서 부채 부담이 줄어들 것으로 예상되고 있습니다. 또 2005년 3분기 가계대출 증가액이 11조9천억원으로 2분기 증가액(15조5천억원)에 비해증가폭이 줄었습니다. 위험5: 글로벌 부동산 거품 붕괴 미국 등 글로벌 부동산 가격 거품은 아직까지 붕괴하지 않을 것이라는 전망이 우세합니다. 저도 거품 붕괴 가능성은 10%미만으로 보고 있습니다. 미국의 경우 단기간에 주택 가격 상승폭이 높고 가계부채 부담이 늘어나 수요가 감소하고 모기지 이자가 상승할 경우 주택시장이 붕괴될 가능성이 높다는 전망이 나오고 있습니다. 반론도 만만치 않아 가격 상승이 일부지역에 국한되고 변동금리 대출 비중이 32% 수준으로 금리 인상이 가계의 부채상환 능력을 크게 악화시키지 않을 것이며 금리 인상으로 주택가격이 안정되면서 연착륙할 것이라고 주장합니다. 하지만 2006년에는 미국도 우리나라와 마찬가지로 주택가격 상승폭이 크게 둔화될 것이라는 전망이 우세한 상황입니다. 참고로 미국 연방예금보험공사(FDIC)는 주택 버블을 3년간 실질 주택가격이 30%이상 오를 경우를 말하며 버블 붕괴는 5년간 실질 주택가격이 15%이상 하락하는 경우로 정의하고 있습니다.

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