재테크_부동산(9) |
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2005-11-30 14:18
http://blog.drapt.com/amupm/1737931133327924357 
출처 : ╋ ΜΥ ΕvεrΥtΗiΝg ╋
원문 : http://blog.drapt.com/ggkwkd
♠토지투자요령-토지 투자의 세 가지 원칙 - 길, 법, 물♠  첫째, 모르면 '길'을 보고 사라 둘째, 사고 싶으면 '법'을 알라. 셋째, 이왕이면 다홍치마다. '물'이 없으면 쳐다보지 말라. 토지 투자의 첫 번째 요소는 '길'이다. "땅의 가치는 도로가 결정한다"는 말이 있다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 그리곤 했다. "모르면 금보고 사라"는 말이 있듯이 토지 투자자는 길을 보고 사야 낭패 보지 않는다. 토지 투자로 성공하기 위한 두 번째 요소는 토지 관련 '법'에 정통해야 한다는 것이다. 토지 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재 가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래 가치에 투자하기 때문이다. 그 미래는 무엇으로 보장받는가. 바로 "법"이다. 우리나라에선 112개의 벌률에서 지정·운영하고 있는 298개 용도지역·용도구역 중 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 된다. 모든 법률을 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요 법률은 알고 있어야 낭패를 당하지 않는다. 해당 토지에 어떤 법률이 적용되는지는 파악해야 한다는 것이다. 알고 있으면 유익한 법률로는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' 등이 있다. 토지이용계획확인원을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및 건축 규제 사항이 해당되는지 살펴봐야 한다. 즉 전용 가능 여부, 건축허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부등을 살펴봐야 한다. 남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군 등 팔당호 주변은 수질보전 특별대책지역으로 지정돼 있어 건축 행위가 엄격히 제한된다. 특히 특별대책지역 1,2 권역 가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어서지 못한다. 그러나 2권역에서는 입지 제한이 없다. (1권역은 상수원 수질에 직접 영향을 미치는 지역이고 2권역은 1권역의 외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역이다. ) 녹지 중에서 개발이 허용되는 지역은 자연녹지뿐이고 농지 중에서는 비농업진흥지역 뿐인데, 농업진흥지역도 2005년에 농지법이 개정되면 도시 자본 유입이 비교적 자유로워져서 가격 탄력성이 좋아질 것으로 보인다. 임야는 준보전산지가 개발이 자유로운 편이다. 군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할 지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다. 토지 투자 성공으로 가는 세번째 요소는 '물'과 함께해야 한다는 것이다. 신행정수도 위헌 결정을 전후로 토지 투자 전선에 균열현상이 나타나고 있다. 수도권 아파트와 신행정수도 예정지에서 이탈한 부동 자금이 새로운 투자처로 바닷가로 섬으로 연쇄 이동하고 있다. 특히 정부와 지방자치단체들이 경기 부양과 세수 확대, 지역경제 활성화 명목으로 각종 개발계획을 하루가 멀다 하고 경쟁적으로 쏟아내고 있어 서해안과 남해안 일대는 온통 개발계획으로 뒤덮일 것 같다. 주 5일 근무와 웰빙 바람으로 레저 시설에 대한 수요가 급증하자 물을 바라보고 물과 함께 할 수 있는 지역의 땅값이 들썩거리고 있다. 영상단지 개발 소문이 무성한 옹진군 신도와 시도, 모도는 연일 땅값이 바뀌고 있고, 정부와 전라남도가 해남반도와 화원반도 일대 3,000만 평에 해양복합레져타운을 건설한다는 'J프로젝트'를 발표하자 이 지역 땅값 역시 급등하고 있다. 물에 대한 투자도 시대에 따라, 경제 여건에 따라 변하고 있다. 초기에는 주로 계곡을 선호해 음식점 등 영업용 시설이 주류를 이루었다. 이어 강가로 투자축이 이동해 별장과 펜션부지로 2000년대 초반까지 주가를 날리다가 2004년부터는 바닷가와 섬 지역으로 무게중심이 이동하고 있다. 선경지명이 필요하다. 토지에 투자할 때는 향후 가격 상승의 요인되는 세 가지 조건을 면밀히 조사해보아야 한다. 첫째, 도로 신·증설, 둘째, 그린벨트 해제, 군사시설보호구역 해제 등 각종 규제 완화, 셋째, 신도시 건설등이다. 수도권 2기, 3기 신도시 건설, 택지개발예정지구 지정, 기업도시 건설 등으로 투자축이 확산되고 있는데, 이때 고려해야 할점은 개발지역 주변 토지를 공략해야 한다는 것이다. 개발 지역 내 토지는 수용 대상으로 보상 차익만 기대할 수 있다. 반면 주변 토지의 경우 개발 용도의 다양성에 따라 높은 투자 수익을 기대할 수 있다. 출처 : 매일경제 |
[스크랩] 지하철 9호선의 모든것 |재테크_부동산
2005-11-30 14:18
http://blog.drapt.com/amupm/1737931133327890717
출처 : ╋ ΜΥ ΕvεrΥtΗiΝg ╋
원문 : http://blog.drapt.com/ggkwkd
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◇ 서울지하철 9호선이란?
서울지하철 9호선은 말 그대로 서울지하철의 9번째 노선이다. 9호선은 김포공항~ 종합운동장~방이동까지 연결되는 동서축 노선이며, 현재 신설 중에 있는 노선이다. ◇ 서울지하철 9호선의 운영주체는? 서울지하철 9호선은 서울지하철 공사도 서울도시철도 공사도 아니다. 9호선은 민자사업자가 30년간 운영 후 국가에 반환하는 식으로 운영된다. 따라서 9호선은 우리나라 지하철 최초로 민자가 맡게 되는 노선이기도 하다. ◇ 서울지하철 9호선의 건설주체는?
서울지하철 9호선은 서울지하철 건설본부에서 건설한다. 서울지하철 건설본부는 지금까지 서울지하철 1~8호선을 건설해 온 서울의 대표적 지하철 건설주체이다. 서울지하철 건설본부는 서울지하철 3호선 연장(수서~오금), 7호선 연장(온수~부평구청)등 서울지하철 건설을 대부분 맡고 있다. ◇ 서울지하철 9호선의 구간은? 서울지하철 9호선은 강서구의 김포국제공항에서 국회의사당을 지나서 강동구 방이동까지 연결되는 동서축 노선이다. 김포국제공항역에서 현재 신설중인 인천국제공항철도와 연계되며, 가양, 염창, 흑석, 등촌 등 지하철 이용이 불편한 곳을 운행해서 도움이 되는 노선이다. ◇ 서울지하철 9호선의 착공/개통 시기는?
서울지하철 9호선은 2001년 12월 27일에 1단계 구간 노반공사 착공에 들어갔고, 2002년 4월 3일에 기공식을 하여 본격 착공에 들어갔따. 1단계 구간은 김포공항~ 교보타워4거리구간이며, 2단계 구간은 교보타워4거리~방이동 으로 2단계 구간은 아직 착공되지 않았으며 추후에 착공할 예정이다. 1단계 구간은 2007년 12월에 개통되고, 2단계 구간은 장기 계획으로 2020년 목표이다. ◇ 서울지하철 9호선의 차량 계획은? 서울지하철 9호선은 초기 4량(2008년 초)1편성, 후기에 6량 1편성(2023년 이후)으로 운행된다. 인천국제공항철도 직결열차는 교직겸용이며, 9호선 역 승강장은 8량 기준으로 제작된다. 따라서 초기에는 4량, 후기에는 2량 정도의 공간이 남는 셈이다. ◇ 서울지하철 9호선의 길이는?
서울지하철 9호선은 총 37역이다. 1단계 구간은 25역, 2단계 구간은 12역이다. 한 역당 1km 정도 되므로 1단계 구간은 25.5km, 2단계 구간은 12.5km이다. ◇ 서울지하철 9호선의 운행시간은? 서울지하철 9호선부터 급행열차와 완행열차가 분리되어 운행된다. 급행열차는 주요역들만 정차하여 빠르게 갈수 있다. (급행열차가 제대로 운행된다면 양촌에서 강남까지 1시간 이내 접근이 기대된다) 9호선의 1단계 급행 운행 시간은 27분, 완행은 42분이고, 전구간 운행 시간은 급행 34분, 완행 53분이다. ◇ 서울지하철 9호선의 급행열차 정차역은?
9호선의 급행열차 정차역은 김포공항역, 가양역, 당산역, 국회의사당역, 여의도역, 노량진역, 동작역, 고속터미널역, 교보타워4거리역, 삼릉역, 코엑스역, 종합운동장역, 삼전사거리역, 올림픽공원역이다. 총 14역으로, 기존 37역보다 23역 가량 단축되었다. ◇ 서울지하철 9호선의 건설 기대 효과는?
1. 서울지하철 9호선은 급행열차가 운행되므로 양촌~강남까지 60분내 진입이 가능하다. 2. 지하철이 운행되지 않던 가양, 염창, 흑석, 등촌동을 운행하여 편리해진다. 3. 스크린도어를 901역을 제외하고 전역 설치하여 요즘 자주 일어나고 있는 지하철 추락 사고를 방지할 수 있다. 4. 에스컬레이터, 엘리베이터를 많이 설치하여 기존 지하철보다 더욱 편리하게 이용할 수 있다. 5. 차량 내장재를 불에 타지 않는 재질로 제작하여 시민들이 안심하고, 믿고 탈 수 있다. ◇ 정리.
서울지하철 9호선은 이 외에도 기존의 롱시트 좌석대신 일반 여객열차처럼 크로스시트 좌석을 배치하여 좌석이 진행방향을 바라보도록 하였으며, 최초의 민자유치, 급,완행열차 혼용 운행, 스크린도어 전역 설치, 양촌~강남까지 1시간 내 접근 가능 등 상당히 기대되는 노선이다. |
2005-11-30 13:26
http://blog.drapt.com/amupm/1737931133324818106
출처 : RE부동산문제연구소
원문 : http://blog.drapt.com/kkwy93
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2기 신도시는 판교/동탄/김포/파주/이의동이며 첫 분양은 동탄에서 시작되어 동탄물량은 사실상 주상복합물량과 주공 국민임대물량을 제외하면 사실상 올해안에 마무리되어 내년초 판교에 분양바톤을 넘겨주게 된다.
필자는 먼저 첫 분양을 마무리해가고 있는 동탄의 각 단계별(1차~4차)입주시점과 입주 3년시점의
프리미엄과 가격예측을 통해 대규모 2기택지개발지구(신도시)에 청약한 당첨자와 청약예정자들에게 2기 신도시 투자에 대한 간략한 가이드라인을 제공하고자 한다.
내년부터 분양될 판교를 비롯 김포 파주 이의동등 2기 신도시의 모든 물량의 투자수익과 프리미엄을 예측해보고자 하며 우선 가장 먼저 분양된 동탄부터 시작하려고 한다.
첫 분양물량인 동탄신도시는 총 4만여세대 12만가구 규모로 건설되며, 정부 8.31대책이전에 대부분의 분양이 마무리되어 정부규제를 피해가는 반사이익을 누린것이 사실이다.
동탄은 작년 6월 5천여세대의 시범단지를 분양하였는데, 일부 단지 경쟁률이 200:1까지 치솟았고
대부분 평균 10:1을 넘는 높은 경쟁률로 마감되어 당첨자들의 입주시 프리미엄에 대한 기대감은 다소 높을것으로 전망된다.
다음글에서 예측할 2기신도시(첫분양 동탄) 입주시점 프리미엄 수준과 입주 3년후 가격전망순서
1.동탄신도시 1차(시범단지) 입주시점 프리미엄 예측(20평대/30평대/40평대/50평대이상)
2.동탄신도시 2차(1단계)입주시점 프리미엄 예측(30평대/40평대/50평대이상)
3.동탄신도시 3차(2단계)입주시점 프리미엄 예측(20평대/30평대/40평대/50평대이상)
4.동탄신도시 4차 입주시점 프리미엄 예측(30평대/40평대/50평대이상)
5.판교신도시 1차(시범단지)입주시점 프리미엄 예측
6.판교신도시 2차 입주시점 프리미엄 예측
7.김포신도시 입주시점 프리미엄 예측
8.파주신도시 입주시점 프리미엄 예측
9.이의신도시 입주시점 프리미엄 예측........
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