■ 2008년부터 달라지는 청약제도와 통장 활용 전략

정부가 30여년 만에 주택 청약제도를 ‘가점제(加點制)’로 바꾸기로 했다.

2008년부터 시행하려는 가점제는 나이와 가족이 많고 무주택 기간이 긴 사람에 후한 점수를 매겨 아파트 당첨에서 우선권을 주려는 것을 목표로 하고 있다.

전용면적 25.7평 이하 민간 중소형 아파트를 대상으로 2008년에는 공공택지, 2010년에는 민간택지에서 지어지는 주택으로 확대한다는 것이 정부 방침이다.

청약 가점제가 시행되면 현행 추첨제가 폐지됨에 따라 ‘줄서기’식 청약과열과 투기가 사라지고 아파트 분양시장이 실수요자 중심으로 재편될 것이란 게 정부의 기대다. 이에 따라 아파트 청약 가점제의 도입으로 분양아파트 실수요층은 청약 전략을 다시 세워야할 상황에 놓였다.

다(多)자녀, 무주택, 노부모 부양 등에서 유리한 수요층은 큰 문제가 없지만 가점제 도입으로 아파트 당첨 확률이 떨어지는 계층은 더욱 다급해졌다.
하지만 제도시행 자체가 2008년, 2010년으로 예정돼 있어 시간적으로 다소 여유가 있고 그 사이 유망 단지도 많아 착실히 준비한다면 가점제에 따른 불이익을 최소화 할 수 있다.


◆ 대가족 무주택자에게 절대적으로 유리해

개편안에 따르면 2008년부터 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 중소형 주택은 ‘장기 무주택자’에게 당첨 우선권이 주어진다.

2010년부터는 이런 방식의 ‘청약 가점제’가 재개발·재건축 등 민간택지 내 중소형 민간 주택으로 확대된다. 대신 공급물량의 75%를 무주택자에게 우선 배정하던 ‘무주택 우선공급 제도’는 2008년부터 단계적으로 사라진다.

현행 중소형 청약 예·부금 가입자들은 2008년부터
▲부양가족(부모·자녀)수
▲무주택기간
▲가구주 나이

▲청약통장 가입기간 등 4개 항목별 가중치(13～35점)에 개인 점수를 곱해 환산한 점수로 아파트 당첨자가 가려진다.

가점제가 민간택지까지 적용될 2010년에는 가구소득·부동산 자산기준 등이 추가되면서 범위가 더욱 확대된다. 이렇게 되면 가족 수와 나이가 많고 무주택기간이 길수록 아파트 당첨 확률이 높아진다. 반면 신혼부부 등 사회 초년병이나 유(有)주택자는 불이익을 받을 수밖에 없다.

전용 25.7평을 넘는 중대형 아파트는 현행 추첨제를 그대로 유지하되 채권입찰제가 적용되는 공공택지에서 동일 채권액을 써낸 청약자를 대상으로 부양가족·무주택기간·통장가입 기간 등 3개 항목의 점수로 당첨순위를 가리게 된다.



◆ 청약전략, 2008년을 기준으로 다시 세워야

중소형 주택을 분양받을 수 있는 청약 예·부금 가입자 중 사회 초년생이나 독신자, 1주택 소유자들은 제도가 바뀌기 전 통장을 사용하는 게 유리하다. 2007년 말까지 공공택지 내 민영주택에 적극 청약할 필요가 있다. 이 기간 중 판교, 광교, 파주, 아산 등외에 서울 내에서도 괜찮은 입지의 아파트가 다수 공급된다.

큰 평형에 청약할 수 있도록 예치금을 증액해 당첨확률을 높이는 방법도 고려해 볼 수 있다.
중소형 민영주택에 청약할 수 있는 사람은 지난 6월말 현재 403만 명이다.
1000만～1500만 원짜리 청약예금 통장(서울과 부산 기준)의 경우 가입자 수가 상대적으로 적기 때문에 당첨확률을 높일 수 있다.

통장 예치액을 증액할 경우 1년 뒤부터 확대 평형에 청약할 수 있다는 사실도 알아둘 필요가 있다.

단, ▲부양가족수가 많고
▲무주택자이면서
▲나이가 많고
▲통장가입 기간이 길 경우 굳이 서두를 필요가 없다.

느긋하게 송파신도시 등 알짜배기 택지지구의 아파트 분양을 기다리는 게 낫다.
대형 아파트를 분양받을 수 있는 1000만～1500만 원짜리 청약예금 가입자에겐 큰 변화가 없다.

서두를 필요 없이 선별 청약하면 된다. 청약저축 가입자 역시 이번 개편안의 영향권 밖이다.
원래부터 무주택기간이나 납입액 등을 따져 당첨자를 가리기 때문이다.

은평 뉴타운이나 성남 도촌·청계지구, 송파 신도시 등 유망지역에서 공급되는 공공주택에 선별 청약하면 된다.

청약저축 가입자의 당첨 우선순위 중 납입액이 중요한 요소이기 때문에 월 납입한도액(10만원) 만큼 불입하는 게 좋다.

청약저축은 무주택 세대주만 가입할 수 있으며, 주택공사 지방공사 등이 공급하는 공공주택 중 전용면적 25.7평 이하 중소형 주택에 청약할 수 있다.

◆ 젊은 층은 청약통장 사용 서둘러야

개편안 시행으로 청약자격에서 절대 불리해진 20～30대 젊은층은 인기지역의 청약에 대거 몰릴 것으로 예상된다. 특히 청약가점제가 2008년부터 단계적으로 시행되기 때문에 2007년 말까지 입지가 좋은 지역의 분양시장은 더욱 달아오를 가능성이 높다.

그러나 가점제가 도입되면 시장상황이 상당히 달라질 것이란 게 전문가들의 분석이다.

가점제 도입으로 본인의 청약점수대를 알고 있는 청약통장 가입자 중 단독가구주·신혼부부·유주택자 등이 청약을 아예 포기하거나 통장 증액을 통해 중대형 주택으로 목표를 수정할 것으로 보인다.

청약시장이 전반적으로 침체되면서 인기지역에만 청약이 몰리는 ‘쏠림현상’도 배제할 수 없다. 이러한 상황에서 세대별(世代別), 사례별(事例別) 등 다양한 전략을 세울 필요가 있다.


◎ 목돈 없는 20대= 부양가족과 무주택 기간 중 가중치가 높아지면서 이들은 2008년 이후 가점제를 적용하는 아파트부터는 당첨 확률이 최하위 군(群)으로 밀린다.

하지만 최대한 빨리 청약저축을 들어 놓아야 한다.

정부가 공영개발을 확대하면서 송파신도시 등 유망 택지지구는 주택공사나 지역개발공사가 시행자가 될 가능성이 높다.

이 경우 중소형 아파트를 분양받을 수 있는 통장은 가점제가 적용되는 청약부금·예금이 아니라 청약저축이다.

청약저축 우선순위는

▲5년 이상 무주택 가구주로 60회 이상 저축액을 낸 사람 중 총액(總額)이 많은 사람
▲3년 이상 무주택 가구주로 총액이 많은 사람
▲총액이 많은 사람
▲납입횟수가 많은 사람
▲부양가족이 많은 사람으로 이어진다.


목돈이 없고 나이가 적은 신혼부부나 사회초년병도 당첨 우선순위에서 상위에 오를 수 있다.

유망단지를 노리기엔 늦었다 생각할 수 있으나 2009년부터 분양하는 송파신도시도 2～3년간 아파트를 나눠 분양하기 때문에 지금 통장을 만들어도 2010년까지 ‘최우선순위자’가 될 수 있다.

단, 청약저축 가입은 무주택 세대주만 가능하다.

신혼부부의 경우 배우자 일방이 가진 청약부금·예금 통장은 ‘한시적인’ 활용도가 있다.

부부 중 한 사람이 청약저축을 들고 나머지 한 사람은 청약부금이나 예금이 있다면 2008년까지는 공공택지 중소형, 2010년까지는 민간택지 중소형 유망단지를 집중적으로 노려야 한다.

하지만 가점제가 시행되면 가구주 연령이나 부양가족 수, 무주택 기간, 청약통장 가입 기간 등은 가구주만 가점을 받을 수 있다.

따라서 비(非)가구주 통장보유자는 당첨 확률이 사실상 없어진다.


◎ 집 없는 30대= 가점제에서 가장 유리한 가정은 ‘10년 이상 무주택자로 가구주 나이가 45세 이상이고 자녀는 3명 이상에 노부모를 모시는’ 케이스다. 하지만 서울·수도권에 사는 30대 초반 실수요층은 이러한 요건과는 거리가 있다.

기껏해야 ‘3～4년 무주택에 자녀 1명, 부모와는 별도 생활’이 표준적인 모습이다.
신혼부부만큼은 아니지만 이들도 가점제로 어정쩡한 상황에 놓여 있다.

2008년 이후 유망 공공택지 내 중소형 물량은 장기 무주택자이면서 부양가족 수가 많은 사람이 싹쓸이할 공산이 크기 때문이다. 오래 묵은 청약통장이 있다면 가장 좋지만 청약예금이나 부금 1순위 통장을 가진 경우 고민은 클 수밖에 없다.

내집마련을 위한 시간적 여유는 적고 기회는 줄어든 만큼 30대 초반 가장들은 여러 각도로 관심을 가져야 한다. 먼저 기존 청약통장의 가치를 100% 활용할 필요가 있다.

2008년까지 공공택지 중소형 아파트, 2010년까지는 민영택지 중소형에 공격적으로 청약해야 한다.
이때까지 당첨에 실패했다면 중대형 청약예금으로 기존 통장을 바꾸는 것도 방법이다.

물론 이 경우엔 자금여력이 뒷받침 돼야 한다. 청약통장으로만 내집마련을 하겠다는 자세에서도 벗어날 필요가 있다.

유망지역 인근의 기존 아파트나 재건축·재개발 일반분양분이나 입주권도 투자 대상에 포함하는 것이 좋다. 가점제 점수를 높이기 위해 4～5년간 기다리면 기회비용 측면에서 오히려 손해 볼 가능성이 높기 때문이다.


◎ 집 평수 넓혀갈 40대= 전용면적 25.7평 초과 공공택지 내 아파트에도 2008년부터는 같은 채권액을 써낸 경우 가점제가 적용된다.

20～30평형대 아파트를 가진 40대 유주택자는 중대형 아파트로 집을 넓혀가기가 힘들어진 셈이다.

집을 팔아 무주택 연수(年數)를 채운다고 해도 단기간에는 가점제에서 5～10년 이상인 무주택자에게 밀릴 수밖에 없다.

자금 여력이 풍부하지 않으면 공공택지보다 분양가가 비싼 민간택지 중대형 아파트를 바라볼 수밖에 없는 처지다. 이 경우에도 2008년 가점제 도입 전까지 유망단지에 빠짐없이 청약하는 것은 기본이다. 40대는 대체로 생활기반을 잡은 만큼 발전이 예상되는 인근지역 대표 아파트나 새 아파트를 장기 투자하는 것도 방법이다.

보통 택지지구나 신도시는 입주 초반 매물이 늘면서 시세가 일시적으로 빠지는데, 이때를 노려 좋은 매물을 잡아두는 것도 권할 만하다.

주택으로 간주되지 않는 새 아파트 분양권이나 사업 속도가 빠른 재건축·재개발 아파트 지분을 골라보는 것도 좋은 대안이다.

2008년까지 유망 단지가 많아 아예 통장을 감액(減額)해 신평면 30평형대를 집중적으로 노려볼 수도 있다. 유주택자는 가점제 아래에서 당첨이 불가능하기 때문에 자금력을 최대한 활용해 기존 주택투자로 방향을 돌려야 할 것이다.한편으로는 아파트 청약시장에 대한 미련을 빨리 버리는 것도 방법이다.

투자기간을 넉넉하게 본다면 중장기 발전 가능성이 있는 재개발 지분을, 2～3년 안에 새 아파트 입주를 원한다면 사업진행이 빠른 재건축 조합원 지분투자도 고려할 만하다.


◎ 청약예금·부금 보유자= 전문가들은 가점제로 청약제도가 개편되면서 중소형 청약 예금·부금 가입자는 2008년 제도시행 전까지 적극 청약에 나서라고 조언한다.

이들 통장이 청약저축에 비해 활용도가 떨어진 것은 사실이나 해약하고 청약저축 1순위 자격이 되기 위해선 다시 2년을 기다려야 하고 통장가입 기간도 따지는 만큼 기존 통장을 활용할 것을 권고하고 있다.

가점 항목에서 불리한 통장 가입자들은 서둘러야 할 것이다. 이들 수요가 몰려 침체된 분양시장에 일시적인 호재가 될 가능성도 있다. 다른 방법은 중대형 평형으로 통장 예치금을 증액하는 것이다. 다만 큰 평형으로 증액할 때 1년 후 청약자격이 주어지므로 2007년 초까지는 행동에 나서야 한다.

부양가족, 무주택 기간, 가구주 연령 등 가점 항목에서 유리한 가구주라면 청약을 서두를 이유가 없다. 지금도 공공택지 내 중소형 물량의 최대 75%를 먼저 분양받고 있고 가점제에 따른 불리함이 상대적으로 적다.

아파트 전용면적 25.7평 초과 청약예금 가입자는 판교 같은 공공택지 내 인기 아파트를 노린다면 가점제 시행 전까지 청약을 서두르는 게 나을 수 있다.

◆ 주택청약 가점제의 문제점

지난 7월26일 아파트 청약가점제도 개편안이 발표된 이후 건설교통부 홈페이지와 각 인터넷 포털 사이트엔 새 청약제도에 대한 불만이 쏟아졌다. 형평성 문제를 제기하는 유주택자와 신혼부부, 독신자의 사연이 특히 많았다.

건설교통부 관계자는 “이번에 발표된 개편안은 연구용역을 맡은 주택산업연구원의 방안일 뿐”이라며 “정부안을 확정하는 과정에서 보완해야 할 사항이 있는지 살펴보겠다”고 말했다.

이번 개편안이 시행되면 가장 타격을 받는 수요층은 서울 강북이나 수도권 외곽, 지방에 중소형 아파트를 소유한 유주택자들이다.

대부분 청약부금이나 중소형 청약예금을 가진 이들은 집을 갖고 있다는 이유만으로 2008년 이후엔 사실상 새 아파트 청약경쟁에서 배제된다. 가점에서 절대 불리하기 때문이다.

소득·자산 비중을 계산하지 않은 2009년까지 무주택 요건 가중치는 32점, 10년 무주택자는 ‘5점ｘ가중치(32)’인 160점을 기본으로 받는다.하지만 집을 갖고 있다면 이 분야에서 0점을 받게 된다. 청약해도 사실상 당첨이 봉쇄된 셈이다.

살고 있던 집을 팔더라도 무주택 기간이 1년 미만인 경우 점수는 ‘1점ｘ가중치(32)’인 32점에 불과하다. 주택보유 여부에 따라 청약가능 여부가 기계적으로 결정된다는 얘기다.
강남 40평형 전세 거주자가 강북 20평형 주택보유자 보다 가점제에서 유리하게 나올 가능성이 높다
이에 따라 주택 공시가격이 일정액 이하면 무주택자로 간주하거나 주택규모를 따져 유주택자에게도 기회를 줘야 한다는 지적이 나오고 있다.

대학생 자녀를 둔 가정의 경우도 불만이 많다.
새 청약제도는 만 20세 미만 자녀만 부양가족으로 인정해 주기 때문이다.
보통 자녀가 대학에 다닐 때까지 무주택인 가정은 형평이 어려운 경우가 대부분이다.

성인 대학생 자녀 2명을 둔 60세 가장과 초등학생과 중학생 자녀 2명을 가진 44세 가장을 비교할 경우 대학생 자녀를 둔 2세대 가장은 ‘2점ｘ35(가중치)’인 70점의 가점만 받게 된다.

이에 비해 나이어린 자녀 2명을 둔 2세대 가정의 가점에 자녀 2명에 대한 가점 70점(2점ｘ35)이 더해진다. 두 사람의 무주택 기간이 10년으로 같다고 하면 70점 차이는 가구주 연령에 따른 가점차이(20점)를 크게 넘어선다.

이런 모순을 피하려면 대학생 등 미혼자녀도 일정한 기준을 세워 부양가족 수에 포함시켜야 한다.
새 청약제도에서 가장 유리한 계층은 지역거주 요건을 충족하는 ‘40세 이상 10년 무주택 가구주’다.
그러나 이런 요건을 충족하더라도 독신자는 앞으로 새 아파트를 분양받기가 매우 어려워진다.

단독가구주인 독신자는 가구주 연령이나 무주택 기간에서 최고점을 얻는다 해도 같은 연령대이면서 가정이 있고 자녀가 많은 사람에 비해 점수가 많게는 200점 이상 차이가 난다.

개인생활 선호로 1인 가정이 늘고 앞으로 10～20평형대 중소평형 분양 아파트의 주된 실수요층이 독신자 등 1인 가구로 예상되는 상황에서 이런 제약은 개선이 필요하다.

또한 내집을 소유하고 싶은 신혼부부와 나이어린 가구주도 앞으로는 공공택지에 새 아파트를 갖기 힘들어진다.

이들은
▲1세대 또는 2세대로 구성된 가구 구성
▲35세 미만의 낮은 연령
▲적은 자녀 수
▲짧은 통장가입 기간과 무주택 기간 등 거의 모든 가점제 평가 항목에서 경쟁력이 떨어진다.

따라서 30대 중반 전에는 인기지역의 새 아파트 당첨은 꿈도 꾸지 못한다는 의미다.
맞벌이 부부는 소득수준조차 높아 2010년 이후 새 아파트 당첨기회가 더욱 줄어든다. 이에 따라 40대 이상, 다(多)자녀 장기 무주택자에게 혜택을 과도하게 몰아준 것 아니냐는 비판이 나오고 있다.


[출처 : 문윤홍 전문기자 ]

 

 

● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

    고공행진으로 춤을 추던 부동산 열기가 긴 꼬리를 늘어 뜨리며 소폭의 상승을 이어 가면서

    주춤하고 있습니다.

 

● 정중동의 기로에 선 부동산 흐름이 어느 방향으로 튈지 모르는 그야말로 럭비공의 모습을

    보여 주고 있습니다.

    과연 지금은 매수를 해야 할까요?  아니면 매도를 해야 할가요? 

    그것도 아니면 관망을 해야 할까요?

 

● 잠시 소강 상태에 접어든 지금의 이 흐름이 과연 마그마가 뜨겁게 분출되기 직전의 휴화산

    상태인지, 아니면 뜨거운 활화산이 조금씩 차갑게 식어가면서서 추운 겨울 날씨보다

    더 꽁꽁 얼어 붙기 위한 전형적인 냉각기의 장세인지 한마디로 오리무중의 형국으로 밖에

   표현되지 않습니다.

 

● 지금 이 모습이 개구리가 높이 뛰어 오르기 위한 움추림 장세라면 이 시기를 절호의 기회로

    살려서 급매 위주의 매수를 해야 할 상황이겠지만, 정반대로 개구리가 한없이 날뛰다가

    지쳐서 맨바닥에 드러 눕는 형국이라면 아파트가 불황의 늪에 빠지기 전에 기회를 보아서

    매도를 하고 현금을 확보해야 할 것입니다.

 

    부동산에 영향을 주는 수많은 내적 및 외적 요인에다가 과학적 수치만으로 평가할 수 없는

    대중의 심리가 크게 작용하기 때문입니다.

 

● 하지만 단기간만 보면 한 치 앞을 볼 수 없는 안개의 형국이 될지라도 결국은 과거의 전례에

    비추어 볼 때 부동산의 불패의 신화는 당분간 이어질 것이 분명해 보입니다.

    문제는 언제 어떤 상황에서 어떻게 매매의 묘미를 살리느냐에 있습니다.

 

    결국 부동산의 승패는 수많은 요건의 결정체인 매매의 타이밍에 달려 있다고 해도

 

● 부동산의 매매 타이밍만 잘 잡으면 결국은 활황기가 오든지 비수기가 오든지 간에 

    중장기적으로 자신의 자산 가치를 확실하게 끌어 올리는 효자손이 될 것입니다.

    아파트 가격이 떨어질까봐 매수를 주저하시는 분들이나, 더욱 더 오를것으로 여겨서 매도를

    못하는 양극의 상반된 입장에 서신 모든 분들께 도움글을 올리겠습니다.

 

 

    제1부 아파트의 매매 타이밍에 영향을 주는 요소

 

1. 매수 및 매도하고자 하는 아파트와 주변 아파트 그리고 아파트 전반에 대한 과거 3년, 1년,

2. 1개월부터 현재까지 부동산의 경기의 흐름이 어느 방향으로 흐르고 있는가?

3. 상승 혹은 하락의 흐름이 얼마동안 이어지고 있는가?

4. 부동산에 영향을 줄 여러 요소들을 총망라하였을 경우에 부동산의 흐름이 앞으로 얼마동안

    얼마 동안 이어질 것으로 보는가? 

5. 매물이 축적되고 있는가? 아니면 줄어들고 있는가?

 

6. 매수하고자 하는 분들이 줄어들고 있는가? 아니면 늘어나고 있는가?

7. 현재를 기준으로 1개월, 3개월, 6개월, 1년, 3년을 내다 보았을 경우에 예상이 되는 호재와

    악재가 부동산에 어떠한 영향을 미칠 것으로 보는가?

8. 과거의 경험에 비추어 반복이 될 여러 사건들이 통계수치를 적용했을 경우에 어떠한 결과를

    보이고 있는가?

9. 앞으로 부동산에 영향을 줄 항목들 중에서 어느 요소가 비중을 많이 차지 할 것으로

    여겨지는가?

10. 미래의 요소를 감안했을 경우에 어느 시점에 매수를 해야 최고의 수익률을 낼 수 있는

     급매를 잡을 수 있는가?

 

11. 미래의 요소를 감안했을 경우에 어느 시점에 매도했을 경우 최고의 가격으로 매도를 할 수

12. 매수를 할 경우에 더 좋은 아파트를 매수를 할 수 있는 기회를 놓칠 수 있다는 이른바

      기회비용까지 염두하고 있는가?

13. 매도의 시기를 잡을 경우에 내 아파트의 등락과 매수하고자 하는 아파트의 등락까지를

      염두하여 최고의 차익을 남길 수 있는 시점을 골라서 갈아타기를 하고 있는가?

14. 매수 혹은 매도를 하고자 하는 목적이 무엇이며 그 목적이 올바른 판단이라고 여겨지는가?

15. 매수를 할 경우에 자기 자본금과 월급여, 저축금액, 대출을 최대한 활용한 투자를 한다고

      판단이 되는가?

 

16. 매수 및 매도시에 해당 아파트에 대한 시세흐름, 기본 정보, 주변 아파트 흐름, 발전성, 입지,

17. 매수 및 매도를 할 경우, 청약에 대한 당첨 가능성까지 염두하여 어느 것이 더 높은 투자

      수익률을 거둘 것인가에 대한 판단을 하고 있는가?

18. 매수 및 매도시에 세금, 수수료, 비과세 여부, 또다른 대안까지를 염두하고 있는가?

19. 매수 및 매도시에 정부 정책, 경기흐름, 물가 상승, 금리 여부, 주식 시장, 해외 부동산 흐름,

     유가, 환율, 유동자금의 총액과 흐름, 부동산 공급 등을 차등 적용하여 일정 부분 감안하여

     실행하는가?

20. 매수 및 매도시에 전문가의 전망, 재야 고수, 부동산에 대한 국민의 관심도, 부동산 중개업

     사장님, 거래량, 주변 지인의 충고 등을 충분히 고려하여 결정하였는가?

 

22. 부동산 흐름이 매우 빠르게 변화하고 있는 점을 감안하여 신중함과 결단력의 두가지

      저울추에서 최선의 판단을 내렸다고 생각이 되는가?

23. 매수하고자 하는 아파트의 모든 정보를 평소에 숙지하고 여러 차례 발품을 판 적이 있는가?

24. 매수 및 매도시 최소 3곳 이상의 부동산에 적정 가격으로 받쳐 놓고 점진적인 조정을 하고

     있는가?

25. 매수 및 매도시 실거래가 확인, 국민은행 사이트 시세와 매물, 부동산 사이트 시세와 매물 

     지역 부동산의 시세와 매물 등을 골고루 참조하여 적절한 매수호가 혹은 매도호가로

     매매하려고 하는가?

 

26. 매수와 매도의 흐름 중에서 어느 방향이 우선으로 여겨지며 그 흐름이 어느 방향으로

27. 매수 및 매도를 할 경우에 최소 3년 이후의 발전 전망, 미래의 트랜드까지 염두하고 있는가?

28. 시세 그래프상 내리고 있는 아파트와 오르고 있는 아파트를 확실하게 구분하고 있는가?

29. 강남 등의 유망 지역 혹은 도시의 블루칩 아파트 및 재건축 아파트의 흐름이 어떠한가?

30. 매매하고자 하는 아파트가 사람들의 관심도와 인지도가 지속적으로 작용하고 있는가?

 

 

 

● 부동산 시장을 뜨겁게 달구었던 2006년 한 해가 저물고 있습니다.

    현 시점은 부동산 상승이 잠시 꼬리를 내리고 있는 이른바 극심한 눈치보기 시장이 전개

    되고 있습니다.

 

● 12월 중턱을 넘어서는 지금 과연 매수를 할 시기일까? 아니면 매도를 할 시기일까?

    에 대한 고민으로 잠 못 주무시는 분들이 많을 것입니다.

    위의 여러 요소들을 평소에 숙지하고 있다가 우선 순위를 염두하여 자유로운 사고의

    발상을 바탕으로 적절한 타이밍을 골라서 매수 혹은 매도를 하여야 합니다.

 

● 지역별, 시기별로 매매의 타이밍이 다를 수 있기 때문에 이 점을 감안하여 위의 요소만을

    기본적으로 숙지하고 매매에 임한다면 충분히 시세 차익을 실현 할 수 있을 것입니다.

    우선 상기의 30여가지를 토대로 하여 2007년 상반기에 포인트를 두고 적절한 매매 타이밍을

    알아 보겠습니다.

 

 

● 하지만 올 하반기처럼 무차별적인 폭등이 아니라 블루칩, 옐로칩 아파트와 소외 아파트의

    차별화가 이루어지는 시세 상승장이 전개 될 것으로 예측이 됩니다.

    전반적인 강세를 이어가던 부동산 시장은 여름을 기점으로 잠시 숨고르기를 하다가

    다시 하반기 대통령 선거를 계기로 또다시 강보합의 상승 행진을 이어갈 가능성이 매우 큽니다.

 

● 과거 대통령 선거를 보면 노태우, 김대중, 노무현 대통령 당선시에는 아파트의 상승 흐름이

    이어졌고, 김영삼 대통령 당선시에는 하락이 이어졌기 때문에 확률상으로 상승 흐름을

    조심스럽게 전망해 봅니다.

 

● 결론적으로 내 년 흐름은 전반적으로 올 해의 50%에 해당하는 상승 흐름이 이어질 것으로

    보여지며 2006년과는 달리 소외 지역의 상승은 주춤하고 아파트 역시 소외 아파트의 시세

    정체가 더욱 심할 것으로 예측이 됩니다.

 

● 따라서 현 시점에서 매수자가 취해야 할 최선의 전략은 2006년 12월- 2007년 1월로 추측이

    되는 약보합 시장 흐름에서 5-10개의 아파트를 골라서 꾸준히 해당 아파트의 정보를

    습득하고 관심을 갖는 일입니다.

 

    즉 5억을 기준으로 4억-4억 5천 정도의 아파트 시세가 이어지면 여러 정황을 고려하여 매수에

    무게를 두는 것이 좋을 듯 합니다.

 

● 자본금이 6억이 넘는 분들은 서울 유망지역 즉 송파, 강남, 서초, 강동, 성동, 용산, 강서,

    양천, 동작, 광진구와 4대 신도시 즉 분당, 일산, 평촌, 산본 그리고 미래 유망 지역인 용인,

    성남, 수원, 의왕, 파주, 안양, 동탄 등의 블루칩 아파트에 포인트를 두시는 것이

    좋아 보입니다.

 

● 자본금이 4억에 이르는 분들은 상기의 지역 아파트에 서울은 관악구를 필두루 마포, 영등포,

    구로, 성북, 은평, 노원구 기타 새로운 도시군으로 합류할 안산, 시흥, 인천, 구리, 광명,

    남양주, 화성, 하남 등의 블루칩 아파트의 매수 전략을 취하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

● 결국 부동산 흐름이 어떤 방향으로 가더라도 무주택 서민 혹은 중대형 평형으로 갈아타고자

    하시는 분들은 지금부터 모든 정열을 부동산에 쏟아 부어 10여개의 아파트의 동향을

    주시하고 발품을 팔아서 시세의 변화를 피부로 느끼면서 급매 형태의 적극적인 매수에

    임해야 합니다.

 

● 어차피 3년을 보는 상황이라면 최근의 시장 흐름이 급매 출현의 1차 기회가 될 수 있습니다.

    무리한 매수는 삼가하시되 지속적인 관심은 반드시 가져서 시세의 80%선인 급매 형태의 매수

    목표는 반드시 세우셔야 합니다.

 

 

● 다만 큰 차이가 나지 않는 선의 갈아타기는 오히려 매매시의 세금만큼 손해를 보거나 3년

    보유의 덫에 걸려서 신음할 수도 있으니 신중해야 합니다.

 

● 지금까지 부동산의 모든 영역에서 가장 핵심이라고 할 수 있는 매매 타이밍에 대한 개인적인

    의견을 피력하였습니다.

    부동산은 생물과 같아서 그 무엇보다도 변화의 폭이 큰 까닭에 흑백논리, 고정관념,

    편견으로부터 벗어난 자유로운 사고 역량이 가장 필요하며  때때로 발상의 전환이 중요한

 

● 특히 표본적인 정보 자료에도 불구하고 대중의 심리적인 요인이 크게 작용하기 때문에

    시장의 흐름을 맹신하여서는 안되며, 위에서 제시한 기간별 예측을 기초로하여 끊임없는

    관심과 노력이 선행되었을 경우에 시시각각으로 변하는 부동산의 마력을 마음껏 향유할 수

    있을 것입니다.

 

    이를 실전에 적용하기 위해서는 내용의 숙지는 물론 우선 순위를 가리는 능력과 시장 흐름에

    적용할 수 있는 뼈를 깎는 노력이 필수라는 사실을 잊어서는 안 됩니다.

 

● 이미 여러분들을 제가 물가에까지 모셔 드렸습니다.

    때를 기다려 물을 마시는 것은 물론이고 물통에 물을 가득 담아 올 수 있는 슬기로움까지

    지녔으면 합니다.

    여러분들의 함빡 웃음을 기원합니다.

 

● 김종갑입니다. 감사합니다.

 

현재 시점에서, 이미 올라버린 수도권 부동산은 어찌해볼 수 없지만, 과연 향후 어찌 될건지를

아마도 많은 분들이 궁금하기도 하고 불안해 하실거 같아 이에 대해 얘기해 보고자 합니다.

 

글올리는게 별의미가 없는거 같아 안쓸려고 했지만, 이 부분은......

내집마련을 못하신분이나, 투자를 미뤘던분, 정부의 말만 믿고 집값이 떨어지기를 기다렸던

분들에겐 너무나도 중요한 갈림길이라 생각되어 개진해 보고자 합니다.

 

언론을 보면, 그리고 실제 부동산 가격을 보면, 이해하기 힘든 부분이 많을 것입니다.

직장생활을 50년이상해야 강남에 내집마련 할 수 있는 가격구조로 되어버린 부분등.......

아직도 많은 분들이 '수도권 부동산은 거품이다' 라는 생각을 하시는분들이 많을거 같아

이를 짚어보겠습니다.

 

'현재의 부동산 가격은 거품이다' 란 명제의 전제는 돈의 가치를 논하는 것이기 때문에......

반드시 '돈'의 유동성을 생각해 봐야만 합니다.   

그렇지 않고 아무런 논리도 없이 거품이라고 생각하는건 웃기는 일이지요.

 

김대중정부시설 160조정도였던 정부부채가 참여정부들어 분배론을 표방하면서,

전국균형발전이란 명목하에 기업도시,혁신도시,행정도시,관광특구등등......

도대체 뭐하는 도시인지도 모를 해괴한 명칭들을 갖다 붙이면서 전국을 개발하겠다고 나섭니다.

지구지정을 하고 수용을 하면서 엄청난 토지보상비용이 소요됩니다.

금년만 공공부분에서 약 20조가 수용비용으로 나갔고요 (민간부분도 약 20조가 됩니다)

내년도 20조 정도의 보상비용이 들어갑니다.

쓸데없는 검단신도시,송도신도시, 평택신도시등.....작은단위의 택지지구까지 다하면

셀 수도 없을정도 입니다.   아마도 내년에 집행될 20조 말고도 훨씬 많은 보상비용이 들어가야

할겁니다.

 

이리하여, 놈현, 참여정부의 부채는 금년말 약 300조라는 천문학적인 숫자로 불어나게 됩니다.

참여정부들어 늘어난 부채는.....자유당시절부터 김대중정부까지 늘어난 부채보다 더 많다고

하더군요.   그러면 정부는 뭔 돈으로 이렇게 부채를 키웠나요?

국채를 발행해서 돈을 무차별적으로 돈을 풀었는데요.....국채발행 이자만 얼마인지 아십니까?

내년부터는 아마도 국채발행 이자만 약 20조 정도가 소요됩니다.  

이비용은 어디서 나올까요?   정부가 딱지 찍듯이 찍으면 되나요?   아니면 한국은행가서 돈을

마구 프린트해서 찍어내면 되나요?

 

천문학적으로 불어난 정부부채는......국민이 세금으로 모든 부담을 해야만 합니다.

선거를 의식해서 지난 531선거끝난후 미뤄뒀던 공공요금, 물가인상을 대폭하였습니다.

아직 멀었습니다.   두고보시면 알게 되겠지만, 무지막지한 물가인상이 기다리고 있습니다.

금년말이나 내년초가 될겁니다.

 

2500원짜리 담배기준으로 500원 올라서 3000원될거고요.....년차적으로 5000원까지 올린다합니다.

명분은 세금 거둬야 한다는 소리는 못하니까, '국민건강을 위해서' 입니다.

기름값도 올리고요, 소주값도 올립니다.   이것또한, '환경을 위해서' '알콜중독자를 없애기위해서'

가 될겁니다.

 

과거 독재정권시절 독재자들도, 담배값, 소주값, 기름값 올리는데는 소심할 정도로 주의를 하였습니다.

되도록이면 이 세가지는 안올릴려고 애를 썼습니다.

왜냐하면, 사회적 약자인 서민들 부담이 되는건......독재자들도.....위정자들도 서민들 편에.....

설려고 노력은 하였습니다.

 

하지만, 서민들을 위한다는 슬로건을 내걸었던 참여정부에겐.....이미.....서민은 없습니다!

 

판교분양가 결정이 됬을때 채권입찰제로만 정부가 벌어들이는 돈이 약 1조 2천억이었습니다.

공교롭게도 그때, 정부가 북한에다가 금년말까지 퍼줘야 할 돈이 1조 2천억이었습니다.

웃기는 세상이지요?

한마디로, 거품은......정부가 거품입니다.    거품정권이 만들어낸, 풀어낸 돈의 양은......

상상을 초월할 정도입니다.

 

자, 여기서 다시 여러분께 묻겠습니다.   

부동산이 거품인가요?   아니면 돈이 거품인가요?

이 부분은 여러분이 반드시 이해를 잘 하셔야 할 부분입니다.

 

단언컨데, 지금은 넘쳐나는 돈으로 인한......돈이 거품입니다.

이 거품인 돈이 현물인 부동산 가격을 상승시키는 겁니다.

 

부동산이 거품이 아니고, 돈이 거품이란 겁니다.

거품인 돈이 밀어 올린 부동산 가격은......자본시장의 수요공급의 기본원리에 의한 시세일

뿐입니다.

 

시중 유동성 자금이 추석전 400조에서 100조가 늘어나 500조 정도가 된다 합니다.

매년 정부에선 토지보상비용으로 무지막지하게 풀어야 합니다.

시중에 돈은 넘쳐나고, 돈이 갈 데가 없습니다.

전국균형발전이란 명목하에 지방에 뿌린 돈은, 수도권으로 집중하게 되 있습니다.

 

강남 '타워펠리스' 의 소유권 분포를 보면 확연해 집니다.

강남지역 소유권이 49%, 강남외의 서울및 수도권 25%, 그리고.....지방에서 25%를 소유하고

있습니다.

지방의 부자들도 수도권, 특히 강남으로 집중한다는 얘기입니다.

 

돈이 넘쳐나면, 인플레는 기본이지요?    물가 상승 되겠지요?   집도 물건이지요?

조만간 세금으로 거둬들일 부분에 대한 공공요금, 물가인상등......인플레가 되는데.......

집값이 떨어질까요?

 

부동산이 거품이다.....라고 생각하시는 분은 집사면 안되는 거지요?

돈이 거품이다......라고 생각하시는 분은 무조건 집을 사야 되지요?

 

부동산이 거품인지, 돈이 거품인지 고민하시는 분들......선택의 기로에 서 있는 겁니다 !

여러분의 미래가 지금 부동산, 돈중 어떤게 거품인지의 판단에 달려 있습니다.

 

이미 올라버린 부동산 때문에 주저하시는 분들......고민 되시지요? 

살까....아니면 떨어지면 살까? ....하고 말입니다.

제가 이전에 올렸던 글에......지금 하고자 하는 말은 수도 없이 이미 했었습니다.

오늘 다시 말합니다.

 

- 내년 이사철이 돌아오면, '전세대란' 이 아니라.......'전세전쟁' 이 옵니다.

   신문에 자살하는 서민들 심심찮게 보게 될겁니다.

- 내년 집값 폭발적으로 오르면, 전세사시는 분들, 정부말만믿고 집사기를 미뤘던 분들.......

   화병나서 몸져 눕습니다.

 

이미 올라 버린 집값을 걱정하지 마시고, 무지막지하게 더 오를 집값을 고민하십시오 !!!