“한국 부동산 가격이 꼭지라고요? 천만에요.”

폴리 콴 피델리티 아시아부동산 포트폴리오 매니저는 한국에서 부동산 불패신화가 끝나가는 것 같다는 기자 의견에 정색을 하며 반론을 펼쳤다.

“한국 부동산 가격이 너무 높다는 판단은 일부 지역에 국한해 따진 결과일 뿐입니다. 시야를 넓히면 다른 결론이 나옵니다. 일례로 정부가 의욕을 갖고 조성하고 있는 신도시만 봐도 부동산시장을 자극할 요소는 다양하다고 봅니다.”

신도시가 들어선다는 소문 하나에도 주변 시세가 들썩거리는 우리 상황을 훤히 파악하고 있는 듯한 답변이다. 다른 아시아 국가 부동산에 대해서도 거침없는 낙관론을 보였다.

“일본은 경기가 본격 회복되며 오피스 수요가 급격히 늘어나는 추세고 중국은 인구증가와 함께 외국인 사무실 입주까지 늘어나 대부분의 부동산 수요가 높습니다.”

폴리 콴 펀드매니저는 피델리티인터내셔널 홍콩에서 얼마 전까지 아시아부동산시장 담당 애널리스트로 일하다가 최근 아시아부동산 증권 펀드 포트폴리오 매니저로 직함을 바꿔 달았다. 그만큼 아시아 지역 부동산 가격 흐름에 민감하다. 부동산 관련 주식을 주로 분석하는 그는 올 2월부터 ‘피델리티 아시아 부동산 증권 펀드’를 관리하는 책임자로서 직무에 한창이다.

그는 아무리 아시아 부동산시장이 유망하다고 해도 주식과 마찬가지로 간접투자의 묘를 적극 활용하는 게 유리하다고 역설했다. 이유는 크게 두 가지다.

먼저 부동산투자 대상을 다양화할 수 있다는 점이다.

콴씨는 “펀드를 이용하면 주거용 건물이나 오피스텔 개발업체는 물론 보유 부동산가치가 높은 회사까지 투자처가 될 수 있다”며 “적은 자금으로 가장 효율적인 투자 전략을 펼칠 수 있다는 점이 매력”이라고 말했다.

그는 “부동산이라고 일컬을 수 있는 것들은 한 국가 안에서도 땅, 주거용 건물, 오피스텔 등 다양하다”며 “각각은 고유의 가격 사이클이 있다”는 분석 자료를 보여줬다.

“펀드를 통해서라면 여러 자산 종류 중에서 상승 국면에 있다고 판단되는 곳들에만 집중적으로 투자가 가능하게 됩니다. 국가별 부동산 자산 사이클은 개인 차원에서는 파악하기 어려우므로 전문가에게 맡기는 게 좋습니다.”

두 번째 이유는 해외 투자자들에게 있어 현지 상황을 쉽게 파악하기 힘들다는 점이다. 콴씨는 “지역 사정을 잘 알아야 투자 실패 확률을 획기적으로 줄일 수 있다”며 “해외 시장을 대신 잘 분석해 투자하는 펀드의 필요성이 부각된다”고 말했다.

콴씨가 운용을 책임지고 있는 피델리티 아시아 부동산 증권 펀드는 호주·뉴질랜드·일본 같은 선진시장뿐 아니라 홍콩·대만·싱가포르 같은 신흥국가 부동산 관련 기업에 투자하는 상품이다. 오피스텔 개발업체, 리츠(부동산 투자회사) 등이 그 대상이다.


▶ 96년 미쓰비시자동차 엔지니어/ 2000년 피델리티 도쿄/ 2004년 피델리티 홍콩 아시아 부동산 담당 애널리스트/ 2007년 피델리티 아시아 부동산 증권 펀드 포트폴리오 매니저


[이윤규 기자]
[본 기사는 매경이코노미 제1412호(07.07.04일자)에 게재된 기사입니다]

 

[2기신도시 3.3㎡당 900만원대, 집값 안정 이룰까]

정부가 수도권 최대 주택시장인 경기권 아파트 적정 가격을 3.3㎡(1평)당 900만원대로 판단하는 모양이다. 광교신도시에 이어 송파·파주신도시 등 수도권 2기 신도시에서 공급할 아파트의 3.3㎡당 분양가를 모두 이 가격대에 맞출 예정이기 때문이다.

우연의 일치인지는 몰라도 3.3㎡당 900만원대는 현 참여정부 출범 초기 분당신도시의 평균 가격 수준과 일치한다. 분당은 서울 강남을 입성하는 초입이자, 수도권 남부권을 대표하는 신도시다. 따라서 의미가 더할 수 있다.

지난 2003년 2월 분당신도시 3.3㎡당 평균 아파트값은 928만원. 이후 4년4개월이 지난 올 6월 말 현재 분당신도시 3.3㎡당 평균 아파트값은 2018만원에 달한다. 이유야 어찌됐건 117% 가량 오른 것이다.

물가와 금리, 자연 상승분 등을 감안하더라도 적정 수준을 지나치게 웃도는 상승률이다. 내집마련에 목마른 무주택자만큼, 정부의 고민도 여기서부터 시작되고 있을 지 모른다.

이런 이유로 정부가 수도권 2기 신도시 아파트 분양가를 3.3㎡당 900만원대에 맞춰야 할 사명감도 있을 법하다. 어쨌거나 2기 신도시 아파트가 이 같은 가격대에 분양된다면 지난해 정치권을 중심으로 논란을 일으켰던 '반값 아파트' 공급도 졸지에 현실화될 수 있다.

그렇다면 절반 가격에 아파트가 공급된다면 기존 아파트들도 이를 인정하고 따라 줄까. 아쉽게도 당장은 이를 기대하긴 요원한 상황이다. 오히려 대박의 꿈을 갖도록 하는 '로또 아파트'를 얘기하고 기대하는 분위기다.

정부로선 속이 탈 수밖에 없다. 또 그런 심정이어야 한다. 소위 "돈이 된다"는 아파트에 고위 공직자까지 나서서 분양받으려고 안달하는 식으론 절대 서민들이 요구하고 정부가 원하는 집값 안정은 기대하기 어렵다. 이런 이유로 공직자 스스로 자숙할 줄 아는 인내심도 절실히 필요하다.

파주신도시를 시작으로 빠르면 올 가을부터 2기 신도시 공급이 재개된다. 3.3㎡당 분양가격 900만원대가 가져올 안정된 시장 모습을 기대한다.

문성일기자 ssamddaq@

 

 

 

“인구가 줄어들면 신도시는 슬럼화할 것이다. 서울을 떠나면 안 된다.” 일부 부동산 전문가들은 일본의 신도시들을 예로 들며 인구 감소와 함께 신도시가 쇠퇴할 것이라고 주장한다. 일본은 1960~80년대 도쿄 외곽으로 신도시들을 잇따라 건설했다. 그러나 최근 외곽인구가 대도시로 몰려들는 양상이 뚜렷하다. 대도시권 중심부 집값·땅값이 움직였다. 도시재생프로그램이 하나둘 실행에 옮겨지면서 도쿄는 초고층 빌딩과 복합개발의 각축장으로 변모했다. 한국의 신도시들도 일본의 전철을 밟을 것인가.

수도권 인구 계속 늘어
통계청 발표(5월 시·도별 인구 추계)에 따르면 전국 인구는 2005년 4813만 명에서 2018년 4934만 명을 정점으로 감소하기 시작해 2030년 4863만 명으로 줄어든다. 2005~2030년 기간 중 경기·인천·대전·울산 등 4개 시·도는 인구가 계속 증가하고, 서울·경남·광주·제주·충북·충남 등 6개 시·도는 인구 증가에서 감소로 전환된다.

 

부산·대구·강원·전북·전남·경북 등 6개 시·도는 감소세가 지속된다. 수도권만 살펴보면 서울은 2010년 1003만 명까지 일시적으로 늘다가 2020년 989만 명, 2030년 941만 명으로 줄어든다. 인구가 가장 많은 경기도는 2005년 1061만 명에서 2030년 1404만 명으로 32.3% 늘어난다. 수도권 전체 인구는 추계기간의 마지막 해인 2030년까지 계속 증가한다. 전국 인구 대비 수도권 인구의 비중도 2005년 48.2%에서 2030년에는 54.1%로 늘어난다. 최소한 수도권은 인구 감소보다 과밀을 걱정해야 할 상황이다.

엇갈리는 신도시의 미래
이 같은 통계청 추계를 놓고 보면 서울보다는 신도시가 많은 경기도의 부동산 시장이 활기를 띨 가능성이 크다. 거주환경이 열악한 서울 구시가지는 재개발을 통해 다시 태어난 뒤에도 수용인구가 오히려 줄어들 수 있다. 재개발 자체는 넓고 깨끗한 집을 공급함으로써 거주환경을 개선하는 데에는 도움이 되지만 가구 수를 늘리는 효과는 크지 않기 때문이다.

서울지역 베이비붐 세대의 은퇴도 경기도 신도시의 수요 증가 요인으로 작용할 수 있다. 현대경제연구원 윤여필 연구위원은 보고서에서 “베이비붐 세대들은 퇴직 후 돈이 모자라므로 노령 소비 재원을 충당하기 위해 부동산을 대량 매각할 것”이라고 예상했다. 베이비붐 세대는 816만 명으로 총인구의 16.8%를 차지하고 있지만 외환위기, 사회구조 급변 등으로 준비할 틈이 없어 심각한 노후생활 문제에 봉착하고 있다는 것이다. 따라서 베이비붐 세대는 유일한 재산이나 다름없는 주택을 처분하거나 줄이는 방식으로 노후 생활자금을 마련하려 할 것이므로 결국 부동산시장은 장기침체 국면에 빠질 수 있다는 얘기다. 이 같은 주택 매각 또는 소형대체 움직임이 가시화한다면 서울지역의 베이비붐 세대는 비싸고 큰 서울집을 팔고, 수도권과 지방으로 이주할 가능성이 크다.

그러나 신도시 비관론자들은 베이비붐 세대가 경기지역과 지방으로 이주하면 이 지역은 실버타운으로 바뀌면서 활력을 잃을 것이라고 지적한다. 일본의 신도시들이 노인촌으로 바뀐 것이 대표적인 예라는 것이다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 최근 펴낸 『부동산 성공법칙』에서 고령사회에서도 주택시장의 본류는 전원주택·타운하우스가 아닌 아파트이고, 교외보다 도심이 부상할 것이라고 전망했다.

『맨큐의 경제학』 저자로 유명한 하버드 대학교의 맨큐 교수는 1989년 웨일과 함께 주택 가격에 대한 논문에서 “1970년대와 80년대의 미국 집값 상승은 베이비붐 세대들의 신규 주택에 대한 수요가 중요한 역할을 했으나 이들의 수요가 줄어드는 2007년에는 실질주택가격이 47% 하락할 것”이라고 주장했다. 이 예상은 빗나갔다. 이민자들의 주택 수요, 40대 이후의 중대형 주택에 대한 수요를 미처 감안하지 못했기 때문이다.

미국의 이민과 비슷한 요인이 한국에서는 이혼비율과 독신비율의 급증, 독거노인의 증가 등으로 나타난다. 인구가 줄더라도 주택수요의 지표인 가구 수는 오히려 늘어나는 것이다. 인구구조 면에서 일본과 차이가 있다는 지적도 있다. 미래에셋투신운용 김경록 상무는 저서 『인구구조가 투자지도를 바꾼다』에서 “다른 나라는 베이비부머들(베이비붐 세대)이 좀 길게 형성된 반면 일본은 베이비부머들의 산과 계곡이 매우 가파르다”고 지적했다. 일본은 다른 나라들에 비해 베이비부머층이 넓지 않기 때문에 플라자 합의 이후 형성된 버블이 붕괴될 때 더 강한 충격을 받았다는 것이다.

 

 

 

 

 자료제공 : Special Report