경매라는...(29)

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[스크랩] 경매초보의 비애(悲哀)(2) – ‘0’의 행렬 |경매라는...

2007-10-20 11:31

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출처 : 나누어요~☆

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앞서 설명하였듯 경매는 그 특성상 물건선정에서부터 입찰, 소유권이전, 명도 및 입주하기 까지 각 단계마다 도사리고 있는 숱한 함정들이 있음을 내포하고 있다. 그 중 입찰 전(물건선정~현장조사)이나 입찰 후(낙찰~소유권이전~명도)의 단계에서는 초보나 전문가 할 것 없이 함정에 빠져 사고를 칠 수 있지만 – 물론 그 강도나 빈도수 또는 함정에 빠졌을 때의 대처능력에서 차이가 있음 – 입찰단계, 즉 매각기일 당일에 발생하는 사고들은 십중팔구 초보경매자들에 의한 것들이다.

한번쯤 입찰법정에 가본 사람이라면 입찰 당일 법정내에서 신기한 듯 또는 기념비적으로 법정내 입찰광경을 촬영하다 추방(?)을 당하는 예, 법정 안에서 휴대전화로 통화하다 제지를 당하는 예 등을 심심찮게 볼 수 있을 것이다. 그래도 이러한 사고는 입찰과는 직접 관련이 없는 것으로 제지 당한 사람이 무슨 금전적 손해를 본다거나 하는 것이 아니니 그나마 다행이다. 다른 사람들에게 그냥 볼 거리, 웃음거리를 제공할 뿐이다. 굳이 사고라고 할 것까지도 없다.

그렇다면 매각기일에 발생하는 사고에는 어떤 유형들이 있을까? 일반적 사고와 경매제도변경에 따른 사고 및 입찰가액 잘못 기재로 인한 사고로 나누어 보기로 하자.

입찰 당일의 일반적 사고

먼저 입찰마감시간을 맞추지 못해 입찰이 거부되는 경우가 있다. 예컨대 일부 법원을 제외한 대부분 법원의 입찰시간은 오전 10시 10분부터 11시 10분까지로 정해져 있는데 눈치 작전에 너무 몰입하다 입찰 타이밍을 놓쳤다거나 입찰보증금 을 인출하는데 시간이 걸렸다거나 교통체증으로 늦게 도착하여 입찰마감시간을 놓친 경우이다.

만약 입찰마감시간이 초읽기에 들어간 시점에 보증금이나 입찰관련 서류가 당도하였거나 입찰자가 도착한 경우에는 앞뒤 가릴 것 없이 무조건 입찰기재대로 뛰어들고 – 물론 입찰표는 배부받고 – 볼 일이다. 입찰기재대 안에서 입찰표를 작성하고 있는 동안에는 마감시간이 경과하여도 어느 정도 묵과되기 때문이다.

다음으로 당일 진행되지도 않는 물건에 입찰한 경우이다. 경매물건은 법원에서 공고후 2주가 지나서 입찰에 부쳐지기 때문에 그간 변경, 연기되거나 취하되는 물건이 흔하게 있음에도 이를 확인하지 않고 입찰에 응한 결과다. 입찰전 대법원경매정보 또는 경매계 문의를 통해 미리 확인하거나 최소한 입찰 당일 경매법정 출입문 쪽에 게시된 사건목록 확인을 통해 입찰하고자 하는 물건의 진행여부를 반드시 확인하여야 한다.

입찰서류 미비로 입찰이 무효 처리되는 경우도 있다. 예컨대 대리입찰의 경우 입찰표와 보증금 외에 본인의 인감증명서, 위임장 및 법인이 입찰하는 경우의 법인등기부등ㆍ초본을 첨부하여야 하는바, 이들 서류를 빠뜨리고 하는 입찰은 무효사유가 된다. 물론 이 경우에는 최고가매수신고인 결정전까지 현장에서 즉시 제출이 가능한 경우에는 유효한 입찰로 처리되고 있다.

경매제도 변경에 따른 사고

새로 제정된 민사집행법이 2002년 7월 1일부터 시행되면서 경매제도에 상당한 변화가 있었는바, 민사집행법(신법)과 구민사소송법(구법)과의 사이에서 오는 혼돈으로 나타나는 사고들도 있다.

그 대표적인 예가 입찰보증금 미달 사고다. 즉 신법의 적용을 받는 물건의 입찰보증금은 최저매각가의 10%인 반면 구법의 적용을 받는 물건에 입찰하고자 할 때에는 아직도 자신이 입찰한 가격의 10%에 해당하는 보증금을 납부하여야 한다. 그런데도 불구하고 구법사건에 입찰하면서 바뀐 경매제도에 따라 최저매각가의 10%만을 보증하여 입찰이 무효로 되는 사례를 가끔씩 볼 수 있다.

구법과 신법적용물건을 나누는 기준은 등기부등본상의 경매개시결정등기일로 이 등기가 2002년 7월 1일 이전에 이루어졌다면 구법이 적용되는 물건이고, 2002년 7월 1일 이후에 이루어졌다면 신법이 적용되는 물건이다.

다른 예로 하나의 물건에 여러 사람이 공동으로 입찰하고자 하는 경우에도 사고가 발생한다. 즉 신법에서는 집행관의 사전허가 없이 누구나 공동으로 입찰하는 것을 허용하고 있으나 구법에 의하면 공동입찰시 집행관의 사전허가를 받아야 하고 원칙적으로 공동입찰자간 상호간에도 친족관계나 임차인 등 특수한 신분관계에 있을 것으로 요건으로 하고 있는데도 구법 적용물건에 입찰하면서 이러한 신분관계 충족이나 사전허가를 거침이 없이 입찰에 참여하여 무효처리 되는 경우이다. 이들 두 가지 모습은 구법이 적용되는 물건이 완전히 사라지지 않는 한 항상 등장할 가능성이 있는 것들이다.

입찰가액 잘못 기재로 인한 사고 – ‘0’의 행렬

이상 열거한 사고들은 그간 들였던 노력과 시간들을 헛되이 하는 것이지만 그래도 다행인 것은 입찰무효 처리되는 경우 입찰보증금을 모두 반환받기 때문에 금전적 손실이 없다는 점이다.

다만 예시한 각각의 경우가 만약 유효한 입찰이었다면 단독으로 낙찰받을 수 있었거나 경쟁하였더라도 최고가매수인신고인이 될 수 있었던 것이라면 어찌 통탄하지 않을 수 있을까! 또 사고를 낸 입찰자가 바로 컨설턴트의 자문을 받은 고객이었다면 그 신뢰를 어찌 회복할 수 있을까? 그런 점에서 본다면 비록 금전적 손실은 없었더라도 치명적 사고라고 볼 수 있다.

그러나 진짜 치명적인 사고는 입찰표에 입찰가액을 잘못 기재하는 데에서 비롯된다. 즉 입찰가를 당일 법정 분위기에 떠밀려 예상액보다 다소 높게 쓰는 정도가 아니라 입찰표의 가액란에 실수로 ‘0’을 하나 더 붙여 기재하였음에도 이를 확인하지 못하고 그대로 입찰표를 제출하는 형태의 대형사고가 눈에 띄게 늘었다는 점이다.

예컨대 필자가 이미 본 칼럼을 통해 언급한 바 있듯 지난 해 10월 서울중앙법원 경매에서 성북구 정릉동 소재 우성아파트 36평형이 1억4천만원으로 기재할 것을 잘못하여 ‘0’을 하나 더 붙여 14억원에 낙찰된 초대형 사고가 터진 바 있다. 당연히 낙찰대금을 못 내고 입찰보증금은 몰수를 당했다. 이후 잠잠하다 올해 들어 그러한 사고들이 부쩍 늘었다.

지난 1월 26일에 인천지방법원에서 경매에 부쳐진 남구 용현동 소재 다세대 10세대 중 1세대[물건번호 10번]가 최저가 777만원의 10배가 넘는 7,777만원에 낙찰되었다. 나머지 9세대 모두가 최저가 수준에서 낙찰된 것으로 보아 입찰표에 입찰가액 기재시 실수로 ‘0’을 하나 더 붙인 것이 분명하였다. 더구나 이 다세대의 입찰자는 2명에 불과했고, 경매할 지분도 1/2에 불과한 것이었다.

최근 3월 2일에도 인천지방법원 경매에서 옹진군 덕적면 울도 소재 대지 30.55평[물건번호 2번]이 1회 유찰되어 최저가 318만2천원에 경매에 부쳐졌으나, 무려 8,300만원에 낙찰되었다. 입찰자는 1명에 불과했고, 나머지 [1]번과 [3]번 물건이 최저가 수준에서 낙찰된 것으로 보아 역시 830만원으로 쓰려던 것을 실수로 ‘0’을 하나 더 붙여 낙찰된 셈이다. 이들 입찰가액 잘못 기재로 인한 고가낙찰은 매각불허가사유가 되지 않기 때문에 낙찰자들은 결국 대금납부를 포기할 수 밖에 없고 보증으로 제공하였던 금액은 몰수당하게 된다. 그나마 다행히도 앞의 두 사례는 최저매각가가 1000만원 이하로 몰수당하는 보증금 역시 100만원을 넘지 않는 것들이다.

이상 예시한 사고들 외에도 하나의 입찰표에 여러 개의 사건번호를 기재하여 입찰하는 경우, 하나의 사건번호에 여러 개의 물건번호가 있는데 그 물건번호를 기재하지 않고 입찰하는 경우, 입찰표상의 입찰금액을 수정한 채로 입찰표를 제출하여 무효가 되는 경우 등 입찰 당일에 발생할 수 있는 사고들이 상당수 많다.

이를 달리 표현하면 입찰 당일에 입찰자들이 빠질 수 있는 함정이라고도 할 수 있다. 입찰 당일에만도 이렇게 많은 함정들이 있는데 하물며 물건선정에서 취득후 명도하는 과정까지도 얼마나 많은 함정들이 도사리고 있을까? 이들 함정에 빠지지 않는 것, 이는 비단 경매초보만의 문제가 아니라 경매전문가라고 하는 일명 ‘선수’들에게서도 반드시 짚고 넘어야 할 과제임을 명심하여야 할 것이다

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[스크랩] 경매초보의 비애(悲哀)(1) – 크게만 보이는 컨설팅수수료 |경매라는...

2007-10-20 11:30

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출처 : 나누어요~☆

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최근 경매법정을 한번쯤 찾아본 사람은 법정을 꽉 매울 정도로 많은 인파에 새삼 놀라게 된다. 가장 최근인 3월 8일의 서울중앙법원 경매법정만을 보아도 그렇다. 그야말로 발을 디딜 틈이 없을 정도로 방청석 중앙 및 좌우통로뿐만 아니라 복도까지 경매관계자들로 인산인해를 이루었다.

일부 경매컨설턴트들은 지난 2004년 만큼 일하기 좋았던 때도 없었다고 한탄하며, 갑작스레 변해버린 경매시장 열기를 아직도 이해하지 못한다는 표정들이 역력하다. 필자 역시 올해 경매시장이 투자자나 실수요자에게 있어서 상당한 호기가 될 것이라 오래 전부터 주야장천 떠들어댄 바는 있으나, 이처럼 입찰자들이 지나칠 정도로 급격히 늘어나고 있는 것에 대해 적잖이 놀라지 않을 수 없었다.

그러니 다들 경매물건이 가장 적었고, 입찰경쟁이 치열했던 2002년 쯤으로 경매시장이 다시 회귀한 듯한 느낌을 받을 법도 하다. 경매가 점점 일반인들 사이에 하나의 재테크 수단으로 각인되고 있고 대중화 되고 있다는 측면에서는 일응 반길만도 하건만, 최근 입찰과정에서 터져 나온 일련의 크고 작은 사건ㆍ사고들을 떠올릴 때면 일반인들의 경매에 대한 지대한 관심이 오히려 부담스러울 따름이다.

경매가 진행되는 날이면 경매법정에는 처음으로 경매에 참가해보는 초보자, 배테랑 경매전문가, 입찰자의 단순 동행인, 채권자ㆍ채무자 등 이해관계인을 비롯하여 경매교육업체의 실습차 인솔된 교육생까지 실로 다양한 부류의 사람들이 들어선다. 그래서인지 법정 내부의 질서가 쉽게 잡히지 않고 경매진행과정에서 보여주는 행태나 사건ㆍ사고의 유형도 참으로 각양 각색이다. 그리고 어느 법정을 가나 그 사건ㆍ사고의 중심에는 항상 경매초보자들이 서 있곤 한다.

경매 사고는 경매를 전혀 모르는 완전초보 보다는 한 두번 입찰경험이 있거나 각 경매교육업체의 교육과정을 갓 이수한 사람들에게서 자주 발생한다. 완전초보의 경우에는 경매에 대한 기본지식이 전무하기 때문에 아예 처음부터 경매전문가의 도움을 받게 되지만, 그 외 초보는 스스로를 전문가라 칭하며 이들의 도움을 배제하고 비슷한 수준의 사실상 非전문가 끼리의 교감 내지 자문을 통해 직접 입찰하는 등 의욕만 앞서기 때문이다.

설령 전문가에게 자문을 구해도 이미 입찰기준이 서 있기 때문에 단지 참고용일 뿐 의사결정에 적극적으로 반영되지는 않는다. 또한 이들은 컨설팅 의뢰 후 지급하는 수수료마저 상당히 크다고 느낀다. 나도 좋은 물건을 고를 줄 알고 입찰하는 방법도 충분히 익혔는데 굳이 컨설팅업체나 기타 경매전문업체에 고액의 수수료를 부담하면서까지 컨설팅을 의뢰할 필요가 있느냐 하는 것이다.

여기서부터 경매초보의 사고(또는 시행착오) 내지 비애(悲哀)는 시작된다. 어떤 형태의 투자에서건 시행착오는 있어서는 안되겠지만, 특히 경매에서의 시행착오는 그간 들여왔던 시간과 노력을 헛되이 하는 것일 뿐만 아니라 경우에 따라서는 상당한 금전적 손해와 결부되는 것이라 문제의 심각성이 더해진다. 이를테면 터무니 없는 가격으로 고가낙찰되는 경우, 임차인의 보증금을 떠안게 되거나 말소되지 않는 권리를 인수하게 되는 경우, 지상물을 매수하여야 하는 경우, 예상외의 상당한 개보수비용이 들어가는 경우 등등.

경매는 그 특성상 물건선정에서부터 입찰, 소유권이전, 명도 및 입주하기 까지 각 단계마다 도사리고 있는 숱한 함정들이 있음을 내포하고 있다. 즉 예전에도 필자가 누차 강조했듯 물건선정에서 취득 및 입주할 때까지 한시도 마음을 놓을 수 없는 것이 경매라는 것이다. 이 전과정을 혼자서 문제없이 해결할 출중한 능력이 있다면야 모를까 그저 한두번 입찰한 경력이 있거나 경매교육을 받은 경험이 있는 정도라면 자만은 진짜 진짜 금물이다.

자만을 앞세우다 사고를 친 후 자문을 받고자 한다면 이미 때 늦은 경우가 태반이고 경우에 따라서는 몇 배 이상의 출혈을 예상하여야 한다. 필자가 지금껏 경매상담을 한 사례 중에도 이미 사고를 치고 그 해결방안을 물어오는 예가 상당수 있다. 이 중에는 경매진행단계에 따라 조치를 취하여 해결할 수 있는 예도 있지만 절반 이상은 입찰보증금을 포기하여야 하거나 비용을 추가부담하여야 하는 이른바 ‘엎지러진 물’과 같은 사례들이다.

물론 경매전문가라 해서 전지전능한 것은 아니지만 최근 법무사를 비롯하여 변호사들도 경매시장에 참여하여 경매서비스에 대한 질적 향상이 기대되는 것인 만큼 초보딱지를 벗을 때까지는 이들의 도움을 받아도 되지 않을까? 그렇지 않고 홀로서기를 하려면 수차례의 시행착오를 거듭하거나 몇 배 이상의 시간과 노력을 투자하여야 할 것이다. 투자수익을 얻으려면 그만큼 비용을 지출하여야 하듯 때론 수수료를 부담하고 경매전문가의 도움을 받는 것이 오히려 시간이나 노력 및 비용을 절감하는 지름길이 될 수도 있음이다.

다음 회차에는 경매초보에게서 가장 흔하게 나타나는 입찰 당일의 사건ㆍ사고의 갖가지 모습들을 살펴보기로 한다

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[스크랩] 성공할 수 밖에 없는 법원경매 구조이야기 1,2 |경매라는...

2007-10-20 11:29

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성공할 수밖에 없는 법원경매 구조이야기

- 법원경매를 통해 부동산에 투자하면 돈번다는 말이 사실인지 구조적으로 살펴보자

하나 :가격구조로 보기

* 호가(呼價)≥매매가≥감정가격≥저당가(채권액)≥ 처분가(낙찰가)
 이것은 본인이 생각해 본 우리나라 부동산가격의 서열이라고 생각한다. 무슨 말인가? 하면
예를 들어 강남구 역삼동 00번지에 어떤 부동산이 하나 있다고 하자.
대지는 100평이고 연건평은 300평으로 매매되는 시세는 대략 20억원쯤 한다고 가정해 보자.

이 부동산의 소유자가 매매로 처분하려고 부동산 중개업소에 매물로 내놓을 때 마음속으로는 한 20억원 정도만 손에 넣으면 팔아버리겠다고 생각했다고 하자.
세상의 어떤 소유자도 이것을 부동산중개업소에 매물로 내놓으면서 20억원에 내놓지는 않는다.

마음속으로는 20억원을 생각하면서도 22~25억원 정도를 부른다는 것이다. 그래서 흥정하는 과정에서 조금 깎아 주는 척해야 거래가 성사되기 때문이다. 이것이 호가다.
즉, 호가(呼價)는 매매가보다 높을 수밖에 없는 것이다. 매수자도 흥정으로 조금이라도 깎으려 드는 것이 당연하지 처음에 부르는 값을 다 주고 사는 바보는 그리 흔하지 않기 때문이다.
만약 이 부동산을 금융기관에 담보로 제공하고 융자를 받으려는 경우에는 이것저것 재보고 해서 15억~18억원 정도로 감정이 되는 것이 타당하고, 그것의 80%정도가 융자된다면 13억~15억원 정도가 융자되는 것이 일반적이다.
소유주가 하던 사업(일)이 제대로 되지 않아 추가로 제2금융권에서 얼마간의 융자를 추가로 일으키고, 어쩌고 하다가 후순위 가압류 몇 건 하는 식이다가 끝내 이 부동산은 경매시장에서의 등기부등본 세탁과정(촉탁등기)을 거치지 않으면 도저히 어떻게 할 수 없는 상황이 벌어지게 된다. 낙찰가가 많이 상승했다고는 하지만, 아직도 2순위 이하의 채권자들이 자신의 채권을 만족하는 예는 그다지 흔하지 않다. 두차례 유찰되어 감정가격 대비 64%에서 응찰자가 있어 75%정도인 13억원 전후에서 낙찰이 되었다고 해 보자.
다시 말씀드리지만 IMF관리체제가 우리 국민에게 끼친 가장 긍정(?)스러운 것은 온 국민에게 혹독한 경제공부를 시켰다는 점일 것이다. 무슨 말이고 하니 IMF를 겪기 전에는 경매를 당한 부동산이라고 하면 왠지 꺼림칙하고, 재수(?)없는 것으로 여겨지고, 전세를 들어가려 해도 찜찜해 했던 것이 일반적인 정서였다.
경매로 구입한 주택을 전세를 주려고 했을 때 이사오려는 아주머니가 하시는 말씀 왈 “경매로 싸게 샀으니 전세도 싸게 주세요!”라던 말을 잊을 수가 없고, 심지어 부동산중개소 할아버지도 “싸게 샀으니 좀 더 싸게 팔어!?” 하시는 대개 그런 인식이 일반적이었다. 그러다가 IMF를 겪으면서 부터는 인식의 대전환이 일어났다.
하기야 IMF구제금융의 난리 통에 경매를 당한 부동산이 얼마나 많았는가? 그래서 지금은 경매를 당한 부동산이니 재수 없다는 식의 인식은 많이 없어진 것이 사실이고, 지금의 관심사는 “이 집 잡혀있어요?”일 뿐이다. 즉 경매를 통해 등기부등본만 깨끗이 세탁(?)되고 나면, 처분(임대 또는 매매)하는데 아무런 애로가 없다는 것이다(IMF만세 삼창이라도 부를까?).
정리를 해보면 20억원짜리 부동산을 이전비 수리비 금융비용해서 15억원을 들여 소유권을 획득하는 순간, 매매가격 20억원짜리 완전히 정상적인 부동산으로 다시 환생한다는 말이다.

요약해 보면 호가(呼價)≥ 매매가≥감정가격≥저당가(채권액)≥ 처분가(낙찰가). 
                             -------------------------------
                            ↓                                         ↑
                22억~≥20억원≥15~18억원≥13~15억원≥13억원 제경비=>15억원정도
들여
소유권을 취득하는 순간에 바로 20억원짜리 복덩어리로 돌변한다는 것이다. 차익 5억원을 실현하기 위해 무슨 노력을 했는가? 어떻게 이런 도술(?)이 가능할까? 물론 법원경매니까 가능한 것이다. 이런 도술은 몇십년 도를 닦아 내공이 높이 쌓인 도사들만 부릴 수 있는 도술일까? 독자들은 얼마정도를 연마하면 이런 도술을 부릴 수 있을까?

두 번째 - 이해관계인으로 보기
 법원경매를 처음 공부할 때 우리는 경매의 종류에 대해서 임의경매(?), 강제경매가 있다고 배우게 된다. 그러면 우리가 경매로 돈을 버는데 어떤 차이가 있을까?
극단적으로 말한다면 아무런 차이가 없다. 부동산이 어떤 경로를 통해서 법원경매시장에 공급되었는가? 경매를 신청한 채권의 종류가 어떤 것인가 하는 정도의 차이말고는 아무런 차이가 없다는 말씀이다.
투자자의 입장에서 굳이 그 차이를 알아보려 한다면, 강제경매가 임의경매에 비해서 경매개시 신청단계에서 한번의 심리를 거쳤기 때문에 차후에 경매가 실체가 없다는 등의 이유로 취하될 가능성이 적다는 것 정도이다.
즉 우리(낙찰자)입장에서는 어떤 경로로 해당부동산이 경매시장에 공급되었는가는 그다지 중요하지 않다는 것이다. 그럼 우리가 중요하게 여겨야 할 것은 무엇인가? 그것은 우수한 물건을 어떻게 찾아내고, 도사처럼 낙찰 받아 알토란같은 수익을 올리는가? 하는 것만이 관심의 전부라고 한다면 지나친 표현일까? 이쯤에서 우리는 경매에 관련된 이해당사자들을 살펴볼 필요가 있다.
즉 경매가 진행되기까지 해당 물건에 관계되는 수많은 이해관계인과 그들의 입장을 잠시 생각해보고 그리고 응찰해서 잔금치르고 촉탁등기를 통해서 소유권을 넘겨받는 과정, 명도 등을 통해서 완전한 점유까지 확보하여 경매에 성공하기까지, 그리고 그 다음에 낙찰인의 목적에 따라 처분(임대 또는 매도)과정을 대략 살펴보자.

1) 채무자(소유자) : 사건번호 00타경12345의 소유자로 어떤 이유로 자신의 부동산을 은행 등의 금융기관이나 혹은 개인에게 담보로 제공하고 채권*채무관계를 형성하는 데서 부터 이야기는 시작된다. 즉 빚을 얻어서 뭘(사업, 장사, 주식투 등 .. ) 하는 것으로부터 경매의 서곡은 울리는 것이다.

2) 보증인
: 옛말에 보증서는 자식은 자식취급하지도 말라는 말이 있다. 그러나 그게 어디 말처럼 쉬운가? 부모, 형제 , 친인척, 선후배, 직장동료등등 . . 이런 저런 인연으로 자신의 담보나 신용만으로는 필요한 돈을 차용하는데 부족하니 보증 한번 서달라는 간곡한 보증부탁받고 고민에 빠져보지 않고 갈등해 보지 않은 사람이 있으면 한번 나와 보시라 ! !
매정하게 거절하기도, 그런다고 서주고 잘못되어 여차하면 나와 가족이 살고 있는 하나밖에 없는 내 집이 나라가 버리는 상황이 올지도 모르고, 이 집 한 칸 장만하려고 그동안 먹을 것 입을 것 아끼며, 얼마나 많은 설음과 고생의 세월이 걸렸는데 하는 식의 . . 서 주기도 그렇고 또 안 서주자니 또 그렇고 . . . . . 고민, 고민 끝에 실수하면 절대 안 된다며 신신당부하고 서 주었는데 !
그런데 세상일이라는 것이 마음처럼, 생각처럼 되는 일이 얼마나 있을까? 또 세상일이라는 것이 마음대로 생각대로 되버린다면 얼마나 재미(?)없을까? 보증 서주고는 고맙다는 인사나 약간의 선물정도로 마음씨 좋은 사람이라는 표면적인 인사(속으로는 얼간이라고 생각할지도 모르지만)와 함께 보증인의 고민은 시작되는 것이다.
그러다가 얼마 지나서 않아서부터 은행 등의 채권자로부터 원금에 이자가 연체되었으니 대신해서 갚으라는 독촉 전화에 이어, 계속 연체하면 가만두지 않겠다는 식의 협박전화가 오기 시작한다. 이런 사실에 처음에는 채무자도 미안해하고 “내일, 다시 내일, 모레”면 돈이 생기니 안심하고 며칠만 기다려 달라는 상황이 연출되기 시작한다.
이 때쯤이면 보증서 준 빚과 이자를 갚으시든지, 아니면 담보로 제공한 내 집(부동산)을 경매로 넘길 것인지에 대한 마음의 준비를 하셔야 하는 팔자가 되고 만다. 땅을 쳐 봤자 내 손만 아프고, 혈압 올려봤자 내 몸만 망가지는 상황이 되 버리고 마는 것이다.

3) 세입자
: 경매사건에서 드디어 “피눈물의 주인공 세입자”가 등장한다. 위의 채무자나 보증인은
그래도 자신(?)의 의지로 어떤 선택을 하고 있는데 반해, 경매가 진행되는 주택에 세든 임차세입자는 그야말로 “불쌍” 그 자체이다. 세입자가 자신의 피 같은 전세보증금을 날리려고 세를 들어가는 사람은 아무도 없다.
낙찰을 받아 잔금을 내고 명도를 하러 갈 때마다 듣는 이야기는 전세보증금을 날리는 사람은 말할 것도 없고, 대항력을 지녀 보증금 전부가 안전한 세입자마저도 한결 같이 지긋지긋하고, 하는 일도 손에 안 잡힌다고 하소연한다. 노이로제 걸릴 지경이니 하루라도 빨리 끝나버렸으면 한다는 것이다(노이로제 증세로 입원한 세입자를 경험한 적도 있슴).
세 들어 살고 있던 주택이 경매에 넘어가면 그 주택의 세입자들은 전세금액의 확보여부와는 상관없이 정상적인 생활을 하지 못하는 것이 일반적이다. 강의를 할 때마다 수강생들에게 받는 질문이 “경매를 하면 돈을 버는 것은 알겠는데 명도가 엄두가 나질 않는다”고, 말이 좋아서 명도고, 말로 안 되면 명도소송을 통해 집행관을 동원해 강제로 끌어내는데 대략 300여만원 정도 들고, 시간은 6개월 정도면 충분하다고 알고 있는 초보자가 의외로 많은데 절대로 그렇지 않다.
법원경매 선배로써 이 대목에서 한가지 부탁하고 싶은 말씀은 무슨 일이 있어도 “명도소송”을 통해 임차인을 끌어내려는 생각은 경매를 처음 배울 때부터 버리는 것이 경매세계에서 장수할 수 있는 비결이라고 말씀드리고 싶다. 말로 해도 안나가고, 말도 안 되는 억지를 부리면서, 그야말로 생쑈를 하면서 죽어도 못나간다고 막무가내로 버티면 그 땐 어떻게 하냐고 물어보고 싶으실 게다. 그래도 끝까지 대화로 정리를 해야 뒤탈이 없지 강제로 끌어내기를 즐기시다가는 언젠가는 반드시 후환이 있다.
본인이 정글속 같은 경매세계에서 아직도 살아남아 있고, 앞으로도 계속 경매를 하겠다고 장담할 수 있는 이유중의 하나가 지금까지 숱하게 경매를 통해 소유권을 취득하여, 새 주인으로써  전세금을 한푼도 못 받아가는 정말 불쌍하고 막무가내인 세입자들과 부딪히면서도 “한 번도, 결코 단 한번도” 명도소송을 통해 세입자를 강제로 끌어내지 않았다는 점이다.
그게 가능하냐고? 반문하시는 분도 계셨다. 충분히 가능하다. 언제가도 말씀드렸듯이 이때 딱 맞는 말이 ‘易地思之“다. 입장을 바꾸어 놓고 한번 생각해 보면 어느정도 해답이 나온다.
다시 말씀드리지만 부탁하고 싶은 것은 경매를 잘한다는 것이 “명도”를 잘 한다는 것이지, “명도소송”을 잘 한다는 이야기는 결코 아니라는 것이다

4) 채권자
: 얼마 전에 한참 상종가를 쳐 IMF시절 최고의 베스트셀러가 된 책 중에 “부자 아빠  
가난한 아빠"라는 책이 있었다. 독자중에도 읽어보신 분들이 꽤 되시리라고 생각한다.
그 책을 보면 ”빚(부채)”을 활용하는 것도 가난한 아빠를 탈출할 수 있는 한 방법이라고 역설하고 있다. 금융기관 등의 융자(부채)를 잘만 활용하면 부자가 되는 지름길이 될 수도 있다는 것이다.
얼마 전에 여의도의 어떤 부동산강연회를 들으러 간 적이 있었는데 강사로 나온 선생님이 재테크는 기본적으로 “부채테크”라는 말을 하셨는데 곰곰이 생각해보니 상당히 일리가 있는 말이었다. 즉 부동산이나 어떤 사업에 투자하는데 100% 자신의 자금으로 투자하는 분은 드물고 또 좋은 투자 방법이라고는 생각하지 않는다.
그러나 사업이나 투자등이 당초의 게획과는 반대로 잘못되었을 때의 채권자는 채무자나 보증인의 엉덩이 살도 베어갈 준비를 하고 있다는 사실을 명심해야 한다. 즉 채권회수를 위해서라면 법이 허용(?)하는 범위 내에서 무슨 일이든 할 준비를 하고 돈을 빌려주게 된다. 그렇지 않다면 “자본주의”는 자본주의가 아닐 것이다.

5) 법원(경매법원)
: 채권자와 채무자 사이에서 당초에 약속한 대로 채권*채무관계가 정상적으로 
이행되면 법원이 개입할 여지는 전혀 없다. 그러나 돈이 거짓말을 한다는 말이 있는 것처럼, 채권*채무관계가 당초 약속대로 이행되지 않으면 채권자는 부득이하게 자신의 채권을 회수하기 위해 담보로 제공받았던 채무자나 보증인 부동산을 법원에 의뢰하여 강제처분 뒤 배당과정을 통해 채권을 회수하게 된다. 법치국가인 우리나라에서는 채권자의“자력구제”가 허용되지 않고 법원을 통한 
“법적 구제”만이 허용될 뿐이다.
무슨 말인고 하니 받을 돈이 있다고 채권자가 채무자 집에 쫓아가 어떻게 하는 식이 아니라, 법원에 점잖게 부탁하면 법원은 정해진 법률절차(민사집행법등 . . )에 엄격히 입각해서 강제매각(경매)에서 배당까지 일련의 과정을 수행하여 채권자의 채권을 받아 주는 것이다. 그 역할을  법원(경매법원)이 담당하는 것이다.

6) 집행관
: 집행관은 경매법원의 보조기관으로서 경매절차의 전 과정을 대행하는 역할을 한다.
경매개시 결정이 나면 법원의 명령으로 해당 부동산에 가서 현황을 조사하여 경매의 기초 자료가 되는 현황기록서를 작성 비치하고, 동사무소를 방문해서 해당 부동산의 전입자를 파악하고, 입찰일에는 입찰법정에서 장내질서를 유지하고 실제로 경매를 진행하는 사람들이 바로 그들이다. 또한 낙찰자가 “인도명령” 또는 “명도소송”에서 승소하여 채무자나 세입자를 강제로 끌어내려(집행) 할 때 현장을 진두지휘하는 역할도 중요한 역할중 하나이다.

7) 감정평가사
: 채권자로부터 경매신청이 들어오면 법원은 그 적법여부를 판단하여 채권자의 경
매신청이 이유 있다고 판단하면 해당 부동산등기부등본에 이 사실을 기입하고 진행의 예비절차중 하나로 부동산감정을 할 수 있는 전문자격을 가진 감정평가(기관)사에 감정을 의뢰하면, 의뢰 받은 감정평가사는 해당부동산의 여러 요인들을 종합적으로 판단하여 감정가격을 결정하게 된다.
대개는 이때 결정된 가격이 1차 법원경매가격이 된다. 이 역할을 담당하는 것이 감정평가사이다.

8) 우체국
: 법원이 발송하는 각종 “송달”을 채권자, 채무자등 각 이해관계인에게 전달하는 중요한 역할을 담당한다. 만약 채무자나 보증인에게 어떤 형태로든 적법하게 송달이 되지 않는 상태에서 경매가 진행되면 절차상의 하자로 돌이킬 수 없는 상황이 벌어질 수도 있다.

9) 관공서
: 세무서, 구청, 시청등 . . .

10) 그 외 기 타
지금까지 우리는 경매에 관련된 법원이나 이해관계인들에 대해서 개략적으로 살펴보았다. 그런데 위의 00타경12345번의 사건을 내가 낙찰받지 않는다면 도대체 나하고 무슨 관계가 있다는 말인가? 그렇다, 한마디로 아무 관계도 없는 것이다.
성공할 수밖에 없는 법원경매 구조이야기 -2

부동산 경매 시장은 낙찰자에게는 꿀단지다.
본인은 부동산 경매구도 전부를 꿀단지로 보는 “꿀단지론”을 가지고 있다. 앞에서 본 것처럼 부동산 관련 이해관계인들이 한편에 있고, 낙찰자는 낙찰을 받는 순간 꿀단지 전부를 차지하는 것이다.
한번 따져보자!
경매관련 당사자들 즉 채무자, 보증인, 세입자, 경매법원 판사, 경매계 직원들, 집행관 여러분, 감정평가사, 우체부 아저씨 등등 . . 모두가 낙찰자인 나의 재산증식을 해주는 충직한 종원업(?)이자 직원이 아니면 누구란 말인가! 내가 이들에게 월급 한푼 준 적도 없는데도 불구하고, 열심히 나의 재산증식을 위해 불철주야 노력하고 있다는 사실이다. 물론 나도 어엿한 대한민국 국민으로 세금은 꼬박꼬박 내고 있고, 또 매각대금의 일부를 수수료와 집행비 명목으로 떼이고 있으니 돈 한푼 안 들었다는 말은 조금은 앞뒤가 맞지 않다고 한다면 흔쾌히 동의해 버리자.
낙찰자인 나의 어디가 예쁘다고 채무자나 보증인은 자신의 피 같은 부동산을 날려 나를 부자로 만들어 줄 것이며, 또한 세입자는 전세보증금을 날리고 길거리로 나 앉을 것인가?
또 경매법원 판사를 비롯하여 많은 분들의 수고는 결과적으로 나의 재산증식에 충실한 직원 노릇을 하고 있다고 생각할 수 있지 않을까?
농땡이 부리지 말고 일 잘하라고 잔소리 한번 안 했는데도 말이다.
속된 말로 손 안대고 뭐 푸는 식이 이런 것을 두고 하는 말은 아닐까!
경매된 부동산은 재수가 없고 제대로 된 물건이 없다는 식의 점잖을 빼는 분들도 제법 계신다. 그럴 수도 있다.

부동산 경매물건치고 어리버리한 물건은 없다.
그러나 이건 부동산을 몰라도 한참 모르시는 분들의 공자님 같은 말씀이시다.
왜냐면 경매시장에 등장하는 부동산의 내역을 잠깐만이라도 살펴보면 동의하실 것이다. 금융기관 등이 담보로 제공받을 때 금융기관직원들은 담보가치에 대해서 재고 또 재보고, 그래도 판단이 서지 않으면 채무자 부담으로 전문 감정기관에 감정을 의뢰하여, 나중에 경매로 넘어가도 자신들의 채권회수에는 문제가 없다고 판단되었을 때 비로소 대출에 응하는 것이다. 무슨 말인가? 금융기관에 담보로 제공된 부동산 치고 어리버리하고 맹탕으로 쓸모없는 부동산은 없다는 것이다. 대한민국에서 최고는 아니어도 꽤 쓸만한 부동산 매입시장을 들라면, 본인은 자신 있게 “법원경매부동산”을 드는데 주저하지 않겠다는 말이다.
부동산 경매시장에 물건으로 팔리러 나온 부동산은 재수(?)없다고 생각하시는 분이 의외로 많이 계신다. 그런데 곰곰이 생각해 보자 정말 그런가!

부동산과 소유자사이에 궁합은 있다.
부동산 팔자! 또 경매부동산과 전소유자와의 궁합(?)에 대해서 말이다.
부동산 팔자나 궁합 같은 것은 없다고 고개를 절래 절래 흔드시는 분들이나, 부동산하고 주인하고는 궁합이 있다고 믿으시는 분들이나, 한결같이 경매로 넘어온 부동산은 재수가 없고, 팔자(대)가 드센 물건이고 그래서 별로 탐탁지 않게 생각하신다. 본인도 그 점에는 동의한다.
그러나, 그 부동산이 경매시장에 팔려 나온 팔자는 낙찰자인 나하고의 궁합 문제가 아니라 전소유자와의 궁합인 것이다. 아시다시피 궁합이라는 것이 어느 일방만의 조건으로 들어맞고 안 맞고 하는 것이 아니지 않은가? 전주인 하고는 상극으로 안 맞았어도 나하고는 천생연분으로 금송아지고, 복돼지고, 복덩어리가 될 수도 있는 것이다.

주식과는 비교도 하지 마라.
이 글을 읽고 계시는 분들 중에 주식으로 재미 한번 안보고, 쓴 맛 한번 톡톡히(어쩌면 지금도 만회를 못해 속을 태우고 계실지도 모를) 당해보지 않는 분은 없을 것이다. 본인 역시 금융기관에 다닐 때 3층에 증권사 지점이 있어서, 처음에는 경제 돌아가는 것이나 좀(?) 알고, 큰 욕심 안 부리고 분위기에 휩쓸리지 않으면서 냉정하게 사고*팔면 다른 사람들은 다 손해를 보아도 나는 손해보지 않고 용돈정도는 충분히 벌 수 있을 것이라는 멍청하고 철없는 생각으로 주식을 시작했다. 처음에 박살이 나버렸으면 더 끌려 들어가지 않았을 텐데, 하루에 100여 만원씩 벌어들이니 돈벌기가, 부자 되기가 이렇게 쉬워도 되는가?
오히려 반문도 했었다. 그 때 사태를 정확히 파악했어야 했는데, 아무튼 꿈같은 시간은 그리 길지 못했다. 당시 본인에게는 거금인 약 4천여만원을 홀라당 까먹고 손을 털어야 하는 시점에서 반성을 해보니, 그렇게 된 것은 경기 탓도 정부의 정책 탓도 더욱이 그 망할 놈의 IMF탓도 결코 아닌 오직 나에게 책임의 전부가 있다는 판단이 들었다.
즉, 본인 머리로는 주식시장에서 도술을 부리는 도사들을 도저히 따라갈 수 없다는 판단이 이른 것이다. 지금은 계좌는 없애버렸고, 단 한 주도 가지고 있지 않다. 그렇지만 솔직히 다시 시작하면 다시는 깨지지 않을 것 같은 마약 같은 유혹이 들 때도 있지만, 결국 결론은 달라지지 않는 것을 주변의 여러분들이 여실히 보여주고 있는데 나라고 별다를 수 있겠는가? 아직도 본전 생각에 주식시장의 주변에서 밤낮으로 폐인(?)이 되어가고 계시는 독자가 계시면 독하게 맘먹고 이참에 손을 떼는 것이 이제라도 재기할 수 있는 계기라고 생각한다. 물론 판단은 본인의 몫이니 더 이상 말씀 드릴수도 없지만 말이다. 개별적으로는 해당 종목이 경영실적대비 저평가 되어 있고, 주식시장 전체로는 지금이 최저바닥이어서 더 내려갈게 없어 지금 사놓기만 하면 버는 것은 시간문제라고 반문하실지도 모르나, 지금 처분하지도 못하고 끙끙 앓고 계시는 그 애물단지를 사실 때는 어떠셨는지? 한번 회고해 보시라? f지금 하시는 판단하고 얼마나 다른지!
본인은 경매강의 첫 시간마다 수강생들에게 잊지 않고 하는 당부가 하나 있다. ‘절대 주식에 투기하지 마시라고!?’ 개미는 전투에서는 몇 번은 이길지 몰라도 전쟁에서는 결코 승리할 수 없는 것이 우리 주식시장의 기본적인 구조이다.

부동산이라는 덩어리는 남는다.
투자수단으로서 부동산과 주식이 얼마나 큰 차이가 있는지 잠시 보자.
지금도 신주단지처럼 모시고 있는 상식(?)은 주식투기는 환금성이 좋고 소액으로도 투자(까먹기)가 가능하고, 부동산 투자는 환금성은 떨어지고 거액이 필요하고, 하는 상투적인 그런 이야기들이 아니고, 구체적으로 대비해서 살펴보자는 이야기다.
여러분도 경험하셨겠지만 오도가도 못하고 끙끙거리는 사이에 감자나 부도 처리되면 해당 주식은 순식간에 반토막, 1/10, 또는 한 줌의 쓰레기로 변해버리지만, 부동산 경매물건중 완전히 썩은 물건(예를 들어 선순위 처분가처분, 선순위 소유권이전 가등기등 부동산의 하자는 처음부터 알 수 있슴)이 아니라면, 설령 수익률을 잘못 판단하는 등의 실수를 저질렀다 해도 덩어리(부동산)는 남지 않는가? 그리고 시간이 지나 또는 새로운 개발정책등이 수립되거나 재개발*재건축지역에 편입되는 등으로 상황이 바뀌면 복덩어리가 되는 것은 시간문제다. 주식투기의 경우에는 내가 해당 종목의 정보를 완전히 파악할 수도 없고, 주체적으로 결정권을 행사하지도 못한 체 오직 불성실하게 떠돌아다니는 루머수준의 정보를 판단으로 투자를 하는데 반해서, 법원경매 부동산투자는 그와는 정반대로 자신이 조금만 열심히 공부하고 발품을 팔겠다는 자세만 가지면 앞에서 살펴본 이유들 때문에 성공적인 투자가 얼마든지 가능하다.

주식으로는 불가능한가?
결론부터 말씀드리면 개미는 불가능하다.
만약 주식에 투기하여 망하지 않을 방법이 하나 있는데 그것은 “오직 주가조작” 뿐이다. 즉 주식투기에 성공할 수 있는 유일한 방법은 “주가조작”을 할 수 있다면 성공할 수 있을지도 모르겠다. 즉 해당종목을 좌지우지 할 수만 있다면 가능한 이야기일지도 모른다. 물론 그 뒤로 철창신세를 지는 것은 별개의 이야기로 하고서라도 말이다. 그런데 불행히도 우리에게는 주가조작을 해 낼만한 돈도 없을 뿐 더러 아무런 물적 토대 또한 없지 않는가? 그런 정도 돈이 있으면 뭐하러 그런 짓 하겠는가, 그냥 편하게 살지!?
3천만원, 5천만원, 1억원, 또는 3억정도, 그 이상등 부동산 경매나 주식투기나 투자금액은 개인상황에 따라 차이가 있겠다.
그런데 부동산투자를 염두에 두시는 분들이 대개 염려하는 것이 주식투기에 비해 거금이 든다고 생각한다는 것이다. 그런데 정말 그런가?

부동산 경매 소액으로도 얼마든지 가능하다.
소액으로 법원경매물건을 낙찰받아 수익을 올리는 구조를 한번 살펴보자.
예를 들어 정릉동에 대지지분 10평, 실면적 15평짜리 연립이 감정가격 7천만원에 입찰이 시작된다고 해보자. 참고로 소유자나 보증인이 살고 있는지? 세입자가 살고 있는지에 따라서 몇 가지로 나누어서 살펴보아야 하는데 여기서는 세입자가 살고 있고 배당요구 했고, 전액 배당을 받는 것을 가정해 보자. 가장 단순한 구도이다.
현재 이쪽은 1~2회 유찰에서 감정가격 대비 70-80%선에서 낙찰가가 형성되고 있다. 그렇다면 대략 5,600여 만원이 낙찰가격이고 소유권이전경비까지 포함하면 6,000여 만원이 있으면 낙찰 받을 수 있다는 계산이 나온다. 좀더 구체적으로 살펴보면 입찰때 10%인 560여 만원의 입찰보증금이 필요하고, 잔금때는 낙찰가의 70%정도는 융자가 가능하다고 볼 때[(6,000만원=560만원 약 4,000만원 잔금융자 1,120만원(융자금액 뺀 잔액) 400여 만원(이전비)]로 나누어 볼 수 있다.
이것을 현재 이쪽의 전세시세가 약 6,000만원 선이니 실제 자신이 부담해야 하는 자금은 1,000여 만원만 있으면 소유권을 취득하는데 전혀 문제가 없다. 즉 1천만원만 있으면 법원경매가 가능하다는 점이다. 그럼 이런 물건에 1천만원을 투자하면 어떤 메리트가 있는가? 하고 반문하시는 분이 있다. 쉽게 말하자면 내 돈 1천만원으로 재개발(한참 뜨고 있는 강북 뉴타운지구)지구내에 대지 10평과 건평 15평을 확보했다는 이야기가 된다. 그 다음에는 이것의 투자가치가 어떻게 되어 있는지는 직접 확인해 보시라. 장담하건대 투자금(1천만원)대비 최소 700%~1,000%(7~10배:현재 1억5천만원~1억6천만원 거래)는 되어 있을 것이다

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