[스크랩] 내집마련정보사에서 전망한 2006년 부동산시장 및 투자전략

[스크랩] [서울 강서구 마곡지구 개발 계획 확정]아시아 R&D센터 심장부 조성(파이낸셜) |부동산노트

2005-12-21 11:09

http://blog.drapt.com/alee0604/85501135130964751

서울 서북부권의 노른자위 택지개발지구인 강서구 마곡지구 개발이 오는 2006년 본격 착수된다.

이번 마곡지구 개발의 핵심은 전형적인 주거단지로 개발되는 송파신도시 등과는 달리 주거단지는 최소화하는 대신 미국의 바텔, 벨연구소 등 세계적 연구소와 국내외 기업, 대학 연구센터 등을 개발지구에 유치, 아시아 연구개발(R&D)센터의 심장으로 조성하는 것이다.

이같은 마곡 R&D시티의 개발은 이미 개발이 시작된 상암동 DMC지역, 공릉동 서울테크노폴리스 등과 연계 시너지 효과를 통해 마곡 등 강서구 일대를 첨단 기술벨트로 자리매김시킬 것으로 예상된다.

◇어떻게 개발되나=시가 발표한 마곡R&D시티 종합개발구상안의 핵심은 김포공항, 인천국제공항과 가까운 마곡지구의 지리적 특성을 살려 이 지역을 국제 R&D 및 비즈니스타운으로 조성한다는 것이다.

현재 운행 중인 지하철 5호선 외에 오는 2008년과 2009년에 지하철 9호선과 신공항고속철도가 각각 개통되면 환승역인 마곡역 일대 103만평을 오는 2020년쯤까지 개발한다는 계획이다. 이 일대에는 각종 사무실과 호텔, 컨벤션센터 등 국제업무단지와 상업단지가 조성되고 정보기술(IT), 생명공학기술(BT)과 관련된 첨단산업 연구단지가 들어서게 된다. 이와 함께 마곡지구 남단에는 발산택지지구와 연계해 외국인을 위한 아파트단지, 외국인학교, 강서구 행정타운, 의료단지 등도 조성될 것으로 보인다.

특히 서울시는 현재 서울에 들어올 예정으로 있는 미국의 바텔연구소, 벨연구소, 일본의 이화학연구소 등 세계적인 연구소들을 마곡R&D시티로 입주시킬 예정이며 이에 대한 논의가 이미 상당부분 진척됐다고 덧붙였다. 이밖에 국내 대기업 연구소, BT와 연계해 의과대학 임상실험 연구센터, 국제업무기능과 연계해 해외 유명대학의 경영학석사(MBA)과정 등을 유치해나갈 예정이다.

시는 마곡지구 주거단지의 경우 국제비즈니스타운을 지원하는 수준의 기능만 유지키로 했다. 주거단지는 전체 개발지구의 22%(22만평) 정도의 비율을 차지하고 있으며 구체적인 공급 가구 수는 확정되지 않았다.

◇강서구 일대, 서울 변두리서 전략요충지로=최근 김포신도시개발, 방화뉴타운 개발 계획 확정 등과 함께 이번 마곡 R&D시티의 개발로 강서구는 서울의 변두리에서 전략적 요충지로 거듭날 것으로 예상된다.

지난 8월 개발계획이 확정된 방화뉴타운은 마곡지구에 접해 있으며 2012년까지 총 7500여가구가 건설된다.

김포공항도 국제선 청사 부지를 지하철 혼합역사와 연계한 호텔과 쇼핑몰 등 복합상업시설로 개발할 예정으로 앞으로 강서지역 상업의 한 축을 담당할 예정이다. 이로인해 마곡지구는 목동의 대를 잇고 있는 마포 상암과 북부권 고급웰빙주거단지인 은평뉴타운과 함께 거대한 개발벨트로 연결될 전망이어서 강서구가 내년부터 서울 서북부권 부동산 시장의 핵심권으로 부상할 전망이다.

서울시 관계자는 “마곡지구가 IT·BT·나노기술(NT)의 첨단 융합기술 R&D시티로 조성되면 서북부의 상암DMC 및 동북부 공릉동 NIT단지와 함께 내부순환로를 따라 서울의 첨단기술 R&D벨트를 완성하게 된다”고 말했다.

◇향후 절차 및 보상계획은=시는 강서구와 주민의견을 수렴한 뒤 내년 상반기 건교부장관의 승인을 받아 도시개발구역으로 지정, 공영개발방식으로 개발한다는 방침이다. 시는 이같은 계획의 추진을 위해 내년 3월부터 용도지역을 현재의 생산녹지에서 자연녹지지역으로 변경할 계획이다. 또 내년 11월까지 도시개발구역 지정 및 개발계획 결정을 완료하고 오는 2007년부터 본격적인 실시계획 승인 및 토지 매수를 완료할 예정이다. 2008년께부터 실제적인 사업에 착수, 단계별로 사업을 시행하면서 1단계 구역에서부터 토지공급을 시작한다는 계획이다. 토지보상시기는 오는 2007년께로 예상되고 있으며 토지는 전량 일괄 매수방식으로 수용될 예정이다. 수용대상 사유지 면적은 전체 개발대상부지 85%에 해당하는 85만평에 이른다.

서울시 관계자는 “정확한 보상금 규모는 감정평가 후 추산이 가능하겠지만 현재로서는 약 1조5000억원∼2조원 정도가 소요될 전망”이라고 설명했다.

한편 시정 개발연구원은 서울 경제모형을 적용해 마곡R&D시티의 경제적 파급 효과를 분석한 결과, 공공 민간 부문에서 약 12조3000억원을 투자, 25조8000억원의 생산(제조업 1조6000억원, 서비스업 24조2000억원)을 유발하고 연인원 19만명의 고용을 창출 할 것으로 예상했다.

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[스크랩] 사두면 돈 되는 블루칩 아파트의 조건-1 (스피드뱅크에서 펌) |부동산노트

2005-12-19 09:59

http://blog.drapt.com/alee0604/85501134953986171

출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서

원문 : http://blog.drapt.com/hkong56

당장 눈길을 끄는 집 안의 모양과 가격에만 연연하지 말고 , 단지 전체와 입지를 두루 살펴봄으로써 나무보다는 숲을 볼 수 있는 혜안을 기르자.

흔히 내집 마련을 원하는 사람들 중에 단지 규모가 적고 가구수가 적은 아파트를 골라 놓고 이를 사야 할지 말아야 할지 고민하는 경우들이 종종 있다 . 이는 사고 싶은 평형의 아파트에 비해 자신의 자금 여력이 다소 여의치 않을 때 차선책으로 좀더 넓고 싼 아파트를 고르다보니 세대수가 작은 나 홀로 단지나 소규모 단지를 선택하는 경우에 해당된다.

그러나 이런 선택은 나무만 보고 숲은 보지 못하는 것으로 좋은 아파트를 선택하는 데 있어서 ‘단지 규모’가 무엇보다 중요한 요건임을 알지 못해 하게 되는 중대한 실수라고 할 수 있다.

대단지 프리미엄을 노려라

사실상 아파트는 단지 규모가 클수록 거래가 잘 되고 가격 상승 여력도 큰 것이 일반적이다 . 단지가 작은 경우보다는 편의시설도 잘 갖춰져 있고 주거환경도 좋아 수요자들이 선호하기 때문이다. 또 대단지일수록 거래시장에서 매매가치가 높을 뿐만 아니라 상대적으로 가격 저항력도 크며, 따라서 같은 조건이라면 나 홀로 아파트보다는 대단지 아파트에 이점이 많다.

특히 2천∼3천 가구 정도 되는 매머드급 단지는 단지 내 시설과 조경, 편의시설, 학교 등이 고루 갖춰져 단지 하나가 거대한 아파트촌을 이루게 되며, 3천 가구 이상인 초대형 단지는 가구당 3명만 잡아도 9천 명 이상이 단지 안에서 공동 생활권을 형성하게 되므로 인구가 2만 명 이상일 때 시로 지정되는 한국 의 도시 체계를 감안하면 웬만한 중소도시와 맞먹는 규모가 되고, 그만큼 충분한 기반시설과 편리한 주거환경을 갖게 된다는 장점이 있다.

따라서 대단지 아파트가 지역의 대표 아파트로 평가받는 것도 바로 이 때문이며 , 청약할 때나 아파트를 매입하려고 할 때 살펴볼 조건으로 전문가들이 ‘단지 규모’를 빼놓지 않는 것 또한 이런 장점 때문이다.

이처럼 단지 규모가 클수록 가격 면에서도 두드러진 강세를 보이고 , 프리미엄이 높게 형성되기 때문에 비슷한 조건이라면 당연히 대단지를 골라야 하며, 조금 돈을 더 주고서라도 그 지역의 랜드마크 역할을 하는 대단지 아파트를 선택하는 것이 장기적으로 봤을 때 더 나은 투자라고 할 수 있다.

1천 가구 이상 대단지 평당 300만 원 이상 비싸

한편 같은 지역이라도 아파트 단지 규모와 가구수에 따라 평당 가격도 큰 차이를 보이는 것은 수치상으로도 나타난다 .

실제로 스피드뱅크가 2005년 1월 서울 지역 2172개 아파트를 대상으로 단지 규모별 평당 매매가를 조사한 결과를 보면, 2천 가구 이상의 대단지는 평균 1320만원선인 데 반해 200가구 미만의 소규모 단지는 평균 897만원으로 대단지가 평당 423만원이나 비싼 것으로 나타났다.

단지 규모별 평당 매매가는 ▲ 200가구 미만 897만원, ▲200~999가구 1017만원, ▲1000~1999가구 1129만원 ▲2천 가구 이상 1320만원으로 나타나 단지 규모가 클수록 평당 매매가가 훨씬 높은 것을 알 수 있다.

이는 입지 여건이 비슷한 지역 내에서도 마찬가지여서 강남구의 경우 200가구 미만 1627만원, 200~999가구 2002만원, 1천~1천999가구 2184만원, 2천 가구 이상 2613만원으로 가구수에 따라 가격 차가 뚜렷했다.

실제로 강남구 1천 가구 이상의 대단지는 대부분 평당 2천만 원을 웃도는 데 반해 200가구 미만의 삼성동 풍림2차(112가구), 도곡동 매봉삼성(132가구) 등은 평당 매매가가 1천300만 원 안팎에 불과했으며, 송파구도 2천 가구 이상 대단지는 평당 매매가가 평균 2573만원에 달했지만, 200가구 미만 단지는 평균 1023만 원으로 대단지가 평당 1550만원 비싸 단지 규모에 따른 가격 차이가 서울 25개 구 가운데 가장 컸다.

이러한 현상은 재건축 단지가 거의 없는 강북 지역도 마찬가지여서 동대문구의 경우 평당 매매가가 200가구 미만 688만원, 200~999가구 784만원, 1천~1999가구 795만원, 2천 가구 이상 930만원으로 가구수가 많을수록 가격이 올라갔으며, 중구도 2천 가구 이상 단지(1243만원)와 200가구 미만 단지(843만원) 간에 평당 400만원의 가격 차이를 보였다.

물론 대단지 아파트라고 해서 앞뒤 가리지 않고 무조건 청약하는 것은 금물이다 . 정부의 부동산 규제로 신규분양시장 상황도 크게 급변하고 있기 때문이다.

하지만 단지 규모가 아파트 가격을 결정짓는 중요한 잣대임은 분명하다 . 따라서 좋은 집을 선택하기 위해서는 당장 눈길을 끄는 집 안의 모양이나 가격 등에만 연연하지 말고 보이지 않는 부분, 즉 단지 전체의 규모와 입지 등이 갖는 미래가치까지 멀리 내다보는 안목이 가장 중요하다.

향후 교통 여건 개선에 따른 기대심리가 현재 시세에 반영되며 짧은 시간 내 큰 폭의 상승률을 기록할 수 있다는 이점이 여기 있다 .

아파트를 구입할 때 고려해야 할 요소 중 교통 여건의 중요성이 갈수록 커지고 있다 . 과거 한정된 장소에서 생활할 때는 교통 여건이 그렇게 중요하지 않았다. 그러나 활동 영역이 점점 넓어지고, 도로 위의 교통체증도 심각해지며, 그런 와중에 지하철이 갖는 의미는 다양해졌다.

지하철은 목적지까지 가장 신속하고 정확하게 이동할 수 있는 대중교통 수단이며 , 자산증식의 한 방법이다. 지하철 역이 가까운 아파트가 그렇지 않은 경우보다 거래가 활발하고, 가격 상승력이 높은 것이 일반적이기 때문이다. 이런 이유로 주거 선택시 역세권 여부가 점점 더 중요하게 고려되고 있다.

역세권의 인기는 교통환경이 열악한 지역일수록 높다 . 즉 주택을 고르는 데 교통에 대한 중요도는 교통 여건이 안 좋은 지역일수록 더 높아진다. 설문조사 결과에서도 서울과 부산에서는 주택을 고를 때 가장 중요한 이유로 교통 여건을 꼽는다.

역세권 아파트 인기 이유 있다

사실상 지하철 역을 끼고 있는 아파트는 수요가 많아 가격 상승폭이 크고 환금성도 뛰어난 것이 일반적이다 . 인근에 지하철 역이 없는 아파트보다는 다른 지역으로의 이동이 쉽고, 유동인구가 많아 거래가 활발하게 이루어지기 때문이다. 또 지하철 역을 따라 상권이 발달하고 문화시설이 들어서는 등 인구의 이동 및 유입이 지속적으로 이루어져 발전 잠재력도 크다고 할 수 있다.

이런 이유로 역세권에 위치한 아파트가 그렇지 않은 아파트보다 가격 면에서 강세를 보이고 프리미엄도 높게 형성되고 있다 . 또한 같은 동(洞) 안에서도 역세권 여부에 따라 단지간 차별화 현상도 뚜렷해지고 있다. 따라서 비슷한 조건이라면 가격이 조금 비싸더라도 편리한 교통 여건이 확보된 역세권 아파트를 선택하는 것이 여러모로 좋다.

바쁜 현대사회에서 지하철을 이용해 편리한 생활이 가능하고 , 추후에 시세차익까지 기대할 수 있다면 일석이조라고 할 수 있을 것이다.

역세권 아파트 가격 상승 씽씽!

스피드뱅크가 2005년 1월 8일을 기준으로 지난 1년 동안 서울지역 분양권의 매매가 상승률을 조사한 결과, 1호선 도봉역을 도보로 이용할 수 있는 도봉동 삼성래미안 40평형 분양권은 평균시세가 3억8500만원, 7호선 뚝섬유원지역과 가까운 자양동 현대아이파크 32평형 분양권은 4억7500만원으로 지난 1년 동안 각각 20.31%, 18.75% 상승한 것으로 조사되었다. 이는 같은 기간 도봉구, 광진구의 평균시세 상승률은 13.65%, 6.75%보다 높은 수치이며 서울분양권 전체 상승률인 3.61%를 크게 웃도는 수치이다.

더욱이 지하철이 없던 지역에 지하철 신규노선 및 연장선이 건립될 경우 인근 아파트 가격이 오르는 것만 봐도 교통 여건 개선에 따른 가격 변화가 현저하다는 것을 알 수 있다 .

실제로 현재 공사가 한창 진행중인 9호선 인근에 있는 아파트의 경우 2001년 개발계획이 나온 이후 가파른 가격 상승을 보였다. 하나의 예로 9호선 신설역이 들어설 예정인 흑석동의 명수대 현대아파트 31평형은 2001년 5월 1억7500만~1억8000만원 선이던 시세가 3년 반이 지난 현재 3억 500만~3억 4000만원으로 1억7600만원 상승해 83.23%의 매매가 상승률을 기록했다.

이는 같은 기간 동작구 전체 상승률인 47.29%를 크게 상회하는 수치로 9호선 수혜를 톡톡히 본 단지라고 할 수 있다. 이는 지하철이 완공되어 개통되기까지 상당한 시간이 남아 있음에도 향후 교통 여건 개선에 따른 기대심리가 현재 시세에 반영되며 짧은 시간 내 큰 폭의 상승률을 기록했다고 할 수 있다.

한편 최근 개통된 분당선 ‘선릉-수서구간’의 경우 개포동역과 대모산입구역 중간에 위치한 개포동 주공5단지(고층) 34평형이 개통시기인 2003년 9월 3일을 기준으로 전후 한달 동안 1억 7500만원 상승했으며, 주공6단지(고층) 34평형도 1억 4000만원이 상승해 실제 지하철이 개통되는 시점에 또 한 번 큰 폭의 가격 상승이 있었음을 보여주고 있다.

전철망이 신설되거나 확충되는 경우 개발계획 발표 때보다는 착공 및 개통 시점에 주변 집값이 더 많이 오른다는 것이 전문가들의 일반적인 견해로 9호선 인근 아파트의 추가 상승 여력이 충분하다고 할 수 있다.

그러나 무턱대고 역세권 아파트를 선택하는 것은 위험할 수 있다 . 동일 역세권에 속한 아파트라도 단지 규모나 브랜드에 따라 시세 형성에 차이가 나고, 단지 규모가 크거나 지은 지 얼마 안 된 새 아파트라면 그렇지 않은 경우보다 역세권 효과가 배가될 수 있기 때문이다.

또한 지하철연장사업이나 노선이 신설되는 지역의 아파트를 구입할 경우에도 유의해야 된다 . 지하철개통사업과 같은 교통 여건 개선 계획은 장기적인 사업인 만큼 자금이 오래 묶일 수 있기 때문이다. 따라서 무리하게 자금을 조달하지 말고, 여윳돈을 가지고 장기적인 안목에서 투자해야 한다.

무조건 역세권 아파트를 구입할 것이 아니라 주거 선택시 필요한 여러 가지 사항들을 고려해 역세권 아파트가 갖는 장점이 더욱 부각될 수 있는 아파트를 골라야 한다 .

8학군이라는 점이 강남지역의 아파트 가격을 상승시킨 요인 중 하나라면, 목동지역 주변의 풍부하고 질 좋은 학교가 목동아파트 가격을 상승시킨 것이다.

단지 규모 , 교통 여건, 편의시설, 친환경성, 교육환경, 개발 가능성 등 집값에 영향을 미치는 요소는 다양하다. 단지 규모, 교통 여건 등이 주로 주거 만족도와 관계 있는 것들이라면 교육환경, 개발 가능성 등은 미래에 대한 투자라고 할 수 있다. 특히 교육열에 있어서 둘째 가라면 서러울 우리나라 학부모들에게 있어서 교육환경은 집을 고를 때 최우선이 되는 경우가 많다. 얼마 전 강남 8학군과 관련한 ‘맹부삼천지교’라는 영화까지 나온 것을 보면 한국사회에서 자식교육은 최대 관심사 중 하나인 것은 분명하다.

이는 비단 우리나라만 그런 것이 아니다 . 미국, 일본, 중국 등 다른 나라에서도 아이의 교육을 위해 주거지를 옮기는 경우는 비일비재하다. 자식농사는 만국 공통어라는 말이다. 일부에서는 명문학군이 몰려 있는 지역이나 학원가가 운집해 있는 곳으로 평수를 대폭 줄여 이사하는 사람들을 보고 이해할 수 없다는 표정들 짓지만, 결국 자신이 학부모가 되고 나면 본인도 여전히 머리를 굴릴 것이다. 어떻게 하면 저 지역으로 진입할 수 있을까?

이런 뜨거운 교육열기 덕분에 서울에서도 학군 좋기로 유명한 동네들은 특히 집값이 비싸다 . 대표적인 명문지로는 원조지인 강남구 대치동, 전국 1~2위를 다투는 중학교가 몰려 있는 양천구 목동, 강북권의 대치동이라 불리는 노원구 중계동 등이 있다.

한국판 신 맹모삼천지교 [新孟母三遷之敎]

대치동은 3호선 대치역을 중심으로 청실, 국제, 대치삼성, 은마, 미도, 선경, 우성 등 아파트 단지가 밀집해 있는 중상층 주거지역이다. 2005년 1월 8일자 시세에 따르면, 대치동의 아파트 매매 평당가는 2천371만 원으로 강남구 전체 평균(평균 1천972만 원)보다 4백 만원 가량 높게 형성되어 있다.

도곡동 , 청담동, 압구정동 등 강남 주변의 다른 동 역시 대치동 못지 않은 아파트 단지를 형성하고 있고, 그 곳의 생활수준도 대치동보다 높다는 말도 있다. 그럼에도 불구하고 대치동이 강남구에서 가장 비싸다. 또한 강남구는 소위 말하는 8학군이 있는 지역으로 경기고, 경기여고, 숙명여고, 영동고 등 명문고등학교가 있는 개포동, 삼성동, 청담동이 있지만 그보다 대치동이 비싸다. 이렇듯 다른 동에 비해 비슷한 수준이지만, 대치동을 강남구에서 제일 비싸게 만든 것은 학부모와 학원이다.

대치동에 가보면 두 번 놀란다고 한다 . 첫 번째는 유명한 지역인데도 의외로 번화하지 않은 것에 놀라고, 두 번째는 많은 소형 학원들이 밀집해 있다는 것에 놀란다. 번화한 상권이 형성되어 있지 않아서 아이들에게 좋고, 맞춤교육을 할 수 있는 전문학원이 밀집해 있어 교육 선택의 폭을 넓힐 수 있다는 점이다. 또한 비슷한 환경의 아이들과 어울릴 수 있다는 점도 플러스 요인으로 작용한다.

양천구 목동에 위치한 목동 신시가지는 대치동처럼 학원들이 밀집해 있지는 않다 . 하지만 아파트 주변에 양화초, 월촌초, 영도초, 양동중, 신목중, 대일고, 한가람고 등 좋은 학교들이 밀집해 있다. 또한 목동에 위치한 아파트 단지들은 세대수 등이 커서 단지 내에 학교가 위치한 단지도 있다. 목동에서 비싼 목동 3단지의 경우에도 단지 내에 유치원을 비롯해 초등학교가 있다.

소위 말하는 8학군이라는 점이 강남지역의 아파트 가격을 상승시킨 요인 중 하나라면, 목동지역 주변의 풍부하고 질 좋은 학교가 목동아파트 가격을 상승시킨 것이다.

경제학의 가장 기본원리는 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다는 것이다 . 수요가 높으면 가격이 상승한다는 것은 당연한 사실이다. 매수자가 많다면 그만큼 가격이 오를 수밖에 없다. 어느 곳이든지 원하는 만큼 교육을 받을 수 있는 환경이 되지 않는 한, 교육 여건이 좋은 지역은 가격 상승의 여력은 얼마든지 있다.

한때 ‘기러기아빠’라는 말이 유행했다. 아이들 교육을 위해 아이들과 아내를 외국으로 보내고 혼자 한국에 남아 있는 아빠들, 나보다는 아이들을 위해 불편까지 감수하는 한국의 학부모들을 보면, 외국까지는 못 보내더라도 한국에서라도 좋은 환경에서 좋은 교육을 받을 수 있다는 곳이라면, 어디든지 가는 한국판 ‘맹모’들이 부동산 가격까지 움직인다.

자금 여력만 된다면 비싸더라도 가격 상승 여력 면에서 유리한 유명 브랜드 아파트를 선호하는 것이 아파트 투자의 정답이다 .

아파트 시장에서 브랜드의 비중이 하루가 다르게 높아지고 있다 . 과거에는 단순히 건설회사의 지명도가 브랜드 역할을 해왔다. 그러나 주택시장이 공급자 중심에서 수요자 우위의 시대로 접어들고, 건설사 간의 기술력이 평준화됨에 따라 보다 특별하고 차별화된 아파트가 필요해졌다.

이에 건설회사에서는 나름대로 특색 있는 브랜드를 개발해 그 브랜드만의 독자성과 차별화를 통해 경쟁력을 높이고 있으며 , 수요자는 각 브랜드가 갖는 나름대로의 컨셉트와 이미지를 보고 아파트를 선택하고 있다.

최근에는 아파트 브랜드가 단순히 주거공간의 의미를 넘어 사는 사람들의 품격과 수준을 나타내주는 무형의 자산으로까지 자리매김하고 있다 .

브랜드에 따른 양극화 현상 뚜렷

아파트 선택 조건 가운데 브랜드가 중요한 요건 중 하나가 되면서 브랜드별 양극화 현상도 뚜렷이 나타나고 있다 . 분양시장에서는 미분양이 속출하는 가운데서도 입지를 확고히 한 브랜드의 아파트는 청약률이 높기 마련이고, 이후 분양권 프리미엄도 높게 형성되는 것이 일반적이다.

신규 공급부지의 절대부족 속에서 과다경쟁을 나타내고 있는 재건축 수주전에서도 조합원들이 브랜드 인지도가 높은 특정 브랜드를 선호하는 경향이 두드러지며 , 브랜드에 따른 수주율 차이를 보이고 있다.

2003년 10월 파이낸셜이 선정한 제3회 ‘fn 하우징 파워 브랜드’의 결과를 보면, 대체적으로 대형 건설업체의 브랜드 선호도가 높게 나타나는 것으로 조사되었다.

먼저 스피드뱅크 등 부동산정보업체의 인터넷 홈페이지를 통해 일반 네티즌을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 ‘브랜드 인지도 및 브랜드 프리미엄 등에 따른 파워 브랜드 탑 10’에는 현대(건설)홈타운, 대우푸르지오, 삼성래미안, LG자이, 대림e-편한세상, 현대(산업개발)I'PARK, 포스코더#, 롯데캐슬, 쌍용스위트닷홈, 동부센트레빌(이상 시공능력 평가순) 등이 선정되었다.

한편 전국부동산중개업협회 홈페이지를 통해 127명의 중개업자를 대상으로 설문조사를 실시한 결과 프리미엄을 가장 높일 것으로 생각하는 브랜드에서는 삼성래미안을 선택한 응답자가 절반을 넘는 51.9%로 나타났고, 이어 현대(건설)홈타운, 대림e-편한세상, 대우푸르지오, 현대(산업개발)아이파크, LG자이, 포스코더샵 순이었다.

사고팔 때 거래가 쉬울 것으로 판단되는 브랜드 , 즉 환금성이 좋은 브랜드를 묻는 질문에는 삼성래미안을 선택한 응답자가 51.9%로 역시 절반을 넘어섰고, 그 밖에 현대(건설)홈타운, 현대(산업개발)아이파크, 대우푸르지오, LG자이, 대림e-편한세상 등을 선호하는 것으로 조사되었다.

‘브랜드가 분양 및 거래에 미치는 영향이 어느 정도인가’라는 질문에 ‘영향이 매우 크다’라는 응답이 91.3%(116명)에 달했다.

브랜드는 돈이다

같은 지역 , 비슷한 여건의 아파트라도 브랜드에 따라 수 천만 원씩 가격 차이를 보이는 경우를 어렵지 않게 발견할 수 있다. 브랜드 인지도 및 선호도가 높은 아파트일수록 브랜드 가치에 따른 프리미엄이 더 높게 형성된다.

실제로 스피드뱅크가 일산 대화지구 내 아파트 평당가를 브랜드별로 비교해본 결과 , 지 구내 아파트 중 브랜드 선호도가 가장 높은 것으로 알려진 현대 아이파크가 평당 1천만 원을 훌쩍 넘는 높은 시세를 형성하고 있었다. 30평형대를 보면 현대 아이파크가 평당 1천61만 원으로 주변 단지보다 평당 160만~250만 원 정도 높게 시세가 형성되었다.

인근 석사공인 관계자에 따르면 “대화지구 내 아파트들은 입주시기나 입지 여건 등에 큰 차이가 없음에도 불구하고, 아이파크의 가격이 훨씬 높게 형성된 것은 브랜드 파워로 볼 수 있다” 면서 “자금 여력만 된다면 비싸더라도 가격 상승 여력 면에서 유리한 유명 브랜드의 아파트를 선호하는 것이 사실이다.”라고 전했다.

그러나 단순히 인지도가 높다고 해서 좋은 브랜드라고 할 수는 없다 . 집중적인 광고를 통해 단기적인 인지도는 얼마든지 끌어올릴 수 있다. 진정한 브랜드 파워는 인지도뿐만 아니라 건설회사의 안정성 및 시공능력, 사전·사후 서비스 등 다양한 측면에서 우수함을 인정 받아야 하는 것이다.

따라서 좋은 브랜드의 아파트를 선택하기 위해서는 단순히 광고를 통한 인기가 아닌 신뢰할 만한 상품을 공급하는 업체인가를 꼼꼼히 따져보고 , 더불어 브랜드 유지관리 시스템을 갖춘 업체의 브랜드를 고르는 지혜가 필요하다.

웰빙 트렌드가 사회 전체에 유행이다 . 아파트 역시 예외는 아니다. 아파트의 주변 환경이 어떠냐에 따라 그 아파트의 운명이 달라지는 것이다.

바야흐로 웰빙시대를 살고 있는 요즘 산과 물은 가격을 쥐고 흔드는 가장 커다란 요인이다 . 음식도 먹어본 사람만 먹을 줄 안다고 살아본 사람만 알 수 있다. 자연이 얼마나 삶의 질을 높이는지를.

공원과 숲이 인접한 아파트에서는 아침에 일어나면 공원에서 흘러 들어오는 싱그러운 바람을 느끼며 하루를 시작한다 . 노을이 지는 저녁 무렵 한강의 노을과 오색 찬란한 한강의 야경을 지켜본 사람은 한강 조망 프리미엄이 억대를 넘는 이유를 가슴으로 느낀다.

한강 조망권은 안전 보증수표

주택시장에서 ‘ 한강 조망권 아파트 ’ 는 가치불변의 보증수표다 . 한강변 아파트는 다른 지역에 비해 상한가와 하한가의 차이가 크다 . 한강 조망 여부에 따라 시세가 벌어지기 때문이다 . 용산구 , 성동구 , 마포구 , 동작구 등 한강과 이웃한

단지에서 흔히 볼 수 있는 현상이다 . 분양권도 한강을 볼 수 있으면 예상을 뛰어넘는 프리미엄이 붙는 경우가 비일비재하다 .

한강 쪽으로 거실 정면이 나있는 경우를 제외하고는 여러 동 사이로 조금씩 한강이 보이는 경우가 대부분이다 . 이런 조망을 쪽강이 보인다고 하는데 동 사이로 밤에 한강다리 불빛이라도 보일라치면 안 보이는 동과는 대우가 확연히 달라진다 .

집 앞이 한강인 가족을 만난 적이 있다 . 그 식구들은 여름철 열대야일 때는 물론 마음이 동할 때마다 한강에 나가 가족끼리 먹을 것을 먹기도 하고 인라인을 한두 시간 타기도 한다. 저녁마다 간단한 복장으로 한강을 따라 산책을 즐기고 가족끼리 종종 배드민턴을 친다.

요즘 같이 부모와 자식이 함께하는 시간이 부족한 때에 일주일에도 몇 번 , 하루에 한두 시간씩 부모와 자녀가 놀이문화를 즐길 수 있다는 것은 축복받은 가정임에 틀림없다.

밤에 창문을 열어 놓고 한강 야경이 내려다보고 있노라면 시 한 수가 절로 나온다 . 아이들의 EQ(감성지수)도 저절로 풍부해짐은 말할 필요가 없다.

창문 열기가 두려운 자와 즐거운 자

자연은 현대인의 해결 과제인 운동부족의 열쇠를 쥐고 있다 . 한 번 비교해보자. 아무것도 차려 입지 않고 동전 하나 들지 않고 집 앞을 나와 한 시간 정도 걷고 뛰고 할 수 있는 사람이 있다.

다른 한 사람은 갈 시간이 되는지 , 무엇을 챙겨 들고 가야 하는지, 먹을 것이라도 가져 가야 하는지, 무엇을 타고 가야 하는지 생각하다가 안 가고 마는 사람이 있다. 이 두 사람은 분명 기회 면에서 상당한 차이를 가진다고 할 수 있다.

요즘 아파트들은 동 간격이 너무 좁아 창문으로 남의 집이 훤히 들여다 보이는 것이 대부분이다 . 같이 문을 열어놨다가 서로 민망해하며 문을 닫기 일수다. 날이라도 더울라 치면 내집에서 맘대로 옷도 못 벗는 사정이다.

하지만 거실에 않아 창문을 활짝 열면 아래로 강이 유유히 흐른다거나 눈이 온 날 산에 눈꽃이 피어 있다면 한 시간이라도 넋을 잃고 바라보지 않겠는가 .

중구 신당동 남산타운은 남산이 보이는 동과 안 보이는 동이 몇 억 차이가 난다 . 8 동의 경우 한 동 안에서도 잘 보이는 층과 안 보이는 층이 1 억 넘게 차이가 진다 . 그리고 남서향에 비해 남동향이 선호도가 높은 것이 당연하지만 , 남산타운은 남동향보다 남산 조망이 좋은 남서향이 훨씬 가격이 비싸다 .

녹색 골프장 조망도 안전지대

시원하게 펼쳐진 골프장 조망을 내세운 아파트들의 인기도 꾸준히 높아 가고 있다 . 골프장 조망 아파트는 눈으로만 주거 만족을 느끼는 것이 아니라 운동 등 녹지공간을 직접 활용할 수 있다는 점에서 또 다른 매력을 갖는다 .

용인 죽전의 LG 빌리지그린카운티 59 평형은 골프장 ( 한성컨츄리클럽 ) 이 가까워 조망 여부에 따라 가격차가 크다 . 골프장을 훤히 내려다볼 수 있는 동호수와 그렇지 못한 동호수 사이에 1 억 5 천 만 원 이상 차이가 난다 .

과거에는 15 층 규모의 아파트라면 8 층 ~12 층이 로열층이었으나 요즘은 개방감이 있는 최상층이 새로운 로열층으로 인식되기에 이른 것 또한 이런 추세를 반영한 것이다 .

단지 배치나 평면 등은 절대 바뀌지 않고 따라다니는 아파트 고유의 꼬리표다 . 이는 내부 인테리어로 커버할 수 없는 부분이다.

아파트를 고를 때는 가장 먼저 입지를 살펴본다 . 입지란 교통 여건, 교육시설, 생활편의시설, 자연환경 정도로 볼 수 있으며, 입지에 따라 아파트 가격도 천차만별이다. 실수요자뿐만 아니라 투자자 역시 중요하게 고려해야 할 사항이다.

하지만 좋은 아파트를 고를 때는 내부적으로 고려해야 할 요소가 있다 . 비슷한 입지 여건 속에서도 단지 배치, 향, 평면 등에 따라 아파트 가격이 많이 차이나는 경우는 쉽게 찾아볼 수 있다.

전문가들은 1~2천만 원 비싸더라도 쾌적하고, 향과 조망 등이 확보된 속이 꽉 찬 아파트를 추천한다. 아파트의 가장 큰 장점인 현금화가 쉽기 때문이다. 인기 있는 아파트는 급매물로 내놓아도 빨리 팔 수 있고, 제값 받고 팔 수 있다. 그럼 아파트를 고를 때 고려되는 내부적인 요소에는 어떤 것들이 있는지 살펴보자.

단지 설계

단지 배치에 있어서 가장 중요하게 고려해야 할 점은 동간 거리이다 . 이는 사생활 보호, 일조 및 통풍, 조망 확보 등에 있어서 큰 영향을 미친다. 그리고 단지 배치의 경우 일반적으로 ‘일 (一)자형 →니은 (ㄴ)자형 →디귿 (ㄷ)자형 ’ 순으로 점수가 매겨진다. 서울에는 땅이 좁아 드물지만 지방이나 택지개발지구 등에 주로 선보이는 일자형으로 죽 늘어선 아파트 단지의 경우 사생활 침해가 최소화되고 통풍이 탁월한 장점이 있다.

또한 최근 웰빙 단지 설계가 인기를 끌고 있다 . 최근 분양되는 대부분의 아파트는 주차공간을 대부분 지하로 옮겨 지상에 차를 없애고, 지상에는 공원 등 녹지공간을 만들어 안전하고 쾌적한 단지를 선보이고 있다. 통상 녹지율이 30% 이상이라면 자연 친화적인 단지라 볼 수 있다.

향(向)

향 (向) 역시 빼 놓을 수 없는 중요한 요소다. 일단 정남향이 가장 좋다. 남향은 겨울에는 따뜻하고, 여름에는 시원하다는 장점이 있다. 이어 남동향, 남서향 등의 순으로 선호도가 높다. 남동향의 경우에는 아침에 햇살을 받으며 일어나게 되어 젊은 맞벌이 부부들에게 인기다. 또 남서향의 경우는 저녁에 햇살이 들어오기 때문에 어린 자녀가 있는 집이나 노부부들에게도 괜찮다.

동대문구 답십리동의 두산아파트는 정남향과 정동향이 혼재되어 있는 단지구조로 현재 32평형의 경우 2억 4천만 원에서 2억 9천만 원까지 시세폭이 크다. 같은 평형의 비슷한 조건이라면 정남향이 동향보다 1천500만~2천만 원 정도 비싸고, 또한 단지 앞에아파트가 없어 앞이 탁트인 곳의 시세가 약 2천만 원 정도 더 나가 향과 조망, 사생활 침해 여부에 따라 3천만 원 이상의 차이가 난다.

또 최근 조망권이 아파트를 고르는 중요한 기준이 되었다 . 한강, 남산 등 탁 트인 조망권을 갖고 있느냐 아니냐에 따라 아파트 가격차가 많게는 30~50%까지 차이가 나는 아파트를 볼 수 있다. 한강 이남의 아파트의 경우 한강 조망 때문에 북향을 선택한 아파트도 있다.

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[스크랩] 내집마련정보사에서 전망한 2006년 부동산시장 및 투자전략 |부동산노트

2005-12-19 09:50

http://blog.drapt.com/alee0604/85501134953428841

출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서

원문 : http://blog.drapt.com/hkong56

▶ 2006년 수치로 살펴본 부동산시장 전망 및 투자전략
==================================================================================
구분     예상등락률                시장전망                  투자전략
==================================================================================
아파트   매매: 5%↓      정부정책, 금리, 판교분양,   1가구1주택자로 실거주와 재테크 
         전세: 5~7%↑    경기회복속도 등 시장변수가  를 동시에 만족시킬 수 있는
                         없지 않지만, 8.31후속입법   단지를 선별 청약하거나 매입하는
                         이 원안대로 통과되면 매매   것이 좋겠다. 위치에 따른 국지
                         시장은 조정기에 접어들고    적 차별화 장세가 더욱 심화될 
                         유망지역보단 외곽지역이나,  것으로 보이니, 유망단지를 선택
                         경쟁력 없는 비인기지역,     투자 하는 것이 현명하다.
                         소형평형의 매물이 쏟아지며  6월과 11~12월 매물출현시기에 
                         이들 지역의 낙폭이 훨씬     맞춰 급매물을 노리는 것도 좋다.
                         클 것으로 예상돼 시장이     다만, 다주택자라면 매도순위를
                         극도로 양극화될 확률이높다. 정해 유망사업지 위주로 보유하
                         다만, 전세시장은 매수수요가 는 것도 바람직하다.
                         대기세로 돌아서면서 전세
                         수요가 급증 전세가격은
                         계속상승할 것으로 보인다.
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주상복합 7%↓            공급과잉인데다,APT에 비해   강남의 대표적인 초고층주상복합
/오피스텔                여전히 하위부동산 상품에    APT나 2006년 분양될 유망단지
                         속하므로, 상당기간 위축이   (황학동 롯데캐슬 등)을 제외하고
                         불가피하다. 특히 오피스텔   는 투자에 유의해야 한다.
                         은 2006년 상반기 전수조사   특히 오피스텔은 투자시엔 본인이
                         계획도 있어 세금부담도      사업상, 업무상 필요할 경우나
                         우려되니, 실수요입장에서    임대수요가 기대되는 역세권 
                         접근하는 것이 현명하다.     소형으로 실수요차원에서 접근하
                                                     는 것이 좋겠다.
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상가     2~3%↑          경기회복에 대한 기대감과    다른 부동산상품의 위축으로 인한
                         주택,토지시장의 규제로      풍선효과보다는 경기활성화, 상가
                         반사이익을 보일 것으로      입지, 종류 등에 따라 수익율이
                         예상된다. 상대적으로 규제   달라지고 있으니, 분양, 매입시엔
                         수위가 낮아 수익형부동산    인허가와 권리금, 유동인구 등을
                         역할을 톡톡히 할 것으로     분석해 수익이 날 유망부지를
                         보인다.                     노려라. 최근 상가시장 호황으로
                         다만, 임대차가 꾸준하게     미분양 물량을 소화시키려는 사업
                         이뤄지거나 권리금이 붙어    지가 있으니 유의해야한다.
                         있는 곳, 강남역, 압구정역   
                         등, 유효수요가 많은 곳,
                         유망 택지지구 단지내 상가
                         등, 좋은 지역에 선별투자
                         하자
----------------------------------------------------------------------------------
토지     3~5%↓          토지는 2005년 8.31대책을    토지시장은 주택시장과 달리
                         정점으로 대세하락에 접어    조정기가 없었고, 규제의 강도도
                         들 것으로 보인다. 토지거래  센 편이기 때문에 현장답사나
                         허가제 등, 취득이나 보유에  전문가의 조언, 토지이용현황분석
                         있어 규제가 심해지고 세금   지역의 장기적 플랜을 보고 투자
                         부담도 과중되고 있기 때문   하는 것이 좋다.
                         이다. 다만 전반적인 안정    기획부동산의 입지가 많이 좁아
                         세가 이어지는 가운데 호재   지긴 했으나, 투자시 유의하고
                         가 있는 일부지역(파주,천안  실거래가 신고 정착시 제일 타격을
                         ,행정도시 인근)이나 대토수  입는 것이 토지이므로 규제내용을
                         요가 있는 지역만 국지적으   잘 살펴야만 하겠다.
                         로 상승하는 차별화를 보일   파주권, 충청권,대토수요가 있는
                         것으로 예상된다.            곳이 유망하다.
----------------------------------------------------------------------------------
내집     내집마련 실수요자는 시장이 조정되는 2006년이 기회다. 매수시기는 보유세와 
마련     양도세 등, 세금회피성 매물이 나올 시기에 급매물을 노리는 것이 좋다. 
시기     1차는 6월, 2차로 11-12월이다. 대신, 가수요자나 투자수요자는 보유세,
         거래세 부담이 늘면서 투자실익이 줄고 있으니 시장진입은 신중해야하고, 
         판교같은 유망택지분양과 연접해 후광효과가 예상되는 지역 등은
         해당 택지 분양시기와 연계해 매입시기를 조율하는 것이 현명하다.
         ex) 용인지역이라면 → 판교분양시기 3월부터니깐 구정전에 매입하는 것이 현명
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부동산   금리
시장     판교분양
변수     정부의 정책(8.31대책 2단계, 재건축규제 완화여부)
         경기회복속도, 지자체선거, 레임덕현상
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<매매/전세>
정부정책, 금리, 판교분양, 경기회복속도 등 시장변수가 없지 않지만, 8.31후속입법이 원안
대로 통과되면 매매시장은 조정기에 접어들고 유망지역보단 외곽지역이나, 경쟁력 없는 비
인기지역, 소형평형의 매물이 쏟아지며 이들 지역의 낙폭이 훨씬 클 것으로 예상돼 시장이  
극도로 양극화될 확률이 높다. 다만, 전세시장은 매수수요가 대기세로 돌아서면서 전세수요
가 급증해 가격은 계속 상승할 것으로 보인다. 

좀더 자세히 설명하자면, 8.31 후속입법이 통과되면, 다주택자들의 세금 부담이 기존 보다 
증가돼 투기심리가 차단되고 부동산 시장의 실수요자 재편도 빠르게 가속화될 것으로 보인
다. 특히, 세금 대책은 다주택자나 투자수요자의 투자심리를 압박하고 있는데, 이번 대책으
로 세금부담을 직접 느끼게 되면 다주택자들이 매물을 내놓고, 투자수요자는 시장진입을 꺼
릴 것으로 예상되어 가격 또한 하락/조정될 것으로 본다. 다만, 앞에서 언급한데로 유망지
역보단 외곽지역이나, 경쟁력 없는 비인기지역, 소형평형의 매물이 쏟아지며 이들 지역의 
낙폭이 훨씬 클 것으로 예상돼 시장이 극도로 양극화될 우려는 높다. 

1가구 2주택에 대해 2006년부터 실거래가 기준으로 세금을 부과하고, 세율도 2007년부터 
50% 단일세율로 적용키로 한 양도소득세 부분도 유념해야 한다. 비투기지역에 매물을 가지
고 있는 다주택자는 과표가 올라가기 때문에 올 2005년말까지 매물을 파는 것도 절세면에서 
유리해 법안만 통과되면 매물이 나올 것으로 예상된다. 비투기지역이 아니더라도 1년간 유
예기간 안에 차익실현에 나서거나 포트폴리오를 재조정하는 것이 유리할 수 있어 시장에 매
물이 출현할 확률이 높다.

종부세 과세 강화도 시장에 영향을 미칠 것이다. 현재 기준시가 9억원 초과 주택인 종부세 
과세 대상을 2006년부터 6억으로 하향 조정하고, 과세 기준도 개인별에서 가구별 합산으로 
바뀐다. 또 종부세 과세표준도 현행 기준시가의 50%에서 2006년에 70%로 올린 뒤 매년 10%
씩 높여 2009년까지 100%에 맞추기로 했다. 종부세 증가 상한선도 300%로 상향조정된다. 다
주택자나 땅부자는 보유세 부담이 커지므로 2006년 과세시점에 맞춰 매물을 내놓을 수도 있
을 것이다. 2006년부터 거래세는 개인간 주택거래시 현행 보다 1% 인하하기로 했지만, 실거
래가 신고 의무화로 과표가 올라가기 때문에 고가아파트의 경우엔 거래세 부담도 커질 것으
로 보인다.

자세한 주택 투자요령을 살펴보자. 주택의 경우 삶의 질을 풍부하게 하고 부유층이 모여드
는 주택은 가격이 상승하고, 주거의 질이 열악하고 서민층이 머무는 주택은 가격이 하락할 
것이니, 좋은 주택 하나만 소유하려는 경향이 더욱 강해지면서 열악한 입지조건의 주택은 
매물이 적체되고 가격하락은 계속될 전망이다. 앞으로 부동산 가격은 2006년 말까지 약세를 
지속하고, 2007년부터 차별화된 회복세를 보이며 2009~2010년쯤 다시 상승세로 진입할 전망
이다. 즉, 2007년부터 차별화된 회복세를 보일 것으로 예상되니, 1가구 다주택자들은 이른 
시간 내에 덜 오른 주택을 처분하고 발전 가능성이 높은 주택이나 가격이 크게 상승한 주택
을 보유함으로써 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 누리는 것이 좋다. 그리고 주택을 구입
할 분들은 원가연동제를 적용받는 공공택지 개발지구의 저렴한 아파트를 분양받거나, 2006
년 6~12월에 쏟아지는 급매물을 구입하거나, 거래 위축 때문에 증가하는 저렴한 주택을 경
매로 낙찰 받는 전략이 좋을 것이다.


<분양>
분양시장을 통한 내집마련 기회가 점점 더 넓어지고 있다. 다가올 2006년엔 청약자들이 고
대하던 판교나 김포, 파주신도시 등, 2기신도시 유망물량이 첫 선을 보일 예정인가하면, 도
촌지구나 은평뉴타운 등 유망지역의 알짜분양 공급도 줄줄이 대기 중이다. 특히, 건교부가 
8.31후속대책으로 김포, 양주신도시를 300만평 이상으로 확대 발표한데 이어, 파주, 동탄신
도시에 대해서도 확대를 검토하고 있어 향후 2기신도시 주택규모도 더욱더 늘어날 전망이기
도 하다.

현재, 동탄지구 막바지 분양물량에서 불붙은 청약열기는 2005년말 하남 풍산지구를 거쳐 
2006년 판교·김포·파주신도시로 이어질 것으로 보인다. 2006년 중 은평뉴타운, 성남 도촌지
구 등 유망택지에 간헐적으로 선보일 물량도 있으니, 유망분양물량에 목말랐던 청약자들은 
지금부터 분양전략을 세워 볼 필요가 있다.

왜냐하면, 최근 분양시장은 2005년 11월 재개된 생애최초주택구입자금 도입 외에도, 전용면
적 25.7평형초과까지 확대된 원가연동제 등을 통해 실수요자에게 저렴하게 내집마련 할 수 
있는 창구를 크게 열어줄 계획이여서 분양물량을 통한 내집마련의 길이 넓어질 것으로 기대
되기 때문이다. 물론, 공공택지의 전매규제가 (3~10년)더욱더 강화되면서 환금성과 유동성
은 떨어지겠지만, 투기지역의 주택담보대출 조건 강화나 각종 청약규제들로, 투기수요, 가
수요의 시장진입이 어려워지면서 실수요자의 접근을 쉽게 해 준 것이나 다름없게 됐다. 다
만, 당첨부터 되고 보자식의 막가파형 청약은 금물이다. 지금까지는 분양 대금의 10~20%만 
있으면 청약이 가능했지만, 투기지역 담보대출규제와 채권입찰제 시행으로 자금마련 계획 
등에 대한 꼼꼼한 준비는 필수조건이 됐다. 앞으로는 사실상 담보 대출이 가구당 1건으로 
제한돼 이미 주택담보 대출이 있는 경우라면 신규 분양을 받아도 입주 시기에 중도금 및 잔
금 대출이 주택담보 대출로 전환되지 않을 요량이고, 전용면적 25.7평이상 공공택지는 채권
입찰제 병행으로 채권매입 등 초기부담금이 상당히 높아지기 때문이다.

그렇다면, 분양시장을 통한 내집마련, 어떤 준비가 필요할까? 청약통장의 종류에 따라, 청
약가능한 주택형이나 면적이 상이하고, 바뀌는 분양 제도가 많으므로 이에 대한 이해와 함
께 개개인의 분양에 맞는 조건을 갖추려는 노력이 필요한 시점이다. 일단, 유망(택지개발)
지구 분양물량 중, 당첨확률이 높은 지구에 집중하는 청약계획을 세우돼, 상기 지구는 모두 
유망한 편이니, 분양일정에 순차적으로 청약해보는 것도 좋을 듯 싶다. 한 곳에 당첨되면, 
나머지 유망지역 청약을 포기해야하므로 청약통장 사용을 고민하거나 망설이는 청약자도 있
을 수 있으나, 남아있는 다른 유망택지개발지구의 경쟁률도 상당히 치열할 것으로 예상되니 
만큼 유망지구에 순차적으로 청약하는 것도 현명한 방법일 수 있다. 다만, 지구별 특징에 
따라 지역별청약순위, 원가연동제나 재당첨금지, 전매제한이 상이할 수 있으니, 이는 꼼꼼
히 따져봐야할 문제다. 나아가 입지여건과 브랜드 가치, 발전가능성 등을 비교해보고 분양
가와 주변시세도 검토해 본후 후 청약여부를 결정해야겠다.


<재건축>
강남 재건축 단지의 폭등세가 강남권 집값상승을 부추기고, 나아가 전체 시장의 불안요인으
로 이어진다는 점 때문에, 2006년에도 재건축시장의 전망은 밝지 못한 편이다. 중층재건축
이나 사업승인을 받지 못한 초기 재건축사업은 추가 조정을 받으며 소폭 하락할 수밖에 없
을 것으로 보인다. 8.31대책이후 조정됐던 가격이 2005년 10월말부터 최근까지 8.31대책 이
전수준으로 회복됐으나(기술적 반등), 8.31대책 세제관련 후속입법이 원안대로 통과될 확률
이 높고, 최근 재건축시장에 기대심리로 작용했던 용적률·층고제한 완화조치가 좌절되며, 
가격 상승률에 제동이 걸리고 있기 때문이다. 다만, 재건축규제완화에 따른 변수는 무시할 
수 없기는 하다.

이밖에도 이미 후분양제(투기과열지구내), 소형평형의무비율(과밀억제권역), 조합원분양권 
전매제한, 개발이익환수제나 기반시설부담금제, 입주권 주택수 산정(양도소득세) 등, 재건
축시장을 겨냥한 갖가지 중첩규제가 마련돼 있으므로 추가 시장진입은 신중한 액션을 취해
야 하겠다. 재건축에 투자하기를 희망하는 투자자라면 2006년은 재건축 단지들의 추가 조정
이 불가피한 만큼 가격이 충분히 하락한 단지를 매입하거나, 이미 사업승인을 득한 사업장, 
저밀도 사업장을 선별 매입하는 것이 좋을 것으로 보이고, 특히 기분양됐던 재건축단지의 
입주권을 매입하는 것이라면 매매가를 반드시 일반분양가와 주변시세, 지역의 발전가능성, 
사업 추진과정을 고려해 매입결정을 해야겠다. 그리고, 재건축단지를 여러개 보유했거나, 
장기보유를 통해 충분히 가격상승효과를 봤다면 매도를 통한 차익실현에 나서고 유망단지로 
갈아타도 좋을 듯싶다.


<주상복합>
틈새상품으로써 예전 같은 인기를 누리지 못하는 주상복합은 2006년에도 여전히 청약규제와 
분양권전매 금지조치(투기과열지구)로 조정기를 겪을 것으로 보인다. 물론, 차별화를 통해, 
대단지, 역세권, 랜드마크형 사업장은 꾸준한 인기를 누리겠지만, 나홀로아파트와 다름이 
없는 소형사업지는 상당기간 위축이 불가피하다. 차별화도 더욱 심해질 것이다. 분양권의 
경우도 일부 유망주상복합을 제외하고는 입주 후에도 지금만큼의 프리미엄이 지속될 확률은 
희박한 편이다. 때문에, 실수요가 아니라면 단기적이고 적극적인 접근은 피해야 한다. 즉, 
실수요자 입장에서 단지규모가 크거나, 초역세권이거나, 조망권을 갖췄거나, 전용면적이 일
반 아파트만큼 높거나, 평당분양가가 인접 아파트의 시세보다 낮은 경우 등 기존 주상복합
이 가졌던 단점들이 보완된 단지들을 노리는 것이 좋겠다.

그러자면, 아파트에 비교해도 경쟁력이 떨어지지 않는 알짜배기를 고르겠다는 자세가 중요
하다. 그리고 위치 선정도 각별한 주의를 요해야 한다. 주상복합이 들어서는 곳은 상업지역
이나 준주거지역이 대부분이니, 생활 및 편익·교통여건이 뛰어난 곳, 입주민의 원스톱 생활
이 가능한 곳을 고르자. 두 번째, 지역적 호재와 테마도 있어야 산다. 이제는 주상복합아파
트도 그 사업장만의 자체테마를 갖춰야 살아남을 수 있는 시대가 왔다. 바탕에 사람을 흡입
할 수 있는 지역적 호재가 깔린다면 금상첨화다. 셋째 대단지 초고층 주거시설은 프라이버
시 침해가 적은 만큼 고급주택으로 특화 시킬 수 있는 장점이 크다. 네 번째, 주변시세와 
비교해 분양가가 과도하게 높은 곳은 피하는 것이 좋다. 


<오피스텔>
시중에 떠도는 부동자금이 400조를 웃돌지만, 마땅한 투자처가 없는 형편이다 보니, 2005년 
아파트 시장에 비해 꾸준히 관심을 끌었던 곳이 오피스텔 시장이었다. 서울 용산파크타워 
78.2대1, 송도국제도시 더샾퍼스트월드 67.6대1, 창원 더시티세븐 38대1, 서울 신천동스타
파크 104.2대1는 높은 경쟁률을 보였었다. 왜냐하면 아파트와 달리 투기과열지구 내에서도 
당첨 직후부터 분양권 전매가 무제한 가능하고, 청약 자격도 제한이 없었기 때문이다. 세제 
혜택도 있다. 오피스텔을 영업용(업무용)으로 사용·임대하고 있다면 양도소득세 중과를 피 
할 수 있다. 다만 소유자나 임차인이 사업자라면 사업자등록증 등, 사업을 하고 있다는 증
빙서류와 사무용으로 임대했다는 임대차계약서 등을 제출해야 한다. 특히 건축법상 업무시
설에 속하기 때문에 종합부동산세 대상에서도 빠진다.

그러나, 앞으론 오피스텔 시장도 차별화 현상이 커질 전망이다. 특히, 주거용 오피스텔의 
투자는 당분간 피해야 할 듯싶다. 2004년 6월엔 전용면적 대비 업무용 면적을 70%로 늘리고 
온돌 설치를 금지하는 등 오피스텔 건축기준이 강화돼 주거용 오피스텔의 효용성을 반감시
킨 데이어, 최근엔 발코니 개조 대상에서도 제외되면서 오피스텔의 공간 효용성이 상대적으
로 떨어진 타격이 컸다. 게다가 1~2년간 수도권에서 신규 입주한 오피스텔의 공급량이 넘쳐
나는데다, 2006년부턴 전수조사를 통해 주거용 오피스텔은 세금을 부과한다는 정부의 방침
까지 떨어져, 당분간 주거용 오피스텔 투자입지는 상당히 반감될 수 밖에 없다. 그리고 오
피스텔은 주택이 아니므로 주택임대사업대상이 아니고 1가구 1주택 양도소득세 면제대상도 
아니라는 사실을 알아야 한다.(단, 건축물관리대장상 용도가 주거용인 경우나 실제 주택으
로 사용됐을 경우 면제대상이 될 수도 있음)

그나마, 사업성이 나은 것이 업무용 오피스텔인데, 그도 삼성동이나 역삼동같이 오피스 밀
집지역의 소형 오피스텔을 중심으로 임대수익을 창출할 수 있는 곳이 각광을 받고 있기는 
하다. 그러므로 가격상승여력도 중요하겠지만 매월 높은 임대수익률이 예상되는 곳을 따져
본 후 신중히 매입하는(분양받는)것이 현명하다. 경기가 상승하고 있다는 상황은 긍정적이
고, 소액의 자금으로 계약하고 중도금을 연기해주는 호조건의 분양물량이 출현하고는 있지
만, 지역적/상품별 차별화, 공급과잉과 금리 상승을 간과해서는 안된다. 따라서 오피스텔의 
경우 본인이 사업상, 업무상 필요할 경우나 임대수요가 기대되는 역세권 소형으로 분양을 
받는 것이 좋겠다.


<상가>
상가는 수익형부동산의 대표주자라 할 수 있다. 잇따른 정부규제로 주택시장이 맥을 못 추
는 반면, 경기회복에 대한 기대감과 상가 후분양제 실시(2005년 4월 23일)로 인해, 상가관
련 제도정비가 이뤄지면서 상가의 투자환경이 한층 밝아진 상태다. 아파트와 달리 전매 제
한이나 투자방식에 대한 규제가 전혀 없고, 비교적 환금성이 양호하다는 점에 투자자들이 
매력을 느끼고 있다. 최근엔, 평생직장의 개념이 희박해지면서 창업의 일환으로 상가투자가 
이뤄지고 있고, 세금면에서도 2005년 신설된 종부세 부과대상에서 제외되고 있어 부동산부
자들의 분산투자용으로도 이용가능성이 높아졌다. 때문에 8.31대책이후 상가시장이 반사이
익으로 보며 지면광고도 늘고 한참 주가를 올렸던 것도 이같은 요인이 컸었다.

하지만, 상가시장은 허위광고로 소비자를 현혹시키는 사례가 많고, 테마상가는 공급 과잉, 
근린상가는 후분양제 여파로 공급이 위축됐지만, 지역에 따라 여전히 공실이 많은 곳도 있
어, 유의점이 아주 없는 것은 아니다. 그러므로 옥석을 가릴 수 있는 혜안이 필요한때다. 
상가의 종류별 투자요령을 통해 옥석을 가려낸다면, 쏟아지는 상가물량 속에도 수익을 얻을 
수 있는 기회가 될 것이다. 단, 경기가 생각보다 천천히 회복되고 있기 때문에 세입자를 구
하기도 어렵고 임대료를 받는 것도 생각보다 만만치 않다. 그러자면 권리금 붙어있는 상가
가 부담이 되더라도 안정적으로 보인다. 안정성과 수익성을 동시에 만족시키는 상가를 고르
지 못한다면 임대료 내기도 바쁜 마이너스투자가 될 수도 있다는 점을 명심하자.
세부적인 상가 투자요령, 좀 더 자세히 살펴보자. 

① 테마쇼핑몰 = 후분양제가 실시되고 있더라도, 시행사가 튼튼하고 마케팅 능력(관리능력)
이 있는 업체인지를 따져보는 게 중요하다. 또한 지역적인 특성과 맞물려야 성공한다. 유동
인구의 성별 연령별 구성과 취향을 잘 반영해 점포를 설계한 곳을 찾아야 한다. 쇼핑몰에 
투자를 하려면, 여러차례 그 지역을 직접 방문해 상권의 특성을 파악해내는 것이 무엇보다 
중요하다. 공사기간이 길수록 투자 회수가 늦어지고 예상치 못한 장애에 부닥칠 가능성도 
커지므로 입점일은 빠를수록 유리하다. 

② 단지내상가 = 단지 내 상가의 경우 분양가에 신경을 써야 한다. 최근 단지내상가의 경우 
안정적인 상권형성을 무기로 분양가가 치솟고 있다. 낙찰가격이 예정가격에 비해 2~3배를 
넘어서고 있는 경우도 많은데, 고가낙찰의 경우 자본이득은 고사하고 나중에 임대를 할 때 
오히려 임대료가 떨어지는 현상도 나타날 수 있으므로 유의해야한다. 즉, 공개입찰 분양시 
내정가 대비 150%내에서 분양받는 것이 좋다. 마지막은 배후단지의 규모이다. 단지 규모가 
최소 1000가구는 돼야 좋고, 35평형대 이하 위주로 이뤄진 단지가 바람직하다.

③ 근린상가 = 근린상가의 장점도 안정적인 수익성이다. 하지만, 주민의 이동동선을 잘 살
펴야 하고, 주변상권을 살펴 업종선택도 신중해야 한다. 그리고, 근린상가는 상가용지 면적
이 주거면적의 5% 이하가 돼야 웬만큼 수익을 낼 수 있다. 목 좋은 곳이라면 분양 초기에 
선점하고, 어차피 한발 늦었다면 상권 형성과정을 지켜본 뒤 입점 6개월 이후에 결정하는 
게 좋다. 그리고, 출근길 상권보다 퇴근길 상권의 상가가 낫고, 역세권, 대로변에 붙어 있
는 상가를 노리는 것이 좋다. 근린상가라면 권리금문제도 소홀히 할 수 없다. 부담되지만 
권리금이 상존한 상가에 들어가는 것이 현명하다.


<토지>
토지시장은 2005년 8.31대책을 정점으로 대세하락에 접어들 것으로 보인다. 토지시장은 주
택시장과 달리 단기 조정기가 없었고, 관련 규제의 강도가 센 요인이 크다. 즉, 토지거래 
허가제(토지의 의무이용기간 강화, 채권보상 의무화, 개발부담금 부과, 농지·임야 취득시 
사전거주 요건 강화, 허가 신청시 취득자금 조달계획 제출 의무화, 토지이행강제금 부과, 
토파라치 등 신고포상금제) 등, 취득이나 보유에 있어 규제가 만만치 않은 상황이기 때문이
다. 더욱이 부재지주의 양도세 중과 조치(비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임
야·목장용지에 대해 실거래가 과세 및 양도세율 60%적용, 그리고 장기보유특별공제[양도차
익의 10~30% 공제] 적용배제)등 세금부담도 과중되고 있으므로 토지 투자의 다수를 차지했
던 외지인의 유입도 줄어들 것으로 보인다. 따라서 2005년 8.31대책이후 안정세가 2006년에
도 지속될 것으로 보인다. 

다만, 전반적인 안정세가 이어지는 가운데, 호재가 있는 일부지역(기업도시화 하는 파주, 
천안, 행정도시 인근 충청권)이나 대토수요가 있는 지역엔 국지적으로 상승하는 차별화를 
보일 것으로 예상된다. 따라서 무분별한 투자보다는 차익이 남아있고, 강한 호재가 연속될 
지역에 장기 투자하는 것이 현명하다. 파주의 경우 파주신도시 전격분양과 LG필립스 파주공
장이 2006년부터 양산체제로 들어가며, 기업도시화하고 있기 때문에 자족기능을 갖춘 도시
로 성장할 것으로 예상된다. 특히 남북교역에 따른 수혜가 지속적으로 부각될 전망이다. 행
정중심복합도시 호재지인 충청권도 보상이 시작되고 개발이 가시화되며 가격상승압력이 거
세질 것으로 보인다. 그밖에 대토수요나, 향후 인구 유입이 활발해질 지역을 고르는 것도 
좋겠다.

투자요령은 장기적 목적하에 현장답사나 전문가의 조언, 토지이용현황분석, 지역의 장기적 
플랜을 보고 투자해야 하고, 기획부동산의 입지가 많이 좁아지긴 했으나, 기획부동산이 작
업하는 곳에는 투자를 꺼리거나 투자시 속지 않도록 유의하는 것이 좋다. 실거래가 신고 정
착시 제일 타격을 입는 것이 토지이므로 규제내용도 꼼꼼히 잘 살펴야만 하겠다.


<펜션>
주택과 토지시장에 대한 규제로 인한 수익형부동산에 대한 기대와 농어촌정비법 시행으로 
펜션시장도 양극화될 전망이다. 현재 펜션은 개인 별장과 같은 아늑함과 가족적인 분위기를 
특징으로 하는 레저숙박 시설로서 바닷가, 산, 호수주변, 계곡 등 전망이 좋은 관광지역에 
집중되어 있다. 고급 민박형 호텔인 펜션을 선호하고 있어 향후 펜션의 전망은 밝다고 할 
수 있다. 다만 펜션은 수익성과 지역입지, 관련법 규제로 인해 차별화가 진행될 것이므로 
투자시엔 여러가지 면을 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋겠다. 2006년 펜션 시장은 차별화 될 것으
로 보인다. 소형펜션은 위축이 예상되고, 정부가 숙박시설로 정비화하는 대형 단지형 테마
펜션은 점차 부상할 가능성이 높아졌다. 특히, 소규모 펜션시장 진입이 어려워져 무분별하
게 늘어났던 소형펜션은 점차 자취를 감추고, 합법적인 테두리 안에서 운영하는 펜션의 경
우 수익률이 높아질 것이다. 그러면 투자가치가 있는 유망한 펜션은 어떤 펜션인가?

첫째로, 숙박업 허가를 받을 수 있는 지역이어야 한다. 둘째로, 가족 단위의 이용객이 선호
하는 대단지 규모가 유리하다. 셋째로, 지리적인 입지조건과 인지도가 중요하다. 대개의 경
우, 같은 종류의 업종이 모이다 보면 서로 도움을 주고 경쟁을 하기도 하면서 그 지역의 명
소로 자리 매김을 하게 된다. 넷째로, 이용객들이 참여할 수 있는 테마를 갖추어야 한다. 
한 번 펜션을 이용한 고객들이 기억에 남을 수 있도록 운영자가 제공하는 독특한 테마가 있
어야 비로소 객실 가동률이 높아질 수 있다. 마지막으로, 확대 실시되는 주5일 근무제가 펜
션 시장에 대한  투자가치를 더욱 상승시킬 것이다. 

그 밖에 펜션을 투자할 때 체크해야 하는 사항으로는 숙박업 허가가계약서에 명시돼 있는 
지 살펴봐야 한다. 숙박업 등록을 위해서는 소방시설과 오수정화시설 등을 확충해야 하므로 
추가 비용 소요가 불가피하다. 그리고 숙박업 등록으로 늘어나는 취득·등록세의 부담 등을 
감안해 수익성이 있는 곳을 골라야 하는데, 관광상품이나 명승지와 연계된 펜션을 고르는 
것이 유리하다. 단지 설계나 객실배치를 볼 때는 개인의 프라이버시 보장되는지를 살펴봐야 
하고, 지방에서는 도시이용계획확인원에는 나와 있지 않지만 지방자치단체의 내규로 개발 
허가를 내주지 않는 곳이 의외로 많아 더욱 꼼꼼한 확인작업을 요한다. 현지답사를 통해 교
통은 편리한지 펜션까지의 진입로는 수월한지 등 주변여건을 확인하고 가급적 수도권과 가
까운 곳을 선택하는 것이 접근성에 유리하다. 또한, 펜션을 짓다가 부도나거나 약속한 수익
률, 인허가 문제 등이 도출될 우려가 있으므로 펜션사업에 오랫동안 사업을 해 온 업체나 
전문 노하우를 갖춘 곳인지 등 신뢰성 있는 시행사, 시공사가 참여한 펜션인가를 살펴보아
야 한다. 물론, 해당업체의 자산 건전성과 전문 관리업체의 유무, 홍보 및 마케팅 계획 등
도 반드시 살펴봐야 할 사항이다. 특히 업체에서 제시하는 수익률이 너무 높다면 실현 가능
한 것인지 필히 짚고 넘어갈 필요가 있다. 

자료제공: 김영진대표, 함영진팀장, 내집마련정보사(HTTP://WWW.YESAPT.COM)

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