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부동산노트(285) |
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2008-06-30 20:41
http://blog.drapt.com/aldud25/1898251214826093676 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 폭등할 수도권 저평가 급매 추천 31곳 ★
천만명 부동산 재테크 동호회 여러분 반갑습니다.
요즘 틈이 나는대로 서울과 수도권 아파트의 가치를 분석하고 있습니다.
특히 KB 시세를 그래프화 하여 향후에 안정성과 투자성이 뒷받침 될만한 곳을 선점하여 무주택 서민을 비롯하여 부동산 투자에 관심을 가진 모든 분들께 도움을 드리고자 노력하고 있습니다.
수도권 지역은 폭등지역. 침체지역 중간지역 등 크게 세 곳으로 확연히 분류가 되며 앞으로 정부 정책 및 테마에 따라서 쌍곡선이 교차됨으로써 희비가 엇갈릴 것입니다.
과거의 부동산 폭등 흐름을 테마별로 구분해 보면 다음과 같습니다.
2006년 상반기 서울 남부. 1기 신도시. 수도권 남부권 명품 아파트 연쇄 폭등-
2006년 하반기 2기 신도시 수도권 남부 중소형. 인천 일부권 연쇄 폭등-
2007년 서울 북부 중대형 수도권 소외지역 폭등-
2008년 상반기 서울 북부 중소형. 수도권 북부 중소형 및 재건축 아파트. 빌라. 다세대 등 폭등.
위의 흐름을 바탕으로 2008년 하반기 이후에 예상이 되는 시세 흐름 시나리오입니다.
2008년 하반기 서울 남부권. 수도권 남부권. 중소형 아파트. 재건축 빌라. 다세대 등 폭등 예상
2008년 하반기~ 2009년 서울 강남 등 남부권. 1.2기 신도시. 수도권 남부 중대형. 미분양 폭등 예상.
2010년 최근 상승한 서울 북부권 및 수도권 북부권 2년 조정을 끝내고 다시 폭등 예상.
아파트는 명품과 준명품 일반 아파트와 소외 아파트로 나눌 수 있지만 현 상황에서 중요한 것은
명품과 비명품 아파트를 구분하여 명품에 투자하는 노력보다는 저평가 큰 폭의 조정 등의 투자성이 있는 아파트를 선별하는 것이 더 중요합니다.
여러분이 소유한 아파트는 어디에 해당하는 지 참조하시고 급매에 관심을 가지고 내집 마련이나
갈아타기를 하려는 분들은 좀 더 적극적으로 내용에 관심을 가지셨으면 합니다.
우선 2006년~2008년 현재의 부동산 등락 현황을 분석하여 앞으로 오를 곳과 조정할
곳을 예측해 보겠습니다.
1. 2008년 말~2009년 오를 지역
- 2006년 하반기에 폭등하다가 2007년~2008년 현재까지 1년 6개월간 조정을 한 곳
- 과거 3년 동안 상승률이 낮은 저평가 지역. 특히 수도권 남부 지역 중소형 평형. 빌라. 재건축
- 과거에 철저하게 외면을 받은 유망지역 오피스텔. 상가
- 서울 및 수도권 모든 지역 분양. 미분양. 분양권
2. 2008년 말~2009년 내내 조정을 보일 지역
- 2007년 하반기부터 지금까지 폭등한 모든 지역.
- 단기 폭등한 서울 및 수도권 강북 중소형 아파트 및 재건축 수혜 모든 빌라. 다세대. 다가구 등
- 호재가 반영이 된 오래된 아파트.
3. 2008년 말~2009년 평범한 흐름을 보일 지역
- 2006년~2008년 현재까지 오름과 내림을 반복하고 있는 서울 및 수도권 모든 지역.
- 2007년 중에 많이 오르다가 최근 정체 및 조정을 한 지역.
서울과 수도권 부동산 흐름은 위의 3곳으로 확연하게 구분이 됩니다.
그렇다면 지금 매수 타이밍 지역은 어디일까요?
2006년 폭등하다가 최근까지 큰 폭의 조정을 보이고 있는 서울 강남. 목동. 용산. 강서. 성동. 관악.
동작 및 수도권 남부 지역인 용인. 성남. 수원. 동탄. 평촌. 과천. 의왕. 산본. 화성. 평택. 시흥과
수도권 북부지역인 일산. 남양주. 파주. 김포. 인천 일부. 중동. 상동 등이 큰 틀에서 매수 지역이라 할 수 있습니다.
특히 위의 지역 중에서 최근 2년간 최고점 시세 대비 30% 가까이 하락한 아파트는 큰 폭의
탄력을 받을 가능성이 높기 때문에 매수시에 과거시세와 실거래가. 최고가 등을 반드시 확인하셔야 합니다.
그렇다면 구체적으로 1년-2년간 조정을 보이거나 저평가가 심한 아파트는 무엇일가요?
시세 그래프상에 나타난 급매 아파트를 중심으로 30곳을 간추렸으니까 직접 발품을 팔아서
매수 여부를 판단하시기 바랍니다.
특히 일반 서민들은 겁이 많고 투자 경험이 없기 때문에 크게 하락한 아파트나 미분양 등을
꺼리고 폭등 흐름을 이어 가는 곳에 투자하다가 낭패를 보는 경우가 많은데, 부동산에
있어서 최대 호재는 저평가 혹은 많이 하락한 지역의 급매. 미분양 이라는 사실을 기억하시기 바랍니다.
다음은 초특급 급매 및 저평가 지역 31곳 추천 지역이며 순서는 의미가 없습니다.
모두 과거 최고 시세 기준으로 현재 시세대비 40% 이상 매우 높은 시세 차익이 가능합니다.
급매는 부동산 한두 곳에 없으며 여러 곳을 다니면서 발품을 팔아야 합니다.
1. 수원 영통 벽적골. 황골 주공 등 20평대 최근 시세 그래프 상승 징조.
- 빼어난 입지에도 불구하고 4년간 극심한 저평가. 분당선 연장선 방죽역.
강북권 중소형 폭등 테마에 따른 강남권 폭등 0순위 지역. 급매 1.8억~2억선
2. 수원 중소형. 중대형 모든 아파트 매수 추천. 특히 폭등 시세의 30% 하락한 급매 강추.
- 광교. 판교 신도시 후광과 남부권 최대의 저평가 도시. 전철 등 인프라 호재 만발.
3. 용인 죽전 현대 홈타운 씨리즈. 동아솔레시티. 죽전. 보정 전지역 30~40평대
큰 폭의 조정.
- 30평대 3.9억~4.2억 급매, 40평대 6.2억~6.7억 급매.
4. 용인7룡 보정.죽전.동백. 신봉. 성복. 동천 모든 평형과 용인시 전지역 30%이상
조정한 급매강추.
- 경부축. 제2경부고속국도. 판교.광교 후광. 분당선 연장선. 신분당선 호재. 강남과 용산 지근거리.
5. 분당 야탑동 매화마을 주공 1.2단지 25평 이상. 구미동 주공 25평 이상
- 리모델링 특급 호재. 25평 미만의 소형 강세에 따른 상대적 저평가. 판교. 도촌동 호재.
- 야탑 공무원 주공 26평 급매 3.5~3.8억 구미 공무원 주공 26평 3.2-3.5억 급매
6. 분당 전지역 25평 이상 소형. 중대형 모두 유망. 특히 폭등기준 20% 이상 하락한
아파트 강추.
32평 5.5억~5.8억 급매. 48평 8.3억~9억 초급매 유망.
7. 성남 신흥주공 24평 이상. 은행 주공 24평 이상
- 성남 구시가지 재개발 최대 수혜. 송파. 판교 신도시 직접 후광. 서울 최단거리. 각종 인프라 확대.
- 신흥 주공 24평 3.7억~3.9억 급매. 은행 주공 24평 2.8억!3.1억 급매 강추.
8. 성남 전지역 재개발 재건축. 아파트. 빌라. 다세대 추천.
- 2006년 폭등 이후 30% 이상 하락한 모든 재건축 단지 유망하며 소액 자본 투자 강추.
9. 화성 병점 느티마을 주공 4단지 32평. 늘벗마을 신창1차 33평.
- 동탄 신도시 입주에 따른 초급매 출현. 1호선 역세권. 새아파트 대단지. 인프라
- 화성 병점 주공 4단지 32평 급매 2.5~2.7억선 신창 33평 2.2~2.5억선 강추.
10. 화성 전지역 전평형 최고가 대비 30% 이상 하락한 급매 매우 유망.
- 동탄. 향남. 발안. 봉담. 태안. 병점 등의 새아파트 연계라인 탁월. 향후 가치 무궁무진.
11. 과천시 별양동 주공 4단지 32평 . 모든 평형. 중앙동 주공 10단지 33평
-향후 재건축 이후 과천 지역의 랜드마크 부상. 탁월한 입지 및 환경 조건.
-별양동 주공 32평 6.3억~6.5억 급매. 중앙동 주공 10단지 33평 10억~11억 급매 강추
12. 과천시 전지역 모든 평형 최고가 대비 30% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 과천시 강남-송파-판교-분당-광교 라인 중심권. 수도권 최고 입지. 최근 투매 현상.
13. 광명시 철산동 주공 12단지 33평. 13단지 32평 및 모든 평형
- 재건축 이후 높은 수익률. 고속철도 민자역사 등 대형 호재. 주변 도시 시세 급등. 저평가
- 광명시 주공 12단지 33평 3.6억-3.8억 급매 13단지 32평 3.6~3.9억 급매 강추
14. 광명시 전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 하락 혹은 5년 상승 30% 미만 지역
모두 강추.
광명시 수원시와 더불어 수도권 유망 지역 중에서 쌍저평가 지역. 특히 철산동 유망.
15. 부천시 원미구 중동 금강 주공 31평
- 신도시 극심한 저평가. 대단지 리모델링. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.
- 31평 기준 2.9억-3.2억 초급매 강추
16. 부천시 원미구 상동 꿈동산 신안 60평대 및 전평형
- 신도시 극심한 저평가. 대단지 대형평형. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.
- 60평대 기준 6.9억-7.2억 급매 강추.
17. 군포시 산본동 대림 e편한세상 2차 33평형 및 모든 평형
- 고분양가 새아파트 대단지 상승률 미미. 주변 시세 대비 저평가.
33평 기준 3.8억~4.2억 급매 강추.
18. 일산 신도시 주엽동 문촌 5단지 쌍용 49평. 모든 평형
- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정
- 49평 기준 6억-6.4억 초급매 강추.
19. 일산 신도시 및 고양시 폭등기준 중대형 30% 이상 조정한 아파트
- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정
20. 파주 운정 신도시 대원 효성 46평. 전지역 모두 유망
- 경의선 복선전철. 명품 신도시. 한류우드. 파주 신도시권. 대기업. 명문대 이전 등 대형 호재.
- 46평 기준 4.5억~5억 초급매 투매 현상. 매수시 높은 시세 차익
21. 김포 장기동 청송마을 현대 2단지 50평대
- 김포 장기 신도시. 인천 송도.검단.청라.영종도.논현 등 신도시 연계, 일산.파주 신도시 호재.
- 50평대 기준 4.7억-5.1억 급매 강추.
22. 남양주시 와부읍 덕소 동부센트레빌 50평대
- 전철 등 인프라. 강남권 진입. 한강 조망. 대단지 새아파트 상대적 저평가.
- 50평 기준 4.5-4.9억 초급매 강추.
23. 하남시 덕풍동 한솔 리치빌 1.2단지 30평대
- 서울 강동구 등 동부권 입지 상승. 인프라 구축. 큰 폭의 조정. 덕풍 지역 개발 호재. 대단지
- 30평대 기준 3억-3.3억 급매 강추
24. 강남구 개포 주공 5단지 76.03/53.46 형. 대치동 은마 102.47/76.79 형.
- 강남 재건축 규제완화 기대감. 상대적 상승률 낮고 저평가. 강남구 핵심 입지. 초고층 주복 기대감
- 개포주공 5단지 6.2억-6.6억 급매. 은마 8.8억-9.3억 초급매 강추.
25. 강남구. 서초구 전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 2년간 조정으로 단기 시세 차익 예상. 외국판 비버리힐즈에 비하여 매우 저평가. 대한민국 1번지.
26. 강동구 명일동 고덕 주공 9단지. 109.09/83.52 형. 삼익 그린 씨리즈.
- 강동구 재건축 단지 중 가장 큰 폭의 하락. 고덕 주공과 삼익 그린 씨리즈 모두 유망.
- 주공 9단지 4.9억-5.3억 초급매 출현. 삼익 그린 씨리즈 최고가 대비 30% 하락 모두 유망.
27. 강동구 전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 2년간 조정으로 단기 시세 차익 예상. 강남구에 비하여 상대적 저평가. 핵심 입지 부상.
28. 송파구 잠실 주공 5단지 112.39/103.54 형. 잠실 우성 1.2.3차 85.95/82.06 형
- 송파 신도시. 잠실 제2 롯데월드. 잠실 초고층 아파트 기대감. 잠실 입주 아파트 더블 상승.호재
잠실 5단지 10억-10.5억 초급매 잠실 우성1.2.3차 5.9억-6.2억 초급매 강추 29. 송파구. 용산구 전지역 모든 평형 최고가 대비 20-30% 이상 하락한 아파트 매우
유망.
- 송파 신도시와 용산 국제 업무 지구. 잠실 명품 아파트 출현으로 포스트 강남 시대 개막.
30. 용산구 이촌동 한가람 82.64/59.88 형. 도원동 삼성래미안 79.33/59.94 형
- 용산 국제 업무지구. 초고층 주복. 강남과 쌍벽. 각종 인프라. 25평 강남에 비해 저평가.
이촌동 한가람 5.0억-5.3억 급매. 도원동 삼성 3.6-3.9억 급매 유망.
31. 양천구 목동 신시가지 5단지 89.25/65.08 형 및 1~7단지 모든 평형
- 목동은 학군. 강서구 미곡.발산 호재. 재건축. 한강 조망권. 서울 최대 하락. 등의 호재만발.
- 5단지 27평 기준으로 5.6억-6.0억 초급매 출현. 모든 단지 5억대 초강추. 최대 수익률 유력.
하락 폭이 크거나 저평가가 심한 지역을 중심으로 유망 지역 아파트 급매 30선을
간추렸습니다.
앞에서 제시한 지역은 최근 2년간 조정을 보이면서 향후 정책의 변화에 따라서 큰 폭으로 오를 곳을
선점하였는데 서울지역의 추천이 적은 까닭은 수도권에 비하여 상대적으로 2007-2008년 폭등한
지역 및 아파트가 많기 때문입니다.
아파트는 명품이라고 해서 우선시 해서는 안 되며 철저하게 투자 금액 대비 수익률로 접근하시는
것이 현명합니다.
서울은 강남구. 서초구. 강동구. 송파구. 양천구. 강서구. 관악구 등이 큰 폭의 조정을 보였으며,
수도권은 한강 이남의 대부분 지역과 한강 이북의 신도시 등이 많이 하락하였습니다.
매수는 신중히 하되 오른 지역을 매수하는 것은 매우 위험하며, 큰 폭으로 하락했거나 극심한
저평가를 형성한 곳으로 접근해야만 수익률을 기대할 수 있습니다.
급매를 매수하여 추가 하락할 수도 있지만 결국 저렴하게 매수한만큼 시세 차익이 클 수밖에 없습니다.
마찬가지로 단기 폭등한 곳은 오른만큼 손해를 본다고 생각하시면 됩니다.
하락한 지역의 급매ㄹ르 매수하면 불안해 하시는 분들이 많은데 정작 불안해 하셔야 할 분들은
폭등한 아파트를 추격 매수하신 분들입니다.
아파트는 돌고 돕니다.
최근 서울 강북권과 중소형 평형이 큰 폭의 상승을 거두었는데 필연적으로 1년 이상 조정을 보이다가 다시 상승할 것입니다.
강북 지역 폭등시 강북 지역을 매도하고 강남으로 갈아타야 하며 강남 지역 폭등시 강남 아파트를 매도하고 강북으로 갈하탈 것을 권합니다.
과거에 강북이 10년 장기 침체를 거듭하였지만 이제 소외 지역에서 벗어났으며, 재개발, 뉴타운 등의 호재가 장기적으로 지속될 것이 분명하므로 조정 후에 다시 오를 것입니다.
똑같은 아파트를 두고도 부동산 중개소를 문지방 드나들듯이 하는 사람과 단 한 번 방문하여 계약한 사람의 매수 가격은 엄청난 차이가 있습니다.
아파트는 고정된 가격이 없으며 고무줄처럼 변수가 많습니다.
따라서 같은 아파트를 매수하더라도 여러분의 발에 땀이 얼마나 났느냐에 따라서 1년 저축액 이상의 돈을 절약할 수 있다는 사실을 명심하시고 부지런히 뛰어 다니시길 부탁드립니다.
부족하지만 김종갑의 충언을 바탕으로 모두 성공적인 투자를 하였으면 합니다.
감사합니다.
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 5곳 가입 한 분은 무료 상담.
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2008-05-27 09:49
http://blog.drapt.com/aldud25/2413571211849350268
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ MB정부 시장중심의 부동산 정책은 성공한다. ★
제1부 부동산에 대하여 미완성인 이론과 실전 체계를 가지고 글을 씁니다.
★ 부동산에 관심을 갖고 계시는 여러분들 모두 건강하시죠?
'앞으로 부동산 흐름이 어떤 방향으로 전개될 것인가 ' 에 대하여 촉각을 곤두 세우시는 많은
분들을 위하여 도움글을 드리겠습니다.
★ 저는 부동산 전문가들이 필수적으로 갖추어야 할 지식체계라고 할 수 있는 경제 지표. 부동산 시세.정부 정책. 부동산 지수. 주가. 환율. 경제 성장률. 인구 구조. 외국 부동산 흐름 등의 거시 경제에 대하여 통계자료를 바탕으로 끊임없는 연구와 분석을 하고 있습니다.
★ 또한 부동산에 직접적 도움을 줄 수 있는 실전 고수들의 직간접 투자. 대중심리. 부동산 상승과 하락의 원인. 미래 개발 호재. 서울과 수도권의 입지에 대한 입체적 분석. 부동산 거래 상황. 분양 및 급매에 대한 정보. 건설사(시행.시공.분양 대행사 포함)의 생리 등에 대한 분석을 토대로
부동산 제반 현황을 꿰뚫기 위하여 고민을 자주 합니다.
아직 미완성인 이론과 실전 체계를 모두 적용하여 MB 정부의 시장 중심의 부동산 정책을
해부하고, 그에 따른 개인별 대처 방안과 부동산의 안정화 방안에 대하여 첨언하겠습니다.
★ MB 정부의 부동산 정책에 대한 골격이 여러차례 알려진 바가 있지만 많은 사람들이 정책의
맥을 잘못 이해하고 있기 때문에 정책에 대한 올바른 이해와 정책이 실효될 경우의 결과에
대하여 심도 있는 의견을 제기하겠습니다.
제2부 이전 정부는 서민을 사랑했지만 부동산 정책에 실패했습니다.
★ 수도권 유주택자는 60%를 넘어 섰으며, 2007년 분양 물량은 사상 최대 규모에 해당합니다.
2006년과 2007년 두 해 동안 서울과 수도권 집값이 폭등하지 않은 곳이 없을 정도로
해도 너무한다 싶을 정도로 명품지역과 소외지역. 중대형 평형과 소형 평형 할 것 없이
모두 광폭의 연쇄고리를 이어가며 릴레이식 상승을 거두었습니다.
★ 수도권의 청약 필승과는 대조적으로 지방의 아파트는 입주시 최고점을 찍다가 시간이 갈수록
하락하면서 청약 필패라는 신조어가 유행할 정도입니다.
대부분의 아파트 값이 2006년과 2007년을 거치면서 30%~40%의 폭등을 하였기 때문에
서울과 수도권 무주택 서민과 지방의 대부분 사람들 즉 국민의 70% 이상이 심각한 상대적
빈곤감을 느끼고 있습니다.
한마디로 두 해에 걸친 부동산 폭등은 서울과 수도권에 집이 있는 30%의 국민을 위한 화려한
만찬입니다.
★ 시종일관 부동산에 대한 반시장 정책과 명품 아파트 규제 일변도의 정책을 펼쳐온 이전 정권
시절에 역사상 초유의 부동산 폭등이 이어진 까닭은 무엇 때문일까요?
바로 민주주의 시장원리를 무시한 규제 위주의 부동산 정책과, 이론에만 달통하고 실전 능력이 전혀 없기 때문에 부동산 생리를 제대로 꿰뚫지 못한 부동산 정책 관료들의 아마추어리즘이
실패의 요체입니다.
★ 공산주의가 무너질 수 밖에 없었던 가장 큰 원인은 개개인의 능력과 자질을 인정하지 않는 재화와 용역의 평준화가 원인입니다.
그들은 진정 절대 다수의 대중들을 위하여 정책을 펼쳤지만 능력 있는 리더자들을 양성하지
못하였기 때문에 절대 빈곤의 하향 평준화라는 필연적인 결과를 초래하게 되었는데 아이러니컬 하게도 경제 주체의 최대 피해는 공산당이 아니라 절대 다수를 차지하는 대부분의 민중들의 몫이
되고 말았습니다.
★ 우리나라 교육 정책의 평준화도 사회주의식 하향 평준화와 연계 고리를 함께 하고 있습니다.
부의 상징인 서울이 평준화 됨으로써 학업 성취도 평가에서 전국 꼴찌라는 수모를 겪고 있는데
이는 서울 학생들의 입시 지옥을 해결하고자 평준화를 실시하였지만 노력하지
않는 태만한 학생들을 대거 배출하는 결과를 낳았습니다.
서울 학생들을 위하여 만든 평준화 정책이 서울 학생들을 전국 꼴찌로 낙인 찍히게 만듬으로써 그들이 최대의 피해자가 된 것과 흡사한 경우입니다.
★ 이전 정부의 사회주의적 성향은 부동산 정책에도 그대로 반영이 되어 있습니다.
대부분의 서민들을 부동산 폭등으로부터 보호하고자 일부 강남권 등 부유층의 집값에 전방위적인
올가미를 덧씌웠는데, 결과적으로 30% 내외의 명품 아파트를 진정시키는데 성공하였지만
70%에 달하는 서민 아파트를 명품 아파트 반열까지 폭등하게 만들고 말았습니다.
★ 시장원리에 따라서 아파트도 각각의 시세 차이가 나도록 유도하고, 대다수를 차지하는
서민 아파트의 폭등 방지에 주력해야 할 정부가 지극히 소규모에 해당하기 때문에 때려 잡아도 별로 도움이 되지 않는 명품 아파트에만 마녀사냥식으로 정력을 쏟다가 대부분의 서민 아파트를
폭등시킨 주연배우가 되고 말았습니다.
종부세.양도세. DTI 규제로부터 자유로운 대부분의 서민 아파트 폭등은 상대적으로 값이
저렴해 보이는 명품 아파트의 폭등을 유발할 것이 뻔한 까닭에 보통 심각한 상황이 아닙니다.
★ 시장원리를 무시한 나머지 대부분의 서민 아파트가 폭등한 지금 40%의 수도권 무주택 서민들은 다시는 내집마련을 할 수 없다고 판단할 정도로 넋을 잃었으며, 50%가 넘는 지방의 국민 모두는 상대적인 빈곤감을 이기지 못하고 수도권에 내집마련을 하고자 아우성입니다.
해외에서 3년 살다가 돌아온 동포는 나름대로 돈을 많이 벌어서 돌아 왔건만 출국 당시보다
내집마련이 더 힘들다며 저에게 SOS를 보내고, 해외로 떠나는 국민들은 떠나기 전에 수도권에
집 하나 마련하는 것을 필수 코스로 인식할 정도입니다.
★ 대부분의 서민들을 위하여 펼친 정책이 결과적으로 서민들을 피멍들게 만들고 말았는데 그 근본
원인은 소수의 부유층에 대하여 노이로제에 가까운 규제 일변도의 정책에 있습니다.
부유층의 재산권을 인정하지 않고 그들의 재산에 불법적 올가미를 씌운 까닭에 부유층은 그것을
역이용하여 넘쳐나는 자본금으로 규제가 자유로운 서민 아파트를 마음껏 포식한 것입니다.
★ 서울과 일부 수도권의 소형 평형의 폭등은 강남 아주머니들이 수십 체의 아파트를
매수하여 곧바로 시세를 올린 다음 서민들에게 되파는, 이른바 불법적 미등기 전매가 상당부분
작용했기 때문입니다.
그것을 두고 MB 정부의 서울 정책 효과이다, 소형 평형의 지독한 저평가에 따른 결과이다.
호재가 너무 많다 는 등의 헛다리를 집는 경향이 있는데 부동산을 조금만 아는 전문가라면
2007년부터 지금 이 순간까지 폭등하고 있는 소외지역과 소형 평형은 각종 호재나 저평가의
탈출보다는 이상 폭등의 결과물로써 결과적으로 추격 매수할 경우 엄청난 손실이 따를 것입니다.
★ 민주주의 사회에서 시장 경제의 예외가 될 수 있는 대상은 없으며, 규제는 시장 경제의
모순점을 최소한 보완하는 선에서 행해져야 성공을 거둘 수 있다는 사실을 정책 당국자는
잊어서는 안 될 것입니다.
★ 부동산 정책을 펼치는 위정자들은 최소한 동양권의 홍콩. 대만. 일본 등의 명품 아파트와
도시의 평균시세를 우리 부동산 시장과 접목 시키는 노력을 해야 합니다.
강남구의 GDP는 홍콩.대만보다 높고 일본과 비슷한 수준인데 우리 나라 최고의 명품 아파트라
할 수 있는 타워팰리스는 평당 5천도 되지 않는데 비하여 제시한 나라는 1억-1.5억 아파트가 존재하고 있다는 사실을 직시해야 합니다.
문제는 그들 핵심 도시의 아파트 평균가에 비하여 서울과 수도권의 평균가는 오히려 높은 상황으로써 특히 2007년 폭등이 결정적인 영향을 미쳤습니다.
★ 외국과의 비교 결과를 보면 우리나라 부동산 정책이 지나치게 마르크스적 좌파적 성향의
색채가 강하여 명품 아파트는 규제 때문에 지나치게 저렴하고, 서민 아파트는 버블이라는 말이
나올 정도로 폭등했음을 알 수 있습니다.
이전 정부는 진정 서민을 사랑하였으며 정책의 과정을 보면 충분히 이해할 수 있을 것입니다.
그러나 그 사랑이 너무 커서 정책의 핵심을 비켜간 명품 아파트 규제에 사활을 건 것이 최악의
선택이라고 판단합니다.
서민을 사랑한다면 진정 서민 집값의 안정에 총력을 기울였어야 합니다.
★ 필자가 올 해 상담한 수백명의 부동산 메니아들의 의견을 들어보면 많은 분들이 MB가 부동산 정책을 펼치면 집값이 폭등할 것이라고 전망합니다.
하지만 잘못 짚었다고 판단합니다.
MB 정부의 부동산 공약과 현재까지 흘러 나온 정책을 보면 시장 경제에 바탕을 둔 부동산 정책을
펼치되, 부득이한 경우 규제를 이어갈 것이 확실한데 그렇게 되면 부동산 폭등보다는 오히려
부동산 가치 서열화라는 말이 어울릴 정도로 부동산은 제자리를 찾아 갈 것입니다.
즉 폭등할 것은 폭등하고 폭락할 것은 폭락할 것이며, 입지와 대중 선호 요소, 미래 호재, 평형,
분양가에 따라서 각각의 시세가 층층이 서열화 되는 방향으로 전개될 것이 유력합니다.
★ 지금의 수도권 부동산의 문제점은 한마디로 베르나.아반테.소나타.그랜저.에쿠스의 가격이 차이가 나지 않는 상황으로 인식하시면 되며, 더 심각한 문제는 에쿠스 가격이 하락한 것이 아니라 아반테와 소나타 값이 폭등하였다는 데 있습니다.
이는 부동산 정책을 교육 정책과 함께 사회주의식 평준화 정책으로 펼쳐온 이전 정부의
실정의 결과물로써 이명박 정부는 이와는 상반되게 부동산과 교육의 친시장 정책을 여러차례 언급한 바가 있는데 이러한 일련의 정책의 골격은 결과적으로 서민 아파트의 안정을 예고하는
신호탄이라고 명명할 수 있습니다.
제3부 MB 정부의 부동산 정책에 대한 골격을 분석합니다.
★ MB 정부의 부동산에 대한 친시장 정책은 성공할 수밖에 없습니다.
왜냐하면 우리 나라의 모든 경제 활동이 시장 자율에 근간을 두고 복잡하게 얽혀 있는데 유독
부동산과 교육 분야만 반시장 규제 정책으로 꽁꽁 묶인 상황으로 따로 놀 수 없기 때문입니다.
만일 MB 정부가 이전 정부의 반시장 부동산 정책을 고수한다면 강남 아주머니들은 풍부한
자금력을 동원하여 6억 미만의 중소형 아파트를 끝없이 되팔면서 시세를 띄울 것이며,
일반 서민들 역시 규제와 자금으로부터 자유로운 6억 미만 아파트를 타인 명의까지 빌려가면서
매수 하는 등의 불법을 자행할 것이 명약관화한 사실입니다.
★ 그렇다면 MB 정부가 펼칠 부동산에 대한 친시장 정책의 골자는 무엇일까요?
★ 첫째, 부동산 가격이 시장 원리에 의하여 층층이 제자리를 찾도록 유도하는
정책입니다.
현 상황은 아파트에 대한 가치 평가가 혼돈이 될 정도로 시세가 일그러져 있기 때문에 이것을
대중 선호 요소에 따라서 자연스럽게 재편성하는 일이 시급합니다.
이에 대한 해법은 2006년 하반기 명품 아파트 폭등, 2007년-2008년 초까지 소외 아파트 및
서울 폭등의 이전 단계인 2005년-2006년 상반기 시세가 아파트 시세 가치의 바로미터가 될
것입니다.
규제 이전의 시세 형성이 시장 자율과 대중 선호 요소에 따른 아파트 시세 차이로 인정 받을 수
있습니다.
다만 새로 분양한 아파트와, 개발 호재 등으로 새롭게 입지가 부각이 된 아파트, 노후화 된 아파트
재개발, 재건축 호재 등을 감안하여 가치의 서열화에 적용을 시키면 무리가 없을 것으로 판단합니다.
★ 따라서 여러분들은 명품과 소외 폭등 이전인 2005-2006년 상반기 시세에 주목을 할 필요가
있으며 앞에서 언급한 몇 가지 사안을 순발력 있게 적용하여 6억 종부세 등의 반시장 악법으로
일그러진 지금 시세를 제대로 평가하는 눈을 길러야 합니다.
앞으로 MB 정부가 추진하는 부동산 정책은 철저히 그 방향으로 갈 가능성이 크다고 보시면
됩니다.
★ 둘째 부동산 하락을 기대하여 만들다가 오히려 서민 아파트를 폭등시킨 3인방 종부세, 양도세, DTI 규제 등이 대폭 완화됩니다.
현재 유력한 것은 종부세의 경우 최소 9억선이며, 이명박 정부의 자신감이 가미 된다면 10-12억도
가능성이 높습니다.
또한 단순하게 종부세만 높이는 것이 아니라 20억 이상의 고가 아파트에 대한 지나친 종부세 과세를 1가구 1주택이라는 조건으로 대폭 완화할 것이 확실합니다.
비싼 아파트를 보유했다고 해서 터무니 없는 세금을 내는 것이 아니라 다른 나라와 흡사한
세금 형태로 전환할 것입니다.
양도세 역시 1가구 1주택이라는 조건으로 3년 보유부터 노무현 정부시절보다 점진적인 세금 완화를 추진할 것이며, 장기 보유할수록 완화 폭은 더 커질 것으로 확정이 된 상황입니다.
DTI는 종부세에 맞추어 갈 가능성이 높지만 그 폭과 금액은 어느 선일지 윤곽이 드러나지 않은
상황입니다.
★ 위의 3가지 규제가 완화가 될 경우 소위 똑똑한 아파트들은 탄력을 받을 가능성이 큽니다.
특히 2005년-2006년 상반기 시점을 기준으로 높은 시세를 형성한 아파트와 6억 전후의 아파트가
가장 큰 수혜 대상이 될 것이며, 지역으로는 서울 남부권과, 수도권 남부권, 1.2기 신도시 등의
40평대 이상 중대형. 30평대 명품 아파트, 그리고 분양한 아파트 들이 최대 수혜를 볼 것으로 판단합니다.
따라서 지금 아파트를 매수 혹은 매도하고자 하는 분들은 이러한 흐름을 잘 읽고 결정을 해야하며,
당장 오르고 내린 것에 연연하지 말고, 보유 아파트를 냉철하게 진단할 필요가 있습니다.
★ 위에 제시한 아파트 및 지역을 보유하신 분들은 무조건 기다릴 필요가 있으며, 매수하고자 하는 분들은 지금이 최고 적기이기 때문에 1년 이상 조정한 아파트 위주로 적극적으로 나설 필요가 있습니다.
반대로 2007년 폭등한 곳은 시세 그래프상으로나 정부 정책으로나 하락할 것이 분명하며 다시 상승하기 위해서는 시간이 필요하기 때문에 높은 시세를 형성하고 있는 경우는 비과세 기준으로 매도를 하시고 매수하고자 하시는 분들은 당분간 이 곳을 피하시다가 하락할 경우 매수하는 전략을
펼치셔야 합니다.
★ 셋째, 서울과 수도권의 분양, 미분양. 재건축. 재개발에 대한 혜택입니다.
이 부분은 구체적인 언급이 없기 때문에 앞의 두가지 사안과는 달리 예측을 해야합니다.
분명한 것은 기존 아파틀의 특혜보다는 분양. 특히 미분양에 대한 혜택이 유력하게 예측이
됩니다.
미분양의 경우 등기후 매도 시점에서 양도세 50%를 2006년 이전 적용한 30-40%선으로 인하하는 방안이 예측이 되며, 혹은 또다른 형태의 세금 감면, 실현성은 적지만 분양권 전매 등도 유추할 수 있습니다.
재건축/재개발은 투기를 막는 선에서 1가구 1주택 조건의 개발이익 환수제 완화 가능성과,
초고층 주상복합 규제완화, 추진 기간 및 과정 완화 등이 예상이 되는데 예측의 리스크가
큰 편입니다.
분명한 것은 서울 강남.용산권-서울/수도권 명품-수도권 순으로 재건축/재개발/뉴타운의
시세 차익이 있을 것입니다.
다만 최근 폭등을 많이 한 서울 재건축/재개발 아파트는 기다리시는 것이 좋습니다.
또한 리모델링 규제 완화로 리모델링 활성화가 예상이 되며, 서울.분당.평촌 등 핵심 지역의
수혜 가능성이 매우 높습니다.
★ 따라서 현 시점에서 신이 준 선물인 미분양. 프리미엄이 소폭 오른 분양권. 서울 강남.용산권.뉴타운 일대의 재건축/재개발에 투자한다면 높은 시세 차익이 가능하리라고 봅니다.
올해 분양은 전매제한 여부와 관계 없이, 또한 분양가가 어떻게 나오던지 용산. 강남. 판교. 광교에
당첨이 되도록 사활을 걸어야 합니다.
외국과 비교해서 명품 아파트 시세가 50% 수준에 밑도는 현실을 감안하면 상기의 지역은
단기.중기.장기 모두 노다지입니다.
또한 4인방과 최소 5백미터 이내 후광 지역의 분양.분양권.미분양도 폭등할 것이 유력하기 때문에
끊임없이 발품을 팔아서라도 잡아야 합니다.
넷째 전매 제한 완화 여부입니다.
이 부분은 막상 뚜껑을 열어 보아야 알겠지만 부정적인 전망이 많습니다.
특히 기존 아파트 신도시. 뉴타운. 택지개발 지역의 전매 제한은 완화 가능성이 희박합니다.
이미 전매 제한 아파트는 분양가 상한제의 혜택을 받은 상황으로써 법적으로 약정한 상황인데다가
인근 전매 가능한 아파트가 형평성을 이유로 문제 제기를 할 경우 뾰족한 해법이 없습니다.
또한 전매제한 아파트 대부분이 값이 싼 이유로 분양률이 좋은 편이며, 오히려 전매 가능한
아파트가 고분양가 논란으로 미분양이 많은 까닭에 전매가 풀릴 조건이 불리합니다.
만일 전매 제한이 축소 된다면 10년은 7년으로 7년은 5년으로 될 가능성이 높으며, 형평성을
따져서 전매 가능한 아파트 등기후 양도세 50%를 예전 수준인 35%로 함께 추진할 것입니다.
하지만 둘 다 가능성은 거의 없어 보이며 이명박 정부가 무리해서 그러한 법률을 추진할
까닭이 없습니다.
★ 앞으로 분양할 전매제한 아파트는 후분양제인데 그렇게 되면 계약일이 기준일이
아니라 입주일이 기준이 되므로 선분양과 비교하여 7년은 10년, 10년은 13년으로 판단하셔야
합니다.
앞에서 언급했듯이 판교.광교.용산.강남 4인방이 아니면 후분양제 전매제한은 사실상 선분양제보다 기간이 3년이나 늘어나 조건이 매우 나쁘기 때문에 분양에 신중할 필요가 있습니다.
다만 앞으로 분양할 아파트의 전매제한은 후분양제를 감안하여 전매제한이 부분적으로 40평대
이상 5년. 40평대 미만 7년으로 조정할 가능성은 있습니다.
전매제한은 단순히 분양가가 싸다고만 판단하셔서는 안 되며, 조경.외관.내관 등에서 싼만큼
빼 먹는다는 표현이 정답입니다.
★ 여러분들은 선분양제와 후분양제 등 전매제한에 따른 부분을 충분히 검토하셔서 분양을 받아야 하며, 특히 투자를 30% 이상이라도 생각하시는 분들은 앞에서 언급한 4인방 외의 지역은
분양받지 않는 것이 현명합니다.
즉 입지가 좋고 가격이 적당한 전매 가능한 아파트로 눈을 돌려야 합니다.
특히 기존 전매제한 아파트 규제가 풀릴 것으로 예상하여 매수하는 일이 없도록 할 것이며,
실거주 성격이 강한 분들은 전매제한이 있는 곳들이 신도시급 대단지라는 사실을 염두하셔서
매수해도 좋습니다.
★ 다섯째 1가구 다주택에 대한 이명박 정부의 해법을 추정합니다.
일가구 다주택 매물이 나오지 않는 한 서민들의 내집마련의 문턱은 그에 비례하여 높아질 수밖에
없습니다.
그렇다고 다주택을 보유한 분들의 심기가 결코 편하지 않습니다.
다주택과 남의 명의 도용 매수는 구분이 됩니다.
다주택은 죄가 아니며 법에서 허용하는 세금을 내면 되지만 가족 등 증여 없이 남의 이름으로
매수하는 경우는 부동산에서는 중죄에 해당하는 불법이기 때문에 이익금 몰수 및 추징금까지
따른다는 사실을 아셔야 합니다.
★ 현행 규정상 2주택 50%와 3주택 60% 의 양도세를 내야하기 때문에 중과세 규정이 매우
무겁습니다.
상담 중에 많은 분들께서 이명박 정부하에 다주택 양도세 완화가 가능하겠느냐는 질문이
많습니다.
가능하며 유력하게 거론이 되는 세율은 2주택에 한하여 1-2년 유예 기간을 준다는 기준으로 40%선이며 3주택 이상은 투기성 문제가 높아서 가능성이 없다고 보시면 됩니다.
필자가 이전에 제기한 바도 있지만 다주택의 경우 세금이 완화가 되면 매도하겠다는 전략은
바람직하지 않습니다.
★ 왜냐하면 완화한다고 확정이 된 상황이 아니고, 설령 완화가 된다고 하더라도 다주택에서
벗어나려는 물량으로 시세가 하락할 것은 불 보듯 뻔한 사실인데다가 매도 타이밍을 고가에
맞출 가능성이 적은 까닭에 도움이 되지 않습니다.
정답은 두가지입니다.
폭등시기까지 기다렸다가 조건이 나쁜 아파트를 먼저 털어내는 것이 첫째이며, 1-2년차 보유 아파트 중에서 발전 가능성이 적은 아파트를 매도하는 길이 두 번째 방법입니다.
★ 다주택이 좋지 않은 이유는 세금 하락 여부가 불투명하고 세금 완화가 되더라도 이익금은 기대치보다 낮은데다가 그로 인한 스트래스로 인하여 유망한 아파트를 분양받거나 매수하지 못하기
때문에 기회비용상 최악의 조건이라고 판단하시면 됩니다.
당장의 세금만 생각하지 마시고, 순발력 있게 유망한 곳에 투자하기 어렵다는 사실이 더 심각하다는 것을 아셔야 합니다.
여섯째, 남의 이름으로 편법 매수한 경우입니다.
지금까지 모든 방법보다도 이 방법이 서민 집값을 확실하게 안정시킬 방법입니다.
이명박 정부의 부동산 성공 여부는 바로 여기에 달렸습니다.
다른 사람 이름으로 주택을 매수할 경우에 명백한 불법이며, 이 경우는 오른 금액뿐만이 아니라
과징금까지 붙어서 투자 금액까지 손해를 볼 수 있습니다.
★ 필자가 상담한 많은 서민들의 경우에 대략 30%가 가족 등 친척 명의로 아파트를 보유하고
있는데 이는 일반 서민들 30% 정도가 여기에 해당한다고 보시면 됩니다.
거꾸로 되짚어 보면 수도권 무주택은 40%보다 많은 50% 이상이 확실하며, 2주택자는 그와 비례하여 높다고 보시면 됩니다.
문제는 일반 서민들이 아무런 죄의식 없이 타인 명의로 집을 매수한다는 점입니다.
분양.미분양.분양권은 특성상 돈을 한꺼번에 내는 것이 아니라서 추적이 쉽지 않겠지만
일반 아파트의 경우는 자금 추적에 들어갈 경우 쉽게 적발될 소지가 높습니다.
그 이유는 명의를 빌려 준 사람의 대부분이 무주택 소유자로써 수입이 적거나 주택을 보유할
능력이 없는 경우가 많을텐데 자금 형성 과정을 추적한다면 아무리 발뺌을 한다고 해도
들통이 날 수박에 없습니다.
★ 이명박 정부의 최대 카드는 여기에 있습니다.
앞의 모든 조건을 풀어 줄 경우 집값이 연쇄 폭등할 가능성이 존재하기 때문에 폭등을 방지할
최대의 무기는 편법 매수자의 매물을 유도함으로써 서민 아파트를 안정시키는 방법입니다.
모든 사람을 자금 추적하기에는 한계가 있으며 설령 빙산의 일각이라도 적발하여 언론에
문제로 제기가 되면 대부분의 서민들은 도둑이 제 발 저린다는 속담처럼 비과세까지 기다리지
못하고 매물을 내 놓을 것이 뻔합니다.
★ 제가 상담한 대부분의 서민들은 심성이 온유하며 부정적인 목적으로 명의도용을 하기 보다는
관행처럼 명의도용을 한 경우가 많아서 그 결과는 답이 나옵니다.
문제는 수십 개를 다른 사람의 이름으로 매수하는 경우인데 이런 사람들은 매우 악질로써
잡힐 가능성도 주택의 수만큼이나 높다고 보시면 됩니다.
대부분이 1-4억의 서민 아파트를 타인 명의로 가지고 있는 경우가 많기 때문에 자금 추적이
현실화 되면 그 분들의 매물로 인하여 그 어떤 방법보다 확실하게 서민 집값 안정의
효과를 볼 것입니다.
더군다나 무주택 서민들이 30-40% 하락한 가격으로 중소형을 매수할 수 있는 기회의 폭이
넓어져 이점이 한 두가지가 아닙니다.
오히려 서민 집값이 단기간에 폭락할 경우 금융 문제가 야기 될 수 있기 때문에 정부는 수위 조절에
나설 수 있는 카드마저 생깁니다.
★ 이전 정부가 서민을 위한 부동산 정책을 성공시키기 위해서 명품 아파트의 규제보다는 이 방법을 택하였다면 훨씬 효과가 컸을 것이며, 이는 서민을 죽이는 정책이 아니라 서민을 제대로 살리면서 집값의 가치가 제자리를 찾게 하는 일석이조의 효과를 거두었을 것입니다.
저는 다른 사람 명의로 매수한 분들에게 불안감을 조성하는 것이 아니라 이미 MB 정부의
유력한 카드로 제기 되고 있는 것을 사전에 알려 드린 것이니 이에 해당하시는 분들은 오히려
고마워 해야 합니다.
이 경우의 해결방법은 타인명의로 매수한 아파트를 꼭지점 비과세 조건으로 매도하시라는
점입니다.
★ 관행상 많은 분들이 행해지는 일이므로 당장 급하다고 매도하려고 호들갑을 떨기 보다는
상황을 주시하면서 적정 시점에 매도하시는 것이 바람직합니다.
또한 이 글을 보신 분들은 향후에 기존 아파트 매수시에 증여 없이 다른 사람 이름으로
매수하는 일이 없었으면 합니다.
차라리 1주택 보유 후에 분양.미분양을 합법적 범위 내에서 1~2개 정도라도 끌고 가시는 것이
시세 차익도 높고, 마음이 편합니다.
제4부 부자들이 행복한 나라가 희망이 있는 나라입니다.
★ MB 정부는 철저하게 시장 원리에 입각한 부동산 정책과 교육 정책을 펼 것이며, 정부 규제는
시장 자율의 문제점을 보완하는 수준에서 점진적으로 완화를 시킬 것입니다.
분명한 사실은 기본 원리를 무시한체 과도한 규제만으로 부동산 정책을 펴는 일은 그에
비례하여 무능하다고밖에 평가할 수 없으며, 그러한 정책은 결국 심각한 부작용을 낳아서
서민들을 이롭게 하는 것이 아니라 서민들의 먹잇감마저 부자들이 빼앗아 가기 때문에 부자들만
살찌게 한다는 점입니다.
★ 서민 생필품을 2-3년 꽁꽁 묶었던 5공화국 당시에 우선 당장은 물가 안정에 성공한 듯 보였지만
결국 그 이후에 물가가 폭등하면서 차라리 생필품을 일정부분 오르게 하는 것보다 못한 결과를
낳고 말았습니다. 즉 5공화국 물가 안정은 성공처럼 보이지만 사실상 실패입니다.
아파트도 마찬가지입니다.
시장 원리에 의하여 누구나 가치가 있다고 여기는 아파트는 그에 걸맞게 시세를 형성해야 하며
부자들이 세금과 시세에 부당한 대우를 받지 않고 자부심을 지닐 수 있도록 터전을 조성해야 합니다.
그래야 일반 서민들도 부자가 될 경우 그에 상응하는 자부심과 기대감을 갖고 살 수 있습니다.
부자가 꿈을 잃어 버리면 국민 모두가 꿈을 잃어 버리는 것이나 다름 없습니다.
특히 부자들이, 대부분을 차지하는 서민 아파트에 관심을 갖지 못하도록 감시를 철저히 하고
서민 아파트가 명품 아파트에 비하여 이상 폭등하는 일이 없도록 하는 것이 정부가 해야 할
과제입니다.
MB정부는 시장 중심의 부동산 정책 하나만으로도 성공 가능성이 높습니다.
★ 저는 부자들을 위하여 글을 쓴 것이 아니라 실재로 50% 정도로 추산이 되는 수도권 무주택
서민과 수도권을 제외한 지방 모든 분들. 그리고 아파트 값으로 고통을 받고 있는 수많은 분들에게
이 글을 바치기 위하여 날을 밝혔습니다.
감사합니다.
★ 부자들이 행복한 나라가 희망이 있는 나라입니다.
서민들은 부자들을 시기하기 보다는 희망의 대상으로 삼아야 부자가 될 수 있습니다.
부자들은 서민들의 등불과도 같으며 스스로 부자라고 느끼는 분들은 서민들의 등불이 되어
그 분들이 함께 잘 살 수 있는 터전을 마련해 주셔야 합니다.
그래야 진정한 부자로서 존경을 받을 것입니다.
하지만 진정한 부자는 스스로 부자라고 만족하는 사람이 아닐까요?
천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 김종갑 올림.
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
다음 부터 펌글입니다.
MB정부 부동산정책 성공하려면
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2008-05-27 09:48
http://blog.drapt.com/aldud25/2413571211849338123
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 돈 없고 겁 많은 분들 특급 미분양 추천 ★
제1부 아파트 매수 유형의 바람직한 자세
● 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 반갑습니다.
북고남저 현상이 두드러진 2007년~2008년 초의 흐름이 한 풀 꺾인 모습입니다.
많은 분들이 현 시점에서 어떠한 선택을 해야할 것인가에 대하여 해답이 모호한 갈등을 하고
있습니다.
● 1-2억대의 아파트가 즐비하던 2007년에 비하여 소형 평형의 폭등으로 돈이 절대적으로 부족한
무주택 서민들은 넋을 잃고 신세한탄을 할 지경에 이르렀습니다.
수도권 무주택 서민은 40% 정도로 잠정 집계하고 있지만 다른 사람 이름으로 매수한 편법
매수자를 감안하면 대략 55% 정도가 무주택이라고 보는 것이 현실적인 시각입니다.
● 무주택 서민들이 접근하기 용이한 수도권 소외 지역과 소형 평형의 지나친 폭등으로 내집마련을
하기가 매우 어려워졌습니다.
지금 비수기 지역을 골라서 무엇인가를 잡아야 한다는 것은 알지만 이것 저것 따져 보면
내 입에 맞는 떡이 없기 때문에 시름만 더할 뿐입니다.
● 지금 어느 곳으로 접근해야 투자 수익률을 극대화 할 수 있을까요?
질문1
● 재개발. 재건축. 뉴타운 예정인 지역의 아파트, 빌라를 매수하면 어떨까요?
답변1
● 자본금에 따라서 차이는 있지만 서울 지역은 아파트, 빌라, 다세대 할 것 없이 지금 잡으면
꼭지를 잡을 가능성이 매우 높습니다.
특히 2007-2008년 상반기에 많이 오른 서울 강북권과 일부 수도권은 자본금으로 접근 가능하더라도 재개발. 재건축을 기대하고 매수하는 것은 별로 이익이 없으며, 잘못하면 단기 손실을 볼 가능성이 예견이 됩니다.
● 오르지 않은 서울 남부권과 수도권 일대의 재건축, 재개발로 접근하는 것은 그래도 기대감을
가질 수 있지만 오른다는 보장이 없고 시간적인 손실이 예상이 되므로 올바른 선택이 아닙니다.
돈이 많은 분들은 많이 조정을 보인 강남. 송파. 강동.용산 등 재건축 기대 아파트나 빌라를 매수할
경우 폭등시 단기 수익률은 탁월할지 모르지만 개발이익 환수제와 추가 부담금, 전매제한으로 인한
분양가 하락 등을 감안하면 3년 후에 금액대비 투자 수익률이 분양에 비하여 현저하게 떨어질 것으로 판단합니다.
재개발.재건축에 대하여 풍부한 경험과 지식을 갖춘 분이 아니라면 이 방법은 그 어느 지역이 되더라도 피하시고 꼭 매수하시려거든 2007~2008년 동안 오르지 않고 가능성이 높은 곳으로 접근하시기 바랍니다.
질문2.
● 최근 분양 물량이 많고. 조건이 좋은 미분양이 많은데 매수해야할까요?
답변2.
● 네 할 수만 있다면 분양.미분양.분양권으로 접근하셔야 합니다.
과거 10년이 미래의 연장선이라고는 할 수는 없지만 적어도 분양은 분양가와 관계 없이 불패
신화를 이어가고 있습니다.
● 특히 최근 고분양가 논란으로 시끄러운데 냉철하게 과거 10년을 돌이켜 볼 경우 분양가가
싸다고 생각한 해는 거의 없었습니다.
해마다 분양가는 비싸게 느껴졌고, 자본금이 부족한 서민들은 그 때마다 황금알을 낳는 거위인
분양.분양권.미분양으로 접근하기 보다는 대출 부담이 적은 전세끼고 헌 집 매수에 열을 올렸습니다.
● 최근 집값 하락으로 아우성인 지역을 살펴보니 극심한 침체기에도 불구하고 분양 아파트는
입주를 기준으로 최소 50% 상승 최대 120% 상승을 거두었습니다.
용인.수원.동탄.화성.일산.파주 지역 등은 기존 아파트 집값이 2년 전보다 급매 기준으로 30-40%
하락하였지만 매수자가 뚝 끊긴 상황입나다.
그런데 최악의 바닥 상황인 그 지역의 분양 아파트는 50-120% 상승하였다니 참으로 이상하지 않습니까?
● 왜 기존 아파트는 폭락하는데 분양.미분양.분양권은 폭등할까요?
바로 심리적 저지선 때문입니다.
6억 기존 아파트는 3년 전에 3억-4억 선이기 때문에 평균 저지선은 3억-4억선입니다.
즉 시장 흐름이 나쁠 경우 2억 이상 폭락할 가능성이 높다고 할 수 있지요.
● 하지만 분양 아파트는 분양가가 저지선이라서 분양가와 관계 없이 왠만한 상황이면 두 배 가까이 상승합니다.
분위기가 매우 좋지 않은 지역 중에서 최근 입주한 잠실 주공은 분양가 대비 100% 상승하였으며
동탄 신도시 역시 분양가 대비 80% 상승하였고, 용인.수원.일산 일대의 왠만한 입주 아파트는
50~100% 상승한 사실을 잊어서는 안 됩니다.
● 자본금이 많은 분들은 강남 재건축에 집중하지 마시고 차라리 즉석에서 프리미엄을 주더라도
분양.분양권.미분양을 잡는 것이 2배 이상 유리합니다.
자본금이 부족한 서민들은 분양가 자체만으로 기겁을 하는데 만일 10% 계약금과 중도금 이자 후불제 등 접근이 가능한 곳이라면 분양가 대비 자본금이 40%만 되어도 미분양. 분양권에 도전할 필요가 있습니다.
강남.용산.송파.광교.판교.송도 등 특급 지역은 전매제한이 좋으며, 기타 지역은 분양가가 비싸더라도 전매 가능한 곳으로 접근하셔야 합니다.
질문3.
● 1.2기 신도시나 수도권 남부 등 비수기 지역 급매를 잡고 싶은데 어떨까요?
답변3.
● 이 방법은 무주택 서민의 경우 좋은 전략입니다.
비수기 지역의 급매는 최고가 대비 30% 이상 하락한 곳이 많기 때문에 지금 잡을 경우에
최소 30% 이상 가격 상승을 가져올 수 있기 때문입니다.
● 하지만 이 방법도 분양에 비하여 수익률이 떨어지기 때문에 선별을 잘 하셔야 합니다.
갈아타기의 경우에 폭등 지역의 중소형 아파트를 매도하고 비수기 지역의 중대형 아파트로
갈아탄다면 매우 좋은 전략입니다.
그렇지만 비수기 지역의 아파트를 매도하고 입지가 더 좋은 비수기 지역 아파트로 갈아타는 것은 내 아파트의 손실률이 크고 갈아타기 비용과 비과세 손실 등을 감안하면 기대치보다 수익률이 낮기 때문에 피하셔야 합니다.
기존 아파트를 잡을 경우는 반드시 실거래가를 확인하고 과거 3년 시세를 검토하신 후에
조정을 보인 아파트를 매수하여야 합니다.
질문4.
● 최근 잘 나가는 강북권과 인기 지역 아파트를 매수하고 싶은데 어떨까요?
답변4.
● 이 방법은 망하는 지름길입니다.
모든 아파트는 오름이 크면 내림도 크게 마련이며 활황기 때에는 온갖 호재가 풍성하기 때문에
군중 심리에 휩싸여 추격 매수하기 쉬운데 이 방법은 무조건 피하시는 것이 상책입니다.
폭등한 아파트를 매수할 경우에 당장은 더 오를 가능성이 있어서 기분이 좋을지 모르지만 3년
비과세까지 염두한다면 오히려 손해를 보거나 제자리 걸음할 가능성이 매우 높습니다.
● 특히 비수기 지역의 아파트를 매도하고 폭등기 지역의 아파트를 매수하는 분이 있다면 그 분은
이중 손실로 인하여 매우 심각한 고통이 따를 것입니다.
시세보다 30% 이상 단기 폭등한 아파트는 매수하지 마십시오.
● 지금까지 아파트 유형을 4가지로 나누어 정리하였는데, 제가 제시한 사항은 매수자의 자본금과
상황에 따라서 재개발이나 재건축이 나을 수 있고 때로는 비수기 지역의 급매가 나을 수도 있다는
점을 인정합니다.
하지만 통상적으로 그러한 방법보다는 분양.분양권.미분양 3박자로 움직이시는 것이 수익률 면에서는 단연 최고입니다.
통장이 없거나 가점이 낮다고하여 지레 포기하지 마시고 분양 사무실에 들러서 조건에 맞는 분양.미분양. 분양권을 매수하려는 적극적인 자세가 필요합니다.
제2부 분양.미분양.분양권을 바라보는 부자와 일반 서민들의 생각 차이
● 많은 분들이 과거의 경험을 통하여 분양.분양권.미분양이 좋다는 것은 다 알고 있습니다.
하지만 다음과 같은 사항 때문에 주저하는 경우가 많습니다.
A. 보통 사람들의 분양.미분양.분양권에 대한 시각
1. 분양가가 주변 시세보다 너무 너무 비싸다.
2. 미분양이 된 이유가 분명히 있을 것이다.
3. 입주시에 오르지 않을 경우 엄청난 대출 손실이 따른다.
4. 보유하고 있는 내 집값이 떨어져서 분양.미분양에 신경을 쓸 겨를이 없다.
5. 그 지역의 집값이 너무 떨어져서 분양.미분양을 잡기가 겁난다.
6. 분양은 무조건 판교.광교.송파.용산.강남이 최고이기 때문에 그 곳을 기다리겠다.
7. 대출 받고 프리미엄까지 주면서 분양.미분양을 잡는 것은 겁이 난다.
8. 외국의 부동산 움직임이 좋지 않고, 유가 폭등, 경기악화, 물가 상승 등으로 겁이난다.
9. 분양.미분양이 너무 많아서 어디가 좋은지 모르겠다.
10. 이것이 좋으면 저것이 나쁘고 저것이 좋으면 고것이 나빠서 포기한다.
● 부동산으로 돈을 버는 사람들일수록 위의 10가지 리스크를 더 잘 압니다.
하지만 그럼에도 불구하고 보통 사람들보다 분양으로 접근하는 까닭은 무엇일까요?
B. 부자들의 분양.미분양.분양권에 대한 시각.
1. 분양가는 주변 아파트보다는 도시나 구단위의 랜드마크 시세 80% 정도면 되니까 잡아야겠다.
2. 미분양은 아파트 자체가 문제라기 보다는 비수기라서 매수자가 없기 때문이다.
3. 입주시에 분양 아파트가 오르지 않으면 기존 아파트는 50% 이상 폭락하거나 IMF인데
그럴 가능성은 없다.
4. 보유 아파트가 떨어졌기 때문에 지금 분양.미분양을 잡고 폭등시에 내 아파트를 팔겠다.
5. 그 지역의 집값이 폭락한 상황이라서 분양가가 저렴하고 분양 조건이 좋기 때문에 기회이다.
6. 판교.광교.송파.송도.강남.용산은 당첨 가능성이 적기 때문에 현실적으로 유망 아파트를
분양 받겠다.
7. 대출을 최대한 활용하고, 아파트가 좋기 때문에 10% 정도 프리미엄이 붙은 것이니까 잡겠다.
8. 외국 부동산 흐름이 나쁘고, 경기가 좋지 않다고 분양을 받지 않으면 부자가 될 기회를 놓친다.
9. 분양. 미분양. 분양권이 널려 있으니까 전문가의 자문을 구해서 최고 투자처를 잡겠다.
10. 입지. 대중 선호요소. 발전 가능성이 좋으니까 나머지는 아쉽지만 감수하고 잡겠다.
● 부자와 보통 사람들의 분양.미분양.분양권을 접하는 시각은 그야말로 하늘과 땅 차이입니다.
흔히 부동산으로 부자가 된 사람들을 졸부라고 표현하는데 과연 그 사람들이 노력없이 부자가
되었을까요?
부자들은 자신의 선택을 믿고 90% 이상 승산이 있다면 결단력과 과감성을 발휘하여 부자가 된 것입니다.
하지만 보통사람들은 이것 저것 제고 따지는 것을 신중함으로 착각하다가 결국 포기해 버리지요.
제3부 돈 없고 겁 많은 분들 특급 미분양 추천
분양 사무실 031-226-6663
● 지금까지 분양과 미분양. 분양권의 마력에 대하여 말씀을 드렸는데, 오늘은 자본금이 부족한
무주택 서민 혹은 밑져야 본전이요, 정상으로 가면 2-3억 상승이 유력하다고 판단하는 유주택 분들을 위하여 전혀 부담 없이 매수할 수 있는 특급 투자처를 소개합니다.
● 지금 소개할 아파트는 투자 가치가 최고이기 보다는 투자 여건이 최고이면서 안정적인 상승을
거둘 아파트입니다.
자 그럼 그 주인공을 소개하겠습니다.
● 수원 화서역 일대의 동문 굿모닝힐이 그 주인공입니다.
지상27층~28층 높은 층의 탑상형 아파트로써 3개동으로 이루어져 있고, 공급면적 109.87㎡ 79가구, 110.21㎡ 54가구, 110.34㎡ 106가구, 143.19㎡ 54가구 등 총 4가지 타입의 300여 가구로 구성 되었습니다.
2010년 6월 입주예정이며 다음과 같은 특장점이 있습니다.
1. 돈 없고 두려움이 많은 분들을 위한 원금 보장제도
● 바로 이 점 때문에 이 아파트를 추천합니다.
현재 서울.수도권에서 유일한 원금보장제 아파트로써 이것 때문에 오히려 40평대 분양률이 70%
이상 수준이며 30평대도 70% 이상 분양 실적을 보이고 있습니다.
원금 보장제는 입주시에 프리미엄이 3천만원 오르지 않으면 분양자가 선택하여 투자 원금을
그대로 가져갈 수 있도록 법적으로 보장해 주는 제도입니다.
● 특히 입주시에 아파트가 오르지 않을까 두려움이 많은 분들은 원금을 보장해 주는 이 제도가
최고의 위안이 될 것입니다.
또한 자본금이 5천만원 미만인 사람도 무조건 도전해 볼만한 아파트로써 입주시에 3천만원 오르지 못하면 중도금 이자를 갚지 않은 상태에서 원금을 찾으면 되고, 과거 상승을 적용한다면 30평대 기준으로 최소 1-2억 최대 3-4억까지 입주시 프리미엄이 붙을 수 있다는 사실을 기억하십시오.
2. 용인.수원 일대에서 가장 저렴한 분양가 1360선
● 33평은 4억 6천. 43평은 6억선으로 용인.수원 일대에 분양한 20여곳 중에서 가장 저렴한
아파트입니다.
주변 시세보다 조금 비싸게 분양이 되었지만 수원시내 랜드마크의 70% 이내 수준이라서 경쟁력이
충분합니다.
3. 초기 자본금 1100만원으로 매수 가능하며 은행 융자 무조건 OK
● 이 아파트의 백미는 초기 자본금이 발코니 100만원을 포함하여 1100만원밖에 되지 않는다는
점입니다.
계약시에 1100만원. 2009년 9월경에 3600만원을 납부하여 1년이내에 분양가의 10%선인
총 4700만원이면 잡을 수 있기 때문에 자본금이 부족한 서민들은 적극적으로 매수할만 합니다.
입주시에 중도금과 잔금을 치러야 하는데 자본금이 부족한 분은 6개월 전부터 부동산에 내 놓고
등기후 매도해야 하며, 자본금이 1-2억 정도만 된다면 실거주가 필요 없는 지역이기 때문에
전세 비싸기로 유명한 수원시 전세가 30평대 기준 2억선에 주고 입주하면 됩니다.
● 중도금 융자는 본인이 받아야 하지만 회사가 담보를 해 주기 때문에 100% 대출이 가능합니다.
1금융권은 이자후불제 7%선이며 자격이 되지 않으면 2금융권 12%인데 회사에서 4%를 지원하여
8%만 내면 됩니다.
원금 보장제라서 이자에 연연할 필요는 없습니다.
4. 등기후 전매가능
● 등기 후에 전매가 가능하기 때문에 순발력 있게 대처할 수 있으며, 전매 가능한 아파트로써는
분양가가 상당히 저렴하다고 할 수 있습니다,.
5. 1호선 화서역과 신분당선 화서역 도보 5분 이내의 더블 역세권.
● 1호선 라인을 보면 성균관대역-화서역-수원역으로 이어지는데 바로 화서역 도보 5분 거리의
역세권이며, 강남-용인-광교-화서역을 잇는 황금노선인 신분당선의 줄기입니다.
6. 특급 신도시 광교. 호매실. 권선구 행정타운. 담배인삼공사 메이저 단지 수혜
● 단지 인근에 396만6960㎡ 규모의 연구단지, 광역행정업무지구, 광역상업위락지구, 첨단 R&D단지 등이 들어서는 광교신도시가 조성될 예정이여서 신도시 프리미엄을 누릴 수 있습니다.
또한 1만5890가구가 들어서는 호매실지구와 수원 권선구 행정타운 조성사업으로 보건소, 우체국, 서부경찰서, 한전 등이 차례로 입주할 예정이어서 입지 환경이 더욱 좋아질 전망이며, 무엇보다도
바로 옆에 담배인삼공사의 메이저 회사가 들어서기 때문에 탁월한 입지를 자랑합니다.
7. 환경.교육.상권 중심
● 아파트 단지 옆으로 27만㎡ 규모의 숙지공원이 직접 조망되며, 인근의 서호호수공원 등 쾌적한
자연환경을 가지고 있습니다.
교육시설로는 화양초등학교가 아파트 부지와 접해 있으며, 인근에 초·중·고 및 성균관 대학교도 위치해 있어 교육의 도시 수원의 중심 교육환경을 자랑합니다.
단지 인근에 롯데마트, 화서시장, 애경백화점, 홈플러스 등 쇼핑시설이 인접하고 수원의료원, 수원공설운동장, 경기도청 등 생활편의시설도 조성돼 있어서 생활도 편리합니다.
8. 수원시에서 제일 높은 층에 속하는 27-28층 타워형 아파트 ● 보통 25층이 주류를 이루는 아파트에서 일탈하여 27-28층 높이의 세련된 고층건물로
지어집니다.
또한 미래의 트랜드인 최고급 마감제를 사용한 타워형 아파트의 장점도 눈에 띕니다.
9.동문건설의 독자적인 홈 네트워크 시스템 ‘르네트’와 최첨단 편의 시설물
●‘르네트’시스템은 보안, 방재, 생활편의 단지관리 등 휴대폰과 인터넷을 이용해 입주민들에게 다양한 서비스를 제공하고 있습니다.
동문건설은 ‘르네트’시스템을 통한 차별화된 홈네트워크를 인정받아 2007년 홈네트워크 대상을 수상하기도 했습니다.
● 단지 내 지상에 주차장을 없애고 단지 전체에 수변데크와 분수로 청량감과 리드미컬한 생동감을 주고 있으며, 테마를 가진 공원으로 설치해 주민 동선과 쾌적한 환경을 조성했습니다.
커뮤니티룸과 문화, 음악, 미술 등 각종 문학강좌를 개최할 수 있는 문화 강좌실을 제공하고 취미생활을 원하는 입주민을 위한 취미실도 설치하였고, 주민회의실과 어린 자녀를 둔 주부들을 위한 유아놀이방도 제공할 예정입니다.
● 이외에도 단지 내 어르신들의 친분공간인 실버센터와 다양한 운동시설과 피트니스 시스템을 갖춘 피트니스센터, 골프연습장 등의 커뮤니티 시설을 제공하는 등 최첨단 아파트로써 손색이 없는
단지라고 할만 합니다.
10. 다른 분양 아파트가 있어도 부담없이 매수 가능
● 다른 분양 아파트가 있어도 계약시에 초기 자본금 1000만원을 더하여 2100만원만과 2009년
9월에 2600만원만 있으면 얼마든지 부담 없이 잡을 수 있습니다.
쉽게 말씀을 드리면 펀드보다 훨씬 안전하며 수익률 기대치는 33평 2억선 43평 3억선인
매우 조건이 좋은 아파트입니다.
● 지금까지 수원 화서동 동문 굿모닝힐을 추천하였는데 이 아파트를 추천한 가장 큰 이유는
자본금 부담이 거의 없고, 무엇보다도 입주시에 원금이 보장이 되어서 선택을 할 수 있게
만들었다는 점입니다.
● 특히 돈이 없기 때문에 분양가에 겁이나서 먼 산만 바라보던 무주택 서민이나 아니면 5천-1억 정도의 소액으로 전세끼고 매수 하려던 분들은 발상 전환을 하시어 100% 안전성이 보장이 되고
분양가가 저렴하면서 비교적 입지와 여건이 좋은 동문 굿모닝힐에 적극적인 매수를 할 필요가 있습니다.
미분양 상태라서 입주시까지 주택으로 간주하지 않기 때문에 2주택 부담도 가질 필요가 없습니다.
● 다만 자본금이 부족한 서민들이 유념해야 할 점은 원금이 보장이 되긴 하지만 등기후 매도시에
등기를 치기 위해서는 반드시 부동산과 6개월 전부터 공감대를 형성하여 매수자를 잘 활용한 등기를 할 것을 권합니다.
어찌 되었든 좋은 입지의 역세권에 원금이 보장이 된다는 것만으로 이 아파트는 그 어떤 재테크 수단보다 안전하며 수익률이 높다고 할 수 있습니다.
프리미엄을 받지 않기 때문에 더 없이 좋은 조건이며 저층이라도 매수할만한 가치가 있는 곳입니다.
● 이 글은 자본금이 부족한 무주택 서민을 위하여 안정성과 투자성을 동시에 지닌 곳을 추천한 것이니 참조하시기 바랍니다.
자세한 사항은 모델하우스에 가셔서 상담을 받으시고 이 글과 관련하여 궁금한 점이 있는 분들은
전화 주시면 무료 상담을 해 드리겠습니다.
제4부 특급 분양. 미분양.분양권. 급매.
● 입주시 두 배 이상 기대되는 분양 아파트 10선입니다.
1. 광교 신도시 모든 물량
2. 판교 신도시 모든 물량
3. 용산 대림 e편한세상
4. 용산 단대부지 금호
5. 강남 반포
6. 용인 신봉 동부센트레빌
7. 송도 신도시 모든 물량
8. 일산 명품 신도시권 60층 주상복합(미정)
9. 동작구 상도동 한진
10. 의왕 청계
● 입주시 매우 유망한 분양권.미분양 10선입니다.
1. 용인 신봉 동일 하이빌
2. 서울 상도동 신원. 신대방동 e편한세상
3. 수원 매탄동 e편한세상
4. 일산 덕이지구 신동아. 동문
5. 일산 식사지구 벽산. 자이
6. 인천 송도 전역. 청라지구 자이.중흥.
7. 용인 동천 삼성래미안.
8. 동탄 주상복합 시리즈- 메타폴리스, 하이페리온, 동양 파라곤. 서해그랑블 등
9. 파주 운정 한라비발디.
10. 성남 도촌동 모든 아파트
● 매수할 경우 매우 유망한 30% 이상 하락한 유망지역 급매
1. 서울 목동. 강남.서초.송파.강동.광진.동작.성동.관악구 모든 지역
2. 용인 죽전.보정.동백.신봉.성복.동천.상현.공세지역
3. 수원 우만.매탄.영통.원천.정자지역
4. 분당 야탑.정자.이매.서현.미금지역
5. 일산 문촌.강선. 마두.정발산. 백석. 탄현지역
6. 과천 전지역.
7. 광명 전지역.
8. 파주 교하 전지역.
9. 동탄. 병점.향남.발안.태안
10.남양주 덕소.호평.도농.평내.진접.마석지역. 구리
● 아파트 시장이 재편성 되기 위해서는 정부의 규제 완화가 이어져야 합니다.
최근 간간히 신문지상에서 나오는 소식들을 정리해 보면 1가구 1주택 규제 완화는 물론 2주택에
대해서도 일시적으로 규제 완화 가능성을 내비치고 있습니다.
● 혹시 그런 기회가 온다면 2주택자들은 폭등이나 규제 완화 중에서 한가지 사항만 오더라도 수익률이 적은 아파트를 매도할 것을 권합니다.
여러분 모두 성투하시고 특히 무주택 서민 여러분 기운 팍팍 내시기 바랍니다.
감사합니다.
천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회
김종갑 대표 무료 전화상담 010-4599-9481
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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