<공증의 정의>

공증이란 일상생활에서 발생하는 거래 및 권리관계에 대한 증거를 보전하고 권리자가 자신의 권리를 실행하는 것을 쉽게 하기 위해 특정한 사실이나 법률관계등의 존재여부를 공적으로 증명하는 제도입니다. 일단 공증을 받은 내용은 법률적으로 다툴 수(재판등..)가 없게 되어 권리 실현을 미리 보장 받을수 있으며 분쟁을 방지할 수 있습니다. 사법상의 법률행위기타 사권에관한 사실에 대하여 공증인이 일정한 방식에 따라서 증서를 작성하여 기명날인한 것을 공정증서라고 합니다.

<공증의 종류>

a. 공정증서의 작성

공증인이 당사자의 의사 등을 확인하여 그에 관한 서류를 직접 작성하는 것으로서 일정한 금전의 지급을 목적으로 하는 법률행위에 관하여 공정증서를 작성할 경우 강제집행을 인락하는 문구를 기재하면 약정대로 지급되지 않을 경우 바로 강제집행을 할 수 있게 됩니다.  어음·수표의 거래나 돈을 거래할 때 또는 매매 계약시에 공증인이 이를 공증하고 그 공정증서에 강제집행할 것을 기재합니다 이렇게 공증권한을 가진자가 작성한 문서를 공정증서라고 합니다.

b. 사서증서의 인증
당사자가 작성한 서류상의 서명날인이 본인의 의사에 의한 것이 틀림없다는 것을 공증인이 확인하고 그 사실을 기재하는 것을 말합니다. 인증의 경우는 강력한 증거력이 있다는 효과만 있을뿐 공정증서를 작성한 경우처럼 간편하게 강제집행을 할 수 있는 효력은 없습니다

c. 정관 인증/의사록의 인증
법인설립 당초의 정관의 진정성립을 공증인이 확인하는 것으로서 .상법의 규정에 의하여 주식회사 등 일정한 법인은 정관을 인증 받아야 하고 법인등기절차에 소요되는 의사록도 인증받도록 되어 있습니다. 이는 사서증서 인증의 특별한 형태로서 정관이나 의사록이 적법한 절차에 의하여 작성되고 그 내용도 사실과 같다는 것을 공증인이 확인하여 주는 것입니다.

d. 확정일자인의 압날
당사자가 작성한 사서증서에 공증인이 일자인(日字印)을 압날하여 그 당일 현재 그 문서가 존재하였음을 증명하는 것입니다 주택임대차의 경우 입주한 임차인이 주민등록을 마치고 임대계약서에 확정일자를 받으면 그때부터 등기한 것과 동일하게 대항력을 갖게되어 임차보증금에 대하여 우선 변제를 받을 수 있게 됩니다. 이러한 확정일자는 일반 공증사무소외에 법원이나 동사무소등에서도 받을 수 있습니다.

(tip: 보통의 공증은 양당사자가 함께 공증을 받으러 가야하지만 확정일자의 경우에는 한사람만 가면 됩니다. 예를 들면, 전세계약서에 확정일자를 받는 경우에 임차인은 임대인의 동의없이 동사무소등에서 확정일자를 받을 수 있습니다.)

<공증기관>

공증은 법무부장관이 임명하는 판사.검사,변호사등의 지위에 있는사람이 담당합니다.

- 임명공증인

- 법무법인

- 공증인가 합동법률 사무소

- 기타공증인

<구비서류>

⊙ 양당사자가 같이 갈 경우

- 각자 신분증(주민등록증이나 운전면허증), 도장

- 법인인 경우는 대표자의 법인인감증명서와 법인등기부등본

- 공증을 받으려는 서류(차용증, 약속어음 등)

⊙ 대리인이 가는 경우

- 당사자 인감증명서 1통,위임장 1통

- 대리인 신분증,도장

- 공증을 받으려는 서류(차용증, 약속어음 등)

공증사무소에서 촉탁서를 작성한후 공정증서에 서명날인을 하면 공정증서를 교부받습니다.

채권자에게는 정본, 채무자에게는 등본을 받습니다.

<공증수수료>

 공증비용은 대체로 비용이 저렴하지만 금액이 기재될 경우 그 금액의 크기 만큼 공증비용도  그에 따라서 올라가게 됩니다.

아래는 실제 공증을 하는 경우 양식입니다.

공증사무소에서 작성하니까 직접 작성하실 필요는 없습니다.

<공증 양식>

공정증서

어음공증

사서증서인증

<공증 후의 강제집행>

공정증서에 의해 강제집행을 하고자 하는 경우에는 공증된 문서를 가지고 가면 됩니다. 그러면 공증사무실에서 바로 집행문을 부여해주게 되며 이 것을 기반으로 강제집행을 할 수 있습니다.

분양권 전매란 무엇인가?

분양권은 "입주자로 선정된 지위"를 의미하며 분양권 전매는 이 지위에 대한 명의변경입니다.

즉 주택을 분양받은 사람이 계약체결 후 그 지위를 타인에게 양도하여 입주자를 변경하는 것으로 일정한 경우 주택건설촉진법상 허용되고 있다.

참고) 미등기전매와의 차이점을 알아보면

주택건설촉진법상 분양권 전매제한과 부동산 등기관련법상의 미등기 전매금지는 모두 부동산 투기방지를 위한 것이나 엄격히 다른 개념이다.

분양권 전매는 앞서 언급한 바와 같이, 계약자의 지위를 이전하는 계약이므로 부동산등기의무대상이 아니기 때문에 등기를 하지 않고 거래하는 것이지만, 미등기전매는 부동산등기특별조치법상 등기의무자가 등기를 하지 않고 당해 주택을 전매하는 것으로 예외없이 금지된다.

2. 분양권전매 제한기간은 어느정도인가?

주택공급규칙이 개정.시행되는 시점 이후부터 투기과열지구에서 아파트를 분양받아 공급계약을 체결한 사람은 분양계약일로부터 1년 이상이고, 중도금을 2회 이상 납부한 이후에 전매가 가능하다.

단, 주택공급규칙이 개정.시행되기 전에 분양받은 아파트라도 현재 분양권을 갖고있는 사람은 분양권을 팔 수 있지만, 그 분양권을 주택공급규칙이 개정.시행된 이후에 전매 받은 사람은 최초 공급계약일부터 1년이 경과하기 전까지는 다시 팔 수 없다.

3. 전매제한의 예외가 될 수 있는것은?

1) 투기과열지구 내의 분양권 중 아래와 같은 경우에는 예외로 본다.

 ① 세대원의 근무 또는 생업상의 사정, 질병치료, 취학 또는 결혼으로 인해

     세대원 전원이 다른 주택건설지역(수도권 제외)으로 이전하는 경우

 ② 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

 ③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우

 ④ 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위(분양권)를 그 배우자에게 이전하는 경우

2) 지역조합을 포함한 주택조합 조합원의 경우

일련의 청약과정을 거친 분양권과는 달리 조합원의 자율적인 의사로 구성된 조합이므로, 조합원의 지위를 규제하는 것은 적절치 않다고 보아 전매제한 규정이 적용되지 않는다.

단, 사업승인 전에 조합원의 지위를 양도하는 것은 금지되고 있습니다.

(주택건설촉진법 제 47조)

4. 분양권 전매 절차는 어떻게 되나?

1) 분양권 계약체결

- 장소 : 부동산 중개소 등

2) 계약서 검인날인

- 장소 : 물건지 소재 시, 군 또는 구 지적과

- 대상자 : 양도인 방문

- 준비서류 : 신분증, 도장, 분양계약서, 매매계약서(3통)

3) 은행대출채무승계동의서

- 장소 : 대출은행(당해 지점)

- 대상자 : 양도인,양수인 반드시 같이 해당 대출은행 방문

- 준비서류 :

  양도인 - 분양계약서, 검인계약서 1통, 대출통장, 인감증명서 1통,인감도장,

               주민등록등본1통, 신분증

  양수인 - 인감증명서1통, 인감도장, 주민등록등본1통, 신분증

4) 권리의무승계

- 장소 : 건설업체, 공사는 각 지사판매부

- 대상자 : 양도인, 양수인 같이 방문

- 준비서류 :

  양도인 - 분양계약서,검인계약서1통,분양대금납부영수증,인감증명서1통, 인감도장,

               주민등록등본1통,은행대출채무승계동의서,완제통장

  양수인-인감증명서1통,인감도장,주민등록등본1통

자료출처: 박재홍님의 富로그

  

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