이런 땅을 사야 돈번다.



1. 고기도 먹어본 사람이 맛을 아는 것처럼

땅도 일단 사보아야 땅에 대한 매력을 맛볼수 있다.
그래서 사보고 팔아보고 재미보고 해본 사람이 또 사고 팔고 한다.
땅은 어려울 때 재기의 발판이 된다.
그러나 땅을 돈있을 때 사두지 않는 사람은 잘못되면 끝이다.

2. 주택 옆에 붙은 땅은 사지 마라.(투자에는 매력 없는 땅이다.)

첫째, 땅값이 안 올라간다.
둘째, 용도가 정해져 있다.(지목이 垈)
셋째, 주택지는 주택밖에 지을수가 없다.
넷째, 주택지는 선택의 여지가 없다.
다섯, 말이 많은게 주택지다.
여섯, 땅을 사두는 목적중에 한가지도 해당되는게 없다.
일곱, 공시지가는 높아 세금만 많이 나온다.
여덟, 땅을 늘리고 싶어도 이웃과 균형이 깨져서 안좋다.
이런땅을 보유한계점에 다달은 땅이라고 한다. 이래도 垈地를 살것인가 ?

3. 공장 옆에 붙은 땅을 사라.
혐오시설이나 공해공장 옆에는 땅값이 싸다. 땅의 먼훗날 다변성 다용도 변화를 예측한 다면 이런곳에 땅을 사라. 이런 공장들도 언젠가는 이전하거나 탈바꿈 하는날이 온다.

4. 맹지를 사란다고 신속깊이 묻힌 盲地는 안된다.
무인도 섬은 사지마라. 수요는 적고 공급은 많다.

5. 직삼각형(송곳형) 땅은 사지마라.
송곳땅에 집을 지으면 예기치 못한 흉사를 당한 예들이 지방마다 곳곳에서 들을수가 있 다. 합필을 해라.

6. 불난 땅을 사라.
남이 사기전에 빨리 사라.
건물은 불타 없어지고 나대지로 있는 땅은 재수가 있다.

7. 누가봐도 쓸모가 없다고 하는 땅을 사라.
그린벨트,공원,녹지지역,자연녹지 지역은 사자는 사람 마음대로 내려 깍을수 있어 싸게 살 수 있다. 싸게 사서 모름지기 놓아두면 언젠가는 용도가 생긴다. 땅의 쓰임새는 건축만이 전부가 아니다. 땅의 쓰임새는 다양하다.

8. 관공서나 공공시설물 옆에 땅은 사지 마라.
땅이고 집이고 시설물들은 사람과 항상 친화감이 감돌아야 하는 것이다.
법조청사 주변에 장사 잘되는 집 없고 임대 잘되는곳 없다. 저녁 6시 이후에는 모든건물 이 문을 닫아 저녁 장사가 없다.

9. 오래된 공동묘지 진입로 주위의 땅을 사라.
공동묘지는 명당자리다. 출상지는 생활권에서 8km 이내에 있는데 도시는 급속히 팽창되 고 있다. 빨리 묘지앞의 땅을 사두어라.

10. 흙을 파간땅, 돌을 캐간 땅(채석장)은 사지마라.
氣가 빠진 땅은 무엇을 하더라도 잘되는 것이 없다.

11. 山(임야) 밑자락에 붙은 조각필지를 사라.
완만한 산 밑자락에 붙은 전,답,잡종지,과수원,초지,임야에 관심을 가지고 살펴보라. 그런 소필지의 땅을 골라 사두면 잘했군! 소리를 할 날이 올 것이다.

12. 땅은 팔고 싶다고 아무 때나 팔리지 않는다.
땅을 팔려고 돌아다녀서는 좋은 값을 받고 팔기가 힘들다. 반대로 땅을 살 때는 돌아다니 면서 떠도는 땅을 잡아야 한다. 재운이 들어오는 해에 땅을 팔아야 한다.
땅을 팔려고 여기저기 돌아다녀서는 절대로 안된다.

13. 땅팔 사람에게 氣가 꺽이면 손해본다.
땅을 살 때 항상 옆 땅을 이길 수 있는 묘책을 강구해 두어야 한다. 氣가 살아있는 사람 은 땅을 헐값에 사들인다.

14. 부동산에 투자하지 말고 땅을 사라.
다른 재테크에 눈을 돌리지 마라. 투자방식을 땅으로 바꾸어라. 건물,상가,아파트에 투자하 지 마라. 땅에 투자해라.

15. 전문분야 不動産業을 하려면 직접 투자해라.
부동산업을 직접 하면 얼마든지 골라살 수 있다. 하자말고 약점 있는 땅을 싸게 사서 적 임자에게 비싸게 팔아 돈벌면서 전문가가 되어라. 그러나 절대로 집장사를 하거나 건축업 은 하지 마라. 오로지 땅 장사만 해라.

16. 땅으로 단기차익을 얻을 수 있는 방법은 도시근교의 준농림지역을 집중공략해라.
무자비하게 묻지마식 투자를 해라. 단, 여유돈으로 땅을 사고 400-500평의 소필지가 팔기 가 쉬우니 큰 필지는 분할해라. 5필지 정도 가지고 돌리면 이보다 안전한 장사는 없다.(5 년마다 매각)

17. 적은돈으로 땅을 사고 싶으면 여유돈이 있는 친척과 함께 사라.
끝까지 공유로 갖고 있다가 팔아야지 자기 지분을 나쁜쪽으로 양보하고 분할해 주면 손 해본다.

18. 걸레땅은 손대지 마라.
주인이 자주 바뀌는 땅, 분할 합병이 자주 있는 땅은 사지 않는 것이 좋다. 지적도를 볼 때는 내 땅이 옆 땅을 필요로 하는지를 파악해서 미리 대처를 하되, 인내와 기다림이 있 어야 한다. 성급하게 사가라 팔아라를 시도하는 것은 약점을 드러내는 결과다.

19. 지적도를 들여다 보는 비법
땅이 땅구실을 할 수 있는 잘생긴 땅인지, 도로에 접했는지,맹지인지,옆땅과 합병을 해야 할 땅인지, 분할을 해야할 땅인지 용도는 어떤 용도로 쓸 수 있는 땅인지를 파악하고 주 변에 있는 공장,전원주택,야외음식점,모텔등의 위치파악을 예리하게 해두어야 한다.

20. 땅사는 것은 기회요, 땅파는 것은 배짱이다.
싼땅이 있다고 대출얻어 사지마라. 이자에 치여 종자돈 까지 날아간다. 급한 눈치를 보이 면 거저 빼앗아 가려고 달려든다. 땅을 담보로 돈을 꿔쓰는 것은 망쇠의 시작이다. 돈도 땅 도 모두 날아가 버린다.

21. 돈이 불어나는데는 땅 따라갈 물건이 없다.
땅을 사놓으면 벌어놓은 돈이 도망가지 않는다. 땅을 샀다고 하면 왜 잘했다고 할까? 땅에 는 미래가 있다는 것을 알고 있기 때문이다.

22. 땅은 일단 샀으면 푹 삭혀라.
땅은 오래 삭힐수록 좋다. 땅에다 별도의 또 다른 짓을 하지 마라.

23. 땅을 판돈으로는 다시 땅을 사야한다.
땅 판돈의 절반을 땅 사는데 재투자해야 한다. 다시 사는 땅은 판땅의 培를 사야한다. 나 머지 돈은 통장에 넣어두고 조금씩 찾아써라.

24. 땅은 조금씩 사모는 것이 좋다.

25. 땅은 못쓰는 땅이 없다.
쓸모없는 땅이나 흠있는 땅을 싸게사서 적임자에게 받을만큼 받고 팔아라. 얼마든지 이런 저런 땅은 많으니까 두눈 부릅뜨고 찾아라.

26. 모르는 남남간에는 共有로 사놓치 말라.
얼마에 팔 것인지 언제 팔 것인지에 대해 반드시 분쟁이 일어난다. 서로 마음을 나눌수 있고 양해를 얻을수 있는 아는 知人과 共有로 사는 것이 좋다.

27. 땅을 사면 측량을 하고 경계말뚝을 박아라.
단, 건축허가를 내어서 집을 지어서는 안된다. 땅은 그저 땅으로 두고 지키는 것이 상책이 다.

28. 땅은 사고자 하는 사람과 인연이 있어야 그 사람이 땅이 된다.

29. 공동지분의 땅은 장기전에 견딜수 있는 돈 많은 사람이 이긴다.
공동으로 지분을 소유한 땅은 장기전에 견디지 못하는 지분소유자는 지분을 싼가격에 내 던져야 한다. 땅의 성질을 아는 사람이 싸게 집어먹는다.

30. 땅은 좋은땅,나쁜땅.비싼땅,싼땅으로 원래부터 탄생된 것이 아니다.
가리지 말고 땅을 사라. 그리고 좋은땅이 될 때까지 그냥 놓아두어라.좋은땅 비싼땅은 이미 빼먹은 땅이다.하지만 능력된다면 비싼땅도 좋다.

31. 돈은 적은데 땅은 사야겠고 그렇다면 흠있는땅,후면땅 맹지를 사라.
오랜세월이 흘러 개발이 되면 맹지에 길이 뚫리고 후면이 전면땅 되는 날이 온다.

32. 땅은 반드시 평지와 가까운 땅을 사라.
경사가 심한 땅, 축대를 쌓아야할 땅, 너무 내려앉은땅은 공사비도 만만치 않고 매몰위험도 크다.

33. 山(林野) 밑자락에 붙은 땅을 사라.
뒷산이 언젠가 개발되면 진입로가 될 수도 있고 합병하지 않으면 안될 중요한 부분이 될 수도 있다.

34. 전면 땅을 살힘이 있으면, 후면 땅을 먼저 사고 나중에 전면 땅을 사라.
 비밀이 새서는 땅 사모으기가 힘들어진다. 못팔아서 쩔쩔매는 땅부터 하나씩 사들여야 한다. 땅은 클수록 좋다. 넓은땅을 확보해 두어야 승산이 크다.

35. 땅을 산후에는 더 사겠다고 설치거나 소문을 내지마라.
팔린땅 부근에는 땅값이 오르기마련이다. 팔린땅값 보다는 더 받으려는 마음이 땅가진 사람들의 공퉁된 심정이다.

36. 땅을 산후에는 그 땅에다 군돈을 들여 형질변경, 용도변경, 지목변경을 하지마라.
 땅이 한정된 가치로 용도가 축소괴고 빨리 팔아야 하는 상황이 발생한다. 땅은 원시림일적에 희소가치가 있다.

37. 땅을 산후 종전 경작자나 임차인을 바꾸지 말고 그대로 사용토록 한다.
땅주변 사람들과 인간관계를 원만하게 유지하고 형성해 나가야 한다. 그래야 팔때되면 팔아도 주고 팔땅이 나오면 사라고 일러주기도 한다.

38. 좋은땅,나쁜땅을 구별하지 말고 재력에 맞는 땅을 사두어라.
좋은땅을 서둘러 발전시켜 놓으면 나쁜땅은 서서히 자기몫을 한다. 땅의 부증성에 의해 좋은 땅은 결국 나쁜땅을 필요로 하게 된다.

39. 못생긴땅은 옆땅, 앞땅과 합하면 쓸모있는 땅이 된다.
이렇게 모양도 쓸모도 사람이 만들어 쓰는것이고 보면 쓸모없고 못생긴 땅만 골라 싸게 사는 지혜도 오랜 경험이 있는 땅장사의 노하우다.

40. 이해타산을 따져보지 말고, 본능적으로 땅을 사라.
땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다. 땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다. 이 땅을 살까 말까 돈좀 더 모아서 좋은 땅을 하지. 기회는 계속 놓치고 돈은 엉뚱한데 쓰게 되고 땅은 결국 못사게 된다.

41. 땅을 왜 팔려고 하는지 상대방 형편을 파악한다.
 직접 들어보면 순수한 원시림인지 닳고 닳은 땅장사 땅인지, 땅문서 위조범과 마주친것인지 파악할 수있다. 사정이 급하다고 하는땅, 땅값을 아무리 깍아도 화를 내지않고 도망가지 않는 사람땅은 바로 사면 안된다.

.42. 땅을 살때는 신속하고 정확하게 판단 결정하여 번개처럼 계약하라
 용도에 맞는 요지의 땅, 즉 과일형 땅은 너무 망설이고 이리저리 재서는 기회를 놓친다.

43. 하자없고 약점있는 땅을 싸게 사라.
맹지, 길쭉하고 좁아서 집도 못짓게 생긴땅, 돈쓸일이 급한땅, 상속받은 땅으로 등기부상 하자없으면 싸게 골라 잡을수 있다.

44. 전원주택지로 조성해 놓은 땅을 사지 마라.
땅은 원시림을 사두어야 한다. 전원주택지로 조성된 땅은 투자용 땅이 아니다. 전원 주택지 땅값을 이미 빼먹은 것 이므로 잘못사면 손해 보는 수가 있다. 집을 지으면 더더욱 팔기가 힘들다.

45. 중개업소에서 땅을 자꾸 팔라고 졸라댈 때는 땅 주위에서 일어나고 있는 일들을 빨리 파악해라.
땅파는데는 서두르지 말아라. 옆땅에서 사업이 잘되면 배아파할 필요가 없다. 사업이 잘되면 내땅을 살것이 아닌가?

46. 땅을 살때나 팔때는 겨울이 좋다.
내년에 할 일 때문에 겨울에는 땅을 싸게 내던지는 사람이 많다.

47. 일단 땅을 샀으면 배짱을 두둑이 먹고 수십곱 이상이 안남으면 팔지마라.
장기적으로 기다려라. 시간이 돈이다.

48. 땅을 샀으면 어떤일이 있어도 중개업소에 팔려고 내놓지마라.
 중개업소를 찾아다니면서 기회를 잡으려고 해서는 돈벼락을 맞을수 없다.

49. 중개업소에서 귀찮게 찾아와서 땅팔라고 조르면 땅값을 10배 불려 높게 불러라.
도망갔다가 다시 찾아온다.

50. 땅을 못팔아서 안달할 필요도 없고 못사서 서두를 필요도 없다.
 억지로 팔려면 손해를 보고 살려고 서두르면 등골만 휜다.

51. 땅은 도망가는 법도 있고 줄어드는 법도 있다.
주색잡기,사업투자,친구 보증서면 땅은 도망간다.

52. 땅은 오래 가지고 있으면 주인에게 물심양면으로 도움을 준다.
땅은 마음의 풍요와 심적위안을 주며 자식을 효자로 만든다.

53. 땅은 10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 된다.
대를 이어가며 잘사는 부자들은 계속해서 땅을 사모은다.

54. 앞땅은 비싸니 뒷땅을 사라.
땅을 사서 오래 가지고 있을거라면 비싼 전면땅을 사지말고 값싼 뒷땅을 사두어라. 앞땅이 도로개설,도로확장으로 확 날아가 버리면 뒷땅이 앞땅된다.

55. 길없는 맹지를 사라.
지적도 성형수술하는 비법을 발휘하여 뒷땅이고 맹지고 닥치는대로 사놓아라.
그리고 장기보유에 돌입하라. 앞땅이 합병하자고 할 때까지.

56. 땅문서가 수십년간 장롱속에서 묵은땅이 걸리면 물어볼 것 없이 무조건 사라.

57. 원시림땅은 한번도 다름사람에게 넘어간 일이 없는 땅이다. 이런땅은 기가 왕성하여 샀다 하면 큰돈을 벌수 있다. 그러나 이사람 저사람이 굴리면서 얹어먹은 걸레땅은 중개업소마다 몇 개씩 있는데 잘못 걸려들면 망한다.

58. 개인이 택지를 조성한땅, 형질변경을 놓은 땅은 사지마라.

59.땅에 대해서 너무많이 알려고 하지마라.투자의 시기를 놓친다.

60. 건축허가를 내놓은 땅은 사지마라.
건축허가(전용허가)를 낼 때 까지 그 땅을 팔려고 별의별 궁리를 얼마나 했겠는가

61. 지분의 땅은 팔때 문제가 많다.

62. 합병된 땅은 사지마라.
땅을 보기좋게 쓸모있게 만들었으니까 누가 걸려들어도 걸려들게 마련이다.

63. 팔린땅 옆에 붙은 땅도 사지 마라.

64. 넓은 하천변 땅은 사지마라.

65. 오염공장이나 축사 주변 땅을 사라.
땅값이 똥값이다. 그래서 주섬주섬 사두라는 것이다. 개발을 하면서 오염공장은 쫓겨나게 된다.

66. 중개업소에 다니면서 내땅 팔아주시오 하지마라.
약점이 잡힌다. 그렇게 비싸게 내놓아서 팔리겠어요 이렇게 몇번 진을 빼면 땅값은 똥값이 된다.

67. 땅은 귀중한 아내의 보석처럼 가보처럼 소문내지 말고 자랑도 하지마라.

68. 땅을 샀으면 그땅에다 무엇을 할까 하고 자꾸 궁리하고 구상하지 마라.
썩지 않으니 없는 듯 그대로 두어라. 땅 때문에 사업을 시작하면 돈이 자꾸 투자가 된다.

69. 한번 사놓은 땅에는 어떤 이유로든 건축하지 마라.
땅을 샀으면 땅으로 가지고 있다가 땅으로 팔아야지 욕심을 부리려고 하다가는 전문업자가 웃는다.

70. 땅소유자 건물소유자가 다른집이 있다.
서로간에 해결책이 있었다면 해결보고 팔지 땅만 팔려고 했겠는가?

71. 누가 내땅을 사려고 하면, 왜 살려고 하는지 파악해라.
 실수로 땅을 팔았으면 만회하는 길은 한가지다. 그 돈으로 다시 땅을 사라.

72. 꼭 필요한 사람에게 팔고 땅값은 톡톡히 받아라.

73. 부득이 땅을 팔아야 할 경우 한 중개업소에만 의뢰하라.
 땅을 팔려면 1-2년 전부터 딱 한군데 중개업소와 계속 유대를 가지고 친분을 쌓아가야 한다. 중개업소에서 적임자를 골라주지 않으면 대성과를 거두기가 어렵다.

74. 땅이 안팔린다고 교환은 하지마라.
부동산 교환은 전문사기꾼이 전부다. 교환을 끝내고 받은 부동산을 다시 팔려고 보면 그때 속았구나 하는 한탄사가 터져나온다.

75. 땅을 일단 샀으면 이 땅이 어떤 용도로 적합한 땅인지 계속 연구해라.
자주 땅을 가서 보고 용도에 대해서 주위환경을 살펴야 한다. 지적도를 자주 들여다 보면 무엇인가가 발견된다.

76. 내가 거주하고 있는 시군읍면 지역의 땅을 사라.

77. 중개업소에 가서 이땅은 어떻고 저땅은 어떻고 평가하고 아는체 하지 마라.
얄밉게 보이면 땅보따리를 끓어안고 보여주지 않는다. 살땅을 발견하였을때도 감탄사가 터져 나오면 안된다. 침묵이 금일때도 있다.

78.중개업소에 가서 너무 있는체 너무 없는체 하지 말고 적당히 땅살돈 있는 눈치만 보여라.

79.땅을 살때는 열번만 검토하여 생각하여 결정을 내리고 팔때는 백번을 생각하고 검토한 다음 팔아라.

80. 땅을 살때는 A중개업소 소개로 사고, 팔때는 B 중개업소에 가서 팔아라.
그래야 비싼값에 땅을 팔수가 있다.

81. 땅 투기지역은 찾아다니지 마라. 투기가 식은 다음에 가서 사라.

82. 땅투기란 산삼을 캐고도 인삼값에 팔아버리는 땅투기꾼의 허무한 도로아미타불이다.

83. 땅투자를 야심으로 하지말고 본능으로 하라

 

 

 

토지거래 전 필수 확인사항

	ㆍ	지적법상 지목
		■ 국토의계획및이용에관한법률상 용도지역 도서지역 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역 관리지역 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역 농림지역 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역 자연환경보전지역 자연환경·수자원·해안·생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역 ※2003년 1월 1일부터 도시지역은 도시계획법, 비도시지역은 국토이용관리법으로 이원화되어 있던 것을 국토의계획및이용에관한법률로 통합 실시

토지 구입시 확인해야 자료 및 계약시 유의점

		확인사항 확인 자료 비 고 면적확인 등기부등본 토지(임야)대장 ㆍ임야의 경우 상당한 면적 차이 있음 ㆍ'매매 대금의 지불은 실측 면적 기준'이라는   계약상의 약정 사항 제시 ㆍ일필지 일부의 거래의 경우 사후 실측에 의해   정산하도록 특약사항 둠 지목확인 등기부등본 토지(임야)대장 현장 확인 및 사진 ㆍ형질 변경 허가는 공부보다 현황 중요시 ㆍ현장 사진 통하여 공부상 지목과 현황 지목 비교 경계확인 지적대장 지적도(임야도) 현장 확인 ㆍ임야는 능선, 계곡, 도로, 하천 등을 기준으로 확인 ㆍ대상 토지를 인접 필지에서 사용하고 있는 부분의   유무를 지적도 현황, 면적, 실측에 의해 확인 형태확인 (지형,지세) 지적도(임야도) 1/5,000 항측도 현장 확인 ㆍ용도 지역 변경을 수반하는 입지의 경우,   토지 형태에 유의 ㆍ지형은 지적도에 의하여 판단하되 상당히   불규칙한 경우 용도 변경 곤란하므로 구입 면적에서   제외시키는 것이 좋을 듯 (매도자와의 합의 어려움) 인접도로 확인 지적도(임야도) 1/5,000 항측도 측량 도면 현장 확인 ㆍ인접 도로는 건축법과 관련, 허가 심사 기준이   중요 ㆍ인접 도로가 건축법상 기준보다 좁거나 대상     토지가 맹지일 경우, 진입로 확보 후 매입하여야 지반의 형태와 구성 지적도(임야도) 1/5,000 항측도 지질도 ㆍ지반의 상태는 조성의 난이도 및 비용, 용수 개발,   건축시 지반의 견고성 등에 영향 체납 여부 등기부등본 제세 완납 증명서 기타납세 관련 자료 ㆍ재산세 등의 체납이 있는 경우, 등기부등본에 압류   등이 설정될 수도 있음. ㆍ 본의 아니게 매수자에게 승계한 경우 있으므로   이에 대비한 약정 및 관계 관청에의 확인 필요

토지 매매가 결정 방법

	ㆍ	감정평가액과 시가를 산술 평균하는 것이 가장 합리적인 방법
	ㆍ	감정평가액 - 감정 평가 법인에 의뢰해 토지의 조건을 종합적으로 검토해 가치를 판단하는 것 - 정부가 조사하는 공시 지가에 비해 현실적인 가격이 많이 반영된 가격
	ㆍ	시가 - 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격 - 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움. 단 기준이 ..명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음

토지거래허가제

		1)토지거래허가제의 정의 및 근거법
		ㆍ	토지거래허가제는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역과 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도
		ㆍ	근거 법령은 국토이용관리법이며 허가구역은 5년 단위로 지정
		2)허가 신고 대상 토지 확인 및 처리 방법.
		ㆍ	토지거래허가구역 내에서도 용도지역별 기준면적 이상의 토지를 거래하는 경우에만 허가대상
		ㆍ	허가구역 및 면적 기준은 관할 시ㆍ군ㆍ구 토지관리과나 토지관리계에 문의
		ㆍ	기준면적 이하의 토지거래는 계약을 체결한 후 신고(허가 불필요)
		ㆍ	단, 허가대상면적을 초과하는 토지를 허가기준 미만으로 분할해 거래하는 경우는 허가를 받아야 함
		ㆍ	토지거래 허가대상에는 토지에 관한 소유권은 물론 지상권 전세권 임차권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하거나 예약하는 경우도 포함
		ㆍ	반면 상속ㆍ증여ㆍ명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전과 시효취득을 채운 점유가 원인이 되어 소유권이 이전되는 경우는 허가를 받지 않아도 됨
		3)허가심사 기준
		ㆍ	허가 심사기준은 '94년 1월 1일부터 시행되는 국토이용관리법 시행규칙에 따라 관할 시ㆍ군ㆍ구에서 해당토지의 취득 및 이용목적, 면적의 적정성을 심사해 허가 여부를 판단
		ㆍ	허가기준
			- 취득목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지, 구역내 농어민의 농 축 임 어업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지, 시행 중인 사업의 확장 등에 필요한 토지, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지 등의 조건에 해당해야 함. 이 중에서 주택용 토지 취득 허가는 주민등록이 이전되어 있지 않아도 가능하며 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지를 취득할 때는 사전에 형질변경허가를 받지 않아도 거래허가 가능 - 취득면적이 이용목적에 적합한 크기여야 함. 예를 들어 농지의 경우 3정보 이내, 공장건축물 부속토지는 입지 기준면적 이내 등을 기준으로 함
		4)허가신청 및 허가절차
		ㆍ	거래당사자 쌍방이 계약 전에 관할 시ㆍ군ㆍ구청장에게 허가를 신청
		ㆍ	허가신청서는 관할 시 군 구의 토지관리계에 비치
		ㆍ	기재사항은 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액, 토지이용계획 등
		ㆍ	허가신청서와 함께 제출해야 할 서류는 토지등기부등본 - 1만㎡ 이상의 토지를 개발하고자 할 경우에는 토지의 형상 및 인근 상황을 표시한 축적 2만 5,000분의 1 이상의 지형도 필요
		ㆍ	허가관청은 접수 후 15일 이내에 허가 여부를 결정 - 15일 내에 허가 여부를 통보 받지 않으면 허가된 것으로 보고 계약을 체결할 수 있음 - 만일 허가신청 지역에 공공사업계획이 있을 때에는 국가 등이 선매할 수 있음
		ㆍ	토지거래 불허가 처분시 이의가 있는 경우에는 그 처분을 받은 날로부터 1개월 이내에 시ㆍ도에 설치된 토지이용심사위원회에 이의신청을 하거나 시ㆍ군ㆍ구청장에게 매수를 청구할 수 있음. 토지이용심사위원회의 결정에도 불복할 경우 또는 이의 신청 후 2개월이 경과하도록 결정이 없을 때에는 행정소송을 제기할 수 있음
		5)입점시점을 체크해야 한다.
		ㆍ	허가없이 체결한 계약은 무효. 뿐만 아니라 부동산 등기 세무에 꼭 필요한 검인계약서를 받기 위해서는 허가신고필증이 꼭 필요함
		ㆍ	허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 허위 및 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금형

농지 구입시 취득자격 제한

	ㆍ	농지취득자격증명 발급 기준 - 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배지로 이용되는 토지 : 1,000㎡(302.5평) 이상 - 고정식 온실ㆍ비닐하우스ㆍ버섯 재배사와 그 부속 시설을 설치하는 토지 : 330㎡ 이상 - 실제 토지의 형상을 기준으로 위의 두 가지 기준면적 미만일 경우, 농지취득 불가
	ㆍ	농지취득허가 가능한 토지 기준 - 지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작이나 다년성 식물의 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지 - 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 과수, 뽕나무, 유실수, 기타 생육 기간이 2년 이상으로 식용이나 약용으로 이용되는 토지 또는 식물재배에 이용되거나 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목의 재배에 이용되는 토지 - 초지법에 의하여 조성된 초지 - 기준면적 미만이라도 '농지전용허가'를 받은 경우 - 준도시 지역에서 건축 등을 원인으로 개발행위 신고시 - 기존에 농사를 짓고 있는 자는 농지원부를 첨부해 그를 합한 면적이 위 기준 이상이 되면 농지취득허가를 취득하여 등기 가능
	ㆍ	시가 - 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격 - 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움. 단 기준이 ..명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음

도시민 농지소유 허용

	ㆍ	비농업인도 주말영농 및 체험영농을 위해 가구당 1,000㎡ 미만의 농지소유 가능
	ㆍ	영농위탁은 가능하나 휴경 또는 임대는 제한

지목변경 방법

	ㆍ	변경하려는 토지의 용도 지역이 어떻게 되어 있는지에 따라 다르기 때문에 관련 내용을 해당 자치 단체에 확인해야 함
	ㆍ	해당 자치 단체에 지목 전환에 따른 질의서를 제출하면, 지목 변경 여부와 변경시 필요한 절차를 서면으로 통보해 줌

농지전용 허가 절차(개발행위 신고)

		단 계 내 용 비 고 1 단계 농지전용자 서류 접수 사업계획서, 사용승낙서, 매매계약서, 지적도등본, 임야도등본, 지형도, 대체시설설치ㆍ피해방지계획서, 시설물배치도, 자금소요계획서, 건축허가관련서류 2 단계 해당 지차체 도시계획의원회 심사 처리기간 : 7일 3 단계 시군구청(산업과) 처리기간 : 시장, 군수 15일/시, 도지사 25일 4 단계 허가통보   5 단계 비용납부 대체조성비 : 4,500원/㎡, 전용부담금 : 공시지가의 20% 지역개발공채 : 1,000원/평 6 단계 허가증 교부

산림형질변경 허가 절차

		단 계 내 용 비 고 1 단계 허가 신청서 접수 허가신청서1부, 사업계획서1부, 형질변경 임지실측도 및 벌채구역도1부, 소유권 또는 사용수익권 증명서류 2 단계 시장, 수(산림과) 처리기간 : 10일 3 단계 허가통보   4 단계 비용납부   5 단계 허가증 교부 대체조림비 : 887원/㎡ 전용부담금 : 공시지가의 20% 지역개발공채 : 1,000원/평 면허세 6 단계 착공신고(3개월 이내) 건축물 30%이상 진척시 가능 7단계 준공신청

관리지역(예전 준농림지)에 전원주택 건설시 필요 절차

	ㆍ	토지 구입 전에 해당 시나 군청 담당자에게 허가 여부를 먼저 문의해야 함
	ㆍ	관리지역의 건축 허가 후 대지 전용하는 절차는 간단하지 않고, 아무 토지나 가능한 것이 아님. 즉 해당 토지가 도로와 접하지 않은 곳, 자연 부락에서 너무 떨어진 곳, 사적지 주위, 주변이 농림지역으로 둘러 쌓인 곳은 허가가 어려움

1.토지 투자 요령

	1)택지개발지구 인근토지가 유망하다
	ㆍ	도시지역내 토지는 구획정리가 돼 있지만 지방토지는 현장과 지적공부간 차이가 많다. 따라서 현장방문이 필수다. 지적부 상에는 도로가 있는데 실제로는 도로가 없거나, 지적부상에는 맹지(도로가 없는 토지)이지만 실제로는 도로가 있는 경우도 있다. 서류상으로만 확인하지 말고 반드시 현장에서 확인해야 한다.
	2)매입 전 해당토지에 대한 분석은 필수
	ㆍ	토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입 전에 면밀한 조사가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을 지어 출ㆍ퇴근하려면 직장과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중호우시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다.
	3)지역편견을 버려라
	ㆍ	‘토지투자’ 하면 누구나 용인, 양평, 파주, 가평을 꼽는다. 하지만 이 같은 지역편견을 버려야 한다. 교통여건이나 입지여건이 더 좋은 곳은 얼마든지 있다. 지역편견만 버린다면 실제가치보다 저렴한 값으로 토지를 장만할 수 있다.
	4)개발전략을 짜라
	ㆍ	지금 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 땅을 놀리지 말고 활용방안을 찾아야 한다. 골프 연습장용으로 매입한 땅이라도 본격적인 투자가 힘들면 가건물을 지어 창고로 활용한다든지 과수를 심어 재배할 수도 있다. 아무나 손대지 못하는 땅일수록 개발에 따른 수익률이 높다. 황무지처럼 보이는 맹지, 농사를 짓지 않는 채 버려진 땅 등을 개발하면 높은 투자수익률을 올릴 수 있다.

2.토지 투자시 유의사항

	1)지적도와 현장이 일치하나 꼭 확인하라
	ㆍ	토지는 주택과 달리 특수성이 강해 지역마다 성격이 제각각이다. 따라서 땅을 살 때는 다른 어떤 부동산보다 세심한 주의가 필요하다. 요즘엔 토지기획단이라 불리는 사기분양업자들도 기승을 부리고 있다. 사면 무조건 2배로 오른다는 달콤한 말에 속아 성급하게 계약해선 안된다. 현장을 방문해야 성공적인 투자를 할 수 있다.
	2)토지구입 목적을 명확히 구분해 매입해야 한다
	ㆍ	토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입 전에 면밀한 조사가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을 지어 출·퇴근하려면 직장 과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중호우시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다.
	3)개발계획을 너무 믿지 말자
	ㆍ	구체적인 일정을 점검하지 않고 개발계획만 믿고 투자하다가는 낭패를 보기 쉽다. 개발사업에는 수많은 이해관계가 얽혀 있어 예상과 달리 추진일정이 더디다. 현실적으로 가능한지, 추진상황은 어떤지를 관련 지방자치단체와 건설교통부 등에 문의해봐야 한다.
	4)융자를 조심하라.
	ㆍ	대부분이 자금 조달로 인한 대출이나 융자를 받는 경우 필요한 만큼이나 갚을 수 있는 금액이면 몰라도 나중에 이자나 원금 상환시를 생각해서 투자하는 것이 좋다.
	5)여윳돈으로 투자하자.
	ㆍ	부동산은 일반 물건과 다르기 때문에 손쉽게

출처 :김형선 박사의 부동산 재테크  자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡