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2007-06-20 20:15
http://blog.drapt.com/airlie/2413571182338136198 
출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 서울. 수도권 비교분석과 미래 최고지역 ★ ★ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
부동산 시장이 6개월여간의 조정 기간을 거치고 마침내 선별적인 상승 기조를 보이고 있습니다.
아직 속단하기는 어렵지만 여러 정황으로 미루어 보아서 지금도 급매 출현이 예상이 되기
때문에 무주택 서민들의 내집마련과 유주택 서민들의 명품 지역 및 명품 아파트로의
갈아타기를 할 수 있는 단기간 마지막 기회가 마무리 되고 있는 시점이라고 판단이 됩니다.
★ 오늘은 3년 후의 수도권 남부를 빛낼 최고가 명품 아파트는 어느 아파트가 차지 할 것인가에
대하여 기본적으로 중요시 되는 여러 자료를 바탕으로 간단하게 가치 분석을 시도해 보도록
하겠습니다.
★ 최고가 아파트라고 하면 흔히 나하고는 전혀 상관 없는 돈 많은 분들만의 호화로운 잔치로만
여기기 쉬운데 절대로 그렇지 않습니다.
오히려 대부분의 서민들이야말로 미래를 빛낼 최고가 명품 아파트의 흐름을 정확하게 꿰뚫어서
그 후광을 볼 수 있는 지역 혹은 해당 아파트와 주변 아파트에 대한 관심을 보임으로써
스타 아파트 탄생을 자기 자신의 투자 가치 증대를 할 수 있는 절호의 기회로 삼아야 할
것입니다.
★ 우리는 지나치게 현실적인 안목에 사로 잡혀서 3년 후의 미래를 빛낼 호조건의 아파트의 가치를
올바로 평가하는 데 인색한 면이 있습니다.
★ 30평대를 기준으로 과거-현재-미래의 사례를 되짚어 보도록 하겠습니다.
누차 이야기를 드렸지만 9년 전에 3억을 넘나들던 강남 아파트가 지금처럼 십억대를 훌쩍
뛰어 넘는 명품 아파트로 발돋움 할 것을 예측하는 사람들은 많지 않았습니다.
그 경험을 하고도 6년 전에 1-2억에서 맴돌던 분당 아파트가 7-8억선을 웃돌 것이라는 것을
현실적으로 믿는 분들도 많지 않았습니다.
★ 그 뿐이 아니라 여러 차례 경험을 되풀이 하고도 3년 전에 1-2억을 넘나 들던 죽전 아파트가
5-7억을 가뿐히 돌파할 것이라고 확신한 사람도 손가락에 꼽을 정도로 적었으며 2-3억에
분양이 이루어져서 너무 비싸다고 혹평을 받던 동백, 동탄 아파트들이 불과 2-3년 만에 4-6억
시세를 형성하면서 100% 이상 상승할 것을 예견한 사람도 생각보다 많지 않았습니다.
★ 물론 자주 반복 되는 의외의 상승을 간파하고 현재 보다는 미래의 발전 가능성에 무게를 두고
아파트를 분양 혹은 매수를 하시는 분들이 늘어 나는 상황이지만 아직도 지나치게 보수적인
잣대를 적용하여 흙 속의 진주를 발굴하는데 인색한 사람들이 너무나도 많습니다.
★ 역으로 9년 전에 강남이 10억을 훨씬 돌파한다고 말했다면 미치광이라는 소리를 들었을 것이며
6년 전에 분당이 강남 수준으로 몇 배 상승할 것이라고 주장했다면 투기꾼 소리를 들었을
것이고 3년 전에 동탄, 동백이 분양가 대비 100-150% 이상의 상승을 한다고 전망했다면
여러가지 근거를 들어서 신랄한 비난을 받았을 것입니다.
★ 그러한 예측을 하는 저명한 이론 전문가들도 거의 없었으며, 그러한 사실을 염두해 두고 매수를
한 수요자들도 그리 많지 않았지만 실전 재야 고수 중의 일부는 나름대로 탄탄한 논리와 경험 및
영감을 토대로 그러한 사실들을 예측하였습니다.
★ 부동산 최고 영역은 미래 시세를 예측하는 일입니다.
우리가 과연 앞을 내다 보는 선견지명을 가지고 부동산에 대한 종합적인 지식 체계와
사고 역량을 바탕으로 미래의 폭등을 예견한 재야 고수들을 미치광이, 투기꾼, 어릿광대 등으로
몰아 부치고 있습니까?
★ 오히려 현실의 굴레에 벗어나지 못한 사고 방식과 부동산을 경제적 학술적 잣대로만 접근한
나머지 심대한 오류 투성이의 예측을 내세운 그 무수한 사람들이야말로 무능력자, 미치광이,
어릿광대라는 신랄한 비난을 받아야하지 않을까 하는 주장을 제기하고자 합니다.
★ 아파트 시세가 지나치게 폭등하면 국가 경제의 총체적 구조를 꿰뚫어 진단했을 경우 심히
우려할만한 일들이 발생하기 때문에 부동산이 폭등할 것을 진실 그대로 예측하지 못한다고
변명을 한다면 그 사람은 무능력한 전문가에다가 비겁한 변명론자라는 오명마저 들씌우는
꼴이 될 것입니다.
★ 아파트 시세 예측은 폭등시의 경제 파탄과 관계 없이 스스로 분석한 자료를 바탕으로 신념에
근거하여 진실 그대로만을 예측하면 됩니다.
신념어린 진실을 말하는 것과 부동산 폭등을 조장하는 것은 별개의 사안이라고 할 수 있습니다.
시세 예측시에 부동산이 떨어질 것이라는 무수히 많은 타당한 근거들도 함께 고려되는 까닭에
오르는 요인과 내리는 요인의 가변성을 모두 감안하여 폭넓은 지식 체계를 발휘해야 합니다.
★ 이제 현재의 시점에서 미래를 조명해 보도록 하겠습니다.
3년 후에 새롭게 명품 지역으로 떠 오를 동탄과 향남 등 화성시 보라, 공세지구 등 용인시
오산, 평택 등의 남부권 도시 등을 어떻게 평가 하십니까?
★ 일각에서는 강남에서 너무 멀리 떨어져 있으며 인프라가 턱 없이 부족하고 일본처럼 도심으로
회귀하려는 경향이 있기 때문에 3년 후에 수도권에서 벗어난 지역은 크게 오르지 못할 것이라고
주장합니다.
★ 아울러서 분당급 이상으로 확대가 된 동동탄이 강남을 대체하기에는 태생적으로 여러가지
문제점을 수반하고 있는 까닭에 기대 이상의 평가를 받지 못한다고 단언하는 기사들과
전문가들의 전망이 봇물을 이루고 있습니다.
★ 그러한 주장과 기삿거리는 9년 전에도 6년 전에도 3년 전에도 어김없이 터진 봇물처럼 쏟아져
나왔으며, 눈에 보이는 현실적 안목을 중요시하는 대중들의 심금에 명심보감처럼 와 닿고
있는 것이 현실입니다.
★ 동동탄이 강남을 능가할 수는 없습니다.
하지만 중요한 것은 평당 4천을 넘어선 강남과 분양가 1천만원 내외로 책정이 될 예정인
동동탄의 분양가를 같은 선상에서 비교하여 혹평하는 글들이 있다면 그 사람들이야말로
시시각각으로 변모하는 부동산의 거시적인 줄기를 올바로 인식하지 못하는 편협한 사고적
한계의 소유자들이라고 낙인을 찍을 수밖에 없습니다.
★ 분명한 것은 동동탄이 향후에 분양할 예정인 광교, 송파에 버금갈 초특급 투자처로서 손색이
없을뿐만이 아니라 분당, 판교와 당당히 경쟁할 수 있는 초특급 도시로서의 성장이 예상이
되기 때문에 강남 대체 신도시로서의 최고 지역임을 역설하는 바입니다.
★ 유일한 변수가 있다면 동탄 신도시의 기본 틀을 초특급 미래형 도시, 세계 최고의 혁신적인
첨단 기술을 도입한 신도시로서의 계획을 바탕으로 조성할 것이냐와 강남과의 연계성과
자족 도시로서의 위상을 얼마나 구비하느냐에 따라서 가변성이 존재합니다.
★ 이런 관점에서 우리나라에서 세계 최고의 기술을 보유한 반도체, 인터넷, 유비쿼터스, 전자
등 첨단 기술, 건축 토목, 제련 기술 등을 아파트에 어떻게 적용할 것인가가 초미의 관심사가
될 수 있습니다.
일각에서 주장하는 서울 도심 중심의 아파트 강세 쏠림 현상에 대하여 10가지 결정적인
반박 자료를 내 놓을까 합니다.
1. 현재 서울은 교통, 교육, 문화 정치, 경제 등 모든 산업의 중추적인 역할을 담당하고 있습니다.
하지만 역설적으로 모든 것이 구비된 서울은 서울 지근 거리의 수도권에 비하여 미래의
호재가 부족하기 때문에 상대적으로 탄력을 받을 가능성이 적습니다.
2. 교통 특히 전철과 고속국도 고속 철도 순환도로 등의 지속적인 개발은 수도권과 서울의
심리적 거리를 줄이는 효과가 있기 때문에 수도권은 통 계획만큼 지속적인 성장을 할 가능성이
매우 높습니다.
서울보다 서울이 가까운 수도권 도시가 속출하고 있다는 점은 의미심장한 말입니다.
3. 서울은 재건축과 재개발이 아니면 사실상 미래형 초특급 대단지가 들어 서는데 한계선이
분명하지만 수도권 명품 지역은 신도시, 택지 개발을 축으로 세계 최고의 첨단 산업 기술을
도시 계획과 아파트에 적용할 수 있는 엄청난 장점이 존재하므로 미래형의 대규모 최고
아파트가 탄생할 가능성이 높습니다.
원시형 서울과 최첨단 수도권의 대비된 두 얼굴이 두 곳의 미래입니다.
4. 인구의 고령화 현상으로 말미암아 노인 인구의 심폐기능 저하, 직장인의 업무 과다로 인한
스트래스 및 교통 체증으로 인한 짜증, 학생들의 현장 학습 중시 및 교통 사고 위험 등도
서울 도심을 멀리하는 주요 원인이 될 것입니다.
수도권은 상대적으로 상기의 사항을 충족 시키는 공간을 제공한다는 점에서 매우 유리합니다.
5. 서울과 위성 도시 중 구도심권은 해가 갈수록 더해지는 환경 오염으로부터 자유롭지 못하지만
명품 신도시 및 수도권 대부분 지역은 서울과는 비교가 되지 않을 정도로 청정 지역이 많습니다.
6. 산업 단지와 회사 본부의 수도권 이전이 늘어나는 추세이기 때문에 그것과 비례하여 수도권
도시의 상주 인구가 늘어나고 있습니다.
7. 서울에 밀집된 명문대 및 명문고가 수도권 주요 지역으로 이전 혹은 신설 되고 있으며,
이러한 현상이 가속화 되는 시점에서 아파트 값을 지탱해 온 교육이 더 이상 서울만의
전유물이 아니라는 사실도 탈서울화에 기여하고 있습니다.
서울의 평준화는 우리나라 수도답지 않게 교육 수준이 전국 평균치의 바닥권에 머무를 정도로
심각한 상황인데 이 또한 수도권이 더 밝은 요인이 되고 있습니다.
8. 수도권에 비하여 비교적 오래된 아파트와 평형이 적은 아파트가 밀집이 된 서울은
젊은 수요층의 관심을 끌기에는 분명히 한계점을 보이고 있으며, 자동차의 대형화에서
보여 주듯이 상대적으로 대형 평형이 많은 수도권 명품 지역의 강세가 이어질 가능성이
높습니다.
또한 쾌적한 삶을 추구하는 강남권 부유층의 수도권 명품 지역에 대한 선호도도 점차적으로
증가하고 있습니다.
9. 서울에서 수도권 명품 지역으로 이사를 온 사람들은 상기의 요소를 체감적으로 느끼고 있기
때문에 서울로의 회귀율이 갈수록 줄어들고 있는 추세입니다.
실재로 주거 만족도에 대한 평가를 보면 서울은 강남권과 일부 강북권의 명품 지역을 제외하면
수도권 신도시 택지 개발 지역에 턱 없이 밀리는 양상을 보여 주고 있으며 해가 갈수록 그
폭이 점점 커지고 있습니다.
10. 과거에는 지방에서 상경하는 인구가 서울을 중심으로 밀집하는 경향을 보이고 있지만
최근에는 산업 단지 및 연구 단지가 밀집이 된 수도권 주요 지역으로 분산되는 사례가
늘어나는 추세입니다.
과거에는 서울만을 서울로 인정하였지만 이제는 수도권 핵심지역이 서울로 통용되는
실정입니다.
그렇다고 서울이 수도권에 비하여 뒤처진다는 이야기는 아닙니다.
아직까지는 서울 인구가 소폭으로 줄어들고 있을뿐 눈에 띄게 이탈하는 조짐을 보이고 있지 않으며
자구책으로 뉴타운 건설 및 수도권 핵심부와의 연계 강화 등이 어우러지면서 서울 일부 지역은
오히려 그 가치를 배가하고 있는 흐름을 보이기도 합니다.
서울 랜드마크 예상 지역의 흐름은 매우 좋습니다.
1. 강남, 서초, 송파, 목동 4인방으로 향후 10년 이상 지속적인 상승을 이어갈 가능성이 높습니다.
특히 주상복합 새아파트 대단지 등이 강세를 보일 것으로 전망이 됩니다.
2. 강남권 및 용산 등 50층 이상 초고층 주상복합 및 아파트 대단지는 기존의 아파트와 확실한
차별화를 이루면서 전국 최고의 아파트 시세를 형성할 가능성이 매우 높습니다.
앞으로 서울 유망권에서 최고의 투자 수익률을 거두기 위해서는 이들 초고층 아파트 분양에
매진할 필요가 있습니다.
3. 각 구의 랜드마크들도 승승장구할 가능성이 높습니다.
예를 들면 동작구 상도동 포스코 the #은 분양권 중에서 단연 최고의 시세를 형성하면서
경쟁 아파트인 기존의 s사를 확실하게 따돌릴 가능성이 큽니다.
각 구단위의 랜드마크는 새아파트, 세대수, 입지 등의 3박자를 갖춘 곳들이 단연 부각을
나타낼 가능성이 크기 때문에 분양을 받거나 분양권, 미분양 혹은 3년 이내의 새아파트
급매를 잡는 것이 시세 차익을 확실하게 이끌 수 있는 지름길임을 명심해야 합니다.
★ 서울의 약 30% 아파트들은 수도권 랜드마크를 따돌릴 가능성이 높지만 70%에 해당하는
일반 아파트들은 입지가 좋은 수도권 아파트들에게 이미 뒤쳐지거나 더욱 큰 간격을 두고
밀릴 가능성이 예상이 되기 때문에 매수에 신중을 기해야 합니다.
★ 결국은 서울 인구의 감소와 일부 지역의 슬럼화가 진행이 되면서 서울은 명품 지역과
소외 지역으로 양분할 가능성이 매우 높습니다.
아직까지는 서울이 수도권 중심지역의 시세보다 높지만 머지 않아서 수도권 핵심권에 자리를
넘겨줄 가능성이 매우 높습니다.
★ 그 실례로 아파트 최고가 빅3에 강남 타워 팰리스, 도곡렉슬, 분당 파크뷰를 꼽을 수 있는데
이미 분당 파크뷰는 기라성같은 서울 강남권과 서초권, 용산권, 목동권의 아파트를 압도할만큼
거대 공룡으로 성장하였습니다.
★ 이는 시작에 불과하며 제2 제3의 파크뷰는 수도권 명품 지역에서 나올 가능성이 매우 농후하며
현재까지 분양이 되었거나 당장 분양이 될 아파트를 기준으로 예측을 해 본다면 다음과
같은 아파트들이 서울 명품 아파트와 어깨를 겨룰 차세대 스타로 주목을 받을 것이 확실시
됩니다.
★ 특히 향후 3년 이내에 단연 최고의 아파트로 부상할 가능성이 높은 명품 아파트를
소개하겠습니다.
1. 동탄 메타폴리스. 동탄 동양 파라곤.
최첨단 신개념 아파트로서 동동탄의 초고층 최첨단 주상 복합 분양에 불씨를 당길 가능성이
매우 높고 동동탄과의 시너지 효과를 이루면서 우리나라 최고의 랜드마크로 부각이 될
가능성이 매우 큽니다.
40-98평형 대형 평형 1266가구로 55-66층 4개동으로 구성이 되어 있으며 평당 1400대이지만
옵션 포함하면 1600 이상의 분양가라고 할 수 있습니다.
메타 폴리스는 현재 서울 및 수도권에 지어진 모든 아파트와 비교 자체가 되지 않을 정도로
외부와 내부 조경 단지 등이 모두 탁월하기 때문에 3년 후에는 국내 최고의 아파트들과
어깨를 나란히 할 가능성이 매우 높습니다.
청약 경쟁률 20대 1 이상은 과거의 분양가 대비 최소 100%~ 최대 200%까지의 시세 상승을
뒷받침하는 결정적인 자료라고 할만합니다.
동양 파라곤은 동탄 메타폴리스보다는 인지도나 세대수가 떨어지지만 메타폴리스보다
대형 평형으로 이루어진 장점에다가 서동탄에서도 가장 입지가 빼어난 특장점이 존재하며
랜드마크로서 손색이 없습니다.
동탄 상업지구 16블록에서 58~100평형 278가구의 주상복합아파트를 분양하며. 15일
견본주택의 문을 열고 이달 안에 청약을 받고 있으며 평당 분양가는 옵션을 제외하고
1400만원대로 메타 폴리스와 엇비슷한 상황입니다.
동탄 메타폴리스 분양문의- 031-709-5100
동탄 동양파라곤 분양문의- 02-3420-9521
2. 용인 공세동 피오레 팬트하우스 평당 2000분양
현재까지 분양한 경기도 최고가 평당 2000 신기록을 기록하고 있으며, 최첨단, 친환경,
국내 최대 용적률에 펼쳐지는 국립공원 이상의 단지 테마조성 등의 3박자를 갖추었습니다.
미래 최고 관광 및 주민 휴식처가 될 기흥호수의 잇점에 북으로 판교.분당 남으로 동탄.평택.
동으로 송파. 서쪽으로 광교 등 미래 최고 신도시 중앙에 위치하여 그들 지역의 혜택을
선택적으로 활용할 수 있는 단지입니다.
38, 45, 48, 54., 65평 중대형 평형이 매우 높은 프리미엄을 형성하고 있다는 것도
팬트하우스의 미래에 탄력을 줄 수 있는 호재로 작용하고 있습니다.
팬트하우스 79평은 테라스를 포함하면 사실상 54평형 두개를 합친 크기이기 때문에 100평이
넘는 규모입니다.
공세 대주 피오레 팬트 하우스는 경기도 최고 분양가 2000의 100-200% 상승이 예견이
되므로 단번에 분당 파크뷰를 능가할 유력한 아파트라고 할만합니다.
분양문의 : 031-712-2277. 분당 미금역
3. 용인 동천동 삼성 래미안 대단지 분양 예정
33~102평형 아파트 2400여 가구를 분양할 예정입니다.
이 중에서 102평 아파트가 수도권 최고의 랜드마크로 자리를 잡을 가능성이 매우 높습니다.
동천지구는 특히 민간 주도의 도시개발사업지구여서 중소형 평형 의무비율, 임대주택 의무
건립 등의 규제를 받지 않는데다 임대 아파트도 거의 없다는 장점이 존재합니다.
국내 최고의 랜드마크 삼성 래미안의 걸작품으로 판교 아래에 위치해 있지만 오히려
판교-광교-분당 정자동- 동탄 신도시의 연계성이 뛰어난데다가 친환경 요소, 최첨단
최고급 단지 및 시설 조성, 명문 수지고, 국내 최대 죽전 신세계 백화점이 도보 가능권으로서
사실상 모든 조건을 완벽하게 갖춘 단지입니다.
분양문의 1588-3588
4. 송도 포스코 the # 주상복합
- 생략
★ 수도권의 폭이 서울보다 훨씬 넓기 때문에 단순 비교는 무리이며 적어도 서울의 대체 역할을
할만한 수도권 도시는 1.2.3기 신도시와 택지 개발지구, 경부축선상 핵심 지역. 인천 송도및
인근 지역, 수도권 순환도로 및 순환 전철, 첨단 산업과 교육 강세지역 등이 서울과의 격차를
줄이거나 역전시킬 곳들로 손꼽을 수 있습니다.
★ 그렇다고 수도권 아파트가 서울과의 상대 비교에서 모두 우위를 점하는 것은 아니며 대략
30%에 해당하는 입지, 새아파트, 대단지, 미래트랜드 등을 갖춘 아파트들과 일반 아파트의
격차는 더욱 더 벌어질 가능성이 매우 큽니다.
★ 앞에서 언급한 수도권 유망 지역이 아니라면 매수에 좀 더 신중할 필요가 있으며 향후 3년만
놓고 본다면 나홀로 단지나 관심이 적은 수도권 외곽지역, 신도시나 재개발, 재건축, 택지개발
가능성이 희박한 구도심 아파트는 블루칩을 제외하고는 매수하지 않는 것이 현명합니다.
★ 그렇다면 자본금이 부족한 서민들은 어떤 형태의 분양 혹은 매수가 바람직할까요?
대략 다음 5가지 사항으로 요점 정리를 해 드릴테니 주목하시기 바랍니다.
1. 신도시, 택지개발, 뉴타운, 재개발, 미래 호재 지역, 리모델링, 전철역 설치 등 교통 호재,
명문고 명문대 유치 등 교육 호재, 산업단지 등 경제 호재, 개발 호재 등에 주목해야 합니다.
2. 위의 사항은 아니지만 그에 대한 강력한 후광을 볼만한 곳을 중심으로 대단지, 새아파트
등을 매수하는 것이 바람직한 전략입니다.
3. 가급적이면 유망지역에 릴레이식 청약을 시도하여 청약 당첨에 모든 목표를 두는 것이 좋습니다.
4. 급매를 매수하려면 지금이 마지막 호적기입니다.
5. 아무리 급해도 무주택에서 탈피하고자 중소형 평형, 200세대 미만, 수도권 소외 지역, 외곽지역
10년 전후의 어정쩡한 아파트, 부동산 담합이 심한 단지 등은 매수를 자제하시는 것이
올바른 방법입니다.
★ 지금까지 서울과 수도권 아파트의 상호비교를 통하여 아파트 매수에 대한 선별적인 매수에
심혈을 기울일 것을 강조하였습니다.
저의 의견이 모두 타당할 수는 없지만 제 성격상 제가 옳다고 믿는 부분은 확실하게 매듭을
지으면서 명쾌한 해답을 드리고자 노력을 했기 때문에 일부 생각이 다른 부분이 있으시다면
선별적인 발췌초록을 부탁드립니다.
★ 저도 일반인으로서의 평범한 시각과 전문가로서 책임 의식을 가지고 글을 쓰고 있지만 글을
쓰면 쓸수록 부동산 영역이야말로 경제, 정치, 사회, 문화, 교육 등의 제반 요소에 대하여 두루
섭렵하지 않으면 사실 진단, 영역 진단, 예측 평가에 오류가 클 수밖에 없다는 판단을 하고
있습니다.
★ 온라인이 활성화 되지 않은 과거에는 일반 대중들의 부동산 지식이 일천하여 조금만 알아도
시세 차익을 거두었지만 하루가 다르게 부동산에 대한 온라인의 파장이 커지고 있는 현실을
감안한다면 묻지마 투자는 결국은 심각한 상황에까지 도달할 수 있다는 절박감을 가지고
열심히 공부하지 않으면 안 됩니다.
★ 제가 묻고 답하기 3천회를 하면서 약 2만 번이 넘는 검색을 하였습니다.
그 덕분에 2006년 10월이 매수타이밍입니다. 소외지역이 뜬다, 공세 피오레 3년 후에 대박,
2007년 부동산 시세 전망 등 수십편의 글을 통하여 그 누구도 지속적으로 주장하지 않은
금단의 벽 즉 공격적인 매수를 줄기차게 외쳤습니다.
★ 검색을 통한 자료 수집은 동탄 신도시의 확대를 확실하게 예측할 수 있었으며 불가능할 것으로
여겨지던 구갈-동동탄간 전철역 설치 등을 신념에 가깝게 예측하였는데 지금도
조사-검증-예측을 진행하고 있는 까닭에 달성 가능성이 매우 높다고 자신할 수 있습니다,
검색과 고수 분들의 부로그 게시글을 통하여 수많은 정보를 배울 수 있었으며 설익은
정보일지라도 저의 살과 피가 되게 하려고 샘솟는 사고 역량을 발휘하여 분석을 꾀하였습니다.
★ 아직도 고수님들에게 배우고 있으며 지금은 저를 알고 있는 모든 분들에게 쪽지나 묻고
답하기는 잠시 보류한 상태이지만 당분간 글로라도 도움을 드리고자 미력한 힘이나마
발휘하려고 혼신을 다하고 있습니다.
★ 이제 곧 광교-송파-판교-동탄-서울 명품 지역 - 수도권을 망라한 카페를 만들면 닥터
아파트와 스피드뱅크에서 글과 UCC로만 부분적으로 도움을 드린 것을 보다 확대하여 수많은
사람들에게 지식과 정보 제공은 물론 당면한 현 문제에 대하여 상담까지 이어질 수 있도록 할
것입니다.
★ 스피드뱅크 사장님의 전폭적인 지원아래 스피드뱅크 최고의 동호회 카페 부로그
부동산 사이트를 망라한 사이트가 탄생이 될 예정입니다.
부로그 100만명 돌파를 기념하여 7월 1일자로 카페를 만들고자 하오니 많은 관심을 가지시길
부탁드립니다.
★ 다른 분들은 물에서 전신수영을 즐겼을 지 몰라도 저는 끝 없이 펼쳐지는 정보의 바다에서
두뇌수영을 즐겼답니다.
지금도 즐거운 그 일을 계속 하고 있기 때문에 현재 진행형이며 평생을 해야할 천직으로 알고
일을 하고 있습니다.
★ 주식은 기관(기업)과 외국인의 돈잔치 속에서 개미들이 피멍이 들지만 부동산은 개미들만의
관계 속에서 모든 일이 이루어지기 때문에 큰 무리 없이 수익률을 거둔 것이 사실이었습니다.
★ 하지만 정부의 세금과 규제, 부동산에 대한 대중들의 지식과 정보 습득 증가, 물가 상승률가
실물경제를 훨씬 능가하는 무자별적인 폭등 등이 크나 큰 걸림돌이 될 것이 자명한 사실입니다.
★ 과거에는 아무 아파트나 잡아도 되었지만 이제는 아무 아파트나 잡으면 무주택자로서의
폭넓은 선택적 활로가 좁아지는 데다가 시세 차익도 거두기 어려운 상황이 발생하는 이른바
이중고에 시달릴 위험성도 상존하므로 탄탄한 지식에 근거한 선별적 매수가 가장 중요한
능력으로 부각이 되고 있습니다.
★ 앞으로 선별적 판단 능력을 키우고자 저의 부로그를 찾아 주시는 여러분들께 지속적인
도움을 드릴 것을 약속 드리면서 이만 글을 마치겠습니다.
제 부로그에 다녀 가신 모든 분들께 감사를 드리며 항상 창의적이고 확실한 도움을 드릴
수 있는 글들로 여러분들을 찾아 뵙겠습니다.
★ 대부분은 저로 인하여 시세 차익을 거두셨겠지만 혹시라도 저로 인하여 손해를 보신 분들이
계시다면 현재 진행형이라는 믿음을 잃지 마시고 제가 얼마든지 도와드릴 수 있으니 그 날을
기약하시기를 바랍니다.
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(판교, 광교, 동탄, 송파, 송도, 서울, 수도권 부동산 연구)- 김종갑
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[스크랩] ◎ 집을 팔 때 내는 세금 - 양도소득세 |부동산노트
2006-07-17 22:34
http://blog.drapt.com/airlie/647431153143297646
출처 : 행복한 부자라는 건~~~~
원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi
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[스크랩] ◎ 양도소득세 계산법 |부동산노트
2006-07-17 22:34
http://blog.drapt.com/airlie/647431153143282986
출처 : 행복한 부자라는 건~~~~
원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi
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양도소득세의 계산절차는 다음과 같습니다
양도가액과 취득가액은 기준시가 또는 실지거래가액에 의하여 계산합니다 ≫ 토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권 제외)는 원칙적으로 기준시가를 적용합니다(법96 ①) ≫ 분양권, 주식, 회원권, 영업권 등은 원칙적으로 실지거래가액을 적용합니다(법96 ① 각호, ②)
필요경비는 부동산의 가치증가 및 양도에 소요된 비용으로서 다음과 같이 계산합니다 ≫ 기준시가로 신고한 경우는 필요경비개산공제를 합니다(영163 ⑥) ≫ 실지거래가액으로 신고한 경우는 자본적 지출액 및 양도비용 등 실제 소요된 경비를 공제합니다(영163 ③, ⑤)
장기보유특별공제는 토지와 건물에 대하여 보유기간이 3년 이상인 경우에 양도차익의 일정비율을 공제합니다(법95 ②)
양도소득기본공제는 주식과 주식 외의 자산으로 구분하여 각각 연간(1과세 기간) 250만원을 공제합니다(법103 ①)
양도소득세의 세율은 자산의 종류, 보유기간, 보유자, 등기여부, 과세표준 등에 따라 각각 다릅니다(법104) ≫ 토지, 건물, 분양권, 영업권, 회원권 : 50%, 40%, 9%∼36%, 60%(1세대3주택 이상), 70%(미등기양도) ≫ 주식 : 10%∼30%
감면세액은 조세특례제한법상 양도소득세를 감면하는 것으로 규정된 경우에 한하여 이를 산출세액에서 공제합니다(조특법69, 77, 97, 97의2, 99, 99의3)
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