정부의 세제개편안이 발표되었다.

우리 파주지역으로서는 3년거주 요건이 투자자에게는 발목을 잡는 요건이며,이 제도하에서는 실수요위주의 거래가 이루어 질수 밖에 없다.

실수요자는 파주에 대해서 비젼과 미래를 품지 않으면 발길을 다른 지역으로 돌릴 수 밖에 없다.

따라서 현재 파주시에 구상하거나 추진중인 프로젝트들이 빠른 시간안에 가시화가 지연된다면 투자2순위로 밀릴것이다.

 

3년거주 시행은?

 

이번 정기국회에서 법안이 통과가 된다면 2주후에 법이 시행된다고 한다.일부 제도는 2009년 1월부터 시행되는 것도 있다.

법안에 의하면  시행일이전의 기존주택은 3년거주요건에 해당되지 않는다.파주 교하읍을 기준으로 볼때,운정신도시내 기존아파트(8개단지,8888세대)와 교하지구 기존아파트(우남,신동아,대원효성,진흥효자,월드,동문3,6,8,10단지)들은 이번 3년거주에 적용되지 않는다.따라서 교하읍에서는 이러한 아파트단지만 향후 거래가 이루어 질 것이다.

 

분양권상태의 아파트들은 취득일을 '잔금지급일'로 통상 보기때문에 3년거주를 하여야만 비과세요건을 충족할수가 있다.

참으로 억울한 일이 아닐수 없다.

파주신도시내의 일신건영휴먼빌 같은 경우는 조합아파트로서 2001년말부터 사실상 조합원을 모집하여 2002년 5월 부터 조합설립인가를 득하였다.

분양 계약이 이루어진지 만6년이 넘은 아파트로서 2009년 6월에 입주할 예정인데.... 3년거주요건에 해당되어 현재 조합원들로서는 거주3년 충족이 없으면 투자목적을 달성하는데 차질이 생길수 밖에 없다.이아파트를 세를 주고 다른 지역에서 거주를 해야하는 수요자입장에서는 답답한 일로서 입주시 등기한후에 매매를 해야할지 심도있게  결정을 해야 할것이다.

 

15블럭의 한라비발디도 3년거주에 해당된다.

분양당시 고분양가임에도 전매제한이없어서 투자목적으로 좋았던 아파트였다.그러나 한양수자인 이후에 분양을 하는 아파트는 중소형 3년,중대형5년에 해당되어 그만큼 당초의 특장점이 퇴색된 감이 있었다.

이번에 또다시 3년거주라는 제한에 해당되어 운신의 폭이 많이 좁아진 것 같다.

이아파트는 외지인 수요자들이 상당히 있어 내년 입주시에는 이러한 매물들이 출현할 것으로 예상되기 때문에 입주시 일정기간 매물소진에 진통을 겪을 것으로 보인다.그러나,실수요자 입장에서는 3년거주요건을 충족한후에는 파주신도시의 기반시설등이 상당수 완성되기 때문에 살기 좋은 신도시로 탈바꿈되어 시세차익실현이 가능할것으로 확신된다. 

 

이미 분양한 남양휴튼,삼부르네상스,동문,동양월드,주공,우남벽산,한라벽산,두산위브등은 전매제한 10년,7년에 해당된다. 10월분양예정인 한양수자인과는 5년,4년 전매기간이 길다.

어짜피 전매제한기간이 길기 때문에 이기간안에 3년거주요건을 충족하면 된다.

따라서 기간적인 여유로 인해 거주요건충족에도 여유가 있어 문제가 거의 없으리라 생각한다. 

 

아무튼 우리지역의 이번 세제개편의 화두는 '3년거주요건'이다.

위에서도 적시했듯이 앞으로는 실수요자위주로 매매시장이 재편될 것이다.

따라서 서울시청기준으로 동탄신도시보다도 훨씬 가까운 파주신도시가 경쟁력을 갖추기 위해선 서울과의 교통편리성이 제일이다.

 

따라서 경의선개통이 조속히 이루어져야 한다.문산-성산구간은 2009년 6월에....각 역사준공은 2010년 6월경에....경의선 완전 개통은 2012년도에 이루어진다.

아울러 경의선이 교통과 물류의 원활과 편리를 제공하려면,각 지하철 노선과의 연계가 동시에 이루어져야한다.김포공항의 6호선도 대곡이나,곡산역과 연결되어야하고,서울메트로 지하철2,3,6,9호선과의 연계도 2012년에는 차질없어야 한다.

경의선 보완 역할을 하는 제2자유로도 더이상 지연이 돼서는 안된다.민자로 추진하는 서울-문산간 고속도로 역시 마찬가지이다.

 

다음으로 교육여건이다.

파주에서 중,고등학교까지 마치고,대학에 입학한 자녀들은 대부분 학교통학이 사실상 어렵다.

서울 한강이북지역의 대학까지는 통학이 가능하나,그이외의 지역은 그렇치 않다.

부모 입장에서도 이러한 점이 문제가 되기 때문에 ....결국 자녀가 다니는 대학교와의 접근성이 좋은 곳으로 이사를 결심하게 된다.

어린자녀를 두고 있는 수요자는 파주에 진입하고....대학생이상의 자녀를 둔 수요자는 파주를 이탈하는  현상이 계속적으로 이루어 질 것이다.

한번 이사오면 여러여건이 맞아서, 살기가 좋아서.... 다른지역으로 이탈하지 않는다면 자연스럽게....본인이 가지고 있는 집의 값어치는 올라 갈것이다.

따라서 파주시가 추진하고 있는 서강대,이대,국민대등의 대학교 설립이 조속히 이루어져 대학진학의 폭을 넓히도록 하여 어렵지 않게 통학이 가능한 체제로 만들어야 한다.

또한,신도시내의 초중고 학교에 질적인 교육체계가 이루어져 명문대에 진학하는 학교수가 늘어나도록 함은 물론,신도시내의 '특목고'부지도 조속히 방향이 정해져 '외고'이던지 '과학고'이던지  학교설립이 가속화되어야 한다.

 

또한,파주신도시의 기반시설이 제때 이루어 짐으로서 살기좋은 도시가 되어야 한다.

일신건영 휴먼빌과 한라비발디가 입주하는 2009년하반기에는 기껏해야 일부도로 개통,상가일부 영업,버스노선 추가 및 신설,공원일부 완공, 경의선 일부개통(역사는 미준공)등이 이루어 진다.

2010년 중반부터 2007년 하반기에 이미 분양한 아파트들이 입주를 시작한다.

이때,경의선 운정역사가 준공된다.BRT가 운행이 시작될수가 있다.(제2자유로 개통조건)

호수공원일부가 완료되어 공원이용이 가능하다.그러나,파주신도시 기반시설의 완성도가 약70~75%정도에 미칠것이다.

 

 중앙호수공원과 운정역 복합타운 운정,야당역사,BRT,유비쿼터스,행정타운등이 파주신도시의 핵심이다. 그러나 주요핵심시설이 2012~2014년에야 조성이 완료된다.

더이상 지연되지 않길 바랄 뿐이다.가급적 1년이라도 앞 당겨진다면 그만큼 실수요자의결정도 빨라 질것이다.

 

지금까지 말한, 

1)편리한 교통,2)뛰어난 교육환경,3)살기좋은 신도시,지역개발....이상 3가지가 조속히 이루어진다면,3년거주등의 제한이 있더라도 실수요자들은 지속적으로 파주에 대해서 관심을 가지고 접근을 해올 것이다.

 

파주에 대해서 희망과 관심을 가지고  ....실수요자들이 살기좋은 파주를 만들기 위하여 정책결정에 관심을 경주하고 이웃에게 따뜻한 손길로 훈훈한 인정이 넘치는 파주가 되도록 다같이 노력하면 좋겠습니다.

  

 

2008.9.2     파주신도시 뉴월드공인  공인중개사    이 석배

 

   

 

 

 

 

2007년 부동산 시장을 조명함에 앞서서 부동산의 Paradigm에 대한 인식의 전환을 꾀하고자

펜을 들었습니다.

 

 

 

패러다임(Paradigm)이란 어떤 한 시대 사람들의 견해나 사고를 지배하고 있는 이론의 틀 혹은

개념의 집합체를 일컫는 말입니다.

 

부동산은 그 자체의 중요성과 영향력 만으로도 새로운 학문이나 철학으로 자리매김 할 수 있는

충분한 가치를 지니고 있으며, 연구 성과에 따라서는 그 어느 분야보다도 국가의 발전과 인류의

행복에 이바지 할 수 있는 고급 영역이라고 판단합니다.

 

부동산과 연상작용을 일으키는 단어를 보면 투기. 졸부. 경제 파단. 버블 등의 부정적인

용어들이 압도적으로 많습니다.

수많은 사람들이 재테크의 바로미터로 평가하는 부동산이 무엇 때문에 그토록 심한 멸시와

지탄을 받아야 하는 것일까요?

 

이는 부동산 정책을 도맡아 온 정책 담당자들이 부동산과 그로부터 야기 되어온 결과물에

대하여 편협한 시각과 왜곡된 인식을 국민들에게 지속적으로 심어 온 것과 무관하지 않습니다.

 

不動産(부동산)은 動産(동산)의 상대 개념으로 토지나 그것에 딸린 건물, 수목 등을 망라한

재산을 일컫는 말로써 이미 그 어원에서 알 수 있듯이 가장 자연적이고, 지고지순한 대상물입니다.

땅은 그 자체로서 이 세상 그 무엇보다도 숭엄한 자연의 母胎(모태)이며, 그 위에 세워진 유형의

건축물들은 역사의 혼이 살아 숨쉬는 인간의 後裔(후예)입니다.

 

즉 부동산은 가장 원시적 자연물이라 일컬어지는 토지 위에 가장 역사적 인공물이라

지칭할 수 있는 건축물이 우뚝 솟아 올라서 빚어 낸 멋진 ensemble(앙상블)의 결정체라고

할 수 있습니다.

 

이처럼 토지와 건물의 숭엄한 뿌리를 왜곡하여 투기니 버블이니 전혀 연관성이 없는 멍에를

덧씌웠으니, 부동산으로 인한 갖가지 문제점들은 그 왜곡된 의미만큼이나 부풀려져서 고스란히

인간에게 회귀되는 악순환의 연쇄적 고리를 형성하고 있습니다.

 

부동산은 그 자체로서 전혀 문제가 되지 않습니다.

부동산 문제는 부동산을 지나치게 부의 대상으로 해석하려는 사람들 즉 부동산 관련 종사자,

부동산 정책 당국자, 부동산 전문가 등의 일련의 집단으로부터 야기될 수밖에 없는

필연적인 현상이라고 할 수 있습니다.

 

여기에서 도출해 낼 수 있는 가장 중요한 사실은 부동산 문제는 부동산 자체의 문제라기보다는

이를 잘못 받아들이는 인간들의 문제이기 때문에 그 문제점과 책임은 어디까지나 인간에게 있다는

점입니다.

따라서 부동산 문제의 근본적인 해결 방안은 부동산을 대하는 모든 사람들의 사고와 인식에

대한 발상의 전환으로부터 시발점을 삼아야하며, 이를 가능하게 하기 위해서는 부동산에 대한

새로운 Paradigm이 설정 되어야 한다는 점입니다.

 

 

 

사람은 땅에서 태어나서 땅에서 자라고 땅속에 뭍입니다.

토지는 인간을 만드는 生命(생명)의 근원이자, 인간을 가장 인간답게 만드는 財貨(재화)의

근본이며, 인간을 자연으로 회귀시키는 영원의 뿌리라고 할 수 있습니다.

 

이를 좀 더 크게 해석하면 인류 문화의 모든 흔적이 땅에서 시작되어 땅으로 이어지고 땅으로

소멸되는 정-반-합의 유기적인 틀 속에서 이루어진 것이었다는 사실을 깨달을 수 있습니다.

인간의 역사가 땅과 땅 위의 건물들로 이루어진 순환이라는 사실은 매우 중요합니다.

 

인간의 원초적인 본능 즉 의.식.주의 기본 생활이 땅과 그로부터 파생된 인위적인 산물들의

조화를 이루면서 발전하였습니다.

부동산의 영역 즉 보다 넓은 토지 위에 보다 훌륭한 건축물을 창조하면서 인류 문화와 문명은

끊임없는 발전을 거듭하였으며, 보다 효율적인 발전을 꾀하기 위하여 서로 다른 문물들의

교류가 왕성하게 일어나기도 했습니다.

 

때로는 부동산을 얻는 과정에서 지배 계급과 피지배 계급의 신분 차별이 발생하기도 하였으며,

전쟁이 발발하거나, 식민지 개척, 신대륙 발견 등의 일련의 역사적 사건의 발생도 부동산을 얻기

위한 일련의 과정이라는 사실을 알 수 있습니다.

 

또한 인간의 아름다운 심성은 예술의 영역 즉 건축, 조각, 토목, 도로의 발전을 가속화 하기도

하였습니다.

이는 부동산이 단순히 땅의 소유 개념만이 아니라 인간의 고귀한 가치를 실현하는 예술

공간으로서의 기능으로까지 확대되고 있음을 깨닫는 사례라고 할 수 있습니다.

 

부동산이 왜 오르는가?

이 물음에 대한 답변은 인간의 원초적인 욕구라고 할 수 있는 편안한 안식처로서 주택의

소유욕과 밀접한 관계가 있으며, 땅에서 얻을 수밖에 없는 음식과 의복 등 모든 영역이 부동산과

필수불가결한 관계를 맺고 있기 때문에 발생할 수 밖에 없는 극히 자연 발생적 현상이라고 답하고 싶습니다.

 

또한 만물의 근원인 땅의 소유와 땅의 개발 땅 위에서 일어나는 인간의 모든 문화, 그리고

그 문화의 일부인 예술의 가치 추구 등도 부동산의 가치를 지속적으로 오르게 할 수밖에 없는

하나의 요인으로 꼽을 수 있습니다.

 

산업이 발달하면 발달할수록 부동산 가격은 그와 비례하여 오를 수밖에 없는 숙명적인

관계를 지니고 있으며, 땅은 유한한 데 비하여 인구는 기하급수적으로 증가하는 사실도

부동산의 가치를 증폭시키는 하나의 원인으로 주목받고 있습니다.

 

특히 인구밀도가 높은 나라나 지역, 산업 발달이 왕성한 나라나 지역 등은 필연적으로 부동산이

지속적으로 상승할 수밖에 없는 요인으로 평가가 되며, 주택의 경우 생활 수준의 향상으로 인하여

좀 더 큰 집에서 살고자 하는 욕구 등이 확대 되면서 집값 상승의 synerge(시너지)를 가속화

한다고 판단합니다.

 

하지만 집값이 오르는 더 큰 이유는 부동산에 대한 사람들의 인식, 특히 부동산에 영향을 주는

정책 당사자들의 발상의 정체성이 가장 큰 사유로 지목이 됩니다.

부동산이 오르는 근본 이유를 부동산의 고유 특성과 부동산을 접하는 대중들의 자세, 심리적

요인 등에서 찾으려 하지 않고, 지나치게 거시 경제적인 지표로서 접근하거나 투기꾼의 부동산

왜곡 등 극히 편협적이며 부정적인 요인에서 해법을 찾으려 하기 때문입니다.

 

특히 부동산을 지나치게 부정적인 시각으로만 바라 보았기 때문에 학문과 경제의 한 분야로서

깊이 있는 연구 체계가 정립이 되지 않았으며, 부동산에 대한 Portfolio(포토 폴리오)가

走馬看山(주마간산)격이라는데 그 심각성이 있습니다.

 

정부는 각종 경제 지표를 예측하는 기관들의 자료를 토대로 경제 성장률, 수출입, 주식,

물가 상승, 실업률, 인구 변동률, 무역 수지, 환율, 금리, 외환 보유고, 정부 예산안 등을

적용하기 때문에  상기의 요소들에 대한 흐름을 큰 오차 없이 예측할 수 있습니다.

 

하지만 불행이도 부동산은 위의 요소를 모두 합친 것보다 예측이 쉽지 않고 무한한 가변성을

지니고 있기 때문에 위의 잣대를 적용하여 예측을 하려 한다면 경제 지표처럼 1-3% 내외의

편차가 발생하는 것이 아니라 10-20% 정도의 편차까지 유발하는 최악의 사태에 직면하게

된다.

 

실재로 이론에 능통한 부동산 전문가와 경제학자, 정부 각료 등의 2005년, 2006년 부동산

예측을 보면 -3%~ 3%의 전망이 압도적으로 많았지만 그 결과는 참패의 수치인 10-20%

이상의 상승을 가져오고 말았다.

 

그 분들은 이 시대의 내노라 하는 석학들인데 왜 그토록 현실과 괴뢰된 예측을 하였을까?

일각에서는 정부의 정책에 동조하려는 성향때문이라고 하지만 필자가 알기로는 부동산을

본질과는 거리가 먼 즉, 거시 경제로만 해석하려는 아집과 무지의 결과라고 단언할 수 있습니다.

 

부동산을 투기의 온상으로만 바라본 분들이기에 현실적 직관의 상실에 따른 피치못한 결과라고

할 수 있습니다,

부동산의 역기능 즉 부동산이 개인은 물론이고 국가 경제를 좀 먹는 부정적인 시각을 지나치게

과잉포장하여 부각시킨 데 그 원인을 찾을 수 있습니다.

 

부동산에 관심이 많은 필자는 부동산 전문가와 실전 고수들의 글들을 수 없이 접하였는데,

이 시대의 진정한 부동산 경제학자는 손가락으로 꼽을 정도로 부족하며, 그 분들 역시 부동산

매매에 닳고 닳은 재야 고수들이나 강남 아주머니의 동물적 감각을 뛰어 넘을 수 없는 실력 즉,

지식과 경험의 박약함이 그 근본 원인이라고 할 수 있습니다.

 

특히 젊은층의 부동산 욕구와 과감한 투자 성향, 부동산 수요 계층인 30-50대의 인구 증가,

생활 수준의 향상, 한국인의 부동산 애착 성향, 아파트의 선호도, 신도시의 증가, 교통의 발달에

따른 수도권 영역의 확대, 부동산 과정 실패의 악순환, 시대별 트랜드 변화,   등 이루 헤아릴 수

없을만큼의 수많은 복병들까지 감안하여 시대의 흐름에 맞는 역동적인 부동산 정책을 펼쳐야

합니다.

 

90년대 시스템과 노쇠한 사고 역량을  2007년의 현실에 적용하려 한다면 2015년까지 내다

보면서 미래를 담금질하는 부동산에 조예가 깊은 대중들 앞에서 또 한차례 웃음 거리가 될

수밖에 없습니다.

 

 

 

부동산은 경제 성장률, 수출입, 주식, 물가 상승, 실업률처럼 각종 경제 지표로서 어느 정도

가상치를 예측할 수 있는 사항들과는 관련성이 크지 않으며, 부동산 본연의 특성 즉 시세 흐름,

대중의 선호도, 수효와 공급의 원리, 심리적인 요인과 산업의 발달, 경제 지표 등 제반 사항을

두루망라한 종합적인 가치 판단을 바탕으로 기준을 설정하여야 비로서 가능합니다.

 

자본주의 사회의 모든 경제 활동은 시장 경제에 근간을 두고 있습니다.

부동산을 인위적으로 압박하는 제도 즉 대출 금리 인상, 분양가 인하, 주택 담보 대출 규제,

세금 정책 강화 등은 부동산 폭등을 제어하는 인위적인 대책으로써 일시적인 효과를 얻을

수 있습니다.

 

하지만 시장 경제의 흐름을 무시한 인위적인 부동산 대책은 부동산 외의 또 다른 경제 흐름을

크게 훼손하여 다른 경제 분야에 심대한 타격을 주거나, 부동산 정책의 신뢰성이 무너졌을 경우

한시적으로 억눌려 온 부동산의 동시 다발적인 폭등을 야기시키는 위험 요인이 될 수도 있습니다.

 

따라서 부동산 흐름을 안정적으로 이끌기 위해서는 규제 일변도의 부동산 정책에서 탈피하여

일정부분 시장 경제에 준거한 아파트 가치의 차별화와 부동산에 대한 종합적인 식견을 지닌

전문가 그룹의 정책 반영이 선행 되어야 합니다.

 

부동산 자체를 투기로 바라보는 시각에서 일탈하여, 주식이나 예금처럼 순기능에 관심을

가지고, 학문과 경제 분야의 큰 틀에서 부동산 대책을 강구했으면 합니다.

 

1가구 다주택자에 대해서는 시장 경제의 흐름에 역행하는 행위로 판단이 되는 바  매우 강도 높은

세금을 부과하여 주택 공급의 숨통을 트게 하도록 하며, 지역별, 연차별, 세대수별, 분양가별로

가치의 차등이 확실히 드러날 수 있도록 하여 자신의 능력에 맞는 주택의 매수가 용이할 수 있도록

정책의 골격을 잡기를 희망합니다.

 

또한 풍부한 유동 자금을 주식, 채권, 시설 투자, 고금리 저축, 해외 투자, 저축시 세금 혜택

등의 다방면으로 분산할 수 있도록 하는 등의 보다 적극적인 대책이 요구됩니다.

 

서울과 수도권 중심의 행정 및 기간 산업을 점진적으로 지방으로 이양하고, 서울 기준으로

지나치게 엄격하게 적용이 되는 지하철 역사 설치의 잣대를 대폭 완화하여 수도권 원거리까지

지하철이 상용화 될 수 있도록 실효성 있는 강구책이 요구됩니다.

 

신도시를 건설하고, 분양가의 차별화를 단행하여 저가 아파트의 경우 일반 서민들의 내 집 마련에 부담이 없도록 방향을 설정하며, 고급 아파트의 경우 중산층의 욕구를 충족할 수 있는 대안도

아울러 병행하기를 희망합니다.

 

결국 진정 부동산 폭등을 잠재우기 위해서는 부동산의 실질적인 흐름을 꿰뚫는 안목을 가지고,

부동산에 대한 긍정적인 마인드와 역발상의 사고에 근간을 둔 실사구시의 정책이 이루어져야

합니다.

 

모든 아파트가 연례적으로 폭등을 하기만 한다면 부의 공동화 현상으로 말미암아 부동산이

정체하거나 소폭의 하락 혹은 상승하는 것과는 비교가 되지 않을 정도로 후휴증이 심각할

것입니다.

 

따라서 부동산 문제를 해결하기 위해서는 부동산부동산의 본질을 정확하게 꿰뚫는 안목과

부동산에 대한 올바른 시각을 바탕으로 부동산의 순기능과 역기능을 공평한 저울추로 바라볼

수 있을 때  부동산 폭등이니, 부동산 버블이니 하는 불안감으로부터 진정 해방이 될 수 있다고

필자는 생각합니다.

 

감사합니다.