올 한해 동안 부동산 시장에서 가장 큰 관심이 됐던 이슈는 무엇일까. 올해 부동산 시장은 그 어느 해보다도 다사다난했다.

연초부터 서울 강남권 재건축 단지와 판교 인근 지역 집값 상승이 이어지면서 3.30 부동산대책의 단조가 제공됐다. 하반기에는 판교 2차 분양과 파주 운정 한라 비빌디ㆍ은평뉴타운 등의 고분양가 논란이 일면서 서울ㆍ수도권 전역이 집값 급등세를 경험해야 했다.

이에 정부는 집값 안정을 위해 택지지구 아파트 공급 확대와 분양가 인하를 주요 내용으로 하는 11.15대책을 내놓았다. 내집마련정보사가 선정한 올해 부동산 10대 뉴스를 주제별로 살펴봤다.

3.30 부동산 종합대책 발표

올해 초부터 서울 강남권 재건축아파트 값이 가파르게 올랐다. 재건축 발(發) 집값 상승세로 강남권 일반 아파트는 물론이고 인근 분당지역과 목동 지역 아파트 값 등도 큰 폭으로 오르기 시작했다.

이에 정부는 3.30 부동산대책을 내놓았다. 여기에는 지난해 8.31 부동산대책 후속 조치로 재건축시장을 규제하기 위한 구체적인 내용이 담겼다. 8.31 대책에도 불구하고, 재건축 단지를 중심으로 집값 불안이 지속되면서 재건축 개발부담금 최대 50% 부과, 재건축 안전진단 공적기관 위탁, 주택거래신고지역 내 아파트 구입 시 자금조달계획 및 입주 여부 신고, 중소형 아파트 택지가격 조성원가 수준공급, 중대형 평형 매입 임대아파트 활성화, 연내 도시 재정비 특별법 따른 강북 시범지구 3~4곳 지정 등 서민주거안정과 주택공급확대 등에 관한 사항이 포함된 것이다.

3.30 대책 영향으로 6월 재건축아파트 시장은 3.30 부동산대책의 약발을 받아 올 들어 처음으로 하락세로 돌아섰다. 하지만 공급 측면을 제외하고 수요 억제에 초점을 맞춘 정책이어서 결과적으로 집값을 안정시키지 못했다. 지하철 개통이나 개발 호재 등을 지닌 지역을 중심으로 실수요자 위주의 매수세가 형성됐으나 워낙 매물이 부족하다 보니 집값이 오름세를 타기 시작했다. 이른바 ‘버블세븐’ 집값 불안을 확산시키는 결과를 낳았다.

심지어는 세금 인상이 전셋값에 전가되면서 이제는 중대형 아파트뿐만 아니라 중소형 아파트까지 가격이 급등해 시장이 일대 혼란기에 빠지기도 했다. 또 거래 위축과 주택수급 물량의 부족 현상으로 인해 집값이 계속 올라가면서 시장을 외면한 부동산 정책이 국민적 지탄의 대상으로 떠오르기 시작했다.

판교신도시 동시분양 열풍

올해 수도권 분양시장의 핵은 역시 3월과 8월 실시된 판교 아파트 동시분양이었다. 수도권에서 3월만 46만5791명이, 8월엔 15만5805명이 각각 청약에 뛰어들었지만 총 1만6208명(9428명 6780명)만이 판교 입성의 행운을 잡게 되면서 부동산 로또로 인식되었다.

분양 시기도 애초 2005년에 공급될 예정이었지만, 주변 집값을 자극하는 후광효과로 인해 몇 차례 공급시기가 연기되면서 그때마다 판교당첨전략을 알려주는 각종 세미나와 청약열기로 북새통이 되기도 했다. 특히, 연접한 용인과 분당의 집값을 끌어올리는 후광효과로 주변 집값을 급등시키는 진원지로 작용하기도 했다.

또 잦은 설계변경(평형, 세대수 조정)과 고분양가 문제도 청약자들의 눈살을 찌푸리게 하는 부분이었다. 그 외에 분양가 상한제(전용 25.7평 이하)와, 채권ㆍ분양가 병행입찰제(전용 25.7평 초과)가 다시 부활됐다. 전매금지(계약 후 5~10년간)와 주택 우선 매입제도 등 청약자들이 듣기 생경한 제도들도 많이 도입됐다.

봄ㆍ가을철 전세대란 야기

2006년은 봄ㆍ가을 이사철마다 전세가 급등이 상당한 한해였다. 2006년 1월 대비 10월 전셋값(아파트)은 전국이 5.2% 상승했고, 서울 8.1%, 경기 8.6%, 인천 6.2% 올랐다. 특히 노원구(11.2%), 강서구(14.6%), 양천구(10.7%), 인천 부평구(10.5%), 수원 장안구(15.9%), 고양 덕양구(13%), 김포(16.9%), 구리시(18.5%), 남양주(18%), 군포(18%) 등은 10% 이상 급등했다.

전세가가 급등한 이유는 우선 짝수년이라 이사철마다 전세수요가 높았다. 또 쌍춘년 수요로 신혼집을 구하려는 예비부부들도 한몫했다. 집주인의 경우도, 금리 하락 등을 이유로 수익률이 높은 월세를 선호해 전세 물건이 달렸고 세부담 때문에 전세금을 올리는 경우도 비일비재했다. 특히, 분양시장에 청약제도 가점제 시행이 예고되면서 무주택기간을 늘리려는 세입자들이 증가하기도 했다.

현재 전세시장은 집값 급등의 요인으로 대기수요가 매수세로 돌아서면서 전세시장이 비교적 안정세를 유지하고 있다. 하지만 수도권 입주 물량 부족 등 구조적 불안요인이 상존해 있어 내년 봄 이사철이 다시 도래하면 크게 불안해질 수도 있을 것으로 예상된다.

아파트 값 담합 기승

올 들어 아파트 단지 동호회나 부녀회를 중심으로 집값 담합 행위가 기승을 부렸다. 단지별로 “아파트 값이 저평가돼 있기 때문에 제값을 받자”며 마치 새마을 운동을 펼치는 것처럼 조직적으로 현관게시판은 물론 단지 정문에 현수막을 내걸고 집값 끌어 올리기에 나섰다.

이를 차단하기 위해 건설교통부는 지난 7월 1차에 이어 8월 2차, 10월 3차 담합 아파트를 조사해 발표했다. 또한 담합 아파트들은 시세정보제공업체의 시세정보제공도 중단시켰고 처음으로 실거래가를 공개하기도 했다.

‘버블세븐’ 논란

지난 5월 16일 추병직 전 건교부 장관은 “일부 지역에서 부동산시장의 버블 붕괴가 시작됐으며 올 하반기부터는 집값이 본격적으로 떨어질 것”이라고 경고했다. 그러면서 버블세븐 지역으로 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 강남권 3곳과 목동ㆍ분당ㆍ평촌ㆍ용인 등 비강남권 4곳을 지목했다.

또 같은날 오전 KBS1 라디오에 출연해 “강남을 중심으로 주거여건이 좋은 곳은 아직 집값이 등락을 거듭하고 있지만 하반기부터 하락세로 돌아 2~3년 내 2003년 10.29 대책 이전 수준으로 떨어질 수밖에 없다”고 말해 버블세븐 논란에 불을 당겼다.

청와대 역시 집값이 많이 오른 서울 강남 등 7곳을 ‘버블 세븐’으로 규정하고 “강남 등 버블 세븐 지역의 투기 근절을 위한 맞춤식 대책을 내놔 올 하반기부터 효과가 본격적으로 나타나게 할 것”이라며 버블세븐 논란에 앞장섰다.

그러나 이러한 줄기찬 논란에도 불구하고 상황은 정반대로 전개됐다. 오히려 버블세븐 지역의 집값을 공인한 꼴이 됐으며 올 하반기부터 본격적으로 떨어진다던 집값은 오히려 더 올라 서민들의 허탈감만 더했다.

재개발 지분 폭등

정부의 집값 안정 대책으로 뉴타운, 재개발 사업 활성화를 발표했지만 정부의 의도와 달리 투자수익을 노리는 투자자와 실수요자들이 몰려 서울과 수도권의 뉴타운 및 재개발지역 연립ㆍ단독주택 지분 가격이 크게 상승했다.

주요 뉴타운ㆍ재개발 사업지구 내 대지지분의 경우 추석 이후 평당 500만∼1000만원 이상 상승했다. 이런 재개발 지분 폭등에 가장 큰 이유는 재건축의 대체 투자처로 뉴타운, 재개발 쪽으로 시중 부동자금이 몰리고 있기 때문이다. 재건축은 정부의 강력한 규제 대상이 되고 있고 현재 가격이 너무 올라 투자하기에 부담스럽게 되면서 새로운 투자처로 뉴타운, 재개발 지역의 연립ㆍ단독주택으로 수요자들이 몰린 것이다.

서울시의 U턴 프로젝트 등 재개발 활성화 계획과 최근 4차 뉴타운 선정 착수안과 건설교통부의 서울 성북 길음, 용산 한남, 동작 흑석 등 서울 16개 뉴타운지역을 재정비촉진지구 지정, 김문수 경기지사의 1차 뉴타운사업지구 10곳 선정 등으로 매수세의 관심은 더 많아졌지만 매물은 없어 지분 값이 폭등으로 나타나고 있는 것으로 분석된다.

아파트 고분양가 논란 확산

올 하반기 파주신도시와 은평뉴타운의 분양가가 주변 시세보다 높게 책정되면서 향후 주택가격 상승에 대한 우려 및 선매수 수요가 급속히 확산하면서 서울ㆍ수도권 집값이 걷잡을 수 없이 올랐다. 정부가 대책에도 불구하고 집값이 떨어지기는 커녕 오히려 오르고 있어 실수요자들이 마음이 급해졌다.

서울ㆍ수도권 주요 유망단지는 고분양가에도 불구하고 높은 경쟁률을 보이며 1순위에서 마감되고 100% 계약이 완료되는 등 청약과열 현상이 나타나고 있다.

추석 이후 수도권 집값 폭등세

정부의 8.31 후속대책인 3.30 부동산 안정대책 발표 이후 부동산 시장은 잠시 안정된 모습을 보였다. 재건축 초과이익 환수제와 투기지역 총부채상환비율 40% 규제 등으로 강남권 재건축 단지를 중심으로 매수세들은 관망세를 보였다. 강북권에 일부 개발 호재가 있는 지역에서만 실수요 중심으로 거래가 이뤄졌다.

이런 시장 상황에서 매입 시기를 늦추고 전세로 입장을 선회하는 수요와 쌍춘년으로 결혼하는 커플이 많아 신혼부부 수요로 전세수요는 급등한 것에 반해, 전세 공급량은 전세 재계약 사례, 세금부담으로 전세에서 월세로 전환하는 사례가 많아지면서 공급이 줄어들어 전셋값이 가파른 상승세를 보였다.

전셋값이 상승하고 전세물도 없자 아예 사자라는 수요가 많아지면서 소형평형 아파트 값이 상승하기 시작했다. 그때 은평뉴타운과 파주 운정지구의 고가 분양으로 부동산 시장이 술렁이기 시작했고 정부 말만 믿다가는 내 집 장만하기는 힘들어 지겠다는 불안감이 팽배해졌다. 그동안 지켜보고 있던 매수자들의 마음이 바빠지면서 매수를 서둘렀고 판교 낙첨자들의 대거 투자 합류까지 되어 부동산 시장은 서울, 수도권에 무차별적으로 단지들이 상승세를 보였다.

검단신도시 발표 등을 통한 공급확대 정책 선회

고분양가 영향 등으로 인하여 불안해진 부동산시장 처방전으로 정부는 신도시 추가 건설 계획을 발표했다.

신도시로 개발될 인천 검단신도시 주변지역에서는 미분양이 해소되고 청약경쟁이 치열하게 벌어지는 등 투기과열 이상의 바람이 불었다. 검단신도시는 교육, 문화 등 생활여건과 광역적 교통망 등 기반시설을 겸비한 수준 높은 신도시를 조성, 지역간 주거여건의 차이를 완화시키며 주택수요를 분산시켜 전반적인 시장안정을 도모할 여지가 있다. 하지만, 설익은 신도시 발표로 국지적인 집값 급등을 초래한 점, 고급 유효수요가 갈만한 지역이 아니라는 지적들이 잇따르면서 건교부 장관 낙마와 내년 봄 분당급 신도시 추가발표를 불어오게도 했다.

11.15 부동산시장 안정화방안 발표

신도시 발표로 집값이 또다시 들썩이자 노무현 정부가 들어선 이후 여덟 번째 부동산 대책인 11.15부동산시장 안정화 방안이 발표됐다.

이번 정책에는 수요억제책은 지속하면서 그간 제한을 가해온 주택공급을 확대해 주택난을 일부 해소하고 분양가 하락을 통해 천정부지로 치솟고 있는 집값을 안정시키겠다는 의도가 담겨 있다. 신도시 등 공공택지 공급을 늘리고 분양가를 대폭 인하하겠다는 것을 주요 내용으로 담고 있기 때문이다.

하지만 11.15 대책이 집값 안정에 얼마나 기여할지는 좀더 지켜봐야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

 

(출처 : 조인스랜드: 2006.12.1)