자료출처: 우담바라가 필 때까지...

"동탄2 신도시 개발로 인해서, 영동 고속도로 이북의 용인 및 수원 북부(광교신도시포함) 지역 까지 강남 영향권이라는 확신이 더욱 심해지고, 동탄2지구는 행정도시 건설과 맞물려 기존의 아파트 시장이 나름대로 형성된 천안 대전부터, 보라지구와 수원 남부권에 걸쳐 가장 선호도가 높은 중심주거지가 되는 것에 그칠 것으로 전망된다. "


향후 가격형성을 예측해보려면 먼저 알아야 하는 것이 주택 보급률이다. 동탄신도시의 경우 수원 일부 지역과 화성시내 지역이 주택 수요 유입의 가장 큰 비중을 차지할 것으로 판단되고, 나머지는 용인시 남부, 오산, 평택, 안성시, 이천시, 기타 충북지역(대전권)과 수도권 일부 지역이 될 것이다.
이들 수도권 남부 지역의 주택 수급상황은 영동고속도로 이북, 즉 서울 주택 수급권 영향아래 있는 주택 시장 수급 상황과는 크게 다르다.

동탄2지구 수급권 지역에 입주예정인 가구수는 화성시의 기존 동탄1지구 분량이 가장 많아서, 4만7천여가구가 되고, 수원시도 1만4천여가구가 되었다. 이들 수치는 이미 분양된 단지들의 확정된 입주량만을 나타내는 것으로 앞으로 공급 계획 중인 신도시 및 택지개발지구의 공급가구는 포함되지 않아 실제 앞으로 입주 가능한 가구는 크게 늘어날 것으로 분석된다.

이들 공급가구수의 증가는 해당지역 주택보급률과 연관 시켜야 의미 있는 결론을 내릴 수 있는 데, 이것은 해당 지역 거주 세대수와 공급 가구수의 비율이기 때문이다.
보급률을 살펴보면 전국적으로는 이미 2002년에 100%를 넘어 절대 수치상으로는 1세대당 1주택을 보유한 셈이 된다. 하지만 서울과 수도권 지역의 주택 수급 상황은 상당히 불안하다.

서울의 경우 91.3%에 불과했고, 수도권은 96.9%이다. 따라서 신도시 공급규모와 기존 주택가구수 및 거주 세대수를 알 수 있다면 예상 주택보급률 추정이 가능하고, 동탄2지구의 파급 효과에 대한 보다 구체적인 유추가 가능하다.

기분양된 아파트 입주량을 고려하지 않더라도 참여정부에서 계획한 신도시주택공급은 규모가 크기 때문에 신도시 공급량만 따지더라도 오차 범위는 크지 않다.
우선 서울과 수도권의 기존 주택가구수와 신도시공급가구수를 합하여, 거주 세대수로 나누어 보면 예상 주택 보급률 추정이 가능하다.

이는 기타 택지지구의 공급을 고려하지 않은 수치이지만, 신도시 공급이 완료되었을 때 수도권의 주택보급률은 105.6%에 이르렀다. 서울은 송파신도시를 제외하고 신도시 공급이 전무해서 93.1%로 여전히 보급률이 낮았다.

택지지구 개발이 활발한 수도권의 경우 신도시를 제외하더라도 공급 가구수가 많을 것으로 추정되어 실제로 도달 가능한 주택보급률은 이보다 훨씬 높을 것으로 분석된다.
따라서 주택의 수요와 공급 상으로는 3년후부터는 본격적으로 초과 공급의 징후가 나타나게 될 것으로 해당 수급권의 주택 가격 상승 가능성은 굉장히 낮은 것으로 분석된다. 결국 초과 공급이 초과 수요로 가기위해서는 용인, 서울 등의 수요가 동탄에 들어 올만한 여지가 있어야 되는데 먼저 칼럼에서 살펴봤듯이 이는 기대하기 힘든 상태라고 보는 것이 좋다.

동탄이 분당보다 낫다?

동탄2지구 입주시점 시세형성에 바로미터가 될 동탄1지구의 미래가치 부분이다. 앞서서 가장 기본적인 수급권의 수요과 공급 상황을 살펴보았다. 향후 미래가치부분에 있어서의 예측은 현재 수급권 상의 시세상의 자금력을 갖춘 유효 수요의 진입가능성을 생각해 봐야 한다.

신도시 지정발표후 나타나고 있지만 상승된 호가가 거래가 되야 시세가 형성된다는 점에서 상승된 가격을 지불하고도 수급권내에 진입을 원하는 수요를 파악해야 하기 때문이다.
전체 화성 동탄신도시 내에서 공급되는 물량의 평형 구성은 20평형대 12.18%, 30평형대 72.03%, 40평형대 14.01%, 50평형대 1.35%, 60평형대 0.14%로 이뤄져있다.
30평형대 이하가 전체구성에 85% 가까이 차지하고 있는 상태이고 2지구의 경우도 향후 공급상황이 이와 다르지 않을 것으로 예측된다.

이렇듯 대부분 30평형대로 물량이 집중돼 있고 40평형대 이상 물량비중이 극히 낮다는 측면은 향후 일정부분의 시세가 형성되면 이를 견인해줄 중대형의 부족으로 상승여력이 상당히 제한 될 것이다.
현재 거래 가능한 동탄신도시 시범단지 시세는 평균 1천4백만원 선에 형성돼 있으며 비교 가능한 40평형대 이상 물량은 평당 1천4백~1천5백만원 선을 호가하고 있는 상황이다. 수급권상에서는 수원 신매탄동 신규물량이 평당 1천5백만~1천6백만원선에 이르고 있다.

현재의 부동산 조정경기를 감안 단순평가상으로는 평당 1천6백만원선에서 매년 물가상승률 정도로 상승선이 예측되는 것이다. 다만 현재 입주를 한 동탄 신도시 현지를 보면 알겠지만 일대에서는 가장 우수한 주거인프라를 갖추고 있는 것만큼은 틀림없어 단기적으로도 평당 1백만원 이상의 상승은 가능할 것으로 판단된다.

모 사이트의 칼럼을 통해 혹자는 동탄이 분당 이상이 될 것이라고 예측을 했는데 강남과 주변 베드타운 식의 신도시는 업무시설의 강남 집중화와 이와 연계된 광역전철망의 꾸준한 확충으로 주거지로서의 메리트는 오히려 더욱 오르고 있다고 봐야한다는 점을 간과 한 것 같다.

다시 처음으로 돌아가면 소득수준(평당 2천만원 이상의 지불 능력)이 높은 서울 출퇴근 자들의 이주 한계점을 근거로 동탄과 광교 이북의 신도시는 평당 2천만원선을 심리적 저지선으로 극명하게 갈릴 것으로 판단된다.  

물론 동탄은 개통예정인 분당선 연장선 방죽역과 영통역을 간접 이용 가능하며 서울-용인간 고속화도로 개통 및 각종 도로가 신설 개통될 예정이긴 하지만 그에 따른 영향은 크지 않을 것으로 예상된다.
또한 삼성반도체 공장, 경희대학교와 더불어 화성지방산업단지, 각종 첨단벤처, 연구단지 조성에 따른 자급자족적인 지역 형성을 기대할 수는 있으나 이들 업체들 자체가 원래 동일 수급권 상에 있었던 것으로 외부인구 유입효과가 없어 이를 감안하더라도 화성 동탄 일대 수요 대비 공급 물량이 포화된 상태에서 가치 상승은 쉽지 않을 것으로 보인다.

화성시 일대는 동탄신도시 외에도 봉담지구, 향남지구, 태안3지구 등 크고 작은 택지개발지구가 조성되고 있다. 결론적으로 앞서 설명한 바와 같이 교통 및 외부 수요의 한계점과 공급 초과로 인해 지역적인 측면에서 화성 동탄신도시 접근은 리스크가 있는 상황이다.

수원시 주택 선호도의 남북 양극화가 진행 될 것

동탄2지구의 시간거리상 서울 지역의 주택수급권에서 분리되어, 영동고속도로 이남의 수도권 지역을 중심으로 새로운 주택 수급권 지역을 형성할 것으로 앞서서 결론을 내렸다.
영동 고속도로 이남의 수도권 지역과 충청남도 북부권, 대전권 등을 다 고려하더라도 동탄2지구의 주거환경 쾌적성과 주거인프라를 능가하는 곳은 없기 때문에 자연히 동탄2지구는 이들 지역으로부터의 대규모 주택수요 유입이 가능할 것으로 판단된다.

또한 신도시의 주택공급 추이와 수도권과 서울 일대의 주택보급률을 예상해 볼 때 신도시 공급이 마무리 단계에 접어들면 수도권 지역의 주택 보급률은 106%에 이르게 되나, 서울 지역은 여전히 낮은 수치인 93%에 불과할 것으로 분석되었다. 이를 종합해 본다면 다음과 같은 결론이 가능하다.
우선 장기적으로 보았을 때 서울 지역은 여전히 주택 공급이 부족하여, 영동고속도로 이북의 수도권 지역과의 주택 수요 이동이 상호 활발할 것이다.

둘째는 동탄과 수원 일대는 주택보급률 측면에서 포화상태 단계로 접어 들어가는 반면, 공급이 과소한 영동 고속도로 이북의 주택수요가 유입되기에는 시간거리상 한계가 있어 우수한 주거지역인 동탄2지구로 인근 주택수요가 몰려들어 일부 지역에서는 공동화 현상이 나타날 것이다.

즉 가격과 주거환경면에서 경쟁력 높은 동탄2지구는 주위 주택 수요 흡수하는 반면, 공급 초과 상태에 접어드는 수도권 일부와 주변 지역에서는 빠져나간 주택수요를 매꿀 수요가 없어 주거 인구가 줄어드는 현상이 다소 나타날 것으로 판단된다.

이것은 장기적으로 서울을 중심으로한 수도권 지역인 영동 고속도로 이북지역과 그 이남 지역과의 차별화를 강화시켜, 강남권 주택의 희소가치를 높여주는 역할을 하게 될 것으로 예상되는데, 따라서 분당급 신도시는 애초의 강남 대체 신도시 기능을 수행하지 못함으로써 일부 영동고속도로 남부 수도권 지역의 주택시장을 침체시키는 영향을 끼칠 것이다.

영동 고속도로 이북의 용인 및 수원 북부(광교신도시포함) 지역 까지 강남 영향권이라는 확신이 더욱 심해지고, 동탄2지구는 행정도시 건설과 맞물려 기존의 아파트 시장이 나름대로 형성된 천안 대전부터, 보라지구와 수원 남부권에 걸쳐 가장 선호도가 높은 중심주거지가 되는 것에 그칠 것으로 전망된다.

결국 동탄 인근으로 신도시가 지정되었다는 사실은 막연한 기대감으로 보기보다는 수원 광교를 중심으로 남북간의 확연한 주택 수요층 양극화를 이룰 것으로 현재 신도시 기대감이 살아 있는 시점이 서울 출퇴근 자들의 경우 판교와 광교의 영향을 받는 용인의 신분당선 라인으로 갈아타는 적기가 될 수 있을 것으로 판단된다.

따라서 동탄2지구 인근 지역의 공급규모와 거주 세대수, 주택수요 유입 등을 고려하였을 때 기존 동탄신도시(동탄1지구)는 현재 수원시 최고가 이상의 가격을 형성하기 어려워 주택가격은 장기간 보합세를 유지할 것으로 판단된다.

 

최근 화제를 모으고 있는 메타폴리스의 경우에도 동탄내 최고선호도를 형성할 것이라는 기준에도 불구 입주 1년차가 지나면 평당 2천만원선 이상은 기대하기 힘들 것으로 판단된다.
그러므로 현재 동탄 보유자들은 신도시 지정 분위기로 매기가 살아난 현재를 호기로 매도를 시도하여 영동고속도로 이북 지역으로 갈아타는 전략을 시도하는 방법도 생각해 보는 것이 좋겠다.
결국 지역 호재로 남들이 매입 타이밍이라고 생각하는 시점을 매도타이밍으로 봐야하는 역발상 시점이라는 것이다.

자급자족형 신도시로서의 동탄은 금번 신도시 지정으로 계획된 개발안들이 차질없이 진행된다면 지금까지의 신도시중 가장 훌륭한 모델이 될 것이다. 하지만 현재 형성된 시세를 감안 주택 가격 상승여력의 측면에서 본다면 그 한계가 분명하다는 점을 인지해야 할 것이다.
두편에 걸쳐 장황한 글이 되었지만 한정된 지면을 활용하다보니 자세한 근거나 다소 민감할 수 있는 부분은 제외하였다.

 

 

자료출처: 내집마련의 Happy Analyst 김인만 ^^

복면달호..
개그맨 이경규씨가 제작하고 차태현,임채무가 주연한 코믹영화입니다.
지방밤무대 락가수은 봉달호가 트로트가수 제작자를 만나서 트로트가수가 되고 인기를 얻는 과정을 재미있게 그린 영화입니다.
분당급 신도시 발표를 보면서 락가수에서 엉겁결에 트로트가수가 된 봉달호가 생각이 났습니다.
영화는 관람객을 위하여 재미있게 하기위하여 그런설정을 하였지만
분당급 신도시는 국민들을 재미있게 하기위하여 이렇게 어설프게 진행하고 발표하였을까요?

그동안 말도 많았던 분당급 신도시가 발표되었습니다.
건교부와 재경부, 경기도가 모두 엇박자를 내면서 매끄럽지못한 진행을 보인  쇼였던거 같습니다.
정부는 왜 이렇게 어설프게 갑자기 발표를 하게 되었는지, 앞으로 어떤 영향이 있을런지 한번 이야기해 보려고 합니다.

 

 

1. 분당급 신도시는 동탄2지구(동탄신도시 동편)
- 기존 동탄신도시 동측에 2,180만m2(660만평)규모로 개발 (화성시 동탄면 영천리,청계리,신리,방교리)
- 주택 10만5천호(아파트 10만호, 단독주택 5천호)
- 인구 26만명을 수용함.
- 기존동탄신도시를 합치면 총 3,084만m2(933만평), 14만 6천호의 주택규모로 수도권 최대규모의 신도시가 됨.
- 분당신도시(594만평, 9만8천호)의 1.6배 규모
- 서울 반경 40km, 강남에서 30km거리임.

 

2. 왜 동탄2지구였나?
1) 가장 빠르게 진행가능
참여정부 4년동안 수많은 부동산정책을 사용하였지만 결과론적으로는 많은 상승만 하였고 양극화만 더 심화된 결과를 낳았습니다.
결국 일부 투기세력에 의한것이 아니라는 것을 뒤늦게 안 정부가 규제정책와 더불어 공급정책을 내놓은것이 추가신도시계획입니다.
정부에서는 공급확대가 필요한데 그것도 빠른 공급이 필요했던 것입니다.
겨우 집값이 안정세를 찾고있는데 자칫 공급부족의 신호가 빨리 오게됨으로서 집값불안정이 야기되는것을 막기위하여 가장 빠르고 쉽게 개발할수있고 부작용도 가장 적은 동탄2지구를 선택한 것입니다.
동탄2지구는 갑자기 나온 신도시가 아니라 동탄신도시(1지구) 계획하면서 이미 어느정도 계획이된 곳입니다.
동탄신도시 개발시 한꺼번에 동탄2지구까지 개발이되면 경부고속도로와 주변인프라가 갖춰지지않는 상황에서 상당한 부작용이 예상되었기에 273만평 규모로 동탄신도시(1지구)가 개발이 되었던 것입니다.
결국 이미 모든조사와 분석을 다 마친상태에서 언제 할지 시기만 보고있던 지역이 바로 동탄2지구입니다

 

2) 가장 싸고 쉽게 개발
분당급 신도시(동탄2지구)를 보면 평지가 많고 서편에 동탄신도시가 있고 경부고속도로가 있고 양재-오산간 고속화도로가 건설중이며, 제2외곽순환도로, 제2경부고속도로가 예정되어있어서 인프라 구축비용이 가장 저렴하게 들어가며 일부도로와 지하철등의 개선대책만으로 최소비용으로 최대효과를 낼수있는 최대신도시를 건설할수 있는것입니다.
또한 기존 동탄신도시가 입주를 하고있기때문에 동탄2지구가 입주시점에는 현재 동탄1신도시 인프라가 모두 완성된 시점이기때문에 동탄2지구 입주시 발생예상되는 교육,편의시설부족문제를 상당부분 예방가능합니다.

 

3) 가장 많이 공급가능
신도시개발의 목표가 공급확대입니다.
집값 불안정을 규제정책으로 막긴했으나 불안한 마음은 가시지가 읺는게 현실입니다.
투기수요가 있다고하더라도 인구대비 주택공급률이 아직은 부족한것이 현실이며 수요만 억제해서는 언제 또 터질지모르는 시한폭탄임을 알기에 공급물량 확대를 싸고 빨리 많이 공급하겠다는게 정부생각입니다.
참여정부초기의 강남집값만 잡으면 된다는 인식에 대한 변화도 감지됩니다.
현재 고가주택인 강남집값은 규제정책의 대상으로 안정세를 보이고있지만 서민주택은 규제정책의 대상에서 조금은 벗어나있으며 서민주택까지 강력한 규제정책을 사용하는것도 무리가 있습니다.
결국 직접적인 강남대체보다는 장기적인관점에서 수도권 남부의 수요를 분산시키는데 주력하겠다는게 정부 의지인듯 싶습니다.
동탄2지구는 평지가 많고 토지거래신고지역이며 600만평이상을 확보가능하기에 10만가구 이상을 공급하기에 적합한 지역입니다.

 

4) 가장 부작용이 적은곳
후보지역을 보면 하남, 광주오포/용인모현, 용인남사, 고양, 양주/포천 등입니다.
하남은 입지적으로 보면 강남과 거리가 가장 가까운 우수한 곳이지만 그것이 바로 부메랑이 된거 같습니다.
바로 도시 공동화(연담화)입니다. 개발이 되면 송파와 거의 붙어버리게 됨으로 신도시라기 보다는 송파확대의 개념이 되기때문에 서울시도 반대합니다.
또한 땅값도 싸지않기때문에 집값안정을 위하여 저렴한 분양가를 적용해야하는 취지와도 맞지 않습니다.

 

올초에 투기광풍이 일어났던 광주오포/용인모현은 어떻게 보면 가장 아쉬운 곳이기도 합니다.
입지도 분당접근성이 좋고 강남대체지로도 충분히 가능성이 높은 곳이었지만 상수도보호지역입니다.
정부는 환경보호를 위하여 하이닉스 이천공장 증설을 불허하였습니다.
그런데 신도시를 만들겠다고 환경규제를 풀어주면 스스로의 모순에 빠지게 됩니다.
또한 환경단체의 강력한 반대가 예상되며 규제를 풀면서 진행하기에는 시간이 상대적으로 많이 소요됩니다.
가장 중요한 원인중에 하나가 땅값 급등입니다.
분명 올초 건교부장관이 강남대체지다, 강남과 거리가 가까워야한다고 말한 시점에서는 광주오포/용인모현이 내부적으로 거론이 되었을것입니다.
하지만 어설픈 발언과 언론보도로 그일대 투기광풍이 불어서 결국 땅값급등이 되었고 토지비상승은 저렴한 분양가가 필요한 분당급신도시와 취지가 맞지않게 되어서 포기한듯 싶습니다.

 

고양은 5월중순까지 분당급신도시(동탄2지구)와 더불어 경기도명품신도시 개념으로 같이 발표하기도 되어있었던 곳입니다.
하지만 이또한 재경부 차관의 성급한 발언으로 언론보도가 되면서 부동산분위기가 술렁이지 급기에 발표취소를 하게 되었습니다.
김문수 경기지사가 분당급신도시 발표현장에 나타나지않고 경기도청엥서 별도로 명품신도시관련 발언을 한것도 최근 경기도와 건교부,재경부의 엇박자에 대한 불만의 표시였다고 보여집니다.

 

양주/포천등 경기북부지역은 강남대체로는 아직까지는 조금 부족한 지역이기에 처음부터 고려대상은 아니었던거 같으며 지역균형개발 관점에서 경기도에서 추진중인 명품신도시 후보중 하나였던거 같습니다.

 

5) 행정복합도시의 성공의 징검다리
참여정부의 가장 큰 사업이 바로 행정복합도시입니다.
충청도에 들어오는 2200만평규모의 행복도시가 성공하려면 반드시 수도권 인구이동없이는 불가능합니다.
냇물을 건널때 아뭇것도 없으면 건너는것을 포기할것입니다.
하지만 일정간격만큼 돌이 있다면 징검다리삼아 젖지않고 시냇물을 건널수 있습니다.
결국 행복도시의 성공을 위해서도 동탄2지구는 상당히 중요한 징검다리가 될것입니다.
강남-판교-분당-죽전-광교-흥덕-영통-동탄-동탄2-오산-평택-행복도시까지 징검다리가 연결될 것이며 이는 자연스런 인구이동의 흐름이 될것입니다.

 

3. 앞으로 어떤 영향을 줄것인가?
1) 장기적으로는 공급물량 확대로 인한 주택가격안정
10만가구 26만명이면 정말 대단한 물량입니다.
장기적으로 양질의 대규모공급이 가능하기때문에 수도권남부 전체 부동산가격에 안정을 줄것입니다.
수요가 한정되어있는 상황에서 공급이 늘어나면 가격은 안정화가 되거나 일부 하락할수도 있습니다.
입주부터 입주물량이 소화되고 새로운 수요계층이 형성되기전까지는 상당한 고전이 예상됩니다.
하지만 인프라(교육,편의시설,도로,지하철,문화,경제)가 완성되고 새로운 인구축이 형성되면 남부권대표도시로서 상당한 가치를 할수 있을거 같습니다.

 

특수상황이 아니고는 갑작스런 인구이동은 잘 일어나지 않지만 서서히 변화가 진행되기에 10년,20년의 시간이 지나고보면 큰폭의 변화가 눈에 보이게 됩니다.

70년대 영동개발을 시점으로 개발된 강남개발은 그당시 중심이고 과포화 상태였던 강북지역 인구분산이 주요 목적이었으며 선호도가 약해서 8학군과 지하철2호선 노선을 변경하면서까지 이주를 시킨곳입니다.
현재 강남-분당-죽전-동백-수지-영통까지 연결된 수도권 남부거주축이 동탄까지 내려온 상황에서 동탄2지구가 분당급으로 개발이 되어 성공적으로 입주가 마무리 된다면 수도권 남부의 최대신도시로 자리를 차지할 것입니다.
단순히 강남과의 물리적 접근성을 넘어서 자체적인 대규모 도시로서 기능을 할것입니다.
결국 10년후에는 강남에서 판교-분당-광교-동탄을 넘어 행복도시까지 거대한 수도권 라인이 형성되리라 생각합니다.

 

3) 로또식 청약과열과 주변부동산 흐름에 영향
평당800에 분양한다면 분명 분양가로 인하여 주변시세가 들썩이는것에 대해서는 상당한 효과가 있을것입니다.
하지만 주변시세하락이 아니라 청약당첨시 주변시세를 따라가기때문에 말그대로 로또판이 또 형성이 될것입니다.
과열된 청약은 주변부동산시장에 영향을 주며 청약을 기다리면서 매수를 자제하던 많은분들이 낙첨후 일시에 주변부동산 매수에 나서면 단기간에 급등하는 부작용을 낳을수도 있습니다.
물은 항상 적게도 많게도 아닌 자연스럽게 흘러주는것이 좋습니다.
적당히 매매는 되어야 정상인데 800만원 분양을 받으려고 실수요자까지 모두 기다리면 결국 더 큰 부작용을 낳을수 있습니다.
물이 고여있다가 넘쳐버리거나 터져버리면 다시 담을수도 없습니다.

 

4) 화성시 아파트 전세가 강세
평당800만원 10만가구는 결국 수도권 거주하시는 서민분들의 마지막 희망이 되리라 생각합니다.
우리나라가 심각한 위기상황을 맞이하지않는한 급상승은 아니더라도 물가상승률이상의 상승은 가능합니다.
결국 장기적으로 모든인프라가 갖춰진 신도시의 서민입성의 마지막 기회가 될 가능성이 높습니다.
동탄2지구 당첨확률을 높이려면 거주자우선30% 적용가능성이 높기때문에 결국 화성시 거주가 되면 당첨확률이 유리합니다.
10만가구중 30%인 3만가구가 화성시 거주자몫이라면 화성시 무주택자분들은 가점40점이 안되더라도 당첨될 가능성이 상당히 높습니다.
수도권 청약통장 가입자가 대략 800만명정도라 보면 인구5000만명으로 보면 대략 1/6정도 됩니다.
화성시인구가 30만명정도 되기때문에 1/6로보면 5만명정도가 청약통장 대상입니다.
이중 유주택자를 제외하면 화성시 무주택 1순위는 3만명도 안되기 때문에 현재대로 거주자우선이 적용되면 화성시 무주택1순위는 거의 다 당첨될수 있는 물량입니다.
물론 계산처럼 그렇게 딱 맞지는 않겠지만 화성시 거주자가 되기위하여 전세수요가 급증할 가능성이 높다고 보여집니다.

 

5) 분양가 800만원은 지금매수에 나서지말아달라는 립서비스
정부의 분양가 800만원 립서비스는 지금까지 정부가 발표한 대책중에 가장 효과적인 내용이 아닌가 싶습니다.
분양가 800만원의 의미는 당분간은 부동산시장이 더 안정세를 유지하기를 바라니 당분간은 집사지말고 기다려달라는 메시지입니다.
정부를 믿는 많은 순진하신분들은 또 기다리실것입니다.
하지만 과연 800만원 가능할까요?
판교신도시도 처음에는 평당 800이야기하다가 결국 1200까지 갔습니다.
당초 예상보다 50%까지 상승하였습니다.
이론적인 시뮬레이션은 그냥 이론일 뿐이며 현실과는 다소 차이가 날수있습니다.
물가상승,인건비상승,재료비상승,토지비상승등 많은변수요인이 있습니다.
동탄신도시 시범33평형 시세는 평당 1400정도 입니다.
만약 800에 한다면 기존주택가격하락이 되는게 아니라 1400-800=600, 당첨시 평당600만원의 프리미엄이 바로 형성됩니다.
그렇기때문에 앞에서 언급한 로또식 청약광풍이 예상됩니다.
고분양가로 주변시세를 끌어올리지 못하지만 분양물건의 시세가 주변시세만큼 상승하며 결국 기존주택도 인프라가 확충되는만큼의 가치상승에 비례하여 시세상승이 되리라 생각합니다.
평당800이라고해도 분양가상한제 -옵션제 적용되기때문에 실 투자금은 평당900이상이며 3년후 여러변수들 따져보면 잘해야 평당1000정도 예상됩니다.
그래도 무주택서민들을 위하여 평당800이 되었으면 좋겠습니다.

 

6) 또다른 양극화
집값이 오르는건 결국 그집의 가치가 상승하기때문에 오르는것입니다.
교육여건,편의시설,문화시설,교통여건,쾌적성,새아파트등 모든것이 집가치를 형성하는 주요요소들입니다.
이런 요소들이 상당부분 만족하면 그집의 가치는 상승하고 결국 집값상승이 될수밖에 없습니다.
강남접근성이 개선되고 교육여건이 좋고 새아파트트에 쾌적하고 백화점,마트,모든상권이 형성되어있어 편의성까지 갖췄다면 당연히 수요가 증가할것이고 가격은 상승할것입니다.
결국 동탄2지구에 유입될 인구 26만명은 강남일부,분당,용인,수원,화성,안양,군포,오산등 수도권 남부권에 광범위하게 분포된 서민들이 대상이 됩니다.
그중에서도 교육,문화,편의시설,쾌적성,유비쿼터스를 갖춘 새아파트단지와 경쟁력이 부족한 곳은 수요감소가 불가피할것으로 보입니다.
그나마 인프라가 잘 갖춰진 신도시,택지지구 아파트들 보다는 쾌적성,편의성,교육여건이 상대적으로 떨어지는곳이 더 큰 타격을 받을수 있을거 같습니다.

 

7) 장기적으로는 버블세븐 상승엔진 둔화
얼마전 동탄1신도시 입주자를 조사한결과 강남이 10%미만으로 나왔습니다.

서울의 직접이동인구는 10% 이동했을지몰라도 수원,용인,화성,안양,분당등 여러지역의 인구가 이동을 한것이며 이동한 빈자리는 또 누군가가 채워집니다.

서서히 shift되면서 이동을 하는것입니다. 또한 아직 변변한 인프라도 구축이 안된 미흡한 곳에 처기부터 높은 입주율을 기대하는것 자체가 난센스 아닐까 싶습니다.

 

장기적으로보면 강남,분당등 버블세븐도 지금처럼 높은 가치를 하기는 힘들거 같습니다.
물론 갑자기 그수요가 어떻게 되고 영향을 받는것은 아니지만 조금씩 영향을 받고 수요는 분산이 될 수 있습니다.
강남,과천,신도시(분당,평촌,일산),목동등이 교육,편의성,쾌적성 3박자를 갖춘 대표주거지였지만 10년후가 되면 노후화가 진행이 되고 송파,판교,광교,동탄(1,2지구),송도,청라,영종,검단,파주,김포,양주등 신도시와 뉴타운,택지지구(상암,마곡..)등 새로운 대체지는 엄청나게 늘어납니다.
인구감소가 예상되지만 수도권은 지방인구유입으로 그나마 2016년까지는 인구상승은 가능하지만 그렇게 폭발적으로 되기힘들며 2020년 이후에는 인구감소가 불가피합니다.
결국 지금의 버블7은 현재와같은 가치를 하기는 힘들수 있습니다.

강남출퇴근30분,교육여건,편의시설,쾌적성이 잘 갖춰진 15년된 평당2500 아파트와 강남출퇴근50분, 교육여건,편의시설,쾌적성에다가 첨단유비쿼터스의 평당1000 새아파트 평당1500이라면 여러분들은 어디를 선택하겠습니까?

강남접근성은 물리적거리보다는 시간적거리개념으로 봐야합니다.

10KM거리가 10분이 될수도 2시간이 될수도 있는게 시간적 거리입니다.

시간적으로 다시 늦어질수는 있지만 결국 개발이 계획처럼 진행된다면 서서히 인구이동은 진행될수밖에 없으리라 생각합니다.
 

8)추가신도시 개발 어려움
건교부는 참여정부에서는 더이상 신도시개발은 없다고 하였으며 김문수 경기도지사는 1년에 1개씩 발표하겠다고 했습니다.
아마도 1년에 1개씩 발표는 힘들거 같으며 잘해야 이번에 분당급신도시발표와함께 같이 발표하려고했던 명품신도시 1곳정도는 가능할수도 있습니다.
하지만 더이상의 신도시는 현실적으로 쉽지 않습니다.
입주중이거나 예정인 신도시는 동탄(1지구),판교,송도가 있고 분양예정인 신도시는 파주,광교,송파,김포,검단,양주,동탄(2지구),평택,아산,행복도시(세종),청라,영종이 있습니다.
2013년이 되면 60만가구 정도가 공급이 됩니다.
강남3구가 25만가구, 1기신도시가 29만가구이니 엄청난 물량입니다.
택지지구와 민간물량까지 합치면 공급과잉을 염려할 수도 있습니다.
특히 차기 대통령이 제일 주요한 변수인데 만약 현재 지지율이 높은 모후보가 된다면 추가 신도시개발은 차기정부에서도 불가능할 가능성이 높습니다.
신도시보다는 뉴타운,재개발,재건축등 기존지역개발을 하겠다고 밝히고 있기 때문입니다.
계속 공급불안문제가 대두되지않는한 더이상의 신도시 발표는 힘들거 같습니다.

 

이번 신도시 발표를 보면 단물만 먼저 먹었다는 생각이 듭니다.

660만평, 10만가구, 평당800분양가만 발표되었고 구체적인 개발계획이 2008년 2월에 발표될 예정이라고 합니다.

2008년이면 차기정권입니다.

집의 치상승은 개발에 따른 인프라 확충때문에 가능한데 그런 집값에 영향을 주는 불안요소는 차기정권으로 넘기고 집값안정세에 유리한 공급확대,저분양가만 강조하는 것입니다.

결국 모든부담은 차기정권에서 져야할거 같습니다.

현재 동탄2신도시 인근지역이 분양빼고는 안정세를 유지하는건 공급물량,저분양가 강조전략과 더불어 체적인 발표가 없기에 뭐가 어떻게 좋아진다는것인지 알수가 없기에 찻잔속의 호재로만 머물고 있는듯 합니다.

하지만 체적인 개발계획이 발표되면 그 내용에 따라서 수혜를 입는 지역의 아파트에는 좋은 호재로 작용할 가능성이 높습니다.

 

4. 어느지역이 수혜지역인가?
1) 동탄신도시(동탄1지구)
저렴한 분양가가 되면 고분양가로인한 시세상승은 분명 어렵습니다.
하지만 2008년 2월 구체적인 개발계획이 발표되는 시점에 조금 영향을 받을수있습니다.

또한 동탄2신도시 청약시점인 2010년에는 동탄2신도시의 프리미엄이 동탄1지구 수준으로 형성이 되며 청약광풍이 불게되고 분위기가 흔들릴수 있으며 동탄2지구 입성을 위하여 대기하던 수요자들이 잔치가 끝나면 한꺼번에 기존주택 매수에 눈을 돌릴수 있습니다.

 

현재 동탄신도시의 가장 큰 약점은 강남접근성과 인프라 부족입니다.
동탄옆에 동탄1지구보다 3배가 크고 분당보다 큰 초대형 신도시가 오면 지하철,도로개선,특목고등 교육여건,문화시설,편의시설을 추가할수밖에 없으며 이는 기존 동탄신도시의 단점을 한번에 극복할수있는 좋은 호재인 것입니다.

다만, 발전가능성이 높은 개발계획이 나와야하며 계획처럼 개발이 진행되어야 합니다.

또한 입주공급물량으로 입주시점인 2013년정도부터 2~3년간은 고전을 할 가능성이 높습니다. 
하지만 공급물량으로인한 일시적 수요감소이며 수요감소의 역풍은 신도시나 택지지구가 아닌 주변지역이 더 큰 영향을 받을 가능성이 클거 같습니다.

 

2) 화성 병점
병점은 동탄신도시 꼬리부분이며 동탄1지구가 몸통, 동탄2지구가 큰 머리가 되는것입니다.
입주시점에 입주물량 쇼크가 발생하면 동탄신도시 보다 병점이 더 큰 영향을 받을수도 있습니다.
하지만 장기적으로는 병점은 동탄1지구 시세의 60~80%선 정도 형성이 되기때문에 동탄신도시의 가치가 높아질수록 동반 추격상승하리라 생각합니다.
2010년 동탄2지구 분양을 위하여 화성시로 전입하는 인구가 꾸준히 늘어날거으로 보이기때문에 동탄,병점지역의 전세수요는 큰폭 증가하리라 생각합니다.

 

3) 용인 보라/공세
어떻게 보면 어부지리로 가장 많은 혜택을 보는곳이 용인 보라/공세인듯 싶습니다.
보라/공세지구의 가장 큰 단점은 입지적으로 너무 남쪽이며 규모와 인프라 부족입니다.
하지만 보라/공세지구 아래에 대형 신도시가 생기면 당연히 전철,도로가 광역교통망이 추가개발되고
편의시설,문화시설,교육여건등 인프라가 대형으로 형성되기에 그영향을 그대로 받을수있습니다.
위에 언급했듯이 동탄2지구 입주시기부터 2년정도는 일시적 수요감소영향을 받아서 매매,전세 거래가 상당히 둔화될수 있습니다.

 

4) 오산
오산도 가치상승이 예상되는 지역입니다.
신도시 확장예정지를 보면 동탄부터 오산까지 오른쪽 옆으로 개발이 될 예정입니다.
오산은 그동안 수도권 남부중 너무 아래에 있고 인프라도 부족해서 선호독 상당히 낮은 지역이었지만 분당급신도시인 동탄2지구 개발이 되면 오산의 단점인 인지도와 인프라부족등이 상당부분 개선되리라 생각합니다.
하지만 명품신도시 후보지였지만 동탄2지구 개발로 신도시개발은 좀 힘들어질것으로 보이며 동탄2신도시 인근지역에 규제가 가해지면 오산개발은 좀더 늦어질 가능성도 있습니다.
또한 동탄2지구 입주시 많은 수요자들이 동탄2지구로 이동이 가능할수도 있어서 입주시점인 2012년이후 수요감소에 따른 후휴증을 겪을수도 있습니다.

 

5) 봉담/향남
봉담/향남도 간접영향을 받는지역입니다.
제2외곽도로가 연결되면 동탄으로의 접근성이 개선되면 동탄1지구시세의 60~70%선 정도 추격상승이 가능하리라 생각합니다.
동탄1지구도 동탄2지구 입주시점에 입주물량이 소화되기까지 상당히 어려움을 겪겠지만 인근지역인 봉담/향남도 그영향을 받을 가능성이 큽니다.
수도권의 큰 수요축이 내려오고 형성이 되려면 상당한 시간이 소요되는만큼 봉담,향남2지구 개발이 본격화되고 주변인프라를 빨리 형성하는것이 중요할듯 싶습니다.
당분간은 신도시 개발이 어렵겠지만 동탄2지구 입주후 그래도 공급이 부족하다면 화성시 서남부 개발가능성도 있다는 기사가 있었기때문에 개발압력은 높은곳이라 보여집니다.
다만 동탄2지구 입주가 2013년정도 예상되기때문에 현재 계획되어있는 봉담,향남2지구외 추가개발은 장기적인 관점에서 접근하시는것이 좋을거 같습니다.

 

6) 기존버블세븐
강남접근성면에서는 현재까지는 강남대체지로서 약간부족하기때문에 단기적으로는 상대적으로 강남접근성이 좋은 분당,용인등 지역 아파트는 약간의 강세를 보일수도 있습니다.
하지만 현재와 같은 부동산시장 분위기와 규제정책등이 변하지 않는한 크게 들썩이기는 쉽지않아보입니다.
단기적으로는 큰 영향이 없겠으나 광역교통대책이 수립되어 지하철,도로등이 개선되어 강남접근성이 좋아지고 교육,편의,문화,쾌적성,첨단새아파트의 인프라가 형성되면 장기적으로는 어느정도의 수요감소는 불가피할거 같습니다.
분당,죽전,동백,수지,영통등 인프라가 잘 갖춰진 택지지구보다는 인프라가 부족한 주변지역 아파트들이 수요감소 영향을 더 받을수도 있습니다.

 

5. 결론
장기적으로 보면 수도권 부동산시장 안정세에 분명 영향을 줄수있습니다.
또한 수도권남부의 최대중심도시가 형성이 되기때문에 경부축의 흐름은 더욱 강해해질수있습니다.
향후 수도권은 크게 경부축과 경인축으로 양분이 될거 같습니다.
- 경부축(강남,판교,분당,죽전,동백,보라/공세,수지,광교,영통,동탄,평택,세종)
- 경인축(상암,마곡,파주,일산,김포,검단,송도,청라,영종,논현)

개발이 필요한 북부지역은 남부지역에 비하여 흐름축과 수요가 부족하고 개발압력도 약하기때문에 수도권북부와 강북지역에는 약간의 악재가 아닐가 싶기도 합니다.
최대규모의 신도시가 또 남부지역의 중심인 경부축에 개발이 되기때문에 지역적 빈익빈 부익부는 더욱 심화될거 같습니다.
 

동탄신도시는 10년후 규모,교육,편의시설,문화시설,산업시설등 모든면에서 수도권 대표주거지가 될것입니다.

아마 10년후가 되면 분당급이라는 말보다 동탄급이라는 말이 생기지 않을까 생각합니다.

하지만 개발계획이 미흡하고 교육과 교통여건이 제대로 개발이 안되고 부족하다면 일부 언론에서 우려하는것처럼 동네신도시로 전락할 가능성도 배제할수는 없습니다.

 

생활반경이 경인축에 계시는분들은 은평,마곡,파주운정,김포,검단,청라,송도,영종에 적극도전하시는게 좋습니다.
경부축에 계시는분들은 송파,광교,판교잔여,동탄2지구에 적극 도전하셔야합니다.
동탄보다 더 유망한 송파,광교,판교잔여물량은 경쟁률이 너무높아서 그림의 떡 입니다.
동탄2지구 10만가구는 수도권 무주택 서민들의 마지막 꿈이 될수있는곳입니다.
정부가 평당800의 저렴한 분양가로 컨셉을 잡았기때문에 물론 그런가격에는 힘들겠지만 그래도 주변시세보다 저렴한 분양가는 되리라 보며 결국 돈이 부족한 무주택서민들이 대형인프라가 구축되는 최대 신도시 입성의 마지막 기회이기때문에 철저한 준비로 꼭 입성하셔야 할거 같습니다.
가점점수가 높으신분들이야 걱정없겠지만 가점점수가 높지않으신분들은 화성 거주자우선요건이 되신후 거주자30%물량에 도전하시는것이 좋겠습니다.

 
부디 돈이 부족한 무주택 서민분들한테는 좋은 주거여건에서 살수있는 마지막 티겟인 동탄2신도시에 꼭 좋은기회 잘 살리셔서 내집마련에 성공하셨으면 좋겠습니다.

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.

from 내집마련의 Happy Analyst 김인만