올 가을에 단풍 구경 좀 했나요? 저는 11월말까지 매주 산에 가서 단풍 구경 실컷 할 생각입니다. 제 마음대로 되는 것은 아니지만 말입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 자산 배분, 즉 자산 포트폴리오에 대한 잘못된 생각들을 바로잡고자 합니다.

언론을 통해 자산배분에 대한 글을 읽을 때마다 가장 기분이 상하는 것은 한결같이 부동산 비중을 낮추라는 말뿐이라는 것입니다. 이렇게 주장하는 전문가들은 대부분 주식이나 펀드를 업으로 하는 회사에서 월급을 받는 사람들입니다.

이런 사람들이 주장하는 요지는 다음과 같습니다.

“국내 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 77%에 달해 미국의 33%나 일본의 39%에 비해 두 배 가까이 높다.

베이비붐세대가 본격적으로 은퇴하는 2015년 이전에 부동산 자산 비중을 낮춰야 한다.

노후 대비를 위해 50대 이상은 부동산 자산 비중을 최소한 50% 이하로 낮춰야 한다.”

먼저 단풍 절정기로 선문답(禪問答)을 할까 합니다.

단풍 절정기를 알아맞히는 법

앞에서 잠깐 언급했지만 산에 다니면서 정말 예쁜 단풍을 보고 싶다는 욕망은 누구나 똑같을 것입니다. 그래서 단풍 절정기라는 시기에 설악산 지리산 내장산 등에 산을 좋아하든, 싫어하든 사람이 몰리겠지요.

결론은 단풍의 절정기를 알아내기란 힘들다는 것입니다. 단풍 절정기는 날씨에 따라 다르고, 지역에 따르고, 산마다 다르고, 능선이나 골짜기마다 다르고, 고도에 따라 다릅니다. 그리고 어제 다르고 오늘 다르지요. 어제 바람이 많이 불고 비가 많이 왔다면 오늘은 어제와 많이 다를 것입니다.

기상청이 예보하는 단풍 절정기에 산에 가서 실망하는 경우가 많을 것입니다. 저도 그랬구요.

그래서 산꾼들은 단풍예보를 거의 믿지 않습니다. 일기예보도 맹신하기보다는 예보에 대비하고 산에 오르지요.

산꾼들이 단풍 절정기를 알아맞히는 방법은 이렇습니다. 기상청이 예보한 절정기보다 2~3주 미리 가보는 것입니다. 그러면 그 다음에 거의 정확히 절정기에 갈수 있습니다. 똑같은 장소에 다시 가야 하지만 산꾼에게는 그리 문제될 게 없습니다. 가장 큰 산인 지리산의 경우 단풍 절정기가 능선마다, 골짜기마다 달라 10월초부터 11월말까지 다양합니다. 

단풍 절정기를 알아맞히는 방법을 장황하게 설명한 것은 가장 이상적인 자산 포트폴리오도 사람마다 크게 다르다는 것입니다. 나이에 따라, 자산규모에 따라, 투자 성향에 따라 말입니다.

자산 포트폴리오 컨설팅

 “모든 사람이 자신의 돈을 세 부분으로 나누도록 하라. 그리고 3분의 1은 토지에, 다른 3분의 1은 사업에 투자하고 나머지를 준비금으로 보유하도록 하라.”

2000년전 유태인 경전 탈무드에 나오는 글입니다. 자산을 안정성 자산, 수익성 자산, 유동성 자산으로 배분하라는 의미겠지요.

저는 먼저 자산 포트폴리오(내집 제외)를 짤 때 포트폴리오를 짜는 사람이 자신의 투자성향(성격)을 정확히 파악하는 것이 중요하다고 생각합니다.

예를 들어 인내심이나 자제력이 없다면(모든 투자에서 마찬가지겠지만) 부동산 자산 비중을 낮추게 좋습니다. 겁이 많고 소심한 사람 역시 부동산 비중을 낮춰야 합니다. 느긋하게 3년 이상 기다릴 자신이 없다면 부동산 자산은 3분의 1 이하로 낮춰야 합니다. 내집외에 부동산을 보유하지 않은 것도 좋은 방법입니다.

이런 사람은 개인적으로 은행 예금과 같은 안정성 자산 비중을 3분의 2 가까이 잡아야 한다고 생각합니다. 나머지는 채권 펀드 등 자산에 배분하구요.

반면 내집마련을 남보다 빨리 하고 부동산 투자에 관심 있고 느긋하게 기다리는 힘이 좋다면 부동산 자산을 저는 3분의 2까지 보유하는 게 좋다고 생각합니다. 나머지 3분의 1은 예금 등으로 보유하구요.

한편 자산비중은 자산규모에 따라 달라질 수밖에 없습니다. 부동산 투자가 맞는 중산층이하라면 예적금으로 목돈을 마련하면 부동산에 선택과 집중을 해야 합니다. 

중산층 이상이라면 위에 언급했듯이 투자성향에 따라 부동산 자산을 3분 1에서부터 3분의 2까지 배분하고 나머지는 주식 펀드 채권 등에 투자하면 되겠지요.

한 펀드친향적인 전문가는 이런 말도 하더군요.

“베이비붐 세대(55~63년생) 은퇴와 출산율 감소와 같은 인구 구조 변화가 주택시장 침체를 가져올 것이다. 베이비붐 세대가 첫 주택을 구입한 90년대 초, 그리고 중대형 평형으로 집을 넓힌 2000년대 초 집값이 크게 뛰었을 정도로 이들은 주택시장의 최대 수요 계층을 형성했다. 하지만 이들의 은퇴로 부동산 경기가 하락 국면으로 접어들 가능성이 높다. 50~60대 이후 부동산과 금융자산의 배분 비율은 50대 50이 적당하다. 부동산 가치가 하락할 경우에는 지금처럼 예금만으로는 안정적인 노후를 보낼 수 없다. 금융자산의 투자 비중을 늘려 노후에 대비해야 한다.”

이에 대해 저는 이렇게 반론합니다.

“2000년 이후 부동산시장을 주도한 쌍봉세대(40, 50대)가 2016년 1천6백35만명을 정점으로 감소한다. 하지만 수도권 쌍봉세대는 6년 뒤인 2022년(8백82만명)에나 정점이다.

2000년대 쌍봉세대가 2010년대 50~60대가 된다고 하더라도 부동산 수요는 크게 줄지 않을 것이다. 2000년대에 구매력 있는 쌍봉세대 중 5분의 4는 자산을 부동산으로 늘렸다. ‘부동산불패’를 직접 몸으로 경험한 이들이 나이가 들었다고 갑자기 부동산을 처분하고 잘 알지도 못하고, 익숙하지도 않은 주식 채권 보험 펀드 등에 많이 투자하지 않을 것이다.

더욱이 우리나라 중장년층은 노인이 되더라도 아파트 등 부동산을 처분, 현금화해 하기보다는 2세에게 상속 증여를 할 것이다.

또 이들은 부동산 자산을 아파트 등 주택에서 토지나 전원주택으로 갈아타거나, 부동산시장 양극화에 따라 오를 가능성이 높은 강남권 고가 아파트에 자산을 집중할 것이다.”

우리나라 축구 실력이 유럽식 축구를 지향하느냐, 남미식 축구를 지향하느냐에 따라 나아지지 않을 것입니다. 축구 실력은 어린 선수들이 기본기를 지금보다 더 튼튼하게 다질 수 있는 인프라를 제공하고 한국인의 기술, 체력, 성향에 맞는 축구를 지속적으로 추구할 때 실력은 향상된다고 확신합니다.

자신에 맞는 가장 이상적인 자산 포트폴리오는 월급쟁이 전문가가 만들어준 게 아니라, 생존을 놓고 싸우는 여러분이 만드는 것입니다.