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[스크랩] 재테크의 황후 법칙 |부동산노트
2007-10-12 17:27
http://blog.drapt.com/ahn1059/2413571192177629171 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 재테크의 황후 법칙 ★
제1장 단순해야 성공한다
1. 단순하게 투자하라 부자들은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 단순한 방법, 단순한 투자로 돈을 번다. 세계 최대의 부자로 꼽히는 ‘살아 있는 월가의 전설’ 워렌 버핏은 잘 아는 종목에만 투자하는 것으로 유명하다. 분산 투자를 위한 포트폴리오도 잘 아는 종목만 골라서 단순하게 구성한다. 그래서 그는 20세기 대미를 장식했던 IT 열풍이 불었을 때도 IT 트렌드를 읽어내지 못했다는 조롱을 받으면서도 여전히 잘 알지 못하는 분야에는 절대로 투자하지 않는다는 단순한 투자원칙을 분명히 지켜냈다. 결국 그는 장기적으로는 좋은 수익률을 냈다. 부자들이 자신이 모르는 분야에 얼씬도 하지 않는 이유는 우선 어렵고 복잡하기 때문이다. 세상에는 어느 분야에나 고수가 있기 마련이고, 이들에게 멋모르고 뛰어드는 초보자들은 좋은 먹이감이나 마찬가지다. 그런데도 일반적으로 사람들은 마치 모든 분야의 투자를 다 알아야 한다고 생각하고 뭔가 특별한 기법이 있지 않을까 헤매고 있다. 분명하게 말하지만 잔재주가 부자가 되는 시간을 앞당겨 주지는 못한다. “다수가 생각하는 것과 다르게 생각한다”는 역발상투자의 대가들도 단순 명료한 투자원칙을 갖고 있다. 그들은 보통사람들의 판단과는 달리 생각하되, 과학적인 통계로 얻어낸 결과를 투자원칙으로 지킨다. 예를 들면, 역발상투자가들은 우량주 가운데 52주 동안 50% 이상 하락한 종목을 투자대상에 올려놓는다. 이른바 ‘반토막 법칙’을 적용한 것인데 반토막이 난 종목 중에서도 특히 그 회사를 잘 아는 내부자가 매수하면 따라서 산다. 또한 한 종목을 5% 이상 매수하지 않고 항상 20개 종목 정도로 포트폴리오를 구성한다. 위험분산 차원에서 동일 업종에 20% 이상은 투자하지 않는다. 어떤 종목을 언제 얼마나 어떻게 사야 할지에 대해 단순 명료한 원칙이 있는 셈이다. 언제 팔아야 할지에 대해서도 역시 단순한데 30% 수익을 내거나, 그렇지 못하고 3년이 지나면 매도한다. 반대로 매수한 주식이 25% 하락하면 손절매한다. 역발상투자에 관한 수많은 책들을 보아도 그들이 일정한 원칙에 따라 단순하게 투자한다는 것 이상의 진리를 찾기는 힘들다. 머릿속에 있는 잡다한 재테크 지식은 판단만 흐리게 하기 십상이다. 또한 최근 들어 재테크 환경은 특히 펀드 덕분에 간접투자상품이 많아지는 등 투자자를 편안하게 해주는 쪽으로 나아가고 있다. 즉 단순한 투자가 트렌드가 되는 시대가 본격적으로 열릴 것이다. 복잡한 것은 합당한 비용을 지불하고 모두 전문가에게 맡겨라. 당신은 인생을 즐기면서 단순한 투자 법칙과 습관에 따라 그야말로 단순하게 투자하는 법만 알면 된다. 그러면 시간이 당신을 부자로 만들어 줄 것이다. 2. 성공신화는 스스로 만들어라 “빨리 부자가 되는 법에 대한 책으로 부자가 되는 사람은 그 저자밖에 없다”(닉슨 대통령)는 말은 사실이다. 지난 5년 간 서점에는 ‘부자’와 ‘10억’이라는 단어가 들어간 책들로 넘쳐났고 부자 되기 관련 동호회나 카페도 수없이 생겨났다. 그러다 보니 이제는 일반 독자들도 웬만한 전문가보다 재테크 지식수준이 높아져서 ‘나는 이렇게 돈 벌었다’는 식으로 책을 펴내는 경우가 많아졌다. 문제는 평균 재테크 지식은 높아졌는데, 과연 벌어들인 돈도 모두 많아졌느냐 하면, 그렇지 않다는 것이다. 주식이든 부동산이든 머니게임이 끝나면 고수들은 자신의 일터나 휴식처로 돌아간다. 그리고 차분히 시장에 다시 불이 붙을 때까지 기다린다. 그걸 모르는 순진한 일반투자자는 그들의 현란한 테크닉을 시험하며 돈을 잃게 될 것이다. 이제 맹신이나 무모한 추종에 빠져 또 다른 진실을 놓치고 있지 않는지 따져보아야 할 때다. 간단하고 명료한 진실은, 어차피 부자의 기준은 사람마다 다른 주관적인 것이므로 남들이 생각하는 부자의 기준에 자신을 맞추면 인생만 고달파질 뿐이라는 것이다. 성공한 사람들이 제시하는 투자이론과 그들만의 성공 경험담이 우리 모두를 부자로 만들어 주지는 않는다. 오히려 복잡하기만 한 그들의 테크닉에 적잖이 스트레스와 부담을 느낄 뿐이다. 자신이 몸에 익힌 단순한 투자습관과 투자 원칙으로도 얼마든지 부자가 될 수 있는데 말이다. 이제, 펜을 들고 당신이 생각하는, 아니 앞으로 되어야 할 부자의 기준을 적어 보자. 3. 돈버는 기술이 따로 있을까? 모든 재테크는 ‘통제-대비-확대-발굴’의 원칙에 따라 이루어져 있다. 개인에게 돈의 흐름이란 수입(소득)과 지출(소비)이라 할 수 있고 얼마를 벌어 얼마를 쓰느냐에 따라 개인의 재정상태가 결정된다. 지출은 본인의 소비습관과 생활패턴으로 조절되는 자발적 지출과 의료비 등과 같이 원하지 않아도 어쩔 수 없이 지출해야 하는 비자발적 지출로 나뉜다. 비자발적 지출은 보험이나 저축, 위험관리를 통해 미리 대비할 수 있다. 수입의 측면에서는 확대-발굴의 법칙이 적용된다. 수입 중 샐러리맨에게는 현재의 월급에 해당하는 현재 실현 소득의 경우 이를 증가시키는 데는 한계가 있기 때문에 더 많은 소득을 원할 때는 미래 잠재소득을 발굴하려는 노력을 하게 된다. 이는 부업이나 전업, 전직 등을 통해 현재 실현 소득과 무관하게 추가의 소득을 만들어내는 것이다. 사람들은 이러한 ‘통-대-확-발’의 원리를 잘 알고 있다고 생각하지만 문제는 잘 의식하지도 않고 실천하지도 않는 것이다. 부자들은 이 원칙에서 어느 하나도 소홀히 하지 않는다. 앞으로는 남들의 성공신화나 잔재주, 기발한 테크닉에 현혹되지 말고 돈과 관련된 판단을 내릴 때는 항상 이 원칙을 우선 떠올려라. 제2장 스트레스 없는 재테크 법칙 10가지 1. 조조할인의 법칙: 경쟁자가 적을 때 가장 먹을 게 많다 ‘조조할인의 법칙’은 하루라도 빨리 재테크를 시작할수록 유리하고, 그럴수록 경쟁자가 적다는 것을 말한다. 이른바 ‘소수의 법칙’이라고도 할 수 있다. 재테크를 하기에 가장 좋은 시기는 바로 지금이다. 똑같은 상품과 똑같은 수익률이라면 하루 먼저 시작하는 것이 부자로 가는 길을 앞당길 수 있다. 재테크는 시간이 결정해주는 게임이고, 시작하지 않는다면 아무리 좋은 법칙도 무용지물이다. 일찍 시작하면 대개가 소수의 법칙이 적용된다. 경쟁자가 적다는 것은 시장 원리상 매수자 또는 수요자가 적다는 뜻이며, 곧 사려는 사람이 적으니 가격은 떨어질 수밖에 없다. 호재가 숨겨져 있는 부동산이나 주식을 미리 알고, 사람들이 아직 관심을 갖지 않을 때 조금이라도 더 일찍 서두른 사람의 수익이 가장 높다는 얘기다. 재테크의 최고의 적은 귀차니즘이다. 아무리 좋은 정보를 흘려주어도 귀차니스트들은 움직이지 않으며 그들은 결국 돈 버는 데 있어서는 치명적인 약점을 갖고 있다고 할 수 있다. 세상에 공짜가 있을까? 뭔가 이익을 얻으려면 한동안은 가슴을 졸이며 관심을 갖는 것, 그것이 바로 지불해야 하는 비용이다. 아파트 모델하우스와 현장에 나가보지 않은 사람이 돈되는 아파트를 고를 수 있을 리 만무하다. 시세의 반값 정도밖에 안되는 물건이 수두룩하다는 법원 경매물건을 직접 현장 확인하거나 감정평가서를 읽지 않은 사람이 수고스럽게 법정에 나가 입찰할 리도 없다. 그러니 귀차니스트는 돈버는 데는 꽝인 셈이다. 재테크로 성공하고 싶다면 먼저 발로 뛸 생각을 해야 한다. 재테크는 머리보다 발이다. 귀차니스트들이여, 이제 희망을 가져라. 단순한 재테크는 생각보다 복잡한 것도 없고 머리 아프지 않아도 된다. 단순한 것은 가장 쉬운 것이기 때문이다. 2. 발설의 법칙: 솔직히 말하고 협조를 구하라 ‘발설의 법칙’은 재테크를 결심했다면 주변에 솔직하게 말하고 협조를 구하라는 것이다. 예를 들면 돈이 없으면 없다고 솔직하게 이야기하라. 검소하게 생활하거나 돈을 모으는 일은 결코 부끄러운 일이 아니기 때문이다. 부자들은 모두 그렇게 한다. 재테크는 자신의 의지와 실행력이 무엇보다 중요하지만 주변의 협조와 도움도 받아야 한다. 돈을 벌고 쓰는 것은 상당 부분 남과 관련이 있기 때문이다. 주변 사람들의 협조 없이는 성공하기 힘든 법이다. “돈을 모으겠다”고 선언하고 그 동안 도와달라고 솔직하게 말하라. 미국의 유명한 재정컨설턴트 수지 오만은 “돈에 대해 진실하지 못한 사람은 결코 돈을 모으지 못한다”라고 말하기도 했다. 재테크에 성공해 부자가 되고 싶다면 먼저 주변에 ‘깨어 있음’을 알려야 한다. 목마른 사람이 우물을 파는 법이다. 관심을 갖고 찾아보면 몰라서 놓치고 있는 돈도 많다. 휴면예금이나 휴면보험금도 그렇다. 먼저 숨어 있는 내 돈이 얼마나 되는지 스스로 확인하고, 상대에게 자신의 돈을 되돌려달라고 요청하지 않으면 누구도 알아서 챙겨주지 않는다. 금세기 최고의 주식투자가로 꼽히는 존 템플턴의 검소한 생활법칙에서도 ‘발설의 법칙’을 찾아볼 수 있다. 그는 자신이 절약한다고 주변에 알렸다. 자신이 절약하는 태도를 일부러 주변에 알리는 것은 돈 아끼고 버는데 ‘깨어 있음’을 선포한 것이다. 그랬더니 주변에서 물건을 더 싸게 살 수 있는 곳을 가르쳐 주기도 하고, 싸고 좋은 물건이 나오면 일부러 알려주어 톡톡히 재미를 보기도 했다. 잠은 스스로 깨어나야 한다. 그리고 깨어났음을 선포하라. 잠자는 아이가 아니라는 것을 알리려면 평소에 재테크에 도움이 되는 습관을 가지고 있어야 한다. 다음의 10가지 생활습관만 평소에 잘 실천해도 골치 아픈 재테크 기법 몇 가지 공부하는 것보다 훨씬 효과적일 것이다. ① 먼저 저축하고 남는 것을 써라 ② 사고 싶은 것을 24시간만 미뤄라 ③ 돈 찾는 것을 불편하게 만들어라 ④ ‘가계부는 여자만 쓰는 것’이라는 생각에서 벗어나라 ⑤ ‘깎아주세요’를 입에 달고 다녀라 ⑥ 돈과 시간을 빼앗아가는 TV를 꺼라 ⑦ 생활의 여유와 효율성을 위해 일찍 자라 ⑧ 건강과 교통비 절감을 위해 많이 걸어라 ⑨ 핸드폰 대신 책을 들어라 ⑩ 은행과 부동산중개소를 자주 얼씬거려라 3. 탈의의 법칙: 돈 모으는 데도 순서가 있다 ‘탈의의 법칙’은 돈을 다루는 순서에 관한 것이다. 사람들이 옷을 벗을 때, 겉옷을 먼저 벗고 속옷은 나중에 벗듯이 눈에 보이는 확실한 것을 먼저 챙기고, 불확실한 것을 나중 순위로 돌려야 한다는 뜻이다. “빚-저축-투자-소비”의 순서로 벗어라. 재테크에는 순서를 생각해야 하는 경우가 자주 생긴다. 평소에 우선순위를 생각해두는 것은 매우 중요하다. 극단적인 예로 로또에 당첨된 사람이 가장 먼저 해야 할 일은 무엇일까? 부동산이나 주식에 투자하는 것보다 앞서서 가장 먼저 해야 할 일은 빚을 갚는 일이다. 빚을 갚는 일은 언젠가는 꼭 해야 할 일이며 중요하고도 시급한 일이다. 그러나 사람들은 빚을 지고 있을 때는 ‘하루라도 빨리 갚아야 할 텐데’ 하면서도 막상 돈이 생기면 우선순위가 바뀐다. 재테크 차원에서 우선순위를 생각해두지 않은 탓이다. 또 하나의 예로 흔히 저지르는 실수를 짚어 보자. 젊은 커리어우먼 K양은 5년 안에 내 집 마련을 목표로 6%짜리 고정금리 상품에 가입해 2년 동안 적금을 붓고 있다. 한 달에 100만원씩 넣었기 때문에 원금만 2,400만원이 모아졌다. 그런데 최근 일 때문에 자동차를 사야 할 필요성이 커져서 결국 그녀는 은행대출을 받아 자동차를 샀다. 자동차를 사는 데 들어간 1,500만원은 마이너스대출과 신용대출을 받았다. 돈이 생기는 대로 갚아나가기 위해서다. 그녀는 잘한 걸까? 안타깝게도 그녀는 옷을 잘못 벗었다. 대출이자만 연 100%를 내야 하는 것이다. 대출이자가 높다는 것을 알고 있지만, 이미 24개월이나 부은 통장을 건드리고 싶지 않다는 지극히 감정적인 문제로 불필요한 이자를 감당해야 하는 처지에 놓이게 된 것이다. 이런 현상은 사람들이 돈에 꼬리표를 붙이기 때문이다. 대부분의 사람들은 자동차를 사기 위한 돈, 집을 사기 위한 돈, 여행을 가기 위한 돈, 아이들 교육비, 노후 자금 등 각각 꼬리표를 붙여놓고 순서를 매길 생각조차 못한다. 그러나 돈에 꼬리표를 붙이기보다는 탈의의 법칙에 충실해야 한다. 머지않아 집을 살 때 우리나라도 모기지론을 많이 활용할 것으로 보인다. 탈의의 법칙대로라면 모기지론을 과연 어떻게 처리해야 할까? “모기지론도 결국 빚이기 때문에 빨리 처리해야 한다”는 의견과 “소득공제 등 절세효과가 있고 금리도 낮으므로 오래 유지할수록 도움이 된다”는 견해가 맞서 있다. 국내의 전문가들 사이에는 모기지론이 언젠가는 갚아야 할 빚이라는 것이 너무나도 명백하기 때문에 빨리 갚아야 한다는 의견이 많다. 그런데 미국의 개인 재정컨설턴트 릭 애들먼은 모기지론과 관련해 “현금이 없을수록, 수입이 일정하지 않을수록, 대출금액이 크고 상환기간이 긴 것이 유리하다”라는 주장을 편다. 더 나아가 대출이자에 대해, 시간이 지나면 소득은 증가하므로 매달 납입금은 상대적으로 싸질 뿐 아니라, 소득공제 효과는 지속되기 때문에 두려워할 필요가 없다고 주장한다. 따라서 대출금액을 상대적으로 크게 하는 대신 남는 돈을 재투자하는 데 쓰는 게 부자가 되는 길이라는 것이다. 주택을 담보로 한 대출은 상환시기와 관련해 적잖은 고민이 있게 마련이다. 대출을 절대로 받아서는 안 된다는 말에도 어긋나고 가능하면 빨리 갚으라는 말이 항상 들어맞는 것도 아니기 때문이다. 따라서 모기지론은 다른 빚과는 달리 개인마다 처한 상황이나 조건에 따라 선택의 영역에 두어야 할 것 같다. 명심할 것은 상환기간을 길게 해서 대출금을 갚았던 사람이 사실은 탈의의 법칙을 잘 따랐다는 점이다. 상환기간이 길어지면서 대출금이 줄어든 대신 생기는 여윳돈을 먹고 노는 데 쓴 게 아니라 저축을 했기 때문이다. 가장 확실한 금융상품은 당연히 은행권의 예ㆍ적금이라는 것을 잊지 말아라. 종자돈을 모으는 가장 큰 이유는 자신의 자산관리를 위한 확실한 토대를 마련하는 일이므로, 가입상품 역시 확정금리를 주는 적금상품이어야 한다. 투자의 묘미보다 중요한 건 저축의 힘이 어떠한지를 먼저 깨닫는 것이다. 요즘처럼 저금리가 불만이라면 상대적으로 높은 금리에 비과세나 세금우대로 적잖은 이자를 받을 수 있는 상호저축은행이나 새마을금고, 신용협동조합 등 제2금융권으로 눈을 돌려보자. 저축은 이제 지나간 시절의 유행이라고 치부하지 말고, 돈을 모으는 기본원리는 동서고금에 따라 달라지지 않는다는 진리를 기억해야 한다. 4. 멘토의 법칙: 돈버는 데 도움이 되는 친구는 따로 있다 “멘토의 법칙”은 얼마나 좋은 정보원, 즉 조언자가 주변에 있느냐 없느냐에 따라 투자의 성패가 갈릴 수 있다는 것을 보여준다. 모든 분야에 정통한 사람은 없고 또 그럴 필요도 없다. 정보나 노하우를 제공해주는 믿을 만한 멘토가 있으면 그만이다. 그렇다면 투자자에게 도움을 주는 정보원은 누가 될 수 있을까? 투자에 밝은 주변의 부자일 수도 있고, 금융기관의 직원이나 재테크 전문가일 수도 있다. 또 꼭 사람이 아니라도 좋은 투자 관련 책이나 경제신문, 강좌, 세미나 등이 모두 훌륭한 정보원이 될 수 있다. 부자들이 책을 많이 읽는다는 것은 널리 알려진 사실이다. 책이 돈버는 것과 곧바로 연결되지 않아도 그들은 열심히 책을 읽는다. 책은 세상을 바라보는 식견을 넓혀주어 돈을 벌 기회를 제공해주기 때문이다. 재테크 측면에서는 책만큼 싸고, 양질의 정보를 누구에게나 제공하는 마음씨 착한 정보원도 없다. 그리고 경제신문 하나를 꾸준히 구독하여 자신만의 감을 잡을 수 있도록 하고, 더 필요한 부분이 있을 때는 인터넷에 접속해서 보충하면 된다. 꼼꼼히 공부하듯 읽는 것보다 꾸준히, 습관처럼 만드는 것이 중요하다. 재테크 세미나나 동호회도 훌륭한 정보원이 될 수 있는데, 대개 뒤풀이에서 공개적으로 할 수 없는 얘기를 들을 수 있어서 만족도가 높다. ‘부동산 중개소’도 평소에 꾸준히 드나들거나 지나다니면서 매물 동향을 살펴보고 탐나는 물건에 대해서는 이것저것 물어보면서 친해두면 당장은 사지 않더라도 필요할 때에 급매물을 우선 소개받을 수 있을 뿐 아니라 좋은 정보에 대해 귀띔을 받을 수도 있다. 은행에 가서 신상품 브로슈어를 뒤져보고, 유망하다는 지역의 모델하우스도 직접 방문해보는 등 평소에 관심을 가져야 돈을 벌 기회도 그만큼 많아진다. 무엇보다도 현장을 방문해서 꼭 많은 질문을 할 것을 권한다. 대개 여자들이 재테크를 더 잘하는 이유는 질문을 잘하기 때문이다. 남자보다 여자가 좋은 정보원을 확보할 능력을 하나 더 가진 셈이다. 5. 소문난 잔치의 법칙: 남과 다르게 생각해야 성공한다 2005년 초 증권사 객장은 공모주 청약을 하려는 아줌마 부대로 술렁였다. 코스닥 시장 활황세에 힘입어 공모주 시장이 연일 대박을 터뜨린 덕분에 두 배는 기본, 정규시장에서도 장세만 받쳐주면 날마다 상한가 보너스가 터졌다. 문제는 그렇게 줄을 섰는데도 수익률에 비해 수익금은 얼마 되지 않을 수 있다는 데 있다. 이미 소문이 나버린 잔치에 너무 많은 사람이 몰린 탓이다. ‘소문난 잔치의 법칙’은 다른 사람과 다른 방법으로 접근하고 생각하라는 법칙이다. 이미 소문이 나버린 잔치에서는 많은 사람이 몰린 탓에 자신에게 돌아올 파이가 작아질 수밖에 없다. 앞으로 아파트 시장에서 최대어가 될 판교 투자의 경우를 보자. 모두가 판교에 눈을 돌리고 있으니 수백 대 1의 경쟁률이 나올 것이라는 보도도 나온다. 로또 복권 사듯 당첨되면 좋고, 아니면 그만이라는 식으로 접근할 생각이 아니라면 또 다른 생각을 해볼 수 있다. 판교 분양으로 수혜를 볼 다른 지역은 없는지, 판교 분양으로 돈을 벌 수 있는 방법이 뭐가 있을까 하는 생각이다. 모든 사람들이 쳐다보는 쪽을 똑같이 쳐다봐서는 별로 건질 게 없다. 반대쪽을 쳐다보거나 그들에게서 한발 떨어져 나와 똑같은 곳을 쳐다보는 사람들에게 뭘 팔아야 돈을 벌 수 있을까를 생각해야 한다. 소문난 잔치에는 먹을 게 별로 없다. 6. 장미의 법칙: 좋은 조건은 일단 의심하라 ‘장미의 법칙’은 돌다리도 다시 한번 두들겨보고 가라는 법칙이다. 좋은 상품이라고 해서 덜컥 쥐어서는 곤란하다. 세상인심은 만만찮아서 분명 좋은 조건을 제시하는 것만큼의 불리한 조건이 장미 가시처럼 숨어 있을 가능성이 높기 때문이다. 사기를 당하는 사람들이 저지르는 가장 큰 실수는 상대방의 좋은 조건을 무턱대고 호의로 받아들이는 것이다. 장미 속에 숨어 있는 가시는 리스크에 해당한다. 대개 수익률과 리스크는 비례한다. 뭔가 더 좋은 조건을 제시하는 데는 다 그럴 만한 이유가 있다. 일반 은행에 비해 2%p 가량 높은 금리를 주는 상호저축은행은 부도나 파산 리스크가 제1금융권에 비해 상대적으로 높다. 실제로 최근 들어 특히 금리가 더 높기로 유명했던 부산, 경남지역의 상호저축은행들이 연이어 경영 위기에 빠지며 원리금 지급이 중단되는 상황이 속출하기도 했다. 하지만 높은 수익률을 무조건 피할 수도 없다. 명심할 것은 가시에 찔릴 수도 있다는 것을 알고 찔리면 통증이 덜할 것이라는 것이다. 투자자들은 투자 상품에 따르는 리스크에 대해 정확히 인식해야 한다. “투자에 따른 책임은 본인에게 있다”는 말은 판매자가 면피용으로 하는 말이 아니라는 점을 직시해야 한다. 이와 함께 상품판매자나 언론 등 정보 제공자도 해당 상품에 대해 보다 정확한 분석과 함께 실제 자신이 투자한다는 자세로 정보를 제공해야 할 것이다. 신뢰는 생명이다. 리스크는 대충 상품 소개용 브로슈어에 한 줄 정도 표시해 놓고 상품을 파는 데만 급급해 고수익만 잔뜩 강조하는 것은 상도덕에 어긋난다. 상품을 파는 사람이나 사는 사람이나 거짓이 없어야 한다. 7. 황금분할의 법칙: 나눠야 커져서 돌아온다 ‘황금분할의 법칙’은 자금을 어느 한곳에 올인하지 않고 적절하다고 생각하는 비율만큼 나누어서 분산해놓는 것이다. 황금분할이나 황금비는 사람들에게 가장 아름답게 비치고 또 편안하게 해준다. 투자의 대가 워렌 버핏은 분산투자를 하지 않고, 하나의 주머니에 모든 돈을 쏟아 붓는 것은 아주 위험하다고 경고했다. 국내 투자교육의 선구자로 꼽히는 강창희 미래에셋증권 투자교육연구소장은 황금분할의 법칙을 자주 이야기한다. 실제로 이것은 그가 실천하는 투자 원칙이기도 하다. 금융자산 중 한두 달 내에 쓸 자금을 뺀 나머지는 주식형펀드 50%, 채권형펀드 40%, MMF 10%의 펀드 포트폴리오를 짜서 보유하고 있는 것이다. 물론 분산투자에 필요한 포트폴리오가 다 똑같지는 않다. 재테크의 황금비율을 ‘4:3:3’이라고 말하는 사람도 많다. 안정적인 자산에 40%, 공격적 자산에 30%, 단기 및 장기에 30%를 분산해 투자하는 식이다. 그러나 이는 사람과 시기에 따라 달라질 수 있다. 돈이 많든 적든 어떠한 경우에도 올인은 하지 않겠다는 생각을 평소에 해두어야 한다. 분산투자는 부자나 하는 것이라고 생각하는 것은 오산이다. 아무리 돈이 없어도 자신을 유혹할 만한 투자는 언제든지 생길 수 있다. 그리고 그 유혹에 넘어가면 자신의 수중에 돈이 없어도 주변사람을 괴롭혀서라도 돈을 끌어오게 되어 있다. 사람들이 대박 심리에서 벗어나기란 좀처럼 쉽지 않으며 그러다보면 상황은 점점 더 위험해진다. 따라서 모든 투자는 설령 실패하더라도 재기가 가능한 수준에서 이루어져야 한다. 그러려면 아무리 좋은 투자도 모든 재산을 한 곳에 투자하지 않는다는 원칙을 평소에 습관처럼 다져놓아야 한다. 올인하지 않는 습관을 들인다면 큰 실패를 하더라도 전 재산을 날리거나 그런 위험에 처하지는 않는다. 한편, 월급쟁이가 범하는 가장 큰 실수 가운데 하나는 자기 회사의 주식을 사는 것이다. 한 자산관리사단체 회원들을 대상으로 한 조사결과 절반 이상이 자사주를 사는 것은 위험하다고 생각했다. 그들은 자기 회사 주식을 사는 일은 피해야 하며, 꼭 사야겠다면 전체 포트폴리오의 15%를 넘지 말라고 충고한다. 이유는 만약 자기 회사가 어려워진다면 주가는 급락할 것이고, 형편이 어려워진 회사는 인원을 감축하려 들 것이다. 그런데 자신이 인원 감축 대상에 든다면? 직장도 잃고 주식투자도 실패하는 것이다. 고용과 투자의 위험이 동일한 방향으로 움직이는 것은 리스크 관리 차원에서 바람직하지 못하다는 원리이다. 공무원과 같이 안정적인 직장에 다니는 사람은 다소 리스크가 높은 일반 기업체에 투자하고, 벤처기업에 다니는 사람은 소득의 상당부분을 안전자산에 투자하는 것도 다 분산투자에 따른 리스크를 줄이는 전략으로 고려할 수 있을 것이다. 8. 새벽의 법칙: 모두가 아니라고 할 때가 바로 기회다 ‘새벽의 법칙’은 존 템플턴의 “비관이 최고조에 달했을 때 투자한다”는 말에 가장 어울리는 법칙이다. 9.11 테러로 전 세계 증시가 폭락했을 때 삼성전자 우량주를 샀던 사람은 돈을 벌었다. 모두가 아니라고 할 때를 기회로 삼은 사람은 이익을 보았던 것이다. 가깝게는 노무현 대통령이 탄핵받던 날, 재빨리 주식을 산 사람은 꽤 많은 돈을 벌었다. 얄밉긴 하지만, 눈치 빠른 투자자들은 돌발적인 악재가 터지기만 기다리는 경우도 있다. 동트기 전 새벽이 가장 어두운 법이다. 모두가 팔려고만 내놓는 시작은 급락한다. 모두가 이제는 끝이라고 했을 때 가격이 가장 싸다. 그런데 길게 놓고 보면 대개가 그 시점이 바로 사야 할 시점이다. 전통적인 역발상 투자자들은 대개 52주 동안 반토막이 난 종목에 주목한다. 사람들의 관심에서 멀어지고 이젠 틀렸다는 비관이 팽배해 있는 그때가 바로 매수 타이밍이라는 것이다. 가장 기본적인 돈버는 원리는 ‘싸게 사서 비싸게 파는 것’이다. 전통적인 투자의 대가들이나 부자들 중에는 중고 물건을 좋아하는 사람들이 많다. 새 물건보다 싸기 때문이다. 이는 소비행태 뿐 아니라 투자에도 곧바로 연결된다. 본래의 가치보다 가격이 떨어져 있는 투자상품을 보다 싼 가격에 사서 비싼 가격에 파는 것이다. 보통 사람들은 부자가 왜 저렇게 쫀쫀할까 하고 혀를 차고 말지만, 물건 하나 사면서도 보다 싸게 사려는 노력, 그것이 사실은 돈버는 길이다. 부자가 된 사람들 중 상당수가 경매에 일가견이 있다는 점도 특이하다. 경매는 철저하게 매수자의 힘이 강하다. 집주인이 은행 빚을 갚지 못해 경매로 나온 집이라면, 이 집은 매도자가 결코 가격을 좌지우지할 수 없다. 매수자는 또 다른 매수자의 눈치만 살피면 되는 매우 유리한 조건에 있는 것이다. 투자의 세계에서 유리한 사람은 현금을 갖고 있는 매수자이다. 비관이 최고조에 달했을 때 투자한다는 말은 사실은 매도자의 힘이 거의 없어졌을 때 가격협상을 한다는 말과 같다. 생선가게나 야채가게가 문 닫기 전 시간까지 기다려 싼 값에 물건을 사는 것과 같은 이치다. 급매물도 좋은 예가 될 수 있다. 매도자가 어떤 이유에서든 빨리 부동산을 처분해야 하는 상황이라 힘을 발휘할 수 없기 때문에 현금을 가진 매수자는 일단 거래협상에서 유리한 고지를 점하게 되고 추가 할인을 요구할 수도 있게 된다. 9. 발효의 법칙: 가장 비싼 이자는 시간이 가져다준다 ‘발효의 법칙’은 재테크를 할 때 절대로 시간과 맞서지 말 것을 경고하는 법칙이다. 대개 재테크에서 실패하는 사람은 시간과의 싸움에서 진 사람들이다. 시간과의 싸움에서 이기는 유일한 전략은 로또복권에 당첨되는 행운밖에 없음을 알아야 한다. 시간에 맞서려는, 즉 무조건 빨리 부자가 되어야 한다고 생각하는 사람을 도울 길은 없다. 한탕을 노리는 사람들이 실패하는 정확한 요인은 과도한 욕심을 가졌다는 데 있다. 돈보다 시간에 대한 과도한 욕심이 문제였다는 말이다. 부자가 되고 싶은 마음을 갖되 ‘빨리’에 집착하지 말라. 미국의 재정전문가들은 주식투자를 하려거든 10년 동안 쓰지 않아도 될 돈을 가지고 해야 한다고 강조한다. 주식시장이 언제 어떻게 될지 아무도 모르는 상황에서 성패를 가르는 건 시간의 몫이다. 투자와 저축을 통해 돈을 모으려면 시간과 맞서지 않고, 시간의 흐름에 따라 자연스럽게 함께 해야 한다. 기억하라. 돈은 발효식품이다. 제 맛을 내려면 시간이 쌓여야 한다. 투자에서는 초심을 지키지 못한 데 대한 페널티가 부과된다. 적금상품에 가입했다가 만기를 채우지 못했을 때에는 당초 약정한 금리를 지급하지 않는다. 펀드도, 보험도 약속한 시간보다 빨리 해약하면 손해를 본다. 심지어 돈을 빨리 갚아도 페널티가 있다. 부동산 거래에서도 임대차 계약을 맺었다가 만기를 채우지 못하면 중개수수료를 물어야 한다. 이는 처음부터 자금 계획을 제대로 세우지 못한 자기 책임이다. 상품을 제대로 알아보지 않고, 주변의 권유나 충동적으로 가입한 것도 결국은 자기 탓이다. 주식을 언제 팔아야 하는지, 언제 사야 하는지의 문제로 흔들리는 투심도 초심을 지키지 못하는 데서 비롯된다. 적당히 오르면, 몇 퍼센트 이상 수익을 내면 팔기로 했던 마음이 흔들리는 것이다. 변심의 이유가 시간을 줄이기 위해서라면 백전백패할 가능성이 높다. 대개의 경우 오랜 시간을 보내면 이에 따른 보상이 있기 마련이다. 어떤 상품이든 일단 투자를 하겠다고 마음먹으면 장기투자를 해야 하고 되도록 꾸준히 그렇게 해야 한다. 그러다 보면, 마음이 여유로워져 흔들리지 않게 되고, 견딜 만큼만 투자하는 분산투자도 덩달아 실천하게 된다. 빌 게이트와 워렌 버핏은 순수 자산가치가 500억 달러가 넘는 부자다. 알다시피 그들은 벼락부자나 졸부가 아니다. 빌 게이츠는 마이크로소프트사를 세우고 성장시키는 데 무려 25년 이상의 시간을 투자했다. 또 다른 거부인 워렌 버핏 역시 50년 이상 투자를 해오면서 부자가 되었다. 재테크에 관심이 많은 당신은 몇 살 때 주식에 관심을 가졌는가? 워렌 버핏은 열한 살 때 주식투자를 시작했다. 그가 오늘날 세계에서 가장 돈이 많은 부자 가운데 한 사람이 된 데는 어렸을 때부터 발휘한 수완과 함께 ‘시간’이 녹아 있었다는 점이다. 당신이 정말 불운한 사람이 아니라면 당신도 그들만큼, 아니 더 많은 시간을 갖고 있다. 그들에게 부족했던 유일한 것은 돈이었다. 지금의 당신처럼. 10. 주머니의 법칙: 주머니가 많은 사람이 많이 담는다 워렌 버핏이 말하기를 가장 큰 위험은 하나의 소득원만 있는 것이라고 했다. ‘주머니의 법칙’은 하나의 소득원 외에 나머지 돈버는 주머니를 마련하라는 것이다. 부자가 되려면 소득을 더 늘릴 수 있는 주머니를 발굴해야만 한다. 대개의 사람들은 하나의 소득원 외에는 나머지 돈버는 주머니를 잘 생각하지 못한다. 지금은 저금리시대이자 근로소득이 강조되는 때이므로 어떻게 하면 새로운 소득원을 찾아낼 수 있을지 고민하고 실천해야 한다. 요즘 들어 재테크 고수들이 돈버는 기술 못지않게 강조하는 게 바로 자기계발이자 자기관리이다. 자신의 몸값을 높이는 데 주력하고 자신이 잘하고 좋아하는 곳에서 승부를 해야 부자 되기가 쉽다는 것이다, 요즘 한참 유행하는 이른바 투잡스도, 본업에 충실하고 그와 유사한 분야에서 부업을 찾아야 시너지 효과가 나기 쉽다. 회사생활을 그만두고 소자본 창업을 꿈꾸는 사람들에게 전문가들이 하는 충고도 되도록 회사에서 하던 분야나 평소 취미생활 등을 고려해 잘 아는 분야로 나가라는 것이다. 그렇다면 지금 하는 일, 내가 잘할 수 있는 일, 내가 좋아하는 일 등을 다시 챙겨봐야 할 터이다. 또한 단순 명료한 사실은 수입이 두 배가 되면 부자가 되는 시간이 절반으로 줄어든다는 것을 기억하라. 맞벌이가 상대방의 힘을 빌리는 것이라면 투잡스는 한 사람이 자신의 힘과 능력만으로 소득의 다각화를 꾀하는 것이다. 은행의 금융소득이나 부동산 임대소득 등을 통해 소득을 다각화하는 것도 멀티 인컴이라고 할 수 있다. 어쨌든 이런 식으로 소득원을 다양하게 꾸려가는 것이 빨리 부자가 되는 지름길임에는 이론의 여지가 없을 것이다. |
[스크랩] 죽을 각오로 시작하는 부자되기 프로그램 |부동산노트
2007-10-12 17:20
http://blog.drapt.com/ahn1059/2413571192177249162
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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2007-10-12 17:17
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분양권 매매시 주의 사항과 침체기의 투자
분양권매매시의 주의사항
아파트분양권매매(매도,매수)시 주의(확인)사항 아파트 분양권 매매는 법으로 허용하고 있으므로 자유롭게 거래할 수 있다. 그러나 아파트 분양권도 다양한 형태, 즉, 조합주택, 재건축, 재개발, 일반분양 등으로 구분할 수 있으며, 어느 분양권이냐에 따라 확인할 사항이 다르며 또한 명의승계가 불가능한 분양권도 있으므로 분양권별로 확인할 사항 등을 기술해 보고자 한다.
1-1) 일반분양(아파트) : 일반분양 아파트는 조합주택과 직장조합 또는 지역조합이 아니므로 직장인, 일반인 관계없이 매수할 수 있다. 확인할 사항으로는 ①분양계약서, ②계약금 지급, ③중도금 지급내역, ④계약자가 본인인지, ⑤ 중도금 지연지급으로 인한 이자발생 등을 확인한 후에 계약을 하면 될 것이다. 계약을 하고 잔금까지 기다리는데 불안하다면 건설회사 또는 용역회사에 명의변경금지가처분신청을(계약서와 계약금지불영수증 등을 첨부) 법원에 하면 된다. 이의 비용은 금액에 따라 다르나 법무사 비용까지 대략 30만원 정도 소요된다. 이같이 명의변경금지가처분의 결정이 되면 타인에게 명의변경이 되지는 않는다. 그러므로 마음놓고 잔금을 준비하여 명의이전을 하면 되는 것이다. 1-2) 확인해야 할 사항 ① 분양계약서 ② 본인여부확인
2. 재건축조합분양권 매수
재건축조합의 분양권에는 재건축조합이 구성되어 아파트공사에 따른 건설회사 조합대행사 등이 결정된 ①재건축(원주민)조합원 분양권과 ②재건축조합원 이외에 일반 분양한 일반 분양권으로 구분할 수 있다. 2-1) 조합원 분양권 매수 : 재건축조합원의 분양권 매수에는 ① 재건축대상의 주택이 철거된 후(이주비 등이 지급되고 철거 후)의 분양권과 ② 철거는 아직 안되었으나 이주비 등을 지급해주고 있을 때의 분양권매수 방법이 있다. 재건축대상의 주택이 아직 철거가 안되고 이주비를 지급하여 주고 있는 시점까지는 분양권 매매가 아니라 주택매매의 절차에 의하여 부동산의 명의변경이 되어 매수자가 재건축조합원으로 건설사(조합)와 계약을 체결하여 조합원이 되는 것이다. 2-1-1) 확인할 사항(철거되기 이전의 분양권 매수시) 2-1-2) 확인할 사항(철거이후의 분양권 매수시) 2-1-3) 조합원명의승계 절차
2-2) 일반 분양권의 매수 : 일반분양의 분양권을 매수할 때 확인할 사항으로는
2-3) 매수시 확인할 사항
3. 조합주택분양권 매수
3-1) 직장조합과 지역조합 조합주택은 직장조합과 지역조합(일반조합)으로 구분된다. 지역조합의 분양권은 직장인이나 지역주민, 어느누구에게나 명의승계가 가능하나, 직장조합의 분양권은 그 직장인에게만 분양권을 매매할 수(명의승계할 수) 있으므로 정부에서 부동산경기를 활성화시키기 위하여 분양권 매매를 허용하고 있음에도 직장조합의 분양권은 명의승계가(즉 조합의 명의승계가) 불가능한 것이다. ※ 직장조합의 분양권은 명의승계가 불가능함을 모르고 계약을 하여 계약금 등을 지불하였다면 ①해약하는 방법, ②준공후 등기를 매도자의 이름으로 등기후 다시 명의변경으로 취득하는 방법이 있다. 즉, 사실상 분양권을 매수하였으나 아파트 준공후 등기가 된 후에 명의변경을 하는 것이므로 아파트를 매수한 것으로 되어 등기비용도 많이 소요된다. ③조합원명의변경금지가처분신청: 몇 년간(아파트준공후 등기일까지) 기다려야 하는 불안감이 있으므로 조합원명의변경금지가처분신청을 하여야 한다. 이때, 계약서, 영수증 등을 첨부하여 법원에 신청하면 판사가 결정하여 그 조합으로 조합원명의변경금지가처분 통보를 보내게 된다. 이의 비용은 금액에 따라 다르나 약 30만원 이내이면 마음놓고 아파트 준공 후 명의변경때까지 기다려도 다른 사람에게 다시 매매한다든지 매도자가 조합원 자격을 취소시키고 돈을 찾아간다든가 하는 불안은 없어지게 되는 것이다. 3-2) 조합원명의승계서류와 승계절차 ① 분양권 매매계약서 5부 작성(1통은 구청 검인받고 구청에서 보관, 1통은 조합, 3통인 매도자, 매수자, 중개업자) 3-3) 매수시 확인해야 할 사항 ① 조합원이 직장조합 또는 지역조합, 일반분양인지의 확인
4. 분양권매매 명의변경 절차 및 구비서류
* 절 차 1) 원매자(매도인): 주택공급회사 분양계약금 지불
* 구비서류
침체기가 기회이다
부자들만 아는 부동산 시장의 법칙 ■ 부동산 시장의 법칙
1_ 왜 분당이 일산보다 비싼가 2_ 부동산 가격은 미인 콘테스트 - 남들이 선호하는 특히, 부자들이 선호하는 부동산이 오른다. - 여론조사 결과 선호하는 주거형태 1위는 전원주택이지만 실제 구입하는 주거는 아파트이다. 3_ 주택은 조강지처가 아니다 - 오르는 부동산은 따로 있다. 10년이 지나도 오르지 않는 부동산은 특별한 개발계획이나 호재가 없는 한 20년, 30년 후에도 오르지 않는다. 4_ 부동산 투자는 과학이다 - 몇십만원의 전자제품을 살 때에도 사용전력이 얼마인지, 효율은 얼마인지, 어디서 만들었는지, 어디 제품인지, 기능은 무엇이 있는지, 사후 서비스는 어떤지, 여기가 싼지 저기가 싼지, 등등...요모조모 따져보지만 아파트를 살 때에는 덜렁 모델하우스 한번 둘러보고 직장과 가까우니까, 지하철이 오니까, 살던 근처라서, 등등...대충 계약하고 만다. 최소한 주변 부동산 중개사무소도 몇군데 둘러보고, 여기 저기서 관련 정보도 챙겨보자.
- 개별 아파트 가격 분석 툴
아파트 시장의 평가 툴 5_ 부동산 정보는 숨은 보물 찾기가 아니다 - 신문에 실리는 개발정보는 먼나라 얘기가 아니다, 옥석만 가린다면 커다란 열매를 맺을 수 있다. - 지하철이 건설되면 주변 부동산이 오른다, 하지만 조금만 지나면 도로가 막히고 상권이 제자리를 찾지 못하고 지하철 개통은 먼 미래같이 느껴져 상승의 걸림돌이 된다, 하지만 개통되면 편리함이 가시화되어 다시 가격이 상승한다. 6_ 주도 상품이 가격을 끌어 올린다 - 아파트도 오르는 아파트만 오르고, 오르는 곳만 오른다. - 부동산중에서도 주도 상품이 수익률이 높다. 주도 상품을 파악하고 투자하면 남들보다 안정적이고 높은 수익을 얻을 수 있다 - 주도 상품의 판단은 첫째, 투자자가 많아야 많다. 둘째, 투자금 규모가 적당하여야 한다. 셋째, 안정적이어야 한다. 7_ 금리가 움직이면 부동산이 움직인다 - 부동산 가격을 움직이는 가장 큰 힘은 수요와 금리이다. 금리가 하락하고 유동성이 풍부해 지면 투자처를 찾아 돈이 몰린다. 8_ 언론은 정말 뒷북만 치는가 - 1면에 실리는 톱기사는 뒷북일 가능성이 많다, 아니면 정책에 편승하는 과장된 정보이다, 하지만 부동산 면에 실리는 정보를 가려서 보면 보물이 있다 9_ 확산의 법칙을 잡아라 - 주변이 개발되면 돈이 돈을 부른다. 토지 보상금은 주변 땅값을 끌어 올린다. 10_ 수급이 모든 것에 우선한다 - 부동산 시장을 이끄는 가장 큰 힘은 금리와 함께 수급이다. 11_ 지역 경제력이 부동산 가격을 결정한다 - 지역 경제의 규모, 활성화 정도에 따라 부동산도 따라간다. 12_ 부택보급률 100%만 넘으면 집값은 안정되는가 - 그래도 무주택자는 있고 좀더 나은 환경을 찾는 수요가 있다. 13_ 전세가는 매매가의 선행지수 - 전세가는 매매가를 1~2년 선행한다. ■ 돈 버는 투자법 1. 이제는 수익률이다 - 이제는 대박은 없다. 수익률에 초점을 맞춰야한다. 2. 침체기가 기회이다 - 경기는 싸이클이 있다. 침체기가 있으면 활황이 있다 3. 대선이 부자를 만든다 - 대선 공약으로 개발이 예정된 곳에 대선 자금이 몰려 부동산 가격을 올린다. 4. 젊은 도시에 투자하라 - 신 시가지. 신 도시. 신 개발지를 주목하라. 5. FTA에 포도밭이 뜬다 - 우루과이 라운드로 우리 농업의 구조조정이 불가피하여 준농림지가 택지로 바뀌어 큰 이익이 발생했다. 칠레와의 FTA로 인하여 포도 농민들은 더 이상 포도 농사를 지을 수 없고 이를 달래기 위해 포도밭의 용도변경을 허용할 수 밖에 없다는 분석이 나오면서 포도밭 가격이 뛰고 있다. 6. 돈이 돈을 몰고 다닌다 - 돈되는 곳에 돈이 몰리고, 보상이 되면 주변에 부동산이 상승한다. 7. 통계에 속지마라 - 통계는 만드는 사람, 보는 사람의 의도에 맞춰서 작성되고 해석되어 진다.
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