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계약서 잘쓰는 5가지 노하우 |부동산노트

2006-12-16 22:32

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> 계약서 잘쓰는 5가지 노하우
작성일 : 2006-12-06   조회 : 44705   추천 : 6  
 
이유선 / 아이엠리치 기자
재테크에 대해 하나씩 알아가는 재미. 참 쏠쏠합니다. 게다가 돈까지 점점 불릴 수 있다면 이보다 더 좋을 순 없겠죠. 언론사에 나온 기사를 다시한번 살펴보고 재테크에 도움이 되는 정보를 공유하겠습니다.

‘어려운 문구와 단어들로 구성된 계약서 때문에 집 매입시 계약서 쓰기가 두렵다면, 5가지 방법만 기억하라.’ 

지난 4일 KBS 2TV '경제 비타민'에서는 집마련시 가장 중요한 절차이자 첫 관문인 ‘계약서 잘 쓰는 방법’에 대한 노하우를 공개했다.

이날 방송에 출연한 고준석 신한은행 부동산 재테크 팀장은 “집장만시 계약서를 잘못 써서 피해를 보는 경우가 많다”며 “피해를 막고 안전하게 내집마련을 하기 위해서는 계약서를 잘 보고 잘 쓰는 방법을 기억해야 한다”고 말했다.

고팀장을 비롯 100여명의 부동산 전문가가 뽑은 ‘계약서 잘 쓰는 부자병법5’는 이렇다.

먼저 집의 대출금 상태를 파악하라. 계약시 매입할 집의 대출금이 얼마인지 먼저 살펴보라는 것. 이유인즉, 매도자의 대출을 껴안고 사는 것과 매수자가 새로 대출을 받는 것 중 계약자에게 유리한 것이 어느 것인지 따져봐야 하기 때문이다.

집주인의 대출을 안고 사면 그 사람의 대출조건은 그래도 승계가 되지만 대출한도는 승계가 되지 않아 파는 사람의 대출금 한도만 보고 구입할 경우, 줄어든 대출금 한도만큼 상환요구를 받을 수 있다.

예를 들어 과거 집값의 60%까지 대출이 가능했을 때 대출을 받았던 집주인의 대출을 그대로 안고 계약을 하게 되면 계약 인수시, 줄어든 대출한도 만큼 돈을 내라는 요구를 은행으로부터 받게 된다는 것(현재는 집값 급등으로 대출한도가 크게 줄었기 때문).

그러므로 등기부등본상에 나와있는 대출금 한도(실질적인 대출금은 등기부등본 대출금의 20~30%)를 확인하고 집주인의 대출 상환 정도를 해당은행에 문의한 후, 계약하는 것이 좋다. 

두 번째, 계약해지와 관련된 위약금을 체크하라. 계약 해지시 물게 되는 위약금을 미리 알아두는 것이 좋다. 현재 법규상으로는 파는 사람이 해지할 때는 계약금의 2배를, 사는 사람이 해지할 때는 계약금을 포기하는 것으로 정해져있다.

그런데 중요한 것은 최근 집값이 오르면서 계약금의 2배를 물고서라도 계약 해지를 요구하는 매도자들이 늘고 있어 매수자들이 당혹해하는 경우가 많다. 따라서 이를 방지하기 위해서는 계약서 특약사항란에 계약 해지시 위약금을 무겁게 설정해 놓으면 된다는 것이 전문가의 전언이다.

세 번째, 특약사항을 잘 활용하라. 일반 사람들이 특약사항이라는 말조차 잘 모르고 있어 이 사항 때문에 손해를 보는 경우가 많은 실정이다. 방송에 출연한 연예인들도 대부분 알고 있지 못했다. 특약사항이란 계약서 상에 나타나지 않은 내용을 특별히 추가로 기재하는 것.

예를 들어 마당에 감나무가 있는 집을 계약할 때, ‘감나무를 뽑아가지 않는다’라는 조건을 특약사항에 넣어두어야 집주인과 감나무로 인한 분쟁을 막을 수 있다.

네 번째는 거래할 때마다 모든 영수증을 남겨라. 영수증은 모든 거래의 증거가 되기 때문에 계약금, 중도금, 잔금을 치를 때마다 영수증을 꼭 남겨두는 것이 중요하다.

이것은 혹 분쟁이 일어날 경우, 증빙자료로 제출해야 피해를 보지 않기 때문이다. 영수증이 없다면 자신이 납부한 거래금액을 확인받을 수 있는 길이 없다. 따라서 모든 거래시 영수증을 받는 것은 필수.

영수증을 주고받을 수 없다면 은행의 온라인 송금을 통해서라도 거래에 대한 증빙자료를 남겨두어야 한다. 뿐만 아니라 중개수수료를 지불하고도 영수증을 받아야 하는데, 이는 훗날 집을 매도할 때, 양도소득세를 줄일 수 있는 자료로 활용할 수 있기 때문이다.

마지막으로 집주인의 신분증을 확인하라. 부동산 거래시 가장 기본적인 것이자 중요한 절차가 바로 집주인의 신분증을 확인하는 것. 최근에는 집주인 몰래 신분증을 위조해 집을 파는 피해사례가 자주 발생하고 있어 꼭 매도인의 신분증을 철저히 확인하는 것이 좋다.

고준석 팀장은 “집주인이 직접 계약을 못해 대리인이 나올 경우에는 위임장과 매도자의 인감증명서를 받아둬야 안전하게 계약할 수 있다”고 전했다. 

이외에도 전문가들은 ‘등기부등본은 3번 살펴봐라’, ‘돈의 지급방법과 시기를 확실히 하라’, ‘온라인 거래시 반드시 계약자 명의로 된 계좌로 입금하라’는 조언을 덧붙였다.

[이유선 아이엠리치 기자]

 
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▣부동산 취득에 소요된 자금출처 조사 언제 받을까? |부동산노트

2006-08-24 14:22

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▣부동산 취득에 소요된 자금출처 조사 언제 받을까?

#주택분양등으로 계약시 당국에서 주택자금지불계획서, 입주여부등을
제출하게하여 자금출처 조사를 강화하고 있습니다.

세금은 아는 만큼 薨섯?하는만큼 이를 알고 대처하면 세금을 안내게되고적게내게되는 것입니다.

 연소자, 부녀자 등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는
증여세 문제를 생각해 보아야 합니다.

 • 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로  보아 당해  부동산을  자신의 능력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사받게 되고

• 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 물어야 하기 때문입니다.

 구체적으로 다음과 같은 경우에 자금출처 조사를 받습니다.

• 부동산을 취득한 사람의 당해 연도와 직전 5년간의 소득상황과
자산의 양도 취득상황 등을 전산분석한 후 자금출처 부족  혐의자를
전산출력하여 취득능력 여부를 사전 검토하게 됩니다.

 • 검토 결과 증여혐의가 있는 자의 경우 조사대상자로
선정해 다음과 같은 조사를 실시합니다.

 ● 취득자금 소명

*취득자금이 10억원 미만인 경우
자금의 출처가 80% 이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 됩니다.

*취득자금이 10억원 이상인 경우
자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다

 ● 자금출처조사 배제

취득한 재산가액과 재산 취득일 전 10년 이내에 취득한 재산가액의 합계액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 자금출처 조사를 하지 않습니다.

------ 아   래------

1. 세대주인 경우

   가. 30세 이상인 자--취득주택 2억원,  기타자산취득--5천만원
   나. 40세 이상인 자--취득주택 4억원,  기타자산취득--1억원
 
2.. 세대주인 경우

   가. 30세 이상인 자--취득주택 1억원,  기타자산취득--5천만원
   나. 40세 이상인 자--취득주택 2억원,  기타자산취득--1억원

3.. 30세 미만인 자----취득주택 5천만원, 기타자산취득--3천만원

❈위 기준금액이내라하더라도 객관적으로 증여사실이 확인되면 증여세가 과세되는데,
재산 증여가 밝혀지면나중에 가산세까지 포함하여 무거운 세금이 뒤따릅니다

•미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 증여를 한 혐의가 있는경우에는
단순한 서면확인이 아닌 사실상의 자금출처와 흐름을철저히 조사받게되며

•재산을 증여한 것으로 밝혀지면 증여재산가액에 대해 최저10%에서 최고 50%에 해당하는 증여세를 부담해야 하고 자진신고및 납부를 하지 않았다면 정상신고시 보다 세금을 30%이상 더 물게 되는 것입니다.

 #증여세 절세전략

1)증여는 계획을 세워 빨리 할수록 유리합니다.
일시에 거액을 증여하면 세금을 물어야 하나,10년을 단위로 증여를 하면 세금을 크게 절약할 수 있읍니다. 예를 들어 성년의 자녀에게 5천만원을 일시에 증여하면 2백만원의 증여세를 부담하지만, 미성년 자녀 명의로 고금리저축상품에 1500만원을 가입하고,10년이후 성년이 되어 3천만원을 증여하면 증여세 부담은 전혀없이 5천만원을 증여할 수 있습니다.

만약 자녀 출생시 10년만기 고금리저축상품에 1500만원 가입후 10년 지나 만기금액에 다시 1500만원을 더하여 저축상품에 가입하고,10년 지난후 다시 3천만원을 합하여 저축하면 자녀가 30세쯤 될 때 저축금액은 1억원 가량이 되는 것입니다.

 2)증여를 할 때는 현금보다는 부동산이 유리합니다.
증여재산 평가는 시가가 원칙이다. 지난 3개월간의 평균시가로 신고하게되며 새로 주택을 취득하거나 기존 주택의 양도소득세 부담이 없으면 전세를안고 증여하거나 자녀가 소득이 있으면 대출금등을 안고 증여받으면 부담부증여로 부담부증여부분에는 증여세 부담이 없습니다.

 3)증여할 때는 반드시 증거를 남겨야 합니다.
만약 아버지가 미성년자 아들의 집 장만을 위해 아들명의로 1600만원을 저축했는데 15년뒤 7000만원으로 늘어났다고 하자. 저축당시 아버지가 증여세를 신고하고 10만원을 납부하였다면 15년후 아들이 7천만원을 찾아 집장만하는데 사용하더라도 문제가 없으나 신고하지 않았다면 아들명의로 저축이 되어 있다하더라도 실질소유자를 아버지로보아 인출하여 사용하는 시점에 7천만원에 대해 증여세를 과세하게된다. 따라서 증여사실을 인정 받으려면 약간의 납부세액이 나오도록증여하여 신고납부하고 신고서및 영수증을 근거로 남겨놓는 것이 좋습니다.

 3)증여한 재산을 되돌려 받으려면 3개월 이내에 돌려받아야 증여세를 물지   않습니다.

 4)자녀명의로 재산을 취득하거나 부채를 상환할 경우에는 자금출처 조사에대비해야합니다.

 5)고령인자가 거액의재산을 처분한 경우 자금 사용처에 대한 증빙을 철저히 갖추어야합니다.

 6)자녀의 증여세를 부모가 대신 납부하면 또다시 증여세가 과세됩니다.

 7)세대를 건너뛰어(조부모가 손자녀에게) 직접 재산을 증여하면 세금을 30% 더 내야합니다.
다만 아버지가 사망한 상태에서 할아버지가 손자에게 증여하는 경우 할증과세하지 않습니다.

 8)직계존비속간의 증여공제는 10년간 3000만원, 부부간은 10년간 3억원,
장인과 사위, 시아버지와 며느리 사이는 직계존비속관계가 아닌 친인척으로 보아 10년간 500만원입니다
 
                                              박상용님의글

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[스크랩] 집보러 가실때 꼭 체크하세요! |부동산노트

2006-08-23 12:39

http://blog.drapt.com/aeja88/2574551156304369231 주소복사

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio


[중앙일보 서미숙] 여름 휴가철에 더욱 바쁜 사람들이 있다. 올 가을 이사갈 집을 여기저기 돌아보려는 사람들이다. 문제가 없는 집이어야 할 텐데. 하지만 남의 집을 방문해 짧은 시간 동안 이를 확인하기란 쉽지 않다. 주인이 흠을 일부러 말해주는 경우는 없으니 더욱 그렇다. 당사자들이 꼼꼼히 챙길 수밖에. 본지 주부통신원이 이사갈 집을 볼 때 꼭 따져보아야 할 점들을 알아보았다.
집을 사거나 세를 들 때 꼼꼼히 챙길 것들이 많다. 법률 문제를 소홀히 할 경우 자칫 전 재산을 날릴 수도 있기 때문이다.
 
◆집 살 때=사고 싶은 집을 골랐다면 가장 먼저 법원 등기소에서 등기부등본을 열람하고 소유권을 제한하는 근저당권이나 압류.가압류.가등기.예고등기 등이 걸린 게 없는지 확인해야 한다. 가등기나 예고등기가 걸려 있다면 추후 재산권 행사에 문제가 될 수 있으니 사지 않는 게 좋다. 대출금도 잔금 지급과 동시에 갚는다는 조건을 단다.
권리관계에 문제가 없다면 구청 또는 군청에서 토지이용계획 확인원과 건축물관리대장.토지대장 등을 떼어보고 자신이 알고 있는 면적.지번.소유자와 서류상의 사실이 일치하는지 살펴봐야 한다. 계약할 때는 상대방이 실소유주인지 확인하고, 대리인일 경우 반드시 위임장과 인감증명서.주민등록증을 통해 신원을 파악해야 한다. 계약서상의 이름은 본인이 직접 쓰고, 인감도장을 사용한다.
계약서 특약란에는 추후 분쟁의 소지가 생길 수 있는 문제들을 모두 언급해 놓는 게 좋다. 내집마련정보사 김영진 사장은 "계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 지급 때까지 유지해야 한다는 것을 포함해 계약 불이행시 손해배상 문제, 세금.공과금 및 하자 보수 처리 방법 등을 명시할 필요가 있다"고 말했다.
돈이 오갈 때는 반드시 영수증을 받아두고, 소유권이 넘어올 때까지 여러 차례 등기부등본을 재확인해 권리 변동이 있는지 확인해야 한다.

◆전세 들 때=전셋집을 구할 때도 근저당권.가압류.가등기 여부를 살펴보는 건 기본이다. 대출이 많이 끼어 있는 집은 경매에 넘어갈 경우 전세 보증금을 날릴 수도 있다. 법무법인 산하 강은현 실장은 "선순위 권리가액과 본인을 포함한 선순위 세입자의 전세보증금을 더한 금액을 따져 보아야 한다"면서 "총액이 아파트는 시세의 70%, 단독주택은 시세의 50%를 넘어선다면 전세를 들지 않는 게 좋다"고 말했다. 자신이 주는 전세보증금으로 대출을 갚아 선순위 근저당권을 해제해 달라고 요구하는 것도 좋다.
 
특히 신축 아파트는 중도금 및 계약금 대출로 분양대금의 50~60%가 넘는 대출이 끼어 있다. 반면 전셋값은 대개 집값의 절반에도 미치지 않는다. 따라서 집주인의 상환능력을 따져봐야 한다. 분양권에 가압류 등이 없는지 해당 건설회사와 재건축.재개발조합 등을 통해 확인하는 것도 필수다. 계약할 때는 집을 살 때와 마찬가지로 실소유주와 계약하고, 중도금.잔금 지급 전 등기부등본을 확인해 권리변동이 있는지도 꼼꼼히 확인해 본다.
계약 후에는 즉시 관할 동사무소나 등기소 등에 가서 확정일자를 받아두고 이사와 동시에 전입신고를 해야 한다. 이는 전셋집 구할 때 핵심절차다. 그래야 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 집을 비워주지 않아도 되는 대항력이 생기고, 후순위권자나 다른 채권자 등에 비해 보증금을 우선 변제받는 자격을 얻게 된다.
서미숙 기자 seomis@joongang.co.kr

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