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[스크랩] 젊은 부자들 |부동산노트
2008-12-10 18:48
http://blog.drapt.com/adks4/1418011228902523368 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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젊은 부자들 한국에는 거주용 주택 외에 순수 금융자산이 10억 원 이상 되는 사람이 7만 1000명(2004년 기준)이 있는 것으로 나타났다. 이 수치는 미국계 투자 회사 메릴린치와 프랑스계 컨설팅 회사 캡제미니가 발표한 <세계 부 보고서>에 따른 것이다. 이들을 부자라고 한다면, 한국 인구의 0.15퍼센트만이 부자에 들어간다.
그런데 이들 가운데는 30, 40대의 젊은 사람도 많다. 그들은 짧은 시간에 어떻게 많은 돈을 벌 수 있었을까. 이런 의문에 대해 부자이면서 재테크 전문가인 박용석 씨가 해결에 나섰다. 그는 젊은 부자 681명을 대상으로 인터뷰를 했고, 설문에 대한 답변을 받았다. 일반인들은 접근하기 어려운 부자의 영역을 헤집고 다니며 분석한 실체를 공개한다. ** * 시간이야말로 가장 유용한 자본이다 그들은 지금 수십억 원대 부자가 되었지만, 처음에는 다들 수천만 원으로 출발했다. 그리고 그것만으로도 투자를 시작하는 데는 충분했다고 말한다. 하지만 보통 사람들은 작은 종자돈이 부자의 꿈을 이룬다는 사실을 잘 믿지 못한다. 전환사채 투자로 커다란 수익을 창출한 건물 임대 업자 배찬 씨(39)는 말한다. '부를 창출하는 데 요구되는 것은 많은 돈이 아닙니다. '적은 돈' 과 '많은 시간' 이 필요할 뿐입니다. 그런데 이 같은 원리를 이해할 수 없는 사람들은 다음 두 가지 생각에서 벗어나지 못합니다. 첫째, 종자돈이 많으면 '짧은 시간' 에 큰 부자가 될 수 있다는 오해입니다. 둘째, 어떻게든 짧은 시간에 '많은 돈' 을 벌고야 말겠다는 공상입니다. 다시 한 번 강조하지만, 돈보다는 시간을 많이 가져야 부자가 될 수 있습니다.' 너무나 많은 사람들이, 시간이 돈에 미치는 영향력을 과소 평가한다. 하지만 젊은 부자들은 시간을 가장 강력한 재테크 무기로 사용한다. 해외펀드 투자 전문가 심근석 씨(36)의 얘기에 귀 기울여 보자. '대체로 사람들은 학창 시절에 열심히 공부하고, 직장에 입사해서 열심히 일하고, 결혼을 하고 아이를 낳으면서 열심히 주택 대출금을 갚고 났을 때야 비로소 저축과 투자에 관심을 갖습니다. 하지만 나중에 아무리 큰돈을 저축하고 투자한다고 하더라도, 잃어 버린 가장 중요한 손실, 즉 시간의 효용은 결코 만회하지 못한다는 사실을 깊이 깨달아야 합니다. 왜냐하면 부는 시간에 의해 만들어지는 것이고, 한 번 잃어버린 시간은 결코 회복할 수 없기 때문입니다.' 투자에서 성공하느냐 실패하느냐는 여러 요인에 좌우된다. 그렇지만 변하지 않는 하나의 원칙이 있다면, 그것은 바로 '시간과의 싸움' 에서 누가 더 우위에 있느냐는 점이다. 1억 원의 여유 자금이 있다고 가정했을 때, 이 돈을 1년 동안만 활용할 수 있는 사람과 10년 동안 활용할 수 있는 사람 가운데 투자 성공 가능성은 후자 쪽이 훨씬 높다. 결국 시간을 더 여유 있게 활용할 수 있는 돈이 가치 창출을 많이 한다. * 부채는 빨리 갚아야 한다고? 시중에 출간된 어떤 재테크 책에 다음과 같은 내용이 있다. '대출 이자를 내면서 적금을 불입하는 사람만큼 세상에 바보는 없다. 대출 이자보다 예금 이자가 높은 은행은 절대 없기 때문이다. 이런 게임은 절대적으로 은행에만 유리하고 당신에게는 불리한 게임이다. 월급쟁이라면 적금 붓는 것을 당장 중지하고, 그 돈으로 최대한 빨리 대출금을 갚아라.' 일반 독자들이 읽으면 귀에 쏙쏙 들어올 만한 경구다. 하지만 돈의 흐름을 정확히 알고 있는 젊은 부자들은 이 같은 주장에 쓴웃음을 짓는다. 일반인들이 은행 대출을 겁내는 이유는 이자 때문이다. 30년 또는 그 이상의 장기 상환을 조건으로 은행 대출을 받으면 엄청난 액수의 이자를 갚아야 하는 것처럼 보인다. 예를 들어 2억 5000만 원짜리 집을 사면서 1억 5000만 원을 연이율 7퍼센트에 30년 상환을 조건으로 빌리면, 갚아야 할 원리금은 3억 6000만 원이나 된다. 그래서 사람들은 상환 기간을 줄여서 이자액을 낮추거나, 목돈이 생길 때마다 대출 원금을 상환하려고 한다. 하지만 그건 어리석은 행동이다. 왜 그럴까? 대출 원금을 줄이거나 빨리 갚으면, 그만큼 내야 할 이자를 절약할 수는 있다. 하지만 일반인들이 간과하고 있는 점이 하나 있다. 즉 대출금을 상환하는 데 들어간 돈은, 다른 곳에 투자할 수 있는 돈이라는 사실이다. 강남에서 알부자로 손꼽히는 오퍼상 한태영 씨(39)는 말한다. '보통 사람들은 이 같은 행동을 지극히 현명하다고 생각하죠. 원리금을 하루라도 빨리 갚고 난 후 여윳돈이 생기면 비로소 저축하거나 투자할 수 있을 것이라고 판단하기 때문입니다. 하지만 그렇게 해봤자 결과는 뻔합니다. 그들은 분명 부자가 될 수 없습니다. 자신이 왜 실패하는지, 그 이유도 모른 채 실패하고 맙니다.' 그렇다고 모든 빚이 다 필요한 것은 아니다. 투자를 위한 빚만이 가치가 있다. 히틀러가 폴란드를 침공한 1939년, 미국은 역사상 최악의 경제 공황을 맞았다. 1달러도 안 되는 주식이 널려 있었다. 당시 스 빚을 다루는 데는 두 가지 관점이 존재한다. 보통 사람들은 빚 때문에 자신이 '높은 이자의 노예' 가 될 것을 두려워한다. 부자들은 빚을 효율적으로 활용하여 자신의 투자 수익을 얼마나 올릴 수 있는지에 대해 집중한다. 즉 부자들은 다른 사람의 돈을 자신의 투자에 지렛대로 활용해 좀더 큰 수익을 창출하는 전략을 적극 구사한다. * 공부, 공부, 공부, 돈 버는 공부를 하라 공부가 싫어서 학창 시절부터 돈을 벌 궁리를 하는 사람도 물론 있다. 하지만 큰돈을 벌고자 한다면 자기가 몸담은 분야에서 전문가가 되어야 한다. 부동산경매 고수인 김형택 씨는 삼성동에 40억 원 이상을 호가하는 빌딩을 소유한 40대 중반의 자수성가형 부자다. 그는 지방 중학교 졸업이 학력의 전부지만 부동산이나 민법에서만큼은 법학 전공자도 따라가지 못할 만큼 해박한 법률 지식을 갖고 있다. 그의 서재는 부동산과 민법 관련 서적만으로 벽면 하나를 가득 메우고 있다. 중국 주식에 투자해 최근 몇 년 동안 20억 원대의 재산을 모은 30대 중반의 이근성 씨. 그는 중국 주식에 관해서는 대한민국에서 가장 해박한 지식을 갖고 있다. 그는 해마다 중국 기업과 관련한 각종 연차보고서와 해외 증권사의 리포트, 그리고 미국 아마존과 일본 서점에서 구입한 수백 권의 관련 서적들을 끊임없이 탐독한다. 그러면서 중국에서 어떤 업종이 높은 투자 수익을 낼 수 있는지, 돈의 흐름과 맥을 연구한다. 회계사이자 의류상을 운영하면서 매년 50억 원대 이상의 매출을 올리고 있는 30대 후반의 박상현 씨는 말한다. '섬유와 패션에 관련해 발간되는 거의 모든 자료를 수집합니다. 패션 분야는 제 전문이 아니기 때문에 남들보다 열 배, 스무 배는 더 공부해야죠. 이제 겨우 눈을 뜬 정도입니다.' 또 젊은 부자들은 예외 없이 독서광이다. 시간이 없어서 책을 읽지 못한다는 핑계는 가난한 자들의 자기 변명일 뿐이라고 그들은 말한다. 그들은 대체로 영웅들의 모험담을 다룬 책들과, 인류 역사를 조망한 책들을 즐겨 읽는다. 주식 투자로 커다란 수익을 창출한 세무사 이승재 씨(38)는 부자들의 독서 성향을 다음과 같이 해석했다. '제 주변에서 이른바 성공했다고 하는 친구들은 대체로 정복자들의 생애와 투쟁의 역사를 좋아합니다. 역사의 승자는 늘 길을 떠난 사람들이었어요. 투자도 이처럼 대장정을 떠나는 것과 마찬가지입니다. 따라서 젊은 투자자들이 길 위에서 거둔 위대한 승리에서 감명 받는 건 어쩌면 당연한 이치일 겁니다.' * 위험은 피하지 말고 제거해야 한다 젊은 부자들이나 일반인들이나, 주식 또는 부동산 투자에 앞서 수익을 얻기 위한 노하우에 대해 공부하는 건 마찬가지다. 하지만 젊은 부자들은 가장 먼저 '투자 원금을 지키는 노하우' 에 대해 공부한다는 수백억 원대의 자금을 운용하는 소비자 금융 사업을 하는, 즉 이른바 사채 업자인 서태석 씨(36)는 말한다. '제 주변 사람들은 오로지 제가 수십억 원을 벌었다는 사실을 부러워합니다. 그 비결에 대해 말해 달라고 졸라대는 통에 한번 만나서 막상 얘기해 보면, 그들은 이율배반적 사고 방식을 갖고 있어요. 즉 투자에 들어가는 '돈'을 마련하는 문제에 대해서는 무척 민감해하고 아주 소극적입니다. 예를 들면, 다른 사람의 돈을 빌려서 투자하는 방법에 대해 조언해도, '그건 너무 위험하지 않느냐' 며 몸을 사립니다. 반면에 투자에 따르는 리스크를 관리하며 안전성을 추구하라는 조언은 듣는 둥 마는 둥합니다. 몸을 펴야 할 때는 몸을 사리고, 몸을 사려야 할 때는 몸을 폅니다. 돈은 눈에 보이는 실체이기 때문에 두려워하고, 리스크는 눈에 보이지 않는 요소이기 때문에 경시하는 거죠.' 물론 리스크가 없으면 수익도 기대하기 어렵다. 그들은 투자 대상에 대한 확실성을 획득하기 위해 끊임없이 연구하고 분석한다. 주식이든 부동산이든 끊임없는 공부를 통해 자신의 투자 대상과 그 투자 대상이 가지고 있는 리스크, 그리고 투자에 따른 결과에 대해 명확하게 파악하려고 한다. 이로써 수익성은 남겨두면서 리스크는 최대한 낮추는 것이다. 상가와 땅 투자로 부자의 꿈을 실현한 오민규 씨(36)는 말한다. '자신의 판단을 신뢰할 수 있을 만큼 공부하고 나서 투자 시장으로 나가야 합니다. 그게 싫으면 돈 벌 생각은 접어야 합니다. 부동산 투자에서는 10전 7승 3패의 성적으로 20억 원을 벌기보다 10전 10승의 성적으로 10억을 벌어야 합니다. 고수들은 커다란 승리에 별 관심이 없습니다. 그들은 아주 작은 한 번의 패배도 결코 용납치 않습니다. 단 한 번의 패배로 모든 걸 잃을 수도 있다는 사실을 정확하게 알고 있기 때문입니다.' * 저축은 목표가 아니라 수단일 뿐이다 젊은 부자들은 대부분 대학 시절에 아르바이트로 본격적인 저축을 시작했다. 하지만 그들은 저축을 위한 저축을 하지는 않았다. 저축을 미덕으로 여기면, 저축은 곧 그 사람이 이룰 수 있는 부의 종착역이 되고 만다. 대기업 과장으로 근무하면서 주식 투자로 큰돈을 벌어들인 이민수 씨(34)는 말한다. '제가 어릴 때부터 저축하는 습관을 들인 것은 종자돈 때문입니다. 물론 평생에 걸쳐 저축으로 수십억 원을 모을 수도 있습니다. 하지만 그건 부자가 되고 싶다는 꿈과는 차원이 다른 꿈을 가진 사람들의 저축 방식입니다. 저처럼 부자가 되고자 노력하는 사람들은 저축을 미덕으로 삼는 게 아니라, 성공을 위한 효과적인 수단으로 적극 활용할 뿐입니다.' 수도권에서 멀티플렉스 영화관을 운영하고 있는 김종호 씨(42)는, 저축은 투자와 병행해서 반복되어야 한다고 했다. '저축과 투자를 축구에 비유하지만, 저축은 수비요, 투자는 공격이라고 할 수 있습니다. 아무리 탁월한 공격수가 있어도 수비수가 받쳐 주지 않으면 경기에서 패배할 가능성이 크죠. 여기서 반드시 기억해야 할 점이 하나 있습니다. 저축만 하고 투자를 하지 않거나, 투자만 하고 저축을 하지 않는 것은 현명한 재테크가 아니라는 사실입니다. 저축과 투자가 지속적으로 반복되어야 커다란 시너지 효과를 얻을 수 있습니다.' 이처럼 그들은 저축으로 종자돈을 마련하고, 이를 투자에 적극적으로 활용했다. 그저 수익을 쌓는 데 멈추지 않고, 이를 증폭하는 데 많은 노력을 기울였던 것이다. 40대 초반의 나이에 저축과 채권 투자로 수십억 재산을 일군 두호철 씨는, 그저 열심히 일하는 것만으로는 부자가 될 수 없다는 좌우명을 갖고 있다. '젊은 나이에 열심히 일하는 것은 자신의 인생에 대한 예의입니다. 하지만 일만 아는 '일벌레' 는 부자가 될 수 없다는 게 제 지론입니다. 대체로 일벌레들은 재테크에 문외한들입니다. 즉 자신이 일한 대가로 좀더 높은 연봉을 얻으면 만족하고 말죠. 높은 연봉을 받은 다음에는 어떻게 해야 하는지에 대해 관심이 없습니다. 일이 먼저이고, 돈은 그 다음입니다. 따라서 수입과 지출, 그리고 투자에 대한 치밀한 계획을 갖고 있지 않습니다. 미국 역사상 최고 부자로 평가받고 있는 록펠러는 다음과 같은 말을 남겼습니다. '하루 종일 일만 하는 사람은 돈 벌 시간이 없다.' 제 좌우명입니다.' * 국가가 내 돈을 가져가도록 놔두지 마라 전동현 씨는 군대를 제대한 20대 초반부터 동대문 상인들을 상대로 일수를 하면서 큰돈을 번 40대 후 반의 사채 업자다. 한번은 그가 상왕십리에 있는 상가주택을 건설 회사에 16억 원에 팔기로 결정했다. 그 전에 세무서를 찾아가 양도소득세를 알아보니, 1억 5000만 원이나 되었다. 주택 매매 가격이 6억 원을 초과해 고가 주택에 해당되었기 때문이다. 그런데 그는 건설 회사가 건물이 아닌 땅을 필요로 한다는 사실을 주목했다. 그래서 건설 회사와 상의한 후, 중도금을 채 받기도 전에 건물을 헐어 버렸다. 건설 회사에는 나대지 상태로 양도했기 때문에 실거래가액이 아닌 기준시가로 양도소득세가 부과되었다. 그 금액은 1000만 원이 조금 넘었기에 1억 4000만 원가량을 절약할 수 있었다. 억대 연봉을 받고 있는 경영 컨설턴트 백준기 씨(39)는 강조한다. '적을 알고 나를 알면, 백 번 싸워도 백 번을 이긴다고 했습니다. 큰돈을 벌겠다고 투자 시장에 뛰어든 사람인 만큼, 자신을 아는 것은 기본 중의 기본입니다. 그렇다면 문제는, 적을 아는 방법입니다. 큰돈을 버는 데 가장 큰 적이 무엇인지 아십니까? 바로 세금입니다.' 부동산을 사고 팔 때는 반드시 잔금 지급일 이전에 세금 전략을 세운다. 왜 그럴까? 보통 사람들은 대부분 부동산 취득 단계에서 소유권 등기를 마친 후에, 그리고 처분 단계에서 잔금을 다 받은 후에 세무사나 은행 pb(프라이빗 뱅커)를 찾아가 세금 문제를 상담한다. 그러나 이때는 세무사나 은행 pb가 큰 도움을 줄 수 없다. 이미 납세 의무가 성립되었기 때문이다. 젊은 부자들은 온갖 노력을 기울여 국세청의 세무 전략에 관한 정보를 수집한다. '탈세' 가 아니라, 세법을 준수하면서 세금을 줄이는 '절세'를 위해서다. 나아가 조세 회피에 대해서까지 연구한다. 조세 회피는 사회적 비난의 대상은 될지언정 세법상 처벌 대상은 될 수 없다. 현재도 젊은 부자들은 세법을 분석해 그 틈을 찾아내고자 노력하고, 정부에서는 매년 세법을 개정해 조세 회피의 틈을 메우려고 새로운 규정을 만드는 등, 세금을 둘러싼 젊은 부자들과 과세 당국의 머리싸움은 연일 지속되고 있다. 부동산 장기 투자로 큰돈을 벌어들인 세무사 형산해 씨(48)는 설명한다. '세금에 대한 내공이 전혀 없다면, 가장 쉬운 입문서를 한 권 구입해서 다섯 번만 읽어 보세요. 그 다음에 좀더 어려운 책을 몇 권 더 읽고 나면 세금에 대한 전체적인 체계가 머리에 쏙 잡힐 겁니다.' * 그들은 부자가 되기를 간절히 원했다 30대 중반의 한상준 씨는 옥 무역으로 크게 성공한 80억 원대의 자산가다. 하지만 대학 시절만 해도 생 '제가 큰돈을 벌 수 있었던 비결은, 어떻게든 강자가 되겠다는 결심 때문이었습니다. 사업을 하다 보면 돈이 없어서 비굴해질 수밖에 없는 상황을 수도 없이 겪게 마련입니다. 그때마다 저는 대학 시절 돈벌이에 뛰어들 때의 첫마음을 떠올렸습니다. 그리고 중국 한나라의 창업 공신인 한신이 모리배의 가랑이 사이를 지나갔듯, 그 시련과 고통을 묵묵히 견뎌냈습니다.' 김경민 씨(45)는 2000년 초 인터넷 관련 주식에 투자했다가 그야말로 깡통을 찼다. 그러자 자존심이 상하고 오기가 발동했다. 그는 3년 동안 주식으로 잃은 돈을 30년이 걸려서라도 고스란히 되찾고야 말겠다고 결심했다. 결국 그는 펀드 투자 3년 만에 큰 수익을 거두면서 예전의 돈을 되찾을 수 있었다. '우공이산, 즉 쉬지 않고 꾸준히 한 가지 일만 열심히 하면 마침내 큰 뜻을 이룰 수 있다는 아버님의 가르침을 마음 깊이 새기고 우직하게 밀고 나갔습니다. 펀드에 처음 투자했을 때가 제 나이 마흔한 살이었으니, 일흔한 살이 되면 결국 승리하지 않겠느냐, 뭐 그런 생각이었습니다.' 30대 중반의 김명국 씨는 해외투자 자문회사에서 동아시아 지역팀장을 맡고 있다. 그가 받는 연봉과 직접 투자를 합하면 매년 25억 원을 벌어들인다. 그는 상관이 자신을 부당하게 좌천시키는 걸 막고 위로 올라선 바 있다. 그에게 부는 적극적으로 나서서 쟁취해야 할 대상이다. '물론 제 개인적인 견해입니다만, 세상 사람들은 대부분 '민주, 평등, 자유' 라는 집단 최면에 빠져 있습니다. 특히 '평등' 이란 최면이 가장 무섭다고 할 수 있습니다. 평등은 세상 어디에도 존재하지 않는 허구라는 사실을 반드시 기억해야 합니다. 부자들과 똑같은 사우나에 똑같은 돈을 내고 간다고 해서 부자와 평등하다고 생각하십니까? 부자가 열 번을 여유 있게 고급 사우나에 갈 때, 한 번을 어렵사리 들어갈 수 있다는 현실은 결코 평등이 아닙니다.' 강남에 살지 않는 사람들은 강남을 바라보면서 질시와 시기의 대상으로 생각하기도 한다. 그리고 부자가 아닌 사람들은 대체로 부자를 미워하고 증오하는 경향이 있다. 하지만 부자를 미워하는 마음은 부자가 될 수 없도록 만든다. 젊은 부자들은 부자가 아니었던 시절에 그렇게 생각하지 않았다. 그들은 부자들의 성공을 배우고자 했고, 그들과 같은 위치에 올라서기를 열망했다. 30대 나이에 성공 투자자의 길을 걷고 있는 김영민 씨는 말한다. '부자의 길은 단순하고 평범한 진리로 닦여 있습니다. 다만 그 길을 기꺼이 가는 사람이 위대할 뿐입니다.
자료출처: SOUL FREE 富로그 |
[스크랩] ★부동산 대세 상승 임박했다.★ |부동산노트
2008-12-08 19:13
http://blog.drapt.com/adks4/1418011228731191446
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★부동산 대세 상승 임박했다.★
-중앙일보 조인스랜드 2시간 특강 내용- 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 오늘은 희망적인 칼럼으로 인사를 드립니다.
글로벌 경제 위기가 본격화 되면서 부동산 폭락론자들이 들끓고 있습니다.
언제 어느 나라에서 터질지 모르는 금융 위기 때문에 불안 심리가 극도에 달하고 있는 형국이라서
폭락론자들의 주장이 상당한 설득력을 얻고 있는 것은 사실이지만, 우리 나라와 해외 부동산의
절대적, 상대적 가치를 비교 분석해 보면 그들의 주장이 상당부분 과장, 왜곡이 되어 있음을
발견할 수 있습니다.
현 시점에서 2009년~2010년의 부동산 시장을 전망하는 일은 상당한 리스크를 각오하지 않으면
안 될 정도로 불확실성이 농후하지만, 적어도 부동산 폭락론에 대한반론의 근거가 충분하기 때문에
자신 있게 펜을 들었습니다.
필자는 2009~2010년 경에 대세 상승을 주장합니다.
부동산 대세 상승을 전망하기에 앞서 현재 부동산 시장의 뜨거운 감자로 주목을 받고 있는
쟁점 사항을 점검하고, 부동산 폭락론자들의 주장에 대한 근거를 제시하겠습니다.
또한 부동산 폭락론자들의 주장이 얼마나 편협적이고, 감정적인 발상인지 신랄한 반론의 성격으로
통계 자료에 근거를 둔 부동산 대세 상승론을 통쾌하게 펼쳐 보이겠습니다.
필자는 이미 2008년 말~2009년 초의 대세 상승을 제시한 적이 있지만, 미국발 금융 위기가
터지면서, 단기적으로 침체의 골이 깊어가는 양상이라서 본의 아니게 형편 없는 전망을 남발하는
사람으로 지탄을 받을 상황이 야기되고 말았습니다.
하지만 세계 각국이 경제 공황의 극심한 상태로 치닫지 않는 한 우리 나라는 적어도 부동산
폭락은 없으며, 기간적인 차이가 발생했을 뿐 대세 상승의 시각에는 변함이 없습니다.
제1장 현재 부동산 시장의 핵심 쟁점 사항
지금 상황에서 가장 뜨거운 이슈는 미국발 금융 위기와 정부의 파상적인 규제 완화 정책입니다.
1 미국발 글로벌 금융 위기
미국의 금융 위기의 진원지는 써브 프라임 모기지의 부실에 있습니다.
대출을 받을 자격이 부족한 사람들까지 과도한 대출을 남발함으로써, 금융의 총체적인 위기
상황을 촉발하게 되었는데, 결국 금융권의 무분별한 대출이 금융권의 파산을 가져온 자승자박의
필연적 결과물이라 할 수있습니다.
그 과정을 보면 메어 스턴스의 JP 모건 체이스로부터 인수 합병, 공적 자금 투입, 리먼 브라더스
파산 신청, 메릴린츠 B.O 매각, AIG 유동성 확보 어려움 발생 등 순차적인 악재가 연쇄
폭발함으로써 미국의 1위~5위의 금융 회사가 만신창이가 되고 말았습니다.
이러한 사실이 진행됨으로써 미국의 주가와 부동산은 폭락의 폭락을 거듭하게 되었고,
그 후폭풍으로 유럽과 아시아의 주가 및 부동산에 대한 폭락을 야기하였습니다.
세계 각국의 금융 위기 해결을 위한 공조 시스템이 어느 정도 효과를 볼 지 불투명한 상황이며,
앞으로 세계의 실물 경기 침체가 가시화 됨에 따라, 금리 인하, 개인 및 회사 파산, 구조 조정을
통한 실업자 폭증이 예상이 되고 있습니다.
최근 버블론자와 폭락론자들의 가장 강력한 단골 메뉴를 꼽으라면 단연코 미국발 금융 부실로 인한
세계 경제 침체라고 할 수 있습니다.
2 정부의 파격적인 부동산 규제 완화
우리 나라 뿐만이 아니라 각국의 정부는 부동산 폭락에 따른 금융 위기를 사전에 방지하고자
할 수 있는 모든 방법을 동원하여 부동산에 대한 규제 완화 및 활성화 대책을 내 놓고 있습니다.
우리나라의 경우 이미 수차례에 걸쳐서 부동산 활성화 대책의 일환으로 규제 완화를 쏟아 내고
있으며, 여기에 그치지 않고 앞으로도 수차례에 걸쳐서 더욱 강도 높은 부동산을 살리기 위한
정책을 풀어 낼 전망입니다.
강남권을 제외한 투기 지역과 투기 과열지역의 해제로 인하여 집값 상승의 가장 큰 걸림돌이던
DTI, LTV 가 상당 부분 희석이 된 상황입니다.
신도시의 전매 제한 완화, 수도권의 분양권 전매 허용, 1가구 1주택 양도세 대폭 완화 등도
현 정부의 부동산 활성화 방안의 일환으로 추진이 되었다고 할 수 있습니다.
또한, 재개발과 재건축에 대한 파상적인 규제 완화, 미분양 해소를 위한 정부 지원 마련,
일시적 2주택 2년으로 연장, 신도시 추가 지정을 통한 공급 확대 등도 꺼져 가는 부동산 불씨를
살리고자 하는 정부의 의지가 고스란히 남아 있다고 할 수 있습니다.
특히 아직도 논란이 계속 되고 있지만 1가구 1주택에 대한 종부세 완화, 고가 주택에 대한 종부세
대폭 축소는 향후 부동산 상승을 명품 지역과 고가 아파트가 선도할 길을 제공하고 있다는 점에서
매우 의미가 크다고 할 수 있습니다.
아직 실현이 되고 있지 않지만 앞으로 강남권의 투기지역 해제와, 재건축의 개발이익 환수제
보완, 수도권 분양권 양도세 대폭 완화, 1가구 2주택 2년 유예로 양도세 6~30% 인하, DTI, LTV
완화로 미분양 물량 해소 및 고가 주택 거래 활성화를 유도할 가능성이 높습니다.
설령 기대가 되는 앞의 사항들이 추진이 되지 않는다고 하더라도 지금까지 펼쳐 놓은 부동산
정책만으로도 상승시기에 탄력을 불어 넣을 것이 유력합니다.
3. 기타 쟁점 사항
위의 양대 쟁점 사항에 이어서 비중은 적지만 쟁점 사항이 될만한 몇 가지 것들을 간추려
보면 다음과 같습니다.
개인의 부동산과 주식 매수에 따른 등락률 및 대출 규모, 지역과 아파트별 등락 시기 및 등락률,
정부의 정책 수혜 및 피해 지역과 부동산, 지역별 호재와 호재 반영 여부 등입니다.
위의 사항은 지금과 같은 냉각기에는 큰 의미가 없어 보이지만 부동산이 폭등이든 폭락이든
요동을 칠 경우에 핵심 쟁점 사항으로 부각이 될 것입니다.
즉, 모든 부동산이 천편일률적인 등락을 나타내기 보다는 상황에 따라서 춤을 추는 지역과 부동산, 이를 소유한 사람들이 있을 것이고, 역으로 별로 재미를 보지 못하는 지역과, 부동산, 사람들도 함께 상존할 것입니다.
단순하게 추정을 한다면 현 시점에서 많이 하락한 지역과 부동산 그리고 정부 정책의 수혜 대상인
중대형 고가 아파트가 가장 큰 수혜를 볼 것이며, 단기 폭등하였거나, 하락폭이 적은 부동산,
호재가 반영이 된 소형 주택 등은 상대적으로 수혜가 적을 것으로 판단합니다.
제2장. 부동산 폭락론자들의 폭락 근거
1. 2008년 이후 시나리오별 전문가 전망
유동성과 불확실성이 그 어느 때보다 심한만큼 부동산 전문가들의 의견 또한 분분한 양상을 보이고
있습니다.
현재 상황에서 전문가들의 대세는 부동산 침체론 및 폭락론이며 이는 부동산 전문가보다 금융 및
정책 전문가들의 전망이 주류를 형성하고 있습니다.
그 반대의 경우는 경제 이론과 부동산 실전 투자 능력에 두각을 보이고 있는 순수 부동산
투자 전문가 속칭 부동산 고수들로써, 반등과 상승 이론에 상대적인 무게를 두고 있습니다.
좀 더 세분화 하면 다음과 같습니다.
첫째, 부동산 폭락론입니다.
부동산 폭락론자들은 세계 각국의 주가와 부동산 폭락이 대세이며 경제 기반이 취약한 우리 나라의 경우 부동산 폭락은 더 심각할 것이라고 주장합니다.
상당히 많은 부동산 전문가들의 주장이 이에 해당하는데 특이한 사항은 부동산 제반 여건에
달통한 고수나 투자 전문가들 보다는 부동산 실전 경험이 부족한 금융과 정책 전문가들이
많습니다.
부동산 투자 경험이 부족한 부동산 폭락론자들은 주가나 환율, 외국과 국내의 부동산을
연장선상에서 해석하는 경향이 강하기 때문에 부동산 본질에 취약한 우를 범하기 쉽습니다.
둘째 부동산 침체론자입니다.
네가지 유형 중에서 가장 많은 군에 해당하며 이러한 주장을 하는 사람들 역시 금융 및 정책 전문가가 상대적으로 많고, 부동산 투자 전문가나 고수들도 동조하는 경향이 강합니다.
이 이론의 특징은 현재의 부동산 시장이 최소 2년 이상은 이어질 것이며, 시간이 흐를수록 부동산
하락은 가속화 될 것이고, 국제 금융 여건이 호전이 되는 시점에서 상승할 것이라는 주장을 하고
있다는 점입니다.
그 동안 큰 폭의 하락을 보인 지역 및 부동산은 하락폭이 상대적으로 적겠지만, 단기 폭등 후에
하락 폭이 적거나 상승한 부동산은 시간이 흐를수록 폭락할 것이라는 주장을 제기합니다.
필자도 이 부분은 수긍을 하지만 2년 이상 침체할 가능성이 크다는 사실에는 동의할 수 없습니다.
셋째, 부동산 반등론 및 상승론자입니다.
부동산 반등과 상승론자들은 좀 구분할 소지가 있지만 2009년~2010년 경에 상승한다는 점에서
공통 요소가 있기 때문에 특별히 구분을 짓지 않겠습니다.
주로 순수 부동산 전문가나 실전 투자 고수들의 주장이 많으며, 실물경기의 침체 여부에 따라
상승 폭은 다르겠지만, 상승시에 예전 최고가 시세 및 그에 준하는 시세 상승이 이어질 것으로
판단을 하고 있습니다.
필자의 의견도 여기에 해당하며, 대세 상승장 속에서 부분적인 등락이 이어질 수 있으며,
정부 정책의 최대 피해를 본 버블7 및 중대형 평형, 하락폭이 큰 부동산의 상승이 상대적으로
높을 것으로 판단합니다.
2. 부동산 폭락론자들의 폭락 근거와 반론.
부동산 폭락 혹은 침체론자들이 주장하는 단골 메뉴는 우리 나라의 부동산 본질이 아닌 글로벌
금융 위기에 있으며, 해외 부동산과 국내 부동산의 거품 정도를 동일시한다는 측면에서
상당한 리스크를 안고 있습니다.
즉 현재의 부동산 침체 흐름을 장기적 연장선으로 보는 시각으로 단정지을 수 있습니다.
그들의 주장을 정리하면 다음과 같습니다.
첫째, 세계 금융 위기의 발단은 부동산 버블에 있기 때문에 버블의 진원지인 부동산은
필연적으로 하락할 수밖에 없다고 주장합니다.
하지만 해외와 우리 나라의 버블 수치는 천양지차라는 사실을 간과하고 있습니다.
둘째, 미국과 유럽, 아시아의 10년간 부동산 상승이 물가 상승을 압도하고 있으며,
폭락 장세에서는 오른만큼 하락할 수밖에 없고 현재 하루가 다르게 거품이 제거 되고 있다고
말합니다.
우리 나라의 경우도 예외는 아니기 때문에 글로벌 부동산 거품 하락과 그 맥을 같이 할 것이라고
단정하고 있다는 것이 특징입니다.
우리 나라의 경우 10년간 상승률이 외국에 비하여 평균치 이하라는 사실을 망각한 발상입니다.
셋째, 한국의 주택 담보대출 규모가 사상 최대이며, 제 2금융권의 부실을 감안하면 생각보다
심각하다고 주장하고 있습니다.
사상 최대라는 표현은 절대치의 개념보다 다른 나라와의 상대 비교를 통해서 위험 수위를
판단할 수 있는데 버블론자들은 이를 등한시하고 있습니다.
넷째, 수도권과 지방 미분양 사태가 사상 최고 수치이며, 분양가 자체에 거품이 많아서
분양가 인하와 분양가보다 낮은 분양권 속출 등을 지적합니다.
역시 사상 최대라는 표현은 세대수의 증가를 무시한 발상이며, 미분양은 주로 지방이 대부분을 차지하고 수도권도 노무현 정부의 DTI, 종부세 등 각종 규제의 덫에 걸린 중대형 평형이 대부분이라는 점과, 분양권 전매가 동시에 허용됨으로써 매물이 대량 쏟아지고 있는 점을 간과하고 있습니다.
다섯째, 우리 나라의 인구 감소 즉, 저출산 고령화 사회가 주택 구매력을 약화하고 있다고
주장합니다.
아직은 인구수가 줄지 않았으며, 수도권 인구 과밀화와 인구보다 중요한 세대수의 증가 및
소득 향상에 따른 구매력 증가는 도외시하고 있습니다.
여섯째, 실물 경기 침체로 파산 및 도산하는 가계와 기업이 점점 늘어나고 있으며, 이로 인하여
금융 부실이 점점 심해진다고 주장합니다.
특히 서민들의 생활 환경이 왼환 위기 때보다 심각하다는 말도 빼놓지 않고 약방의 감초처럼
삽입하고 있습니다.
실물 경기 침체가 부동산 하락을 부채질하는 것은 사실이지만 경기 침체가 비교적 심했던
김대중. 노무현 정부 시절에 부동산 상승률이 높은 것은 무엇으로 설명할까요?
일곱째, 원화 약세, 주가 폭락, 유가 불안정, 높은 CD 금리는 부동산 하락의 징조라고 주장합니다.
원화 가치 하락은 주가와는 달리 정부의 강도 높은 정책이 이어질 경우 충분히 누르러뜨릴 수 있으며, 코스피 주가가 1천 포인트였던 2006년에 수도권 50% 이상 지역의 부동산 가격이 2천 포인트
때보다 높다는 것은 무엇으로 설명할까요?
유가는 이미 안정권에 진입하였으며, CD 금리는 국제 공조화의 영향으로 하락세로 돌아서고
있으며 디플레이션 상황에 따라 하락 폭은 더 커질 가능성이 높습니다.
여덟째, 국민들의 불안정한 심리 상황이 부동산 상승의 발목을 잡을 것으로 단정합니다.
부동산은 심리적인 요소가 매우 중요합니다.
하지만 최악의 심리 상황인 지금이 역설적으로 부동산 가격의 바닥이라고 할 수 있습니다.
아홉째, 불확실하고 불투명한 미래의 여건 속에서 외환 위기를 겪는 나라가 나올 가능성이 높다는
것도 우리 나라의 부동산 하락과 연관을 지으려 합니다.
만일 미국 등 영향력이 있는 나라가 외환 위기를 겪는다면 부동산 하락은 불가피하겠지만
그러한 가능성은 적어도 1~2년 안에 발생할 가능성이 거의 없습니다.
위의 주장은 부동산 폭락론자들의 핵심 근거들이며, 필자는 이에 대한 반론을 간략하게 제기하였습니다.
반론의 근거를 짧게 말한 까닭은 다음에 이어질 부동산 대세상승의 근거에 자세하게 다루어질
것이기 때문입니다.
제3장 2009년은 부동산 대세 상승의 신호탄.
글로벌 경제 위기 상황하에서 상승론을 예견하는 것은 쉽지 않습니다.
여기에서 중요한 점은 2009년부터 폭등한다거나 지속적으로 상승한다거나 하는 단편적인 주장이
아니며 상승과 하락의 부침 속에서 전반적인 상승 흐름을 이어간다는 점이며, 정부의 규제
완화가 본격화 되는 상황이므로 차별적인 상승에 무게를 두고 있다는 점에 주목하시기 바랍니다.
우리 나라의 부동산은 세계 공황이나 전쟁, 유력 국가의 외환위기 등의 극단적인 상황만 도래하지 않는다면 대세 상승기에 접어 들 것이며, 최소한 폭락은 없다는 점을 강조하고 싶습니다.
하단에 제시한 통계 자료들은 임의적인 것이 아니고, 국내외 명망이 높은 자료를 토대로 제시하였음을 사전에 밝힙니다.
첫째, 1999년~2008년 10년간 우리 나라의 부동산 상승률은 세계 평균에 한참 못
미칩니다.
우선 최근 4년간 통계 자료를 보면 OECD 국가 평균 주택 상승률 42%의 절반 수준인 21% 상승에 그치고 있습니다.
10년간 상승률을 보면 버블 수치가 전혀 없는 상황입니다. 아이슬란드 252%, 영국 192%, 호주 132%, 미국 100%, 한국 38.4% 상승으로 선진국의 부동산 버블 상황과는 비교가 되지 않을 정도로
낮은 수치이며, 오히려 역버를 상황에 무게 중심을 두고 싶을 정도입니다.
핵심 지역을 볼 경우 수도권은 67% 상승, 서울은 69% 상승으로 비교적 높은 상황이지만 외국의
경우도 핵심 지역의 부동산 상승률은 앞에서 제시한 통계 수치의 최소 1.5배~2배 정도임을 감안하면 역시 매우 낮은 상승률에 머물고 있음을 알 수 있습니다.
소비자 물가 상승률을 반영한 실질 주택 가격 상승률의 경우에 미국 40%, 일본 30%, 한국 20%로써
매우 안정적인 상승률이며, 이는 주요국 평균치와 비교하여도 한참 낮은 수치라는 사실을
밝힙니다.
둘째, 2008년 고금리가 정점을 찍은 이후 글로벌 금리 하락 공조화로 크게 하락하고 있기
때문에 향후 주택 구매력에 매우 긍정적인 요인으로 작용하고 있습니다.
우리나라의 경우 정책 금리가 최고 10%에서 5%대로 금리가 하락한 상황이며, 향후에 세계 공조화 영향으로 하락폭은 더욱 커질 전망입니다.
정책 금리 인하-CD 금리 하락-대출 금리 인하-가계 부담 감소의 금리 인하 공식이 진행중이며,
주택 담보 대출 금리도 7%에서 5%대로 가파르게 하락하고 있습니다.
특히 우리나라의 경우 주택 담보 대출에 따른 금리 인하가 높은 편이기 때문에 그만큼 하락 폭이
커질 가능성은 크다고 볼 수 있습니다.
셋째, 국가 예산 대비 대출 규모가 외국에 비하여 매우 안정적입니다.
삼성 경제 연구소 2007년 자료를 보면, 미국의 경우 주택 대출 규모가 연간 예산의 3배이지만
우리나라의 경우는 그 절반 수준인 1.5배로써 위험 수위가 낮으며, GDP 대비 주택 대출 비율도 미국이 85%, OECD 18개국 평균 50%보다 낮은 32%선으로 매우 안정적이라고 할 수 있습니다.
연체율은 미국 18.2%, 주요 국가 3~15%인데 비하여 우리나라는 겨우 0.5% 수준이라 신용면에서도
흠잡을 데 없이 이상적인 구조를 보여 주고 있습니다.
넷째, LTV (주택 담보 대출 인정 비율)가 외국보다 훨씬 양호한 상황입니다.
미국은 LTV가 98.5%, 한국은 금융권을 통털어도 48.8%로써 미국의 절반 수준에 불과하며 이는
OECD에서 안전도가 가장 높은 국가 중의 하나라고 말씀 드릴 수 있습니다.
미국은 최고 집값의 100%, 일본은 버블 시기 기준으로 무려 120%이지만 한국은 대부분 투기지역 40'%, 기타지역 60%로 금융 부실이 발생하려면 한 참을 더 대출 받아야 할 상황임을 보여 주는 자료라고 할 수 있습니다.
참고로 영국은 70%, 프랑스 78% 수준으로 우리보다 위험도가 높습니다.
- 이상은 고종환 성생님, 김경우 선생님, 자료 참조, 하단은 본인 자료
다섯째, 외국 부동산에 비하여 국내 부동산은 글로벌 금융 위기 1년전에 크게 하락한
상황으로 선반영이 되어 하락폭이 적을 것이 뻔합니다.
수도권 절반 정도가 이미 20~30% 폭락한 상황이며 버블7은 과 대비 40% 폭락한 곳들도 있습니다.
2006~2008년 현재까지 외국의 부동산은 10~30% 고공 상승하였지만 우리나라는 0% 수준(강남 등
선호지역 30% 하락, 강북 등 소외지역 30% 이상 폭등)으로 제자리 걸음을 한 상황입니다.
여섯째, 우리나라의 상가 및 오피스의 임대차 가격이 해외에 비하여 저평가가 된
상황입니다.
매경과 KOTRA 2008년 자료를 보면 중신 업무 상업지역 빌딩 임차료가 런던 소호지역 5만 6400원
도쿄 6만원선, 강남 2만원선으로 국민 소득을 반영하더라도 매우 낮은 수준임을 알 수 있습니다.
매매가는 거품이 심하지만 객관적인 판단 요소라고 할만한 임차료가 저평가 된 것은 주택가의
거품 정도가 상대적으로 낮다고 판단하시면 됩니다.
실거래가 기준으로 일본 최고의 중심 상업지 지가 3.3미터 제곱 기준으로 10억, 강남권 4억 베트남
2억으로 일본과의 GDP 감안하더라도 낮고, 우리보다 18배 GDP가 낮은 베트남과 엇비슷하다는
사실만 보더라도 저평가 정도를 가늠할 수 있습니다.
임차료의 경우 파리, 뉴욕, 런던이 6천 달러, 홍콩 2500달러, 베트남 호치민 1900달러,
필리핀 마닐라 1500달러, 한국 1400달러(45평 기준)로 저평가가 심한 편이며 그에 따라
부동산 시세의 저평가도 심한 상황으로 판단하시면 무방하다고 할 수 있습니다.
일곱째, 우리나라의 명품 아파트 주택 가격이 외국에 비하여 매우 낮은 수준입니다.
각국의 핵심 주택 기준으로 우리나라의 최고가 주택인 타워 펠리스, 도곡 렉슬, 삼성 아이파크,
분당 파크뷰 등이 평당가 4천만원에 머물고 있는데 비하여, 일본. 홍콩. 뉴욕 등의 최고가
아파트는 평당 1억~1.5억선에 이르는 것만 보아도 강남권 등 핵심 지역의 명품 아파트 가격이
높지 않은 수준임을 한 눈에 파악할 수 있습니다.
이는 노무현 정부의 종부세, DTI 규제, 주택 가격 평준화 정책이 이유이기도 하지만
명품 지역과 아파트에 대한 버블 수치가 매우 낮다는 것을 시사하고 있다고 판단하시면 됩니다.
향후 정부 정책의 수혜와 외국의 명품 아파트의 초고가 상황을 감안하면 강남. 판교. 분당. 용산.
광교. 송도. 동탄. 서울 핵심지역의 새아파트 및 분양 아파트의 메리트가 얼마나 높은지를
쉽게 알 수 있습니다.
여덟째, 정부 통계 수도권 무주택자가 40% 정도나 되며 명의 도용으로 주택을 보유한
실질적인 무주택자까지 감안할 경우에 50% 이상이 무주택자라는 사실은 향후에
주택 가격이 상승에 대한 뿌리가 깊다는 것을 알려 주는 자료라고 할만합니다.
최근 신도시 대량 분양으로 단기 공급 과잉처럼 착시현상을 보이고 있지만 정부가 왜 그토록
신도시에 열을 올리고 있는지의 내막을 조금만 되짚어 본다면 이러한 속사정을 쉽사리 발견할 수 있습니다.
또한 1인 가구의 증가와 세대수의 증가, 고령화 사회, 생활 수준 향상, 자녀 내집마련을 위한 2주택
증가 등을 염두한다면 향후 10년간은 공급 부족이라는 단어가 꼬리표처럼 따라 붙을 것입니다.
아홉째, 외환 위기시의 30~50% 폭락한 통계 자료를 무시하고 단순 상승률만 따지는
경우가 많은 것도 우리나라 부동산의 탄려 가능성을 엿보는 핵심 사항입니다.
15년 전을 기준으로 미국 등 선진국은 외환 위기 상황이 도래하지 않았지만 우리 나라는
외환 위기를 겪은 상황이기 때문에 2002년 이후 상승 가격만 따지는 우를 범할 수 있습니다.
통합적인 시각에서 볼 때 우리도 일본의 잃어버린 10년 이상만큼이나 집값 폭락을 체험한
상황이므로 그 점까지 감안하면 실질 상승률은 매우 낮다고 할 수 있습니다.
열번째, 주택 그래프 모형상 2009년은 대세 상승 시기입니다.
주가의 경우 그래프 흐름이 거의 절대적 기준이라고 판단하는데 비하여 부동산은 체계적인 그래프
모형이 부족한 상황입니다.
하지만 놀랍게도 심리적으로 등락을 거듭하는 부동산도 주가에 버금가는 일관성 있는 등락 모형을
보여 주고 있습니다.
외환 위기를 극복한 2002년 전후가 대세 상승기라면 2년 후인 2004년은 대세 하락기이며
2006년이 대세 상승기 2008년은 대세 하락기 2009-2010년은 대세 상승기임을 알 수 있습니다.
큰 틀에서 본다면 2002년과 2009년이 가장 큰 흐름상의 대세 상승 그래프 모형을 보여 주고 있습니다.
주택 그래프 사이클은 미국발 금융 위기로 엇박자를 놓고 있는듯 하지만, 실물 경제가 살아나는
초입 단계인 2009년이나 아무리 늦어도 2010년은 대세 상승 시기와 맞물린 부동산 활황기일
가능성이 매우 농후합니다.
열한번째, 전통적으로 우리 나라는 주택에 대한 구매력이 매우 높습니다.
소득의 증가와 세대수의 증가를 고려할 때 1주택자의 2주택 상황은 쉽게 줄어 들지 않을 전망입니다.
단기 폭등으로 하락 가능성이 예상이 되는 소형 평형이 장기적 관점에서 상승을 지속할 가능성이
높은 절대적 이유이기도 합니다.
다만 세대원이 적다고 하여 소형으로의 회귀라고 단언할 수 없으며, 고령화 중산층의 경우
오히려 대형 평형을 선호할 가능성도 높다는 점을 참조하셔야 합니다.
각종 통계 자료를 보면 20대부터 60대 이상의 가장 중요한 목표 중의 하나가 내집마련이며,
생활이 부유할수록 2주택, 명품 아파트의 선호도가 커지고 있음을 발견합니다.
'
열두번째, 환율 폭락과 집값 하락은 부동산 매수자의 범위를 해외 교포들에게까지 넓혀
놓는 계기가 되고 있습니다.
수요층의 확대는 필연적으로 부동산 상승의 기폭제가 될 것이 자명합니다.
예를 들어서 최고가 7.5억 기준으로 4.8억까지 하락을 보이고 있는 분당 30평대 아파트를
해외 교포가 환율이 900~1000원대에서 1500대로 가치 하락을 보이는 이 시점에서 매수할 경우에
3.2억에 가능하며 전세금 2억을 감안하면 실 투자금 1.2억에 7.5억까지 오른 아파트를 손에
쥐는 꼴이 됩니다.
즉 매수 수요층이 지방, 해외 교포 및 일본 등 외국인에게까지 확대된 상황이며, 이들은 부동산
대세 상승에 시발점을 제공할 1순위로 꼽히고 있습니다.
열세번째, 극심한 침체로 주택 공급률이 최악의 상황으로 머물고 있어서 이는 필연적으로 부동산 상승의 빌미를 제공할 것입니다.
2005년~2006년의 부동산 분양 공급 부족은 선반영이 되어 2006년~2007년 강남권과 강북권의
엇박자 폭등을 야기하는 단초가 되었습니다.
마찬가지로 2008년~2009년 극심한 공급 부족은 선반영이 될 경우 2009년~2010년 대세 상승의
기폭제가 될 확률이 높다고 판단이 됩니다.
열네번째, 정부의 규제 완화와 거래 활성화 정책은 부동산 상승 시기에 불을지필
것입니다.
최근 부동산 가격이 급격하게 하락한 근본 원인은 국제 금융 위기에 대한 불안감과, 노무현 정부의
파상적인 규제가 만들어낸 쌍두마차에 있다고 할 수 있습니다.
침체기에는 정부의 활성화 정책이 무용지물인 것처럼 느낄지 모르지만 분위기가 조금만 반전이
되면 상승의 도화선이 될 수 있다는 것을 잊어서는 안 됩니다.
열다섯번째, 분양가 상승은 기존 주택의 하락을 막는 강력한 저지선이자 상승의 활력소가
됩니다.
땅값이 폭락하지 않는 한 분양가는 상승할 수밖에 없으며, 분양가의 고공행진이 이어지면
기존 아파트 역시 그에 버금가는 추격 상승을 필연적으로 수반할 수밖에 없습니다.
특히 고분양가 논란이 거센 명품 아파트일수록 침체기에는 맥을 못추지만 침체기가 끝나면
첨단의 자리에서 상승을 진두 지휘한다는 점을 각인하여야 합니다.
열여섯번째, 부동자금, 토지 보상금 등 유동 자금이 투자처를 찾지 못하고 대기중입니다.
주가가 1000포인트인 이 시점에서는 매력이 있어 보이지만 1500선만 회복한다면 부동산쪽으로
가파른 이동을 할 가능성이 높습니다.
300조에 달하는 유동자금은 부동산 상승의 도화선이 될 전망입니다.
제4장 대세 상승시 상승을 이끌 부동산
서울의 경우 강남권과 강북권이 엇갈리면서 상승할 것이고, 수도권 역시 대중 선호 지역과
소외 지역이 시차를 두고 상승할 가능성이 높습니다.
그렇다면 부동산 상승시기에 가장 시세 차익이 높을 지역 및 아파트는 무엇일까요?
만에 하나 폭락하더라도 하락 폭이 가장 적을 곳과 아파트가 대세 상승시기에 탄력을 받을 것입니다.
특히 하락폭이 큰 아파트가 상승폭도 클 것이며, 소형보자는 중대형이 탄력을 더 받을 것이고,
기존 아파트보다는 분양한 아파트의 탄력이 두드러질 것입니다.
재건축의 경우도 하락폭이 큰 고가 아파트가 선도주자가 될 가능성이 큽니다.
첫째, 서울 강남.송파.서초.강동 4인방 하락폭 큰 재건축 아파트와 분양권이 0순위입니다.
둘째, 서울 용산은 지속적으로 폭등하여 단기 전망이 불투명하며, 분양 아파트는 매우 좋습니다.
셋째, 목동은 험담이 많아서 하락폭이 큰 데 그 만큼 상승 탄력을 받을 것입니다.
넷째, 서울 전역 중에서 세대수 입지 좋은 분양권, 하락폭이 큰 모든 지역 및 아파트 유망합니다.
다만 단기 폭등후 조정을 시작한 모든 부동산은 대세 상승시기에 탄력 가능성이 적습니다.
다섯째, 분당. 일산. 평촌. 동탄. 송도. 판교. 광교 분양,분양권, 하락 폭 중대형 모두 유망합니다.
여섯째, 용인. 성남, 수원, 화성, 과천 등 하락 폭이 큰 명품 중대형. 분양권 모두 유망합니다.
일곱째, 수도권 전역 중에서 세대수 입지 좋은 부양권, 하락폭이 큰 모든 지역 및 아파트
유망합니다.
지금까지 모든 내용을 종합해 볼 때 우리나라의 부동산 폭락 가능성은 거의 없으며,
2009년 대세 상승의 신호탄이 될 것으로 판단합니다.
50%에 이르는 무주택 여러분!
우리 나라의 집값이 지나치게 높다고 판단하신 이유는 2007~2008년간 폭등한 1~2억 미만의
소형 아파트, 빌라. 다주택 등이 폭등했기 때문에 적은 돈으로 매수할 부동산이 없다고
판단해서일 것입니다.
당분간 서울과 일부 지역의 소형 주택 하락이 이어질 전망이니까 대세 상승 이전에 급매를
눈여겨 보다가 매수하시기 바랍니다.
지금 서울 소형 평형은 폭등 이후에 하락 폭이 시작한 상황이라서 추가 하락이 이어질 것입니다.
다만 서울의 개발 계획을 보면 대세 상승시기에는 모든 주택이 상승할 가능성이 높기 때문에
폭락론자들의 감언이설에 속지 마시고, 잘 지켜 보시다가 급매 위주로 매수하시길 희망합니다.
감사합니다.
2008년 12월 5일 금요일 천만명 부동산의 꿈 대표 김종갑
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 다음. 네이버 동호회 가입 환영
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[스크랩] 아기곰 연합세미나 후기 AB |부동산노트
2008-12-08 19:09
http://blog.drapt.com/adks4/1418011228730994418
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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아기곰 연합세미나 후기 AB 아기곰 연합세미나 후기 A 지난 토요일(11/29)에 한국경제 주최로 열린 <2009 경제대전망 세미나>에 다녀와서
전문가들이 바라보는 2009년도 주식, 펀드, 부동산 시장에 대한 강의 요점들을 적어봅니다 이번에는 전세계적인 경제위기이므로 어느 한 국가 만이 아니라 전세계 모든 국가들이 함께 위기 탈출을 고민하고 있고, 하나의 국가 안에서도 주식, 환율, 부동산과 실물경제가 연결되어 서로 영향을 미치는 상황입니다 이날 발표에 나선 주식,펀드,부동산 전문가들의 2009년도 전망 시나리오들을 종합해 보니 ① 미국과 전세계는 디플레이션을 막기 위해서 유동성 증가에 나설것이다(저금리 정책 & 화폐발행) ② 돈이 많이 풀리면서 금융경색이 풀리고 실물에서 돈이 흐르기 시작하면서 투자심리 회복이 진행된다 ③ 제3세계 이머징 마켓에서 손해 본 외국 투자자들이 우량한 투자처인 한국으로 몰릴 가능성이 높다 ④ 늘어난 유동성으로 인해서 초 인플레가 올수도 있다 ⑤ 2010년도 상반기에 미국주택경기가 바닥을 칠 것이다 ※ 지금 신문이나 인터넷에서 유포하는 불안론은 모르거나, 아니면 의도적으로 일부 사람들이 경제 지표의 일부만 떼어서 확대 해석한 부분이 많다. ▶ 2009년 주식시장 전망 (대우증권 홍성국 리서치 센터장) * 미국 달러화의 남발(print)로 유동성 부족 해소 -> 원달러 환율 안정 -> 국내 주식시장 안정 * 증시의 바닥은 2009년 봄에 확인될 것이다 ▶ 펀드투자 전략 (동양종합증권 우재룡 자산관리컨설팅연구소장) * 주식형 펀드: 2~3년 후 다시 주가는 상승할 것이며, 지금은 좋은 자산을 많이 축적하는 시기 * 적립식 펀드: 최소 5년 이상 적립해야 하며 [V]자형 주가변동시에 가장 수익률이 높다 * 거치식 투자: 계속 유지시 다음 주가 고점기에 도달해야 손해 만회 . 소극적 위험관리 -> 환매, 반등시 분할 매수 . 적극적 위험관리 -> 추가투자, 분할매수 ▶ 2009년 부동산시장 전망 (아기곰) * 주택 시장은 유동성, 수급, 경제현황, 법제도 등의 다양한 관점에서 분석해 주셨습니다
(1) 유동성 증감의 영향
- 지난 수년간 집값이 크게 오른 것은 유동성의 증가에 기인한다 - '99년부터 '06년 까지의 유동성 증가율과 집값의 상승은 정비례한다 - '07년부터 '08년에는 대출 규제로 인해 유동성이 늘었으나 집값은 크게 상승하지 않았다 - 이것이 금융시장보다 주택시장에서의 유동성 감소율이 적게되는 원인이 될 것이다 - 대출 규제가 풀렸으나 주택시장에 유동성 공급은 원활하지 않다(연말 BIS 요건 등) - 금융시장의 유동성 부족이 해결되면 주택시장도 사정이 좋아질 것이다 (2) 수요공급이 미치는 영향
- 주택 매매 수요가 줄어들 때는 전세 수요가 늘어 왔다(대체재) - 집 매매수요와 전세 수요가 동시에 줄어드는 현상은 실수요자가 줄고 있다는 신호다 - 실수요자가 줄어드는 이유는 경제적인 원인에 따른 1인 가구의 감소 때문이다 - 1가구 2주택자의 보유기간을 2년으로 연장한 것은 매물을 없애는 효과가 있다 - 1가구 2주택을 유지하면서 양도세 비과세 가능하므로 투자 수요를 자극할 수 있다 (3) 경제 현황이 미치는 영향
- 금융 위기와 기업실적 악화로 어느 때보다 추운 겨울을 맞을 것이다 - 그러나 겨울 뒤에는 언제나 봄이 온다는 것을 잊지 말자 - 그 많던 돈이 사라진 것은 신용경색 때문이다 - 실물 경제를 살리기 위해 각국 정부는 백방의 노력을 하고 있다 - 각국 중앙은행은 금리 인하와 유동성 공급을 추진하고 있다 - 이런 노력으로 실물 경제가 살아나면 신용경색 문제는 자연히 해결된다 - 이에 따라 숨어있던 자금들도 실물경제에 투입되면서 유동성 과잉이 예상된다 - 한국은 내수 활성화를 위한 유동성 공급에다 외국투자가의 유턴도 기대된다 (4) 언제가 투자 시점 인가?
<투자 주체별>
- 무주택자 : 2009년 (선취매) - 1주택자 : 2009년 vs 2010년 (갈아타기 수요) - 다주택자 : 양도세 중과세 완화 시점 <이벤트 별>
- BIS 관련 은행 대출 태도 변화 (2009년 1월) - 부동산 규제 완화 법제화 완료 (2009년 1월) - 겨울 이사철의 수요 확대 (2009년 2월) <자금조달 측면>
- 은행대출금리 하락 시기 (CD금리가 5.2% 이하로 낮아질때) - 저축은행의 수신 금리 인하 시기 (8%대 → 6%대) - 무역수지가 흑자로 반전되어 상당기간 지속될 때 <투자심리 측면>
- 주식시장의 상승기 (KOSPI 1400 돌파시) - 미국 부동산 시장이 바닥을 쳤을 때(2009년 vs 2010년 상반기) 이날 세미나에서 가장 공감이 갔던 자료는 다음의 그림 1장 이었습니다 (똑같이 그려보았습니다~)
ps. 난........ 발표자료를 그대로 타이핑 했을 뿐~이고~~,,,
아기곰님이 사용한 삽화를 찾아서 똑같이 그렸을 뿐~이고,,,
세미나에 못오신 분들께 세미나 느낌이라도 전달되었다면 추천 꾸욱~ 부탁혀요 ㅎㅎ
짱가~
아기곰 연합세미나 후기 B 이번 세미나는 ..
사회가 매우 힘들고 , 미래를 예측하기 어려운시점에 이루어지는 것이라..
저도 내심 기대를 많이 한 경우라..
저는 3일을 모두 참석했답니다.
모든 강의가 다 책자가 주어지면서..
자세한 도표와 더불어서..
상세한 설명이 있기에..
책자를 보시면..
거의가 다 이해가 되리라고 봅니다..
그리고..
3일동안 .. 여러 강사님이 나오셔서 강의를 한 량이 많아서..
뭐라고 .. 이 공간에서 다 쓰기도 사실 부담스러운 부분도 있는 것 같습니다.
저는 여기서 제가 인지한 부분만 종합적으로 이야기 하겠습니다 .
이번의 이 위기는 ..
어느 강사님은
1920년대의 대공황때와는 또 다른 것이다..
1920년대에는 그 불경기가 오래갔지만..
지금은 세계적으로 불황을 겪고,
이것을 세계가 같이 극복할려는 노력을 보이는 점은 다르다..
그러므로 의외로 빨리 극복 될 수도 있다..
우리경제의 주식이나 부동산을..
이제는 우리나라만의 문제로 보면 않된다
이 불황이 생긴 것도 세계적으로 생겼지만..
해결 방법도 세계적으로 이루어지지..
우리나라만 잘한다고 이루어지기는 어려운 부분도 있다.
그러므로.. 우리는 국내에서 경제활동을 하더라도..
세계경제가 돌아가는 모양을 많이 참고해야 하는 시대를 살고있다..
특히 경제규모가 월등히 큰 미국경제를 유심히 봐야할 것 같다는 생각이 들었습니다..
(아기곰님의 우리가 모르는 미국경제에 대한 상세한 설명이 있었습니다.. )
그렇다면..
이 불경기를 풀 수있는 해법은 무엇인가..
여러 강사님의 공통적인 의견은..
각국 정부가 저금리 정책을 쓰면서..
돈을 많이 풀어서 경제를 살릴려고 할것이다.
금융경색이 풀리고 경제가 실물에서 돌때까지 돈을 풀것이다..
우리나라도 예외는 아니다..
그렇다면..
그 다음은 늘어난 유동성으로 인하여..
초 인플레가 올 수도 있다..
인플레는 물가가 오르는 부작용은 있지만..
(인플레는 또한 일자리 창출의 효과도 있으므로.. )
지금은 물가를 걱정 할 정도로 편안한 시기가 아니기에..
무조건 디플레이션을 막을 것이다.
그러므로.. 지금부터
2009년도인 내년이 투지를 해야 할 적기이다..
세계적인 이머징마켓에서..
우리니라는 아주 양호하다..
지금 신문이나 인터넷에서 유포하는 불안론은 ..
모르거나, 아니면 의도적으로 ...
일부 사람들이 경제 지표의 일부만 떼어서 확대 해석한 부분이 많다..
그런 불안론에 동요하지 말 것을 각종 지표를 보여주시면서..
강조하셨습니다.
아기곰님은 2010년도 상반기에 미국주택 경기가 박닥을 칠 것이다고 하셨습니다.
( 미국 그린스펀이 2009년도에 바닥을 칠 것이다고, 예상을 했지만... )
미국 주택경이가 바닥을 친다는 의미는 ..
세계경기가 하락을 멈추고 상승으로 돌아선다는 것을 의미한답니다.
이 불황에, 불량한 제3세계에 투자하여 많은 손해를 본 투자자금이
우리나라처럼 양호한 투자처로 돌아 설 확률이 높다..
이 말은 우리에게 기회가 온다는 뜻이다.
그 동안 많이 풀린 선진국의 돈들이..
수익을 쫒아서..
그나마, 아시아에서 양호한 이머징 마켓인 우리나라로 돌아 올 수도 있다.
지금 투자하면, 그때가 국가나 개인에게 기회가 될 수도 있다..
부동산은 정부에서 규제를 많이 풀어야 하는 것이 맞기는 한데..
정부가 국민 눈치를 많이 보는 것 같다..
규제완화에 대한 불확실한 설들이 너무 많아서..
입법이 확정 될때까지는 .
뭐라고 딱 잘라서 이야기 하기는 좀 그렇다..
그렇지만 바뀐 법에 따라서 투자 패턴도 달라야할 것이다는 ,
아기곰님의 설명이 상세히 있었습니다.
아기곰님 강의의 포인트는..
떨어지는 칼날은 잡으면 안된다..
왜냐면 손을 다치기때문이다..
그렇지만,
떨어지는 감은 잡아야한다..
바람이 불면은 잎이 떨어지지만, 감도 같이 떨어진다..
떨어지는 것이 칼인지, 감인지..
유심히 보시고.. 현명하게 판단하시어...
칼이면 피하시고..
감이면 신속히 잡으시길 바랍니다...
조목 조목 상세한 설명들이 있었습니다만...
그라프와 함께 설명이 주어져야 하겠기에..
이 게시판에 올리기는 힘든 부분인 것 같습니다.
그리고..
제가 놓친 부분은 ..
다른 회원님들의 보완 설명이 있었으면 좋겠습니다..
이 정도라도 참석 못하신 회원님들에게 도움이 되셨으면 좋겠습니다..
(아기곰동호회.김영숙)
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