2009년 부동산 상승을 대비하며


Ⅰ. 들어가는 글


최고의 투자가는 저가에 매수하여 고가에 매도하는 것입니다.
하지만 이런 말은 주식시장에서나 어울리는 말입니다. 주식의 경우에는 상승과 하락을 반복하는 게임이므로 저가에 매수하여 고가에 매도를 하게 된다면 이익실현이 되는 것이지만,부동산의 경우에는 저가에 매수하여 고가에 매도하는 전략이 딱 부러지게 맞다. 라고 말하
기는 어렵습니다.

부동산의 경우에는 매수한 시점부터 매도하는 시점까지 대부분 가격 상승을 볼 수 있으며보유한 부동산을 매도한 경우에 부동산가격이 더 상승하는 <팔아서 후회하는> 경우의 수가더 많기 때문입니다. 우리 주변을 둘러보아도 서울, 경기도 등 특정지역의 경우에는 주택이
나 토지를 매도하여 후회하는 경우를 많이 보아왔기 때문입니다.


이처럼 부동산의 경우에는 특별한 재테크 기술이 없다고 하여도 부동산을 매수한 후 특별한사정이 없는 이상 팔지 않는 것이 최고의 투자전략이라고 말할 수 있겠습니다. 다만 모든지역의 부동산이 시간이 지난 만큼 가격이 상승한다고 보기에는 어렵고 올라가는 지역,
인기 있는 지역에 한하여 시간이 지난 만큼 가격 상승률이 더 크다. 라고 봐야할 것입니다.

다음카페 아름다운부자를 통하여 투자 강의를 하다보면 서울 사람들이나 대도시의 사람들이 투자의 목적으로 지방광역시의 아파트를 구입하여 고통을 당하는 경우를 많이 보아왔습니다. 이처럼 모든 지역의 부동산이 오른다는 것은 잘못된 이론이고 앞으로는 특정지역의
특이한 부동산만 상승하고 변두리지역이나 비인기지역의 부동산은 가격변동의 폭이 그다지크지 않는 철저한 양극화 시장이 될 것입니다.
그렇다면 지금의 부동산시장은 어떠한가?

개인적인 생각으로는 매수타이밍에 많이 접근하였다. 라고 생각합니다. 강의 중에서도 항상이야기를 하였지만 올 여름을 기점으로 하여 진바닥 다지기를 끝내고 추석이후부터는 급매
물이 소진되며 올 하반기, 내년 초쯤에는 다시 상승세로 흐를 가능성이 농후해 보입니다.
물론 제가 신이 아닌 이상 100% 확신을 가지고 말하는 것은 아닙니다. 다만 과거의 경험치와 앞으로의 경제적 환경변화, 사회적 환경변화를 분석을 해 보면 더 이상 부동산가격이 떨어지는 것을 기다리는 것보다는 저점이라고 생각하고 서서히 매수해야할 타이밍이지 않을까를 생각해 보심이 좋아 보입니다.
자 그렇다면 하나씩 그 이유에 대하여 설명해 나가보겠습니다.

Ⅱ. 부동산 상승에 무게를 두는 이유

1. 풍부한 유동성

현재 주식시장이 상승하는 것은 시중의 풍부한 유동성자금 때문입니다. 시중에 돈들이 많은데 돈들이 막상 갈 곳이 없으므로 주식이나 편드, 부동산에 관심을 기울이고 있는 것입니다. 만약 은행이자만 예전처럼 8% ~ 10% 정도 지급이 된다면 주식이나 부동산에 대한 열기
가 떨어질 것입니다. 일반 서민들은 투자이익보다는 안정성에 더 중점을 두기 때문이며 투자 손실에 대한 과잉반응이 있기 때문입니다. 하지만 정부의 입장에서 유동성을 억제하기위하여 금리를 대폭적으로 상승시키기에는 현재의 경제적 사정이 그다지 좋아 보이지 않습
니다. 오히려 앞으로도 저금리 정책을 펼 수밖에 없을 것으로 사료가 되며 은행예금이자8% ~ 10%는 특별한 사정이 아닌 이상 다시 은행이자로 생활하는 시기는 두 번 다시는 오지않아 보입니다. 따라서 풍부한 유동성에 의하여 돈들이 주식이나 부동산 쪽으로 흐른다.
라고 보시면 되겠습니다.

2. 주식의 상승


일반적으로 주식은 경기선행지수라 하고, 부동산은 경기 후행지수라고 합니다. 즉 주식은일반경기에 비하여 더 빨리 움직인다는 것이고 부동산은 일반경기에 비하여 늦게 움직입니다. 이는 투자시간에 따라 표현할 수 있는데요, 주식의 경우에는 사고팔고를 빨리 할 수 있
는 반면에 부동산의 경우에는 착공에서 완공까지의 매수기간이 길며 매도하고자 하는 것도내 마음대로 금방 팔리는 것이 아니라 부동산에 매물의뢰, 매수인과의 접촉 등 일반적으로시간이 많이 걸립니다. 이러한 기간을 부동산학에서는 타성기간이라고 말합니다. 즉 부동산
경기의 운동이 일반경기에 비하여 뒤지는 시간차를 말하는 것입니다. 따라서 주식이 상승한이후에는 대략적으로 6개월 정도 이후에는 부동산에 관심을 가질 필요성이 있는 것입니다.

3. 대선이후의 정국

대통령선거의 결과가 어떤 결과가 나올지는 아무도 모릅니다. 다만 확실한 것은 지금과 같은 부동산에 대하여 강력한 규제정책은 다소 풀어질 듯합니다. 다른 전문가들도 대선이후에는 부동산가격이 오른다. 라고 말들을 합니다. 이러한 근거는 대선 후보들이 부동산정책에
대해서는 현재의 기조를 유지하되 너무 과한 세금부분에 대해서는 완화책을 펼친다는 생각때문입니다. 이는 지금과 같은 풍부한 유동성에도 불구하고 돈이 돌지 않아 먹고 살기 어려운 현상을 부동산활성화 정책, 건설경기 촉진책을 통하여 돌파할 가능성이 많아 보이기 때
문입니다. 무엇보다도 중요한 것은 현재의 부동산 규제정책 보다는 한발 뒤로 후퇴할 것이라는 점에서 무엇보다도 부동산 가격에 긍정적 영향을 끼칠 것으로 사료됩니다.


4. 미분양아파트의 증가와 건설회사의 부도

미분양아파트란 건설회사가 아파트를 분양하였지만 분양자가 없어 계약을 하지 못한 아파트를 미분양아파트라고 합니다. 현재 전국적으로 미분양아파트가 증가세에 있습니다. 미분양아파트가 증가한다는 이야기는 건설경기가 좋지 않다는 이야기이고 건설회사 입장에서는
회사의 존립위기까지도 연결이 됩니다. 실례로 신일건설이 부도가 났듯이 정부의 입장에서는 미분양아파트의 증가는 곧 내수경기의 침체까지도 염두에 두고 있기 때문에 신경이 쓰일수밖에 없습니다. 따라서 지난 대구, 부산, 광주 등의 지방도시에 투기과열지구를 해제하였
습니다

이는 미분양을 어떻게 해소하겠다는 의지인 것으로 볼 수 있으나 이 정도의 대책 가지고는그다지 성과가 있어 보이지 않습니다. 왜냐하면 투기과열지구로 풀린 지역의 경우에는 이미2004년 9월에 투기과열지구 일부해제 (분양한지 1년 지난 후에는 전매가능)를 미리 하였기
때문에 분양 받은 지 1년 뒤에 팔수 있는 것을 단지 기간의 제한을 없앤 것 밖에 되지 않으므로 그다지 영향을 끼치지 않는다. 라고 생각할 수 있겠습니다. 따라서 미분양아파트 문제를 해결하기 위해서는 먼저 양도소득세 일부감면 또는 다주택자 중과세예외사항 등 세제완화 쪽으로 가락이 잡힐 것 같습니다. 이런 사항을 볼 때 내년도 이후의 부동산 투자전략에긍정적인 요소로 작용하는 것입니다.

5. 2009년 상반기 고액권 발행

한국은행은 2009년 상반기에 50,000원 지폐와 100,000원 지폐 고액권을 발행하기로 확정한바가 있습니다. 고액권이 나온다는 이야기는 화폐가치의 상승을 이야기 하지만 실질적으로서민들이 느끼는 체감은 화폐가치의 하락을 의미합니다. 즉 돈의 가치가 줄어든다는 이야기는 실물자산의 가치 증가를 의미하는 것이므로 정치권에서 말하는 부정자금을 말하기 이전에 고액권으로 인하여 물가상승, 인플레이션 현상, 부동산가격 상승을 예상할 수 있는 것입니다. 개인적으로 고액권 발행보다는 화폐개혁 쪽으로 가지 않을까 사료됩니다. 아무튼 고
액권이 나오든 화폐개혁이 이루어지든지 간에 앞으로 2009년을 기점으로 부동산시장도 중요한 변곡점에 이르지 않을까 사료됩니다.


6. 물가상승

지금의 물가상승은 굳지 우리나라의 문제인 것은 아닙니다. 원유가격의 상승, 원자재가격의 상승 등은 전 세계적인 영향에 의하여 우리나라의 물가에도 적지 않은 영향을 끼치고 있습니다. 이렇게 전 세계적으로 물가가 상승하는 이유는 원유의 유한성, 아랍국가와 미국 간
의 국지적인 분쟁의 원인이라기보다는 북경올림픽의 영향과 무한한 잠재력과 인구를 보유한중국, 인도 등의 비약적인 발전으로 인하여 세계의 원자재를 블랙홀처럼 빨아들이는 영향때문입니다. 또한 지금은 중국이나 인도의 근로자급여가 저렴하겠지만 앞으로 경제발전으로
인하여 급여가 인상이 된다면 전세계적으로 물가상승을 잡기는 어려워 보입니다.
결국 물가상승과 인플레이션 현상으로 인하여 부동산에도 적지 않은 영향을 끼칠 것으로 사료됩니다.

Ⅲ. 결 론

이상과 같은 부동산 상승이유에 대하여 여러 자료들을 조합한 결과 현재 부동산에 관심을
기울이지 않는다면 결국 2년 후에는 부동산 투자를 해서 후회하는 경우의 수보다는 사지 못해서 후회하는 경우의 수가 더 많아 보입니다. 물론 들어가는 글에서 이야기 한 바처럼 무조건적이며 모든 지역의 부동산이 올라간다는 것은 아니라 특정지역의 인기있는 지역을 중점으로 가격반등을 예상할 수 있다. 라고 볼 수 있겠습니다.

(아름다운부자.배종찬)

 

자료출처: 정상원님의 富로그

 

세기말 세계경제는 유럽의 통합과 아시아의 도약이라는 대륙별 경제블력화 과정을 거치면서 일대 변혁기를 맞이하였다. 그리고 한국은 20세기말 1991년 OECD 가입으로 중진국 그룹에서 선진국 대열에 합류하여 세계교역 선도국으로 진입하려는 발돋움에 국력을 기울였다. 근대사 50여 년 동안 수출에 진력한 역동적인 국민의 총화가 선진국 진입장벽 통과라는 희망의 끈을 붙들었다고 할 것이다. 그에 따라 IT 및 생명공학 등 국제기반기술을 응용하여 실용화하는 분야의 일각에서는 세계적인 기술수준을 뛰어넘으면서 세계무역장벽을 비집고 비약적인 수출성과를 이루었다고 하겠다.
21세기에 진입하여 세계무역질서가 재편되면서, WTO 및 FTA 그리고 DDA 협상 등과 관련된 세계무역환경 변화는 자국보호주의와 자원무기화와 지구오염방지비용전가 등 선진국은 후진국과 중진국에 철저하게 불리하게 생존비용을 지불하도록 요구하는 방향으로 진행하고 있다. 선진국은 후진국과 중진국에 자유무역질서를 요구하면서 시장을 열게 만들고, 자국 입장에서 무역역조를 보이는 국가부터 시장을 열라는 압력을 주고 있다. 상대국을 철저하게 연구하여 협상방안을 다변화시켜서 상대국가가 부문별 품목별 현황을 파악하고 자생력을 가질 시간적 여유도 주지 않고 국민적 합의를 이룰 상호호혜 구도를 무시하면서 협상테이블에서 상황을 종료시키려 하고 있다. 후진국과 중진국은 자국보호주의 규제를 완화하거나 철폐하여 시장을 열어야 할 것이고, 자국 보호장벽 안에서 안주하던 시한을 허비하고 난 후에도 여전히 기술력과 자금력을 키우지 못하고 한숨만 쉬거나 물리적 대항에 의존하고 있다. 개방 시한이 지나서 시장을 열어주고 나면 전 산업부문의 경쟁력이 하나씩 무너지는 현상을 무력하게 지켜볼 수밖에 없을 것이다. 후진국과 중진국은 과연 경쟁력을 확보하는 방안을 생각조차 할 수 없고 시도조차 할 수 없을까 ?
기술개발과 자금대형화와 다품중소량생산과 신토불이상품개량 및 기후적응원천품종보존 개량과 관광자원보존과 문화와 지적자원개발에 국민적 역량을 집중하는 길이 세계무역전쟁에서 살아남는 길이라고 하겠다.
결국 시중 부동자금과 유동성을 자국 문화와 정서상 경쟁력있는 분야에 안정적으로 투자하여 수익을 남기는 방법을 통하여 부동산으로 편향되어있는 시각을 바꾸어서, 투자시각을 세계경제블럭이 수용할 수 있는 상품개발 기반을 만들어 다양한 포트폴리오를 재구성해야 할 시점이라고 생각한다.


먼저 국내 국제적 변화의 추이는
1)금융(자본)시장 개방과 외국계 자본의 영업활동 보장일 것이다.
한국의 금융산업은 외국자본에 잠식당하여 1금융권은 모두 전멸하였고, 2금융권과 3금융권이 2007년부터 일순간에 선별적으로 넘어갈 것이고, 서민을 기반으로 하는 대부업계를 노리는 미•영 계열 헤지펀드가 한미FTA 체결 후 진출 준비를 마친 상태라고 한다.
관치금융에 익숙한 행정기관이 외국계 금융자본에 규제를 가하지 못할 것이고, 국제법에 근거한 금융기법에 익숙하지 않은 국내 금융기관들이 경쟁력이 잃을 것은 자명한 사실이다.
이러한 환경에서 당장 부동산투자에 영향을 끼치는 상황이라고 한다면, 관행적 관치 대출총량제 또는 융자한도제한 등이 외국계 금융기관이나 헤지펀드에 전혀 영향을 주지 못할 것이다.
2) 금융시장개방과 연관된 부동산시장의 변화를 생각하면, 자본시장과 맞물린 건설및 기술 부문의 개방이라고 할 것이다.
국책인프라사업 및 SOC(사회간접자본건설)사업 뿐만 아니라, 상업용 집적시설(콤플렉스)과 주거겸용 복합단지에서 조차 선별적으로 외국계 자본의 기술력과 자본력에 무기력하게 예속될 것이다.
3) 지적재산권 및 서비스산업의 개방에 따라서 토종자본의 육성마저도 그 기반을 잃게 될 소지가 크다.
4) 언론 미디어 기업 역시 진취적 전략 부재, 올곧은 기상 해이, 취약한 자본규모와 자본잠식에 내몰려 있는 상황에서 금융산업에 이어 우선 적대적M&A 대상이 될 수 있다.



* 2007년 이후 부동산 투자 로드 맵

* 수도권 제2외곽순환고속도로 주변지역을 주목하라

건교부가 분당급 신도시를 2007년 상반기 중에 발표하기로 함에 따라 ‘서울공항-성남 여수동 벨트’ 및 ‘과천-의왕 벨트’가 주목을 받고 있다.
기존 신도시 급으로 진행되고 있는 ‘송도-영종-청라 벨트’, ‘검단신도시’, ‘파주신도시’, ‘고읍-옥정신도시 양주-동두천-철원 벨트’, ‘남양주 별내-진접 벨트’, ‘양평-용문전원도시’, ‘용인동부전원도시’, ‘동탄-태안-오산-봉담 벨트’, ‘시화 역사문화관광 벨트’에 조성될 예정이라는 400~500만평 규모의 차기 신도시를 주시해야 한다.
신설 도로에 중첩하여 신설 철도 역세권이 되는 지역을 특히 주목해야 할 것이다.

수도권 제2외곽순환도로 주변으로 이목이 집중되는 이유는, 추가로 개발될 신도시 전제조건이 서울 도심에서 50~60㎞ 거리에 위치할 것이라고 예고하고 있기에 직접 수혜를 받을 수 있는 핵심지역이 수도권 제2외곽순환도로가 될 것이기 때문이다.

김문수 경기도지사도 '경기 2010 비전과 전략'을 발표하며 수도권 제2외곽순환도로 건설을 적극 추진, 경기형 명품 신도시(500~1000만명 규모) 네 곳을 수도권 제2외곽순환도로 상에 건설할 방침을 밝히면서, 집값 상승에 탄력이 붙어서 향후 수도권 제2외곽순환도로는 수도권의 주요 첨단산업단지들을 유기적으로 연계하면서 지역발전을 주도하게 될 것이고, 배후 주거벨트를 결정짓는 환상의 라인으로 떠오르고 있다고 봐도 과언이 아닐 듯 싶다.

총길이 550km의 수도권 제2외곽순환고속도로는 송도영종청라~시화~오산~용인~남양주~양주동두천~파주~김포검단 등 수도권 원거리의 외곽도시를 순환 연계하여 경기도 전역을 포괄하는 광역개발 노선이다. 현재 20여개 구간으로 나뉘어져, 2020년 준공을 목표로 추진되고 있는데, 노선이 확정되면 2007년부터 구간별로 추진 방안을 만들어 2009년에 착공할 계획이다.
수도권 제2외곽순환고속도로가 완전 개통되면, 서울을 뺀 수도권은 명실상부한 대한민국 국민경제와 국민생활에 새로운 활력을 불어넣어주는 영양소가 될 것이다.

-인천(영종-청라-송도/검단)
인천은 경제자유구역 개발을 통한 국제 교역 물류 중심지로 조성되고, 구 도심지역을 리메이크하여 항만과 공단 이미지를 탈피하여 국제해양도시, 첨단 산업도시로 바뀌는 모습으로 지역권 관문도시에서 동북아 관문도시로 육성되고 있다.
인천의 발전방향중심은 경제자유구역 조성과 함께 주거환경개선 및 쇄락한 도시의 문제점 해소와 인천항 주변지역 기존 도심의 기능을 회복시켜 동북아 거점도시로의 자력성장에 힘쓰고 있다.
수도권 제2외곽순환고속도로 연계로 남부의 평택항으로부터 북부의 파주(개성)에 이르는 국제물류라인으로써 새로운 국제수준의 첨단 산업벨트 형성을 꾀하고 있으며 구도심지의 경인고속도로 역시 청라택지개발지구와 (송도/영종도) 서울 강서구의 마곡, 마포구의 상암 지역과의 연계개발이 준비되어 있다.
인천은 이러한 내, 외부적 변환의 일환으로 동북아허브 첨단물류 해양관광도시로 발전키 위하여 용유•무의도관광단지 (213만평)개발, 송도•청라 개발과 병행한 제2연륙교, 제3경인고속도로를 건설하는 등 동북아 인적수송과 원활한 물류수송을 위한 연계수송망을 구축하고 인천(물류)~서울(금융/아이티:상암 마곡)~개성(제조)간의 삼각축 역할을 수행하며 발전할 것으로 생각된다.

* 2007 투자로드맵 : 송도,청라,영종도 개발 계획과 연계한 신도시, 논현택지개발지구, 구도심 경인고속도로 직선화 사업구간에 따른 기존 및 신규 아파트, 경인고속도로 간선화 사업에 따른 도시 재생사업구간, 가좌 I.C 도시재생사업구역, 인천대학교 이전과 병행하여 개발되는 도화개발지구 및 제물포 역세권 사업구역, 인천역 주변 도시재생사업구역, 검단 신도시 개발예정지역 인근과 인천지하철2호선 및 국제공항철도가 교차하는 경서역 인근의 기존 택지개발지구, 부평 역세권 기능 개선사업구역, 그 외 향후 서울지하철 7호선연장에 따른 수혜지역 등을 눈여겨보아야 할 것이다.

- 경기 용인/화성/오산/평택시 일대
오산은 신도시급 세교 택지개발지구(98만평)가 진행 중에 있고, 경부선 복선전철과 경부고속도로가 통과하고 있다. 현재 공사 중인 서울~용인 고속화도로의 연장 진행, 수도권 제2외곽순환도로 화성시 봉담∼동탄과 함께, 열십(十)자 모양으로 만들어질 서수원∼오산∼평택 고속도로(38.5km)가 예정되어 있어 광역교통계획의 수혜를 입을 수 있는 지역이다. 그리고 평택은 미군기지 이전 · 국제평화도시 개발 등 호재가 많고, 평택 신항 배후산업단지로 조성된 208만평 규모의 포승산업단지가 있어 임대수요도 많은 편이다.
파주운정이 기존 신도시 확대 발표로 규모가 메머드화 된 것처럼, 개발면적 확대가 예상되는 최우선 지역은 화성동탄 신도시이다. 토지공사가 동탄신도시를 확대하기 위한 사전 조사를 끝마쳤고, 동탄 남측 오산세교 택지개발지구 경계선까지 추가 확대될 가능성이 크다는 이야기가 꾸준히 나오고 있기에, 판교에서부터 확산되어져 내려오는 남부주거밸트에 더욱더 무게를 실어줄 수 있을 것으로 판단된다.

* 2007 투자로드맵 : 용인흥덕 택지개발지구, 용인구성 택지개발지구, 용인동천 삼성래미안, 용인성복지구, 용인서천 택지개발지구, 화성동탄 택지개발지구, 화성태안3 택지개발지구, 화성청계 택지개발지구, 서수원 대규모 택지개발지구, 오산세교 택지개발지구, 평택 국제도시 및 대규모 택지개발지구, 기타 개발예정 및 특성화지역을 눈여겨보아야 한다. 그리고, 광교신도시 진입을 위한 철저한 사전준비가 필요하다.

-경기 광주시 곤지암리 일대
유력한 추가 신도시 후보지 중 하나로 떠오른 곳은 중부고속도로와 제2외곽순환고속도로가 만날 광주 곤지암IC 부근이다. 인근에 성남(판교)~여주간 복선전철(2010년 완공) 곤지암역이 들어설 예정에 있어 분당선 이매역과 신분당선 판교역을 환승역으로 활용 분당/판교/강남 진출입이 상당히 편리해 질 전망이다. 이천시가 평야지반으로써 택지개발이 용이하다면, 광주시는 산세가 좋아 친환경적인 주거환경이 으뜸이다. 또한 강남 접근성이 뛰어나 실수요자들의 관심이 많다. 도로교통도 성남~장호원간 자동차 전용도로가 2009년 완공되면 분당/강남과 접근성이 더욱 좋아질 것이다.

* 2007 투자로드맵 : 경기도 광주군은 수자원보호구역 및 자연보전권역으로써 대형주거단지가 조성되지 못한 특성을 보여 왔다. 따라서 실수요자 측면의 철저한 분석과 병행하여 기존 신규 인프라가 확대되는 도로, 철도망을 눈여겨보아야 할 것이다

- 경기 남양주시 화도읍 일대
수도권 제2외곽순환고속도로는 파주~양주동두천~수동~화도~양평을 잇는 노선 중 남양주 화도에서 양평을 잇는 구간이 우선 건설될 것으로 보인다. 특히, 수도권 제2외곽순환도로 통과지역(화도IC 부근 녹촌리, 창현리, 차산리 일대)이 경춘고속도로와 교차(JCT)하게 됨으로써 중부내륙고속도로와의 연계 등, 도로이용의 효율성을 극대화시킬 수 있는 지리적 위치가 장점이다. 인근에 마석지구나 창현지구, 호평, 평내지구가 있고, 이미 개통된 중앙선 전철과 2009년 개통 예정인 경춘선 전철(마석역)을 이용하면 서울 도심과, 강원도 진출입도 훨씬 용이한 편이다. 그밖에 도로교통은 퇴계원~답내 간 자동차 전용 고속화도로도 마석 IC를 이용하면 서울까지 20분대 접근이 가능하며, 구리~마석 간 46번 국도의 확장공사(6차선 예정)로 도심접근 교통도 향후 한층 원활해 질 전망이다.

* 2007 투자로드맵 : 신규 분양 물량이 분양가 측면에서 경쟁력을 가지기 어려울 것이므로 신규개발 택지개발지구 연접 예정이거나 기존 택지개발지구에서 교통요지 및 상업요지에 입지하는 <저평가된> 기존 인기브랜드 아파트를 눈여겨보아야 한다.

- 경기 동두천/포천/양주시 일대
지역균형발전을 내세우는 정부로선 이 기회에 그 동안 개발이 부진했던 수도권 북부로 눈을 돌릴 가능성도 있는데, 이럴 경우 경기도 포천ㆍ연천, 동두천 지역이 후보지로 거론될 수 있을 것이다. 경기도도 북부 발전 차원에서 적극적인 입장이고, 포천은 포천시가 자체적으로 350만평 규모의 신도시를 계획하고 있기도 하다. 군부대 이전부지나 수도권 북부의 동맥역할을 할 경원선 철도망도 복선 전철로 재정비되고 있어 지역개발효과나 대중교통도 좋아질 전망이다. 특히 수도권 제2외곽순환고속도로가 양주시나 동두천시를 관통하게 되는데 동두천의 경우 기존 생연지구와 송내지구가 경원선 동두천역과 내행역에 붙어 있다.

* 2007 투자로드맵 : 기존 철도노선을 따라서 확장되는 신도시 택지개발지구와 제2외곽순환고속도로가 연접 또는 연계되는 지역에서 <저평가된 역세권> 기존 아파트를 눈여겨보아야 한다.

*2007년 기타지역 투자로드맵:
-인천 국제공항철도
인천 국제공항철도는 인천용유(추가 설치 요구)~인천국제공항~운서~영종(추가 설치 요구)~청라(추가 설치 요구)~검암~계양~김포공항~마곡~고양~상암~홍대~공덕~서울역 에 이르는 향후 수도권서부의 중요노선이 될 것이다. 따라서 인천 공항 철도와 환승역이 될 것으로 보이는 검암, 김포공항, 고양, 상암, 홍대, 공덕, 지역에 대한 관심을 가져야 할 것이다.

-기존 철도, 지하철 연장노선
서울지하철 3호선 연장구간(수서~가락시장~오금역~송파신도시 연계 희망), 서울 지하철7호선 연장구간(부천온수~인천지하철 부평구청역) 수혜지역 <부천 중동신도시/ 상동지구/인천삼산택지개발지구/여월지구>, 서울지하철 8호선 연장구간(암사~구리~퇴계원~별내), 분당선 연장노선(남부권:오리~신갈~기흥~상갈~영덕~영통~매탄~수원역/북부권:선릉~강남구청~청담~뚝섬~왕십리), 신분당선 연장노선(남부권:정자~동천~수지~광교신도시~화서~호매실 연장/북부권:정자~판교신도시~양재~강남~신사~용산), 서울지하철9호선(김포공항~마곡~가양~목동~당산~영의도~노량진~동작~고속터미널~교보타워사거리~코액스~종합운동장~석촌역~올림픽공원~방이동~둔촌고덕하남 연장 요청), 경의선 복선전철 사업구간(용산/서울역~공덕<서울5호선환승>~연암<서울2호선환승>~성산<서울6호선환승>~수색~행신~대곡<서울3호선/경의선환승>백마~풍산~문산~도라산)

2007년 이후 점진적으로 개통될 상기 기존 철도 및 지하철 노선에 따른 투자는 너무나도 보편적이고 일반적인 투자 접근방법일 수도 있다. 또한 일부 지역의 경우 대부분 시세에 반영된 상태라 할 수도 있다. 이제 수도권 및 서울지역에서의 철도, 지하철 개통은 일반적 호재로 보아야 할 것이다. 따라서 기존과 같은 무조건적인 역세권투자 방식에서 기능적 기술적 선별투자 방식으로 전환되어야 할 시점이라 생각하며, 철도, 지하철 계획에서부터 착공, 완공에 이르기까지 장기적이며 중간점검이 필요한 투자가 따라야 할 것으로 생각한다.

-2007년 전후 착공, 공사 진행 중, 개통 예정 도로망을 따라가는 관심지역
수도권에서는 판교신도시 및 광교신도시에 세인의 관심이 집중되는 것처럼, 강남대체 분당급 신도시와 연계가 예상되는 도로를 우선적으로 집중해야 하겠다.
서울 지하철 9호선 병행도로 / 용인-서울 간 고속화도로 / 경부고속도로 용인구간 / 서울 강동에서 구리-별내-진접 간 도로와 철도(지하철 8호선 연장선) / 서수원과 화성 봉담 향남 평택 서해안 가도 / 고양-일산-파주-김포-인천 신도시를 따라서 개발되는 주거단지가 주거환경과 품질 면에서 격상된 가치를 지니게 될 것이므로 서울 외곽권역에 생활기반을 가진 서민 중산층에게 좋은 내집마련 기회를 움켜쥘 수 있다.

(표: 광역도로망 확충계획 참조)