[스크랩] '부동산가격 하락' 어떻게 볼것인가

[스크랩] 2007년 개정된 세법 기준/부동산 세법 총정리 |부동산노트

2007-06-13 10:07

http://blog.drapt.com/adamys/2413571181696861380

2007년부터 달라지는 부동산세금

1. 주요내용

구 분	내 용	비 고
국세를 부당하게 무신고 과소신고	가산세 40% 부과	종전에는 무신고시 10% 가산
서비스업 종부세 완화 서울도 0.8% 단일	기준공시지가 200억원 종전 세율은 1～1.6%	종전 기준 공시지가 40억원
토지수용시 양도세 감면	거주자에 현금 10%, 채권 15% 감면	종전 채권보상액에 한해 10% 감면
보상자금으로 부동산 취득시 혜택 제한	보상금으로 대체부동산 구입시 취득·등록세 감면 대상지역 제한	종전 보상금으로 전국의 부동산을 구입해도 취득·등록세 비과세
양도세 특례주택 일몰규정 신설	신축 주택 1가구 1주택 특례 2007년 말까지만 인정	5년간 양도세 100% 감면은 유지
2주택자 양도세 중과	양도세 50% 중과	종전 양도세 9～36% 부과
부재지주 양도세 중과	양도세 60% 중과	종전 양도세 9～36%

(1) 주택양도세 중과

항목	주요내용
양도소득세	1가구 2주택자 양도세 세율 9～36%→50%로 강화 1가구 2주택자 장기보유특별공제 폐지 양도세 과세기준 : 전면 실거래가 그 외 지역 공시가격→전국 실거래가
종합부동산세	과표 적용률 상향조정 : 70%→80%
신축주택 비과세 특례 폐지	신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도 종료 (2007년 12월 31일 기준으로 폐지)

(2) 토지시장

항목	주요내용
양도세 중과	부재지주 농지·임야·목장용지, 비사업용 나대지·잡종지 양도세율 9～36%→60% 강화 3년 이상 보유토지 장기보유특별공제 혜택 배제
보유세 강화	종합부동산세 과표적용률 70%→80% 강화 재산세 과표적용률 60%→65% 강화

※ 양도세 중과대상에서 제외되는 땅

① 본인이 현지(또는 인접 시·군·구)에 머물며 스스로 경작하는 농지·임야·목장용지
② 농업 주업법인이 소유한 농지·임야·목장용지
③ 2005년 말 이전에 취득한 종중소유 농지·임야·목장용지
④ 개인이나 법인이 20년 이상 보유한 농지·임야·목장용지 등을 2009년 말까지 양도하는 경우
⑤ 사업용으로 판정 받은 땅(판정기준 : 개인, 법인 등이 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우, 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우, 보유기간 중 80% 이상 직접 사업에 사용한 경우)

◆ 토지 수용시 양도소득세 감면 = 2009년까지 공익사업용으로 수용되는 거주자의 토지ㆍ건물에 대해 현금보상시 양도소득세를 10% 감면해준다.

채권으로 보상받을 경우 양도소득세 감면이 종전 10%에서 15%로 확대된다.
단 투기목적의 소유가 아니어야 하므로 사업인정 고시일 2년 전에 부동산을 취득해야 하는 조건을 갖춰야 하며 양도세 감면액은 최고 1억원까지이다.
토지 수용시 양도세는 2006년까지 기준시가로 계산했으나 2007년부터는 실거래가가 적용되기 때문에 늘어나는 양도세 부담을 완화해 원활한 사업 수행을 할 수 있도록 한 것이다.

◆ 보상자금으로 대체부동산 구입시 취득ㆍ등록세 혜택 제한 = 앞으로는 지방의 보상자금으로 서울의 주택을 살 때 취득ㆍ등록세를 내야 한다.

종전에는 부동산이 수용되는 경우 보상자금으로 전국의 부동산을 구입해도 취득ㆍ등록세가 비과세됐지만 올해부터는 신규 취득하는 부동산의 취득ㆍ등록세 감면을 받는 지역 범위가 제한됐기 때문이다.
토지보상금으로 수용된 토지가 있는 특별시, 광역시, 도에서 대체부동산을 구입하거나 시ㆍ도와 경계선을 맞대고 있는 인접 시ㆍ도의 부동산을 살 때만 취득ㆍ등록세가 면제된다.
그러나 인접 시ㆍ도가 투기지역일 경우엔 경계선이 직접 맞닿는 시ㆍ군ㆍ구에 대해서만 취득ㆍ등록세가 면제되고 나머지 지역은 면제대상에서 제외된다.
행정자치부는 이 규정이 지난해 12월 28일 공포돼 이날부터 보상금을 취득한 경우에 적용된다고 설명했다.

◆ 서비스업 사업용 토지에 대한 종부세 완화 = 올해부터 서비스업종에 대한 종합부동산세가 완화된다.

대상업종은 △관광호텔업 △유원시설업 △휴양업 △스키장업 △대중골프장업 △유통단지 △화물자동차 공동차고지 △도심지역 공장 등이다.
현재 사업용 토지에 대한 종부세는 공시지가 40억원 이상 토지에 대해 부과되며 공시지가 40억~200억원에서는 세율 1%, 200억원 초과는 1.6% 부과됐다.
그러나 서비스업을 영위하는 사업용 토지는 과세기준금액이 공시지가 200억원으로 높아졌고 세율도 200억원 초과금액에 대해 0.8%로 낮아졌다.

◆ 양도세 감면 아파트 특례 2007년까지 인정 = 외환위기가 가져다 준 양도세 감면 혜택 아파트에 대한 특례는 2007년까지만 받을 수 있다.

양도세 비과세 특례 아파트는 98년 5월 22일~99년 12월 31일과 2000년 11월 1일~2003년 6월 30일 기간 중 신축 주택을 취득한 경우 △양도시 5년간 발생한 양도소득 100% 감면 △기존 주택을 양도시 양도세 특례 주택은 소유하지 않은 것으로 보는 것이다.
개정법에서는 5년간 양도소득 100% 감면 혜택은 유지되지만 '기존 주택을 팔 때 특례 신축 주택은 주택으로 보지 않는다'는 규정은 2007년 말까지만 적용된다.

◆ 양도세 축소신고 가산세 40% - 2주택자의 양도세 중과 여부

일반	소형 주택	지방 3억원 주택	특례 주택	상속	결혼	비고
2						양도세 중과 대상
1	1					소형주택 먼저 양도시 중과 제외
1		1				어느 주택 양도해도 중과 제외
1			1			올해까지 일반주택 비과세 혜택
1				1		일반주택 먼저 양도시 비과세 가능
					2	합가 후 2년 내 양도시 비과세 가능

세법 관련 내용은 기본적인 내용의 이해를 돕기 위한 것으로 위 규정을 적용하고자
할 경우 반드시 전문가와 사전에 상담하여 실무에 적용시 적합한지 검토하시기 바랍니다.

[출처:네이버까페/부동산투자 및 홍보클럽/망치(2002cta)님]

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부동산 세금 총정리① - 집 사고 팔 때 내는 세금은?

다시 쓰는 실전부동산학/주택관련 세금 종류

아무리 들여다봐도 헷갈리는 것이 세금이다. 특히 부동산 관련 세금은 종류가 많을뿐더러 같은 종류의 세금이라도 상황에 따라 내야하는 세금 액수가 달라지기 때문이다.

간혹 더 냈다거나 덜 내 문제가 발생하기도 한다. 그렇다고 공부 조금 한다고 부동산 관련 세금에 대해 통달할 수 있는 것도 아니다. 결국 수시로, 상황에 따라 일일이 전문가의 도움을 받아야 한다.

그러나 최소한 부동산 관련 세금 종류 정도만 알고 있어도 부동산을 사고 팔 때 큰 도움이 된다. 이를테면 아파트를 살 때 어떤 세금을 대략 얼마나 내야 하는지 알아야 예산에 미리 반영할 수 있기 때문이다.

그래서 ▶주택 ▶토지 ▶기타 부동산 등 세 차례에 걸쳐 부동산 관련 세금의 종류와 간단한 계산법, 신고 및 납부 방법 등을 알아보고자 한다. 이번 회에서는 그 첫 순서로 주택 관련 세금을 ▶매입 ▶보유 ▶상속ㆍ증여 ▶양도별로 나눠 알아본다.

집을 살 때 내야하는 세금

우선 아파트 등 주택을 살 때 내야 하는 세금은 ▶취득세 ▶등록세 ▶교육세 ▶농어촌특별세가 있다. 취득세는 주택뿐만 아니라 토지 등 모든 유ㆍ무형의 재산을 취득할 때 내야 하는 세금이다.

등록세는 취득ㆍ이전ㆍ변경ㆍ소멸에 관한 사항을 공부(등기부등본 등)에 등기ㆍ등록ㆍ등재는 경우에 내야 하는 세금이다. 등록세는 공부에 기록할 때 일종의 수수료 형식으로 낸다.

교육세와 농특세는 일부 국세 및 지방세에 추가해 부가하는 일종의 부가세로 교육세는 등록세의 20%, 농특세는 취득세의 10%다. 취득ㆍ등록세의 부가세기 때문에 취득ㆍ등록세가 100% 면제된다면 교육ㆍ농특세도 면제된다.

또 농ㆍ어촌 지역개발사업을 위해 필요한 재원 마련을 위한 목적세인 농특세는 2014년까지만 한시적으로 시행될 예정이다. 농특세는 특히 취득한 주택 면적이 전용 85㎡ 이하일 때는 취득세 납부 여부에 관계없이 면제된다.

주택과 관련한 취득ㆍ등록세는 통상 매매가의 4% 정도다. 그런데 이 취득ㆍ등록세는 부동산 거래 활성화 등을 이유로 주택 종류별로 정부나 자치단체에서 수시로 감면 혜택을 주기도 한다.

실제로 정부는 지난해 신규 아파트를 분양받을 경우 분양가의 4%를 내야 하는 취득ㆍ등록세를 2%로 인하했다. 또 개인 간 거래 및 개인ㆍ법인 간 거래 때도 취득ㆍ등록세는 각각 1%, 총 2%만 내면 된다.

또 부산 등 자치단체별로 서민 주거 안정을 위해 전용 40㎡ 이하 주택의 경우 취득가액이 1억원 미만이면 1월부터 취득ㆍ등록세를 100% 면제해 주고 있다.

집이 있을 때 내야 하는 세금

주택을 가지고 있는 사람은 보유세인 ▶재산세 ▶교육세 ▶종합부동산세 ▶농특세를 내야 한다.

지방세인 재산세는 해당 자치단체가 기준시가를 기준으로 부과한다. 재산세의 과세적용율은 현재 기준시가의 50%다. 그러나 2008년부터 매년 5%씩 증가 2017년에는 100%가 적용된다.

세율은 2억원 이하에 대해 구간별(8000만원 이하 부문은 0.15%, 8000만원 초과 2억원 이하 부문은 0.3%)로 계산하고 2억원 초과 부문은 0.5%가 적용된다. 예를 들어 기준시가 4억원짜리 아파트의 재산세를 계산해 보자.

① 8000만원 × 0.5(과표적용율) × 0.0015(세율) = 6만원
② 1억2000만원 × 0.5 × 0.003 = 18만원
③ 2억원 × 0.5 × 0.005 = 50만원

즉 이 아파트의 재산세는 74만원(① ② ③)이 된다. 여기에 부가세인 교육세(재산세의 20%, 즉 74만원 × 0.2 =14만8000원)를 더하면 된다. 재산세는 1년에 한 번 내며 두 번(7월과 9월)에 걸쳐 50%씩 나눠 낼 수 있다.

종부세는 주택ㆍ토지 등을 많이 보유하고 있는 사람들에게 세금을 무겁게 매겨 부동산 보유를 억제, 부동산 가격을 안정시키기 위해 도입된 국세다.

주택의 경우 한 세대가 보유한 모든 주택의 가격이 총 6억원을 초과할 경우, 6억원 초과분에 대해서만 내는 세금이다. 초과분 액수에 연도별 종부세 과표적용률(2007년 80% 적용, 매년 10%씩 상승)이 적용되고 초과분 액수에 따라 구간별로 1~4%의 세율이 적용돼 부과된다.

예를 들어 아파트 두 채를 가지고 있는 A씨의 경우 두 아파트의 공시가격 합이 8억1920만원이라면, 6억원 초과분인 2억1920만원에 대해서만 종부세를 내면 된다. 자신이 내야 할 종부세 등은 국세청이 운영하는 인터넷 홈페이지 홈택스(http://www.hometax.go.kr)를 이용하면 쉽고 편리하게 할 수 있다.

이때 종부세 대상이 되는 6억원 초과분에 해당되는 재산세는 종부세 계산 때 차감된다. 종부세에는 그러나 가산세인 농특세(종부세의 20%)가 함께 부과된다.

집을 상속ㆍ증여할 때 내야하는 세금

집을 가족 등에게 상속ㆍ증여할 때는 ▶상속세 ▶증여세를 내야 한다. 상속ㆍ증여세는 쉽게 말해 경제적 가치가 있는 것을 남에게 이전할 때 내는 세금으로 이전 이유가 사망에 따른 것이라면 상속세가 되고, 그 외 이유라면 증여세가 된다.

상속세는 주택 등 사망자의 모든 재산을 대상으로 한다. 외국에 거주하는 자가 사망할 경우에는 국내 소재 재산만 과세 대상이 된다. 증여세도 마찬가지다.

상속ㆍ증여세는 그러나 공제제도라는 것이 있어 세금을 일정 부분 공제받을 수 있다. 우선 상속세의 경우 상속재산이 2억원에 미달하는 경우에는 상속세가 과세되지 않는다.

증여세의 경우 증여받는 자가 장애우라면 최대 5억원 한도 내에서 증여세를 공제받을 수 있다. 이 외에도 상속ㆍ증여세 대한 여러 공제 내용이 있으므로 상속ㆍ증여 때 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

상속세는 사망일로부터 6개월 이내에 사망자의 주소지 관할 세무서에 신고해야 한다. 증여세는 증여가 이뤄진 순간부터 3개월 이내에 증여받은 자의 주소지 관할 세무서에 신고, 납부하면 된다.

상속ㆍ증여세를 기간 내에 신고하면 내야할 세금의 10%를 공제받을 수 있다. 그러나 신고를 하지 않거나 하면 상속ㆍ증여세의 20%를 추가로 부담해야 한다. 신고만 하고 납부를 하지 않아도 10%의 가산세가 붙는다.

집을 양도할 때 내야하는 세금

주택을 양도할 때는 ▶양도소득세 ▶주민세(양도세의 10%), ▶농특세(양도세를 감면받을 경우에만)를 내야 한다. 양도세는 주택 양도로 인해 발생하는 소득(양도 차익)에 대한 세금이다. 다만 주택 등의 양도가 계속ㆍ반복적으로 발생하면 해당 소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업 등으로 간주)으로 봐 종합소득세가 과세된다.

아파트 등의 주택은 물론 분양권 양도 때도 양도세를 내야 한다. 다만 1가구 1주택자 중 서울ㆍ경기 과천ㆍ수도권 5대 신도시의 시가 6억원 이하 주택의 경우 3년 이상 보유 2년 이상 거주(그 외 지역은 3년 이상 보유)했다면 양도세가 비과세된다.

1년 이상만 보유하고도 비과세를 적용받을 수 있는 경우도 있다. 우선 가구 전원이 취학이나 근무상의 형편, 1년 이상의 질병 요양과 같은 부득이한 사유로 다른 시ㆍ군으로 이주할 때다.

1가구 2주택자의 경우 양도세가 중과세되나 일시적인 2주택자 등은 비과세된다. 이 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 내에 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택으로 간주, 양도세가 비과세된다.

상속으로 인한 1가구 2주택자 역시 주택을 상속받은 해에 해당 주택을 팔 경우 보유기간에 관계없이 양도세가 비과세된다.

또 노부모(남자는 60세, 여자는 55세)를 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1가구 2주택이 되는 경우에도 2년 이내에 먼저 양도하는 주택이 보유기간 3년 이상이면 비과세된다.

이 외에도 결혼, 농ㆍ어촌 주택 구입 등으로 1가구 2주택이 된 경우에도 일정 기간 내에 팔거나 일정 기간 보유하면 양도세가 비과세된다.

양도세 감면 혜택(조세특례제한법에 근거)을 받는 경우도 있다. 조세특례제한법은 신규 분양 주택이나 미분양 주택의 최초 분양자들에게 취득일(잔금 청산일)로부터 5년 이내에 해당 주택을 양도할 경우 양도세를 감면해준다는 내용이다.

2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일 사이에 취득한 전국의 신축 주택 등을 구입한 경우 5년 동안 발생한 양도차익에 대해서는 양도세가 전액 감면된다. 다만 이 경우 양도세 감면분의 20%에 해당하는 농특세를 내야 한다. 양도세 감면 혜택은 올해 말까지만 적용된다.

주택을 양도한 경우 ‘부동산양도신고서’를 작성해 주소지 관할 세무서에 제출해야 한다.

주택 관련 세금
매입 때	취득세	신규 분양 아파트의 경우 분양가의 1％
	농특세	취득세의 10％ 별도 납부
	등록세	신규 분양 아파트의 경우 분양가의 1％
	교육세	등록세의 20％ 별도 납부
보유 때	재산세	해당 자치단체가 기준시가를 기준으로 부과
	교육세	재산세의 20％
	종부세	주택 가격이 총 6억원을 초과할 경우， 6억원 초과분에 대한 세금
	농특세	종부세의 20％
상속·증여 때	상속세	사망에 의한 재산의 이동 때 내는 세금
	증여세	사망 외 이유로 재산의 이동 때 내는 세금
양도 때	양도세	양도차익에 대한 일종의 소득세
	주민세	양도세의 10％
	농특세	양도세 감면 혜택을 받는 경우 감면된 양도세의 20％
자료:국세청

부동산 세금 총정리② - 땅 사고 팔 때 내는 세금

다시 쓰는 실전부동산학/땅 관련 세금 종류

주택과 함께 토지 관련 세금도 복잡한 편이다. 땅의 종류, 거주지 등의 상황에 따라 세금이 다르게 부과되기 때문이다.

하지만 기본적인 세금 부과 원칙만 이해한다면 얼마든지 절세가 가능하다는 게 전문가들의 설명이다. 이에 토지 관련 세금을 매입, 보유, 상속ㆍ증여, 양도 등의 상황별로 알아본다.

땅 살때 세금 얼마 내나요?

주택과 마찬가지로 땅을 살 때 내야 하는 세금으로는 ▶취득세 ▶등록세 ▶교육세 ▶농어촌특별세 등이 있다.

땅을 거래할 때 거둬 들이는 세금인 만큼 이런 세금을 ‘거래세’라고 부른다. 거래세는 국세가 아닌 지방세다. 때문에 세금을 걷는 주체가 국가가 아닌 시ㆍ군ㆍ구 등 지방자치단체가 된다.

세금을 내는 사람은 땅을 사들이는 매수자다. 이때 거래세 부과의 기준이 되는 과세표준액은 실거래가로 한다.

이전까지는 개별공시지가로 취득ㆍ등록세를 납부했으나 지난해 1월 실거래가 신고제가 도입되면서 과세기준이 이처럼 실거래가로 바뀌었다.

땅을 살 때 매수자는 전체 매매대금의 4.6%를 거래세로 내야 한다. 종류별로는 취득세 2%, 등록세 2%, 지방교육세 0.4%(등록세액의 20%), 농어촌특별세 0.2%(취득세액의 10%) 등이다.

땅을 살땐 주택을 매입할 때처럼 종류별로 주어지는 감면 혜택이 없다. 정부는 지난해 신규 아파트를 분양받을 경우 분양가의 4%를 내야 하는 취득ㆍ등록세를 2%로 인하했다. 또 개인 간 거래 및 개인ㆍ법인 간 거래 때도 취득ㆍ등록세는 각각 1%, 총 2%만 내면 된다.

하지만 땅을 매입할 땐 이 같은 취득ㆍ등록세 감면혜택이 주어지지 않는다.

땅 가진 사람 ‘세금폭탄’ 맞는다는데..

땅을 보유한 사람에게 부과되는 보유세로는 종합부동산세, 재산세가 있다. 이 중 땅의 성격, 가격에 따라 선별적으로 한가지 세금만 부과된다.

비업무용일 경우 시가 표준액(공시지가)를 기준으로 3억원 이하면 재산세만 내고, 3억 원을 초과할 때만 종부세 과세대상이 된다는 의미다. 지난해까지는 기준이 6억원이었으나 올해부터 3억원(업무용은 40억원)으로 강화됐다.

땅값의 시가표준액이 3억원을 넘는다고 해서 모두 종합부동산세의 과세대상은 아니다. 종합부동산세가 부과되는 땅은 시가표준액이 3억원이 넘는 비사업용 나대지다.

이때 나대지의 판정기준은 주택ㆍ상가 등 건축물이 들어서 있지 않은 대지로 한다. 원래 건물이 있다가 멸실된 3억원 이상의 땅도 종부세 과세 대상이다.

주택 등을 짓기 위해 농지 등을 대지로 형질 변경해놓고 과세 기준일 현재 착공하지 않으면 나대지로 분류돼 종부세 대상이 될 수도 있다.

공장이나 주택 등에 딸린 부속토지(업무용)도 건물 바닥면적의 10배를 넘고, 땅값이 40억원(개별 공시지가 기준)이 넘으면 종부세가 과세된다.

종합부동산세의 과세 대상에 포함되지 않는 땅은 종합부동산세를 내지 않는 대신 재산세를 내야 한다. 보유세인 종합부동산세와 재산세의 부과기준은 시가 표준액(개별 공시지가)로 한다.

땅 종부세의 과세표준은 ‘[해당 토지 개별 공시지가-종부세 기준금액(3억원)]×80%’ 산식으로 계산한다. 예컨대 개별 공시지가가 4억원인 땅의 경우 올해 종합부동산세 과세 표준액은 ‘(4억원-3억원)×80%=8000만원’이 된다.

이때 80%를 곱하는 이유는 급격한 세부담을 막기 위한 장치다. 과표 적용률이라고 부르는 이 장치는 해마다 10%씩 늘어나 2009년에는 100%로 강화된다.

종합부동산세는 이 과세 표준액(8000만원)에 세율(1∼4%)을 곱해 최종적으로 산정해 낸다. 이때 적용되는 세율은 해당 토지의 공시지가에 따라 차이가 있다.

비업무용 토지인 경우 종합부동세의 세율은 개별 공시시가를 기준으로 ▶7억원 이하 1% ▶7억원 초과 47억원 이하 2% ▶47억원 초과 4% 등을 적용한다.

업무용 토지인 경우 ▶80억원 이하 0.6% ▶80억원 초과 480억원 이하 1% ▶480억원 초과 1.6% 등의 세율을 적용한다.

종부세는 납세자가 종부세 납세기간인 12월 1일∼15일 사이에 자진 납세하면 전체 과세 표준액의 3%를 공제해준다.

상속ㆍ증여 세율은 동일

상속이나 증여는 땅을 매매가 아닌 아닌 방식으로 타인에게 넘기는 것을 말한다. 땅을 가족이나 제3자에게 상속ㆍ증여할 때는 상속세나 증여세를 내야 한다.

상속ㆍ증여세는 쉽게 말해 경제적 가치가 있는 것을 남에게 이전할 때 내는 세금을 말한다. 이전 이유가 사망에 따른 것이라면 상속세가 되고, 기타 이유라면 증여세가 된다.

현행 세법상 토지의 상속ㆍ증여세율은 과세표준액이 5억원 이하(1억원 이상)인 경우 20%이지만, 5억원을 초과할 경우(10억원 이하) 30%로 높아진다.

상속ㆍ증여세도 종합부동세 등과 마찬가지로 기준시가(개별 공시지가)로 세금을 계산한다고 믿는 사람들이 의외로 많다. 하지만 세법은 실거래가로 상속세와 증여세를 계산하도록 규정하고 있다.

다만 실거래가가 확인되지 않을 경우에 한해 보충적으로 기준시가를 적용토록 하고 있다. 현행 세법에서는 증여 재산이 증여일 전후 3개월(상속은 전후 6개월) 이내에 매매, 경매, 감정평가 등이 있을 경우 그 가격을 실거래가로 본다.

현행 세법상 땅을 상속ㆍ증여하고 기간 내에 신고하면 내야할 세금의 10%를 공제받을 수 있다. 그러나 신고를 하지 않거나 하면 상속ㆍ증여세의 20%를 추가로 부담해야 한다. 신고만 하고 납부를 하지 않아도 10%의 가산세가 붙는다.

땅 상속세는 부모 등의 사망일로부터 6개월 이내에 사망자의 주소지 관할 세무서에 신고해야 한다. 증여세는 증여가 이뤄진 순간부터 3개월 이내에 증여받은 자의 주소지 관할 세무서에 신고, 납부하면 된다.

부재지주 땅 팔 때 차익의 60% 세금

땅을 팔 때 양도소득세, 주민세(양도세의 10%, 양도세 자진신고의 경우 면제), 농특세(양도세를 감면받을 경우에만)를 내야 한다.

양도세는 토지 양도로 인해 발생하는 소득(양도 차익)에 대한 세금이다. 다만 토지 등의 양도가 계속ㆍ반복적으로 발생하면 해당 소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업 등으로 간주)으로 봐 종합소득세가 과세된다.

2007년부터 부재지주 소유의 농지ㆍ임야ㆍ목장용지, 비사업용 나대지ㆍ잡종지 등을 팔 때 양도세가 60%로 중과된다. 이때 소유기간과 금액에 따라 9∼36%로 차등 부과되던 세율도 60%로 단일 과세된다.

양도세 중과대상에서 제외되는 땅은 ▶본인이 현지(또는 인접 시ㆍ군ㆍ구)에 머물며 스스로 경작하는 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 ▶농업 주업법인이 소유한 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 등이다.

또 2005년말 이전에 취득한 종중소유 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 등에도 양도세가 종전대로 9∼36%로 차등 부과된다. 개인이나 법인이 20년 이상 보유한 농지ㆍ임야ㆍ목장 용지에 대해서도 2009년 말까지 양도하면 중과를 면제해준다. 사업용으로 판정받은 땅도 양도세 중과 대상에서 빠진다.

사업용 토지의 판정기준은 개인, 법인 등이 ▶양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ▶양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ▶보유기간 중 80% 이상 직접 사업에 사용한 경우 등 세 가지 요건 중 하나만 갖추면 된다.

이에 따라 도시에 거주하면서 시골에 농지ㆍ임야ㆍ목장용지를 보유한 경우 양도세 부담이 2007년부터는 2006년에 비해 적게는 3~4배, 많게는 10배 이상 증가가 예상되고 있다. 아무런 이유없이 나대지나 잡종지 등을 놀릴 경우도 마찬가지다.

땅 관련 세금
구분	세금종류	세율	비고
매입할때	취득세	실거래가의 2%	거래 신고금액 기준
	등록세	실거래가의 2%	거래 신고금액 기준
	지방교육세	실거래가의 0.4%	등록세액의 20%
	농어촌특별세	실거래가의 0.2%	취득세액의 10%
보유할때	재산세	과세 표준액의 0.6～1.6%	종합부동산세가 과세되지 않는 땅에 대해 부과
	지방교육세	재산세의 20%
	종합부동산세	과세 표준액의 1～4% 부과	-기준시가 3억원 이상의 비사업용 토지 - 건물 바닥면적의 10배를 넘고, 땅값이 40억원(기준시가 기준)이 넘는 사업용 토지
	농어촌특별세	종부세의 20%
상속·증여할때	상속세	상속세 과세표준의 10～50%	기준시가(개별 공시지가) 기준
상속·증여할때	증여세	증여세 과세표준의 10～50%	기준시가(개별 공시지가) 기준
양도할때	양도세	-부재지주:양도차익의 60% -재촌지주:양도차익의 9～36%	실거래가 기준
	주민세	양도세의 10%	양도세 자진 신고일 경우 면제
	농어촌특별세		양도세 감면 혜택을 받는 경우 감면된 양도세의 20％

부동산세금 총정리③-상가ㆍ오피스텔ㆍ콘도의 세금은?

다시 쓰는 실전부동산학/기타 부동산 세금

상가나 오피스(업무용)빌딩, 오피스텔, 콘도 등은 주택이나 토지에 비해 수요자가 적은 만큼 아무래도 관심도 덜한 편이다.

하지만 최근 일부 아파트단지 내 상가 등은 분양가가 매우 비싼데도 없어서 못 팔 정도로 인기가 높아졌다. 정부가 집값을 잡겠다며 주택ㆍ토지시장을 옥죄고 있기 때문으로 풀이된다.

주택, 토지 외 상가나 오피스텔 등을 사거나 팔 때 내야 하는 세금 종류를 알아보자.

상가의 취득ㆍ등록세는 얼마?

우선 상가를 취득한 경우 취득ㆍ등록세와 교육ㆍ농특세를 내야 한다. 취득ㆍ등록세는 실거래가의 각각 2%. 여기에 등록세의 20%를 교육세로, 취득세의 10%를 농특세로 내야 한다.

상가를 처음 분양받은 경우 사업자 등록(일반 과세자)을 하면 분양가에 포함된 부가가치세를 환급받을 수 있다. 일반적으로 상가 분양가에 포함된 부가세는 전체 분양가 중 건물부분 분양가(건축비)의 10% 선이다. 토지부분 부가세는 면세이기 때문이다.

보유 때는 재산세와 종합부동산세(상가 부족 토지의 공시지가가 40억원을 초과할 경우)를 내야 한다. 상가의 재산세는 건물분과 토지분으로 나눠진다. 따라서 건물분과 토지분의 재산세를 각각 계산해 더하면 된다.

건물분은 시가표준액에 과세표준율(55%)과 세율(0.25%)를 곱하면 된다. 시가표준액은 지방세 부과 기준이 되는 토지·건물의 가격으로 매년 1월 1일 시장, 군수, 구청장이 거래가격, 용도, 경과연수 등을 감안해 결정하고 도시사 등의 승인을 얻는다. 해당 관청에 가 열람하면 된다.

토지분은 공시지가에 과세표준율(60%)과 세율(0.15~0.5%)을 곱해 구한다. 토지분 세율은 4000만원 이하는 0.15%, 4000만원 초과 1억원 미만은 0.3%, 1억원 초과는 0.5%가 적용된다.

상가를 상속ㆍ증여할 때는 상속ㆍ증여세를 내는데, 상속ㆍ증여세는 시가에 해당하는 가액(가액이 없는 경우 기준시가)의 과세표준(상속ㆍ증여공제 등을 제한 가액)에 세율을 곱해 계산한다.

세율은 과세표준액이 1억원 이하면 10%, 5억원 이하면 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%가 적용된다.

업무용빌딩은 상가와 같아

상가를 팔 때는 양도소득세와 부가가치세(토지 외 건물가액의 10%, 사업을 통째로 팔 때는 면제)를 내야 한다. 양도세율은 1년 미만 보유 때는 50%, 1년 초과 2년 미만 보유 땐 40%, 2년 이상 보유 땐 9~36%이 적용된다.

양도세 외에도 양도세의 10%를 주민세로 내야 한다. 1년에 한 번에 한해 양도세기본공제(250만원)도 받을 수 있다.

상가와 주택이 함께 있는 상가 주택 건물의 경우 주택 총 면적이 상가 총 면적보다 넓다면 소득세법에 따라 건물 전체를 주택으로 간주한다. 이 경우 양도세 등은 주택과 동일해진다.

그러나 주택 총 면적과 상가 총 면적이 같거나 상가 면적이 더 클 경우 주택부분은 주택으로, 상가부분은 상가로 본다. 따라서 양도세 등이 주택과 상가부분으로 나눠져 과세된다.

업무용빌딩 관련 세금은 상가와 같다. 취득ㆍ등록세는 물론 보유세, 양도세 등이 상가와 동일하게 적용된다.

오피스텔, 용도에 따라 세금 달라

오피스텔은 실제 사용 용도에 따라 세금이 달라진다. 오피스텔은 건축법 적용을 받는 업무용 시설이다. 업무용빌딩과 같다고 보면 된다.

▲ 오피스텔은 용도에 따라 세금이 크게 달라진다. 법적으로 업무용인

오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택으로 간주돼 종합부동산세

대상이 된다. 사진은 분당신도시 구미동의 한 오피스텔.

그러나 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용하면 세법상 주택으로 간주, 주택과 똑같은 세금이 메겨진다.

오피스텔을 구입한 경우에는 상가와 동일한 취득ㆍ등록세와 교육ㆍ농특세를 낸다. 오피스텔은 또 상가처럼 사업자 등록을 하면 분양가에 포함된 부가세(분양가의 10%)를 환급 받을 수 있다.

그러나 오피스텔을 자신이 직접 혹은 임대해 주거용으로 사용하는 경우에는 부가세를 환급받을 수 없다. 부가세를 환급받은 뒤 주거용으로 사용하다 적발되면 환급받은 부가세를 돌려줘야 한다.

기본적으로 오피스텔의 재산세는 시가표준액의 50%에다 세율(0.25%)을 곱하면 된다. 하지만 오피스텔을 본인이 직접 혹은 임대해 주거용으로 사용하는 경우에는 주택과 같은 방법으로 재산세(0.15~0.5%의 세율 적용)가 부과된다.

그러나 오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택으로 보기 때문에 종합부동산세 대상이 된다. 기본적으로 오피스텔은 종부세 대상이 아니다.

오피스텔의 상속ㆍ증여세는 업무용으로 사용하던 주거용으로 사용하던 차이가 없다. 오피스텔의 상속ㆍ증여세율 등은 상가와 같다.

오피스텔의 양도세는 재산세와 마찬가지로 사용 용도에 따라 달라진다. 주거용 오피스텔을 1채 소유하고 있는 경우 주거용 오피스텔 외에 아파트 등이 1채 더 있다면 1가구 2주택자가 돼 양도세가 중과세된다.

또 주거용 오피스텔 1채만 가지고 있다면 아파트와 마찬가지로 3년 보유(서울 등은 2년 거주해야) 때 양도세가 비과세된다. 이때 업무용 등으로 사용했던 기간은 보유 기간에서 제외된다. 업무용 오피스텔의 양도세는 상가와 같다.

콘도는 상속ㆍ증여세 안내

콘도를 분양받은 경우에는 분양가의 2%를 취득세로 내야 한다. 또 취득세의 10%를 농특세로 내야 한다.

콘도는 분양 방법에 따라 등기를 할 수 없는 경우(회원제로 분양한 경우)가 있는 데, 이때는 등록세와 교육세가 부과되지 않는다. 하지만 등기를 하면(공유제로 분양한 경우) 등록세(2%)와 교육세(등록세의 20%)도 내야 한다.

콘도는 상속ㆍ증여세, 재산ㆍ종부세 대상이 아니어서 가지고 있는 동안에는 특별히 내야할 세금이 없다.

다만 공유제로 분양받아 등기한 경우에는 재산세를 내야 한다. 재산세는 콘도의 전체 지분 중(콘도마다 다름) 자신이 소유한 지분에 대한 부분만큼만 내면 된다. 통상적으로 콘도의 재산세는 3만원 선으로 저렴한 편이다.

콘도의 양도세는 보유기간에 관계없이 누진세율(9~36%)이 적용된다. 따라서 양도차익(양도가액-취득가액)에서 양도소득세 기본공제 250만원(1년에 1회만 가능)을 차감한 후 누진세율을 적용하면 된다.

도움말=박정현 세무사(031-898-0030)

상품별 세금 종류
종류	취득 때	보유 때	상속·증여 때	양도 때
상가 (업무용빌딩)	취득·등록·교육·농특세	-재산세 -종부세(부속토지의 공시지가가 합계가 40억원을 초과할 경우)	상속·증여세	-양도세 -부가가치세(사업을 통째로 매각할 때는 면세)
오피스텔	취득·등록·교육·농특세	-재산세(주거용으로 사용시 주택 재산세와 동일), -종부세(주거용으로 사용시 종부세 대상)	상속·증여세	-양도세(주거용으로 사용시 주택과 동일)
콘도	취득·등록세, 교육·농특세(공유제로 분양해 등기한 경우만 해당)	재산세(공유제 분양의 경우)	관련 없음	양도세(보유기간 관계없이 9~36% 누진세율 적용)

황정일 기자[obidius@joongang.co.kr]

2007년 02월 21일

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2007년도 각 부문별 절세 투자전략

세금은 돈의 흐름에 많을 영향을 미치는 매우 민감한 사안이다.

정부는 1월 17일 [2007년 세법시행령 규칙]안을 통해 중산ㆍ서민층 세제지원과 세원투명성 제고, 조세체계의 선진화ㆍ합리화, 투자촉진을 통한 일자리 창출 지원하겠다는 의지를 보였다.

미용/성형비 소득공제 및 고소득자의 복식부기 등을 통한 세원의 투명성확보와 음식업의 의제매입공제 확대로 영세자영업자 및 서민의 세부담 경감을 꾀했다는데 긍정적인 평가를 할 수 있다.

하지만 금융상품 등에 대한 세제혜택의 축소 등으로 급여생활자 및 중산층에 대한 배려는 미흡하다.

특히 올해에도 부동산을 잡겠다는 강한 의지와 금융상품의 세제혜택도 줄어들어 명확히 이해하고 대처해 나가야 하겠다.

개정된 내용을 크게 부동산과, 금융상품, 그리고 기타로 구분하여 설명하고자 한다.

#부동산과 세금

그간 정부는 수많은 부동산 대책을 발표 했었다.

2003년 5월 23일 주택가격 안정대책, 2003년 9월 5일 재건축시장 안정대책, 2003년 10월 29일 부동산종합대책, 2005년 2월 17일 판교 투기방지대책, 2005년 8월 31일 부동산종합대책, 재건축 초과이익 환수를 위한 2006년 3월 30일 대책, 2006년 11월 15일 부동산시장 안정화 방안, 2007년 1월 11일 부동산 안정 제도개편 방안…

이제 부동산을 싸게 사서 높게 파는 시세차익만을 중요시하던 시대는 끝이 났다.

2006년부터의 세금정책을 통한 규제가 강화 되면서, 세테크는 부동산 투자에서 가장 중요한 포인트가 되었다.

2007년에 달라지는 부동산 세제로는 1가구 2주택에 대한 양도세 50% 중과와 모든 주택이 실거래가 기준과표 아래 놓이게 되며, 종합부동산세 과표 적용률도 80%로 상향 조정된다.

*양도소득세 실 거래가 적용

작년까지 고가주택, 단기매매거래, 미등기자산, 1세대3주택, 비사업용토지, 1세대2주택 등에 대해서만 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 부과해 왔던 것을 올해부터 모든 주택으로 확대 적용된다.

건물?부동산?부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권)를 양도했을 때도 실거래 가액을 기준으로 한 양도소득세 과세가 전면 시행된다.

양도소득세율도 9~36%에서 50%로 일괄 확대적용 되며, 1가구 3주택의 경우 60%의 단일세율이 적용된다.

*1가구 2주택 양도소득세 50% 중과

1가구 2주택자가 집을 팔 경우 50%의 세율로 양도소득세를 부과하며, 장기보유 특별공제도 없어진다.

하지만 2주택이라도 예외규정이 있다.

일반주택과 소형주택을 1채씩 보유한 경우 소형주택을 먼저 양도시, 일반주택과 지방의 3억원 이하의 주택을 보유 시에는 중과대상에서 제외된다. 또한 상속과 결혼 시에는 비과세가 되는 경우도 있다.

*종합부동산세 과표 80%로 상향 조정

2006년까지 공시가격의 70%로 적용되던 과표 적용률이 80%로 상향 적용되며, 2008년에는 90%, 2010년부터는 100%가 적용될 전망이다.

2005년 최초 도입시 50%인 과표 적용률이 2009년까지 100%로 높아지는 ‘종부세 로드맵‘이 그대로 유지되기 때문에, 2006년 가파르게 상승한 부동산가격에 이 같은 과표 적용률까지 합하면 6억원 초과 고가주택의 세부담은 더욱 늘어날 전망이다.

*양도세 불성실신고 가산세 중과

양도세를 부당하게 축소 신고하거나 신고하지 않을 경우 가산세는 미납세액의 40%(기존 10%)가 중과된다.

현행 양도세 무신고의 경우 가산세는 10%이므로 4배가 높아진 셈이므로 반드시 신고해서 불이익을 받는 일이 없도록 해야 한다.

*15년 아파트 리모델링 통한 증축 허용

2007년부터 아파트 전용면적을 늘리는 리모델링 가능 연한이 준공 후 20년에서 15년으로 앞당겨진다.

리모델링시 전용면적을 최대 30%까지 늘릴 수 있을 것으로 보여 주택시장에도 상당한 변화가 예상되며, 허용연한이 대폭 늘어나는 등 각종 규제에 분양가상한제까지 적용될 것으로 보이는 재건축을 대신해 리모델링에 대한 관심이 더욱 커질 전망이다.

*민간아파트 분양원가 공개 및 분양가 상한제

빠르면 올 9월부터 수도권 전 지역과 지방의 투기과열지역에 대해 민간 건설사가 분양하는 아파트의 원가 공개를 의무화 했다.

이번 조치로 민간 아파트의 분양원가는 시군구에 마련되는 분양가 심사위원회의 검증을 거쳐 7개 항목의 내역을 공개하도록 했다. 분양가 상한제도 올 9월부터 도입하기로 했다.

분양원가 공개 대상이 될 수도권 및 투기과열지구 민간택지 아파트 물량은 총공급물량인 47만여 가구의 12%선인 5만7천 여가구로 조사됐으며, 분양가 상한제를 적용 받을 아파트는 전국 14만여 가구에 이를 것으로 보인다.

*후 분양제 확대, 인터넷 청약 의무화

올해부터 주택공사나 지방자치단체가 공급하는 아파트에 대해 공정 40%를 마친 후 분양해야 한다. 2009년에는 공정률이 60%, 2011년에는 80% 공정 후 분양 한다.

*’㎡’표기 의무화

2007년 7월부터 매매계약서. 광고 등에 주택의 면적을 나타내는 단위인 ‘평’ 대신 ‘㎡’를 의무적으로 표기해야 한다. 이를 위반 시 50만원의 과태료가 부과된다.

*종합부동산세 ‘물납’ 허용

종합부동산세액이 1,000만원이 넘는 경우 꼭 현금이 아니라 부동산이나 주식 등의 물건으로 납부할 수도 있다.

#금융상품 및 투자

*해외투자펀드 비과세(시행시기 : 2007년 3월 예상)

해외투자펀드(역내펀드)를 통한 해외주식 양도차익 분배금에 대해 비과세 혜택이 주어진다.

기 가입된 역내펀드는 소급적용이 되지 않고 제도시행시점 가입 분부터 비과세 혜택이 3년 동안 주어지며, 역외펀드에 대해서는 변동 없이 정상과세(15.4%)가 된다.

*투자목적의 해외부동산 취득한도 상향조정(2007년 3월 예상)

투자목적의 해외부동산 취득한도가 현행 100만불 이내에서 300만불 이내로 상향조정 된다.

해외 부동산 투자 규제가 완화되며, 한도제한은 2008년~2009년 중으로 한도가 전면 폐지될 전망이다.

직접 매년 임대계약서 등을 제출하고, 주거목적의 경우에는 현행대로 2년마다 거주사실(출입국 증명)을 보고해야 한다.

이러한 일련의 해외투자 확대방안은 최근 외환 초과공급으로 인해 외환시장의 어려움이 지속되고 있어서 외환시장에서의 수요-공급 균형을 유지하기 위한 포석이 깔려있다.

*농/수/신협, 새마을금고 예탁금 비과세 3년 연장

2006년 말까지 주어지던 농협.수협,신협,새마을금고의 2,000만원 이하의 예탁금의 이자소득세 비과세가 2009년까지 3년간 연장되며, 20세 미만 미성년자 가입은 2007년부터 불가능 하다.

*세금우대 종합저축 가입한도 축소

세금우대 종합저축 한도가 4,000만원에서 2,000만원으로 축소 적용된다.

*장기주택마련 저축(펀드) 가입시한 연장

2006년이 일몰시한이었으나 2009년까지 한시적으로 가입해도, 비과세 혜택 및 소득공제 혜택 가능

*유전개발펀드, 신규 세제혜택상품

전세계는 지금 에너지 전쟁이라 해도 과언이 아니다.

정책적인 측면에서 유전개발을 위해 설립된 펀드에 대해서는 배당소득이 투자회사별로 액면 3억원 이하일 경우 2008년까지 비과세 혜택을 주고, 2009년부터 2011년까지는 5%의 저율이 적용된다.

*정크본드 투자펀드 5% 분리과세 혜택(시행시기 :2007.01)

투자부적격 회사채(BB 이하)가 10% 이상 편입된 채권형 펀드에 투자한 사람들에 대해 이자?배당소득세(세율 14%)를 감면해 주고, 2009년까지 5%만 분리과세하기로 했다.

이에 따라 국내 정크본드 시장이 활성화돼 한계기업들의 자금 조달이 지금보다 쉬워질 것으로 기대 된다.

최근 비오이 하이디스와 팬택 계열의 워크아웃 사태를 보았듯이 채권투자시에 신용등급을 반드시 확인하고 펀드에도 편입 채권들의 신용도를 확인해 볼 필요가 있다.

#기타

*정치자금 세액공제 축소

2006년까지 10만원의 정치자금을 기부하면 연말정산 시 11만원의 세액공제를 받았으나, 2007년부터는 기부한 금액만큼만(10만원) 세액공제를 받는다.

*현금영수증 미 발급 세파라치 제도 시행

2007년 7월부터 현금영수증 관련 신고포상금제도가 시행된다.

적법한 증빙자료를 제출시 건당 5만원의 포상금이 지급되면, 전문 세파라치의 창궐을 막기 위해 연간 40건(200만)으로 포상금을 제한한다.

*미용, 성형 소득공제 가능(2008년까지 한시적으로 적용)

미용 및 성형을 위한 수술비용과 보약 구입비도 의료비로 간주하여 소득공제 대상이 된다.

그간 고소득 전문직종의 소득파악이 쉽지 않아 탈루의혹을 꾸준히 받아온 의료계의 세원투명성을 확보하기 위한 방안으로서 2008년까지만 한시적으로 적용한다.

*현금거래 신고제

7월부터는 당일 현금영수증 못 받아도 거래일로부터 15일 이내에 관할 세무서에 인터넷, 서면으로 거래 증빙(간이영수증?계산서?무통장 입금증)과 함께 국세청에 신고하면 소득공제 가능하다.

*음식업 의제매입 공제율(4.76%->5.66%) 인상(2008년까지 적용)

음식업의 의제매입공제란 세금계산서 없이도 세무서에 신고만 하면 실제 매입가액으로 간주하여 5.66%만큼 부가가치세액을 공제하는 제도로 2월말부터 시행될 것으로 예상된다.

이 제도로 1년에 2,000만원의 농수산물의 재료비를 쓰는 식당의 경우 1,132,000원(2천만원 X 5.66%)만큼 세액공제를 해주는 것으로서, 2005년의 952,000원에 비해 18만원의 세부담이 줄어드는 효과가 있다.

*취학 전 아동 교육비 소득공제 대상 확대

소득공제 대상이 유치원, 영유아 보육시설, 학원 등에서 내년 연말정산부터 수영장.태권도 등 체육 교습소까지 확대된다.

*직불카드 소득공제율 15% 유지

직장인의 연말정산 때 적용되는 직불(체크)카드의 소득공제율 상향 조정 무산으로, 현재처럼 ‘연급여 15% 초과금액의 15%’가 유지된다.

*보험상품 설명 제도 개선

4월부터는 보험 계약자의 가입 조건에 따라 맞춤형으로 제작된 상품 설명서가 나온다.

부실판매를 막기위해 보험계약자는 상품 내용에 대해 설명을 들었음을 서술식으로 직접 기재해야 하며 무자격자의 보험 모집을 막기 위해 보험 모집자 실명제가 실시된다.

[출처:모네타/김종석 | 딸기아빠 우리투자증권 차장 ]

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2007년 꼭 알아야 할 절세전략

절세전략이 부동산 투자 수익성에 영향을 미친다?

해마다 연초가 되면 부동산보유자들은 직전 년도 말에 개정되거나 개정이 예정된 세법 내용에 관심을 두고 자신에게 해당되는 지를 꼼꼼히 살펴야 한다. 세법 개정에 따라 부동산의 취득 및 양도 시기와 방법, 보유 여부 등에 수정이 가해져야 할 지도 모르기 때문이다.

세법 개정 내용을 모르고 과거에 했던 것처럼 안일하게 의사 결정을 했다가는 큰 낭패를 볼 수 있다. 세금이 부동산 투자 수익성에 결과적으로 큰 영향을 줄 수도 있기 때문이다. 작년 말 개정된 부동산 관련 세법을 정리해보고 절세방안은 없는지 살펴본다.

우선 종합부동산세(이하 종부세)부터 살펴보자.

2008년부터는 종부세 납세방식이 납세의무자의 자진신고납부 방식에서 정부부과방식으로 바뀐다.

즉, 매년 11월 25일까지 관할세무서장이 납부세액을 결정하여 고지한다. 다만, 납세의무자가 자진신고 납부하고자 할 때는 12월1일부터 15일 사이에 신고납부도 가능하다. 정부고지금액이 실제보다 큰 경우에는 자진신고방식을 택함으로써 절세 및 유리한 현금흐름을 가져가도록 해야 할 것 같다.

또 지금까지는 모든 사업용 토지에 대해 종부세 과세기준금액이 일률적으로 공시가격 40억 원이었으나 올해부터는 서비스업용 토지(관광호텔, 유원시설, 휴양, 스키장, 대중골프장, 유통단지, 화물자동차공동차고지, 도심지역공장용지)에 대해서는 과세기준금액을 200억 원으로 상향하고 세율도 1.6%에서 0.8%로 낮춰진다. 사업용 토지의 공시가격이 40억 원이 초과할 경우 일부를 서비스업용으로 용도변경을 한다면 종부세를 절세할 수 있겠다.

다음은 양도소득세 부분이다.

우선 지금까지는 공익사업용으로 수용되는 부동산에 대해서는 채권보상분에 대해서만 양도소득세의 10%를 감면해주었으나 올해부터는 현금보상분에 대해서는 10%, 채권보상분에 대해서는 15% 양도세 감면혜택을 부여한다. 이는 2009년까지 적용되는 것으로 타의에 의한 양도에 대한 세제특례라 보면 되겠다.

또 자경농민이 영농자녀에게 일정규모 이하의 농지를 증여할 경우 증여세를 5년간 1억 원을 한도로 면제하되, 일몰 기한을 2011년 12월 31일까지로 하고, 이 농지를 양도할 때의 취득가액은 증여자의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하도록 하였다. 따라서 증여세와 양도소득세 총부담액을 비교하여 유리한 쪽으로 신고여부를 결정하는 절세방안이 필요하다.

또 지금까지 감면대상 신축주택에 대해서는 언제 양도하든 5년간 발생한 양도차익에 대해 양도소득세를 감면하고, 주택 수 계산에서도 제외하는 특례를 부여했으나 이 제도의 시한을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우로 일몰기한을 정하였다. 따라서 감면대상 신축주택 소유자는 올해 안에 신축주택을 양도하는 절세방안이 필요하다.

또 양도소득세 무신고자에 대해 실거래가액 추정근거를 마련하였다. 즉 양도소득세를 신고하지 않은 경우 납세지 관할세무서장이 등기부에 기재된 거래가액을 실거래가액으로 추정하여 양도소득세를 결정할 수 있도록 하였다. 지금까지는 자진신고납부제도를 취하고 있어서 정부의 추계결정시 근거가 애매하여 다툼이 많았으나 이번에 근거를 명확히 함으로써 다툼의 소지를 없앴다. 따라서 등기부상의 실거래가액과 실제거래가액이 다른 경우에는 납세의무자 자신이 반드시 신고를 함으로써 부당한 세금부과를 피해야 한다.

그리고 국외 이주의 경우 1세대 1주택을 처분할 때 처분시기에 제한 없이 보유 및 거주요건을 갖추지 않아도 양도소득세가 비과세되었으나 앞으로는 출국 후 2년 이내에 양도한 경우에만 가능하다. 또한 법인이 보유한 비사업용토지에 대해서는 양도소득의 30%(미등기 시 40%)를 법인세특별부가세로 징수한다. 외국에 거주하는 비거주자로부터 부동산을 양수하는 경우 개인에게 양도소득세를 원천징수의무를 부여했으나 이를 면제하였다.

이제 지방세분야를 살펴보자.

기업도시 개발사업 시행자와 기업도시 개발구역에 입주하는 기업이 사업용 부동산의 취득 및 보유시 취득세와 등록세를 15년간 면제받고 재산세는 처음 5년간 완전면제, 이후 3년간 50% 감면받게 된다.

이외에도 특히 유의해야 할 사항이 있다.

올해부터는 양도소득세 등을 과소 신고하거나 무신고한 경우에 차등적으로 가산세가 부과된다. 고의적으로 과소신고 또는 무신고한 경우에는 해당세액의 무려 40%에 달하는 가산세가 부과되고, 단순 무신고는 세액의 20%, 단순 과소 신고는 세액의 10%로 차등화된다. 주로 다운계약서 또는 사실과 다른 증빙에 의해 과소 신고한 경우에는 무거운 가산세를 물게 되므로 유의해야 한다. 하지만 6개월 이내 수정신고를 하면 가산세의 50%를 감면하므로 사후적으로 발견되었다면 빨리 수정신고를 하는 게 낫다.

또 주택거래신고지역 안에서 6억 원 초과 주택 거래 시에는 자기자금 및 차입금(예금액, 부동산매도액, 대출액, 사채 등)으로 구별된 주택취득자금 조달계획서를 제출하고, 본인의 입주 여부도 기재해야 한다. 자금계획이 불분명할 경우에는 세무조사와 함께 증여세 또는 소득세가 추징될 수 있으므로 사전에 대비를 철저히 해야 한다.

올해부터는 모든 부동산 양도소득세를 실거래가로 계산하고, 1세대 2주택의 양도에는 중과세율 50%, 비사업용토지의 양도에는 중과세율 60%를 적용하는 등 양도소득세가 대폭 강화되었고, 종부세 과세표준도 점차 공시가격의 80%로 적용 비율이 높아져 부동산 관련 세금이 무거워질 전망이다.
이러한 상황에 더해 작년에 이뤄진 부동산관련 세법 개정 내용을 꼼꼼히 챙겨 자기도 모르게 불필요한 세금으로 돈이 흘러나가지 않도록 하는 지혜가 필요할 것 같다.

공인회계사 유종오(중원세무회계 대표)

출처 : [부동산114] 재테크>2007년 꼭 알아야 할 절세전략 /유종오/2007.01.24

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꼭 알아둬야 할 양도세 ABC

올들어 양도세를 실거래가로 부과하면서 늘어나는 양도세 부담에 걱정을 하는 사람들이 많다. 양도세를 한푼이라도 아끼려면 세금 규정부터 잘 알아둬야 한다. 비즈앤 택스의 도움으로 헷갈리는 양도세 규정에 대해 알아본다. 주택보유 판정 시점은 재건축한 주택이나 상속주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요한 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 3년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 된다. 1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 3년은 원칙적으로 취득일로부터 양도일까지로 보며, 취득일 및 양도일의 판정은 당해 주택의 대금을 청산한 날로 보나, 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우 혹은 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일로 본다. 각각의 경우에 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다. ▶동일 세대원 간에 소유권변동이 있는 경우=세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정한다. ▶주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우=증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다. ▶이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우=아내의 보유기간만 가지고 판단한다. ▶주택을 상속받은 경우=피상속인의 사망일부터 계산한다. ▶동일세대원이 경매를 통하여 취득한 후 양도하는 경우=경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 한다. ▶보유 중에 소실ㆍ노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우=멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다. 세금에서 1세대란 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용 받기 위해서는 반드시 양도일 현재 ‘1세대’가 국내에 1주택만을 소유하고 있을 것을 요구한다. 이 때 ‘1세대’란 구체적으로 무엇을 의미할 까. ‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 집단을 말한다. 1세대가 되기 위하여는 원칙적으로 배우자가 있어야 하지만, 다음 중에 어느 하나에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 1세대로 본다. ▶해당 거주자의 연령이 30세 이상이거나 소득세법상의 소득이 있는 경우 ▶배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ▶거주자가 당해 주택을 상속 받은 경우 ▶종합소득ㆍ퇴직소득ㆍ산림소득 또는 양도소득이 있는 경우 등이다. 세대란 주민등록상 동일한 주소 또는 거소에서 같이 생계를 유지하는 단위로 해석될 수 있다. 예를 들어, 한 주소나 거소 안에서 본인과 아내, 자녀, 동생, 장모와 함께 살고 있으며 타 지역에서 대학교를 다니는 자녀가 있어 이들 모두가 생계를 함께 하고 있다면, 이들 구성원의 소득이나 연령에 관계없이 1세대를 구성하게 되는 것이다 부부 공동명의의 집을 양도할 때 1세대 1주택 요건을 충족하는지의 여부를 가리는 데 있어서 공동명의 사실은 이에 아무런 영향을 미치지 못한다.왜냐하면 부부는 각각 단독세대를 구성하더라도 1세대로 보기 때문이다. 6월 1일을 잘 따져라 부동산을 보유하는데 대하여 부과되는 세금인 재산세와 종합부동산세 등 보유세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 정하여 이 날 현재 주택, 건물 및 토지를 사실상 소유하고 있는 자에게 세금을 부과한다. 따라서 5월 31일에 부동산을 양도하였다면 6월 1일 현재 소유자인 매수자가 당해연도분 재산세를 납부해야 하며, 6월 2일에 양도하였다면 매도자가 보유한 기간이 단지 몇 개월뿐이더라도 1년치 세금을 매도자가 납부해야 한다. 그러므로 과세기준일(6월 1일)을 전후하여 부동산을 양도하고자 하는 경우에는 6월 1일전에 양도해야 재산세 납세의무가 없다. 반면, 매수자의 입장에서는 6월 1일을 지나서 매입해야 납세의무가 없다. 위에서 양도한다는 말은 실제로 잔금을 받는 경우를 말하며, 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 마쳤다면 등기일을 양도일로 본다.
조인스랜드 취재팀

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자료출처: 상가뉴스레이다

[창업세무] 사업자가 알아야 할 2007 개정세법

세무비타민 - 사업자가 알아야할 2007 개정세법.

- 2007년 개정세법을 이해하고 관련 변화에 적응하자. -

세무비타민- 사업자께서 알아야 할 2007년 개정세법

매년 1월이면 각종 제도의 변화에 관심을 가지셔야 합니다. 세법 역시 매해 개정이 되는 데 이번 강좌에서는 2007년 개정세법에서 소규모 상가 창업자 여러분이 알아야 할 사항을 정리하여 보았습니다.

1. 현금영수증 및 신용카드관련 강화

1) 신고 포상금 지급
현금영수증 발급을 거부한 현금영수증가맹점 또는 신용카드매출전표의 발급을 거부하거나 사실과 다르게 발급한 신용카드(현금영수증)가맹점을 신고한 자에 대하여 포상금을 지급할 수 있도록 하였습니다.

2) 가맹점가입의무화 및 가산세 부과
일정한 요건에 해당되는 사업자는 현금영수증가맹점에 의무적으로 가입하도록 하고, 현금영수증가맹점에 가입하여야 할 사업자가 가입하지 아니하거나 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 현금영수증의 발급을 거부한 경우 및 사실과 다르게 발급한 경우에는 일정액의 가산세를 부과하도록 하였습니다.

2. 불성실 신고자에 대한 가산세 강화 (최대 40%)

신고의무의 위반정도에 따라 불성실한 신고에 대한 가산세율을 고의적 의무위반의 경우에는 100분의 40으로, 단순한 무신고의 경우에는 100분의 20으로, 단순 과소신고의 경우에는 100분의 10으로 차등을 두어 규정하였습니다. (과거 최대 20%보다 2배정도 증가)

3. 사업용 계좌 신고제도 도입 2008년 시행
복식부기의무자는 개인적인 거래를 위한 계좌와 구분되는 사업용 계좌를 개설하여 관할세무서장에게 신고하도록 하고, 사업상 재화 또는 용역의 공급과 관련된 대가를 지급받거나 지급하는 거래로서 금융기관을 통하여 대금의 결제가 이루어지는 경우와 인건비 및 임차료를 지급하거나 지급받는 경우에는 반드시 사업용 계좌를 이용하도록 하며, 사업용 계좌를 개설하여야 할 자가 개설하지 아니하거나 사업용 계좌를 개설하여 신고한 자가 사업용 계좌를 사용하지 아니한 경우에는 일정액의 가산세를 부과하도록 하는 규정을 2007년 시범시행하고 2008년부터 본격적으로 시행하도록 하였습니다.

4. 부가가치세법 개정

1) 도서대여용역을 면세로 함 (일반도서대여점)

2) 재화 또는 용역을 공급한 후 할인액에 대하여 과세표준에서 제외함

5. 일용직등에 대한 지급조서 미제출 가산세 2% (1개월이내 제출 1%) 부과 시작
일용직에 대한 비용을 처리하셔야 하는 분들은 매분기(3개월) 지급내역을 다음달(4월,7월,10월,1월) 말일까지 지급조서를 제출하셔야 합니다.

NOTE

2007년 소규모 창업자 여러분과 관련된 개정세법은 상기와 같습니다. 특히 현금영수증 등 관련된 사항과 일용직등의 지급조서 제출관련해서는 가산세 등의 직접적인 세금이 관련되므로 유의하시기 바랍니다.

- 자료 인용시 인터넷주소www.sangganews.com

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2007년 종합부동산세법의 주요 개정 사항

1. 과세표준 산정방법의 조정

(1) 개정취지
종합부동산세 납세의무자를 공시가격기준으로 전환함에 따라 과세표준산정 방법을 공시가격기준으로 전환함.

(2006년 과세분부터 적용함)

(2) 개정내용
2006.12.12

종 전	개 정
1 . 주택 주택분과세표준 = ∑ (주택분 재산세 과세표준) - 4.5억원	1. 주택 주택분 과세표준 = ∑ (주택의 공시가격) - 6억원
2. 종합합산과세대상 토지 종합합산토지분과세표준 = ∑ (종합합산토지분 재산세 과세표준) - 3억원	2. 종합합산과세대상 토지 종합합산토지분과세표준 = ∑ (종합합산토지의 공시가격) - 3억원
3. 별도합산과세대상 토지 별도합산토지분과세표준 = ∑ (별도합산토지분 재산세 과세표준) - 20억원	3. 별도합산과세대상 토지 별도합산토지분과세표준 = ∑ (별도합산토지의 공시가격) - 40억원

2. 세액계산방법 (재산세액 공제액과 세부담상한초과액을 차감하기 전의 금액)

(1) 개정취지
  적용비율은 매년 보유과세를 강화하기 위해서 주택과 종합합산은 매년 10%p씩, 별도합산은 매년 5%p씩 인상
  하여 각각 2009년(주택과 종합합산), 2015년(별도합산)에 과세표준액의 100%를 세액계산시 반영하도록 되어
  있는 바, 주택과 종합합산은 전년도는 50%였으나 올해부터 70%부터 시작하여 10%p씩 증가한 적용비율을
적용하는 것임.

(2) 개정내용

종 전	개 정
1. 주택분 적용비율 : 50%	1. 주택분 적용비율 : 70%
2. 종합합산과세대상 토지분 적용비율 : 50%	2. 종합합산과세대상 토지분 적용비율 : 70%
3. 별도합산과세대상 토지분 적용비율 : 50%	3. 별도합산과세대상 토지분 적용비율 : 55%

3. 세부담 상한액의 상향 조정

(1) 개정취지
부동산 투기적 수요를 억제하기 위하여 주택 및 비사업용 토지에 대한 세부담 상한의 한도를 상향 조정하여
보유세 현실화 (2006년 과세분부터 적용함)

(2) 개정내용

종 전	개 정
1. 주택분 - 전년도 주택분 총세액상당액의 150%	1. 주택분 - 전년도 주택분 총세액상당액 (재산세 및 종합부동산세)의 300%
2. 종합합산과세대상 토지 - 전년도 종합합산과세대상 토지분 총세액상당액의 150%	2. 종합합산과세대상 토지 - 전년도 종합합산과세대상 토지분 총세액상당액 (재산세 및 종합부동산세)의 300%
3. 별도합산과세대상 토지 - 전년도 별도합산과세대상 토지분 총세액상당액의 150%	3. 별도합산과세대상 토지 - 종전 규정과 동일

4. 세대의 정의 및 세대원의 범위 신설

(1) 개정취지
주택 및 종합합산 토지분 종합부동산세의 과세방법을 인별합산에서 세대별합산으로 변경함에 따라 세대의
정의와 세대원의 범위를 규정함.(2006년 과세분부터 적용함)

(2) 개정내용

종 전	개 정
1. 세대의 정의 등 <신 설>	- 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대 - 가족의 범위 : 주택 또는 토지의 소유자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 를 포함) 및 형제자매 - 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함.
2. 배우자가 없는 경우에도 1세대로 보는 경우 <신 설>	- 30세 이상인 경우 - 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 - 소득이 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리 · 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 * 다만, 미성년자인 경우 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망으로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 혼인으로 1세대를 구성하게 되는 경우 <신 설>	- 혼인한 날부터 2년 동안은 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 혼인한 자를 각 각 1세대로 함.
4. 60세( 여자의 경우 55세) 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위한 합가로 1세대 를 구성하는 경우 <신 설>	- 합가한 날부터 2년 동안은 주택 또는 토지를 소유한 자와 그 합가한 자를 각각 1세대로 함.
5. 세대원의 판정기준일 <신 설>	- 당해연도 과세기준일

5. 과세표준 구간별 세율 및 적용률 조정

(1) 개정취지
종합부동산세 과세표준을 공시가격 기준으로 전환함에 따라 과세표준 구간 및 과세표준구간별 세율을 조정하고
과세표준에 적용하는 비율을 신설하여 매년 상향조정하고 보유세?현실화 (2006년 과세분부터 적용함)

(2) 개정내용

종 전

개 정

[ 세액 계산방법 : 과세표준 × 세율 ]

[ 세액 계산방법 : 과세표준 × 적용률 × 세율 ]

1. 주택분

과세표준	세율
5.5억원 이하	1%
45.5억원 이하	2%
45.5억원 초과	3%

1. 주택분

과세표준	세율
3억원 이하	1%
14억원이하	1.5%
94억원 이하	2%
94억원 초과	3%

2. 종합합산과세대상 토지

과세표준	세율
7억원 이하	1%
47억원 이하	2%
47억원 초과	4%

2. 종합합산과세대상 토지

과세표준	세율
17억원 이하	1%
97억원 이하	2%
97억원초과	4%

3. 별도합산과세대상 토지

과세표준	세율
80억원 이하	0.6%
480억원 이하	1.0%
480억원 초과	1.6%

3. 별도합산과세대상 토지

과세표준	세율
160억원 이하	0.6%
960억원 이하	1.0%
960억원 초과	1.6%

6. 차감하는 재산세액의 계산방법의 조정

(1) 개정취지
과세대상별로 과세기준금액을 초과하는 부분에 대하여 실제 재산세로 부과된 세액을 종합부동산세액에서
차감하여 보유세를 현실화하고 차감하는 재산세액의 계산방법을 명확히 함. (2006년 과세분부터 적용함)

(2) 개정내용

종전	개정
1. 주택분 - 납세의무자별로 주택분 재산세로 부과된 세액의 합계액 중 199만원을 초과하 는 금액을 주택분 종합부동산세액에서 공제 * 주택분 재산세로 부과된 세액의 의미 지방세법에 의해 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용되기 전의 표준세율에 의하여 계산한 세액	1. 주택분 - 주택분 과세기준금액을 초과하는 금액에 대해서 당해 과세대상주택의 주택분 재산세로 부과된 세액을 주택분 종합부동산세액에서 공제 * 주택분 재산세로 부과된 세액의 의미 지방세법에 의해 가감조정된 세율이 적용되거나 세부담상한을 적용받은 경우에는 세율적용후 또는 세부담상한을 적용받은 후의 세액 ∑ 주택분재산세로 부과된 세액 × 과세기준 초과분에 대하여 주택분재산세표준세율로 계산한 재산세 상당액 / 주택을 합산하여 주택분 재산세표준세율로 계산한 재산세 상당액
2. 종합합산과세대상 토지분 - 납세의무자별로 당해 과세대상토지에 대해 재산세로 부과된 세액의 합계액 중 125만원을 초과하는 금액을 토지분 종합합산세액에서 공제	2. 종합합산과세대상 토지분 - 토지분 종합합산 과세기준금액을 초과하는 금액에 대하여 당해 과세대상 토지의 토지분 재산세로 부과된 세액을 토지분 종합합산세액에서 공제 ∑ 종합합산과세대상인 토지분 재산세로 부과된 세액의 합계액 × 과세기준 초과분에 대하여 종합합산토지분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액 / 종합합산토지를 합산하여 종합합산토지분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액
3. 별도합산과세대상 토지분 - 납세의무자별로 당해 과세대상토지에 대해 재산세로 부과된 세액의 합계액 중 680만원을 초과하는 금액을 토지분 별도합산세액에서 공제	3. 별도합산과세대상 토지분 - 토지분 별도합산 과세기준금액을 초과하는 금액에 대하여 당해 과세대상 토지의 토지분 재산세로 부과된 세액을 토지분 별도합산세액에서 공제 ∑ 별도합산과세대상인 토지분 재산세로 부과된 세액의 합계액 × 과세기준 초과분에 대하여 별도합산토지분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액 / 별도합산토지를 합산하여 별도합산토지분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액

출처 : Tong - qkrdbgus님의 카페로~통

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주택매매시 세금 줄이는 법

2007년 1월 1일 이후부터 양도하는 주택에 대해서는 보유 주택수나 투기지역여부에 관계없이 모두 실지거래가액으로 양도소득세가 과세됩니다. 따라서 양도소득세 부담을 조금이라도 줄이기 위해서는 주택 매매시 또는 공사시 지출되었던 증빙을 잘 관리해야 합니다. 주택 매매시 필요경비로 인정 받아 양도소득세를 줄일 수 있는 지출증빙자료는 다음과 같습니다.

① 취득시 납부한 취득세 및 등록세 등

② 소유권이전 등기시 법무사 대행료

③ 취득 및 양도와 관련된 공인중개사 수수료

④ 배란다 샤시 및 확장공사, 보일러 교체, 화장실 전면개조 등의 주택가치를 높이는 자본적 지출

⑤ 금융기관을 통하여 할인한 국민주택채권 할인액

그러나 다음의 것은 제외됩니다.

① 재산세

② 취득과 관련된 대출이자

③ 주택의 수선비 즉, 신발장, 도배, 장판 및 싱크대, 조명 교체 등의 수익적 지출

④ 보유기간 중 전세계약과 관련된 공인중개사 수수료

양도한 부동산을 실지거래가액으로 신고시 필요경비로 인정 받기 위해서는 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되어야 합니다. 특히, 인테리어공사를 하였다면 공사 항목별로 구분 기재된 견적서 등을 구비를 해야 필요경비에 해당하는 항목인지 여부를 판단할 수 있습니다. 따라서 증빙서류에는 공급자의 사업자등록번호, 성명, 공급일자 및 가액 등이 명시되어 있어야 하며, 대금지급은 금융기관을 이용하여 금융거래내역까지 확보해 두시기 바랍니다

[출처:양정훈 | 일촌세무회계사무소 대표 ]

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활용가능한 세테크 10가지

부부공동명의,절세 양도순서 등

첫번째 부부공동명의를 활용하라

현행세법은 과세표준이 높을수록 세금부담이 높은 누진세율구조로 과표가 낮으면 세금을 적게 낼수 있다.따라서 부동산을 상속받을 때 형제공동명으로 상속받으면 과표가 낮아져 세금을 적게 내며 부부간에도 공동명의로 재산을 등기해 놓으면 양도시에도 양도세를 절약할 수 있다.

두번째 솔직하게 신고하자

불성실하게 신고하다가 나중에 발각되면 세무조사에다 가족간 증여에 따른 증여세등 다른 세금까지 부담할 가능성이 있다. 근래에 국세청은 부동산투기를 잠재우기 위해 국세청이 투기혐의자에 대한 자금출처 및 세무조사를 강화하는 추세다. 탈세를 하다 발각되면 세금추징에다 가산세등이 추가 부담된다.

세번째 적극적으로 해명하라

양도세등 세금신고를 하지 않았을 때 관할 세무서로부터 “신고누락‘이나 ”결정전통지’라는 안내문을 받았을때 세무사등의 도움을 받아 적극적으로 해명하거나 사실관계를 입증할 수 있는 서류 준비하여야 한다. 그렇지 않으면 확보한 자료에 의해 세금고지서가 발행된다.

네번째 양도 순서에 의한 절세

다주택자인 경우 양도소득세 부담이 적은 집부터 차근차근 처분해야 한다, 투기지역보다 비투기지역의 주택을 먼저 파는 게 유리한데 투기지역에서는 양도세가 실거래가로 부과되기 때문에 비투기지역보다 세금부담이 대폭 늘어난다.

보유세가 강화되어 부동산을 많이 소유할수록 세부담도 크게 늘어날 전망이어서 수익성이 떨어지는 부동산은 가급적 빨리 처분하는 게 세테크의 한 방법이다.

다섯번째 양도세 신고로 10%의 절세하라

부동산을 팔면 잔금지급일이 속하는 달의 마지막달로부터 2개월안에 양도세 예정신고를 하면은 산출세액의 10%를 감면받을 수 있다.

여섯번째 상가투자는 소득 적은 쪽이 유리

예를 들어 근로소득 과세표준이 3천5백만원인 사람이 자기 명의로 2억원을 주고 상가(연 임대소득 1천5백만원)를 사면 근로소득과 임대소득을 합친 5천만원에 대해 27%의 세율이 적용되어 연 9백만원을 세금으로 내야 한다. 하지만 만약 상가를 소득이 없는 아내 명의로 사게 되면 1천5백만원의 임대소득에 대해 18%의 세율로 1백42만원을 납부하면 된다.하지만 남편명의라면 근로소득 3천5백만원은 18%의 세율이 적용되므로 세금은 5백40만원이다. 부부를 따로 계산하도록 세법이 바뀌었기 때문이다.

일곱번째 아파트나 건물 매도시의 세테크

아파트의 기준시가는 7월1일자로 고시되는 것이 일반적이다. 따라서 기준시가가 매년 오르고 보유세가 증가한다면 , 6월에 비해 7월에 팔면 세금이 많아진다.

빌딩등의 일반건물은 1월1일 양도분부터 새 기준이 적용됨으로 같은 조건이라면 12월매도가 1월매도에 비해 유리하다.

토지는 개별공시지가가 기준이 되며 보통 6월에 새 공시지기가 발표된다.
건물일 경우 재산세는 6월1일 현재 건물 보유자에게 과세되는데 건물을 팔 때 5월 31일날 잔금을 치뤘으면 매수자가 1년치 재산세를 내게 된다.

재산세를 부과하는 과세표준은 건물시가표준액,구청장 또는 군수가 매년 말에 고시해 이듬해 1월부터 적용되는데 건물시가표준은 실거래가의 30~40%수준, 재산세 세율이 6단계누진 구조여서 시가표준액이 높을수록 세금이 많아진다.

여덟 번째 이혼시의 세테크

피치 못할 사정이 생겨 이혼시의 재산분할 형식을 밟아야 할때는 등기가 바뀌는 등기원인을 재산분할에 따른 소유권이전으로 해야 양도세나 증여세를 물지 않는다.

왜냐면 혼인생활중 형성된 재산은 부부공동의 노력에 의하여 형성된 것으로 보기 때문에 재산분할은 제몫을 찿아가는 것으로 인정되어 세금을 매기지 않는다.하지만 위자료나 증여형식으로 처리되면 세금을 내야 한다.

아홉번째 상속은 되도록 부동산으로

예,적금을 금융자산보다는 부동산 위주로 자산구성을 하여 상속을 하는 것이 유리하다. 부동산은 공시지가나 기준시가를 근거로 과표를 산정하기 때문이다. 정확한 액수가 들어나는 금융자산보다 상속세의 기준이 되는 부동산의 경우 기준시가의 경우 시가보다 30%정도 낮기 때문에 시가와의 차액만큼 절세를 할 수 있다.

열번째 상속자산 팔려면 6개월 후 팔아라

유산으로 부모님으로부터 시가 6억원인(기준시가 4억원) 상가를 물려 받아 6개월 이내에 팔게 될 경우 시가인 6억원을 기준으로 세금을 내게 된다.하지만 6개월 이후엔 기준시가인 4억원을 기준으로 세금을 내게 되어 훨씬 절세할 수 있다.

사망일전 1년에 2억원(2년에 5억원)이상이 처분되었을때 상속인들이 그 사용처를 세무당국에 증빙서류를 갖춰 입증하도록 되어 있다. 입증 못하면 그 금액만큼 상속받은 것으로 계산해 버리기 때문에 은행의 무통장등을 이용해 사용처를 밝힐 수 있도록 해놓아야 한다.

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[스크랩] ★지금 비수기를 놓치면 통탄합니다.★ |부동산노트

2007-06-13 09:46

http://blog.drapt.com/adamys/2413571181695596454

출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★지금 비수기를 놓치면 통탄합니다.★

닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

2005년 새해 벽두부터 오르기 시작한 집값이 2006년에도 릴레이식 폭등을 이어가다가.

2007년 상반기를 맞이하여 조정기를 거치고 있습니다.

집값이 오르면 집 없는 서민들은 상대적인 박탈감과 함께, 때를 놓친 데에 대한 자괴감으로

일할 의욕을 많이 상실할 것입니다.

저도 무주택의 설움과 함께 여러번 기회를 놓친 경험이 있기 때문에,

동병상련의 심정으로 글을 올리겠습니다.

저는 부동산 지식이 조금 있긴 하지만, 오히려 2005년에 이어 2006년 두 해에 걸쳐서 집값이 하락할

것이라는 거짓투성이의 형편 없는 대부분의 전문가들보다 진솔한 감정과 정확한 현장 경험을

바탕으로 글을 올리겠습니다.

2005년-2007년 이후에 무주택 서민들에게 커다란 멍을 짊어지게 한 원인 분석과, 현 시점에서 무주택

서민들이 취해야 할 최선의 해결방안, 그리고 부동산 투자에 대한 기본적인 정보 순으로

내용을 제시하겠습니다.

★ 2005년-2006년 이후에 서민들이 집을 구입하지 못한 원인

1. 2005년과 2006년 초에 대부분의 전문가들이 아파트 값의 보합 및 하향 안정을

전망하여,부동산 투자에 확신이 부족한 무주택 서민들에게 결정적인 때를

놓치게 하였습니다.

적어도 전문가라면 다양한 정보와 수많은 변수 등을 예측하여 정확한 분석을 바탕으로한

미래의 아파트 시세를 예측해야 하는데, 과거의 단순 지식과 즉흥적인 분석 및 현 정부의

아파트 안정화 정책에 발맞추기 위한 아부성 예측 등으로 애궂은 서민들에게 피멍을 들게

한 것입니다.

더욱 더 한심한 건 대부분이 2-5% 하락할 것이라고 장담하던 전문가들이 반성과 사과의

글은 커녕 아직도 정신을 차리지 못하고 서민들에게 왜곡된 정보를 제시하여 피해를

가중시키고 있다는 점입니다.

우리나라 상당수의 부동산 전문가 수준이 얼마나 무능력하고 왜곡된 기사에 가슴이 답답할

뿐입니다.

적어도 무주택 서민들은 아파트 하향을 강력하게 주장한 사람들을 찾아 내어 책임을

물어야 합니다.

2. 정부의 잦은 부동산 대책과, 불필요한 규제가 신뢰성을 잃게 하였고 오히려 면역력만

키웠는데, 이러한 일련의 정부 정책들이 자연의 순리대로 시장 자율에 맡긴 것만

못하는 상황을 초래했기 때문입니다.

무슨 수를 써서라도 집값을 잡겠다던 정부 각료들의 대책만 믿고 기다리던 수많은

무주택 서민들이 결과적으로 엄청난 피해를 입고 만 것입니다.

저는 대통령을 비롯한 정부의 정책과 서민을 위하는 진솔한 모습을 상당 부분 높게

평가합니다.

그렇지만 맹목적으로 집값이 안정될 것이니 따라오라는 식의 발언들이 결과적으로 무주택

서민들이 집을 사지 못한 가장 큰 원인 중의 하나라고 봅니다.

지금의 부동산 옥죄기 정책이 얼마나 갈 지는 지켜 볼 필요가 있습니다.

3. 대부분의 무주택 서민들이 지나치게 판교에만 매달려서서 부동산 전반에 대한 노력이

부족했고, 이로 인하여 폭넓은 시야를 상실했기 때문으로 여겨집니다.

앞으로도 광교나 송파에 메달려서 똑같은 피해를 볼 분들이 많을 것입니다.

흔히 로또로 비유되는 판교 분양에 온 힘을 쏟아 부었기 때문에, 내 집 마련을 수많은

기회를 놓친 것 또한 부인 할 수 없는 사실입니다.

지금 비수기를 맞이하여 기존 아파트 혹은 일반 지역의 아파트의 매수 가치가 크게

하락할 것처럼 여기고 초특급 투자처인 광교나 송파에 목을 메는 분들이 매우 많습니다.

유망 지역의 분양에만 지나치게 몰두하여, 여러가지 좋은 입지를 갖춘 기존의

새아파트 구입을 지나치리만큼 소극적으로 대처한 것은 문제점으로 지적할 수 있습니다.

4. 내 집 마련에 대한 자기 나름대로의 기준과 잣대가 필요한데, 그러기 위해서는

나름대로 폭넓은 시야를 가지고, 부동산 투자에 대한 노력과 현장 방문 등의

시간 투자를 아끼지 말아야 하는 데 이 부분도 부족했으리라고 사려됩니다.

5. 기타 1순위 청약 통장에 대한 분양 유혹, 수년간 지속적으로 상승한 아파트 값에

대한 부담, 저평가 된 기존의 아파트들에 대한 이유없는 편견과 고정관념 등도

원인의 하나로 지적 될 수 있습니다.

★ 집 값이 상승할 수 밖에 없는 이유

1. 집값에 가장 큰 영향을 미치는 상류층(일명 기득권층) 중에서 부동산으로
돈을 벌지 않은 사람이 많지 않고, 정부든지, 공무원이든지, 고수익 종사자든지,

언론 관련 기자든지, 부동산 종사자든지, 집이 있는 과반수가 훨씬 넘는 대부분의

국민들 또한 집값이 뛰어서 높은 수익률을 오르기를 바랍니다.

정부나 국민들이나 집값을 잡아야 모든 경제적인 활동에 부작용이 최소화 될 수 있다는

사실에는 누구나 동감하지만 그 속마음을 보면 동상이몽입니다.
그렇기 때문에 집값이 조금 떨어지면 전쟁이라도 일어난 것처럼 아우성 거리다가 떨어진

폭의 몇배로 폭등할 때는 조용하지 않습니까?
특히 언론이 더 심합니다.

2. 전통적으로 우리나라 국민들은 집에 대한 집착이 매우 높습니다.

집이 있어야 안정감이 있고, 그 바탕 위에서 행복하고 윤택한 생활을 할 수 있다는 사실을

    알기 때문에 왠만해선 집을 팔려고 하지 않습니다.
     대부분의 어른들은 주택의 소유를 성공을 위한 초석으로 여기는 분들이 많고,
     왠만한 중장년 젊은층까지 그 말씀에 동감하고 있습니다.
     특히 아파트는 가장 선호를 받는 주택의 형태인데, 아파트를 구입하는 것은
     곧 가장의 안녕과 재산 증식의 두마리 토끼를 모두 잡는 일거양득의 결정체입니다.

3. 우리나라 세대수를 보면 집이 있는 사람이 없는 사람보다 많고, 집이 있는 사람들이

그 인원수보다 몇 배나 더 사회의 영향력을 행사하는 경우가 크기 때문에 내심 집값이

떨어지기 보다는 오르기를 바라는 사람들로 인하여 집값은 오를 확률이 더 높습니다.

4. 단순히 집을 장만하기 보다는 향후에 일반주택-아파트-전원주택의 흐름으로 바뀔

가능성이 높은데, 우리나라는 아직 전원 주택까지 관심을 가질 만큼 여건이 조성되지

않았기 때문에, 현재 가장 사랑을 받고 있는 아파트에 대하여 투자 하는 것이

바람직합니다.

   개인적으로 오피스텔은 반대입니다.
   앞서 가는 지인들 중에서 전원 주택에 눈을 돌리라고 하는데, 저는 전문가는
   아니지만 우리 사회가 본격적인 고령화 사회로 진입하는 2015년-2020년 이후나 각광을

받지 않을까 사려됩니다.

5. 중단기적으로만 본다면, 각종 선거들이 릴레이로 펼쳐져 있기 대문에, 집값 상승의

도화선이 될 가능성이 크며, 여기에다 대통령의 레임덕 현상으로 말미암은

주택 정책의 일관성과 신뢰도에 문제가 생기고, 국민 소득 향상으로 인하여 모든 것이

잘 가꾸어 지고 깨끗하고 윤택한 생활을 하려는 국민들의 성향, 수급 불균형이 심한

강남 일대의 아파트 가격 상승 등이 호재로 작용할 것입니다.

★ 무주택 서민들의 해결 방안

하지만 무주택 서민 여러분 결코 낙담하거나 실망하지 마십시오.

여러분들이 처한 환경과 조건에 따라서 약간의 편차가 있을 수는 있지만 어떤 면에서는

여러가지 문제점에도 불구하고 아직도 기회는 매우 많다는 점입니다.

남들이 다 캐간 보물에 지나치게 신경쓰지 마시고, 새로운 보물 창고를 개척하십시오.

제가 알기로도 그런 곳은 수도권만 해도 무궁무진하게 많습니다.

다만 아무 대책이 없이 무작정 뛰어 들기보다는 최소한의 정보와 현장 경험을 바탕으로

자기 나름대로의 확신과 기준을 설정하여 아파트를 애입해야 합니다.

만일 집값이 너무 올라서 떨어질 경우를 기다려서 급매물을 잡는 것도 하나의 전략이긴 하지만

그 방법은 제가 앞에서 집값이 지속적으로 오를 수 밖에 없는 5가지 이유를 제시한 바와 같이

그렇게 바람직한 방법이라고 할 수 없으며, 아파트 구입 방법의 하나로만 여기는게

타당하다고 사려 됩니다.

지금 기존의 집을 매입하려고 하면, 경제적 여유가 없는 대부분의 서민 입장에서는 집값이

많이 올라서 정서적으로나 금전적으로 많은 부담이 따를 것입니다.

앞으로의 아파트 시장이 어떤 방향으로 흐를지는 누구도 장담 할 수 없는 상황이지만,

분명한 건 시간을 끌면 끌수록, 정보 수집에 노력하지 않으면 않을 수록 피해를 본다는

점은 분명합니다.

아파트 매입한 분들의 성공 사례를 토대로하여 무주택 서민들에게 도움이 될만한

결정적인 정보를 10가지 정도로 간추려 보겠습니다.

1. 시간이 되는 대로 여행하듯이 수도권 유망 지역을 찾아 다닌다.

지도를 펼쳐 놓고, 경부 고속국도와 일부 영동 고속국도, 수도권 순환도로 등의 도로와

도시를 살펴 보시고, 전철역 노선을 점검해 보십시오.

상황에 따라 변수는 있지만 서울을 기점으로 인구가 밀집한 경부 고속도로와 경기 남부 및

서부 지역에 관심을 갖는 것이 유리합니다.

또한 앞으로 5년 안에 신설될 전철역과 도로 등을 기본적으로 파악하시고, 아파트 시세가

비싼 지역을 체크하셔서, 그 곳 위주로 편안한 마음으로 일주를 하시기 바랍니다.

현장을 방문하기 전에 최소한의 정보를 얻기 위해서 인터넷을 통한 아파트 시세와 매물을

점검하는 한편, 지도를 항상 끼고 다니시면서 수도권 전역에 대하여 지리적 감각을

익혀야 합니다.

2. 그 지역의 부동산 실정을 알기 위해서는 기본적으로 3군데 이상 부동산에 들러

상담을 받고 흐름을 읽는다.

당장 아파트 구입을 할 목적이 아니라도 관심 지역의 부동산을 여러군데 들러서 상담을 받는

것이 그 지역의 특성은 물론 미래의 투자 가치 등을 파악하는 데 가장 시간이 절약됩니다.

어떤 면에서는 부동산 사장님들이 전문가들보다 시세 흐름과 예측을 더 정확하게 할 수

있습니다.

다만 자신의 주관적인 기준은 분명히 설정한 상황하에서 부동산 사장님들의 설명을 참조

하시는게 가장 바람직한 방법입니다.

3. 현재가보다는 급매물에 주목하고, 적절한 시간차를 두고 매입을 하십시오.

아파트 시세는 고무줄처럼 유동적이어서, 기존 아파트를 매입할 경우에는 반드시

1-2달 정도의 시간차를 두고 급매물 형태의 매입을 하시는게 바람직합니다.

지나치게 서두르면 높은 가격으로 매입할 가능성이 높기 때문에 적정한 목표 가격을 설정하여

급매물을 매입하십시오.

다만 지나치게 현실성 없이 낮은 가격으로 매입하려고 하면 또다시 기회를 놓칠 수 있기

때문에 그 지역의 시세 감각을 확실히 익혀서 적절한 목표를 두고 매도자와 협의 하는게

바람직하다고 여겨집니다.

4. 자금력이 부족할 경우에 아파트 구입은 첫째도 분양 둘째도 분양 셋째도 분양을 받는

게 유리합니다.

현재 수도권 전반에 걸쳐서 분양가가 크게 오른 것은 사실이지만, 기존 아파트의 오름폭

만큼 크지 않으며, 설령 주변 아파트 시세와 비슷하다고 하더라도, 최고급 새아파트로서

장점이 있기 때문에 입주 시기에는 무조건 시세 차익이 생길 수 밖에 없습니다.

다만 지나치게 외떨어진 나홀로 아파트나, 단지수가 적은 아파트, 교통 등 미래의 전망이

불투명한 아파트는 아무리 싸더라도 매입을 자제하는 게 현명합니다.

또한 아파트 분양을 받지 못하였다고 하더라도, 분양권과 입주시 매물이 동시에 쏟아지는

아파트를 눈여겨 보는 것도 좋은 방법입니다.

아파트를 분양받아서 손해 본 사람은 거의 없습니다. 잊지 마십시오.

다만 경쟁률이 높다고 여겨질 경우나 해당 지역이 아니라서 불리하다고 판단 될 경우에는

모델하우스 오픈 전에 관리자들을 귀찮을 정도로 찾아가서 상담을 받고 열성적인 모습을

보여준다면 선남금 형태로 의외로 도움을 받을 수도 있습니다.

5. 시간이 되는대로 부동산 사이트에 들러 네티즌들의 단지 소개와 신문 기사 및

블로그 등을 접한다.

특히 국민은행 부동산, 부동산 뱅크, 부동산 114 스피드뱅크 등을 자주 검색하고

닥터 부동산 중앙일보 조인스랜드, 다음 부동산, 네이버 부동산, 야후 부동산,

유니에셋, 부동산 써브를 구석구석 검색하는 게 무진장 도움이 됩니다.

사이트에서 보아야할 필수 사항은 시세, 매물, 최근 6개월 시세변동 상황은 필수이며,

기타 시황과, 동호회 이야기, 등을 참조하시기 바랍니다.

제가 쓴 7개 부동산 사이트 장단점과, 어느 사이트가 좋은 사이트인가? 라는 2개의 글을

참조하시면 많은 도움이 될 것입니다.

6. 주변 지인들 가운데 부동산에 관심이 많거나 실천력이 뛰어난 사람의 말에 귀를

기울인다.

부동산으로 돈을 번 사람들을 보면 공통점이 있습니다.

결코 우연히 불로소득한 경우는 거의 없으며, 나름대로 수많은 노력과 열성을 쏟아 붓고

실패와 좌절을 여러번 경험한 후에 나름대로의 확실한 기준이 설정되는 경우가 대부분이기

때문에, 현장 경험이 풍부한 아파트로 성공한 주변 사람들의 말이 자신의 노력을 몇 달

앞당길 수 있는 첩경이 될 수도 있습니다.

그 분들을 아파트에 미친 투기꾼 형태로만 인식한다면 가장 확실한 정보 창구를 잃게 되는

것이며, 어떤 면에서는 대접을 융숭하게 해서라도 방법을 배우는 게 바람직합니다.

이론에만 통달한 전문가들은 유명무실한 경우가 많지만, 그 분들은 명실상부 부동산 분야에

확실한 해안이 있음이 분명합니다.

7. 돈이 모이기 전에 미리 현장을 방문하여, 수시로 가격 동향과 투자 전망을
체크한다.

아파트를 구입하기 위하여 모든 것이 다 갖추어 질 때까지 기다린다면 좋은 기회를 놓칠

공산이 매우 높습니다.

1억이 모이면 부족하다고 여기고, 2억이 모이면 30평대 이상을 꿈꾸고 3억이 모이면

40평대를 분양 받으려는 것이 사람들의 끝없는 욕심이기 때문에 오히려 어느 정도

투자 여건만 갖추어진다면 약간 무모한 선에서 과감한 투자를 할 필요가 있습니다.

일단 저지르면 어떤 형태로던지 돌파구가 생길 가능성이 높은데, 다만 자신의 수입과

안정성이 보장된다면 더욱 더 공격적인 자세를 취할 필요가 있습니다.

    좋은 몫이 있을 경우 수입이 뒤따르면 융자가 많더라도 투자할 필요가 있습니다.
    가격이 오른 것에 연연해 하지 말고, 향후 전망에 주목해야합니다.
    왜냐하면 아파트는 오르는 곳이 계속 오르는 경우가 많습니다.
    1-2-3.5-7-12-19-26 이것이 강남 아파트의 아파트 상승률이라면 분당 용인 등의 유망
    지역은 앞으로도 높은 수익률을 기대할 수 있는 지역이라고 할 수 있습니다.

계획의 7부 능선만 된다면 결단력 있게 과감하게 투자해도 됩니다.
너무 많이 알거나 재면 때를 놓친다. 전문가들이 돈을 못 버는 이유는 결단성 부족입니다.

8. 은행 대출액과 이율에 지나치게 민감하지 말아야 한다.

은행 이율이 낮을수록 아파트를 매입할 좋은 조건이라는 것은 누구나 아는 사실이거니와

은행 대출에 지나치게 민감할 필요가 전혀 없습니다.

예를 들어서 2억을 융자 받았을 경우에 이자 부담은 많아야 130만원 선인데,

130만원이 결코 적은 돈은 아니지만, 향후 집값의 상승에 비하면 글자 그대로 새발의 피입니다.

2억은 아파트를 매입하는데, 결정적인 효자 노릇을 할 것이 틀림 없는 데 과거의 실례를

든다면 특수 지역이 아니고는 10배 가까운 수익을 창출할 수 있습니다.

9. 전세에 살 돈이면, 전세를 끼고 대출을 받아서 집을 장만할 궁리를 하는게 현명합니다.

돈이 부족할 경우에 상황에 따라 다르긴 하지만 자신이 살고 있는 전세를 싼 곳으로 옮겨서

어려움을 감수하고, 자신이 살고 잇는 집보다 높은 전세를 끼고, 대출을 받는다면 생각보다

집 장만이 어려운 일만도 아닙니다.

결혼한지 5년 이내의 젊은 부부의 경우는 맞벌이를 하는게 최소한의 목돈을 마련하는

가장 빠른 길이며, 수입이 보장된다면 망설일 이유가 전혀 없습니다.

10. 현재는 물론 중장기적으로 유망 지역에 투자하고, 거주 목적보다는 투자목적으로

아파트를 구입하라.

유망 지역을 설정하는 것은 상대적일 수 있으며, 결코 쉬운 문제는 아니지만, 굳이 예를

든다면 용인과, 김포, 수원, 성남, 하남, 등지를 꼽을 수 있다.

특히 가까운 주변에 고가 아파트가 있다면 중장기 적으로 그 시세와 발 맞추어 오를

가능성이 높기 때문에 좋은 투자처로 여겨지며, 향후 발전 계획이 확실한 곳을 골라서

투자해야 합니다.

개발 가능성이 점쳐지는 곳은 결국 언젠가는 개발할 가능성이 높은 관계로 기다리면 시세에

불이 붙을 게 뻔합니다.

아파트는 무조건 투자 목적으로 구입해야 합니다.

그냥 살기 좋다고 덥석 산다면, 그 당시에는 좋을 지 몰라도, 결국 다른 아파트가 지속적으로

오르기 때문에 상대적인 가난함을 면할 수 없습니다.

월급 200만원에서 300만원 오르는 것보다 , 아파트를 신중히 선정하여 오를 수 있는 아파트를

매입하는 게 10배 이상 나을 수 있습니다.

좋은 투자처를 고르는 것은 다음에 제시할 아파트 10가지 평가 요소를 참조하시기 바랍니다.

★ 아파트 평가 기본 10대 요소

1. 첫째, 전철역과 경부 고속도로의 접근성, 서울과의 연계성, 수도권과의 접근성 등

교통 환경입니다.

2. 둘째, 유치원, 초, 중, 고, 대학교 등의 교육 환경입니다.

3. 셋째, 단지 내의 세대수와 단지의 크기를 따지는 단지 환경입니다.

4. 넷째, 아파트 브랜드가 무엇이냐를 살펴 보아야 하는 명품 환경입니다.

5. 다섯째, 단지 내의 평형이 중소형 중심인지 중대형 중심인지를 알아 보아야 하는

평형 환경입니다.

6. 여섯째, 아파트가 남향인지 동향인지 동남향인지 여러 방향으로 되어 있는지

점검하는 배치 환경입니다.

7. 일곱째, 가장 중요한 요소 중의 하나로 꼽히는 것으로 자연과 친화적인 아파트인지를 눈여겨

보는 자연 환경입니다.

8. 여덟째, 아파트의 입주 연도를 파악하고, 내부 자재를 확인하는 신구(新舊) 환경입니다.

9. 아홉째, 평당 용적률과 단지 간의 넓이를 따지는 공간 환경입니다.

10. 열번째, 단지 주변의 상권과 편의 시설 등을 살펴보는 상권 환경입니다.

★ 상황에 맞는 아파트를 투자하는 방법 20대 요소

1. 집의 재산성과 귀중성을 깨달아야 합니다.

2. 재테크를 하고 싶다면 주택이나 오피스텔, 빌라보다는 무조건 아파트를 사야 합니다.

3. 한 곳에 집착하지 말고 다른 곳에 항상 관심을 가지고 매매를 염두합니다.

4. 다른 사람의 생각과 역발상으로 사물을 접근할 때가 있습니다.

5. 빌려 살 때가 있고 빌려서는 안 될 때가 있습니다.

6. 과거 시세에 지나치게 얽메이면 안됩니다.

7. 부동산 지인들과의 인연을 소중히 여겨야 합니다.

8. 중고 아파트보다 새아파트를 구입하는 게 현명합니다.

9. 욕심을 지나치게 부리는 것도 안되고, 욕심이 너무 없어도 안됩니다.

10. 오른 지역과 오르지 않은 지역을 구분합니다.

11. 여건이 되면 40평형 이상의 중대형 평형을 무조건 사야 합니다.

12. 돈이 조금만 모여도 아파트를 구입하되 20평형대의 소형 평형은 투자로서 최악입니다.

13. 브랜드를 반드시 확인합니다.

14. 부동산은 집 드나들듯이 다닐수록 좋습니다.

15. 수시로 분양하는 곳을 확인하고, 분양 받아서 집을 사는게 가장 현명합니다.

16. 낙폭이 큰 유망 아파트에 집중적으로 관심을 가지고 비수기로 여겨지는 2007년 1월-6월

사이에 급매물. 미분양 등을 매수하셔야 합니다.

17. 누구나 몰려들면 이미 늦었다고 판단하시고 아무도 찾지 않는 지금의 비수기를

내집 마련 및 좋은 여건으로 갈아타기하는 최고의 찬스로 살리셔야 합니다.

18. 비수기일수록 발품을 팔고 돌아 다니셔야 하며 원하는 아파트에 대한 정보를 많이 수집하셔야

합니다.

19. 입지와 발전 가능성 미래의 트랜드 3가지만 볼 줄 알아도 좋은 아파트를 잡을 수 있습니다.

20. 과거는 미래의 거울입니다.

아파트를 선뜻 사려고 하지 않는 지금 이 순간이 기회입니다.

지금 나오는 초급매는 2006년 활황기 이전인 8월의 시세도 많습니다. 노리십시오.

강남 신화가 무너질까요? 지금 조금 떨어진 것처럼 호들갑을 떠는 기사를 믿으신다면

차라리 두 눈과 두 귀를 막으시기 바랍니다.

크게 오를 때는 조용하다가 조금 떨어지면 난리법석을 떠는 것이 언론의 특성입니다.

발상의 전환을 가지시기 바랍니다.

이 글은 과거에 쓴 글을 일부 수정하여 현실에 맞게 교정하였습니다.

여러분들의 성투를 빕니다.

감사합니다.

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[스크랩] '부동산가격 하락' 어떻게 볼것인가 |부동산노트

2007-06-11 10:14

http://blog.drapt.com/adamys/81181524458786

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30524

"강남 은마아파트 3억 하락"

며칠전 신문에 나온 기사제목입니다.

3천만원도 아니고 3억이나 하락하다니.. 정말 부동산시장이 본격적인 하락이 시작되는것 아닌가 하는 생각을 하시는 분들이 많을 거라 생각합니다.

정말 부동산시장이 경착륙을 하려는 걸까요?

오늘은 최근의 부동산시장 가격하락에 대하여 한번 이야기 해보려고 합니다.

1. 현장분위기

정말 상황이 어떤지 현장이야기를 듣기위하여 며칠전 평촌신도시, 산본신도시, 수원영통, 용인 동천,성복,상현을 다녀왔습니다.

평촌,산본신도시는 작년말대비 10%하락, 수원영통은 5%미만, 용인 동천,성복,상현은 5~10%정도 하락이 되었습니다.

작년 급등을 본다면 그정도 하락은 지극히 당연한 결과라 생각합니다.

급등에 따른 부작용이라고 볼 수 있으며 대출규제, 추가인하 기대감등으로 매수세가 없는 상황이며 언론에서 연일 분위기잡기용 기사가 나오기 때문에 10%정도 하락이 된 거 같습니다.

하지만 언론에서 나오는 그런 급락의 분위기는 없었습니다.

부동산(평촌2, 산본1, 영통2, 용인 동천1,성복1,상현1) 8곳을 들러봤는데 관망이 4곳(평촌1,산본1,영통1,동천1), 가을 상승이 4곳(평촌1,영통1,성복1,상현1)이었습니다.

주로 50대 이상 중개사는 관망세를 30~40대 중개사는 가을상승을 예상했습니다.

아마 50대이상 연륜 있으신 분들은 신중하고 섣부른 대답을 꺼려서 그런 것 같지만 하락을 예상하지는 않았고 그냥 지켜봐야한다는 의견이었습니다.

2. 부동산 시장 약보합세 원인

1) 2006년 가을 급등

작년 가을 부동산가격 급등은 정말 무서우리 만큼 갑자기 다가온 역습이었다고 보여집니다.

여름까지만해도 1가구2주택 회피용 매물이 나와서 약보합세가 되리라는 예측이 많았습니다.

여름이 지나갈 무렵 전세가가 이사철수요인 가을이 되기전에 이상 급등을 하였고 전세가 불안이 매매가가 움직이기 시작했으며 여기에서 불안을 느낀 정부가 새로운 내용도 없는 이미 지자체에서 승인이 난 신도시 확대개발(검단, 운정)를 서둘러 발표하면서 불난집에 기름을 쏟아부었습니다.

그 결과로 작년가을 어찌할 수도 없는 폭등을 맞이하였습니다.

심한 곳은 2억 5천만원하던 33평형이 1달만에 1억이 넘게 올라 4억이 된 곳도 많이 있었습니다. 단기간에 그것도 특별한 개발호재도 없는 지역까지도 무차별적으로 올라버렸습니다.

갑자기 급하게 먹은 밥은 채하게 되어있습니다.

부동산시장도 너무 급하게 준비도 안된 상태에서 올라버렸기 때문에 그 후유증을 지금도 겪고 있으며 오히려 부동산시장의 건전성을 위하여 현재의 안정세는 긍정적인 부분도 있다고 보여집니다.

2) 평균이상의 손바뀜

작년 서울에 1/5에 해당되는 집이 주인이 바뀌었다고 합니다. 5집중 1채는 주인이 바뀌었다니 정말 놀라운 일입니다.

작년급등은 지금까지의 상승과는 다른양상을 보입니다. 바로 내집마련을 기다리던 서민들의 반란이었습니다. 작년가을에는 강남등 버블세븐지역보다는 그동안 소외받았던 강북,인천과 의정부등 외곽지역이 상대적으로 큰 폭으로 상승을 하였습니다.

정부를 믿고 내집마련을 기다리던 서민들이 폭동을 일으켰다고 봐도 다름이 아닙니다.

투자목적으로 집을 더 구입하신 분들도 있지만 내집마련을 위하여 기다리던 서민들이 더이상 참지 못하고 실력행사를 한 것입니다.

결국 내집마련의 수요는 한정이 되어있는데 2007년 상반기 수요까지 앞당겨서 작년에 집을 매수한 부분이 많다고 보여집니다.

약수터물이 조금씩 똑똑 떨어져서 큰 통에 담기게 되는데 앞에서 마시는 사람이 목마르다고 받아둔 큰 통의 물을 더 많이 마셔버리면 뒤에 기다리는 사람은 큰 통에 물이 다시 채워질때 까지 기다려야합니다.

현재의 부동산시장도 작년에 수요물을 너무 많이 소비했기 때문에 수요물이 찰 때까지 시간이 필요합니다.

3) 정부 규제

2005년 8.31 대책이후 안정세를 유지하던 부동산시장이 2006년 여름이후 갑자기 급등하면서 정부는 엄청나게 당황했을 것입니다.

필자 또한 그런 급상승에 상당히 당황하였으니 부동산시장 안정을 바라는 정부는 오죽했을까 싶습니다.

2007년은 대선이 있는해이며 참여정부의 마지막 해이기도 합니다.

참여정부가 나름대로 노력을 하였지만 뚜렷한 결과물이 없는 상황에서 서민을 위한 마지막 기대결과가 부동산시장 안정이었을 것입니다.

서민을 위한다는 참여정부가 서민주거안정과 밀접한 관련이 있는 부동산가격 급등은 참여정부의 존재가치를 무색하게 만드는 것이리라 생각합니다.

그때까지는 부동산시장 가격상승은 소위 버블세븐지역에 국한된 부유층 투기세력에 의한 결과였다고 평가하던 참여정부가 작년가을 서민들의 반란을 보면서 일종의 쿠데타를 맞이한 듯한 기분을 느렸으리라 생각합니다.

결국 버블세븐지역위주의 규제정책을 서민까지 확대적용하게 되었습니다.

대출규제가 바로 그것입니다.

DTI(총부채상환비율)와 LTV(담보대출인정비율) 강화를 통해서 대출을 통한 내집마련의 기회를 줄임으로서 서민들의 돈줄을 막아버렸습니다.

수요와 공급은 자본주의 사회의 철칙입니다.

부동산시장 가격은 수요와 공급이 기본원칙이며 결국 공급을 늘리던가 수요를 줄여야합니다.

공급을 늘리는 건 각종 신도시, 택지지구등 공급대책을 발표하지만 적어도 3년 길게는 5년이상 소요되는 것이 현실입니다.

그러기에 단기간 수요를 줄이려면 수요돈줄을 차단하고 수요심리를 낮추는 것입니다.

4)세금회피용 급매물

종부세 회피와 일시적 2주택 때문에 세금 내느니 좀 싸게 팔겠다는 급매가 간혹 나오는데 이런 급매가 바로 언론에서 나오는 그런 호들갑떠는 물건들입니다.

또한 재건축은 미래 기대심리 때문에 기대이상으로 상승을 많이 했기 때문에 더 큰 영향을 받습니다.

현재가치보다는 눈에 보이지 않는 미래가치는 오름폭과 내림 폭이 클 수 밖에 없습니다.

재건축은 일반 아파트보다 좀더 하락할 수도 있습니다.

5월까지는 종부세 회피용 물건이 나오겠지만 6월부터는 이왕 세금내는 거 종부세 회피용 물건은 들어갈 것입니다.

일시적 2주택 매물도 작년가을에 많이 매수하셨기에 1년이 되는 시점인 올해 가을전에 매도가 될거 같습니다.

결국 급매물은 5월이 피크가 될 것 같으며 11월정도가 마지막일 듯 싶습니다.

2주택 50%양도세 피하기 위하여 시세보다 많이 저렴한 일부급매물건도 나올 수도 있습니다.

하지만 영원한 급매는 없습니다.

팔 사람은 11월전에 팔고 이런저런 이유로 종부세 내던가 2주택이 된다면 급하게 매도할 이유 전혀 없어집니다.

5) 심리적 효과

종부세는 예상이 되었던 부분이며 사실 언론의 호들갑도 큰 부분을 차지합니다.

일반적인 서민들은 종부세와 아무런 상관이 없습니다.

6억원 넘는 분들중에서도 10억원 이상이 되어야 신문에서 보는 폭탄수준의 종부세를 내게 됩니다.

어떻게 보면 정말 천만원 이상 종부세 대상이 되는 분들은 조용히 있는데 종부세 대상이 되지도 않는 서민들이 더 큰 공포를 느끼는 것 같습니다.

학교에서 선생님한테 매를 맞으면 처음 맞는 아이보다 지켜보는 아이가 더 공포를 느낀다고 합니다.

또한 반값아파트, 분양가상한제, 원가공개등 분양가인하에 대한 기대심리를 키워준 것도 수요억제의 주요한 원인이라고 보여집니다.

그런데 이것 또한 뒤집어보면 큰 효과가 나오기 힘듭니다.

반값아파트는 잘해야 시범적용이 될지 모르겠으나 과연 누가 토지에 대한 권리도 없는 껍데기만 있는 집을 반값이나 주고 살지 의문입니다.

환매조건부도 팔지도 못하는 집을 그 돈 주고 살 필요가 있을까요? 차라리 전세나 월세 사는게 낫겠죠

분양가상한제, 원가공개도 결국 실효성이 크게 없습니다.

기업은 수익창출이 목적인 집단입니다. 물론 과도한 수익추구는 규제를 해야 하지만 기업의 기본성향은 수익창출입니다.

기업들도 원가공개, 상한제적용 하라고하면 하긴 하겠지만 결국 숫자장난입니다.

구조자체를 확장을 할 수 밖에 없는 구조로 만든다면 어쩔 수 없이 확장해야합니다. 각종 옵션도 요즘 추세가 있는데 안할 수가 없습니다. 결국 종부세, 원가공개, 분양가상한제 등은 정부와 언론이 만들어낸 환상일 수도 있습니다.

3. 부동산 시장 가격 결정 원리

1) 수요와 공급

수요가 많거나 공급이 줄면 부동산가격은 오르고 수요가 줄거나 공급이 늘어나면 부동산 가격은 오릅니다.

애덤스미스가 주장한 보이지 않는 손(Invisible hand)을 굳이 언급하지 않더라도 시장경제의 가장 기본원칙은 수요와 공급입니다.

부동산의 특징은 한정된 공급에 있습니다.

공장에서 찍어내는 TV가 하루에 100대만 생산된다면 아마 TV가 엄청난 재테크 도구로 이용되었을지도 모를 일입니다.

부동산은 토지특성상 제한적으로 공급이 될 수가 없으며 수요는 꾸준히 증가했기에 지금까지 많은 상승이 가능했습니다.

강남도 일부 투기꾼들의 장난이 아니라 경제, 교통, 교육, 문화등 모든면에서 월등한 희소가치가 있었기에 그런 상승이 가능했던 것입니다. 서울전체가 다 강남과 같은 여건이라면 강남만 그렇게 오를 수는 없을 것입니다.

일부사람들은 강남은 교육이 주요원인이며 특히 강남8학군을 지목합니다. 하지만 강남은 일정소득이상의 부자들만의 커뮤니티가 형성되었기 때문에 고가의 높은 수준 교육수요가 많고 그에따라 자연스럽게 고급사교육이 공급된 것이고 대치동이라는 새로운 학원가가 탄생한 것입니다.

지금 8학군이 다 없어진다해도 새로운 8학군이 탄생할 것입니다.

강북의 고급학군수요가 강남의 고급학군수요를 넘을 수 없는 이유이기도 합니다.

2) 자기중심적 생각

스위스의 심리학자 J.피아제가 제창한 자기중심성 [自己中心性, egocentrism]은 어린아이의 마음의 특성을 나타내는 개념으로서 어린아이는 어른과 달라 무엇이나 자기중심으로 사물을 생각한다.

이 성질을 자기중심성이라 합니다.

예컨대 동무들과 함께 놀고 있을 때도 동무에게 말을 하는 게 아니라 혼자서 멋대로 지껄이고 있는 경향을 보입니다.

이것은 어린아이가 자기와 자기를 에워싼 바깥 세계 사이에 분명한 구별이 생기지 않았다는 것을 표시하는 것입니다.

다시 말하면 자기 자신의 주관적인 세계와 자기 밖에 있는 객관적 세계에 구별이 없는, 이른바 주객 미분(主客未分)의 세계에 있다고 할 수 있습니다.

8∼9세 이상이 되면 이와 같은 자기중심성은 차차 해소되어 간다고 합니다.

부동산시세를 결정함에 있어서는 이런 자기중심성이 상당히 중요한 요인이 된다고 보여집니다.

상승을 한번 볼까요?

평촌신도시 귀인동 현대홈타운 아파트에 이모씨가 3년전 4억원에 매수하여 거주하고 있었습니다.

어느날 부동산시장이 움직이면서 한 아파트가 5억원에 매도가 되었습니다.

그럼 이모씨는 내집 시세가 5억원이 되었구나 라고 생각합니다.

또 1년후 6억5천만원에 옆집이 매도되었으며 이모씨는 내집이 6억5천만원이상이 되었구나 라고 생각합니다.

이모씨는 자연스레 자기집 시세를 6억5천만원이상으로 인지하게 되며 향후 이모씨집을 매도시 자기가 인지하고 있는 가격수준에서 맞추려고 할 것입니다.

자기한테 유리하게 생각하는 습성 때문에 1억상승하면 곧바로 1억원이상을 내집기준으로 만들어 버립니다.

평촌신도시가 1억원오르면 인근 산본신도시 주민들은 평촌이 1억원올랐는데 우리도 조금은 오르는게 당연하다고 생각하며 곧바로 시세상승이 되어버립니다.

반면 하락은 어떨까요?

최근 부동산시장 급랭으로 이웃집에서 다른 곳에 분양받은 집 때문에 5월까지 기존집을 매도해야하는 상황에서 5억5천에 매도를 하였습니다.

이모씨는 시세하락이 아닌 단순 급매로 인지를 합니다.

물론 급매란 급하게 매매하는 물건을 뜻하게 급하게 매매를 하려면 당연히 시세보다 저렴한 가격에 매도할 수 밖에 없습니다.

하지만 상승시와는 달리 이모씨는 아직도 자기집 시세를 기존과 비슷하거나 조금 하락한 6억원이상으로 생각합니다.

어짜피 이모씨는 당장 집을 팔 생각이 없기에 자기한테 불리한 가격은 받아들이지 않고 유리한 가격만 받아들이려고 합니다.

이런 심리는 이모씨에만 해당되는것이 아니라 대부분의 사람들한테 해당됩니다.

IMF와 같은 특수한 상황만 아니라면 대폭락이 될 가능성이 적은 이유 중 하나입니다.

이러다가 다시 상승을 해서 한 개가 7억에 거래되면 곧바로 시세는 7억이 되어버립니다.

하락할 때는 일부물건만 하락하며 상승할 때는 동반상승을 하는 것입니다.

은마아파트가 3억 하락했다고 하지만 대부분 입주자들은 아마 일부급매에만 해당되는 이야기라고 생각하며 자기집 시세는 기존시세를 마음에 두고 있을 것입니다.

3) 적응력

사람은 사회적 적응력이 너무나 뛰어난 동물입니다.

추워지면 옷을 만들어 입고 불을 피우며 사냥을 위하여 도구를 만들고 진화하면서 현재와 같은 문명을 형성하였습니다.

둘째애를 유치원 보낼 때 있었던 일입니다.

첫째날은 유치원간다고 웃으면서 갔습니다. 하지만 처음 엄마와 떨어지고 낯선 친구와 환경들 때문에 많이 울었다고 합니다.

둘재날은 유치원 가기전부터 가기 싫다고 울고불고 난리가 났습니다.

세째날도 마찮가지였죠.. 그런데 1주일이 지나자 울던애가 울지않고 가기 시작하더니 2주정도 지나니 너무 재미있다고 웃으면서 유치원에 가더군요

5살짜리 꼬마도 2주면 새로운 환경에 바로 적응해 버립니다.

이게 바로 인간의 적응력입니다.

지금까지 나온 정부정책이 절대 약하거나 잘못된 정책이 아니라 국민들이 그 정책에 적응을 했기 때문이라는 이야기도 있습니다.

위조방지를 위하여 새로운 기술이 적용된 지폐가 나오더라도 금방 위조지폐가 만들어집니다.

아무리 강력한 정책이 나와도 처음에는 어렵고 낯설게 느껴지지만 시간이 지나면 익숙해지면서 적응을 하게 됩니다.

타워팰리스가 분양할때만 하더라도 고분양가 논란이 있었으며 상당한 반대여론과 미분양까지 발생하였습니다.

평당1000만원의 고분양가 때문에 버블논란도 있었습니다.

지금생각해보면 정말 말도 안 되는 가격이라고 생각할 수도 있지만 그때는 비싸다고 생각했습니다.

5년전만해도 평촌신도시 32평 2억이 비싸다고 할 때가 있었습니다.

4. 앞으로 어떻게 될것인가?

1) 수요와 공급

수도권에는 연평균 30만구 정도의 주택이 필요하다고 합니다.

신규 수요가 30만 가구라는 의미입니다.

하지만 3년간 실제 공급량을 보면 575,678가구 입니다.

3년간 90만 가구가 필요한데 실제로는 64%정도만 공급되었다는 이야기입니다.

- 2004년 : 205,719가구

- 2005년 : 197,901가구

- 2006년 : 172,058가구

또한 인구 1천명당 주택 수는 238가구로 선진국 400가구 수준에 훨씬 부족한 실정입니다.

공급부족이 전부는 아니지만 하나의 원인은 맞는 것 같습니다.

수요는 어떨까요?

현재의 인구증가율을 보면 조금 걱정은 되지만 빨라야 10년후에 발생가능한 문제입니다.

특히 수도권 보다는 지방이 더 걱정이 됩니다.

실질적으로 내집마련과 평수 늘리기 주체인 40-50대 인구를 보면 전국으로는 2016년이 정점에 다다르지만 수도권은 2020년 정도 되어야 정점에 다다르게 됩니다.

더군다나 내집마련의 허리격인 1959년~75년생이 1,440만명으로 전체인구30%를 차지하기때문에 10년간은 인구감소에 대한 걱정은 하지않아도 될것 같습니다.

장기발전계획을 보더라도 행복도시가 있는 충청까지는 2020년까지 지속적 발전이 가능하고 꾸준히 지방인구의 유입이 가능하지만 반대로 충청이남 특히 대전 이남부터는 인구감소가 예상보다 더 큰 충격이 될 수도 있을것 같습니다.

2) 국민들 심리

현재는 매수자, 매도자 모두 팽팽한 줄다리기를 하고 있으며 어쩔 수없이 게임을 할 수없는 분들만 줄을 놓고 있습니다.

매수자들은 정부의 대출규제로 자금줄이 막혀있으며 추가인하 기대감으로 쉽게 움직이지 않고 있습니다.

반면 매도자들은 정권교체로 인한 반시장적 정책 완화 기대감과 그동안의 규제정책에 대한 내성이 강해져서 기다리는 지혜를 터득하면서 쉽게 매물을 내지않고 있습니다.

언론에 연일 나오는 강남 재건축이나 버블세븐지역의 하락은 지극히 당연한 결과입니다.

어차피 재건축은 길게는 10년후의 미래가치를 바라보고 투자하는 것이기에 상승과 하락의 폭이 클 수밖에 없습니다.

그래서 강남재건축은 부동산시장의 바로미터란 말이 있습니다.

강남재건축이 하락하면 부동산시장이 약세고 재건축이 움직이기 시작하면 부동산시장이 움직이기 시작하는 전초단계인 것입니다.

아마 확실한 신호가 오기전까지는 팽팽한 줄다리기 게임은 계속 되리라 생각합니다.

3) 정부정책

아마 부동산정책은 쉽게 변경되지는 않을거라 생각합니다.

아무리 안정기가 되어도 IMF때와같이 분양권 전매금지같은 파격적인 해제조치는 나오지 않을 것입니다.

현재와 같은 안정세가 가을까지 지속이 되면 양도세 6억 -> 9억 완화, 1가구1주택 장기보유자 보유세 완화, 대출규제완화 정도는 가능하리라 생각합니다.

작년가을과 같은 비정상적인 급상승은 나와서도 안되고 나오지도 않을 것입니다.

개발호재나 돈이 흐르는 곳에는 수요가 있고 어느 정도의 상승은 정상이지만 전체적인 무차별적 상승은 분명히 엄청난 부작용을 낳게 되어있습니다.

4) 세금회피용 급매물 소화

세금회피용 급매물은 정상적인 매물이 아닌 만큼 언젠가는 소화되기 마련입니다.

종부세 회피용 매물은 5월이 마지막 데드라인입니다.

6월 넘어가면 급한매물은 다 매도되고 매도를 못한 매물은 세금내고 관망세로 돌아설 것입니다.

일시적 2주택 회피용 매물이 문제인데 이런 매물도 10월이 데드라인입니다.

종부세는 많아야 몇천만원이지만 2주택은 양도세가 50%입니다.

양도세 50% 낼 바에는 싸게 파는 것이 이득이죠

사실 지금도 종부세 회피용 매물보다는 일시적 2주택 매물이 더 많으리라 생각합니다.

종부세보다 더 급한 매물인 것이지요

작년11월까지가 피크였기 때문에 결국 올해 11월까지는 한채를 매도해야하며 이런 분들은 시급성 때문에 몇 달전에 매도할 가능성이 높습니다.

종부세보다는 양도세50%가 더 치명적이기에 미리미리 매도할 가능성이 높습니다.

결국 11월전에 급매는 마무리될 가능성이 높습니다.

5) 대선

대선후보들의 부동산시장 관점을 보면 H당 이,박,손 후보는 반시장적 정책에 반대합니다.

여러분들께서는 아래 후보들중 누가 가능성이 높다고 생각하시나요?

보유세강화

- 찬성 : 노회찬,심상정,천정배,김근태,원희룡이며

- 반대 또는 변경 : 이명박,박근혜입니다.

거래세인하

- 신중 또는 불가 : 노회찬,심상정,김근태,원희룡

- 찬성 : 이명박,박근혜,천정배

양도세강화

- 찬성 : 노회찬,심상정,천정배,김근태,원희룡

- 반대 또는 변경 : 이명박,박근혜

6) 잠재된 수요

송도 더프라우 오피스텔에 몰린 엄청난 사람들과 열기를 보신분들은 무엇을 의미하는지 아실 것입니다.

부동산에 대한 열기도 잠시 숨어있을 뿐 엄청난 열기가 잠재되었습니다.

숨어있는 부동산에 대한 열정은 억누를수록 더욱더 커질 수 밖에 없습니다.

정부는 수요를 일시적으로 줄이는 강공책을 선택했으며 이는 공급부족과 더욱커지는 열정으로 이어질 수 밖에 없어서 3년후 더 큰 문제를 야기할 것입니다.

수요를 줄이는 방법은 집을 사겠다는 사람이 집을 사거나 아예 포기하는 것입니다.

수요가 한정되어있는 상황에서 무작정 집을 살수는 없기에 결국 안정을 찾을 수밖에 없습니다.

하지만 이런 식으로 못 사게하면 잠재된 수요는 그대로인 상태에서 공급이 줄게 되면 그 공급부족은 3년후에 효과가 나옴으로 3년후가 걱정이 된다는 것입니다.

5. 결론

대세하락이냐 일시적 하락이냐 말도 많습니다만 현재로서는 정답이 없습니다.

미래일에 대해서는 예측만 가능할 뿐입니다.

정부의 반시장적 규제정책 없이 자연스럽게 이런 하락세가 진행이 되었다면 대세하락에 무게를 둘 수도 있습니다.

하지만 지금은 입구와 출구를 모두 틀어막아버린 상황이라 시간이 지날수록 불안정수치는 높아질 수 밖에 없습니다.

그나마 다행인 것은 너무 뜨거워진 부동산시장을 인위적이나마 식혀준 것이라 생각합니다.

지나쳐서 좋은것은 하나도 없습니다.

부동산시장도 지극히 정상적인 흐름으로 필요한 사람은 사고 팔사람은 팔고 일부 여유가 있는분들은 투자목적의 주택도 구입하는 것이 정상입니다.

하지만 전국민이 투자목적의 주택을 구입하려고 하는 것은 상당히 위험한 징조며 이런 상황이 오래되면 일본보다 더한 버블이 터질 수도 있는 것입니다.

부동산에 관심도 없는 사람들까지 투자목적으로 구입하려는 것은 부동산시장 과열의 경고등입니다.

지금 주변사람들을 보면 모두 심리적인 안정을 되찾고 부동산에 대한 관심이 현격히 줄어든것이 보입니다.

부동산은 실수요위주의 시장이 되어야하며 투자수요는 일부가 되어야 합니다.

먼저 일어난 새가 먼저 먹이를 먹는 것은 지극히 당연하지만 모든새가 다 일찍 일어나면 모두가 먹이를 먹기도 힘들면서 일찍 일어나야하는 고달픈 상황이 될수도 있습니다.

정부의 반시장적 정책 전체가 잘못된 것은 아니며 1가구1주택 실수요자, 양도세등은 조정할 필요가 있다는 것입니다.

정부는 부동산시장이 급락하는 것도 급등하는 것도 바라지 않습니다.

다만 정부의 기대와는 달리 수많은 대책에도 급등이 계속되어서 정부도 무리수를 둔 것이라 생각하며 결국 때가되면 정상적인 흐름으로 돌아가게 할 것입니다.

산이 높으면 골도 깊다고 하지만 그 반대로 골이 깊으면 산도 높습니다.

현재의 부동산시장흐름은 지극히 당연한 흐름이라 생각합니다.

작년의 비정상적인 급등으로 인한 가격이 현실에 맞춰지고 있는 과정입니다.

정부의 규제정책도 당장은 아니지만 시간이 지나고 안정세가 지속되면 조금씩 시장에 맞춰지게 되어있습니다.

부동산은 최소 3년을 기다려야하는 장기투자입니다.

너무 일시적인 조정과정에 너무 호들갑 떨 필요도 민감하게 반응할 필요도 없습니다.

최악의 경우 일본처럼 버블이 터진다 해도 실수요자 분들은 그냥 살면 됩니다.

일본은 지금 다시 호황을 맞이할 준비를 한다고 합니다.

공무원인기가 떨어지고 대기업들은 신입사원을 뽑기 위한 경쟁을 한다고 합니다. 인기지역은 버블전 가격을 넘어서고 있다고 합니다.

미래성장엔진을 찾지도 못하고 계층간 양극화만 더 벌려놓았으며 차기정권의 부담이 될수밖에 없는 규제정책 남발만 해놓은 우리나라 현실이 너무 안타깝습니다.

내집마련에 성공한 분들은 언론의 호들갑에 너무 민감하게 반응하고 불안해하시지 마시고 여유 있게 지켜보면서 다음을 준비하는 지혜가 필요할 듯 싶습니다.

내집마련을 준비하시는 분들은 어쩔 수없이 나올 수 밖에 없는 급매저가물건을 좋은 조건에 잡을 수 있는 현재의 부동산시장을 잘 이용해야 할 것입니다.

그렇다고 성급하게 서둘러라는 이야기는 아니며 충분한 현장답사와 조사분석을 통하여 리스크를 최대한 줄이면서 유망지역에 좋은 가격으로 매수하셔야 한다는 것입니다.

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