= 집값(기준시가)이 6억원 이하인 1가구 1주택자는 '8ㆍ31대책'의 영향권을 벗어 나 있다고 해도 과언이 아니다.

종합부동산세 부과대상이 아니고 양도세를 실 거래가로 과세하는 고가 주택도 아니기 때문이다.

 

2008년 이후 조금씩(과표적 용률 매년 5%포인트) 높아질 예정인 재산세만 내면 된다.

집값이 6억원을 넘어 종합부동산세 대상에 포함되더라도 1가구 1주택자에게는 집이 한 채이기 때문 에 선택의 여지가 없다.

하지만 긴장을 늦출 수는 없다.

다주택 보유가 어려워 진 만큼 살고 있는 집의 투자가치를 한층 세밀히 따져봐야 한다.

1가구 1주택 자는 양도세 비과세 혜택이 있고 15년 이상 장기보유자 특별공제(45%)까지 받 을 수 있다.

■2. 2주택자, 매각순서가 중요하다

= 양도소득세를 아낄려면 매각시점이 가장 중요하다.

1가구 2주택자 가운데 주택 을 팔 생각이 있다면 적어도 내년까지는 팔아야 세부담을 줄일 수 있다.

2007 년부터는 2주택자에 대한 양도세율이 50%로 크게 높아지기 때문이다.

그러나 비투기지역 주택이라서 현재 공시가격(시가의 80%) 기준으로 양도세를 내고 있 다면 내년보다는 올해 파는게 낫다.

왜냐하면 내년부터 1가구 2주택자는 실거래가로 양도세를 내야 하기 때문이다.

2007년 이후에 팔더라도 1억원 이하(지방은 3억원 이하) 주택을 팔 때엔 양도 세 중과 적용을 받지 않는다는 점도 기억해둘 만하다.

■3. 3주택자, 종부세-양도세 유리한 쪽은

= 내년부터는 종합부동산세가 개인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀐다.

예컨대 남편이 소유한 주택을 부인에게 증여한 경우에도 합산 과세되기 때문에 종부세 부담이 줄지 않는다.

그러나 결혼을 했거나 일정 연령을 초과해 가구 분리가 가능한 자녀에게 증여 한 뒤 가구를 분리시키면 종부세 중과를 피할 수도 있다.

하지만 재산세는 앞으로도 지금처럼 물건별 합산을 하게 된다.

3주택자는 현재 도 양도세율이 60%인 만큼 세금부담은 내년에도 마찬가지다.

하지만 종부세 부 과기준이 6억원으로 하향 조정되면서 현재 보유중인 주택을 팔고 40% 양도차익 을 챙기는 방안과 종부세를 내는 방안 중 어느 쪽이 유리한지 계산해 보는 게 좋다.

■4. 잔금 언제 내느냐에 따라 세금 달라

= 앞으로 주택을 살 계획이 있는 사람은 매입시기를 잘 따져봐야 한다.

올해 집을 사면 취득세와 등록세를 합쳐 3.5%를 거래세로 낸다.

그러나 내년 1 월부터는 2.5%로 거래세율이 인하된다.

다만 올해 계약을 했더라도 잔금을 내년에 치르면 거래세금도 인하된 세율이 적용된다.

개인과 법인간의 거래, 법인끼리의 거래 등에는 인하된 거래세율이 적용되지 않는다.

새로 집을 구입해 2주택자가 되면 2007년부터 양도세가 중과되고 3주택 이상자 는 국세청이 실시할 예정인 상시 세무조사 대상에 포함되기 때문이다.

무주택자일 경우 자산ㆍ소득현황을 고려해 새롭게 개편된 청약제도를 활용하면 내집 마련 기회가 수월해진다.

■5. 무주택 서민에겐 절호의 기회

= 정부가 마련한 무주택 서민지원대책을 최대한 활용하는 지혜가 필요하다.

우선 지난 2001~2003년 인기를 끌었던 생애 최초 주택구입자금이 이르면 10월 중 부활된다.

주택담보대출을 받기가 점점 어려워지는 추세이므로 요건을 갖추 고 있다면 최대한 활용해야 한다.

이와 함께 정부는 저소득층 전세자금 대출금 리를 인하하기로 했다.

영세민 전세자금 대출은 연 3.0%에서 연 2.0%로, 근로 자 전세자금 대출은 5.0%에서 4.5%로 각각 낮춰진다.

특히 저소득ㆍ무주택서민 에 대해서는 주택금융공사의 모기지론을 우선 지원하고 금리도 일반 모기지론 보다 0.5~1.0%포인트 낮춰줄 예정이다.

■6. 아파트 담보대출 어려워 진다

= 전국 45개 투기지역에서 아파트 담보대출을 받은 사람은 5일부터 소득이 없는 배우자나 자녀 이름으로 아파트 담보대출을 받을 수 없다.

또 오는 20일부터 투기지역에서 아파트 담보대출을 3건 이상 받은 사람은 2건 만 남겨두고 나머지는 대출만기로부터 1년 안에 대출금을 갚아야 한다.

주택담보대출 금액도 제한되는데 주택담보로 1억원을 10년 동안 대출받으려면 연 3300만원가량 소득이 있어야 한다.

그러나 주거용 오피스텔이나 일반주택에 대한 주택담보대출은 여전히 가능하다.

■7. 판교 분양일정 변경...전략 재수정

= 판교신도시 분양 일정이 확정됐다.

전용면적 25.7평 이하는 내년 3월, 25.7평 초과는 내년 8월 분양될 예정이다.

대략적인 입주시기는 전용 25.7평 이하가 오는 2009년 초, 전용 25.7평 초과가 2009년 중반께로 예상되고 있다.

당초 올 11월 일괄분양한다는 계획이었지만 집값 급등의 주원인으로 지목되면 서 일정과 공급 규모가 바뀌는 우여곡절을 겪었다.

판교의 중대형 평형 가구수 는 당초 3100가구 늘어나 9740가구 정도가 된다.

판교신도시의 전체가구수는 당초 계획보다 2600여 가구 늘어난 2만9404가구로 추산된다.

당초 공급물량보다는 10%가량 늘어난 숫자지만 주거여건에 큰 변화 를 초래할 정도는 아니라는 분석이다.

■8. 판교 떨어지면 송파신도시로?

= 송파신도시는 서울 송파구 거여동 일대 △육군종합행정학교 95만평 △특전사 6 5만평 △체육부대 12만평 △남성대골프장 등 군부대 골프장 28만평 등 총 200 만평의 땅에 지어진다.

고밀도 개발을 통해 5만가구를 짓겠다는 계획이다.

이 중 2만가구는 전용면적 25.7평 초과 중대형 평형으로 공급될 예정이다.

송파신도시는 오는 2008년 하반기에 분양이 가능할 것으로 예상되고 있다.

이 르면 2011년 하반기 입주가 가능할 것이란 계산이다.

송파신도시는 공영개발방 식으로 개발될 가능성이 매우 높다.

원가연동제,채권입찰제,전매제한 연장 등 '8ㆍ31대책'에 포함된 모든 규제가 적용된다고 보면 된다.

■9. 이중계약서 사실상 불가능해

= 내년부터는 부동산거래를 할 때에는 실제 거래가격이 완전히 노출된다.

이중계 약서나 다운계약서가 불가능해진다는 뜻이다.

이제까지는 거래당사자들이 이중계약서를 만들어도 이를 확인할 방도가 없어서 탈세는 물론 정확한 시세파악이 어려웠다.

그러나 내년부터는 부동산거래시 거래당사자나 중개업자가 실거래가를 시ㆍ군 ㆍ구에 의무적으로 신고해야 한다.

신고된 가격이 정부 기준가격 대비 10% 범 위를 벗어나면 국세청 조사를 각오해야 한다.

또 올해중 부동산등기법을 개정 해 신고된 실거래가를 등기부에 기록하도록 할 계획이다.

현행법상 등기부 허 위기재에 대해서는 형사처벌까지도 가능하다.

■10. 기반시설 부담금 개인에도 여파

= 내년 하반기부터 도입될 기반시설부담금은 전국에서 벌어지는 일정기준 이상의 건축행위에 대해 매겨질 예정이다.

신규주택ㆍ상가ㆍ오피스빌딩ㆍ재건축ㆍ재개 발 등이 모두 포함된다.

서민들이 사는 소형주택도 원칙적으로 부과대상이 된 다.

소형주택을 지을 때에도 신규 인구 유입에 따라 기반시설 소요가 발생할 수 있다는 논리다.

개발업자에게 부과하더라도 결국은 소비자에게 비용이 전가 될 가능성이 높다.

기반시설부담금이 개발업자는 물론 일반국민에게도 직접적 인 영향을 미칠 수 있다는 뜻이다.

그러나 기반시설부담금이 땅값과 건축규모 를 기준으로 매겨지는 만큼 부담은 그다지 크지 않을 수 있다.

또 정부도 일정 규모 이하 건축행위에 대해서는 면제 또는 감면대상에 포함시킬 계획이다.

 

출처: 매경. 2005.9.3