우리동네이야기(26)

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[스크랩] 용인 보라지구에 초대형 호재 |우리동네이야기

2006-12-03 21:32

http://blog.drapt.com/ace10000/355751165149177634 주소복사

출처 : 2012년 파주는 황금의 도시가 된다.

원문 : http://blog.drapt.com/cuc3213

용인 보라지구에 초대형 호재
 
용인보라지구에.....롯데타운이 멋지게 들어서면 이곳은 두차원
높은 최상의 신도시급으로 주목받게 될것입니다
롯데 50만평 확보설에 이어삼호에서도 상당히 많은 땅을 확보하고
있다고 하더군요 이곳은 산으로 겹겹이 둘러싸여 있듯이
겹겹 호재가 너무 많아 향후 5년동안은 대형호재에 파묻혀
행복한 미소가 계속될 것입니다
초대형 호재들이 가시화 될때 강한 광채가 눈을 부시게 할 것입니다
아시는 내용이지만 몇가지만 열거하자면
 
1. 2008년말 개통예정인 오산 -양재(헌인로)간 고속도로
 (청명 IC 5분대 진입)    - 보라삼거리에 지하차도 혹은
고가차도가 들어서게 되는데 그 차도를 이용하여      
하갈교( 6차선으로 확장 접속)경유 청명IC까지 5분대 진입할 것으로
예상.  청명IC 진입만 했다하면 논스톱으로 헌인로까지 20분이 채
안걸립니다    
그곳에서 빠져나가고 싶은 방향으로 핸들 조작하면 됩니다.    
모든 강남권이 손바닥 안으로  들어오게 되는 것이지요.
40분정도면 모두 해결 됩니다    - 경부는 강남축 좌측을,
오산-양재간 고속도로는 강남축 우측을 커버하게 됨으로써      
명실상부 최고의 교통망을 갖추게 되는것임      
IC접근이 쉽지않은 수지1.2지구에서 조차 오산-양재 고속도로가
자기들 전유물인냥 침이 마르도록 홍보하고 있는데  
최고의 수혜지역인 우리들은 조용한 상태니 아쉽다 하겠습니다
 
2. 연장선 개통 및 신분당선 연계
(상갈역에서 강남역까지 총 37분 소요)    
*상갈역 - 정자역 환승시간 5분포함 -강남역까지 총 37분소요    
- 상갈에서 정자까지 8구간 16분소요 정자 환승시간 5분소요
  강남역까지16분 =총37분
3. 친환경적인 기흥호수공원 조성
( 기흥호수공원은 결국 우리들의 전유물이 되는것임)
4. 단지내 명문고교 개교
(유치원,초,중,고교가 바로 단지내 소재 :모두 도보로 이용가능)   
 - 한보라마을 입주에 따른 각종 편의시설 입점
5. 보라와 맞붙은 지곡동일대 고급타운 조성
        (두고 두고 호재로 작용하게됨)
 6. 지곡,보라,공세는 황금라인상 최고의 청정지역 으로써 여유계층이
몰려들게 되어있음 - 천혜의 자연환경에  골프 8학군 지역으로
여유계층이 가장 선호하는 지역으로 변모 가능성   아주 농후 .
현재에도 강남 분당에서 많이 몰려들고 있는 추세임-
선진 고령화 사회로 접어들면서 웰빙아파트가 급부상하게 되어 있음
   한편 골프8학군을 가장 선호하게 된다는 것임.  
여유계층은 건강관리를 위해 공기좋고,등산하기 좋고 ,
한편 여유생활을 만끽할 수 있는  골프 8학군 지역으로 몰려들게
된다는 것인데 이곳이 삼박자를 모두 갖췄다는 분석임  
거기에 교통.교육.문화 인프라까지
모두 갖추게 됨으로써  더이상 말할 필요가 없다는 것임  
경부를 옆에 끼고 있어 현재에도 수지,죽전,동백보다
강남접근성이 좋은데도 중개업소에서 이곳의 가치를 퇴색시킴으로써
현재 초저평가 상태에 놓여 있지만
조만간 모든게 해소될 것으로 전망됨.

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[스크랩] [펌]버블세븐중 용인,분당이 최고투자처 |우리동네이야기

2006-12-02 14:56

http://blog.drapt.com/ace10000/355751165038965949 주소복사

출처 : 정민식님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/minsiky

이 글은 매경이코노미의 머니&머니에 현직 감정평가사인 박병호씨가 기고한 글이다.
원제목은 "버블세븐 지역 이것이 약점" 이었다.
 
몇년내 시가총액 1위는 강남에서 용인으로 바뀌리라 본 점이 압권이며, 버블 세븐중 용인과 분당의 가능성을 높이 평가한 것이 매우 의미심장하다.
 
특히 버블 세븐중 용인,분당을 제외한 나머지 5개 지역은 거의 묵사발(?) 수준으로 평가받고 있는데, 나는 박병호씨의 직업이 감정평가사며, 감정평가 사무소 소장이라는 경험많은 분이라는데 주목할 뿐이다.
 
물론 최종판단은 각자의 몫임은 확실하다.
 
용인의 약점으로는 일부 비택지지구때문에 하향평준화될 수 있는 것을 지목하였다. 그러나 박병호씨는 결론적으로 시가총액 1위가 강남에서 용인으로 바뀔 것이라고 예측함으로써, 용인지역의 발전에 토를 달지 않았다.
 
또한 현재 용인을 [죽전,신봉,성복]의 3룡으로 분류하고, 향후 3년이내에 동백이 용으로 성장하여 용인4룡이 된다고 하였다. 즉, 향후 3년간 가장 발전성이 높을 지역으로 동백을 지목한 것이다.
 
이것은 향후 5년간 가장 발전할 지역으로 [분당-죽전-동백]라인을 지목한 봉준호씨의 견해나, 고종완씨의 신강남 투자론에서 신강남으로 지목받은 죽전,동백,성복,신봉 등지 추천과 일맥상통한다.
 
몇년후 시가 총액 1위로 등극할 용인시는 각종 교통호재가 진행형이다. 여기에 대한 글은 추후 써보기로 한다.
 
유은 감정평가소 소장이자 한국리츠에셋 대표인 박병호씨의 글을 소개한다.
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[머니 & 머니] 부동산 | 버블세븐 지역 이것이 약점



지난 5월 정부에 의해 거품이 있는 곳으로 지목된 7개 지역을 시가총액 크기로 나열하면 강남, 용인, 분당, 서초, 송파, 목동, 평촌 순이다. 강남은 마지막 순위인 평촌에 비해 대략 10배, 용인과 분당은 6배쯤 된다. 서초와 송파는 5.5배, 목동은 1.7배 정도여서 시가총액이 훨씬 뒤처지는 목동과 평촌을 버블세븐에 포함시킬 이유는 없었다.


버블세븐 대신 ‘버블5’가 등장했더라면 목동, 평촌발 인근지역 가격상승은 없었을지 모른다.


재테크 기본 상식은 남들과 반대로 움직이는 것, 즉 남들이 팔 때 사들이고 남들이 살 때 파는 것이다. 총부채상환비율(DTI) 조건이 맞거나 현금을 충분히 갖고 있다면 시세보다 최대 10% 내려간 급매물이 나오는 때가 인기 지역에 보다 쉽게 진입할 수 있는 좋은 기회다. 매도 파워가 셀 때는 비싼 가격으로 서향 1층이나 대로변 1층밖에 잡을 수 없지만, 매도자의 힘이 약할 때는 원하는 동이나 층의 물건을 더 저렴하게 잡을 수 있기 때문이다.


그러나 아무리 소문난 인기 지역이라 해도 짚고 넘어가야 할 것이 있다. 비인기 지역에서는 많은 부정적인 요인 중에서 긍정적인 점을 찾는게 우선이다. 반대로 공인 버블지역에서는 많은 긍정적인 요인 중에서 혹시 나와 내 가족에 맞지 않는 약점은 없는지, 혹은 투자흐름을 거꾸로 타는 게 아닌지를 살펴야 한다.


 


■1. 시가총액 1,2위 다툴 강남과 용인■


강남은 주거환경에 비해 가격이 꼭짓점 수준에 와있다. 도곡 주공을 재건축한 도곡렉슬 43평형은 18억원에서 22억원 수준이지만 같은 평형대의 용인 아파트에 비해 좋은 점이라고는 강남에 산다, 교통이 편리하다, 학교 편차가 작다, 직장이 가깝고 문화시설이 많다는 것 정도에 불과하다. 하지만 가격차는 용인의 가장 비싼 아파트 기준으로 3배가량 벌어진다. 용인 신봉자이 43평형은 6억5000만원에서 7억2000만원 정도지만 도곡렉슬보다 조망권이 뛰어난데다 미래 가치도 더 높다.


그럼에도 현재 가격차가 크게 벌어져 있는 것은 강남이 정상이 아니거나 용인이 저평가돼 있기 때문이다. 신봉, 성복, 죽전 등 용인 서북부 지역은 날이 갈수록 단점이 보완되고 있지만 강남은 시일이 흐를수록 단점이 더 커지며 조정을 받을 수밖에 없다.


강남의 장점은 사람이 통제 가능한 인문환경에 있는 반면, 용인의 장점은 사람이 통제 불가능한 자연환경에 있기 때문이다.


게다가 용인은 계속 커나갈 땅이 많은데 강남은 땅이 없다. 아마도 5년 안에 시가총액 최고 자리를 용인에 내줄 가능성이 높다. 용인 내에서는 지금도 3대 인기 지역인 신봉, 성복, 보정을 따라잡기 위한 내부 경쟁지역이 속속 탄생하고 있다. 아마도 3년 내에 동백지구가 정비돼 4대 인기 지역에 들어서고, 5년 내에는 흥덕, 상현, 동천, 공세지구가 용인 8대 인기 지역에 들기 위해 치열한 경쟁을 벌일 것으로 보인다.


이처럼 유망한 용인지역에도 커다란 암초가 있다. 너무 많은 소지역들이 군웅할거하면서 품질 평준화를 기하지 못할 가능성이 높다는 점이다. 과일의 품질이 균질한 것이 그렇지 않은 것에 비해 고평가를 받듯이 아파트도 마찬가지다. 자연환경이나 앞으로 개선될 인문환경으로 보아 강남보다 앞서야할 ‘용인 3대 지역’이 품격이 동일하지 못하게 된 인접 수지, 구성, 언남, 구갈 등에 의해 하향평준화로 끌어내려질 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.


 


■2. 교육환경 라이벌, 분당과 목동■


투자와 자녀교육이라는 두 마리 토끼를 쫓는 ‘맹모’가 강남을 떠나면 갈 만한 곳은 분당과 목동뿐이다. 이곳 교육의 장점은 학교 간 우열 차이가 크지 않다는 점이다. 다른 곳이 하향평준화하는 데 비해 두 지역은 선의의 경쟁을 벌이면서 상향평준화 배를 타고 있기 때문이다. 게다가 전통 명문학군인 대치동 학원가의 실력 있는 학원들이 이곳으로 옮겨오면서 학원 간 경쟁이 치열해지고 학생과 학부모 선택권은 더욱 넓어지게 됐다.


학교와 학원이 모두 좋아지게 되면 주변지역, 나아가 전국에서 맹모들이 몰려들고 치맛바람이 세질수록 투자 수요 풍선이 커지면서 예비 수요자들을 끌어모으게 된다. 교육요인과 투자요인이 결합된 곳은 대개 아파트 가격 상승의 뇌관이 되며 연간 두 차례씩 정기적인 상승곡선을 그리게 된다.


하지만 목동이 갖고 있는 한계점은 쉽게 허물어지지 않는다. 공영아파트단지로 개발돼 개성이 없는 똑같은 아파트들, 주변지역에 오염원이 많아 깨끗하지 못한 공기, 막연한 재건축 기대감이 사라질 경우 새로운 대안이 없다는 점 때문에 목동은 절대 강남이 될 수 없다. 강남을 능가하는 장점은 없으면서 강남의 단점을 더 심하게 떠안고 있기 때문이다.


국내 최고의 주거환경을 갖춘 분당의 한계점은 목동에 비하면 아주 적은 편이다. 그럼에도 가격이 목동보다 저평가돼 있는 이유는 단기간에 분당 주변에서 신규아파트가 너무 많이 공급됐기 때문이다. 그것도 정자, 판교, 용인 서북부 등 대한민국 최고 동네가 아주 짧은 시간에 탄생한 결과다.


주변의 좋은 환경 속에 새롭게 디자인되고 살기 편한 최신식 아파트들이 앞으로도 대량으로 공급되기 때문이다. 분당은 용인권 인기 지역 새 아파트 공급이 모두 마무리되는 5년 후에는 목동을 뛰어넘고, 용인권 인기 지역이 성숙기에 이르는 10년 후에는 강남을 능가할 전망이다.


 


■3. 특색 없어 1등 못 하는 서초·송파■


버블 논쟁, 아파트 금융 규제, 구입자금 출처조사 실시 이후 1등만 살아남을 기미를 보이는 상황에서 재건축아파트를 제외하고 공인 버블지역 중 급매물 가격이 가장 큰 폭으로 떨어지고 있는 곳은 서초, 송파다. 인기 지역에서의 급매물은 보통 시세의 5~10% 사이에서 결정되지만 서초, 송파 지역 일반아파트는 시세보다 10% 이상, 2억원이나 싼 급매물이 나오고 있다.


정부가 버블세븐을 지목한 이후 ‘비버블5’인 용산, 동작, 성동, 상동, 과천 지역의 상승폭이 커지고 같은 버블지역 중에서도 분당, 용인, 평촌지역이 약보합세를 보이는 것과는 대조적인 모습이다.


서초와 송파는 강남 수준의 인문환경에는 미흡하고 분당 수준의 자연환경은 기대하기 힘들다. 뛰어난 특색이 없다는 뜻이다. 기댈 거라고는 잠실 재건축과 반포 재건축밖에 없는 상황에서 재건축이 직격탄을 맞고 마지막 녹지공간인 마천·거여동이 송파신도시로, 우면동이 임대아파트로 파괴될 위험까지 안고 있다.


 


■4. 진짜 거품 들어 조심해야 할 평촌■


버블지역 지정으로 강남, 분당과 같은 핵심지역도 맥을 못 추는 상황에서 평촌은 홀로 호황을 누렸다.


평촌 역사상 유래가 없는 짧은 기간 급상승은 순전히 버블세븐에 포함시킨 정부 탓이다. 원래 부자들이 선호하는 곳은 특색을 갖춘 1등이다. 이들 지역은 버블 논란이나 시장침체에도 지속적인 관심 대상이 되지만 2, 3등 지역 아파트는 추락할 가능성이 높다. 부동산 시장이 금융의 힘에 지배될 경우 돈 많은 은행이 VIP고객만을 우대하게 되므로 1등 지역 아파트만을 중심으로 돈이 돌기 때문이다.


[박병호 한국리츠에셋 대표 유은감정평가사무소 소장]

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[스크랩] 용인이 왜 오르는지 설명해 드립니다. |우리동네이야기

2006-11-19 21:52

http://blog.drapt.com/ace10000/355751163940772218 주소복사

출처 : 피할수 없으면 즐겨라 ♪~

원문 : http://blog.drapt.com/jmhe107

제 목  용인이 왜 오르는지 설명해 드립니다.
글쓴이  김민경(seulo)
부동산 뱅크  : Home > 커뮤니티 홈 > 우리아파트 게시판     
1단계 : 인구의 유입

용인은 강남에 사는 사람들의 투자처이기도 했고,
충청도, 전라도, 강원도, 경상도, 제주도 등에 사는 젊은이들의 상경처이기도 했습니다.
실제로, 용인의 대형평수는 강남 아파트 소유자들이,
용인의 중소형 평수는 전국에서 몰려든 젊은 사람들이 소유하고 있습니다.
수도권 집중화 현상은 계속될 것이며,
향후 20년간 전국에서 가장 인구가 많이 증가할 곳이 바로 경기도 이남인 용인 지역입니다.
현재, 용인의 대형평수는 강남에 살던 사람들이 자식들에게 증여하고 있고,
용인의 중소형 평수는 엄청나게 지어대지만 항상 수요가 부족합니다.
더구나, 이제 강북 및 경기도 이북 지역의 사람들까지 용인을 알게 되어 청약에 참여하기 시작했습니다.

2단계 : 도시의 발달

인구가 모여드는 1단계가 지나면, 여러 기반시설이 갖추어지는 것은 물론,
서비스업이 발달하게 됩니다. 그러면 일자리도 급격히 늘어나게 되죠.
다행히, 경기도 이남 지역은 최근 10년간 새로 생겨난 첨단기업들이 가장 많이 입주한 곳이며,
향후 10년간 가장 많은 고급 일자리를 창출할 곳입니다.
현대의 제조업은 과거와 달리 무공해여서, 제조업이 바탕이 된 경기도 이남지역은 서비스업도
함께 발달하게 되어 있습니다.  그리고, 금융업도 점차 확충되게 되는 것이죠.
현재, 삼성, 롯데 등 대기업이 가장 부지를 많이 사들였고,
투자하고 있는 곳이 어디인지 살펴보세요. 경기도 이남지역입니다.
부가적인 이유로, 미군기지도 평택으로 이전되는 것이 확실하기 때문에,
점차 주거지의 수요층도 이남으로 내려오게 될 가능성이 높은 것이 사실입니다.
 (이것에 대하여 의문을 품으시는 분들도 계신데...
통일이 되지 않는 한, 미군기지의 경제적 영향력은 상당합니다.
당장, 국내외 기업들이 미군기지의 보호를 받을 수 있는 지역에만 투자합니다.)
어떤 분들께서 서울로 출퇴근하기 너무 멀다고 하시는데,
사실, 동탄, 평택, 천안, 오산, 심지어 음성까지 경기도 이남지역에 계속 발전하고 있는 도시에서
창출하는 일자리가 서울에서 창출하는 일자리 못지 않게 많습니다.
현재 이미 경기도 일자리 창출능력이 서울을 앞서기 시작했다는 이야기도 있는데,
그 축이 경기도 북부가 아니라 경기도 남부라는 것은 잘 아실 것입니다.
중요한 것은 새로운 산업의 일자리는 계속 경기도 남부에서 만들어지고 있다는 것입니다.
그 규모가 10년 뒤에는 서울의 일자리 창출능력을 앞설 것입니다. 어쩌면, 서울이 배드타운이 되고,
경기도 남부가 일자리를 창출하는 곳이 될 수 있습니다.
아침 출근시간에 경부고속도로의 하행선이 상행선보다 더 혼잡한 시대가 오고,
영동고속도로를 확장해야만 하는 시대가 올 수 있습니다.


3단계 : 복지비용보다 현금수입이 많은 곳

가장 도시가 발달하기 좋은 곳은 바로 연봉 3천만원 대의 중산층 젊은이들이 모여사는 곳입니다.
강남이 이렇게 하여 발달한 것입니다.
연봉 3천만원대의 젊은 중산층들이 가장 소비를 많이 하고 역동적입니다.
그리고, 이들은 경제의 축이고, 이들이 모은 돈을 곧바로 해당 지역의 주택으로 유입되어
주택가격을 상승시킵니다.
다른 지역을 보십시오. 국가가 나서서 재건축해주고, 도시 만들어 주고,
국민들에게 얼마만큼 지원해주지 않고서는 도시가 개발되지 않을 곳이 한둘이 아닙니다.
이는 해당 지역의 주민들이 복지비용을 많이 요구하는 세대로 구성되어 있기 때문입니다.
이런 곳에는 예산을 많이 투입하여도 그 발전이 제한적입니다.
하지만, 용인 지역은 젊은 중산층들이 축이 되어 있고,
이들은 정부가 손을 대지 않아도 계속 수입을 창출하여 해당지역에 재투자를 하고 있습니다.
현금 10억원이 소비로 사용되면, 돈이 돌고 도는 승수효과로 인하여 약250억원
(한국은행의 승수효과 자료기준)의 통화량 효과를 냅니다.
이만한 돈이 주택시장에 유입되면, 호가 올리기가 더해져서 엄청난 자산상승 효과가 생기는 것입니다.
이것이 그 동안 한국의 부동산이 오르는 원리였고, 지금도 여전합니다.
젊은 중산층들이 돈을 소비하는 곳, 그곳이 어디가 될지를 안다면,
용인의 잠재력을 쉽게 과소평가할 수는 없는 것입니다.
사실, 경기도 이남의 중심지가 용인이 될 것 같고,
그래서 대기업들이 앞다투어 엄청난 규모로 서비스업을 위해 토지를 사들이고 건물을 짓는 것입니다.

4단계 : 돈이 쌓이는 원리

돈이 유입되는 곳은 탄력을 받게 되어 있습니다.
그 지역은 돈이 늘어나는 지역이라는 인식 때문에, 계속 돈이 들어옵니다.
하지만, 다른 지역은 상대적으로 피해를 입게 되겠죠.
현재 용인지역은 수도권 집중화의 혜택을 가장 많이 받는 곳이고, 앞으로도 이것은 유지될 것입니다.
큰 틀에서 보면, 우리나라에서 그나마 가장 역동적인 기업건설과 현금 유입이 있는 곳이 바로
경기도 이남의 용인지역이라는 것입니다.

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