[스크랩] 재건축ㆍ재개발 7개 규제 풀리나

[스크랩] 재건축과 재개발, 투자성 비교분석 |부동산노트

2008-03-28 16:09

http://blog.drapt.com/ab9922/2894141206688145552

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

재건축과 재개발, 투자성 비교분석

◈ 재건축과 재개발의 이론적 차이점

재건축 사업과 재개발 사업은 노후화 된 주택을 공동주택(아파트)으로 탈바꿈시키는

주택개량사업이라는 공통점이 있지만 깊이있게 자세히 들여다보면,

기본 전제부터 다른 개념입니다.

재건축은 주변 기반시설(도로망, 상업시설, 녹지공간 등)이 양호하여 기반시설은 그대로 두고

주택만을 철거하고 다시 짓는 사업이지만,

재개발은 주택이 노후 불량함은 물론 기반시설까지 열악한 지역을 대상으로 하여 주택 뿐만 아니라

기반시설까지 전부 개선하는 사업이라는 것이 대표적인 차이점입니다.

그러면, 재건축과 재개발의 차이점을 한눈에 살펴보도록 하죠.

구분	재건축	재개발
의의	사적 부조의 개념	공적 부조의 개념
구역지정 요건	- 노후 불량 건축물 2/3 이상 - 노후 불량 건축물 1/2 이상 이면서 15년 이상 된 다세대, 다가구 주택이 30% 이상	- 호수밀도 : 60호/ha 이상 - 노후도 : 60% 이상 - 접도율 : 30% 이하 - 과소필지 : 50% 이상
조합원자격	토지, 건물 모두 소유한 자	토지, 주택, 지상권자 등
조합원승계	조합설립인가 후 조합원명의변경 금지	규제 없음
임대주택	늘어나는 용적률의 25%	전체가구수의 17%, 전체 세입자의 35% 중 많은 수
일반분양시기	후분양(공정80%이상)	선분양(관리처분인가 후)
재정비촉진지구 인센티브	인센티브 적용 없음	용도지역 상향 가능. 구역지정요건 20%까지 완화. 용적률,층고제한 인센티브 적용
주민동의율	추진위원회-4/5 이상 동의 구역지정-2/3 이상 동의 조합설립-4/5 이상 동의	추진위원회-1/2 이상 동의 구역지정-2/3 이상 동의 조합설립-4/5 이상 동의
세입자 이주비	지원 안함	지원함(3개월의 지원정착금)

◈ 재건축과 재개발의 과거, 현재, 미래

1990년대만 하더라도 부동산투자 특히, 소액투자의 대명사는
단연 재건축이었습니다.
하지만 개발이익환수제 도입과 안전진단기준 대폭강화 등의 정책에 의한
재건축 죽이기의 강도가 점점 심화되면서 현재 재건축의 투자메리트는
많이 떨어져 있는 상태입니다.

이러한 재건축사업의 상황과는 달리, 상대적으로 오랫동안 소외되었던 재개발이
점점 그 빛을 발하고 있습니다.
뉴타운사업 및 균형발전촉진지구, 도시재정비촉진특별법을 적용시킨
도시재정비촉진지구, 강북재개발의 핵심이론인 U-Turn Project 등의

체계적인 재개발사업 지원 정책이 추진되면서 현재 재개발사업의 투자메리트는
재건축을 크게 앞지르고 있는 형국입니다.

하지만 아직도 우리에겐 재개발은 어렵고, 10년이상을 바라봐야 하고,
돈이 묻혀버리는 투자처라는 인식이 남아있습니다.

그러나,

우리의 삶과 함께하는 모든 것들이 큰 변화가 있었듯 재개발사업 또한
많이 변했습니다.
이러한 변화를 제대로 catch하지 못한채 과거의 인식 그대로 바라보는 것
은 시대의 흐름을 파악하지 못하는 큰 오류입니다.

물론 재개발사업은 재건축처럼 노후화된 집만 헐고 아파트를 짓는 것이 아닌,
도시기반시설까지 재정비하는 사업이기 때문에 재건축에 비해 더욱 광범위 합니다.
하지만 굵은 요지 몇가지의 개념만 제대로 파악하면

재건축은 물론 일반아파트보다 더욱 쉽게 접근할 수 있는것이 바로 재개발입니다.

◈ 사회적인 시각에서 재건축과 재개발을 바라보자

재개발은 앞으로도 계속 각광받는 투자처가 될 전망입니다.
재건축은 도시기반시설을 그대로 두고 집만 새로 짓는 개념이기 때문에
기반시설의 절대부족 현상으로 인한 교통체증, 편의시설 및 학교,
공공부지의 부족 등 난개발의 원인을 제공한다는 핸디캡을 가지고 있습니다.
또한 재건축은 사적 부조 개념의 수익사업으로 분류되어

정부에서도 집값상승의 진원지로 취급, 앞으로도 지금의 규제책 이상의 규제책이

오랜시간동안 유지될 가능성이 높은만큼 사업성 및 투자성의 한계가 극명합니다.

하지만 재개발은 도시기반시설까지 함께 체계적으로 재정비하는 것이기
때문에 심각한 사회문제로 대두되고 있는 난개발의 개념과는 거리가 멉니다.
오히려 해결책이 될 수 있죠.
또한 수익사업이 아닌 주택개량사업으로 분류되어 정부에서도 오랫동안 슬럼화된 지역을

재개발사업의 형태로 촉진시키려는 의지를 표명하고 있다는 점도 주요체크사항입니다.

이러한 확실한 명분을 갖추고 있는 재개발의 미래는 매우 밝으며
촉진지구의 인허가절차 간소화에서도 바로 알 수 있듯이 사업속도 또한
더욱 빨라질 것이고 그만큼의 사업성 및 투자성 또한 높아질 것으로 평가받고 있습니다.
재개발에 투자하겠다는 투자자가 재건축보다는 배이상으로 많았던
최근 언론기사의 설문조사 결과가
재건축보다 월등한 재개발의 투자유망성을 대변하는 객관적 가치가 된다고 말할 수 있습니다.

◈ 재건축과 재개발의 객관적 차이점

이러한 기본 전제적인 개념에서의 유망성 뿐만아니라

수익성과 직결되는 현장데이터인 종세분화의 산물 용적률을 필두로,
면적 당 세대수로 설명할 수 있는 호수밀도의 차원에서도 재건축과 재개발은 큰 차이가 있습니다.

구옥이나 단독주택, 저층 다세대주택으로 구성된 재개발과 이미 공동주택의 성격인 재건축의

조합원수로 대변되는 현장데이터는 큰 차이가 있을 수 밖에 없습니다.

이 밖에 개발이익환수여부, 인허가절차 등에서도
현 시점에서 분석할때 재건축보다는 재개발의 투자성이 우위에 있습니다.

◈ 이제는 재개발투자가 대세다

우리는 테마파크 조성, 전철역 개통, 재건축ㆍ재개발 정비구역 지정을

집값상승의 3대 빅이벤트라고 부릅니다.

세가지 이벤트 중에서 하나만 발생해도 집값은 큰폭의 상승곡선을 나타냅니다.

재건축과 재개발, 투자성 비교분석

이 중에서 재건축ㆍ재개발은 획을 같이 하는 친형제로서

주택개량사업이라는 본질적인 뿌리를 함께 하고 있는 뗄래야 뗄 수 없는 영구적 비교대상입니다.

하지만,

그동안 부모(정부)의 사랑을 독차지 하던 재건축은 어느 때부터인가

눈밖에 나기 시작한 반면(난개발로 인한 부작용 및 집값상승의 진원지)

오랫동안 홀로서기만을 해왔던 재개발이 현재는 재건축의 자리를 대신해

부모의 사랑을 한몸에 받고 있습니다. (뉴타운, 도시재정비촉진지구,

균형발전촉진지구, 지구단위계획의 확장 지정)

체계적인 교육을 받으며 건강하게 커가고 있는 재개발에 비해

부모한테 확실하게 찍혀버린 재건축의 미래는 불투명한 실정입니다.

부모의 성향을 정확히 파악하는 것이 바로 투자수익률과 직결되는 성공투자의 지름길인 것입니다.

[민권식칼럼 #52] 재건축과 재개발, 투자성 비교분석

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[스크랩] 상한제ㆍ가점제 체크포인트 |부동산노트

2008-03-27 17:03

http://blog.drapt.com/ab9922/2413571206605005127

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

상한제ㆍ가점제 체크포인트

분양가상한제와 청약가점제로 인해 분양시장이 대변혁을 맞고 있다.

분양가상한제와 청약가점제의 요체는 "보다 싼값의 주택을 무주택자에게 공급하자"는 것이라고 볼 수 있다.

이에 맞춰 건설업체들은 새로운 제도에 신상품을 개발하고 청약일정을 조율하기 위해 분주하다.

청약자들도 이 같은 흐름에 발 빠르게 대응해야 내 집을 마련할 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.

청약자들이 꼭 챙겨야 할 새 청약·분양제도의 주요 체크 포인트를 짚어본다.

# 무주택자도 점수 높아야 당첨

새로 도입된 청약가점제의 내용은 '부양 가족수'가 많고 '무주택 기간'과 '청약통장 가입기간'이 길수록 당첨 확률이 높아지도록 하는 게 핵심이다.

종전 추첨방식처럼 청약 1순위자를 대상으로 무작위로 뽑는 것이 아니라 점수가 높은 순으로 당첨자를 가리는 방식이다.

따라서 같은 무주택자라도 점수(가점)가 천차만별일 수밖에 없다.

# 가점제 아파트는 17일부터 나온다

이 같은 청약가점제는 9월1일 이후 입주자 모집공고를 하는 아파트부터 적용된다.

정부는 지난 8월 말까지 분양승인을 받은 물량 일부가 이달 초까지 종전 추첨방식으로 분양되고 있어 자칫 가점제와 혼선을 빚을 수 있다는 판단에 따라 가점제 시행시기를 늦췄다.

이에 따라 청약가점제가 본격 적용되는 아파트는 17일부터 등장할 것으로 보인다.

# 추첨제 청약도 가능하다

가점제가 도입되면 그동안 익숙했던 추첨방식이 사라지는 것으로 생각하기 쉬운데 그렇지 않다.

일정 물량은 현행 추첨방식으로 공급되기 때문이다.

민간업체가 분양하는 전용면적 85㎡ 이하 중·소형 주택의 경우 75%는 가점제로,25%는 추첨제 방식으로 청약을 받는다.

이때 가점제로 청약했다가 탈락한 사람은 자동으로 추첨제 대상에 편입되므로 두 번의 당첨 기회를 갖게 된다.

전용 85㎡ 초과 중·대형 민영주택은 채권입찰제를 우선 적용하되,청약자들이 동일한 채권금액을 써 당첨자를 가리기 어려울 경우 50%만 가점제를 적용하고 나머지 50%는 추첨방식으로 청약하게 된다.

# 가점보다 지역우선이 앞선다

청약가점제로 점수가 높아 당첨 확률이 높은 무주택자라도 지역 장벽은 뛰어넘을 수가 없다.

해당 사업장이 위치한 지자체에 거주하고 있는 청약자에게 청약 우선순위를 주는 '지역우선공급제도'가 그대로 유지되고 있어서다.

# 아파트 분양가 최대 20% 낮아진다

분양가상한제는 정부가 정한 기본형건축비(중소형 3.3㎡당 431만8000원·중대형 439만1000원)와 가산비에 땅값을 합쳐 분양가가 정해지는 방식으로 과거에 실시됐던 원가연동제와 비슷한 제도다.

전용면적 85㎡ 초과 아파트는 분양가상한제로 정해진 분양가 외에 주변시세의 최대 80%까지 추가로 채권을 부담하는 채권입찰제가 병행 실시된다.

분양가상한제가 실시되면 전용면적 85㎡ 이하 아파트 분양가는 20% 정도 떨어지고 85㎡ 초과 아파트도 실질분양가(채권부담액 분양가)가 주변 시세 대비 80% 선이어서 청약자의 부담이 줄어들 것으로 정부는 보고 있다.

하지만 분양가 상한제가 적용되는 주택은 최대 10년까지 전매가 금지돼 재산권 행사를 하기 어렵다는 단점이 있다.

# 민간 상한제 아파트는 내년에나…

분양가상한제가 이달부터 시작됐지만 지난 8월31일까지 사업승인 신청을 하고 11월 말까지 분양승인 신청을 하는 아파트는 분양가상한제 대상에서 제외된다.

이에 따라 대부분의 건설업체들이 8월에 사업승인을 신청한 상태.따라서 분양가상한제가 적용되는 민간주택은 내년부터 등장할 가능성이 높다.

# 채권 안 써도 당첨될 수 있다

채권입찰제는 분양가가 주변시세보다 낮을 경우 청약자들이 얻게 될 시세차익을 국가가 일정부분 환수하기 위해 도입됐다.

역으로 분양할 아파트에 비해 주변시세가 낮다면 적용되지 않는다.

이에 따라 분양가보다 주변 집값이 비싼 송파신도시 등 일부 지역을 제외하곤 실제 적용되지 않는 곳도 나타날 것으로 보인다.

# 전매제한 기준 꼼꼼히 따져라

분양가상한제가 민간택지까지 전면 확대 실시되면서 당첨 이후 일정기간 집을 되팔 수 없는 전매제한 기준도 상당히 복잡해졌다.

수도권에서는 △공공택지 중·소형은 계약일로부터 10년,중·대형은 7년 △투기과열지구 민간 중·소형은 7년,중·대형은 5년간 되팔 수 없다.

# 마이너스옵션 믿다 큰 코 다친다

분양가상한제 대상 아파트에는 마이너스옵션제가 의무적으로 적용된다.

하지만 옵션 품목들이 양변기，벽지，세면기 등 반드시 구입해야 하는 마감자재들이어서 입주 때 개별구매하면 되레 더 비싸게 구입하는 부작용도 우려된다.

# 아파트 청약은 인터넷으로

인터넷 청약이 이달부터 전국으로 확대 실시됐다.

단,노인 등 인터넷 활용에 익숙지 못한 청약자들은 은행 방문 청약접수가 가능하다.

부적격 당첨으로 적발되면 해당 청약통장을 다시 사용할 수 없으므로 주의해야 한다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com

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[스크랩] 재건축ㆍ재개발 7개 규제 풀리나 |부동산노트

2008-03-27 17:01

http://blog.drapt.com/ab9922/22751206604904737

출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://home.drapt.com/346

재건축ㆍ재개발 7개 규제 풀리나

사안 별로 완화 폭 다를 듯

이명박 대통령이 재건축·재개발을 강조하면서 규제 완화의 범위와 폭에 주택시장의 관심이 집중되고 있다. 재건축·재개발 활성화는 당초 공약사항에 포함됐지만 취임 후 처음으로 목에 힘을 주고 다시 강조했기 때문이다.

업계는 구체적인 관련 추가 대책이 나올 것으로 본다. 이미 시장에는 인수위에서 ‘가격 안정’에 무게를 두면서 한풀 꺾인 규제완화 기대감이 다시 살아나고 있다. 노무현 정부 때 도입된 대표적인 재건축·재개발 규제들이 앞으로 어떻게 될지 전망해봤다.

①용적률 300% 넘게 오를까

땅에 건물을 지을 수 있는 한도인 용적률(대지면적 대비 지상 건축연면적 비율)은 재건축·재개발의 사업성을 좌우하는 관건이다. 서울시는 2종 주거지역에선 190%, 3종 210~230%의 기준 용적률을 적용하고 있다. 재건축·재개발 조합들은 이런 용적률로는 사업성을 높이기 어렵다는 주장이다.

업계는 용적률이 250%까지 올라가지 않을까 내다본다. 이미 도시재정비촉진지구로 정해진 뉴타운에서는 250%까지 용적률을 올릴 수 있도록 돼있다. 때문에 재건축이나 재정비촉진지구 이외 사업장의 용적률도 이만큼 올릴 수 있다는 것이다. 일부에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 한도인 300%까지 올려줘야 한다는 주장도 있다. 이 경우 사업부지 일부를 도로 등 공공시설로 기부채납해 추가로 받는 인센티브 용적률까지 감안하면 300%를 넘게 된다.

문제는 용적률 상향에 따른 과밀개발. 용적률은 높이되 과밀을 막는 묘안을 찾는 게 정부의 몫이다. 재정비촉진지구처럼 도시계획으로 뒷받침되는 광역개발로 기반시설을 보강하면 된다는 주장도 있다.

②40층 넘는 초고층 단지 나올까

층수는 가구수와 상관 없어 사업성에는 큰 영향을 미치지 않는다. 하지만 녹지공간을 많이 들여 쾌적한 주거공간을 만들고 싶어하는 조합들은 층수 완화를 강하게 요구하고 있다.

현재 서울에서 2종 주거지역은 평균 16층 이하로 제한되고 있다. 3종 지역에선 별다른 제한이 없으나 사실상 35층 이하로 못 박혀 있다. 2005년 정부가 초고층 재건축을 억제하기 위해 35층을 가이드라인으로 제시했기 때문이다.

층수제한 완화는 자치단체·정부에서 대체로 공감하는 것이어서 완화 기대감이 높다. 일률적인 ‘성냥갑 아파트’를 벗어나 멋진 스카이라인과 경관을 위해서는 층수 완화가 필요하기 때문이다. 서울시도 원래 12층이던 2종 지역 층수 제한을 계속 풀어왔다.

때문에 전문가들은 3종 지역에서 층수 제한이 실제로 없어지고 2종에서도 다소 높아질 것으로 내다본다.

③재건축해도 집 안 줄어들까

재건축 단지들은 전체 건립가구수를 전용면적 60㎡ 이하 20% 이상, 60~85㎡ 40% 이상, 85㎡ 초과 40% 미만으로 해야 한다. 조합들이 3.3㎡당 가격이 더 비싸 수입이 많은 큰 집을 많이 짓자 정부가 재건축 억제를 위해 도입한 중소형평형의무비율이다.

이 비율로 가장 큰 타격을 입는 게 중층 단지들. 강남권·여의도·용산 등에 몰려 있는 이들 아파트는 이 비율 대로 재건축하면 일부 조합원은 기존 집보다 작은 집에 들어가야 한다. 기존 집들이 대부분 전용 85㎡ 이상이어서다. 주민들간 평형 배정 갈등 등으로 상당수 단지들의 사업이 중단돼 있다.

하지만 중소형평형의무비율이 쉽게 풀릴 것 같지는 않다. 중소형평형의무비율은 주택공급 확대에 도움이 되기 때문이다. 중소형평형의무비율이 완화되면 다시 큰 집 위주로 재건축하게 돼 재건축을 통한 공급 확대에 한계가 있다.

일부에서는 용적률을 높여 이 문제를 해결할 수 있을 것으로 본다. 용적률이 높아져 건립 가구수를 늘어나면 조합원들이 지금보다 큰 집으로 모두 갈 수 있기 때문이다.

④ 재건축 조합원 바꿀 수 있을까

2004년 이후 설립된 재건축조합에서는 조합원 명의변경이 금지된다. 조합원의 집을 살 수는 있으나 조합원 자격이 주어지지 않는다. 새 아파트를 배정받지 못하고 재건축 때 현금보상만 받는 것이다.

이는 재건축을 막기 위해 아예 거래를 하지 못하도록 하는 규제다. 거래를 하지 못하면 재건축 단지들의 집값이 들썩이지 못할 것으로 보는 것이다.

조합원 명의변경은 규제 완화로 사업성이 좋아질 경우 유지될 가능성이 커 보인다. 이번 정부 역시 ‘당근’을 주는 대신 ‘채찍’도 가지려고 할 것이다. 사업성이 좋아지는 데다 거래도 자유로워진다면 집값 급등은 불보듯 뻔하기 때문이다.

물론 이 규제가 풀릴 가능성이 전혀 없는 것은 아니다. 재건축 집값 급등을 막은 다른 강력한 투기억제책이 마련된다면 완화될 수도 있다.

⑤재건축 임대주택 안 지어도 되나

정부는 2005년 재건축 개발이익환수제를 도입했다. 재건축 단지에 의무적으로 임대주택을 짓게 한 것이다. 이 역시 당시 집값을 부채질하던 재건축을 누르기 위해 도입된 제도다. 조합들은 임대주택에 대한 거부감과 임대주택을 지으면 손해를 볼 것이란 이유를 내세워 반대하고 있다. 정부는 국민임대에 적용되는 표준건축비로 임대주택을 사들이기로 했는데 임대주택이 일반 아파트와 수준에서 차이가 없어 건축비가 표준건축비보다 많이 든다는 이유다.

하지만 이 제도 역시 이명박 정부가 쉽게 손대기는 어렵지 않느냐는 관측이 많다. 임대주택을 짓는 만큼 용적률을 더 줘 조합은 사실상 큰 손해를 보는 게 아니다. 원래 지으려는 가구수에 임대주택이 추가되면서 개발이익환수제는 공급 확대 효과도 볼 수 있다.

⑥ ‘재건축 세금’ 없어지나

개발이익환수제도로도 재건축을 규제하기가 버겁자 노무현 정부가 한발 더 나가 내놓은 게 초과이익환수제. 재건축을 하면서 오른 집값의 일부를 현금으로 거둬가겠다는 것이다. 조합들이 ‘재건축 세금’이라고 비아냥거리는 재건축부담금이다.

아직 부과된 적은 없지만 강남권에선 많게는 억대 이상이 될 것으로 예상된다. 실제로 서초구의 한 단독주택 재건축 사업장이 예상한 부담금이 6000여만원이었다. 그동안 집값이 많이 오른 아파트 재건축은 더 많이 나올 것으로 보인다.

이 또한 이번 정부에서 없애기가 쉽지 않을 것으로 예상된다. 이제까지 나온 재건축 개발이익환수장치 중 가장 강력하기 때문이다. 다ㆍㆍ른 규제들과 마찬가지로 새로운 개발이익환수방안이 마련된다면 완화될 수도 있겠지만 말이다.

⑦뉴타운 거래 제한 풀릴까

도시재정비촉진지구로 지정돼 주로 재개발 방식으로 개발되는 뉴타운에도 거래제한 규제가 있다. 토지(지분 포함) 20㎡ 이상을 구입할 때는 자치단체의 허가를 받아야 하는 것이다. 재개발 지분을 구입하려면 무주택자로 전 세대원이 직접 거주해야하는 조건이다. 재정비촉진지구에는 용적률 상향 등 혜택이 주어져 사업성이 좋아지기 때문에 투기 억제를 명분으로 거래제한 규정이 생겼다.

재개발 지역의 주택은 대부분 낡은 집들이어서 수요자들이 대개 구입만 하고 거주는 하지 않던 터여서 토지거래허가제는 시장을 크게 위축시켰다.

거래시장은 위축돼도 사업성과는 관계가 없는 규제 역시 앞으로 풀리기는 어려워 보인다. 서울시는 최근 재정비촉진지구 내에서도 실제 개발 대상이 아닌 경우는 허가대상에서 제외하도록 정부에 건의했지만 개발지역의 규제는 건드리지 않고 있다.

재건축도 뉴타운처럼 대규모로 개발될 경우 재건축조합원명의변경이 없어지는 대신 재정비촉진지구와 같은 거래제한이 도입될 수 있을 것으로 보는 전문가들도 있다.

도움말=J&K부동산투자연구소 권순형 소장, 나비에셋 곽창석 대표, 예스하우스 전영진 사장, 주거환경연합 김진수 사무총장

재개발·재건축 규제 어떤 게 있나
구분	규제 내용	영향
용적률 억제	-서울 2종 주거지역 190%, 3종 210~230% -기준 용적률로 기부채납 등에 추가 용적률 인센티브	-10~15층 중층 아파트의 경우 기존 용적률이 200% 안팎이어서 재건축으로 주택 키우고 가구수 늘리는 데 한계 -개포주공 등 일부 저층 단지와 중층단지들 재건축 표류
층수 제한	-서울에서 2종 주거지역 평균 16층 -3종 주거지역에선 층수 제한 없으나 사실상 35층 이하	-층수 다양화 등으로 외관 차별화 어려워 -동수가 늘어나 녹지공간 등 쾌적한 주거환경 만드는 데 한계
재건축 중소형평형의무비율	-건립가구수 비율:전용면적 60㎡ 이하 20% 이상, 60~85㎡ 40% 이상, 85㎡ 초과 40% 미만 -집 크기 변화 없는 1대 1 재건축은 제외	-전용 85㎡ 이상이 많은 중층 단지의 경우 일부 가구는 기존 주택보다 작은 집 배정 받아 -조합원간 새 주택 배정 둘러싸고 갈등
재건축 조합원 명의변경 금지	-조합설립 이후 조합원 명의변경 금지 -구입하더라도 새 아파트 배정받지 못하고 현금 청산	-조합 설립 후 거래 제한으로 반대파 많으면 사업 속도 내기 어려워
재건축 임대주택(개발이익환수제)	-재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 건립 -임대주택 25%만큼 용적률 추가 -임대주택은 국민임대에 적용되는 표준건축비로 공공에서 매입	-일반아파트와 같은 수준으로 지으면서 건축비는 더 싸게 매겨져 조합원 부담금 다소 늘면서 사업성 떨어져 -임대주택 기피로 집값 많이 오르지 않을 것이란 우려로 주민 반대 많아 사업 진행 더뎌
재건축부담금(초과이익 환수제)	-추진위 구성일부터 입주 때까지 오른 집값 중 평균적인 집값 상승분과 개발비용을 제외한 초과이익에 부과 -입주 후 현금으로 개별 조합원에 부과	-강남권의 경우 많게는 억대에 이를 것으로 예상 -조합원 추가부담금 증가에 따라 사업성 악화 -반대 조합원 늘어 사업 진척 더뎌
뉴타운 토지거래허가제	-도시재정비촉진지구로 지정된 뉴타운에서 토지(지분 포함) 20㎡ 이상은 토지거래허가 대상 -실수요로 무주택자이면서 전 세대원이 거주해야 허가	-거래 제한으로 시장 위축 -가격 상승 기대감 떨어져 주민들 사업에 소극적

안장원ㆍ조철현 기자

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