2007-05-26 03:46

http://blog.drapt.com/ab5932/81180118786576

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=29989

분양가 상한제를 비롯한 소형평형 의무 비율, 기반시설부담금, 개발이익환수제 적용 등 재건축 규제로 사업자체가 불투명해짐에 따라 최근 리모델링 단지가 새롭게 주목을 받고 있다.   올해부터 리모델링 가능 연한이 20년에서 15년으로 단축되고, 면적을 전용면적의 30%까지 늘릴 수 있게 된다. 이에 따라 입주 15년 안팎의 단지들 외벽에 리모델링 추진 플래카드가 걸린 모습을 심심치 않게 볼 수 있을 정도로 리모델링 붐이 불고 있다고 해도 과언이 아닐 것이다.   이를 증명하듯 1.11 부동산 대책 발표 이후 서울지역 재건축 단지는 -1.02%를 기록한 반면, 리모델링 단지는 1.11% 상승했다.   닥터아파트 조사에 따르면 서울 지역에서 리모델링을 추진하고 있는 단지는 모두 45개 단지, 2만4천1백76가구이다. 이는 서울 지역 재건축 추진 단지가 1백42개 단지, 10만 6천2백65가구인 것과 비교해 재건축의 약 30%정도 수준이다.   보통 입주 10년이 넘어가고 재건축이 어려운 중,고층 단지는 매수자들의 선호도가 떨어지고 가격도 열세를 보였지만, 최근 입주한 방배동 쌍용예가클래식을 비롯해 리모델링을 성공적으로 마친 사례들이 이슈화 되면서 입주 10년 이상 된 단지들이 인기를 모으고 있다.   리모델링은 재건축에 비해 공사기간이 짧고, 기존 건축물의 골격을 그대로 유지해 공사비용도 저렴한 장점을 가지고 있다. 또한 재건축에 비해 절차가 간소하고, 소형평형 의무 비율, 임대아파트 의무 건설 등 규제사항으로부터 자유로워 사업추진이 수월하다.   하지만, 리모델링 완료시 전부 성공적인 결과를 가져 오는 것만은 아니다.   우선 평면설계의 제약이 따른다. 아파트 앞면과 뒷면을 늘리는 방식으로 평형이 늘어나기 때문에 집이 길어진다. 앞, 뒤를 넓힌 기형적인 설계는 새아파트에 비해 선호도가 떨어져 가격 상승에 한계로 작용할 수 있다.   또한, 1층 필로티를 만들 경우 최상층 한 층을 더 신축하는 것 외에는 층수를 높일 수가 없고, 자유로운 동배치가 불가능해 향을 바꿀 수가 없다.   아울러 최근 리모델링 가능한 단지 시세가 급등한 만큼 리모델링 후 증축된 평형과 인근 5년 이내 새 아파트 가격과 비교해 가격 경쟁력을 확인할 필요가 있다. 즉, 공사비를 감안해 인근 아파트보다 저렴해야만 리모델링 후에도 가격 경쟁력이 있는 것이다.   따라서 리모델링을 염두해 두고 아파트를 매입시 리모델링 후 시세 상승여력, 리모델링의 단점을 완충시킬 수 있는 역 접근성, 교육 및 편의시설, 조망권 등이 좋은 단지를 중심으로 선별적인 접근이 필요하겠다.   한국건설산업연구원 자료에 따르면 2005~2010년은 재건축 주도, 리모델링 성장기, 2010~2015년은 재건축,리모델링 주도기, 2015년 이후는 리모델링 주도기가 된다고 한다.   정부의 잇따른 재건축 규제와 재건축 가능한 아파트의 재고 감소, 신도시 개발에 따른 신규 주택 공급확대는 기존 아파트를 리모델링으로 방향 전환시켜 리모델링은 재건축, 재개발과 함께 부동산의 가치를 극대화시키는 '제2의 건축'으로 자리잡을 것으로 보인다.   하지만, 리모델링이 성공적으로 완료된 단지가 손에 꼽을 정도로 많지 않음에도 불구하고, 재건축이 어려운 단지들의 대안처로 떠오르면서 집값을 올리기 위한 수단이 되지 않고 있나 하는 우려도 든다.   리모델링이 주택시장 안정을 불안하게 하는 또 다른 원인이 되지 않도록 정부는 리모델링에 대한 적극 지원 및 체계적인 제도 개선 마련이 필요하겠다.   또한 리모델링의 한계를 극복해 주거만족도를 높일 수 있는 새로운 기술들이 개발돼 리모델링이 새로운 건축기법으로 정착되었으면 하는 바램이다.

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2007-05-26 03:44

http://blog.drapt.com/ab5932/81180118669526

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30506

주택담보 대출 규제에다 금리인상까지 겹치면서 부동산 시장이 더욱 움츠러들고 있다. 작년 가을 급등했던 시기 매수문의가 활발했던 것과 달리 지금은 매수세가 수면 아래로 가라앉아 급매물을 물어보는 전화만 간혹 있을 뿐 관망세가 짙어진지 오래다.   하지만 관망세 속에 매수자들의 마음은 혼란스럽기만 하다. 9월 시행되는 청약가점제를 염두해 두고 매수시기를 늦추고 있는 매수자도 있지만, 추가 하락을 기대하고 매수시기를 늦춰야 할지, 가격 조정을 보인 후 급등하지 않을까하는 마음에 매수 시도해야 할지 고민하는 매수자들도 적지 않다.   이런 매수자들의 심리를 반영하듯 최근 매수시기를 언제로 하는 것이 좋겠냐는 상담 내용이 부쩍 늘고 있다. 하지만 정답은 아무도 모른다는 것이다. 전문가나 연구기관, 언론등에서 바닥을 찍었다고 해 매수했지만 추가 하락하기도 했고, 꼭지를 찍었다고 해 매수하지 않았지만 추가 상승했던 것을 우리는 심심치 않게 봐 왔다.   또한 1천만~2천만원 가격이 하락하거나 오른 것은 어떤 사람에게는 큰 금액이 아닌 반면, 다른 이에게는 큰  금액인 것처럼 상대적인 것이여서 매수시기를 말한다는 것 자체가 어불성설인지도 모르겠다.   다만, 남들보다 저렴하게 사서 높은 차익을 남기고 싶은 것이 사람 심리라 매수시기를 무시할 수는 없을 것이다. 즉, 매수시기를 염두하는 것은 투자수익을 극대화시키고 싶은 마음이므로 간단하게 생각하면 개발호재가 있는 지역을 매수를 하면 된다.   하지만 서울지하철 9호선 건설 및 판교, 송파신도시 등 택지지구 개발로 주변 단지들이 크게 올랐고, 용산민족공원, 국제업무지구 조성등으로 용산구가 주목 받는 것과 같이 개발 호재가 있는 지역이 오른다는 것은 이미 모두가 아는 사실이다.   다만 필자가 말하고 싶은 것은 이런 개발 호재가 있는 지역을 남들은 어떻게 먼저 알고 움직여서 시세차익을 보고 있느냐는 얘기다. 물론 부동산 관련 세미나에 참석하거나 전문가 상담을 통해 알 수도 있겠지만, 조금만 관심을 기울리면 개발 가능성이 있는 지역을 알 수가 있다.     첫째, 관심지역에 전문가가 되자   필자는 지난 4월 닥터아파트에서 주관한 세미나에 참석해 강의를 듣던 중 적지않은 충격을 받았다. 강사분은 흰 종이에 평행선을 긋고 서울에 있는 25개 구의 위치를 그려보라고 했다. 평형선은 한강이었다.   직업이 부동산에 관련된지라 당연히 그릴 수 있을 것으로 생각했지만 막상 그리고 나니 위치도 틀렸고, 25개 구를 다 쓰지도 못했다. 그러니 경기도에 위치한 시를 전부 그린다는 것은 더욱 어려운 일.   또 분당선을 포함해 서울지하철 1호선부터 8호선까지 그려보라고 했지만 이 또한 쉽지 않았다.  매일 지하철을 타면서 지금까지 지하철 노선을 수십번, 수백번도 더 봤지만 9개 노선이 어디서 시작해 어디서 끝나는지 쉽게 떠오르지 않았다. 그러니 시세상승 가능성이 있는 개통예정 지하철 노선을 그리는 것은 더더욱 쉽지 않은 일.     그렇다면 과연 여러분들은 어떨까? 필자와 별반 다르지 않을 것으로 생각된다.   기본적으로 개발호재 지역이 많이 오른다는 것을 알고 있으면서도 그 지역이 어디에 위치하고, 그 여파가 어디까지 미칠지, 개통예정인 지하철 역이 어디에 생기고 수혜단지는 어디까지가 될지 정확히 알고 있는 사람은 많지 않을 것이다.   매수를 고려하고 있는 지역이 있다면 남들에게 설명을 해줄 수 있는 만큼 그 지역에 전문가가 되어야 한다. 어떤 호재가 있다는 것만이 아니라, 수혜지역이 어디까지이고, 향후 발전방향 및 추가 개발 계획은 없는지 등 세부사항까지도 그릴 줄 아는 전문가가 되어야 한다.   둘째, 언론 매체, 정부기관등 발표 자료에 관심을 갖자   개발호재로 주목 받고 있는 지역은 하루 아침에 이 지역을 개발하겠다고 정부가 발표하지는 않는다. 개발호재로 주목받기 전부터 이미 수차례 언론을 통해 후보지로 논의되었고, 정부기관에서도 건축허가제한등의 공고를 통해 개발 예정지임을 암시를 하고 있다.   또한, 국토를 개발함에 있어 10년 단위로 국토종합개발계획을 세워 이에 따라 개발 계획이 이뤄지고 있다.   따라서 언론 매체 및 정부기관이 발표하는 지역은 향후 개발 가능성이 높은 곳이므로 수시로 건교부, 시청, 구청 홈페이지에 방문해 공고, 공람을 주의깊게 관심을 갖을 필요가 있다.     셋째, 각종 통계자료를 활용하자   부동산 정보업체를 비롯해 건교부, 통계청, 연구기관 등에서 발표하는 부동산 관련 통계자료를 한달에도 몇번씩 접하고 있다.   일주일 단위로 발표하는 매매동향부터 월별 거래량, 지가상승률, 분기별 인구유입등 각종 통계자료를 지속적으로 살피다 보면 상승 가능한 지역을 파악할 수 있다.   따라서 부동산 정보업체 및 한국부동산종합정보시스템(http://www.koreis.co.kr)등 각종 기관에서 발표하는 부동산 관련 통계자료에 주목할 필요가 있다.   주택을 구입함에 있어 매수시기도 중요하지만, 개발 가능성이 있는 지역을 먼저 선점하는 것이 중요하다. 즉 이미 가격이 많이 올랐다고 생각되는 지역이라도 향후 개발계획에 따라 추가 상승여력이 더 클 수도 있다.   따라서 매수시기를 저울질 하기보다는 향후 발전 가능성이 높은 지역을 선택할 수 있는 안목을 키워야 겠다.

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2007-05-26 03:41

http://blog.drapt.com/ab5932/81180118479233

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30517

“아파트로 돈버는 시대는 끝났다고 하는데 정말 그런가요?” “이젠 아파트 끝물 아닙니까? 차라리 타운하우스나 단독, 상가에 투자하는게 낫지 않을까요?” 작년 10월~11월까지만 해도 하루가 다르게 집값이 폭등하는 모습을 보고 흥분한 나머지 ‘묻지마 아파트매입’을 문의하시는 분들이 많았는데 불과 6개월도 안돼 요즘은 “아파트가 끝났다”는 주장을 하는분들이 늘어났다. 과연 그럴까? 만약 아파트로 돈버는 시대가 끝났거나 행여 끝나려고 하는 조짐이라도 보인다는 것을 우리가 확인할려면 현재 분양을 앞둔 송파신도시나 광교신도시, 동탄주상복합, 송도, 동천동일대의 인기지역 분양물량에 수요자들이 많이 몰리지 않아야 한다. 아파트로 돈버는 시대가 끝났거나 끝나려고 한다면 굳이 그곳에 분양받을 이유가 없기 때문이다. 그러나 실제로 그렇지 않다는 사실을 알게 될것이다. 아파트로 돈버는 시대 아직 끝나지 않아...아파트시대 10년 이상 갈것 기를 쓰고 송파에 들어갈려고 청약가점점수를 저울질하면서 수능시험을 준비하는 수험생들처럼 배치고사표를 들고 여기저기 당첨가능성에 대해 문의하기 바쁘다. 이런상황이 멈추지 않는이상 아파트로 돈버는 시대는 아직 끝나지 않았고, 아직 한참동안 더 계속될수밖에 없다. 신규분양물량을 전제로 얘기하면 오히려 정부는 분양가 상한제를 통해 아파트로 돈버는 시대를 활짝 열어놨다고 해도 과언이 아니다.  청약가점제라는것은 분양가 상한제로 인해 주변 재고물량 시세보다 분양가격이 20%정도 저렴하면서도 광(光)이 번쩍번쩍 나는 새 주택을 제공함으로써 필연적으로 발생할 수밖에 없는 청약광풍을 차단하고, 가능하면 부양가족수가 많고 통장가입기간이 긴 무주택 서민들에게 돈을 벌게 해주기위한 제도에 다름아니다. 상한제와 청약가점제는 아파트로 돈버는 시대를 정부가 공인하는격 이것은 정부가 ‘아파트로 돈버는 시대가 계속된다’는것을 공개적으로 선포하는것과 다를바가 없으며, 필자의 견해로는 무주택서민들에게 이러한 기회를 우선적으로 제공하는것은 형평성과 공익적 차원에서 바람직한 처방전이라고 생각한다. 분양가 상한제가 본격 시행되면서 이에 대한 투기광풍의 대책으로서 정부가 시행하는 청약가점제가 전격 도입되면, 돈이 되는 아파트단지에 청약예비군들이 군침을 흘릴수밖에 없게된다. 그러나 아쉽게도 분양물량은 정해져 있고 가점점수는 각 개인별로 이미 결정이 된 상태나 마찬가지이므로 당첨자와 낙첨자간의 희비쌍곡선은 이미 운명지워졌다해도 과언이 아니다.  50% 무주택자들, 수능시험 앞둔 수험생과 다를바 없어 지금 50%에 육박하는 무주택자들은 수능을 앞둔 수험생과 하등 다를바가 없다. 만약, 수능을 보는 수험생들 눈에 대한민국의 모든 대학들이 다 똑같은 수준으로 비춰진다면 수능시험은 전혀 의미가 없게 된다. 하지만 진입장벽이 높은 상위권대학, 세칭 SKY로 불리우는 몇몇 대학에 들어가려고 하는 사람은 많지만 정원은 정해져 있으므로 치열한 경쟁이 불가피하다. 그리고 SKY보다는 못하지만 소위 중상위권 대학으로 불리는 S,H,E,S등등의 대학들도 진입장벽이 결코 만만하지 않다.   그렇지만 수능점수와 내신성적은 어느정도 결정이 된 상태라면 이들 대학에 입학이 허가되는 수험생들은 사실상 이미 결정이 난 상태나 다름없게 되는것이고, 청약가점점수가 대략 결정되어진 청약 예비군들 역시 진입장벽이 높은 송파나 광교, 김포, 파주, 기타 수도권 대규모 택지개발지구등의 인기지역에서 당첨될지 낙첨될지 어느정도의 감은 잡고 있을것으로 예상된다. 따라서 자신의 점수대별로 과연 인기지역에만 청약을 하기 위해 마냥 기다릴것인지, 아니면 눈높이를 한단계 낮춰 하향 지원할것인지를 판단해 볼 필요가 있다. 수능 3과목 점수 이미 나와.....점수대별 배치고사표로 당락여부 짐작 가능 우선, 청약가점이 상당히 높은 우수 수험생들이 내년 이후 공급 예정인 유망 택지지구로 목표로 삼는지역은 역시 송파신도시와 수원 광교신도시를 들수 있는데, 이들 지역의 '당첨 안정권 가점점수는 대략 50점~57점 정도가 커트라인이 될것으로 보인다. 또한 내년이 넘어가기전인 올 하반기 분양이 시작될 은평 뉴타운은 최소 52점, 파주신도시는 48점대 수준에서 커트라인이 정해질것으로 보인다. 청약가점점수의 만점이 부양 가족수 35점, 무주택기간 34점, 통장가입기간 17점으로 총 3과목 84점이 만점인 바 광교신도시와 송파신도시는 84점 만점에 56~71점 정도는 돼야 커트라인보다 높은 당첨안정권이 될것이다. 인기지역 가점점수 50점 이상 돼야 당첨권...당첨예정 행운아들 소수에 불과 광교신도시와 송파신도시는 내년 2008년 9월과 2009년 9월부터 각각 분양을 시작할 예정이므로 만일 내년과 내후년까지 통장가입기간과 무주택기간이 늘어나므로 이들 특급 물량에 입성을 노리는 실수요자들은 분양 시기까지 당첨 예상 점수대를 분석하여 도전을 할것인지, 아니면 하향지원을 할것인지 판단해야 한다. 한편, 아직 잔여물량이 남은 판교 민간 건설업체 중·대형 아파트(980가구)와 주택공사와 토지공사가 선보일 동판교 주상복합 물량도 광교와 송파와 함께 특급지역으로 분류되는만큼 청약가점이 56~71점대는 확보해야 당첨이 가능할 것이다. 여기에 오는 10월께 분양물량이 쏟아지는 은평뉴타운의 당첨 가능 점수는 대략 50점 이상정도가 될 것으로 보이며, 올 하반기 분양이 이뤄질 파주신도시의 경우 47점~52점이면 커트라인에 들수 있을것으로  전망된다. 수능성적 낮은 수험생들의  아파트투자의 정석 3계명 이상으로 수능성적(청약가점)이 우수한 학생들의 상위권대학 입학 배치고사표를 살펴보았다. 하지만 필자가 얘기하려고 하는것은 이들 ‘소수의 우수학생들의 명문대학 들어가기’가 아니다. 오히려 1순위 청약통장은 있는데 청약가점점수가 낮거나 어중간하여 돈이 될만한 지역에서내집마련과 시세차익 두 마리토끼를 잡기가 녹녹치 않은 서민들이 아파트로 돈벌려면 어떻게 해야 하는가에 대한 논의를 하려고 하는것이다. 사람이 아프면 병원에 간다. 환자는 보통 건강해질려면 어떤것을 먹어야 할지 고민하곤한다. 하지만 몸에 나쁜것만 먹지 않아도 건강해질수 있다. 담배, 지나친 알콜, 무분별한 성행위등 몸에 해로운것만 피해도 건강의 50%이상은 거져 얻을수 있다. 몸에 좋은음식보단, 몸에 해로운음식만 피해도 건강 50% 거져 얻어 아파트 투자도 마찬가지다. 가점점수가 낮거나 어중간하면 인기지역에 청약을 못하게 된다고 하여 내집마련자체를 자포자기하는경우가 발생하거나 혹은 아파트로 돈을 벌어보려고 기를 쓰고 조급하게 마음을 먹은 나머지 투자가치가 별볼일없는 물건에 급히 발을 담궈 물리는 경우가 있을수 있는것이다. 아파트로 대박은 아니지만 적당하게 내집마련과 시세차익 두 마리토끼를 잡을수 있는 방법이 있다. 그것은 바로 환자가 몸에 해로운것만 피해도 건강의 50%이상은 얻을수 있는 방법과 다르지 않다. 투자정석 1. 비택지지구의 나홀로 물량 공략부터 멈춰야 먼저, 비택지지구의 나홀로 물량을 공략하는것을 멈추라는것이다. 택지지구가 1억이 오르면 비택지지구의 나홀로아파트는 많이 올라야 3000만원 오른다. 지역별로 차별화가 심해지는이때 이것만은 초보 아파트투자자들이 반드시 명심해야 한다. 둘째, 수도권에서 30~50만평이상 정도 되는 웬만한 택지지구에서 미분양이 날 때 미분양난것을 보고 우습게 알고 그냥 지나치는것을 경계하라는점이다. 여러요인들로 인해 일시적 미분양이 난 택지지구의 경우 반드시 미분양이 소진되고 프리미엄이 형성된다는 사실을 망각해서는 안된다. 투자정석 2. 택지지구 미분양 물량 외면하는 습관부터 버려야 수능점수(=가점점수)가 높지도 않고 성적이 좋지도 않은 수험생이 별다른 대학입학 대책도 없는 상태에서 자신에게 과분한 대학(=택지지구 미분양)에서 장학금(=프리미엄)을 주면서 오라고 하는 대학에 콧방귀를 뀌며 입학하지 않아 자신보다 훨씬 점수가 낮은 친구들이 그 대학에서 장학금을 받고 공부하는 모습을 보면서 자신은 재수학원에서 머리를 싸매고 되지도 않는 공부를 하느라 학원비와 생활비를 축내며 두고두고 후회하는 경우가 주변에 허다하다. 셋째, 부동산에 대한 이론이나 실무등 내공이 약하고, 늘 매사에 부정적으로 생각하는 주변친지들이나 지인들의 말은 되도록 귀담아 듣지 말라는점이다.   서울대를 가려면, 서울대를 합격한 선배들(=투자가치가 높은곳에 선취매한 고수들)이나 교수들, 혹은 서울대를 많이 보낸 담임선생이나 학원선생님(=부동산전문가)의 말을 귀담아 들어야지, 재수생이나 삼수생, 혹은 서울대를 포기한사람들의 말을 귀담아들어서 일을 그르치는 경우 또한 주변에 널려있어 수를 헤아리기조차 어려울정도다. 투자정석 3. 서울대 가려면 재수 삼수생 아닌, 합격한 선배 말 들어야 이 3가지 몸에 해로운 음식만 섭취하지 않는다면, 청약가점점수가 낮거나 점수가 어중간하여 갈피를 못잡는 대다수 무주택자들과 서민들이 최소한 아파트투자에서 50점은 먹고 들어갈수 있을것이라고 본다. 이렇듯 아파트투자는 아주 단순하게 생각하고 움직여야 하지만 지금상황은 마치 고등학교에서 성적에 대한 압박감이 없이 자유롭게 생활하다가 느닷없이 수능만능이 되버린것처럼 환경이 급변하여, 수능점수가 좋은사람은 대박이고, 수능점수가 낮은 대다수 학생들에게는 시련의 시기가 오고 있는것이다.  이럴때일수록 특급지역이나 1급지역은 아니지만 2급지역 정도의 중위권 택지지구위주로 관심을 기울여 택지지구에서 미분양이 나오거나 혹은 인기지역에서 1순위미달같은 상황이 발생하면, 적극적으로 파고들어가는 정공법으로 난관을 헤쳐나가야할것이라고 본다.

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