2010년 4월5일, 통계청은 2006년 발표했던 인구통계 추계치에 대한 수정 수치를 발표하였다. 통계청에 따르면 2006년에는 2009년 인구를 4천874만명으로 예측했는데 해외로부터 순유입 되는 인구와 출생률 증가, 사망률 감소로 인하여 실제 2009년 인구는 4천930만명으로 예상보다 56만명이 증가한 것으로 나왔다.

이러한 통계로 인하여 발표당시 통계청 관계자는 인구정점을  과거의 2019년예정에서  최대10년 이상 늦추는 2029년까지 볼 수 있다고 하였다. 이러한 新인구통계를 기초로 부동산 시장의 미래 트렌드를 예측하여 보았다.

1.인구통계상 대한민국 인구정점은 10년이 늦어지는 2029년이다.

인구가 줄어들면 부동산 가격이 하락하고 인구가 늘어나면 부동산 가격이 상승한다. 맞는 이야기는 아니지만, 많은 사람이 믿고 싶은 이야기다.

新 인구통계를 기초로 할 때 인구통계가 부동산 가격 메카니즘의 절대적 요인이라고 주장하는 하락론자들의 의견에 따르면 부동산 가격의 정점은 2029년 부근이 된다. 전국인구의 정점이 2029년이라고 할 때 수도권 인구의 정점은 이보다 늦은 2034년이 된다.

따라서, 지금부터 부동산 가격 대세하락 운운하는 하락론자들의 주장은 앞, 뒤 논리가 맞지 않는 이야기라고 본다. 그리고 新인구통계를 기초로 한 미래인구 추계도 필자는 틀릴 수 있다고 생각한다.

추계인구에서 대북관계 변수는 항상 잠재된 요인이 되고, 소득이 늘어나면 늘어날수록  해외에서 순유입되는 인구는 계속 증가하면서, 정부의 정책의지에 따라 출생률도 증가할 수 있기 때문이다.

2.인구 감소하는 서울 부동산 투자가치 떨어질 수 있다

통계청이 전국 16개 시도에 대하여 현재의 인구와 2030년 인구통계 추계치를 비교 하였을 때 서울의 인구는 현재의 1001만명에서 2030년에는 인구가 903만명으로 인구가 90만명 가량 줄어드는 것으로 추정 발표하였다

앞으로 20년 안에 서울의 인구가 10%인 90만명 가량 줄어든다면 3인 가구 기준 30만가구가 서울에서 수요층을 잃게 된다,30만가구는 분당의 전체가구수인 10만가구와 비교할 때  분당의 3배정도 되는 규모다 .이러한 수요층의 감소는 중장기적으로 서울 부동산 가격 하락의  원인이 될 수도 있다.

서울이 20년동안 90만명 가량 감소할 때 이와 반대로 경기는 342만명증가, 인천은38만명, 대전은36만명 ,광주는20만명, 울산은14만명 씩 인구가 증가한다고 하였다

따라서, 지금의 부동산 시장 상황과는 다르게 중장기를 내다보면 인구가 감소하는 서울 보다는 인구가 증가하는 수도권 및 지방 부동산 가격의 상대적 상승이 예상된다.

아직까지는 대중의 심리가 서울의 부동산 시장에 대하여 호감을 갖고 있기 때문에 서울의 부동산 시장이 수도권 및 지방에 대하여 상대적 강세를 보였지만, 지속적인 서울 인구의 감소는 어느 시점부터는 서울 부동산 시장의 약세 전환의 요인이 될 수 있다.

3.1인가구의 특징

현대경제연구원이 지난 4월17일 발표한 국내 1인가구의 7대 구조적 특징에 따르면 국내 1인가구의 특징은 첫째. 소득이 전체가구에 비하여 평균이 낮고 그 격차도 확대되며 빈곤화가 심화되고 있다.

둘째.1인가구의 평균연령이 55세로 전체가구에 비하여 연령이 높고 60대 이상이 절반을 차지한다.

셋째.단순 노무 및 무직군의 1인가구가 큰 폭으로 증가하였다.

넷째. 여자 1인가구가 남자 1인가구의 2배다.

다섯째.1인가구 소득이 양극화되고 있다 월100만원 이하가 50%이며 월700만원 이상은 0.63%다.

여섯째.1인가구의 주거비 비중이 높으며 주거비 비율은 20%대다.

일곱째. 비소비 부문의 지출이 높아 후생수준 하락 요인으로 작용한다로 규정지었다. 1인가구가 2000년 226만가구에서 2010년 현재 347만가구로 50%가량 증가하였지만 1인가구의 평균을 정리하여 보면 평균연령 55세 이상, 월 100만원 이하 단순노무직 여성이 나온다.

이러한 1인가구가 최근 지속적으로 상승하고 있는 소형평형 아파트의 수요층으로 보기는  사실상 어렵다

따라서 현재 1인가구 증가를 가지고 소형평형 강세를 설명하는  의견들은 모두 틀렸다고 볼 수 있다. 실제로도 필자가 현장에서 볼 때 소형평형 매수자는 1인가구가 아니라  다주택자와 신혼부부가 대부분이다.

1인가구가 소형평형 강세의 원인이 아니라면, 부동산 시장 일부 전문가들이 주장하듯이 소형평형 강세는 부동산 시장의 미래 트렌드는 아니라고 본다.

4.베이비붐 세대의 기존 통념의 오류

1)베이비붐 세대 기간의 오류

우리나라의 베이비붐 세대에 관하여 기존 개념은 1955~1963년에 태어난 사람을 베이비붐 세대라고 한다. 사람들이 보통 알고 있는 통념은 이렇지만 실제로는 1955~1974년생을 베이비붐 세대라고 보아야 한다는 학자의 의견이 있다 필자도 이에 동감한다.

한국교원대학교 인구학과 김태헌 교수가 9일 발표한 분석자료와 통계청 자료에 따르면 기존 베이비붐 세대의 대표주자인 1960년생의 합계출산률은 6.1명으로 출산률 최고치에 도달하여  출생아수가 100만명이나 되었지만, 이를 새로운 베이비붐 개념의 대표주자인 1971년생과 비교하면 합계출산률은 4.7명으로  출산률 자체는 1971년생이 1960년생 보다 낮았지만 출생아수는 103만명으로  오히려 1971년생이 인구통계에서 베이비붐세대 보다 가장 많은 비중을 차지한다.

김태헌 교수는 선진국처럼 베이비붐 세대를 10년으로 추정하기 보다는 출생아수를 기준으로 할 때 우리나라의 베이비붐세대는 약 20년을 보아야하며 베이비붐 세대의 본격적인 은퇴시기도 2020년으로 보아야 한다고 하였다.

2)베이비붐 세대의 인구통계적 주택구매

베이비붐세대를 부동산 시장과 연관 지어 보면 출생아수가 가장 많은 1971년생을 기준으로 주택시장을 분석할 때 부동산 시장의 미래를 예측할 수 있다. 통계청의 자료에 따르면 베이비붐세대는 남자는 28세, 여자는 25세에 결혼을 하였고 이들의 첫 내 집 마련시기인 35~39세를 가정할 때 첫번째 주택구입시기는 2006~2010년이 된다.

2006년 부동산 시장이 과열되었던 원인에는 당시 35세였던 1971년생들의 활약이 컸던 것으로 추정할 수 있다. 그리고 이들 1971년생이 중대형 주택으로 갈아타는 시기는 통계청 자료에 따라 40~44세라고 볼 때 2011~2015년까지가 갈아타기 시기다.

통계청 자료와 현재의 부동산 시장을 비교하면 부동산 시장은 1971년생의 수요에도 불구하고 정부의 강력한 부동산 시장 규제정책으로 인하여 2006년 고점을 찍고 지난 4년간 하향추세다,

하지만, 출생아수가 가장 많은 1971년생이 갈아타기 시기가 2011년부터 2015년까지 다시 도래함에  따라 내년부터는  갈아타기 주요 대상인 중대형 주택시장 강세가 나올 수 있다.

3)베이비붐 세대 가치관

1955년생 베이비붐 세대가 은퇴를 시작함에 따라 부동산 시장의 하향 추세를 논의하는 사람은 많지만 실제 여론 조사결과를 보면 베이비붐세대는 은퇴이후에도 부동산 비중을 낮추려 하지 않고 있다. 따라서 기존 관념과는 틀리게 베이비붐세대 은퇴와 부동산 시장과는 큰 영향이 없다고 볼 수 있다.

신한은행과 헤럴드경제가 서울과 수도권의 베이비붐 세대를 여론 조사한 결과에 따르면 수도권의 베이비붐 세대의 자산에서  부동산이 차지하는 비중은 전국의 80%보다는 낮은 60% 비중이고 은퇴 후에도 부동산을 처분하기 보다는 소규모 낮춘 50%를 유지하려고 한다는 설문결과가 나왔다.

설문결과는 베이비붐 세대 은퇴를 부동산 시장 하락의 요인이라고 확대해석할 이유가 없음을 말해주고 있다.

글을 마치며

과거와는 틀린 新 인구통계를 보면서 생각하는 것은  통계 수치는 과거이고 미래를 설명해주는 것은 아니다라는 생각이다.

하지만 시장의 이해에 있어서 인구통계가 하나의 요소임은 부정할 수 없는 현실이다. 이 글을 통하여 부동산 시장에 잘못 알려져 있는 인구통계에 관하여 독자들이 다시 한번 생각해볼 기회를 가졌으면 한다.

경기가 회복될 것인가?

세계경제협력개발기구(OECD)는 내년 우리나라 경제성장률을 4.4%로 예상했고 세계 경제성장률도 3.4%에 이를 것으로 전망하고 있다. 또한 한국은행도 지난 11월 12일에 최근 실물경제활동은 회복세가 보다 뚜렷해지는 모습을 보이고 있다고 발표했다. 일각에서 인플레에 대한 우려와 더블딥(Double Dip) 가능성을 제기하고 있지만 세계 각국의 경기부양 여력이 남아있고, 실물경기침체의 원인이었던 자산 버블조정 과정도 마무리 단계에 진입하고 있어 그 가능성은 높지 않을 것으로 예상된다. 따라서 내년 실물 경기가 회복될 것이라는 점은 부동산 시장에 긍정적인 신호를 보낼 것으로 보인다.  

금리인상 가능성은?

지난 11월 한국은행은 기준금리를 9개월째 2.00%대로 동결했으나 실물경기가 회복되고 있다는 점을 강조했다. 이는 기준금리 인상을 충분히 고려하고 있다는 점을 암시한 것으로 2010년 1분기에는 한국은행이 기준금리를 인상할 가능성을 배제할 수 없다. 기준금리가 인상되면 주택담보대출에도 영향을 미쳐 이자 부담 등의 이유로 투자 수요가 감소하면서 부동산 시장이 위축될 것이다. 따라서 부동산 매수를 고려하고 있는 경우 대출을 줄이고 자기자본비율을 높여 투자하는 것이 바람직 할 것으로 보이며, 신규대출을 해야 할 경우에는 변동금리보다 고정금리상품을 이용하는 것이 유리할 것으로 보인다.

지방선거의 영향은?

2010년 6월 지방자치단체장 선거가 있다. 지방선거가 있을 때마다 선심성 개발계획공약의 난발과 그에 따른 기대감으로 부동산 가격에 영향을 미쳤으며, 지난 2006년 지방선거 때에도 전국 아파트와 뉴타운, 재개발 지역 중심으로 가격이 급등했었다. 이는 지방선거 자체만의 효과가 아닌 경제상황과 맞물려 나타난 결과라고 분석되지만 지방선거의 영향을 전혀 무시할 수는 없을 것이다. 이번 지방선거에서도 뉴타운 조기 추진과 추가 지정, 한강르네상스 개발의 구체적인 계획과 추진 등의 공약으로 인해 부동산 가격에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다.

정부의 부동산 정책 방향은?

MB정부의 부동산 정책 기조는 세금감면, 규제완화, 공급확대이며, 2010년에도 이러한 정책 방향에 큰 변화는 없을 것으로 보인다. 다만 올해 재건축 아파트의 단기급등과 같이 경기 회복에 악영향을 미칠 수 있는 요소가 있을 경우 탄력적으로 개입해 부동산 시장을 안정화시키는데 주력할 것으로 보이며, 부동산 시장이 깊은 침체에 늪에 빠졌을 경우 규제완화조치로 실물경기회복에 부담을 주지 않기 위해 최선을 다할 것으로 보인다. 즉 기존 정책 기조는 유지하되 부동산 시장에 탄력적으로 개입함으로서 실물경제 회복속도와 보조를 맞출 것으로 예상된다.

그 밖의 2010년 부동산 시장의 주요변수는?

그 밖에 분양가상한제 폐지 여부, 시·군 통합여부, 다주택자 양도세 중과의 한시적 중과 유예여부, 보금자리주택 추가 공급 여부, 지방 미분양 물량 해소 대책, 세종시 문제 등도 2010년에 관심을 갖고 주목해야 주요 변수 들이다.

결론적으로 2010년 부동산 시장은 실물경기 회복에 따른 구매력 확대로 부동산 수요가 증가할 것으로 예상되나 그 상승폭은 실물경제 성장률과 유사할 것으로 보인다. 한편 금리 상승은 이러한 부동산 시장의 회복을 저해하는 요인이 될 것으로 보이나 실물경제 침체에 대한 부담감으로 금리인상에 신중을 가할 것이며, 그 결과 시장 회복세에 중대한 영향을 미치지 않는 범위 내에서 소폭 인상될 것으로 보인다. 그 밖의 여러 주요변수가 있지만 정부의 탄력적 개입으로 인해 전체적으로는 상향안정세 또는 완만한 상승곡선을 이룰 것으로 예상된다.