우리나라 10년 후 부동산은 어떤 지형도일까. 2018년부터는 65세 인구가 전체인구의 14%이상을 차지하는 고령사회로 접어들고 2019년부터는 전체 인구조차 감소세로 접어든다. 고령자들이 늘어나고 인구자체가 감소한다면 부동산 유효수요가 줄어들 수밖에 없다. 그렇다면 지금도 거품논란이 끊이지 않는 부동산 시장은 어떻게 전개될 것인가. 혹시 ‘고령화와 인구감소’라는 2가지 악재를 만나 부동산 시장이 갑자기 무너지는 것은 아닐까. 또 점차 노인들이 사회의 주인이 되는 세상에선 어떤 부동산이 각광을 받을 것인가. 

박원갑(42) 스피드뱅크 부동산 연구소장은 향후 10년 부동산의 미래를 진단한 ‘10년후에도 흔들리지 않는 부동산 성공법칙’(크레듀)를 출간했다. 저자는 10년 뒤 인구 감소와 급속한 고령화에도 불구하고 부동산 시장이 갑자기 위축되는 상황은 오지 않을 것으로 내다보고 있다.

인구 감소에도 불구하고 ∇주택을 필요로 하는 가구 수가 늘어나는 데다 ∇나이 들어 집을 줄이는 시기가 외국보다 10년 정도 늦게 나타난다는 점 ∇고령자가 보유한 주택을 담보로 노후생활자금을 연금형식으로 지급하는 역모기지론 ∇선진국에 비해 부족한 주택공급 등 그 근거로 들고 있다. 또 고령사회에서도 주택시장의 본류(메인 스트림)는 전원주택이나 타운하우스가 아닌 아파트가 될 것이며, 교외(외곽)보다는 도심이 부상할 것으로 전망했다. 상가도 고령자들의 드나들기 쉬운 평지의 1층 상가가 블루칩이 될 것으로 예상했다.

고령사회가 오면 주택 버블이 꺼질까?

참여정부가 10여 차례에 걸쳐 굵직한 투기 억제책을 내놓았는데도 여전히 집값이 불안한 것은 인구구조와 밀접한 연관이 있다. 인구 구조상 두꺼운 허리 층을 형성하는 30~40대 인구가 집을 새로 사거나 넓히고 있어서이다. 하지만 앞으로 10년 뒤면 이들 연령대의 왕성한 주택 구매는 거의 마무리된다. 주택 가격도 최근 몇 년과 같은 가파른 상승세를 보이긴 힘들 것이다. 일각에선 인구 감소에 고령화가 동시에 진행돼 주택시장이 충격을 받을 것이라는 비관적인 전망도 나온다. 하지만 지레 ‘겁’먹을 필요는 없는 것 같다. 

학계에서는 인구감소와 고령화에도 불구하고 주택 수요가 갑작스럽게 줄어들지 않을 것이라는 전망이 우세한 편이다. 우선, 총인구가 감소하더라도 주택을 필요로 하는 가구 수는 계속 늘어난다는 점이다. 가구수가 늘어나는 것은 만혼이나 이혼에 따른 1인 가구 증가가 가장 큰 요인이다. 통계청의 추계인구에 따르면 2007년 가구수 증가율은 전년대비 1.29%로 총인구 증가율(0.33%)보다 4배 가량 높다. 총 인구가 감소(-0.005%)하는 2019년에도 가구수 증가율은 0.65%에 이른다. 이 같은 가구수 증가는 인구감소에 따른 충격을 누그러뜨릴 수 있을 것으로 점쳐진다.

고령자들이 주택을 처분하기보다는 자식에게 상속이나 증여를 하려는 성향이 강한 것도 매물 부담을 덜 수 있는 요인이다.
정부가 고령사회에 대비하기 위해 도입을 추진하고 있는 역모기지론(주택담보 노후연금)도 변수다. 역모기지론이 활성화할 경우, 고령자들이 생활비를 마련하기 위해 내놓는 ‘생계형 매물’이 줄어 가격하락 압력을 낮추는 요인으로 작용할 수 있다. 정부는 역모기지론 잠재 수요를 77만 가구 정도로 추정하고 있다.

부족한 주택 공급도 고려해야 할 대목이다. 우리나라는 선진국과 비교해 볼때 인구 대비 주택수가 적다. 정부가 주택보급률 대신 주택통계지표로 활용키로 한 1000명당 주택 수의 경우 우리나라는 2006년 현대 전국 284채, 수도권 258채에 불과하다. 일본 423채(2003년), 미국 427채(2003년), 독일 445채(2000년)보다 훨씬 적다. 이런 점을 종합해 볼 때 고령화와 인구감소에 따른 주택시장의 영향은 다소 늦게 나타날 것이다. 충격이 온다 해도 앞으로 15~20년 후의 일이 될 것이다.

고령 사회에서도 아파트 인기는 절대 식지 않는다

우리나라에서 아파트는 영원하다. 아파트는 앞으로도 한국을 대표하는 주거공간이 될 것이다. 우선 우리나라 아파트 역사는 중산층 재테크 역사다. 영국이나 프랑스 등 유럽에선 아파트하면 이민자들이나 저소득층이 사는 임대아파트를 떠올리지만 우리나라는 현대화된 주거공간으로 받아들인다. 우리나라 아파트 역사는 중산층 성장의 역사다. 아파트 당첨은 중산층 대열에 오를 수 있는 행운의 열차였다. 경제학 관련 논문에서 자주 인용되는 ‘경로의 의존성(Path Dependency)’이라는 개념을 이해할 필요가 있다. 

어떤 계기로 한번 경로가 결정되고 나면 운동 상태를 유지하려는 관성 때문에 흐름을 쉽게 바꾸기 어렵다는 논리다. 우리나라에서 아파트는 인기 주거공간으로 뿌리내린 상황이기 때문에 아파트 선호 추세가 일정기간 지속될 수밖에 없다. 지난 30년간 우리나라 사람들은 아파트를 통해 재산을 불려왔다. 그래서 아파트를 재산의 증식수단이자 돈(money)으로 인식을 하고 있다. 따라서 주택시장의 판도를 뒤바꿀만한 충격적인 외부환경의 변화 없이는 아파트 쏠림현상은 계속 될 수밖에 없을 것이다.

더욱이 아파트는 환금성, 수익성, 안전성 삼박자를 갖춘 상품이다. 아파트는 자신이 필요할 때 언제든지 마음만 먹으면 현금으로 바꿀 수 있다. 가격을 1000만~2000만원만 낮추면 금세 매수자가 나타난다. 어떤 때에는 매물을 내놓은 지 1~2시간 뒤에 계약하자는 연락이 올 정도다. 아파트는 대기 수요층이 많기 때문이다. 아파트는 동네 슈퍼의 라면만큼이나 규격화돼 있다. 매주 한차례 아파트 시황이 나오는 것도 아파트가 규격화돼 있기 때문에 가능하다. 가격이나 단지 정보가 공개돼 비교적 파악하기 쉽다.

예컨대 대치동 은마 아파트 0동 00호 아파트는 현장을 가보지 않고서도 인터넷 정보업체의 정보만으로 계약을 할 수 있을 정도다. 구매 패턴이 인터넷 쇼핑이나 홈쇼핑을 통해 TV나 냉장고를 사는 것과 큰 차이가 없다. 환금성에서 뒤떨어지는 펜션, 교외의 타운하우스는 틈새상품에 불과하며 결코 아파트를 대체할 수 없을 것이다.

수도권 아파트 중대형 쏠림현상 10년 더 이어진다

인구는 장기 주택수요의 펀드멘털을 가장 잘 이해할 수 있는 잣대다. 통계청 추계인구에 다르면 중소형 아파트 수요층을 형성하는 30대 인구는 2003년에 피크를 찍었다. 30대 인구만을 따질 때 중소형 주택의 수요는 예전보다는 못할 것으로 보인다. 하지만 중대형 아파트 수요층인 40~50대 인구는 계속 늘어난다. 전국기준으로 2016년에 가서야 1635만 명으로 전인구의 33.16%를 차지하며 꼭지를 찍는다. 2007년 현재 40~50대 비중은 29% 정도다. 이 시기는 일생에서 수입이 가장 많은 데다 자녀들이 성장하면서 보다 넓은 집이 필요할 때다. 수도권의 경우 이보다 더 늦어 40~50대 인구는 약 882만 명을 기록하는 2022년에 꼭지를 형성한다.

또 나이가 들어 주택 규모를 줄이는 시기도 외국보다 늦다는 점도 감안해야 한다는 지적도 많다. 선진국의 경우, 50세 중반 정도가 되면 큰 집을 팔아 작은 집으로 옮기지만 우리나라는 이런 경향이 10년 정도 늦게 나타난다. 그만큼 우리나라 사람들의 주택 소비 욕구가 크다는 이야기다. 

 강화된 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 등 대출 규제, 그리고 갈수록 늘어나는 종합부동산세 등 보유세 부담 등은 일시적으로 고가주택 수요를 줄이는 요인으로 작용할 가능성이 있다.하지만 아파트 대형평형 인기가 하루아침에 저물지는 않을 것이다. 늘어나는 40~50대층, 고령자들이 의외로 주택면적 줄이기에 거부감을 갖고 있는 점 등을 감안할 때 중대형 선호 추세는 앞으로 적어도 5년 이상 ,특히 수도권은 10년 이상 이어질 것이다.

고령 사회에서는 교외가 아닌 도심이 뜬다

우리나라가 선진국처럼 저성장체제로 접어들고 인구 증가율이 둔화하면 주택시장도 도심으로 수렴현상이 나타날 가능성이 있다. 경제 성장률이 높고 인구가 급속하게 늘어나야 주택시장의 외연 확산 현상이 일어난다. 수도권이 확대되는 것도 인구가 그만큼 늘고 있기 때문이다. 인구가 급속히 줄어들면 시골은 주택을 포함한 부동산 유효수요도 크게 줄어들 것이다. 아예 강원도나 충청 내륙 지방 같은 소읍은 ‘자연의 품’으로 돌아갈 것이다. 도심의 토지이용만 극대화할 것이다. 뱃살 이론과 에그 프라이 이론, 그리고 저수지 이론은 고령화시대 도심(핵심)이 부상한다는 이론이다.

도심 주거환경은 그동안의 편리성에다 앞으로는 쾌적성까지 더해질 것으로 예상된다. 도심 공기가 달라질 것이다. 앞으로 20년 뒤엔 도심에서 매연을 뿜는 휘발유, 경유차가 서서히 사라지고 수소가스 연료전지차로 대체될 것이다. 정부는 2040년까지 수소경제의 핵심 분야인 연료전지자동차를 전체 차량의 약 54% 수준인 1250만대를 보급할 계획이다. 매연 차량이 줄어 도심의 공기가 쾌적해지면 굳이 ‘좋은 공기’를 찾아 전원생활로 가는 메리트가 사라질 것이다. 

도심 쏠림 현상을 고려할 때 앞으로 실버주택도 전원보다는 도심에 들어서야 성공할 수 있다. 자녀들이 쉽게 찾을 수 있는 지하철역에서 가까운 곳이거나 병원, 쇼핑, 문화시설이 잘 갖춰진 도심형 실버주택이 인기를 끌 것이다. 실제로 강원도 등 한적한 시골에 유료 실버주택 단지가 들어섰지만 상당수가 운영난으로 문을 닫았다. 소비자의 욕구나 취향을 반영하지 않은 탓이다.

고령자 일수록 전원주택 가면 후회 한다

한 블록을 형성하는 단지형 전원주택이면 모를까 나 홀로 전원주택은 방범에 너무 취약하다. 아파트에 비해 환금성이 떨어지고 값이 오르지 않아 상대적으로 박탈감도 크다. 1990년대 중반 강남 아파트를 팔고 전원주택을 지었다가 재테크에 실패해 후회하는 사람들이 많다. 우리나라 전원주택은 실패한 역사다.

1990~2000년 10년간 바람이 불었던 전원주택 건설 붐이 최근 들어 시들해지고 있다. 전원주택 수요층은 장노년 층에서 30~40대 젊은 층으로 대체되사는 상황이다. 화가나 작가 등 창작을 하는 젊은 예술인이 많다. 아토피 환자인 자녀를 두고 있거나 기관지 천식을 앓는 사람들도 전원주택을 찾고 있다. 전원주택 수요가 제한적이다. 이런 수요만으로는 전원주택이 다시 살아나기에는 한계가 있을 것이다. 재산의 가치의 하락을 원하지 않는다면 전원주택은 지금이라도 팔아 다른 곳에 투자하는 게 낫다. 전원생활을 꿈꾸며 시골로 둥지를 틀려는 사람들에게 필자가 꼭 드리고 싶은 조언이다. 인간이 수천 년에 걸쳐 만들어 놓은 도시는 영원하다. 자연이 그립다는 이유로, 공기가 나쁘다는 이유로 이 도시 문명에서 쉽게 벗어나지 마라.

고령 사회에는 평지의 1층 상가가 부상할 것이다

상가투자 수요가 많은 50~60대 인구는 2007년 현재 전인구의 19.51%(945만여 명)에서 해마다 지속적으로 증가해 2027년에는 32.03%로 피크를 이루게 된다. 주택투자 시대는 서서히 종언을 고하고 곧 상가 투자시대가 열릴 것이지만 옥석을 가려야 한다. 상가는 공급 과잉, 인터넷 쇼핑 확산, 소비 감소 등 악재가 겹쳐 있어 차별화가 극심해질 것이다. 사회의 주류가 되는 고령자들이 쉽게 드나들 수 있는 평지의 1층 상가는 앞으로 블루칩으로 더욱 빛을 발할 것이다.  
 

※ 저자 박원갑씨는 고려대 정치외교학과, 건국대 부동산학대학원를 졸업했으며 16년간 세계일보, 문화일보, 중앙일보 조인스랜드(부동산담당)에서  부동산  전문기자 등으로 활동했다. 크레듀. 320쪽. 1만5천원.