2007-11-14 11:18
http://blog.drapt.com/R0916/1961451195006686737 
2030년 주택시장 어떻게 바뀔까
1~2인 가구 급증해소형주택 수요 늘듯
인구 줄지만 가구 증가집값 쉽게 안떨어져
수도권 집중 더 커져지방침체 지속 전망
가구 구성의 급격한 변화로 주택시장이 재편될 조짐을 보이고 있다.
최근 통계청은 2005~2030년 장래가구 추계를 통해 1~2인 가구가 빠르게 증가하는 반면 3~4인 가구는 계속 감소할 것이라는 예측을 내놓았다.
이에 따라 중대형보다는 소형 주택에 대한 수요가 높아지는 등 주택 소비 패턴이 변할 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다.
◆ 소형 아파트 수요 늘어나나
= 1~2인 가구 증가로 소형 주택에 대한 수요가 늘어날 것이라는 전망이 나온다.
송태성 LG경제연구원 선임연구위원은 "가구 구조 변화는 주택 수요 변화를 가져올 가능성이 크기 때문"이라고 설명했다.
통계청에 따르면 가족 분화로 앞으로는 1~2인 가구가 대한민국 표준 가정으로 자리잡게 된다.
지금은 4인 가구가 가장 많고 3인, 2인, 1인, 5인 가구 순이지만 2030년에는 2인, 1인, 4인, 3인, 5인 가구 순서로 재편된다. 이렇게 되면 1~2인 가구가 주된 수요층인 소형 주택에 대한 수요가 늘어날 가능성이 상당하다.
그러나 전혀 다른 의견도 있다. 박합수 국민은행 PB는 "소득 증가로 삶의 질이 더욱 중요시되고 있다"며 "1인 또는 2인 가구라고 해서 소형 주택에 살 것이라는 생각은 잘못"이라고 말했다.
한국은 1인당 주거면적이 선진국보다 훨씬 낮기 때문에 1~2인 가구 증가는 1인당 주거면적 증가로 이어질 뿐 소형 주택 수요 증가로 연결되지 못할 것이라는 주장이다.
◆ 소형 매매값 상승 vs 임대가 상승
= 소형 주택에 대한 수요가 늘더라도 매매값 상승으로 이어질지는 논란이다. 구매력에 대한 시각 차이 때문이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "1인 가구는 이혼자 또는 사별한 노인, 노총각ㆍ노처녀가 대부분으로 집을 살 능력이 의문시된다"며 "1인 가구 증가가 매매값 상승으로 이어지지는 않을 것"이라고 내다봤다.
그러나 박 부사장은 "1~2인 가구 수 증가는 전체 가구 수 증가로 이어져 전ㆍ월세 시장 교란 요인으로 작용할 가능성이 있다"고 말했다.
다른 쪽에서는 1~2인 가구의 구매력을 높게 평가하며 소형 주택 가격 상승을 예상한다. 한 은행 PB는 "독신 여성 은행원 가운데 아파트를 두 채 이상 보유한 예를 자주 본다"며 "1인 가구라고 해서 집을 살 형편이 안 된다고 생각한다면 오해"라고 말했다.
1인 가구의 구매력을 주목하는 전문가들은 블루칩 지역의 소형 아파트와 오피스텔 매매값의 강세를 예측한다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "직장과 의료시설이 가깝고 교통이 편리하며 쇼핑과 문화를 즐길 수 있는 블루칩 지역에 경제력이 있는 1~2인 가구가 소형 매수세를 두껍게 형성할 것"이라고 내다봤다.
◆ 중대형 가격 떨어질까
= 다인 가구 감소로 중대형 아파트에 대한 수요가 감소하고 가격 상승 폭도 둔화될 것이라는 주장이 제기된다. 송태성 선임연구위원은 "중대형 수요층인 30대 중반~50대 중반 가구주가 2010년 이후에는 많이 줄어든다"며 "대형 아파트 수요가 늘어나기는 힘들 것"이라고 내다봤다.
통계청에 따르면 가구주가 35~54세인 가구 수가 2001~2008년까지는 1.6~2.1%의 높은 상승률을 보이다가 2009년 1.1%, 2011년 0.1%로 증가율이 뚝 떨어진 후 2012년부터는 계속해서 감소하게 된다.
대체로 3~5인 가구를 이루며 중대형 주택의 주된 수요층을 형성하는 35~54세 가구주가 줄게 되면 중대형 수요도 따라서 감소하게 될 것이라는 얘기다. 또 35~54세 가구의 상당수가 1~2인 가구로 전환하면서 중대형 수요층에서 이탈할 것이라는 전망도 중대형 매매값 약세를 예견하는 근거다.
김선덕 건설산업전략연구소장은 "중대형을 계속 짓는 것은 낭비"라고까지 지적했다.
그러나 박원갑 부사장은 "고령자층이 주택 면적을 줄이는 데 거부감을 갖는 점 등을 고려할 때 중대형 선호 추세는 적어도 5년 이상, 특히 수도권은 10년 이상 이어질 것"이라고 반박했다.
◆ 인구 줄어도 전국 집값 안 떨어져
= 인구가 줄어도 가구 수는 계속 늘기 때문에 당분간 집값이 떨어지기를 기대하기는 힘들다는 지적이다. 통계청에 따르면 우리나라 인구는 2019년부터 감소하지만 가구 수는 2030년까지 계속 증가할 것으로 전망된다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 "주택이 절대 부족한 상황에서 가족 분화로 가구 수가 증가하기 때문에 주택 공급(부족) 문제는 계속된다"고 지적했다.
가구의 수도권 집중이 심화되면서 수도권 집값은 계속 강세를 보일 것으로 예상된다.
수도권이 전체 가구에서 차지하는 비중이 2007년 47.8%에서 2015년에는 50.2%, 2020년 51.3%에 이를 전망이다.
반면 지방은 대전(2007년 3.0%→2020년 3.2%)과 울산(207년 2.1%→2020년 2.2%)만 비중이 소폭 늘어날 뿐 충남과 제주는 정체, 기타 지역은 비중이 계속 감소할 것으로 예측됐다.
매일경제 2007-11-14
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2007-10-30 00:11
http://blog.drapt.com/R0916/1961451193670676800
수도권 서북부 운정·식사·덕이지구 ‘분양 대격돌’
- 파주 운정신도시냐, 고양 식사·덕이지구냐
오는 11월 말 수도권 서북부지역에서 아파트 분양 대전이 펼쳐질 전망이다. 일산신도시의 수혜를 최대 강점으로 내세우고 있는 경기 고양시 식사·덕이지구와 신도시에다 분양가상한제 적용으로 저렴한 분양가를 주 무기로 하는 파주운정신도시의 동시분양이 비슷한 시기에 이뤄지기 때문이다.
28일 부동산업계에 따르면 고양시 식사지구와 덕이지구에서는 오는 11월 말께 총 1만2000여가구가 쏟아지고 파주신도시에서는 6026가구가 같은 달 중순께 동시분양될 예정이다.
하지만 고양시 식사·덕이지구와 파주시 운정신도시는 서로 인접해 있으면서도 한쪽은 분양가상한제를 피하고, 다른 쪽은 분양가상한제를 적용받아 청약결과에 관심이 모아지고 있다.
고양시 식사·덕이지구에서 분양을 준비 중인 민간 건설업체들은 각각 지난 22일(식사지구)과 23일(덕이지구) 고양시로부터 사업승인을 받았다. 이들 업체는 11월 말까지 분양승인을 받을 계획이어서 분양가상한제 적용을 피할 전망이다. 반면, 공공 택지개발지구로 분양가상한제를 적용받는 파주 운정신도시에서도 11월 중순 대규모로 분양 물량이 나와 분양 혈전이 불가피하다.
◆ 식사·덕이,운정에서 1만9000여가구 분양대전 펼쳐
고양시 덕이동 산 145일대 65만9235㎡ 규모로 조성되는 덕이지구에서는 총 4856가구가 나온다.
신동아건설은 덕이지구 2, 3, 4블록에서 112∼360㎡(34∼109평형)로 구성된 3316가구를 내놓는다. 동문건설은 112∼214㎡(33∼64평형)의 중대형 1540가구를 분양한다. 차로 10분 거리에 지하철3호선 대화역과 경의선 탄현역이 있고 2009년 제2자유로와 2008년 경의선 복선전철 개통이 예정돼 있다.
7239가구가 공급되는 식사지구는 서울지하철 3호선 정발산역과 경의선 백마역, 신설역인 풍산역이 가깝다. 총 4504가구로 구성되는 GS자이타운은 A1∼A3블록에서 각각 1244가구, 1796가구, 1288가구가 공급되며 E1블록에서는 132∼300㎡(34∼91평형)로 구성된 주상복합아파트도 분양된다. 총 2개블록에 지어지는 벽산건설의 블루밍타운 역시 132∼310㎡(34∼91평형)로 구성된다.
파주운정신도시에는 10∼11월에만 7000여가구가 분양된다. 이달 4일부터 청약이 시작된 주공아파트 1062가구에 이어 내달 중순에는 민간업체가 보유하고 있는 6026가구가 동시분양된다.
동시 분양에 참여하는 업체는 벽산·우남건설(958가구) 두산건설(668가구) 남양건설(690가구), 동양메이저·월드건설(972가구), 동문건설(624가구), 삼부토건(1390가구·724가구) 등이다. 동시분양에는 참여하지 않지만 벽산·한라건설은 11월 말이나 12월께 80∼141㎡ 1145가구를 분양할 예정이다.
◆ 저렴한 분양가 vs 등기후 전매 가능
분양가상한제를 적용받은 곳과 그렇지 않은 곳은 일단 분양가 차이가 3.3㎡당 500여만원 정도 벌어질 전망이다. 식사·덕이지구의 분양가는 주변시세보다 다소 비싼 3.3㎡당 1500만∼1600만원 안팎으로 예상된다. 전매제한도 없고 중대형아파트로 구성될 예정이기 때문이다.
일산신도시 H공인 관계자는 “현재 덕이지구 인근인 대화동의 3∼5년 된 아파트 158㎡의 시세가 3.3㎡당 1500만원에 달한다”면서 “덕이지구와 식사지구 분양가는 1600만원 안팎이 될 것”이라고 전망했다.
이에비해 운정신도시 분양가는 원가연동제를 적용받아 전용면적 85㎡ 이하 중·소형 아파트는 3.3㎡ 당 950만원 안팎,중·대형은 1100만원 안팎에서 결정될 전망이다. 분양가만 놓고 본다면 파주신도시가 훨씬 유망한 셈이다.
하지만 운정신도시는 7∼10년 전매제한을 받는다. 식사·덕이지구는 등기후 바로 전매가 가능하기 때문에 환금성 측면에서 큰 메리트를 가졌다.
세중코리아 김학권 사장은 “식사·덕이지구가 분양가가 높은 것은 사실이지만, 일산신도시와 더 가깝고 서울 진입도 수월하기 때문에 유리한 측면도 있다”면서 “인근 일산에는 3.3㎡당 2000만원이 넘는 아파트도 많기 때문에 앞으로 시세 상승도 기대할 수 있다”고 말했다.
◆ 식사·덕이 35∼40점, 운정신도시 40∼50점 예상
식사·덕이지구는 미니신도시급으로 개발되고 일산신도시의 인프라를 그대로 누릴수 있다는 점에서 파주 신도시 못지않은 인기를 끌 전망이다. 전매규제도 없어 실수요자 뿐 아니라 투자자들까지도 몰려 당첨 가능한 청약가점은 35∼40점대로 예상된다.
분양가가 싼 파주운정신도시의 경우 중소형 50점대, 중대형 40점대를 당첨 가능 점수로 보고 있다. 저렴한 아파트에 가점이 높은 무주택 실수요자들이 대거 몰려들 가능성이 높아서다.
◆ 운정 실수요자에게 매력, 식사·덕이는 투자 목적도 충족
전문가들은 파주신도시는 실수요자에게 유리한 반면, 식사·덕이지구는 등기후 전매가 가능하다는 장점을 활용, 갈아타기나 투자목적을 충족할 수 있을 것이라고 조언한다.
부동산써브 함영진 실장은 “식사·덕이지구는 향후 개발 호재가 풍부하고 인근 일산신도시 시세도 높기 때문에 투자가치가 충분하다”면서 “7∼10년간 거주해도 좋은 실수요자라면 파주운정신도시에 청약하고, 갈아타기를 노리거나 투자 목적이 큰 사람은 전매가 가능한 식사·덕이지구에 청약해도 좋다”고 조언했다.
파이낸셜뉴스 2007-10-28
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2007-10-15 18:53
http://blog.drapt.com/R0916/1961451192442031623
경의선 복선화 2009년 9월 개통 당초 2010년 2월보다 5개월 앞당겨 용산∼문산 전구간 완공
10·4 남북정상회담에서 남북한이 합의한 개성공단 물류수송을 위해 경의선 철도 복선화 건설공사 공정이 빠르게 진행됨에 따라 경의선 개통이 당초 예정보다 앞당겨질 전망이다.
15일 한국철도시설공단과 고양·파주시에 따르면, 용산~문산간 48.6 ㎞구간을 복선전철화하는 공사가 2010년 2월쯤에 마무리될 것으로 예상됐으나 현재처럼 공사가 진행된다면 2009년 9월쯤 개통될 것으로 보인다.
한국철도시설공단은 수도권 서북부 도시전철망과의 연계 수송체계를 구축하고 신도시 택지개발지구 주민들에게 교통편의를 제공하기위해 사업비 2조 1625억원(국비 75%, 지방비 25%)을 들여 용산~문산간 복선화공사를 지난 1996년 착공했다.
한국철도시설공단은 남북한의 문산~개성간 물류수송 합의에 따라 경의선 화물·관광열차를 수년 내로 운행할 것으로 예상, 전체 사업비 2조1625억원 가운데 국비 1조6146억원을 연도별로 사전 집행할 것을 검토하고 있다.
남북정상회담 이후 지상 1~2층 규모의 9개 역사(화전·행신·능곡·대곡·곡산·백마·풍산·일산·탄현)에 대한 기초공사 및 파일 항타작업이 빠르게 진행되는 등 공정률 41%를 보이며 공사 진척이 가속화하고 있다.
파주시 운정~문산( 19.29㎞) 구간도 교량(7곳)공사를 마치고 7개 역사(운정·금릉·금촌·이대·월롱·봉암·문산) 가운데 문산과 월롱 2곳의 역사신축공사를 완공하는 등 공정률 80%를 보이고 있다.
현재 입체 교차로 6곳의 설치공사를 완료한 파주시는 오는 2009년 6월 문산~성산 구간을 우선 개통하고 인천공항철도와 연계해 2009년 9월 개통할 계획이다.
이외에도 경기도 제 2청과 파주시는 300억원을 들여 이화여대 제 2캠퍼스가 들어서는 월롱면 영태리 캠프 에드워드 앞에 이대역을 신설키로 하고 타당성 용역 조사에 들어갔다.
경의선 복선 전철이 개통될 경우 개성공단에서 생산한 수출상품을 인천항과 인천공항에 2시간 내에 운송할 수 있는 것은 물론 경의선 주변 지역 주민들의 교통편의도 크게 개선될 것으로 기대된다.
파주 = 오명근기자 omk@munhwa.com
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