“파주분양 잔치 분위기 아직 실감 못해요”

파주신도시 동시분양 앞둔 주변시장 ‘썰렁’

 

서울 여의도에서 출발해 시원하게 뚫린 자유로를 따라 30분 가량 달리다 보면 ‘대한민국 대표도시 G&G PAJU’라는 간판이 나타난다. 일산신도시 서쪽 끝 자유로 이산포IC에서 2분도 채 안 걸린다. G&G는 파주시가 이미지 통합(CI)을 위해 만든 로고로 ‘Good and Great’의 약자다.

이어 3분 남짓 더 달리면 문발IC가 나오는 데, 그곳에서 오른쪽으로 방향으로 차를 돌리면 금새 ‘신천지’가 눈 앞에 펼쳐진다. 바로 올해 초 한국토지공사가 개발을 끝낸 파주 교하지구다.

지난해 10월 정부의 수도권 주택 공급 확대책으로 운정지구를 분당급 규모로 확대하면서 자연스레 파주 신도시에 편입됐다. 204만4000㎡(62만평) 규모로 총 1만여 가구가 지어져 현재 거의 대부분 입주를 마친 상태다.

현지 부동산 중개업계에선 한 달 전까지만 해도 교하지구 아파트값이 파주 신도시 동시분양을 앞두고 한바탕 요동을 칠 것으로 예상했었다. 청약시장이 열기를 내뿜으면서 파주 신도시의 시범단지 역할을 할 교하지구 쪽으로 수요자들의 관심이 쏠릴 것으로 판단했던 것이다.

하지만 아직까지 현실은 그렇지 못한 것 같다. 신도시 동시분양이 이달 말로 성큼 다가왔는데도 주변지역 아파트 매매시장은 썰렁하기만 한 것이다.

매수세 끊겨 거래 한산

“파주 신도시 민간아파트 동시분양을 앞두고 분위기가 바뀔 법도 한데, 아직까지 시장 움직임이 전혀 없네요.” 파주 교하지구 중심상업지구 옆 월드메르디앙 단지내 상가에서 부동산 중개업소를 운영하는 한 공인중개사의 말이다.

그는 “가끔 중개업소로 걸려오는 전화도 아파트 매입 문의가 아니라 언론에 보도되는 파주 신도시 예상 분양가라면 분양받아도 되는 지를 묻는 경우가 대부분”이라고 말했다. 이곳 아파트 매매보다 신도시 분양에 더 관심이 많다는 것이다.

파주 신도시 주변 지역은 지난해 하반기 서울·수도권 집값 상승의 진원지 중 한 곳이었다. 교하지구 아파트 값이 지난해 하반기 파주신도시 한라비발디 고분양가(㎡당 평균 393만원, 평당 1297만원 선) 영향으로 교하지구 등 주변 아파트값이 크게 뛰면서 수도권 전역의 집값을 끌어올린 것이다.

하지만 요즘 파주 신도시내 기존 아파트들과 신도시에 포함된 교하지구, 인근 금촌지구 등에선 호가를 낮춘 매물이 조금씩 나오고 있지만 사려는 사람이 많지 않다. 한마디로 매매시장 분위기가 싸늘하기만하다.

“신도시 분양가가 싼 데 기존 아파트 살 이유 없지요”

교하지구 아파트 몸값은 2003년 분양 당시 때보다 상당히 많이 오른 상태다. 이곳 129㎡형 아파트값은 4억4000만~5억3000만원으로 ㎡당 341만~410만원(평당 1123만~1353만원)에 이른다. 분양가(2억6000만~2억7000만원 선)보다 두배 가량 뛴 것이다. 이 보다 큰 아파트는 값이 더 올랐다. 교하지구내 162㎡형 아파트 매매가는 6억~7억원을 호가한다. ㎡당 370만~432만원(평당 1224만~1428만원)으로 2005년 말 입주 때보다 최고 2억원 이상 올랐다.

그런데 이곳 아파트값은 더 이상 오르지 않고 있다. 올 들어 매매가 움직임이 전혀 없다. 지난해 하반기 크게 오른 가격 수준에 머물고 있다.

매기도 뚝 끊겼다. 시장이 워낙 얼어붙은 데다 지난해 하반기 이후 단기간에 아파트값이 너무 많이 올랐다는 인식이 형성되면서 매수세가 자취를 감춘 것이다. 매기도 없다 보니 가격도 보합세다.

동문굿모닝힐 10단지 106형은 3억1000만~3억3000만원 선이다. 올 초 가격 그대로다. 교하지구 신동아 파밀리에 130㎡형도 4억8000만~5억3000만원 선에서 더 이상 상승 기미를 보이지 않고 있다. 교하읍 S공인 관계자는 “시세가 하락세로 돌아선 단지는 많지 않지만 매수세가 없어 가격 움직임이 둔하다”며 “이미 올라버린 가격에 거부감을 나타내는 수요자들이 많아 가격 약세가 당분간 이어질 것 같다”고 말했다.

교하지구 중앙공원을 바라볼 수 있는 월드메르디앙센트럴파크 109㎡형 로열층은 3억5000만~4억원을 호가하지만 이 가격에 사려는 사람은 찾을 수 없다.

교하지구 집값 안정세는 곧 동시분양될 파주 신도시 예상 분양가 영향 때문이라는 지적이 많다. 교하지구 내 교하월드공인 관계자는 “파주신도시 민간아파트 분양가가 주변 시세보다 낮을 것으로 예상되면서 주변의 기존 아파트를 사려는 희망자를 찾기가 쉽지 않다”고 말했다.

이번 동시분양 아파트 분양가는 아직 결정되지 않았지만 상한제 적용으로 전용면적 85㎡ 이하 중소형은 ㎡당 287만원(평당 950만원) 안팎, 전용 85㎡ 초과 중대형은 ㎡당 333만~363만원(평당 1100만~1200만원)대로 예상된다. 이 경우 분양가가 주변 시세보다 낮은 수준에서 결정되는 것이다.

문 닫는 중개업소도 있어

교하읍 야당3리 미래도시공인 관계자는 “교하지구가 파주 신도시로 편입되면서 신도시 확대의 최대 수혜지로 떠오른 것은 사실이지만 시장이 워낙 침체되다 보니 동시분양 약발도 전혀 먹혀들지 않는 것 같다”고 말했다.

그렇다고 매물이 많은 것도 아니다. 교하읍 인근 H공인 관계자는 “교하지구 주변에 개발 재료가 넘쳐나는 데다 가격 추가 상승 기대감도 커 집주인들이 매물을 내놓지 않는다”고 말했다.

매기가 끊기면서 입주 초기(2005년 말~2006년 초) 아파트 단지내 상가 1층을 점령했던 부동산중개업소들도 하나둘씩 자리를 뜨고 있다. 동문굿모닝힐 10단지 입구 옆 단지내 상가 1층에 있는 D공인 관계자는 “올해 초만 해도 이곳 1층 상가에만 부동산중개업소가 6곳이 넘었는 데 지금은 3곳만이 영업을 하고 있다”고 말했다.

올 초보다 호가 떨어진 곳도 많아

교하지구 중심상업지역에서 문촌 방향으로 10분 남짓 달리다 보니 숲을 이룬 듯한 거대한 아파트촌이 눈앞에 나타난다. 파주 금촌지구다.

이곳 사정도 마찬가지다. 지난해 하반기 최고점 대비 2000만~3000만원 가량 매매 호가가 내린 단지도 적지 않다.

금촌지구에서 가장 비싼 축에 낀다는 풍림아이원 단지내 상가에서 그린공인중개업소를 운영하는 윤훈덕 사장은 “주택담보대출 제한과 같은 부동산 규제로 시장이 얼어붙으면서 매매 중개 계약서를 써 본지도 오래됐다”고 털어놨다.

이곳 풍림아이원 122㎡형은 3억3000만~3억7000만원 선으로 올 초보다 2000만원 가량 빠졌다. 주공4단지 105㎡형도 3억~3억1000만원 선으로 올 들어 가격 움직임이 전혀 없다.

매도·매수 호가 격차 여전…매수세 확 줄어

금촌지구에서 빠져나와 파주~금촌간 도로를 따라 일산 방향으로 가다보면 도로 양옆으로 파주 신도시 토지 조성공사가 한창이다. 곳곳에서 포클레인이 육중한 기중기음을 울리며 쉴 새 없이 땅을 고른다. 사방이 온통 붉은 황토 천지다.

공사장을 벗어나자 금새 파주신도시내 이미 입주한 아파트들이 성큼 다가선다. 파주 신도시는 다른 택지지구와 다르게 이미 8개의 아파트 단지가 들어서 있다.

파주 운정지구내 기존 아파트도 호가 움직임이 둔하다. 매도·매수 호가 격차가 너무 크게 벌어져 매수세가 예전 같지 않아서다. 벽산아파트 112㎡형은 올 초 시세인 3억1000만원 선에서 꼼짝도 하지 않고 있다. 월드메르디앙2차 10㎡형도 2억3000만원 선으로 올 초 수준 그대로다.

교하읍 자유로아이파크 112㎡형은 3억3000만~3억8000만원 선으로 올 초 수준 그대로다. 운정 동문2차 115㎡형은 지난해 말보다 5000만원 가량 내려 3억3000만~3억7500만원에 시세가 형성돼 있다. 벽산아파트 단지내 상가에 있는 벽산공인 연경옥 실장은 “많지는 않지만 가격을 조금 낮춘 매물도 가끔씩 나오는 등 정부의 파주 신도시 확대 조치로 투기 바람이 거세게 불었던 지난해 하반기와는 상황과는 딴판”이라고 말했다.

“신도시 분양 잘 되면 기존 집값도 오르지 않겠어요?”

하지만 이들 지역 부동산 중개업소 관계자들 사이에선 가격 반등 기대감도 적지 않다. 워낙 개발 재료가 많아서다. 교하읍 동패리 스마일공인 관계자는 “LG필립스산업단지 조성과 신도시 확대 등의 기존 호재에다 제2자유로 건설 및 경의선 복선전철 개통(2009년 말 예정) 등 초대형급 개발 호재가 많아 시장 상황이 바뀌면 언제든지 집값이 상승 국면으로 급반전할 수 있다”고 내다봤다.

신도시 동시분양 아파트 청약 인파가 몰려 뜨거운 분양 열기를 내뿜으면 주변 집값도 들썩일 것이라는 전망도 많다. “동시분양에서 청약했다가 떨어진 수요자들이 대안으로 주변지역 기존 아파트로 눈을 돌릴 수 있다”고 말했다. 청약 탈락자들이 전매제한 기간이 7~10년(계약일 기준)으로 긴 신도시 아파트보다는 가격은 조금 비싸더라도 개발 재료 등으로 미래가치가 높은 교하지구나 신도시내 기존 아파트 매입 쪽으로 돌아설 가능성도 크다는 것이다.

 

조인스랜드 2007/11/15

 

수도권 서북부 ‘최대어’로 꼽히고 있는 파주신도시가 오는 11월 동시분양을 시작으로 분양레이스에 돌입한다. 주신도시는 지난해 문화재 발굴 문제로 당초 계획보다 주택공급이 1년이나 연기되며 청약대기자들의 애를 태운데다, 이번 남북정상회담 개회로 개발 잠재성까지 부각되면서 실수요자들의 청약 1순위로 꼽히고 있다. 이번에 공급되는 파주신도시의 공급물량과 청약전략에 대해 알아본다.

자유로, 경의선 등 서울 1시간 내
국내 최초 U-City로 개발

서울 도심에서 서북쪽으로 25㎞떨어진 파주신도시는 파주시 교하읍 일대 동패•목동•야당•와동리 일원 1,640만㎡(497만 평) 규모로 2기 신도시 가운데 규모가 가장 크다. 당초 개발면적은 1,2지구 941만㎡(285만 평)이었으나 지난해 10월 3지구 700만㎡(212만 평)가 추가로 포함됐다. 총 2단계로 나눠 개발되는 파주신도시는 2010년까지 주택 8만여 가구, 인구 20만 명을 수용할 수 있는 정보화도시(U-City)로 개발된다.

파주신도시는 자유로를 이용하면 서울 도심까지 1시간 이내에 도달이 가능하다. 여기에 2009년까지 제2자유로 12.6㎞구간과 제2자유로 연결도로(운정신도시~고양시 대화IC 7.1㎞, 고양시 강매 IC~상암동 5.2㎞), 김포~고양시 관산간 도로(7.6㎞), 신도시~일산 간 도로(3.1km) 등 총 7개 노선이 건설된다.

또 복선화 작업이 한창인 경의선 성산~문산 간 39.6㎞구간이 2009년 개통할 예정에 있어 이를 이용해 용산까지 1시간 이내에 닿을 수 있다. 경의선 대곡역에서는 지하철 3호선으로 갈아탈 수 있으며, 경의선 성산역에서 지하철 6호선 수색역과 환승이 가능하다.

녹지비율은 전체 면적의 33%로 판교신도시와 비슷하고 상업용지 비율은 3.4%로 판교(1.4%)보다 넓다. 특히 국내 최초로 지구 내 도시통합네트워크센터를 설치해 유비쿼터스센서로 수집된 정보를 기반으로 체계적이고 효율적으로 재택근무, 교통, 보건의료, 방범 등 다양한 유비쿼터스 서비스가 제공된다.

인근에 50만 평 규모의 LG필립스 LCD산업단지가 입지해 있고, 문산읍 내포리 일대 30여 만 평에 LG전자, LG화학, LG이노텍, LG마이크론 등 4개 계열사 공장건립도 추진 중에 있어 자족기능을 갖춘 수도권 서북부지역의 중심도시로 성장을 예고하고 있다.

파주신도시 토지이용계획