[스크랩] 도급제(상수동재개발)와 지분제의 비교

2007-05-07 13:31

http://blog.drapt.com/NKO22/81178512312392

원문 : http://www.drapt.com/tip/index.htm?ret_page_name=cont_list&page_name=cont_view&uid=7377805111964

부동산 거래 시 매매대금과 각종 취·등록세와 함께 지출되는 부동산 중개수수료는 매매(사고파는 것)와 임대(전세나 월세)에 따라 그 기준이 다르게 적용돼 혼란을 일으키기 쉽다.

이에 비교적 거래가 빈번한 주택의 중개수수료 계산법에 대해 간단하게 알아보고자 한다.

주택 매매거래나 전세계약에 대한 중개수수료 계산은 매우 간단하다. 거래금액에 일정한 요율을 곱하면 되기 때문. 따라서 계산에 들어가는 일정한 요율만 미리 파악하면 된다.

그러나 임대차에서 월세(보증금을 일부 맡기고 월세를 내는 방식의 보증부 월세인 경우) 수수료 계산방법은 이와 다르게 월세에 100을 곱한 값에 월세 보증금을 더한 뒤 일정 요율을 곱하는 방식으로 계산돼 다소 까다로운 편이다.

예를 들어 서울에서 1천만원 보증금에 20만원 월세를 내는 임대차 계약을 한 경우 중개수수료는 1천만원 (20만원*100)}*일정요율(0.5%)로 계산해 15만원이 되는 것이다.

계산 시 들어가게 되는 일정한 요율은 건설교통부령에서 정한 범위(매매·교환은 거래금액의 0.9% 이내, 임대차는 거래금액의 0.8% 이내) 내에서 각 시·도 조례를 통해 구체적으로 정해진다. 요율과 함께 한도액도 정해지므로 이것도 함께 파악해두면 좋다.

일반적인 중개수수료 계산방법은 앞서 설명한 바와 같지만 예외적인 내용도 함께 알아두자.

거래가액에 요율을 곱하여 산출한 금액이 시·도 조례에서 정한 한도액을 초과할 경우엔 한도액을 중개수수료로 보며, 매매가 6억원 이상, 임대가 3억원 이상의 고급주택의 경우에는 한도(매매 0.2~0.9%, 임대 0.2~0.8%) 내에서 중개업자와 소비자와의 상호계약(협의)에 따르게 된다.

덧붙여 중개업소가 수수료를 너무 많이 받으려 할 경우, 각 구청 지적과나 소비자보호원에 신고하면 되돌려 받을 수 있으며, 매도 시 중개수수료 영수증을 첨부하면 취득에 소요된 비용으로 처리돼 양도소득세 감면혜택이 있으므로 중개업자 날인이 있는 영수증을 챙겨두는 것도 기억해두면 좋겠다.

<참고. 서울시 중개수수료 요율표>

거래종류	거래금액		요율상한	한도액
매매·교환	주택	5천만원 미만	0.6%	25만원
		5천만원 이상 2억원 미만	0.5%	80만원
		2억원 이상 6억원 미만	0.4%	없음
		6억원 이상	0.2%~0.9% 범위 안에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의·결정함
	주택 이외의 중개대상물		0.9% 이내에서 중개업자가 요율표에 명시
임대차 등	주택	5천만원 미만	0.5%	20만원
		5천만원 이상 1억원 미만	0.4%	30만원
		1억원 이상 3억원 미만	0.3%	없음
		3억원 이상	0.2%~0.8% 범위 안에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의·결정함
	주택 이외의 중개 대상물		0.9% 이내에서 중개업자가 요율표에 명시

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[스크랩] 도급제(상수동재개발)와 지분제의 비교 |우리동네이야기

2006-12-25 05:19

http://blog.drapt.com/NKO22/81166991547393

출처 : "상수2구역" 단지동호회

원문 : http://www.drapt.com/club_home/index.htm?page_name=user_bbs_view&club_serial=2442&uid=939&skey=8425&vkey=

단지정보 : 서울특별시 마포구 상수동 상수2구역

1. 도급제

가장 일반적인 건축공사 발주방식이 도급제입니다. 도급제란 계약 당시 건물의 평당 공사비 를 책정, 사업이 진행되는 동안의 물가상승이나 설계변경 등 공사비의 추가 인상 또는 인하 요인이 있으면 조합과 시공회사가 계약조건에 따라 공사비를 조정하는 계약방식을 말합니다.

도급제로 공사할 경우 시공사는 건축 공사비만을 받고 공사를 하게 되며 건축공사의 수익금은 조합원에게 돌아갑니다.

도급제의 장점은 조합집행부의 경영능력이 우수하고 조합원들이 조합행정에 적극적으로 협조하면 공사진행 속도가 빨라져 조합원들에게 개발이익이 최대로 돌아 갈 수 있다는 점입니다.

2. 지분제

대물보상제도라고도 하는데 조합원부담금을 계약당시 기준으로 확정시켜 개발이익을 확실히 보장해주는 완전지분제와 사업이 진행되는 동안 용적률 인하나 이주지연, 지가 감정평가 조건 등에 따라 당초 조합원들에게 약속했던 지분보상율을 인하시키는 변동지분제가 있습니다.

완전지분제의 장점은 사업착수 당시 조합원들의 지분보상율이 확정돼 사업추진과정에서 추 가부담요인이 발생하지 않는다는 점이 있습니다. 반면 아파트나 상가 등의 일반분양 수익금이 시공사에 돌아가게 돼 조합원들의 수익이 감소될 소지도 있습니다.

변동지분제는 사업착수 당시 어느 정도의 지분보상율을 확보할 수 있다는 장점이 있는 반면 사업추진과정에서 추가부담요인이 발생해 지분보상율이 인하될 소지가 많다는 단점도 있습니다.

3. 지분제는 재건축 사업에 흔히 적용되는데, 이는 조합원이 소유하고 있는 건축물 및 대지 지분이 규격화 되어 있기 때문에 미래 그 조합원이 가져갈수 있는 무상지분을 사전에 계산될수 있기 때문에 미리 정하는 것이 가능합니다.

하지만 재개발의 경우는 조합원 각자가 가지고 있는 권리가액이 각각 다르고 그 평가액이 다양한 재개발 사업의 경우는 대상 목적물이 단독주택, 다세대주택등에다 그 대지지분의 크기, 위치, 형상 등이 다르므로 사전에 미리 계산할수 있는 지분제 사업은 거의 불가능합니다.

때문에 시공사는 건축공사비만 가져가고 나머지 사업의 이익은 조합이 가져가는 도급제를 흔히 채택하게 됩니다.

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