[스크랩] 오르는 아파트를 찾는 121가지 방법

2007-08-27 14:55

http://blog.drapt.com/JUHO0618/81188194127300

원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=85453

서울, 경기 등 수도권 청약자들도 인천 경제자유구역 아파트를 분양 받을 기회가 열렸다. 이는 지역우선공급 기준이 변경될 예정이기 때문이다.

당초에는 지역우선공급 기준에 따라 당첨자 모두를 인천에서 뽑았지만 9월 이후 부터는 30%만 인천시 청약자에게서 뽑고 나머지 70%는 수도권 청약자에서 뽑을 예정이다.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 연내 송도국제도시, 청라지구 등 인천 경제자유구역에서 분양예정인 아파트(주상복합 포함)는 총 14곳 8천6백99가구인 것으로 조사됐다. 영종도 하늘도시는 2009년 4월에나 아파트가 분양될 예정이다.

■ 송도국제도시

송도 앞바다를 매립한 송도국제도시는 동북아 허브 거점도시로 국제비즈니스센터, 첨단바이오단지, 지식정보산업단지, 테크노파크가 조성될 계획이다.

서울 도심으로부터 약 25km, 인천 도심과는 약 8km 떨어진 곳으로 서울 접근성이 다소 떨어지지만 인천지하철 1호선 연장선(2009년 10월 개통예정), 제2서울외곽순환도로(2009년 개통예정), 제3경인고속국도(2010년 개통예정) 등의 개발이 완료되면 서울 및 경기 접근성이 좋아질 것으로 보인다.

연내 송도국제도시에서는 총 5곳 3천4백23가구를 분양할 계획이다. 인천투자1순위로 손꼽히는 곳인 만큼 수요자들의 관심이 높다.

GS건설(1600-4100)은 송도국제도시 D20, 21블록에 112~373㎡(34~113형) 1천69가구를 8월에 분양할 계획이다. 주택법 개정 이전에 분양할 경우 100% 인천지역주민에게 우선 배정되지만 연초부터 분양이 계속 미뤄진 단지인 만큼 마지막까지 희망을 버리지 말자.

중층 이상에서는 서해 조망이 가능하고, 인근에 송도국제학교가 들어설 예정.

포스코건설(1588-3800)은 1공구 국제업무단지 D13, 14블록에 99~198㎡(30~60형) 1천4백가구를 하반기 중에 분양할 예정이다. 송도국제학교와 공립학교가 인접해 있다.

이밖에 현대건설(1577-7755)은 주상복합아파트 5백7가구를 9월에 분양한다.

■ 청라지구

인천광역시 서구 경서동, 원창동, 연희동 일대에 위치한 청라지구는 각종 엔터테인먼트와 스포츠, 첨단화훼, 국제금융의 거점으로 개발된다.

지구내를 관통하는 경인고속국도의 직선화사업(2008년 12월 준공예정)으로 수도권 접근성이 개선될 전망이다.

연내 총 9곳 5천2백76가구 분양을 시작으로 2012년까지 총 3만1천가구가 입주를 완료하게 된다. 분양가 상한제 적용을 받아 분양가가 저렴할 것으로 예상돼 벌써부터 수요자들의 관심이 끊이지 않고 있다.

영무건설(062-676-2955)은 청라지구 A18블록에 79㎡(24형) 1천90가구를 12월에 분양한다. 올해 분양하는 청라지구 단지 중 가장 규모가 크다. 초등, 중, 고등학교 부지와 가까워 통학이 수월하고, 단지인근이 단독주택부지로 조망권도 탁월할 것으로 보인다.

인천도시개발공사(032-260-5104)는 A17블록에 청약저축가입자를 대상으로 109㎡(33형) 7백가구를 11월에 분양한다. 초등, 중, 고등학교 부지가 가깝고, 단지 북쪽으로 공원과 맞닿아 있어 주거환경이 쾌적한 것이 장점이다.

이밖에 중흥건설(062-510-2312~4)은 A13블록에 148㎡(45형) 5백1가구를, A16블록에 148㎡(45형) 1백99가구를 모두 11월에 분양하며 대주건설(062-231-3751)은 A20블록에 112㎡(34형) 6백30가구를 11월에 분양할 예정이다.

<인천 경제자유구역 연내 분양예정 주요단지>

구분	위치	시공사	단지규모	㎡	형	일반분양	분양시기	문의
송도국제도시	연수구 송도동국제도시 D20, 21블록	GS건설	1,069	112~373	34~113	1,069	8월	1600-4100
	연수구 송도동(주상복합)	현대건설	507	미정	미정	507	9월	1577-7755
	연수구 송도국제도시 1공구 국제업무단지 D13/14블록	포스코건설	1,400	99~198	30~60	1,400	하반기	1588-3800
청라지구	서구 연희동 청라지구 A13블록	중흥건설	501	148	45	501	11월	062-510-2312~4
	서구 경서동 청라지구 A14블록	호반건설	746	112	34	746	11월	1588-9798
	서구 경서동 청라지구 A15블록	광명주택	264	109	33	264	11월	062-511-6600~3
	서구 경서동 청라지구 A16블록	중흥건설	199	148	45	199	11월	062-510-2312~4
	서구 경서동 청라지구 A17블록	인천도시개발공사	700	109	33	700	11월	032-260-5104
	서구 경서동 청라지구 A18블록	영무건설	1,090	79	24	1,090	12월	062-676-2955
	서구 경서동 청라지구 20블록	대주건설	630	112	34	630	11월	062-231-3751
	서구 경서동 청라지구	우정건설	264	82	25	264	12월	02-2056-1023
	서구 경서동 청라지구	GS건설	882	132~165	40~50	882	12월	02-728-1353

※ 해당 업체 사정에 따라 분양시기 및 규모는 조정될 수 있습니다.
※ 공급면적(㎡) 정보는 기존 평형을 ㎡로 단순 환순해 소수점 이하를 절사한 값으로 실제 공급면적과 다를 수 있습니다.

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] 2천8백만원을 10년 만에 8억원으로 불린 노용환 역발상 재테크 |부동산노트

2006-09-22 12:16

http://blog.drapt.com/JUHO0618/1875111158894991763

출처 : 동백태양 부동산

원문 : http://blog.drapt.com/bewhoyou

2천8백만원을 10년 만에 8억원으로 불린 노용환 역발상 재테크 | ◈ 부동산 투자론

2005/08/05 23:35

http://blog.naver.com/bewhoyou/80015837690

출처 : 여러분 부자되세요

위기는 오히려 기회. 지금처럼 경기가 어려울 때도 재테크의 지름길은 있다. 2천8백만원으로 시작해 10년 만에 8억원을 모은 재테크 강사 노용환씨가 들려주는 역발상 재테크로 부자 되는 노하우.

재테크하기가 정말 어려운 시기라고 말한다. 초저금리에 정부의 각종 부동산 규제 정책, 거기다 수도 이전 문제까지 겹쳤으니 그런 말들도 나올 법하다. 하지만 위기는 기회라고 주장하는 사람이 있다. ‘바닥칠 때 거져먹는 재테크’의 저자 노용환씨(36)다. 10년 전 전세금 2천8백만원으로 시작해 30대 중반의 나이에 아파트 3채와 저축을 합쳐 8억원을 모은 노씨는 현재 다음카페에 자신의 투자경험담을 담은 칼럼을 기고하고 있고, 부동산 컨설팅과 재테크 강사로 활동하고 있다. 그의 재테크 비결은 발상의 전환.

“생각을 바꾸면 누구에게나 부자가 될 수 있는 기회가 있습니다. 대부분의 가정에서 장기주택마련저축, 청약저축, 개인연금 등을 갖고 있습니다. 하지만 지금 같은 시대에는 이것으로는 결코 종자돈 마련도, 내집마련도, 노후도 보장할 수 없습니다. 재테크 전문가들의 의견에 귀 기울여야 하지만 옥석을 구분하는 지혜가 필요하다는 얘기입니다.”

역발상을 통해 부채가 전혀 없이 8억원을 모으면서 그가 직접 체득한 저축, 내집마련, 부동산 투자의 노하우를 살펴보았다.

돈을 모으려면 은행을 버려라

은행을 내집 드나들듯 한다고 해서 부자가 될 수 있을까. 평범한 샐러리맨이라면 결코 부자가 될 수 없다. 현재 은행 예금 금리는 물가상승률인 4%도 채 안 되는 실정. 쉽게 말하면 은행권에 매월 몇십만원씩 저축한다고 해도 이자소득세를 제외하면 실질 금리는 제로 상태다.

장기주택마련저축은 내집장만을 한 후에 가입한다

장기주택마련저축처럼 7년 이상 장기로 저축을 해야 하는 은행 상품은 종자돈 마련 측면에서는 좋은 재테크 수단이 아니다. 내집마련이 목표라면 필요한 시기에 자금을 활용할 수 있어야 한다. 가입기간이 긴 상품은 환금성이 떨어져 엄청난 기회 손실을 입을 수 있다. 장기주택마련저축은 내집마련 이후에 하는 것이 바람직하다.

제 2금융기관을 활용해 목돈을 모은다

지금처럼 초저금리 시대일 때는 제2금융권의 종합금융사, 상호저축은행, 새마을금고, 신용협동조합 등이 유리하다. 이곳의 금리는 6~7%로 은행권보다 최소 2% 이상 높다. 제 2금융기관의 부실을 염려해 가입을 꺼리는 경우가 있는데, 5천만원까지는 예금자보호를 받을 수 있기 때문에 걱정할 필요가 없다.

은행권과 제2금융기관의 금리 차이를 살펴보면 월 60만원씩 1년간 세금우대로 적금을 부었을 경우 원금 7백20만원에 대한 이자가 은행권은 연 3.7%로 약 23만원, 상호저축은행은 연 6%로 약 38만원이 되어 약 15만원의 차이가 발생한다. 이 돈을 다시 1년형 정기예금으로 예치했을 경우 은행권은 연리 3.4%로 원리금을 합쳐 약 7백66만원, 상호저축은행은 연리 6.5%로 약 8백2만원이 되므로 약 36만원의 차이가 발생한다. 요즘처럼 초저금리 시대에는 결코 적지 않은 금액이다.

가입기간은 1년이 가장 좋다

1년 만기 적금이 환금성과 수익성에서 가장 좋다. 1년 후 이 돈을 다시 1년 만기 정기적금에 드는 과정을 반복하면서 목돈을 모아 내집마련을 준비하는 것이 가장 효과적인 재테크 방법이다. 기간을 1년으로 정하는 이유는 세금우대혜택을 통해 절세 효과를 거둘 수 있는 최소 기간이 1년이기 때문이다. 저축금액은 취학 전 아이가 있다면 수입의 50%, 취학한 아이가 있다면 수입의 30% 정도를 실제 저축 가능한 금액으로 보아야 한다.

실패 없는 내집마련 & 아파트 투자 노하우

노용환씨는 은행 저축, 장기주택내집마련저축, 청약 등에 대한 고정관념을 깨야 부자가 된다고 충고한다.

보통 서민들에게 ‘인생에서 몇 번 없는 가장 큰 쇼핑’이자 가족 행복의 원천이 되는 것이 바로 내집마련이다. 내집마련 자금은 최소 70% 정도가 확보되어 있어야 한다. 무리해서 내집마련을 하는 것은 바람직하지 않다. 무리한 담보 대출은 원리금에 대한 부담으로 이어져 결국 손해를 입을 수도 있기 때문이다.

청약통장이 있다면 투기과열지구의 무주택 공급제도를 노린다

청약통장은 무주택세대주라면 누구나 갖고 있지만 실제로는 눈높이가 너무 높아 장롱 속에 잠자고 있는 경우가 대부분이다. 청약 1순위로 만 35세 이상이고 5년 이상 무주택세대주라면 투기과열지구의 무주택우선공급제도를 노리는 것이 좋다. 무주택우선공급제도는 전용면적 25.7평 이하 공급 물량의 75%를 이들에게 우선 공급하기 때문에 당첨 가능성이 상대적으로 높다.

내집마련 후보지는 상식에 따라 결정한다

인터넷 부동산 사이트에 접속해 예산 범위 내에서 직장, 자녀의 학교, 주변환경, 향후 발전 가능성을 체크한 후 지역을 선택한다. 발전 가능성은 본인의 생각보다 보편적인 인식을 기준으로 고르는 것이 합리적이다. 서울 지역에 내집마련을 하려면 5백 가구 이상 아파트로 주변에 다른 아파트 단지들이 모여 있는 곳이 좋다. 대단위 세대가 모여 있어야 교통, 쇼핑센터 등 편의시설이 들어서 아파트 가치가 상승하기 때문이다. 수도권 역시 3천세대 이상 대단위 아파트 단지가 들어서 있는 신도시, 택지개발지구 등이 적합하다. 특히 판교, 동탄 등은 교통, 교육, 녹지시설 등 편의시설을 갖추고 있기 때문에 향후 발전 가능성 높다.

인터넷으로 시세를 파악하고 직접 원하는 지역을 방문해 점검한다

아파트 시세, 전망 등의 분석은 필수다. 대부분 인터넷을 통해 기본 정보를 모으는데, 보통 인터넷 시세는 실제보다 낮고 존재하지 않는 허위 매물이 많다. 인터넷으로는 시세 정도만 검색한 후 직접 원하는 지역의 부동산중개업소를 선정해 필요한 정보를 파악할 필요가 있다. 이는 매물을 직접 눈으로 확인하고 지역 발전 가능성을 꼼꼼히 짚어봐야 하기 때문이다.

봄·가을에 사고 겨울에 판다

예전에는 봄, 가을이 1년 중에서 부동산 거래가 가장 많은 성수기였다. 하지만 최근에는 가정의 생활중심이 자녀 위주로 돌아가면서 겨울방학이 연중 최고 성수기다. 두 번째 성수기는 여름방학이고, 봄·가을은 오히려 비수기다. 따라서 봄, 가을에 부동산 거래를 하는 것이 자금 부담을 줄일 수 있다.

보너스 정보

종자돈의 기본은 5천만원 이상
내집마련이든 투자 개념이든 최소한 5천만원 이상의 종자돈을 마련해야 본격적인 재테크를 시작할 수 있다.

소비수준은 수입보다 한 단계 아래로
당신의 수입이 3백만원이라면 2백만원의 월급을 받던 때와 같은 소비를 해야 한다. 진정한 부자가 되고 싶다면 첫 번째 왕도는 근검절약이다.

보험은 소득대비 4~6%가 적합
만기환급형에 대한 미련은 버려라. 보통 순수보장형과 만기환급형은 보험료가 평균 5배 정도 차이가 난다. 그만큼 순수형의 보험료가 저렴하다는 얘기. 보험은 보장 기능에 충실한 상품이 좋고 그 수준도 수입의 4~6%가 적합하다. 현재 우리나라 생명보험협회 조사에 따르면 가구당 연간 보험료는 월 25만원으로 소득의 11.2% 수준이다.

자신만의 재테크 노하우를 만든다
재테크 노하우는 하루아침에 쌓이지 않는다. 신문, 경제서적 등을 읽고 이를 저축, 부동산, 주식 등 목록별로 스크랩해둔다. 또 인터넷 동호회 등에 가입해 강의도 듣고 토론을 하면서 경제 흐름, 재테크 기사 등에 대해 옥석을 가리는 연습을 해야 한다. 이렇게 짧게는 몇 개월에서 몇 년 동안 노력하다보면 자신만의 재테크 노하우가 쌓이게 되고 실전에서 자신감을 갖고 도전할 수 있다.

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] 오르는 아파트를 찾는 121가지 방법 |부동산노트

2006-09-20 14:24

http://blog.drapt.com/JUHO0618/1875111158729851725

출처 : 피할수 없으면 즐겨라 ♪~

원문 : http://blog.drapt.com/jmhe107

오르는 아파트를 찾는 121가지 방법 펌돌이(devkimws)

2006/09/15

추천: 6

스피드뱅크사이트 펌이구요. 용어등등은 좀 정리했습니다. 유용한 내용이라고 생각해서 나누어

보고자 합니다.
죽전아이파크에 해당하는 내용은 blue 표시했습니다. 표시하다보니 죽전아이파크는 대부분 다

해당되네요.

가치1. 입지편

1. 강남은 황제급이고, 강남과의 거리가 가까운 곳이 왕급이다.
2. 판교, 목동, 과천, 용산, 분당, 용인, 일산, 평촌, 수원, 파주가 노른자위다.
3. 30평대 이상 고가 아파트는 수도권 남부를 택하라
4. 신도시, 택지개발지구, 뉴타운, 재개발, 재건축은 황금알이다.
5. 서울에서 가까운 수도권 아파트가 옐로칩이다.

가치2. 미래투자 가치편

6. 대형 호재가 있는 곳은 반드시 오른다.
7. 주변에 고분양가가 있는 지역이 투자 가치가 있다.
8. 향후 개발 가능성이 큰 곳을 주목하라
9. 사람들로부터 많이 관심을 끄는 지역이 결국은 오른다.
10. 사방의 주변 시세가 높은 곳의 아파트는 덩달아 오른다.

가치3. 교통편

11. 전철역이 있는 곳을 잡는다.
12. 경부 고속국도 선상의 아파트는 결국 오른다.
13. 환승역은 두 배의 가치가 따른다.
14. 강남과의 교통상의 거리보다 실제 거리를 중시하라
15. 80키로 도로, 자동차 전용도로, 외곽 순환도로 등은 호재이다.

가치4. 교육편
16. 유치원 초 중 고 밀집 지역을 골라라.
17. 교육 수준이 높고 학원이 많은 지역이 으뜸이다.
18. 신설 대학교는 아파트 시세를 끌어 올린다.
19. 교육적으로 좋은 환경이 주거 지역으로 최상이다.
20. 학부모의 교육 수준과 교육열이 시세를 끌어 올린다.

가치5. 자연 환경편

21. 산, 강, 호수, 공원, 골프장 등의 조망권은 신의 선물이다.
22. 녹지율이 풍부할수록 살기에 쾌적하고 투자 가치가 높다.
23. 조용하고 쾌적한 공간이 각광을 받는다.
24. 아파트 주변에 산책로, 여유 공터, 운동 여건이 갖추어진 곳을 찾아라.
25. 혐오시설에서 벗어난 지역이라야 시세에 발목 잡히지 않는다.

가치6. 인문 환경편

26. 백화점, 할인점 등의 대형 상권이 형성된 곳을 골라라
27. 병원, 관공서, 도서관, 은행 등 편의시설은 많을수록 좋다.
28. 주변이 아파트 밀집지역인 곳이 투자도 따른다.
29. 주변에 고가 아파트가 많을수록 좋다.
30. 대단지 최신식 아파트는 주변 시세를 끌어 올린다.

가치7. 아파트 외부 환경편

31. 세대는 많을수록 좋으며 1000세대 이상이 투자 가치가 으뜸이며, 200세대 이하는

피하는 것이 좋고 100세대 이하는 무조건 피하라.
32. 중대형 평형 중심의 고급 아파트에 투자자들이 몰린다.
33. 브랜드아파트를 선택하라. 브랜드는 삼성, 현대, 엘지, 대림, 대우, 포스코, 동부

등이 좋다.
34. 남향이 으뜸이며 남동향이 차선이다.
35. 동간 거리가 넓을수록 좋고, 외관 자재와 조경, 구조물을 파악해라.

가치8. 아파트 내부 환경편

36. 내부 구조 배치의 조화가 긴요하다.
37. 발코니는 넓을수록 좋다.
38. 마감재는 고급 아파트의 바로미터이다.
39. 내부 구조는 거실의 크기와 구조가 생명이다.
40. 최신식 최고급 시스템에 주목하라.

가치9. 시세편

41. 아파트 시세 장기 정체 후에 1달 동안 5%이상 오른 곳은 거의 뜬다.
42. 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월 시세가 고르고 높다면 A급 아파트이다.
43. 주변의 현재 시세 및 과거 시세가 높아야 내 아파트도 뜬다.
44. 3년 시세가 오른 곳일수록 오르지 않은 곳보다 투자 가치가 훨씬 높다.
45. 3년간 20%미만 상승과 1년동안 60% 이상 상승 아파트는 위험하다.

가치10. 평형편

46. 분양은 대출을 감안해도 50-40-30-20평대의 순으로 투자 가치가 따른다.
47. 20평대는 분양받는 것 외에는 특별한 상황이 아니면 매수 안하는 것이 낫다.

단 재개발, 재건축, 그리고 30평대와 시세 60% 이상 벌어진 20평대는 매수에

관심을 갖는다.(전철역, 각종 호재)
48. 1. 2층은 환금성이 떨어지므로 시세의 75%선 이상으로는 매수하지말아야 한다.
49. 평형에 비하여 거실이 좁아 보이는 곳은 피하는 것이 상책이다.
50. 아파트 평형 중에서 가장 많은 중심 평형을 고르는 것이 가장 유망하다.

가치11. 매수편

51. 매수는 급하게 할수록 불리하며 계획적으로 하되 비수기를 잡아라.
52. 동일한 아파트 매수시에 5군데 부동산을 들러야 급매물을 잡는다. 매도호가를

높이지 않는 방법은 20%이상 저가로 받쳐 놓으면 된다.
53. 매도하는 것처럼 유도하여 시세를 정확하게 파악한다.
54. 매도호가는 절대로 믿으면 안 되며 반드시 거래 가격을 확인해야 한다.
55. 매수는 배짱을 부릴수록 유리하며 조급한 인상을 주면 실패한다.

가치12. 매도편

56. 매도는 3군데 이상 부동산에 내 놓고 성수기에 해야 한다.
57. 매도는 팔려고 마음 먹은 시점에서 높은 가격-낮은 가격으로 순차적으로 한다.
58. 매수자가 많을 경우에는 계속 가격을 올리면서 타이밍을 잡는다.
59. 매도는 실제 거래 가격보다는 매도호가로 내놓으며 조절할수록 좋다.
60. 매도 역시 배짱을 부릴수록 유리하며 여유를 갖는 것이 이익을 본다.

가치13. 대출편

61. 대출은 상황에 따라서 다르나 자본금 대비 30%선이 안정적이며, 투자 가치가 높다고

판단될 경우에는 50%까지 무리한 선이 아니다.
62. 대출은 저축액 100만원 기준 1억 150만원 기준 1억 5천 200만원 기준 2억 정도가 가장

투자 수익률도 좋고 안정적이다.
63. 투자 목적일 경우에는 대출이자만 따져도 되고 원금 상환은 대출만큼 중요한 사안은

아니다.
64. 심리적 압박을 받을만큼 무리한 대출은 건강에 해롭기 때문에 바람직한 방법이 아니다.
65. 대출을 받지 않거나 지나치게 소극적인 대출은 투자 수익률이 떨어지는 아파트의 매수

가능성이 크기 때문에 바람직하지 못하다.

가치14. 분양편

66. 많은 사람들이 몰리는 분양에만 몰두하는 사람은 아파트 아파트 상승 때 최대의

피해자가 되므로 왠만한 차익이 예상되는 곳은 청약을 한다.
67. 수도권 분양 일정을 사전에 파악하여 릴레이식 청약에 도전하는 사람이 결국 아파트로

인하여 수익률을 얻는다.
68. 자본금이 부족한 사람은 분양이 최선의 방법이기 때문에 특별한 하자가 없는 곳이라면

수도권 전 지역에 청약을 신청한다.
69. 분양가는 여건이 비슷한 주변 새아파트 시세와 비슷하거나 낮은 것이 유리하며

시세보다 30% 이상 높은 곳은 상식적으로 가치가 떨어진다.
70. 통장이 없거나 통장 사용을 아끼고자 하는 사람은 중대형 평형의 투자 수익률이

높을 것으로 판단되는 아파트를 구입하는 것이 좋다.

가치15. 2006-2007년 전망편

71. 과거 2005-2006 사례에 비추어 하반기 강보합세를 유지하다가 2006년 추석을 기점으로

오름폭이 확대되고 2007년 초부터 폭등 가능성도 있다
72. 평형별, 입지별, 입주년도별, 세대수 크기별 양극화가 심해질 가능성이 높다.
73. 40평대, 30평대, 20평대 가격 차이가 지나치게 벌어질 경우에는 중소형 평수의 상승도

점쳐 볼 수 있기 때문에 관심을 가져야 한다.
74. 2007년 아파트 시세 상승이 예견되기 때문에 올 해 안에 매수가 좋다.
75. 인기가 적은 지역아파트는 다주택 매물이 11월 이후 많이 나올 예정이기 때문에 인기가

적은 중소형 평수를 매수할 경우는 급매물 위주의 기회를 잡아야 한다.

가치16. 부동산 학습편

76. 부동산 흐름과 지식을 가장 빠르게 깨우치는 일은 국민은행 현재 시세 및 야후!매물 및

단지 정보와 과거 3년 시세를 자주 찾는 것이다.
77. 부동산 신문 기사와 전문가들의 부동산 정보를 자주 접하도록 한다.
78. 야후!, 네이버, 다음 등 등의 부동산 사이트를 자주 찾아서 고수들의 글을 스크랩하여

여러번 필독한다.
79. 다음, 네이버, 야후 등의 토털 사이트 검색란에 원하는 정보의 제목을 달아서 찾아

보는 일이 가장 빠른 정보 습득의 길이다.
80. 수시로 묻고 답하기 및 자유 토론, 유료 질문을 통하여 관심 분야에 대한 상담과 상담

사례를 많이 접하여 실전 감각을 익혀야 한다.

가치17. 발품편

81. 목표 아파트를 설정하였으면 지도를 끼고 주변 일대의 현장을 짜증내지 말고 콧노래

부르며 여행하듯이 즐겁게 다닌다.
82. 지도를 모르면 부동산의 흐름을 읽을 수 없으니 지도를 수시로 보면서관심 지역을

자주 찾는다.
83. 한가한 날을 골라서 5곳-10곳 정도의 부동산 방문과 동시에 아파트를 살피고 자동차로

돌면서 주변 환경을 꼼꼼하게 살핀다.
84. 최소 100여군데 아파트를 돌지 않고서는 매수하지 마라.
85. 가급적 투자 가치가 높은 지역을 묶어서 돌되 2-3번째 다시 갈 경우는 미처 파악하지

못한 사항들을 체크한다.

가치18. 심리편

86. 매수 및 매도시 조급한 인상을 주어서는 절대로 안되며 정중동의 자세가 필요하다.
87. 생각과 동시에 일을 저지르는 것은 실패할 확률이 많으며, 지나치게 시간을 끄는

것도 좋지 않기 때문에 매수 생각을 가진 시점 6개월~1년 전부터 돌아 다니되 매수

본격 작업시 1달 안에 결판을 낸다.
88. 확신이 서면 과감하게 일을 저지르는 결단력이 필요하다.
89. 부동산 사장님 말에 지나치게 솔깃하거나 귀가 얇은 것은 위험하다.
90. 부동산 지인들, 사장님들과 평소에 친분을 쌓고 실전 지식을 얻는다.

가치19. 갈아타기편

91. 3년동안 투자 가치가 떨어지는 아파트는 과감하게 매도하고 신경 쓰지 않는 것이 좋다.
92. 투자가 목적이라면 주변 혹은 동단위 구단위 아파트가 오르지 않은 지역은 과감하게

매도하고 갈아타기를 시도해야한다.
93. 자금 여력이 60%만 된다면 20평에서 30평으로 오래된 아파트에서 새아파트로 소규모

세대수에서 대규모 세대로 갈아타야 한다. 20평대와 30평대의 가격 차이가 너무 벌어질

때는 20평대 입지가 좋은 곳 우선으로 관심을 가지고 매수를 생각해야 한다.
94. 보유한 아파트를 1-2천 손해 보지 않고 팔려는 노력보다 투자 가치 5천 차이 나는 유망한

아파트의 급매를 잡으려고 노력해라.
95. 대출에 소극적이며 겁이 많은 사람이 무리한 대출을 받고 과감성을 발휘하는 사람보다

투자에 실패를 하고 후회 하는 경우가 훨씬 많다.

가치20. 종합편

96. 1가구 다주택을 만들지 말고, 블루칩 하나로 올인하라
97. 아파트 투자는 3년을 바라보고 투자 하는 것이 가장 좋다.
98. 부동산 세금, 청약, 재개발, 재건축, 뉴타운, 택지개발지구 등과 관련한 기본 상식은

반드시 알아야 한다.
99. 돈 많은 투자자가 몰리는 곳이 최고의 지역이다.
100. 로또 1등 당첨을 꿈꾸거나 부동산 청약 경쟁률이 10대 1이 넘는 곳에 목을 메거나

하는 사람은 절대로 부자가 될 수 없으며, 땀 흘린 만큼의 결과가 따른다는 것을 명심하고

현실적인 노력을 해라.

가치21. 세금편

101. 양도 소득세 계산방법은 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익 - 장기보유특별공제

= 양도소득금액 - 양도소득기본공제 (연간 250만원) = 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액 -

세액공제 감면세액 = 자진납부할 세액.
102. 과세 표준 1천만원 이하는 9% 1천-4천은 18%(누진공제 90만원) 4천-8천은 27%(누진 450)

8천 초과는 36%(누진공제 1170만원)
103. 과세 표준은 2년미만 보유자산 40% 1년미만 보유자산 50% 3주택 이상의 주택 60% 미등기

양도자산 70% 장기 보유 특별 공제는
3년-5년 양도 차익의 10% 5년-10년 양도차익의 15% (25%) 10년이상은 양도 차익의 30%(50%)로

미등기 60%세율 3주택 제외
104. 재산세는 주택의 경우 0.15, 0.3, 0.5% 종합 부동산세는 1, 1.5, 2, 3%
105. 취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 이하 2.2% 취득세와 등록세 합계는 전용면적

85 평방미터 초과 2.7%

가치22. 부동산 매매시 구비 서류 및 중개수수료편

106. 매매 교환시 5천 미만은 0.6%(한도액 25만원) 5천-2억 0.5%(한도액 80만원) 2억-6억 미만은

0.4% 6억 초과는 법정 수수료 0.9% 이내에서 중개업자가 요율표에 명시한 요율 적용
107. 임대차의 경우는 5천 미만 0.5%(한도액 20만원) 5천-1억 0.4% (한도액 30만원) 1억-3억미만

0.3% 3억 이상 거래가액의 0.8%내에서 당사자간 협의 위의 사항을 위반한 중개업소는 6개월

영업 정지 및 형사처벌을 받음.
108. 아파트 매매시 구비 서류는 이전(취득)매매 계약서, 현(양도시) 매매 계약서, 매수자 인감

증명서 1통, 거래 사실 확인 증명서 1부,
양도 비용 내역 ( 이전 취/등록세영수증,법무사등기비용 영수증, 샷시영수증,중계수수료등)
109. 주택 매매시 위의 사항에 건축물 관리대장 각 1통 추가한다.
110. 분양권 매수시에 위의 사항에 아파트 공급 계약서 사본, 인감 주민등록 등본 각 1통

가치23. 매매시 체크리스트편

111. 사전 준비는 인터넷으로 부동산의 장, 단점 및 시세파악 지역 부동산을 통해 상세 정보

파악 및 확인(5곳)
112. 계약서 작성전은 등기부등분(토지,건물)확인 용도, 정확한 면적, 저당권 및 기타 권리

설정 여부 확인. 신규 입주 아파트는 분양계약서와 신분증 및 잔금 완납영수증등으로 실제

소유주여부확인
113. 계약서 작성시와 후는 계약 상대방 확인, 등기부 등본, 영수증 수령
114. 잔금 지급시는 등기부등본, 각종 세금과 공과금 등 서류 및 영수증 확인하고 등기 이전에

넘겨 받으면 안되고 법무사를 통해서 진행

115. 잔금 지급후는 세금 납부 취득세, 농특세: 취득일로부터 30일이내등록세, 교육세: 취득세

등 납부시. 소유권 이전 등기는 변호사, 법무사에게 위임 또는 세무서, 등기소, 구청등을 통하여

직접 등기

가치24. 금기 사항편

116. 200세대 이하, 중소형 평형 중심, 지금은 알짜라 할지라도 재건축, 재개발이 요원한 오래된

아파트, 서울에서 원거리, 휴전선 인근 지역, 그린 벨트는 피한다.
117. 왠만한 곳은 25평이하, 나홀로 아파트, 3년 시세 20%미만 아파트와 1년 시세 60% 상승

아파트는 피한다.
118. 주변,동,구,시 단위 순으로 과거 3년동안 수익률이 낮은 곳은 피한다.
119. 자본금 1억 미만의 투자, 1년 이상 미분양 아파트, 마음에 와 닿지 않은 아파트, 전문가들이

보류하는 아파트는 피한다.
120. 오피스텔, 연립, 빌라, 300세대 미만 주상 복합, 상가 주상복합은 특별한 상황이 아니라면

피한다.

121. 마음에 확 와 닿는 아파트를 선택하라.

이상의 기본 상식만 가지고 아파트를 매매하셔도 절대로 손해 보는 일은 없을 것이며, 상황에

따라서는 매우 높은 시세 차익을 거둘 수 있다고 자부합니다. 여러분들을 사랑합니다. 감사합니다

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)