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[스크랩] 2010년 이후 용산 新지도 |부동산노트

2009-10-09 12:49

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출처 : 부동산 재테크 NO.1 부동산투자연구소

원문 : http://blog.drapt.com/refirst

부동산 재테크에 관한 속설 중 '투자는 미래를 담보로 한다', '개발호재가 있는 곳은 불황에도 강하다'는 말이 있다. 이 속설을 증명할 수 있는 곳이 바로 서울 용산구다.
 
용산구에 각종 도시정비 및 개발계획이 잇따르면서 서울의 '황금지역'으로 부상하고 있다. 대한민국 제1투자처로 관심을 모으며 '강남 위에 용산'이라는 말까지 나오고 있다.
 
수도권 남북을 잇는 서울의 新중심지이자 미래의 선진도시로 거듭날 용산구의 2010년 이후 모습을 미리 그려봤다.
 
■ 한눈에 보는 용산 개발계획

 
■ 용산 주요개발계획 돋보기
 
- 국제업무지구

 
철도정비창 부지 44만2천5백75㎡와 서부이촌동 12만4천2백25㎡를 통합해 총 56만6천8백㎡ 규모로 진행되는 대규모 프로젝트다. 2010년 1월에 착공에 들어갈 예정.
 
용적률 608%, 주거비율 29%(건축 연면적 기준 33%)가 적용된다. 중심부에는 150층의 랜드마크 빌딩이 건립되고 주변부에는 주상복합아파트가 세워진다. 사업대지 면적의 40%는 도로와 공원, 학교, 문화시설, 공공청사 등으로 조성된다.
 
한강변에는 국제광역터미널이 건립되고 유람선 선착장과 경제·문화 기반시설이 들어선다. 서울시는 이 지역을 대표적인 '항구도시'로 키운다는 구상이다.
 
또 강변북로를 지하화해 상업·문화시설을 한강변에 배치함으로써 시민들이 한강에 걸어서 접근할 수 있도록 할 계획.
 
8월 30일에는 이주대책일을 공고했다. 8월 17일 서울시와 코레일이 서부이촌동을 국제업무지구와 통합개발하기로 하면서 서부이촌동에 집중될 투기세력 차단을 위한 조치였다. 이 날 이후 매수한 매수자들은 새 아파트 분양권을 받는 데에 상당히 불리해지게 됐다.
 
서울시 도시관리과 관계자는 “한강을 가로막고 있는 대림, 성원, 동원, 중산, 시범 등 서부이촌동 통합개발 부지 내에 위치한 단지들의 철거문제나 아파트 부지 개발에 대해서는 주민협의 후 구체적인 계획안을 수립해 결정할 예정이다.” 고 말했다.
 
용산 국제업무지구의 주상복합 아파트는 2013년 완공, 150층 랜드마크 빌딩은 2014년~2015년 건립될 계획이다.
 
- 한남재정비촉진지구

 
한남재정비촉진지구는 용산구 보광·한남·이태원·동빙고동 일대 1백9만5천8백㎡ 규모로 5층 미만의 건물이 90% 이상인 노후·불량 주택 밀집지역이다.
 
재정비 사업을 통해 쾌적한 주거환경을 지닌 용산의 대표 주거단지로 거듭날 것으로 기대되는 지역이다. 남쪽으로는 한강, 북쪽으로는 남산공원 조망권이 확보돼 있고, 서쪽에 용산민족공원까지 조성되면 트리플 조망까지 가능한 입지가 뛰어난 곳이다.
 
여기에 인접한 단국대부지가 지난 2007년 8월 지구단위계획 통과로 6백가구 규모의 고급 주거단지로 거듭나게 되면서 한남재정비촉진지구 일대는 서울의 대표적인 고급 주거지로 자리 잡을 예정.
 
이 곳은 지난 2003년 2차뉴타운으로 지정됐고 3년 만인 2006년 10월 19일에 재정비촉진지구로 재지정됐다.
 
재정비촉진지구 지정에 따라 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'이 적용돼 개발행위 제한은 물론 20㎡ 이상 토지 거래에 대해서도 허가제한을 받게 됐지만 용적률 및 층고제한 완화에 대한 기대감은 여전히 높다.
 
현재 재정비촉진계획(안)을 수립 중으로 이르면 2008년 4월에 재정비촉진계획이 결정될 것으로 보인다.
 
- 용산민족공원

 
용산구 용산동1가 일대 용산미군 부지 2백70만㎡에 예정된 대규모 공원조성사업이다. 메인포스트와 사우스포스트, 유엔사수송단, 캠프킴부지 등이 모두 속한다.
 
2008년 1월 1일부터 용산공원특별법시행령 및 시행규칙제정안이 시행될 예정.
 
2008년부터 기초조사 및 기본계획 수립을 위한 국제공모를 실시하고 용산미군기지 이전이 완료되는 2012년까지 모든 준비를 마무리할 계획이다. 2015년부터 단계적으로 일반 시민에게 개방되며 2030년 완전 개방이 목표다.
 
- 청파·원효로 일대 재정비촉진지구 추진
 
서계동과 청파동은 전통적으로 주거지역으로는 열악한 환경을 갖고 있어 주변에 비해 상대적으로 선호도가 낮았던 곳이다.
 
그러나 서울역에 경부고속철도(KTX)와 인천국제공항철도 개통을 앞두고 재정비촉진지구 사업 추진이 활성화되기 시작했다. 서울역세권 개발의 중심지인 동시에 국제업무지구 배후지로서 개발의 필요성이 대두되고 있기 때문이다.
 
재정비촉진지구로 추진되고 있는 지역은 서계동, 청파동, 원효로3,4가 일대 51만7천57㎡ 규모로 지난 3차뉴타운 선정시 균형발전촉진지구로 신청했지만 탈락한 곳이다.
 
하지만 현재는 용산구청이 기존 서계동에 청파동을 더해 중심지형 재정비촉진지구로 개발을 적극적으로 추진하면서 4차뉴타운 후보지로도 주목받고 있다. 지난 6월 29일 개발행위허가제한구역으로 지정됐다.
 
■ 용산 미래전철망

 
① 인천국제공항철도
 
인천국제공항과 연결되는 노선으로 김포구간까지 이어지는 1단계 구간은 지난 2007년 3월 23일에 이미 개통했다.
 
김포공항에서 서울역까지 이어지는 2단계 구간은 2010년 1월에 개통될 예정.
 
인천국제공항철도로 인해 국제공항과 용산이 직통으로 이어지면서 국제도시 조성에 대한 기반이 마련됐다.
 
② 경의선 복선전철화 사업
 
문산에서 연결되는 노선으로 수도권 북부와 용산을 잇는 사업이다. 문산에서 성산까지 이어지는 1단계 구간은 2009년 6월 개통 예정이다.
 
용산까지 연결되는 구간은 2단계로, 인천국제공항철도와 연계될 예정.
 
2단계 구간 공사는 2010년 2월쯤에 마무리될 것으로 예상됐으나 10.4 남북정상회담에서 남북한이 합의한 개성공단 물류수송을 위해 경의선 철도 복선화 사업이 빨라지게 되면서 2009년 9월 개통이 가능할 것으로 예상되고 있다.
 
③ 신분당선
 
분당 정자에서 용산역까지 연결되는 노선이다.
 
1단계 구간은 분당에서 판교를 거쳐 강남까지 이어지며 2010년 말 개통될 예정이다. 2단계는 강남에서 신사까지, 3단계는 신사에서 용산까지 이어지고 2020년 개통을 목표로 하는 장기사업이다.
 
신분당선 연결이 완료되면 수도권 남부지역 접근이 용이해질 전망으로 수도권 지역 중심핵으로 거듭나는 데 중요한 역할을 할 것으로 보인다.
 
④ 용산모노레일
 
용산의 신개발계획에 따른 교통망 계획이다. 서울시에서 용산 국제업무지구 및 한강변 서부이촌동 통합개발에 따른 교통대책 중 하나로 발표됐다.
 
용산민자역사에서 신용산역을 거쳐, 노들섬과 여의도, 국제업무지구를 잇는 노선으로 아직 구체적인 내용은 나오지 않고 구상단계에 머물러 있다.

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[스크랩] 부동산 거래계약 10가지 유형별 주의사항 |부동산노트

2009-07-04 15:33

http://blog.drapt.com/9061kyh/2787231246689195574 주소복사

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk

http://kin.naver.com/open100/db_detail.php?d1id=4&dir_id=401&eid=WKjY1q3fSUy1bWxcWbgu4HQcdQnnLT/

부동산 거래계약 10가지 유형별 주의사항

 

 

1. 등기명의인이 아닌 실제의 소유자와 계약하는 경우

등기부상의 명의인은 갑이나 실제로 소유자는 을인경우에 을과 주택의 매매계약을 체결하고자 한다.

계약은 가능하면 명의인으로 되어있는 진정한 소유자와 체결하는 것이 바람직 하다.

그러나 양자가 불일치 하는 경우에 등기부상의 명의만 지나치게 신뢰하여 그 자와 거래를 하면 자칫 피해를 입을 수가 있다. 현행법은 등기의 공신력을 인정하지 아니하므로 등기를 신뢰하여 거래하여도 그 등기가 진정한 권리관계를 표시하고 있지 아니하면 그 신뢰는 보호되지 않는다. 따라서 진정한 소유자의 동의가 없으면 매수인은 소유권을 취득할 수 없게 된다. 반면에 사례에서 처럼 진정한 소유자와 거래를 하는 것은 무방하다. 즉 진정한 소유자 을과 매매계약을 체결한 경우에는 매수인이 을에게 이전등기를 해 줄 것을 청구하면 을은 등기부상의 명의의인 갑에게 이전등기를 받아서 매수인에게 이전등기를 해 주어야 한다. 이때 갑이 응하지 아니하면 소송을 통해 해결해야 하므로 매수인은 을과 계약 체결시에 미리 갑으로부터 등기이전에 관한 서류 등을 확보하는 것이 좋다.


2. 법인과 계약을 체결하는 경우

갑 법인 소유토지 1만평의 매매계약을 그 법인의 경리책임자와 체결하고자 한다. 법인은 현행법상 권리능력은 인정되나 자연인과 달라서 육체가 없으므로 법인의 법률행위는 그 대표자 또는 대리인이 행하게 된다.

사례에 있어서는 경리책임자에게 당해토지의 매각에 관한 대표권 또는 대리권이 있는지가 문제이며, 이점을 분명히 확인하고 거래할 필요가 있다. 다만 경리책임자에게 대표권 또는 대리권이 없다 하여도 민법상의 표현대리가 성립할 여지는 있으므로 매수인은 표현대리의 성립을 주장하여 매매계약을 유효하게 할 가능성은 있다.


3. 토지의 일부를 매매하는 경우

토지는 인위적으로 구분하고 그것을 단위로 하여 1필지 마다 지번을 붙여 등기를 한다. 토지매매는 필지 단위로 이루어지며 1필지의 토지 일부를 매수하려면 그부분에 대하여 분필을 하고 이어서 분필등기를 한 후에 이전등기를 하는 것이다.


4. 타인에게 임대중인 토지를 매매하는 경우

갑이 을에게 임대하여 을이 그 토지에 건물을 짓고 이용중인 토지를 병이 매수하고자 한다.

이 경우에는 전소유자인 갑과 을간의 임대차 관계가 새로운 소유자인 병에게 그대로 지속되느냐의 문제가 발생한다. 먼저 임차인 을이 토지임차권을 등기하였거나 지상의 건물을 자신의 명의로 등기하였을경우에 을은 새로운 소유자인 병에게 임차권의 존속을 대항할 수 있고 따라서 병은 을에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다.

그러나 임차인의 등기를 하지 않았을경우에는 병에게 자기의 임차권의 존속을 대항할 수 없으므로 병은 을에게 그 토지의 인도를 청구 할 수 있다. 한편 이상의 이론적인 대항력 유무와는 별도로 하고 현실적으로 임차인이 있는 토지를 매수하여 임차인의 퇴거를 요구하는 것은 용이한 일이 아니다. 따라서 이런토지를 매수할 때에는 갑, 을, 병 3자간의 계약으로 을이 퇴거를 명확히 하던가 또는 토지의 매매계약과는 별도로 임차인과 임대차 계약의 해지계약을 체결하는 것이 바람직 하다.


5. 상환주택을 매매하는 경우

상환주택은 매수인이 앞으로 대금을 납부하지 못할 것에 대비하여 그 대금을 전액 완납할 때까지 주택소유권을 매도인이 보유하거나 저당권을 설정하여 두는 것이 일반적 이다.

상환주택을 매수할 때에 주의할 점은 아래와 같다.

①현재 건물의 소유권이 누구에게 있는가를 조사한다. 만약 회사측에 있다면 회사와 하여야하고, 그렇지 않고 현재 거주자에 있다면 부금 체납액이 얼마나 있는가를 회사에 가서 알아보고 회사의 승낙을 얻어 매수하는 것이 안전하다.

②주택의 월부계약에는 상환완료까지 권리양도를 금지하고 있는 경우가 있어 회사와의 분쟁이 생기기 쉬우니 내용을 충실히 검토할 필요가 있다.

③상환잔액이 앞으로 얼마나 남았는가 하는 점이다. 체납부금이 얼마가 남았는가 하는 점이 부동산의 가격에 영향을 미칠 수도 있기 때문이다.


6. 차지상의 건물를 매매하는 경우

갑이 을의 토지에 임차권을 설정 받아 건물을 짓고 사용하던 중 건물을 병에게 양도 하고자 한다. 임차인 갑이 토지를 임차하여 건물을 지었으므로 건물은 갑의 소유이다. 따라서 갑은 건물을 병에게 자유로이 매도할 수 있다. 그러나 병이 건물을 매수하였더라도 부지의 임차권을 양수하지 못하면 병은 건물을 철거하거나 또는 지주인 을에게 매수 하도록 청구하는 방법밖에 없다. 그러나 민법상 채권에 불과한 임차권을 양도할 때에는 임대인의 승낙이 필요하므로 병이 갑에게 건물을 양수하고자 하는 경우에는 건물부지에 대한 임차권의 양수에 관해 을의 승낙을 받을 필요가 있다.


7. 등기 명의인의 친족과 계약을 체결하는 경우

① 갑의 토지를 갑의 형인 을과 계약하고자 한다. 형이라고 하여 당연히 동생을 대리할 수 있는 것은 아니다. 따라서 갑이 형인 을에게 대리권을 수여하였는지의 여부를 위임장과 인감에 의해 확인할 필요가 있다.

특히 형제간에는 위임장의 위조나 인감의 도용이 쉽게 이루어질 수 있으므로 갑에게 직접 확인할 필요가 있다.

② 18세인 갑의 토지를 갑의 부친 을과 계약하고자 한다. 미성년자는 행위 무능력자이므로 그의 법정대리인이 대리로 계약을 체결할 수 있다. 현행법상 미성년자의 법정대리인은 1차적으로 친권자이며 친권자는 부와 모가 공동으로 된다. 따라서 이경우의 대리는 일종의 공동대리에 해당되므로 매수인은 부,모 모두와 계약을 체결하거나 그렇지 않으면 모의 위임장을 가진 부와 계약을 체결하는 것이 바람직하며 부 또는 모의 일방과 계약을 체결하는 것은 자칫 법률관계를 복잡하게 할 우려가 있다.


8. 상속한 토지를 매수하는 경우

갑의 사망 후 그의 토지가 을, 병, 정에게 상속된 경우에 A가 장남인 을과 매매계약을 체결하고자 한다. 갑이 사망한 후 그의 재산은 상속인 을, 병, 정의 공동소유로 되어있으므로 장남이라 하여도 이를 단독으로 처분할 수는 없다. 따라서 A는 상속인 을, 병, 정 모두와 직접계약을 체결하는 것이 바람직 하며 다만 을과 계약을 체결하고자 하는 경우에는 병,정의 위임장 등을 분명히 확인해야 한다.


9. 가등기가 설정되어 있는 부동산을 매매하는 경우

①갑은 을에게서 1억원을 빌리고 그에 대한 담보로 자신소유의 건물에 가등기를 설정해 준 후 이건물을 다시 병에게 매도하고자 한다.

②갑은 을에게 자신의 건물을 매도하기로 계약하고 가등기를 설정해 준 후 이를 다시 병에게 매도하고자 한다.

 

가등기가 되어있으면 뒷날 가등기 명의인이 가등기에 기하여 본등기를 하였을 경우에 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로 가등기 후에 소유권 이전등기를 한 자는 후순위가 되어 소유권을 취득할 수 없게 된다.

따라서 가등기가 설정되어 있는 부동산을 매수하는 경우에는 신중을 기해야 할 필요가 있다.

다만 ①처럼 채권담보의 목적으로 가등기가 설정된 때에는 그 채무액을 매수자가 떠안고 매수하거나 대신 변제하여 소멸시킬 수 있으므로 매수인의 소유권 취득에는 별 무리가 없다.

그러므로 매수인은 가등기의 원인이 ① 또는 ②인지를 가려내어 그에 적합한 대책을 강구할 필요가 있으며,

가능하면 가등기를 말소한 후에 계약을 체결하는 것이 바람직 하다.


10. 가처분 또는 가압류된 부동산을 매수하는 경우

어떤 부동산이 처분금지가처분이나 또는 가압류의 대상이 되었다 하여도 그 부동산을 처분할 수 있고 이전등기를 할 수도 있다. 다만 가처분에 기해 정식 소송을 제기한 원고가 승소하거나 가압류 후에 그를 매수한 자는 보호를 받지 못하게 된다 따라서 가처분이나 가압류가 붙은 부동산은 모험을 각오한다면 매수해도 상관없지만 가능하면 가처분 또는 가압류를 말소한 후에 매입하는 것이 좋다.

출처 : [기타] 회사의 부동산 교육자료

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[스크랩] '신월~신정동~목동중심축~당산역' 경전철 노선 확정 |부동산노트

2009-06-19 14:06

http://blog.drapt.com/9061kyh/2787231245387989943 주소복사

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk

http://www.asiae.co.kr/uhtml/read.php?idxno=2008111309515008400&sp=EC

'신월~신정동~목동중심축~당산역' 경전철 노선 확정

국토부, 연장 10.87㎞(정거장 12개 소, 차량기지 1개 소) 결론
양천구는 2002년부터 경전철 도입에 대한 주민들의 조기 건설 요구 등에 따라 노력한 결과 12일 국토해양부가 노선을 '신월~신정~목동~당산역'으로 최종 확정했다.

이번에 확정된 목동선(10.87km) 등 7개 노선은 총 5조2281억을 투입하며 재정여건을 고려, 2009년부터 2017년까지 9년간 단계적으로 추진된다.

각 노선의 모든 역에는 스크린도어, 엘리베이터, 에스컬레이터 등 각종 편의시설을 설치하고 운행차량은 첨단 경전철 차량시스템을 도입, 노약자·장애인 등 교통약자도 편리하게 이용할 수 있게 된다.

양천구 경전철 사업 유치를 위해 지난해 5월 2일 추재엽 구청장이 서울시장 직접 면담을 통해 신월~신정~목동~당산간 경전철 노선 건설에 대한 지역균형 발전 등 필요성과 당위성을 설명했다.

경전철 확정 노선도

이번에 발표한 7개 노선중 신월~당산간 경전철 노선은 민간업체와 양해각서(MOU)가 체결된 노선으로 그동안 양천구가 경전철 사업 유치를 위해 공을 들이고 있다는 결과로 다른 노선보다 사업 진행이 순조롭게 진행 될 것으로 보고 있다.

신월~당산 경전철사업이 완공 될 경우 서울시 대표적 대중교통 취약지역인 남부순환로 주변 신월·신정지역 대중교통 여건이 획기적으로 개선될 것으로 보인다.

또 상습정체지역인 목동중심지구 및 목동아파트지역의 교통정체 현상이 해소돼 양천구 동서간의 균형발전이 이루어짐으로써 양천구가 명실 공히 서울 서남권의 중심도시로 발전할 것으로 기대된다.

박종일 기자 dream@asiaeconomy.co.kr

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