필자는 이전 글에서 2015년 이후 10년 이상 동안 국내 부동산시장에 대세 하락기가 올것이라고 전망했습니다.

 

그 이유는 생산활동 인구가 2015년에 정점을 치고 하락할 것으로 보이기 때문입니다. 물론 1인 가구수 증가, 수도권 인구집중 심화 그리고 2018년 이후의 절대 인구감소 등을 근거로 2020년 이후의 하락을 예측하는 분들도 있습니다.

하지만 다른 요인보다는 생산활동 인구 감소에 주안점을 두고 부동산시장을 장기적으로 전망해 볼 필요가 있습니다.

부동산의 가치는 교통,교육,환경에 의해 좌우됩니다. 하지만 더욱 중요한것은 이 모든 것보다도 주변에 좋은 일자리입니다. 강남주변에 좋은 일자리가 전국에서 가장 많고 경부축에 일자리가 가장 많다는점 그리고 울산과 포항, 거제와 같이, 부동산경기가 침체한 지방도, 좋은 일자리의 주변은 절대로 부동산 경기가 꺼지지 않는다는 것입니다.

생산활동인구는 돈을 벌수 있는 인구를 말합니다. 실업률의 다소는 있을지 모르지만, 결국 생산활동인구가 증가한다는 것은 돈을 버는 인구가 증가한다는 것이고 돈을 벌면 그 돈으로 결혼도 하고 주택도 살것입니다.

1990년에 생산활동인구가 정점을 찍은 일본은 그후 15년 이상 부동산경기가 살아나지못하고 있습니다. 또한 2005년 생산활동인구가 정점을 찍은 미국은 1년이 늦은 2007년부터 부동산경기가 무너지고 있습니다.

 

많은 분들이 미국은 일본과 달라 금방 부동산경기가 회복될것이라 예측하지만 최근의 분위기는 그렇지못합니다. 특히 서브프라임 사태로 타격을 입은 미국부동산경기가 이제는 프라임 모기지 조차 연체률이 점점 높아지고 있습니다. 따라서 미국의 부동산 경기는 10년 이상의 장기침체로 들어갈것으로 예측합니다.

이와 마찬가지로 한국의 부동산 시장은 2015년 이후에 장기적인 부동산 침체기로 들어갈것입니다. 대략 이 가간은 10년 이상이 될것으로 보고 있습니다.

혹시라도 예외가 일어나지 않을까 해서, 참여정부와 실용정부의 인구정책을 주시하였습니다. 하지만 어떤 정부도 적극적으로 이민을 받아 들이거나 획기적인 출산장려정책을 실시할 생각도 없고 의지도 없는것을 확인하였습니다. 따라서 2015년 이후의 부동산 장기침체는 당연히 올것으로 예측합니다.

2015년 이후의 장기하락기에도 살아 남을 부동산 상품은 무엇일까 생각해 보았습니다.

2015년 이후에는 돈을 버는 인구가 줄어들기 시작합니다. 따라서 경제성장률이 높을수는 없습니다. 선진국과 같이 경제가 성장하기는 하지만 낮은 성장률을 유지할것입니다. 또한 주택을 매수할 돈 버는 인구도 줄기 시작하고 어린아이는 줄고 노령인구는 폭발적으로 늘것입니다.

이러한 관점에서 보면 살아남을 부동산 상품은 오피스빌딩밖에는 없습니다. 물론 이런 예측은 이미 모 증권사에서 이미 내놓은 것입니다. 이런 관점의 배경에는 낮은 경제성장률이라도 계속 성장할것이라는 믿음과 기업은 점점 더 세계화 되어 주요기업들은 점점 더 크게 성장할것이란 믿음이 배어 있습니다. 물론 이 오피스빌딩은 당연히 도심에 위치해야합니다.

따라서 개인들은 도심 오피스빌딩에 투자하는 부동산 펀드를 사야합니다.

만약 이런 펀드를 싫어한다면 대체품으로는 무엇이 있을까요? 그것은 도심에 위치한 소형과 중형의 오피스텔입니다.

인구는 줄고, 1인 가구는 늘며, 일자리를 위해 점점 더 도심으로 몰려 들고, 주택을 사고싶은 생각은 없어지고, 자본소득보다는 임대소득의 관점이 점점 증가하기 때문입니다.

 

이미 주택이 있고, 여유 자금으로 추가 부동산을 구입하실 분들은 참고하시면 좋을것입니다.