부동산노트(13) |
   |
부동산노트(13) |
|
[스크랩] 2008년 부동산 최고 상품은? |부동산노트
2008-01-17 17:19
http://blog.drapt.com/54park/81200557940233 
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=31492
2008년 부동산에서 최고의 부동산 상품은 토지가 될것으로 보인다.
실용정부의 출범으로 부동산 모든 상품이 영향을 받겠지만 정부가 변하고 정책이 생기면 먼저 움직이는 토지시장의 특성상 토지가 가장 발 빠른 변화를 보일것으로 예측되기 때문이다.
토지시장에 한정하여 2008년 호재를 점검하면 제일 먼저 떠오르는 화두는 한반도 대운하다. 그리고 한강르네상스 계획이 있다.
둘다 물따라 형성되는 계획이니 2008년 토지투자는 물따라 해야 할것 같다.
한반도 대운하에서 투자에 관심을 가져야 하는 지역은 필자의 생각으로는 수도권에 한정해서 지켜봐야 한다고 생각한다.
물론,지방의 토지시장도 한반도 대운하 영향을 받겠지만 토지가 움직이려면 사람이 필요하고 자금이 필요하다는 점에서 대한민국 1/2 인구가 집중된 수도권의 파괴력만큼 강하다고 보지는 않는다.
부분적으로는 지방의 토지시장이 영향을 받아서 수도권과 비교하여 큰폭의 상승을 하겠지만 대운하가 실제로 완성되고 난 다음 투자수요 다음에 오는 2차적인 실수요를 감안할때 지방토지 시장은 후속매수세가 약할수 밖에 없다는 단점이 나온다.
부동산 투자의 가장 취약점인 환금성을 고려해야 하기때문에 토지투자자들은 가급적이면 수도권에 한정되어 토지투자처를 선택하는것이 좋다고 본다.
한반도 대운하와 한강르네상스 양자의 계획에서 관심있는 지역을 선택하여 보면
1.강화도 북부지역과 교동을 둘수 있겠다
이명박 당선인의 실용정부에서 남북한 교류의 협력지로 한강,예성강,임진강이 만나는 지점에 900만평 한국의 맨하튼으로 나들섬 계획을 발표했고 나들섬의 위치는 강화군 교동도 북동측 한강 하구이기 때문에 나들섬은 그 위치의 특성상 한반도 대운하의 관문역할을 하게 되고 나들섬이 발전할수록 인근 지역인 강화도 교동과 강화도 북부지역은 수혜를 입게 된다.
2.김포시 월곳면 일원
김포시 월곳면은 애기봉이 있는 곳으로 한반도 서해안의 산업 도시(인천,안산,시흥,화성,평택,당진등)에서 최단 거리로 개성 진입이 가능한 지역이다.
나들섬 계획자체가 북한과의 교류를 생각한 계획이기 때문에 강화도를 우회하는 개성연결 도로보다.
남측 서해안에서 직진하게 되는 김포시 월곳면은 남북교역의 요충지가 될수 있다.
또한, 김포신도시,검단신도시,마송지구,양곡지구등의 개발압력이 북쪽으로 향하고 있어 한반도 대운하와 한강르네상스 계획없이도 자체개발이 가능한 지역이기때문에 안정적인 투자처가 될 수 있다.
남북이 갈리기 이전부터 월곳면 조강리 일원은 북측에 있는 조강리와 같이 한강을 드나들었던 배들의 선착장으로서 발전했던곳이므로 옛 영화를 찾을수 있으리라 본다.
3.파주를 비롯한 서울 인근지역은 이미 개발이 많이 진행되었고 토지투자처로 부담이 되기때문에
토지 보다는 인근지역 아파트들이 운하의 여객터미날 및 워터프론트 개념의 개발로 사람들의 관심을 받으리라 본다. (관심지역은 상암,양화,당인리,여의도,용산,서울숲,뚝섬,잠실등이다)
4.남양주 삼패동
한반도 대운하의 여객터미날과 화물터미날이 두개 같이 들어오는 지역으로 대부분이 그린벨트에
묶여 있는 지역이다.
외곽순환고속도로,중부고속도로등의 교통 편의성과 그린벨트로서 시세가 저렴하다는 점에 사람들의 관심을 끌만한 지역으로 본다.
5.경기도 광주 및 양평
광주와 양평은 팔당 취수원때문에 대규모 개발을 할수 없던 지역이나 한반도 대운하의 물길을 피해서 취수원이 다양화 된다면 상수원 보호구역의 부분적 해제가 예상되기 때문에 개발의 깃발을 올릴수 있으리라 본다.
특히,경기도 동북부 개발축의 핵심이라 보이는 양평은 김문수 경기도 지사의 명품전원주거단지의 가능성 있어 더블호재 지역으로 볼수 있다.
반면에 취수원이 다원화 될때 남한강변은 호재가 되지만 새롭게 취수원으로 지정될 북한강변 청평,가평등은 제2영동고속도로 건설의 호재에도 불구하고 토지시장 약세를 보일수 있다고 본다.
6.경기도 이천
한강 취수원으로 인하여 하이닉스 증설공장이 무산되어 지역개발의 꿈이 좌절되었던 이천은 상수도 취수원의 다양화와 관광지개발이 큰 호재가 되리라 본다.
이천지역의 토지가 평지라는 점을 생각하여 볼때 팔당 상수원 취수원이 변화가 된다면 강변을 떠나 이천시 전역이 개발의 열기에 휩쓸릴수도 있다고 본다.
글을 마치며
수도권 외 지역으로는 지방 여러 지역이 관심이 있으나 섣부른 토지투자로 인하여 자금이 묶일때 회복될수 없는 상황이 나올수 있어 쉽게 언급하기 어려워 생략한다. 수도권외 지역은 독자들 스스로 환금성을 감안하여 판단하길 바란다.
그리고 위의 투자 예상지역은 한반도 대운하 계획이 확정되면 바로 토지거래허가제 및 각종 규제가
예상되므로 단기간 투자 목적으로 접근하는 것은 자금이 장기간 묶일수 있으므로 주의해야 한다.
특히 한강을 비롯한 강가 주변의 임야들은 강변의 특성상 경사도가 높아 개발이 어려운곳이 대부분이므로 토지투자의 초보자들은 가급적 한반도 대운하 관련 투자는 피하기를 권유한다.
--------------------------------------------------------------
|
[스크랩] 추진중인 2기신도시 어떻게 될것인가? |부동산노트
2008-01-17 17:17
http://blog.drapt.com/54park/81200557862123
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=31506
2007년 12월 19일 17대 대통령을 뽑는 선거가 있었습니다.
항상 정권교체가 되면 기존정권의 정책방향이 변경되거나 취소되는 일들이 벌어지곤 합니다. 개인적으로는 정책방향은 항상 일관성있게 추진되었으면 좋겠지만 정책방향이 다르기때문에 어쩔수없이 변경되리라 생각합니다. 정부조직은 어떻게하든 국민들은 관심없으리라 생각하며 교육,부동산정책이 가장 민감하고 중요한 부분아닐까 싶습니다. 부동산정책은 규제완화가 정책기조가 되겠지만 완화속도와 폭에 대해서는 시장상황 지켜보면서 추진할 것으로 보입니다. 최근 언론에서 송파신도시 추친에 대한 불안한 시각을 보이는 기사들이 많이 나오고 있습니다.
오늘은 송파신도시를 비롯하게 현재 추진중인 2기신도시의 개발방향에 대하여 이야기 해보려고 합니다. 차기정부 최종정책방향과 시장상황에 따라 다른결과가 나올수있으며 개인적인 의견인만큼 단순 참고만 해주시기 바랍니다.
차기정부 신도시 정책방향 차기대통령의 정책방향을 보면 도심개발을 선호하고 외곽신도시에는 부정적인 의견을 보이고있기때문에 2기신도시는 사업단계별로 속도조절을 할것으로 보입니다. 분양이 끝난 동탄1·판교신도시와 분양중이거나 예정인 파주,김포,광교,양주는 계획대로 진행할 것으로 보입니다. 현재 계획중인 송파,검단,동탄2신도시는 교통,환경문제등이 해결된 뒤 추진되는등 다소 속도조절이 가능하지않을까 싶으며 추가신도시 발표는 쉽지않을것으로 보입니다. 송파신도시는 어떻게 될것인가? 송파신도시는 서울재개발과 맞물리면서 이명박 당첨자와 서울시가 다소 부정적인 입장이며 추진하더라도 뉴타운 개발이후로 연기하기를 원하고있기때문에 당초 계획보다 2-3년정도 연기될 가능성이 있어 보입니다. 또한 현재 50%에 육박하는 높은 임대비율에 대하여 서울시가 반대하고있기에 임대비율을 줄이는 줄이고 강남대체가 가능한 중대형 비중을 조금 높이는 방향으로 개발이 될 수 있을거 같습니다. 송파신도시 연기되고 변경이 되어서 문제가 생기지않나 하는 염려를 하시는분들이 많겠지만 궁극적으로는 송파신도시 가치를 높이는 결과가 될것으로 예상합니다. 송파신도시는 서울 범강남권에 개발되는 신도시라는 이유만으로 판교를 능가하는 최고의 관심과 인기를 끄는 신도시가 되었습니다. 하지만 냉정히 뜯어보면 현재개발계획대로 간다면 송파신도시가 판교신도시를 넘어설수가 없습니다. 신분당선,용서고속화도로,경부고속도로로 강남역 접근성이 좋고 쾌적성을 앞세운 판교신도시를 높은임대비율, 낮은 쾌적성을 가진 송파신도시가 앞설수는 없는것입니다. 강남의 가치는 말할 필요가 없지만 강남주거안정을 위한 대체신도시 개념이라면 높은임대비율, 높은중소형비율, 낮은쾌적성으로는 강남대체가 불가합니다. 최고의 신도시로 평가받는 판교신도시도 높은 중소형비율때문에 강남대체기능에 실패했기때문에 시장원리를 잘아는 차기정부에서 송파신도시에 대해 판교의 실패를 반복하지는 않을것으로 보입니다. 결국 2-3년 연기될수는 있지만 이는 송파신도시 가치를 높으는 계기가 될수있으며 결코 송파신도시 실패는 아니라고 보여집니다. 동탄2신도시는 어떻게 될것인가? 이명박 당첨자가 신도시에 부정적이고 도심개발에 긍정적인것은 서민주택안정이라는 개념에서 접근해야합니다. 서민은 직주접근성이 좋아야하기때문에 도심에 살아야하고 그러기위하여 도심재개발을 통한 도심공급을 늘려야한다는 논리입니다. 서민이 직장과 너무 멀리 떨어진 신도시에서 살기어렵기때문에 도심에서 살아야하며 다소 여유있는 중산층이상 계층은 외곽 신도시에 살아도 괜찮습니다. 송파신도시의 경우 서울내 위치하고있기에 도심재개발과 중복되는 부분이 있어서 도심재개발 이후 추진을 원하고있습니다만 동탄2신도시의 경우는 중장기적으로 부족할것으로 예상되는 서울,수도권 주택공급에 긍정적인 영향을 줄것으로 보입니다. 또한 차기정부는 친기업정책을 펼것으로 보이기때문에 삼성산업단지 추가개발이 가속도가 붙을것으로 보이며 지구지정까지 완료된 상태이고 정책의 일관성과 청약시장의 혼란을 줄 수 있기때문에 일정연기가 될수있어도 취소까지는 힘들어보입니다. 동탄2신도시의 가장 큰 문제가 교통문제이며 현재 계획처럼 개발될 경우 엄청난 물량과 부족한 교통여건으로 선호도가 떨어지고 공급과잉의 후휴증이 예상됩니다. 물량조정이 가능하고 무리한 선개발보다는 교통,환경문제를 해결되 추진될 가능성이 있기때문에 1-2년연기와 선교통대책마련은 동탄2신도시뿐만아니라 동탄2신도시와 인접한 동탄1신도시에는 오히려 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 검단신도시는 어떻게 될것인가?
검단신도시도 송파,동탄2와 더불어 약간의 일정연기 가능성 있습니다. 검단신도시의 경우 배후산업단지와 배후도시가 부족하기때문에 수요층을 끌어들이기에 다소 무리가 있는것이 현실입니다. 검단신도시가 성공하기위해서는 인천경제특구의 성공이 필수이며 경제특구의 성공을 바탕으로 수도권 수요층을 가지고 와야만 합니다. 차기정부의 정책기조가 친기업,규제완화,경제활성화이기때문에 지지부진한 외자유치로 전망이 불투명한 상황에 처한 인천경제특구입장에서는 반전의 기회를 노려볼수 있습니다. 차기정부 입장에서도 현재 검단신도시 수요유입에 대한 부분과 부족한 교통여건을 알고있을것으로 보이기때문에 약간 연기가 되더라도 교통여건이 개선되고 인천경제특구가 외자유치도 성공하고 가시적인 성과가 나올때 분양한다면 현재보다는 더 높은 가치를 형성할수 있을것으로 보입니다. 결론 차기정부의 부동산정책방향이 수요억제보다는 공급확대이고 참여정부 부동산정책 및 신도시개발 총 책임자였던 서종대본부장이 인수위 전문위원에 발탁되었기때문에 발표된 신도시계획이 취소되거나 보류될 가능성은 낮아보입니다. 결국 계획중인 송파,동탄2,검단신도시는 선개발보다는 교통,환경문제를 해결뒤 추진할 가능성이 높으며 2-3년정도 연기가능성은 있을것으로 보입니다. 또한 경기도에서 추진했던 일산인근 명품신도시 추가발표는 당분간 쉽지않을것으로 보이지만 주택시장 공급이 더 필요하다는 판단이 되면 그때 추진할 가능성도 있습니다.
송파,동탄2,검단신도시를 빨리 분양받고싶거나 분양을 생각하고계신분들은 내집마련계획에 차질이 생길수있기에 변화하는 시장환경에 맞는 내집마련 전략을 다시 세울 필요가 있을거같습니다. from 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 |
[스크랩] 부동산 시장에 대한 오해 세가지 |부동산노트
2007-05-30 09:12
http://blog.drapt.com/54park/81180483950934
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30543
|
지난 가을 이후 부동산 시장은 약보합세를 유지한 채 조용하기만 했다. 물론 최근 분당급 신도시 발표가 다가오면서 후보지로 거론되는 지역 아파트 값이 꿈틀대고 있는 것이 사실이다. 하지만 5월 초까지만 해도 매수 매도 모두 눈치만 보느라 시장은 소강상태가 지속됐다.
그럼 그동안 시장은 정말 어떻게 움직였던 것일까? 언론에서는 아파트 값이 추락하고 급매물이 쏟아진다는 보도를 하루가 멀다 하고 내보냈다. 이에 매수자들은 시세가 더 하락할 것이라는 기대감에 적극적으로 매수에 나서지 못했다.
자연스럽게 거래가 끊기면서 매물소진이 어려워졌다. 마음이 급해진 매도자들이 매도호가를 추가로 조정해주기도 했지만 거래가 없기는 마찬가지였다.
그렇다면 진짜 아파트 값이 떨어진 것일까? 이 것이 올해 아파트 시장을 보는 첫 번째 착각이다.
닥터아파트 조사에 의하면 올 들어 수도권 아파트 값은 0.63% 상승했다. 수도권 중에서는 유일하게 서울이 0.24% 하락했지만 경기도, 신도시, 인천 모두 상승세를 기록했다.
물론 강남 일부 재건축 아파트들은 시세보다 1억원 이상 하락한 급매물이 출현하기도 했지만 이는 일부 단지에 지나지 않는다. 대세가 하락세였다고 말하기에는 무리가 있다.
급매물 조차 호가성인 경우가 대부분이었으며 단기 급등으로 거래 없이 호가만 높아졌던 단지에서 실제 거래 가능 금액으로 매물이 나오는 것으로 풀이해 볼 수 있다.
언론의 보도만은 믿고 하락세가 심화되길 기다리면서 매수타이밍를 늦추는 매수자들이 대부분이었다. 이를 두 번째 착각으로 진단한다.
하락세가 더 진행될 수 있을까? 이 부분은 누구도 알 수 없는 사실이다. 하지만 이를 기대 하고 매수타이밍을 늦추는 것은 반대다.
앞으로 시장이 어떻게 될지는 아무도 모른다. 그러나 지금이 안정기라는 사실은 누구나 안다. 지난해 10월~11월은 1주일에 1억원씩 오르는 아파트가 수두룩할 정도로 가파른 시세상승을 보였다. 이때 거래량이 2006년 최고치였다고 한다.
아파트 값이 청정부지로 오를 때는 거침없이 매수하면서 안정된 시기에 매수를 꺼린다는 것은 이해하기 어렵다. 우리는 누구나 바닥에서 집을 사고 싶어 한다. 그러나 무릎에만 사도 성공적인 투자다.
호재가 있는 지역이나 내재가치가 풍부한 지역이라면 지금 매수해도 무방하다. 매수세가 주춤해 매수자 우위에서 계약을 진행할 수 있는 시기에 거래에 나서는 것도 성공적인 투자의 한 가지 방법이다. 랜드마크 단지, 로얄층, 호재 있는 지역 중심으로 접근한다면 굳이 매수시기를 늦출 필요가 없다.
마지막 착각은 9월 이후 분양가 상한제가 시행되면 낮은 가격으로 아파트를 분양받을 수 있을 것이라고 예상한다.
올 들어 매수자들이 매수를 꺼렸던 가장 큰 이유가 아미 청약 때문 이었을 것이다. 9월부터는 분양가 상한제가 시행됨에 따라 인근 시세에 비해 20~30% 저렴한 가격의 아파트가 공급될 것이라고 한다.
분양가 상한제와 함께 시행되는 것이 청약가점제다. 청약가점제는 무주택기간, 부양가족. 청약통장 가입연수에 따라 가점을 달리해 당첨자를 결정하는 방식을 말한다.
무주택기간이 길수록 부양가족이 많을수록 청약통장 가입기간이 길수록 당첨확률이 높다. 반면 무주택자가 아니거나 단독세대주라면 얘기는 달라진다.
우리들 모두 유망지역으로 생각하는 송파신도시나 광교신도시는 55점~60점 이상은 돼야 당첨권이라는 전망이 나오고 있다. 무주택기간 10년 이상, 부양가족 3명이상, 통장 가입기간 10년 이상이라도 안정권은 아니라는 얘기다.
이 정도 조건을 갖추지 못한 청약자라면 그림의 떡이다. 광교신도시 송파신도시 분양까지 아직 2~3년 정도 남았으니까 그때까지 가점을 늘리겠다는 계산으로 매수를 꺼리는 청약자는 다시 한번 생각해보기 바란다.
2~3년 동안 늘어나는 가점은 본인만 해당돼는 것은 아니다. 불확실한 미래를 위해 적어도 지금 차려진 밥상을 엎는 일은 없어야겠다. |
댓글
