천만명 부동산 재테크 동호회 여러분 반갑습니다.

요즘 틈이 나는대로 서울과 수도권 아파트의 가치를 분석하고 있습니다.

특히 KB 시세를 그래프화 하여 향후에 안정성과 투자성이 뒷받침 될만한 곳을 선점하여 무주택 서민을 비롯하여 부동산 투자에 관심을 가진 모든 분들께 도움을 드리고자 노력하고 있습니다.

 

수도권 지역은 폭등지역. 침체지역 중간지역 등 크게 세 곳으로 확연히 분류가 되며 앞으로 정부 정책 및 테마에 따라서 쌍곡선이 교차됨으로써 희비가 엇갈릴 것입니다.

 

 

2006년 상반기 서울 남부. 1기 신도시. 수도권 남부권 명품 아파트 연쇄 폭등-

2006년 하반기 2기 신도시 수도권 남부 중소형. 인천 일부권 연쇄 폭등-

2007년 서울 북부 중대형 수도권 소외지역 폭등-

2008년 상반기 서울 북부 중소형. 수도권 북부 중소형 및 재건축 아파트. 빌라. 다세대 등 폭등.

 

 

2008년 하반기 서울 남부권. 수도권 남부권. 중소형 아파트. 재건축 빌라. 다세대 등 폭등 예상

2008년 하반기~ 2009년 서울 강남 등 남부권. 1.2기 신도시. 수도권 남부 중대형. 미분양 폭등 예상.

2010년 최근 상승한 서울 북부권 및 수도권 북부권 2년 조정을 끝내고 다시 폭등 예상.

 

아파트는 명품과 준명품 일반 아파트와 소외 아파트로 나눌 수 있지만 현 상황에서 중요한 것은

명품과 비명품 아파트를 구분하여 명품에 투자하는 노력보다는 저평가 큰 폭의 조정 등의 투자성이 있는 아파트를 선별하는 것이 더 중요합니다.

 

여러분이 소유한 아파트는 어디에 해당하는 지 참조하시고 급매에 관심을 가지고 내집 마련이나

갈아타기를 하려는 분들은 좀 더 적극적으로 내용에 관심을 가지셨으면 합니다.

 

 

 

- 2006년 하반기에 폭등하다가 2007년~2008년 현재까지 1년 6개월간 조정을 한 곳

- 과거 3년 동안 상승률이 낮은 저평가 지역. 특히 수도권 남부 지역 중소형 평형. 빌라. 재건축

- 과거에 철저하게 외면을 받은 유망지역 오피스텔. 상가

- 서울 및 수도권 모든 지역 분양. 미분양. 분양권

 

 

 

- 2007년 하반기부터 지금까지 폭등한 모든 지역.

- 단기 폭등한 서울 및 수도권 강북 중소형 아파트 및 재건축 수혜 모든 빌라. 다세대. 다가구 등

- 호재가 반영이 된 오래된 아파트.

 

 

- 2006년~2008년 현재까지 오름과 내림을 반복하고 있는 서울 및 수도권 모든 지역.

- 2007년 중에 많이 오르다가 최근 정체 및 조정을 한 지역.

 

서울과 수도권 부동산 흐름은 위의 3곳으로 확연하게 구분이 됩니다.

그렇다면 지금 매수 타이밍 지역은 어디일까요?

2006년 폭등하다가 최근까지 큰 폭의 조정을 보이고 있는 서울 강남. 목동. 용산. 강서. 성동. 관악.

동작 및 수도권 남부 지역인 용인. 성남. 수원. 동탄. 평촌. 과천. 의왕. 산본. 화성. 평택. 시흥과

수도권 북부지역인 일산. 남양주. 파주. 김포. 인천 일부. 중동. 상동 등이 큰 틀에서 매수 지역이라 할 수 있습니다.

 

특히 위의 지역 중에서 최근 2년간 최고점 시세 대비 30% 가까이 하락한 아파트는 큰 폭의

탄력을 받을 가능성이 높기 때문에 매수시에 과거시세와 실거래가. 최고가 등을 반드시 확인하셔야 합니다.

 

그렇다면 구체적으로 1년-2년간 조정을 보이거나 저평가가 심한 아파트는 무엇일가요?

시세 그래프상에 나타난 급매 아파트를 중심으로 30곳을 간추렸으니까 직접 발품을 팔아서

매수 여부를 판단하시기 바랍니다.

 

특히 일반 서민들은 겁이 많고 투자 경험이 없기 때문에 크게 하락한 아파트나 미분양 등을

꺼리고 폭등 흐름을 이어 가는 곳에 투자하다가 낭패를 보는 경우가 많은데, 부동산에

있어서 최대 호재는 저평가 혹은 많이 하락한 지역의 급매. 미분양 이라는 사실을 기억하시기 바랍니다.

 

다음은 초특급 급매 및 저평가 지역 31곳 추천 지역이며 순서는 의미가 없습니다.

모두 과거 최고 시세 기준으로 현재 시세대비 40% 이상 매우 높은 시세 차익이 가능합니다.

급매는 부동산 한두 곳에 없으며 여러 곳을 다니면서 발품을 팔아야 합니다.

 

- 빼어난 입지에도 불구하고 4년간 극심한 저평가. 분당선 연장선 방죽역.

  강북권 중소형 폭등 테마에 따른 강남권 폭등 0순위 지역. 급매 1.8억~2억선

 

- 광교. 판교 신도시 후광과 남부권 최대의 저평가 도시. 전철 등 인프라 호재 만발.

 

- 30평대 3.9억~4.2억 급매, 40평대 6.2억~6.7억 급매.

 

- 경부축. 제2경부고속국도. 판교.광교 후광. 분당선 연장선. 신분당선 호재. 강남과 용산 지근거리.

 

- 리모델링 특급 호재. 25평 미만의 소형 강세에 따른 상대적 저평가. 판교. 도촌동 호재.

- 야탑 공무원 주공 26평 급매 3.5~3.8억 구미 공무원 주공 26평 3.2-3.5억 급매

 

32평 5.5억~5.8억 급매. 48평 8.3억~9억 초급매 유망.

 

- 성남 구시가지 재개발 최대 수혜. 송파. 판교 신도시 직접 후광. 서울 최단거리. 각종 인프라 확대.

- 신흥 주공 24평 3.7억~3.9억 급매. 은행 주공 24평 2.8억!3.1억 급매 강추.

 

- 2006년 폭등 이후 30% 이상 하락한 모든 재건축 단지 유망하며 소액 자본 투자 강추.

 

- 동탄 신도시 입주에 따른 초급매 출현. 1호선 역세권. 새아파트 대단지. 인프라

- 화성 병점 주공 4단지 32평 급매 2.5~2.7억선 신창 33평 2.2~2.5억선 강추.

 

- 동탄. 향남. 발안. 봉담. 태안. 병점 등의 새아파트 연계라인 탁월. 향후 가치 무궁무진.

 

-향후 재건축 이후 과천 지역의 랜드마크 부상. 탁월한 입지 및 환경 조건.

-별양동 주공 32평 6.3억~6.5억 급매. 중앙동 주공 10단지 33평 10억~11억 급매 강추

 

- 과천시 강남-송파-판교-분당-광교 라인 중심권. 수도권 최고 입지. 최근 투매 현상.

 

- 재건축 이후 높은 수익률. 고속철도 민자역사 등 대형 호재. 주변 도시 시세 급등. 저평가

- 광명시 주공 12단지 33평 3.6억-3.8억 급매 13단지 32평 3.6~3.9억 급매 강추

 

광명시 수원시와 더불어 수도권 유망 지역 중에서 쌍저평가 지역. 특히 철산동 유망.

 

15. 부천시 원미구 중동 금강 주공 31평 

- 신도시 극심한 저평가. 대단지 리모델링. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.

- 31평 기준 2.9억-3.2억 초급매 강추

 

- 신도시 극심한 저평가. 대단지 대형평형. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.

- 60평대 기준 6.9억-7.2억 급매 강추.

 

- 고분양가 새아파트 대단지 상승률 미미. 주변 시세 대비 저평가.

33평 기준  3.8억~4.2억 급매 강추.

 

- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정

- 49평 기준 6억-6.4억 초급매 강추.

 

- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정

 

- 경의선 복선전철. 명품 신도시. 한류우드. 파주 신도시권. 대기업. 명문대 이전 등 대형 호재.

- 46평 기준 4.5억~5억 초급매 투매 현상. 매수시 높은 시세 차익

 

- 김포 장기 신도시. 인천 송도.검단.청라.영종도.논현 등 신도시 연계, 일산.파주 신도시 호재.

- 50평대 기준 4.7억-5.1억 급매 강추.

 

- 전철 등 인프라. 강남권 진입. 한강 조망. 대단지 새아파트 상대적 저평가.

- 50평 기준 4.5-4.9억 초급매 강추.

 

- 서울 강동구 등 동부권 입지 상승. 인프라 구축. 큰 폭의 조정. 덕풍 지역 개발 호재. 대단지

- 30평대 기준 3억-3.3억 급매 강추

 

- 강남 재건축 규제완화 기대감. 상대적 상승률 낮고 저평가. 강남구 핵심 입지. 초고층 주복 기대감

- 개포주공 5단지 6.2억-6.6억 급매. 은마 8.8억-9.3억 초급매 강추.

 

- 2년간 조정으로 단기 시세 차익 예상. 외국판 비버리힐즈에 비하여 매우 저평가. 대한민국 1번지.

 

- 강동구 재건축 단지 중 가장 큰 폭의 하락. 고덕 주공과 삼익 그린 씨리즈 모두 유망.

- 주공 9단지 4.9억-5.3억 초급매 출현. 삼익 그린 씨리즈 최고가 대비 30% 하락 모두 유망.

 

27. 강동구  전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 이상 하락한 아파트 매우 유망.

 

 - 송파 신도시와 용산 국제 업무 지구. 잠실 명품 아파트 출현으로 포스트 강남 시대 개막.

 

- 용산 국제 업무지구. 초고층 주복. 강남과 쌍벽. 각종 인프라. 25평 강남에 비해 저평가.

이촌동 한가람 5.0억-5.3억 급매. 도원동 삼성 3.6-3.9억 급매 유망.

 

- 목동은 학군. 강서구 미곡.발산 호재. 재건축. 한강 조망권. 서울 최대 하락. 등의 호재만발.

- 5단지 27평 기준으로 5.6억-6.0억 초급매 출현. 모든 단지 5억대 초강추. 최대 수익률 유력.

 

하락 폭이 크거나 저평가가 심한 지역을 중심으로 유망 지역 아파트 급매 30선을

간추렸습니다.

앞에서 제시한 지역은 최근 2년간 조정을 보이면서 향후 정책의 변화에 따라서 큰 폭으로 오를 곳을

선점하였는데 서울지역의 추천이 적은 까닭은 수도권에 비하여 상대적으로 2007-2008년 폭등한

지역 및 아파트가 많기 때문입니다.

 

아파트는 명품이라고 해서 우선시 해서는 안 되며 철저하게 투자 금액 대비 수익률로 접근하시는

것이 현명합니다.

서울은 강남구. 서초구. 강동구. 송파구. 양천구. 강서구. 관악구 등이 큰 폭의 조정을 보였으며,

수도권은 한강 이남의 대부분 지역과 한강 이북의 신도시 등이 많이 하락하였습니다.

 

매수는 신중히 하되 오른 지역을 매수하는 것은 매우 위험하며, 큰 폭으로 하락했거나 극심한

저평가를 형성한 곳으로 접근해야만 수익률을 기대할 수 있습니다.

급매를 매수하여 추가 하락할 수도 있지만 결국 저렴하게 매수한만큼 시세 차익이 클 수밖에 없습니다.

 

마찬가지로 단기 폭등한 곳은 오른만큼 손해를 본다고 생각하시면 됩니다.

하락한 지역의 급매ㄹ르 매수하면 불안해 하시는 분들이 많은데 정작 불안해 하셔야 할 분들은

폭등한 아파트를 추격 매수하신 분들입니다.

 

아파트는 돌고 돕니다.

최근 서울 강북권과 중소형 평형이 큰 폭의 상승을 거두었는데 필연적으로 1년 이상 조정을 보이다가 다시 상승할 것입니다.

 

강북 지역 폭등시 강북 지역을 매도하고 강남으로 갈아타야 하며 강남 지역 폭등시 강남 아파트를 매도하고 강북으로 갈하탈 것을 권합니다.

과거에 강북이 10년 장기 침체를 거듭하였지만 이제 소외 지역에서 벗어났으며, 재개발, 뉴타운 등의 호재가 장기적으로 지속될 것이 분명하므로 조정 후에 다시 오를 것입니다.

 

똑같은 아파트를 두고도 부동산 중개소를 문지방 드나들듯이 하는 사람과 단 한 번 방문하여 계약한 사람의 매수 가격은 엄청난 차이가 있습니다.

아파트는 고정된 가격이 없으며 고무줄처럼 변수가 많습니다.

따라서 같은 아파트를 매수하더라도 여러분의 발에 땀이 얼마나 났느냐에 따라서 1년 저축액 이상의 돈을 절약할 수 있다는 사실을 명심하시고 부지런히 뛰어 다니시길 부탁드립니다.

 

감사합니다.

 

 

불이 붙어 매수세가 월등한 지역은 못난 집도 잘만 팔립니다.
하지만 매수세가 좀 뜸해졌거나 실수요자 위주인 집은 팔려면 좀.. 기다려야하죠.

그렇다고 다른 물건보다 싸게 팔긴 좀 뭐하고. 그나마 잘 팔리게 만드는 방법이 없을까 고민하던 차에 몇가지 아이디어가 있어 소개합니다.

1) 부동산 중개업자를 활용해라
이러나 저러나 중개업자에게 물건을 맡기는 게 보통이니 매물에 대해 가장 잘 아는 건 중개업잡니다.
떨레 전화해서 "몇번지 방 몇개 얼마에 내놓으려고요" 하지말고,
내 집외에 다른 집들이 얼마에 나와있는지, 그 집들은 뭐가 좋은지 물어보세요.
그냥 까놓고 "지금 나와있는 것 중에 뭐가 제일 좋아요? 그건 왜 좋아요?"  물어도 볼 수도 있습니다.
그럼 대부분의 중개업자들은 자기가 가지고 있는 물건에 대해 솔직히 평가해 줍니다. 한두번 거래할 게 아니라면요.
특히 내 물건의 안좋은 점도 꼭 물어보세요. 처음에는 미안해서인지 말하길 꺼리지만 곧 확실하게 얘기해줍니다.
들어보면 보통은 실투자금이 많다거나, 보증금이 너무적다거나,  집이 너무 오래됐다거나 뭐. 그런 이윱니다.
물론 가격이 안 맞는 경우도 있지만 요즘엔 가격보다 조건이 안 맞는 경우가 더 많으니 중개업자가 알려주는 매수조건 중 일부를 조정해 줄 수도 있습니다.

2) 눈 감아 주는 법도 배워라.
매일 부동산 시세를 확인하지 않은 이상 간혹 시세보다 싸게 물건이 도는 경우가 있습니다. 이럴 때 일부 중개업자들은 복비따블을 부르거나 인정작업을 원합니다.

아깝지만 눈 감아주는 법을 배우면 중개업자는 이런 물건을 먼저 계약시키려 노력합니다.

물론 물건을 거두고 다른 부동산에 더 비싸게 내 놓아도 되지만 지역이 좁은 경우 어차피 중개인들끼리 연락이 다 되어서 ' 좀 그렇고 그런 상황'이 발생하고 서로 기분 상하는 경우도 생기니 적절히 잘 대처하는 게 좋습니다.

3) 화장을 시켜라.
오래된 집은 내부 수리를 해놓은 것과 하지않은 것이 엄청난 차이를 가져옵니다. 보기좋은 떡이 먹기도 좋다고 실제로 수리를 해 놓으면 매매든 전세든 적게는 몇백에서 많게는 몇 천까지 더 받을 수 있습니다.
물론 화장을 시키는 데는 돈이 들어갑니다.
그래서 눈에 보이는 효과가 큰 것에만 손을 대면 비용대비 효과가 가장 좋습니다.

우선 도배와 장판은 무조건 해야 합니다.
 
장판은 이왕이면 데코타일이 훨씬 고급스러워 좋습니다. 인건비를 제외하면 장판이나 데코타일이나 재료비는 비슷하니 시간 많고 할 줄 알면 직접 데코타일 까세요.

실평 15평 정도 빌라면 재료비는 20만원정도 됩니다.

도배는 소폭합지는 절대 삼가! 광폭합지가 대셉니다. 여기에 한쪽 벽은 무조건 포인트벽지 발라주세요. 실크할 필요는 없고 광폭합지 예쁘장한 걸로 하면 집안 분위기가 180도 달라집니다.

역시 인건비 빼고 재료비는 얼마 안됩니다. 싼 곳은 LG 롤당 13000원 보통은 15000원 부릅니다. 실평 15평이면 배경지 7롤, 포인트 1롤 이렇게 10만원이면 됩니다.
 
다음으로 할 일은 갈아치우기 (전등, 스위치, 방문손잡이) 입니다.
가격적인 면에서 월등한 효과를 자랑하는 것은 갈아치우기 입니다.

요즘 많이 다는 스키등(2등짜리)은 전등 포함 개당 5-7천원에.
스위치나 콘센트는 개당 천원~ 이천원.
방문손잡이는 개당 5천원. 에 살 수 있습니다.

5만원이면 전등 3개, 스위치콘센트 12개, 손잡이 3개 사고 돈 남습니다.
물론 인건비는 별도이지만 말 잘하면 도배 장판하시는 분이 수고비 좀 더 받고 도와주기도 합니다.

그 다음은 방문, 창틀 페인트 칠하기 입니다.

이것도 할 줄알면 그냥 무광 화이트 2만원 정도하는 페인트 한통 사다 칠하면 됩니다. 못 하면 도배장판해주는데 시키면 알아서 해줍니다. 시키면 페인트를 뿌려서 도장해주어서 훨씬 깔끔하더군요.

돈에 여유가 좀 있다면 그 다음으로 싱크대 교체를 해주면 좋습니다.
싱크대는 제일 싼 걸로 바꾸면 30만원선인데 금액이 부담스럽다면 리폼을 하면 됩니다. 시트지를 표면에 맞게 재단해 붙여주는 거죠.
작업이 귀찮아서 그렇지 하고나면 엄청 뽀대 납니다. 요즘엔 하이그로시나 원목시트지가 깔끔해서 유행이죠. 가격은 롤당 4.5천원정돕니다.  가스렌지 뒷벽도 깔끔한 시트지 사다 쫙 붙여버리면 지저분한 걸 가릴 수 있어 효과 만점 입니다.

마지막으로  디지털 도어키 달면 퍼펙트입니다.
7만원 정도면 번호로 누르는 것 달 수 있는데 열쇠없이 집을 보여줄 수있고 세입자도 좋아해서 효과가 쏠쏠합니다.

수리라는 게 손대면 끝이 없겠지만 시간 되고 할 줄알면 100만원만 들여도 새집이 됩니다. 
잘 보면 수리해서 500만원이나 1000만원 더 받는 경우도 의외로 많습니다.

4) 때론 빈 집이 더 잘 팔린다.
좀 사기꾼 같은 소리지만 집을 비워두는 것도 잘 팔리게 하는 방법이 될 수 있습니다.
예를 들어 요즘처럼 전세가가 올라가는 상황에서는 세입자가 있는 것보단 빈 집이 낫습니다.  기존 전세보다 새 전세가 더 높은 금액을 받을 수 있기에 투자자는 실투자금을 줄일 수 있기때문입니다.
물론 실입주자는 본인이 당장 들어와 살 수 있으니 더 좋아합니다.

상가도 마찬가집니다. 세입자가 있어야 잘 나갈 것 같지만 비어 있어야 더 매매가 잘 됩니다. 자신이 직접 사업을 하려는 사람도 있고, 특정 업종만 세를 주려는 사람도 있으니까요.

5) 집이 가진 장점을 강조해라
다른 집보다 조용하다거나 빛이 잘 든다거나 조망이 좋다거나  주차공간이 넓다는 등의 얘기를 강조하면 매매가 쉽습니다. 보통 매매할 땐 이런 건 신경을 쓰지 않지만 그래도 얘기를 해주면 집을 볼 때 좀 신경써서 봐주고 좋은 점수를 얻을 수 있습니다.

반대로 단점은 침묵하는 게 낫겠죠. --; 

6) 때론 환상을 심어주는 것도 필요하다.
수리가 완전히 다 된 집을 보는 것도 좋지만 수리할 내용을 조목조목 얘기해주거나 수리하는 중간과정을 보여주면 기대심리가 있어 매매시 유리합니다.

잘 사는 것만큼 잘 파는 것도 중요해 어떻게 하면 잘 팔수 있을까 생각해 봤는데, 생각도 짧고 경험도 부족해 많이 모자라네요.^^;

좋은 아이디어 있으면 댓글 부탁드려요.

 

 

* 출처 : 9114/잉꼬마눌 님, 2008.5.16

자료출처: L'etranger의 富로그

 

1. 고기도 먹어본 사람이 맛을 아는 것처럼 땅도 일단 사보아야 땅에 대한 매력을 맛볼수 있다. 그래서 사보고 팔아보고 재미보고 해본 사람이 또 사고 팔고 한다.
땅은 어려울 때 재기의 발판이 된다. 그러나 땅을 돈있을 때 사두지 않는 사람은 잘못되면 끝이다.

2. 주택 옆에 붙은 땅은 사지 마라.(투자에는 매력 없는 땅이다.)
첫째, 땅값이 안 올라간다.
둘째, 용도가 정해져 있다.(지목이 垈)
셋째, 주택지는 주택밖에 지을수가 없다.
넷째, 주택지는 선택의 여지가 없다.
다섯, 말이 많은게 주택지다.
여섯, 땅을 사두는 목적중에 한가지도 해당되는게 없다.
일곱, 공시지가는 높아 세금만 많이 나온다.
여덟, 땅을 늘리고 싶어도 이웃과 균형이 깨져서 안좋다.
이런땅을 보유한계점에 다달은 땅이라고 한다. 이래도 垈地를 살것인가 ?

3. 공장 옆에 붙은 땅을 사라.
혐오시설이나 공해공장 옆에는 땅값이 싸다. 땅의 먼훗날 다변성 다용도 변화를 예측한 다면 이런곳에 땅을 사라. 이런 공장들도 언젠가는 이전하거나 탈바꿈 하는날이 온다.

4. 맹지를 사란다고 산속깊이 묻힌 盲地는 안된다.
무인도 섬은 사지마라. 수요는 적고 공급은 많다.

5. 직삼각형(송곳형) 땅은 사지마라.
송곳땅에 집을 지으면 예기치 못한 흉사를 당한 예들이 지방마다 곳곳에서 들을수가 있 다. 합필을 해라.

6. 불난 땅을 사라.
남이 사기전에 빨리 사라. 건물은 불타 없어지고 나대지로 있는 땅은 재수가 있다.

7. 누가봐도 쓸모가 없다고 하는 땅을 사라.
그린벨트,공원,녹지지역,자연녹지 지역은 사자는 사람 마음대로 내려 깍을수 있어 싸게 살 수 있다. 싸게 사서 모름지기 놓아두면 언젠가는 용도가 생긴다. 땅의 쓰임새는 건축만이 전부가 아니다. 땅의 쓰임새는 다양하다.

8. 관공서나 공공시설물 옆에 땅은 사지 마라.
땅이고 집이고 시설물들은 사람과 항상 친화감이 감돌아야 하는 것이다.
법조청사 주변에 장사 잘되는 집 없고 임대 잘되는곳 없다. 저녁 6시 이후에는 모든건물 이 문을 닫아 저녁 장사가 없다.

9. 오래된 공동묘지 진입로 주위의 땅을 사라.
공동묘지는 명당자리다. 출상지는 생활권에서 8km 이내에 있는데 도시는 급속히 팽창되 고 있다. 빨리 묘지앞의 땅을 사두어라.

10. 흙을 파간땅, 돌을 캐간 땅(채석장)은 사지마라.
氣가 빠진 땅은 무엇을 하더라도 잘되는 것이 없다.

11. 山(임야) 밑자락에 붙은 조각필지를 사라.
완만한 산 밑자락에 붙은 전,답,잡종지,과수원,초지,임야에 관심을 가지고 살펴보라. 그런 소필지의 땅을 골라 사두면 잘했군! 소리를 할 날이 올 것이다.

12. 땅은 팔고 싶다고 아무 때나 팔리지 않는다.
땅을 팔려고 돌아다녀서는 좋은 값을 받고 팔기가 힘들다. 반대로 땅을 살 때는 돌아다니면서 떠도는 땅을 잡아야 한다. 재운이 들어오는 해에 땅을 팔아야 한다.
땅을 팔려고 여기저기 돌아다녀서는 절대로 안된다.

13. 땅팔 사람에게 氣가 꺽이면 손해본다.
땅을 살 때 항상 옆 땅을 이길 수 있는 묘책을 강구해 두어야 한다. 氣가 살아있는 사람 은 땅을 헐값에 사들인다.

14. 부동산에 투자하지 말고 땅을 사라.
다른 재테크에 눈을 돌리지 마라. 투자방식을 땅으로 바꾸어라. 건물,상가,아파트에 투자하 지 마라. 땅에 투자해라.

15. 전문분야 不動産業을 하려면 직접 투자해라.
부동산업을 직접 하면 얼마든지 골라살 수 있다. 하자말고 약점 있는 땅을 싸게 사서 적 임자에게 비싸게 팔아 돈벌면서 전문가가 되어라. 그러나 절대로 집장사를 하거나 건축업 은 하지 마라. 오로지 땅 장사만 해라.

16. 땅으로 단기차익을 얻을 수 있는 방법은 도시근교의 준농림지역을 집중공략해라.
무자비하게 묻지마식 투자를 해라. 단, 여유돈으로 땅을 사고 400-500평의 소필지가 팔기 가 쉬우니 큰 필지는 분할해라. 5필지 정도 가지고 돌리면 이보다 안전한 장사는 없다.(5 년마다 매각)

17. 적은돈으로 땅을 사고 싶으면 여유돈이 있는 친척과 함께 사라.
끝까지 공유로 갖고 있다가 팔아야지 자기 지분을 나쁜쪽으로 양보하고 분할해 주면 손 해본다.

18. 걸레땅은 손대지 마라.
주인이 자주 바뀌는 땅, 분할 합병이 자주 있는 땅은 사지 않는 것이 좋다. 지적도를 볼 때는 내 땅이 옆 땅을 필요로 하는지를 파악해서 미리 대처를 하되, 인내와 기다림이 있 어야 한다. 성급하게 사가라 팔아라를 시도하는 것은 약점을 드러내는 결과다.

19. 지적도를 들여다 보는 비법
땅이 땅구실을 할 수 있는 잘생긴 땅인지, 도로에 접했는지,맹지인지,옆땅과 합병을 해야 할 땅인지, 분할을 해야할 땅인지 용도는 어떤 용도로 쓸 수 있는 땅인지를 파악하고 주 변에 있는 공장,전원주택,야외음식점,모텔등의 위치파악을 예리하게 해두어야 한다.

20. 땅사는 것은 기회요, 땅파는 것은 배짱이다.
싼땅이 있다고 대출얻어 사지마라. 이자에 치여 종자돈 까지 날아간다. 급한 눈치를 보이 면 거저 빼앗아 가려고 달려든다. 땅을 담보로 돈을 꿔쓰는 것은 망쇠의 시작이다. 돈도 땅 도 모두 날아가 버린다.

21. 돈이 불어나는데는 땅 따라갈 물건이 없다.
땅을 사놓으면 벌어놓은 돈이 도망가지 않는다. 땅을 샀다고 하면 왜 잘했다고 할까? 땅에 는 미래가 있다는 것을 알고 있기 때문이다.

22. 땅은 일단 샀으면 푹 삭혀라.
땅은 오래 삭힐수록 좋다. 땅에다 별도의 또 다른 짓을 하지 마라.

23. 땅을 판돈으로는 다시 땅을 사야한다.
땅 판돈의 절반을 땅 사는데 재투자해야 한다. 다시 사는 땅은 판땅의 培를 사야한다. 나 머지 돈은 통장에 넣어두고 조금씩 찾아써라.

24. 땅은 조금씩 사 모우는 것이 좋다.

25. 땅은 못쓰는 땅이 없다.
쓸모없는 땅이나 흠있는 땅을 싸게사서 적임자에게 받을만큼 받고 팔아라. 얼마든지 이런 저런 땅은 많으니까 두눈 부릅뜨고 찾아라.

26. 모르는 남남간에는 共有로 사놓치 말라.
얼마에 팔 것인지 언제 팔 것인지에 대해 반드시 분쟁이 일어난다. 서로 마음을 나눌수 있고 양해를 얻을수 있는 아는 知人과 共有로 사는 것이 좋다.

27. 땅을 사면 측량을 하고 경계말뚝을 박아라.
단, 건축허가를 내어서 집을 지어서는 안된다. 땅은 그저 땅으로 두고 지키는 것이 상책이 다.

28. 땅은 사고자 하는 사람과 인연이 있어야 그 사람이 땅이 된다.

29. 공동지분의 땅은 장기전에 견딜수 있는 돈 많은 사람이 이긴다.
공동으로 지분을 소유한 땅은 장기전에 견디지 못하는 지분소유자는 지분을 싼가격에 내 던져야 한다. 땅의 성질을 아는 사람이 싸게 집어먹는다.

30. 땅은 좋은땅,나쁜땅.비싼땅,싼땅으로 원래부터 탄생된 것이 아니다.
가리지 말고 땅을 사라. 그리고 좋은땅이 될 때까지 그냥 놓아두어라.

31. 돈은 적은데 땅은 사야겠고 그렇다면 흠있는땅,후면땅 맹지를 사라. 오랜세월이 흘러 개발이 되면 맹지에 길이 뚫리고 후면이 전면땅 되는 날이 온다.

32. 땅은 반드시 평지의 땅을 사라.
경사가 심한 땅, 축대를 쌓아야할 땅, 너무 내려앉은땅은 공사비도 만만치 않고 매몰위험도 크다.

33. 山(林野) 밑자락에 붙은 땅을 사라.
뒷산이 언젠가 개발되면 진입로가 될 수도 있고 합병하지 않으면 안될 중요한 부분이 될 수도 있다.

34. 전면 땅을 살 힘이 있으면, 후면 땅을 먼저 사고 나중에 전면 땅을 사라. 비밀이 새서는 땅 사모으기가 힘들어진다. 못팔아서 쩔쩔매는 땅부터 하나씩 사들여야 한다. 땅은 클수록 좋다. 넓은땅을 확보해 두어야 승산이 크다.

35. 땅을 산후에는 더 사겠다고 설치거나 소문을 내지마라. 팔린땅 부근에는 땅값이 오르기마련이다. 팔린땅값 보다는 더 받으려는 마음이 땅가진 사람들의 공퉁된 심정이다.

36. 땅을 산후에는 그 땅에다 군돈을 들여 형질변경, 용도변경, 지목변경을 하지마라. 땅이 한정된 가치로 용도가 축소괴고 빨리 팔아야 하는 상황이 발생한다. 땅은 원시림일적에 희소가치가 있다.

37. 땅을 산후 종전 경작자나 임차인을 바꾸지 말고 그대로 사용토록 한다. 땅주변 사람들과 인간관계를 원만하게 유지하고 형성해 나가야 한다. 그래야 팔때되면 팔아도 주고 팔땅이 나오면 사라고 일러주기도 한다.

38. 좋은땅,나쁜땅을 구별하지 말고 재력에 맞는 땅을 사두어라. 좋은땅을 서둘러 발전시켜 놓으면 나쁜땅은 서서히 자기몫을 한다. 땅의 부증성에 의해 좋은 땅은 결국 나쁜땅을 필요로 하게 된다.

39. 못생긴땅은 옆땅, 앞땅과 합하면 쓸모있는 땅이 된다. 이렇게 모양도 쓸모도 사람이 만들어 쓰는것이고 보면 쓸모없고 못생긴 땅만 골라 싸게 사는 지혜도 오랜 경험이 있는 땅장사의 노하우다.

40. 이해타산을 따져보지 말고, 본능적으로 땅을 사라. 땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다. 땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다. 이 땅을 살까 말까 돈좀 더 모아서 좋은 땅을 하지. 기회는 계속 놓치고 돈은 엉뚱한데 쓰게 되고 땅은 결국 못사게 된다.

41. 땅을 왜 팔려고 하는지 상대방 형편을 파악한다. 직접 들어보면 순수한 원시림인지 닳고 닳은 땅장사 땅인지, 땅문서 위조범과 마주친것인지 파악할 수있다. 사정이 급하다고 하는땅, 땅값을 아무리 깍아도 화를 내지않고 도망가지 않는 사람땅은 바로 사면 안된다.

42. 땅을 살때는 신속하고 정확하게 판단 결정하여 번개처럼 계약하라. 용도에 맞는 요지의 땅, 즉 과일형 땅은 너무 망설이고 이리저리 재서는 기회를 놓친다.

43. 하자없고 약점있는 땅을 싸게 사라.
맹지, 길쭉하고 좁아서 집도 못짓게 생긴땅, 돈쓸일이 급한땅, 상속받은 땅으로 등기부상 하자없으면 싸게 골라 잡을수 있다.

44. 전원주택지로 조성해 놓은 땅을 사지 마라.
땅은 원시림을 사두어야 한다. 전원주택지로 조성된 땅은 투자용 땅이 아니다. 전원 주택지 땅값을 이미 빼먹은 것 이므로 잘못사면 손해 보는 수가 있다. 집을 지으면 더더욱 팔기가 힘들다.

45. 중개업소에서 땅을 자꾸 팔라고 졸라댈 때는 땅 주위에서 일어나고 있는 일들을 빨리 파악해라. 땅파는데는 서두르지 말아라. 옆땅에서 사업이 잘되면 배아파할 필요가 없다. 사업이 잘되면 내땅을 살것이 아닌가?

46. 땅을 살때나 팔때는 겨울이 좋다.
내년에 할 일 때문에 겨울에는 땅을 싸게 내던지는 사람이 많다.

47. 일단 땅을 샀으면 배짱을 두둑이 먹고 수십곱 이상이 안남으면 팔지마라.

48. 땅을 샀으면 어떤일이 있어도 중개업소에 팔려고 내놓지마라. 중개업소를 찾아다니면서 기회를 잡으려고 해서는 돈벼락을 맞을수 없다.

49. 중개업소에서 귀찮게 찾아와서 땅팔라고 조르면 땅값을 10배 불려 높게 불러라. 도망갔다가 다시 찾아온다.

50. 땅을 못팔아서 안달할 필요도 없고 못사서 서두를 필요도 없다. 억지로 팔려면 손해를 보고 살려고 서두르면 비싸게 살뿐이다.

51. 땅은 도망가는 법도 있고 줄어드는 법도 있다. 주색잡기,사업투자,친구 보증서면 땅은 도망간다.

52. 땅은 오래 가지고 있으면 주인에게 물심양면으로 도움을 준다. 땅은 마음의 풍요와 심적위안을 주며 자식을 효자로 만든다.

53. 땅은 10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 된다. 대를 이어가며 잘사는 부자들은 계속해서 땅을 사모은다.

54. 앞 땅은 비싸니 뒷 땅을 사라.
땅을 사서 오래 가지고 있을거라면 비싼 전면땅을 사지말고 값싼 뒷땅을 사두어라. 앞땅이 도로개설,도로확장으로 확 날아가 버리면 뒷땅이 앞땅된다.

55. 길없는 맹지를 사라.
지적도 성형수술하는 비법을 발휘하여 뒷땅이고 맹지고 닥치는대로 사놓아라. 그리고 장기보유에 돌입하라. 앞땅이 합병하자고 할 때까지.

56. 땅 문서가 수십년간 장롱속에서 묵은땅이 걸리면 물어볼 것 없이 사라.

57. 원시림땅은 한번도 다름사람에게 넘어간 일이 없는 땅이다. 이런땅은 기가 왕성하여 샀다 하면 큰돈을 벌수 있다. 그러나 이사람 저사람이 굴리면서 얹어먹은 걸레땅은 중개업소마다 몇 개씩 있는데 잘못 걸려들면 망한다.

58. 개인이 택지를 조성한땅, 형질변경을 해 놓은 땅은 사지마라.
돈적은 사람들이 걸려들기 좋게, 집어먹기 좋게 분할해 놓은 땅을 좀 안다는 자들이 일차 가공해 놓은 땅은 팔 때 제값을 못받는다.

59. 땅에 대해서 아는 것이 많은 사람 땅은 사지마라.
땅전문 사기꾼들은 솔로가 있고 듀엣이 있고 트리오가 있다.

60. 건축허가를 내놓은 땅은 사지마라.
건축허가(전용허가)를 낼 때 까지 그 땅을 팔려고 별의별 궁리를 얼마나 했겠는가

61. 분할된 땅은 사지마라.
분할된 땅은 기술자가 손댄 땅이다.

62. 합병된 땅은 사지마라.
땅을 보기좋게 쓸모있게 만들었으니까 누가 걸려들어도 걸려들게 마련이다.

63. 팔린땅 옆에 붙은 땅도 사지 마라.

64. 넓은 하천변 땅은 사지마라.

65. 오염공장이나 축사 주변 땅을 사라.
땅값이 똥값이다. 그래서 주섬주섬 사두라는 것이다. 개발을 하면서 오염공장은 쫓겨나게 된다.

66. 중개업소에 다니면서 내땅 팔아주시오 하지마라.
약점이 잡힌다. 그렇게 비싸게 내놓아서 팔리겠어요 이렇게 몇번 진을 빼면 땅값은 똥값이 된다.

67. 땅은 귀중한 아내의 보석처럼 가보처럼 소문내지 말고 자랑도 하지마라.

68. 땅을 샀으면 그땅에다 무엇을 할까 하고 자꾸 궁리하고 구상하지 마라. 썩지 않으니 없는 듯 그대로 두어라. 땅 때문에 사업을 시작하면 돈이 자꾸 투자가 된다.

69. 한번 사놓은 땅에는 어떤 이유로든 건축하지 마라.
땅을 샀으면 땅으로 가지고 있다가 땅으로 팔아야지 욕심을 부리려고 하다가는 전문업자가 웃는다.

70. 땅소유자 건물소유자가 다른집이 있다. 서로간에 해결책이 있었다면 해결보고 팔지 땅만 팔려고 했겠는가?

71. 누가 내땅을 사려고 하면, 왜 살려고 하는지 파악해라. 실수로 땅을 팔았으면 만회하는 길은 한가지다. 그 돈으로 다시 땅을 사라.

72. 꼭 필요한 사람에게 팔고 땅값은 톡톡히 받아라.

73. 부득이 땅을 팔아야 할 경우 한 중개업소에만 의뢰하라. 땅을 팔려면 1-2년 전부터 딱 한군데 중개업소와 계속 유대를 가지고 친분을 쌓아가야 한다. 중개업소에서 적임자를 골라주지 않으면 대성과를 거두기가 어렵다.

74. 땅이 안팔린다고 교환은 하지마라.
부동산 교환은 전문사기꾼이 전부다. 교환을 끝내고 받은 부동산을 다시 팔려고 보면 그때 속았구나 하는 한탄사가 터져나온다.

75. 땅을 일단 샀으면 이 땅이 어떤 용도로 적합한 땅인지 계속 연구해라.
자주 땅을 가서 보고 용도에 대해서 주위환경을 살펴야 한다. 지적도를 자주 들여다 보면 무엇인가가 발견된다.

76. 내가 거주하고 있는 시군읍면 지역의 땅을 사라.

77. 중개업소에 가서 이땅은 어떻고 저땅은 어떻고 평가하고 아는체 하지 마라.
얄밉게 보이면 땅보따리를 끓어안고 보여주지 않는다. 살땅을 발견하였을때도 감탄사가 터져 나오면 안된다. 침묵이 금일때도 있다.

78.중개업소에 가서 너무 있는체 너무 없는체 하지 말고 적당히 땅살돈 있는 눈치만 보여라.

79. 땅을 살때는 열번만 검토하여 생각하여 결정을 내리고 팔때는 백번을 생각하고 검토한 다음 팔아라.

80. 땅을 살때는 a중개업소 소개로 사고, 팔때는 b 중개업소에 가서 팔아라. 그래야 비싼값에 땅을 팔수가 있다.

81. 땅 투기지역은 찾아다니지 마라. 투기가 식은 다음에 가서 사라.

82. 땅투기란 산삼을 캐고도 인삼값에 팔아버리는 땅투기꾼의 허무한 도로아미타불이다.

83. 땅투자를 야심으로 하지말고 본능으로 하라.