[스크랩] 버블세븐 유망 미분양 아파트 주목

2009-08-14 14:45

http://blog.drapt.com/2hee10/834201250228717662

2009년 들어 부동산 시장이 요동치고 있다.

연초 예상과는 달리 시장이 급류를 타고 있다.이 때문에 일반 투자자는 큰 혼란에 빠졌다.이러한 기류변화는 왜 나타난 것일까? 그리고 앞으로 어디로 향하는 것일까? 궁금증이 더해진다.시장흐름을 살펴보자.

과거와는 가장 큰 차이점은 지역별 차별화, 상품별 양극화 현상이 더욱 심화되었다는 것이다.이를테면, 작년 하반기 이후 급락했던 재건축단지와 강남권 등 특정지역의 집값이 급등했다.더불어 분양시장, 전세시장마저 움직임이 심상치 않다.이유는 무엇일까?

시중부동자금이 주식시장과 동시에 부동산시장으로 몰리면서 인기지역, 개발호재지역의 주택시장이 과열됐다.그렇다면 이러한 ‘이상현상’이 언제까지 지속될 것인가?

통계를 통해 분석해 보는 것이 해답을 찾는 길이다.2009 상반기 부동산 시장에 나타난 통계적 지표에 근거하여 향후 시장을 지배할 새로운 트렌드를 추론해 보자.

재건축단지, 부활의 날개를 달다

올해 상반기 시장의 화두는 단연 재건축단지의 화려한 부활이다.작년 12월 이후 서울 강남권이 회복세를 주도한 가운데 재건축이 선도주 위치를 다시 탈환, 상승세를 주도했기 때문이다.부동산114의 발표에 따르면, 상반기에만 재건축아파트는 14.6% 올랐고 이러한 급등세에 힘입어 강남3구 아파트는 2006년 말 고점대비 93% 선을 회복했다.

특히, 닥터아파트 발표에 따르면 강남 3구의 8만4000여가구를 대상으로 중개업소를 통해 조사한 결과, 재건축 호가는 이미 2006년말 수준을 넘어섰다.

예컨대, 개포주공 1단지 전용 51㎡는 10억6000만원에 거래돼 과거의 초고가(10억3000만원)를 돌파했다.송파구 잠실 주공 5단지 전용 77㎡는 13억원에 거래돼 최고가( 13억6000만원)에 가깝다.

재건축의 화려한 비상이 하반기에도 계속될 수 있을까? 결론부터 말하면, 상승추세가 한동안 더 이어질 가능성이 높다.한강르네상스 프로젝트, 도심재생사업 등 장기적인 정책호재가 받쳐주기 때문이다.

다만, 지난 6~7개월간 단기급등에 따른 부담감이 큰 데다 금리상승움직임, 대출규제강화, 세금개편보류 등 악재가 산적한 만큼 추가상승여력은 크지 않을 것으로 보인다.

고급주택, 신분의 상징을 넘어 정보·문화재로 진화하다

재건축 못지않게 올 부동산시장에 등장한 이변현상은 고급주택, 고가주택의 반란이다.올해초 분양한 서울지역 고급, 고가주택의 인기는 예상을 깼을 뿐더러 남달랐다.

예컨대, 보증금 25억원, 월임대료 430만원짜리 ‘한남더힐’임대아파트 고가분양이 지난 2월 평균 4.3대1(최고 51대 1)의 높은 경쟁률로 순위 내 마감됐다.용산 효창파크푸르지오와 판교 푸르지오-그랑블도 20대 1이 넘는 높은 경쟁률로 그 맥을 이었다.

부산지역의 고급주택인 부산 해운대구 마린시티 주상복합아파트도 3.3㎡당 최고 4천만 원이 넘는 고가임에도 청약이 몰렸다.특히, 지난해 미분양이 넘쳤던 대표적 고급주거단지인 반포 자이 아파트는 어떠 했는가.

미국, 일본 교포들이 청약에 참여하고 부자수요가 몰리면서 최근 집값 급등에 한몫했다.이런 현상은 한마디로 시장의 대이변 혹은 부자들의 반란이라고 아니할 수 없다.

그 이유는 이렇다.불경기에 역세권 소형주택이나 도심권 오피스텔 등 소위, 작고 가벼운 부동산이 뜨는 것은 당연하다.하지만 국민소득이 1만5000달러를 넘어서면 주택은 단순한 숙식공간을 넘어 ‘복합문화 오락공간’으로 탈바꿈 된다.

과거의 주택이 잠자고 밥먹는 단순한 주거기능에 충실했다면, 현재의 주택은 문화와 오락기능이 중추를 이룬다.특히, 부자들에게게 문화와 오락기능이 생략된 주택의 가치란 삶의 질 차원에서 보면 무의하다고 할 수 있다.또한, 주택이란 재화는 본래 소비재, 투자재 성격뿐 아니라 신분의 상징이다.

한편, 소득의 양극화가 주거수요의 양극화를 동시에 심화시킨다.미래의 주거문화, 주택재화의 특징, 금리 등 금융여건, 정책기조, 소득양극화요인 등을 감안할 경우 입지적 가치가 높은 특정지역의 고급주택에 대한 수요는 어쩌면 경기호, 불황과 무관하게 상당기간 지속될 가능성이 높다.

똑똑한 수요자가 분양시장의 양극화를 주도한다

올해초 분양에 나선 ‘청라SK뷰’212㎡형이 1순위에서 최고경쟁률 297대1을 기록하는 등 지금까지 이곳에서 분양한 대부분의 아파트가 순위 내 마감됐다.내년 이후에는 전매가 가능한 데다 분양가가 시세보다 낮아 시세차익이 가능해 실수요자와 투자수요가 몰린 때문이다.

서울지역도 달아 올랐다.지난 7월 15일 용산 ‘신당e편한세상’모델하우스 현장은 북새통을 이뤘다.1순위 당첨자 190가구가 이날 발표됨에 따라 분양권을 매입하기 위해 몰려든 사람들에다 한동안 사라졌던 떴다방업자들 마져 재등장했다.분양가격에 채당 2000만~3000만원정도의 프리미엄이 붙었다.

반면에, 대규모 분양이 시작된 김포한강신도시 청약현장은 상대적으로 썰렁하기만 하다.지방도시 분양사정도 마찬가지로 사태는 더욱 심각하다.지방은 미분양이 여전할 뿐더러 분양물량이 수요자로부터 철저히 외면 받고 있기 때문이다.

강북권 전세시장은 강남권을 압도한다

부동산114에 따르면 강북권전세값 상승률이 강남권을 앞지른 역전현상이 발생했다.

7월중순 현재 서울 지역 아파트 전셋값은 3.3㎡당 평균 634만2000원으로서, 2년 전(619만7000원)보다 평균 2.3% 상승한 것으로 조사됐다.

그런 가운데, 강북 지역의 전셋값 상승 폭이 강남권보다 높게 나타났다.예컨대, 이달 초 현재 종로구의 전셋값은 3.3㎡당 708만8000원으로 2년 전(626만1000원)보다 11.7% 올랐다.은평구(6.9%) 강서구(6.8%) 중랑구(4.8%) 동대문구(4.3%) 노원구(3.8%) 구로구(3.5%) 등 이들 지역에서만 평균 6.2% 상승했다.

반면에, 강남권은 송파구를 제외하고 2년 전 수준이거나 미미한 상승 폭을 유지하는 데 머물렀다.

예를 들면, 강남구의 전셋값은 3.3㎡당 973만원으로 2년 전(975만원)보다 0.2% 낮은 것으로 조사됐다.서초구도 0.3% 하락했고, 강동구는 2.6%, 양천구도 0.03% 낮아졌다.한마디로 전세가격상승률만 놓고 보면 지난 2년간 매매시장과 달리 강남 불패신화가 깨진 것이다.

그 이유는 과연 무엇일까. 최근 뉴타운 등 재개발사업이 강북 지역에 잇따르는 가운데 이주 수요가 인근 강북 지역으로 몰리는 데다 강남에 비해 중소 평형대 물량이 많은 점, 강남권에 비해 전세가 수준이 훨씬 낮은데다 수도권과 비슷한 가격수준으로 이사부담이 적다는 점등 여러요인이 작용한 때문으로 분석된다.

더나아가 경기침체에 따른 주택 구매력 악화로 자가 주택보다는 전세수요나 전세재계약을 선호하는 수요층이 증가한점도 한 요인이다.그렇다면 이러한 강북권 전세강세현상은 좀더 지속될 것인가.

현재로선 강남북 할 것없이 전세가격 상승이 당분간 이어질 수밖에 없을 것으로 보인다.서울등 수도권지역은 주택보급률, 인구 1000명당 주택수가 절대 부족한데다 올해 신규 공급 물량이 예년에 비해 많이 줄었기 때문이다.

그런 가운데, 대규모 재개발, 뉴타운개발사업이 급물살을 탈 것으로 예상된다.내년이후에도 강북권 전세강세 행진은 계속된다는 얘기다.

수도권 개발축이 서남부 - 동북부로 확 바뀐다.

미래의 투자지형과 관련하여 최근에 수정된 수도권의 개발축의 변화를 눈여겨볼 필요도 있다.

첫째, 서울 지역의 개발축은 어디일까? 한강변과 재건축·재개발 추진 단지, 도심의 역세권이 핵심이다.더블역세권도 개발축의 중요변수이다.

서울지역은 역세권 중심으로 도시의 공간구조가 획기적으로 바뀔 수 있기 때문이다.예컨대, 잠실 제2롯데월드, 동대문 디자인플라자, 동북부 중량천변 지역, 광진구 구의지구 복합개발지역은 향후 5년 이내에 우리나라 대표적인 복합용도 지역이나 고급 주거지로 변모될 가능성이 높다.

둘째, 수도권은 새로 바뀐 개발축 중심으로 투자지형이 확 바뀔 전망이다.지금까지 수도권은 경부축이 중심이었다면 앞으로는 서남부축(광명-부천-화성-안산)과 동북부축(구리-남양주-의정부-양주)이 중심으로 부각될 전망이다.

한편, 인천경제자유구역 중에선 최근 분양 열풍을 몰고온 청라지구가 관심을 끄는 한편 경기 구리시로부터 강원 춘천에 이르는 한강 일대, 하남 지역도 관심대상이다.최근 보금자리주택으로 선정된 미사지구 등 하남과 성남재개발지구, 광주, 용인전원 주택 지역도 개발가능성이 높아지고 있다.

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[스크랩] ★ 최단 기간 스스로 실전 고수가 되는 법 ★ |부동산노트

2009-08-14 14:43

http://blog.drapt.com/2hee10/834201250228585879

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 최단 기간 스스로 실전 고수가 되는 법 ★

★최단기간 실전 고수가 되어 수익률을 얻는 법★

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첫째. 머릿속에 서울과 수도권 지도를 거미줄처럼 입체적으로 연결해 놓아야 합니다.

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서울과 수도권의 도시. 구. 동 단위를 입체적으로 외우시고. 전철. 도로. 명문 학군. 대형 상권.

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지도를 머릿속에 담그고 있어야 투자처에 대하여 폭넓은 사고력을 바탕으로 상대적인 가치의

차이를 구분할 수 있습니다.

지도를 읽는 능력이야말로 부동산 능력을 확산시키는 도화선 구실을 합니다.

둘째. 국민은행 현재시세와 과거시세는 아파트 모든 가치가 담긴 매매의 바로미터입니다.

시세를 모르면 부동산 고수라 할 수 없습니다.

부동산은 종합적인 사고 역량을 바탕으로 하기 때문에 수도권 왠만한 곳의 기존 아파트 및

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그래야 상호 비교를 바탕으로 절대적 투자처를 찾을 수 있습니다.

국민은행 시세를 절대 신뢰할 수는 없지만 적어도 여타의 사이트 시세 보다는 적중률이 높습니다.

현재 시세. 과거 3년 시세. 분양가. 세대수. 평형. 입주년도. 교통. 교육. 편의시설은 필수로

공부하셔야 합니다.

성수기에는 상한가보다 실거래가가 높고 비수기에는 하한가보다 실거래가가 낮다는 점만 참조하시기 바랍니다.

주식처럼 체계적인 시세를 파악하는 일은 과학적 사고역량을 키우는 시금석이 됩니다.

셋째, 유무료 묻고 답하기(질문과 답변)을 자주 탐독하는 일은 고수가 되는 첩경입니다.

묻고 답하기를 읽는데 그치지 마시고 스스로 검색창을 활용하여 최선의 답변을 달아 주도록

시도하신다면 눈팅하는 것보다 실력이 몇 배나 향상됩니다.

질문은 자신의 총자금. 여유자금. 연봉. 저축액. 직업의 안정성. 대출여부. 투자 마인드. 질문 내용을 필수로 기입하셔야 명확한 답변이 가능합니다.

답변은 질문자의 종합적인 상황을 바탕으로 원하는 답변이 될 수 있도록. 시세흐름. 정부정책.

해당 부동산 진단 평가. 3년 후의 시세 예측. 수익률. 매매여부. 기회 비용 등을 제시하는 것이

좋습니다.

묻고 답하기는 실전 상황이며, 무수한 질문과 답변을 체험함으로써 언젠가 자신에게 닥칠

문제에 대하여 순발력 있게 대처할 수 있는 활력소가 됩니다.

넷째, 부동산 전문가나 고수의 칼럼은 부동산 노하우가 응축된 보약입니다.

똑같은 사안을 두고 부동산 전문가마다 서로 다른 시각이 존재할 수 있습니다.

하지만 주장에 대한 논리적 근거가 타당하다면 시시비비를 떠나서 부동산의 눈을 틔우는

촉매제가 될 수 있습니다.

여기에서 명심할 점은 전문가의 글이 자신에게 유리하다고 하여 맹목적으로 믿고 환영한다거나

자신의 이익에 상반이 되는 주장을 펼친다고 하여 혹평해서는 안 된다는 점입니다.

어떤 글이든 그 나름대로 가치가 있기 때문에 가급적이면 긍정적인 시각에서 수렴하도록 노력하되

주장과 근거의 논리성에 따라서 객관적인 평가를 내리도록 해야 합니다.

여러분들도 전문가나 고수들처럼 얼마든지 글을 쓸 수 있으며 평가할 수 있습니다.

기회가 되면 남들이 알아 주지 않더라도 칼럼을 직접 써 보시기 바랍니다.

그 뿌듯함과 자신감은 부동산 지식의 영역을 몇 차원 높이는 윤활유가 될 것입니다.

다섯째, 최신 정보를 얻기 위하여 신문. 인터넷.서적 등의 매체를 친구로 삼아야 합니다.

부동산을 평가 하는 절대적 요소에 묶여 있지 말고 최신 정보와 미래의 호재를 선점하려고 노력해야 하며 그러한 사람이 최고의 투자자가 될 수 있습니다.

최신 정보의 탐색을 게을리 하는 사람은 더 이상 발전이 없으며, 변화무쌍한 부동산 시장에서

높은 수익률을 거둘 수가 없습니다.

부동산만이 아니라 환율. 주가. 유가. 수출입. 금리. 정책. 물가. 설비투자. 경제 지표 등 최신 정보는 자신의 고정 관념을 일깨워 줄 뿐만 아니라 당장 보이지 않는 미래의 가치를

내다볼 수 있는 디딤돌 구실을 합니다.

여섯째, 부자나 전문가. 고수를 곁에 두면 황금알을 낳는 거위를 소유한 사람입니다.

적어도 부동산만큼은 일반 사람들의 조언이 약보다 독이 되는 경우가 많습니다.

차라리 뭇 사람들의 생각과 반대로 움직이는 것이 성공 가능성이 높습니다.

전문가 그룹을 가까이 두어야 하는 까닭은 부동산 매수타이밍. 비수기의 비참한 심리조절. 매도 타이밍. 폭등기의 들뜬 심리조절을 하는데 절대적인 도움을 받을 수 있습니다.

아무리 좋은 부동산일지라도 상승과 하락의 사이클이 따를 수밖에 없는데 전문가 그룹이 옆에 있다면 도중에 오르고 내리는 것에 일희일비하지 않고 마지막 매도시에 웃을 가능성이 높습니다.

부자나 고수야 말로 부족한 자신을 또다른 고수로 이끌어 주는 희망의 전도사입니다.

일곱째, 실전 고수에 걸맞는 마인드의 정립이 따라야 합니다.

모든 분야가 마찬가지이겠지만 부동산은 고도의 지식 체계를 요구하는 종합 경제 선물세트입니다.

스스로 최면을 걸고 미치지 않으면 고수의 그림자만 좇다가 평생을 허비하고 맙니다.

스스로를 믿고 일생을 불사를 각오만 있다면 그것 하나만으로도 그 어떤 가시밭길이든지 헤쳐

나올 수 있으며, 언제 어느 자리에 있던지 두려움 없이 돌부처처럼 기다릴 줄 아는 절대 경지에

이를 수 있습니다.

흔히 말하는 결단력. 리더십. 적극성. 자신감. 열정. 마인드 컨트롤. 열린사고. 긍정적인 시각.

통계능력. 종합 분석 능력 등은 일반인을 고수로 끌어 올리는 최소이자 최고의 주춧돌입니다.

사람은 신이 아니라서 한치 앞도 내다 볼 수 없는 매우 나약한 존재입니다.

하지만 역으로 사람과 사람의 관계 속에서 세상 모든 일이 이루어지는 까닭에 마음을 하나로

모아서 앞에서 제시한 7가지에 몰입한다면 자신도 모르게 신들린 초능력자가 되어

부동산의 최고봉에 우뚝 설 수 있습니다.

사람은 약하지만 사람의 정신력은 불가사의할 정도로 끝없이 영원합니다.

이 땅의 영웅도 사람이요. 역사에 이름을 아로새긴 위인들도 사람입니다.

부동산은 특정인의 전유물이 아니며 관심을 갖는 모든 사람들의 몫이기 때문에 자칭이든

타칭이든. 누구나 고수의 길에 들어 설 수 있습니다.

최단기간 스스로 실전 고수가 되는 길은 아주 가까이에 있습니다.

감사합니다.

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