[스크랩] 반드시 피해야 할 13가지 부동산 함정

2008-01-16 08:41

http://blog.drapt.com/21wpat/22751200440507415

주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존 건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우

기준시가에 의한 양도차익 산정방법에 대해서는 종전부터 소득세법 시행령 제166조제5항(2007.2.28 개정되기 전의 것)의 규정을 두고 있었으나 실지거래가액에 의한 양도차익 산정방법에 대하여는 명문의 규정이 없었다.

2007.2.28 소득세법 시행령 개정으로 실지거래가액에 의한 양도차익 산정방법에 대해서도 규정을 신설(소득세법 시행령 제166조제2항)하여

양도차익을 기존건물분 양도차익과 청산금납부분 양도차익으로 구분하여 계산하고 이를 합산하여 전체 양도차익을 산정하도록 하고 있다.

아울러 장기보유특별공제액계산을 위한 공제율을 적용함에 있어서 그 보유기간의 계산방법도 명확하게 하였다.

1. 양도차익의 산정방법

가. 청산금을 납부한 경우

양도차익 = 청산금납부분 양도차익 ＋ 기존건물분 양도차익

1) 청산금납부분 양도차익 = (양도가액 - 기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 납부한 청산금 - 필요경비) × 납부한 청산금 / (기존 건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금)

2) 기존건물분 양도차익 = [(양도가액 - 기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 납부한 청산금 - 필요경비) × 기존 건물과 그 부수토지의 평가액 / (기존 건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금)] ＋ (기존 건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존 건물과 그 부수토지의 취득가액 - 필요경비)

나 . 청산금을 지급받은 경우

[양도가액 － 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 지급받은 청산금 - 필요경비] ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 － 필요경비)] × (기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 지급받은 청산금) / 기존건물과 그 부수토지의 평가액]

*청산금을 지급받은 경우 지급받은 청산금부분은 양도에 해당되어 신축주택과는 별개로 양도세

과세대상임.

2. 장기보유특별공제액을 계산하기 위한 보유기간의 계산

장기보유특별공제액 계산의 경우에도 청산금납부분 양도차익과 기존건물분 양도차익에서 각각 공제액을 계산하여 합산하며 공제율을 적용하기 위한 보유기간의 계산은 다음과 같이 한다.

가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간

: 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간

: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

0

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] 자금출처로 인정되는 금액은? |부동산노트

2008-01-16 08:37

http://blog.drapt.com/21wpat/22751200440234259

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

부동산 취득시 취득자금에 대한 자금출처를 입증해야하는 경우가 있다. 자금출처를 명확히 밝히지 못할 경우 증여로 간주, 증여세를 납부하게 된다.

자금출처 조사시 인정되는 자금 종류는 이미 신고했거나 과세 받은 소득금액과 재산을 처분한 대가로 받은 금전 그리고 부채를 부담하고 받은 금전 등이다. 구체적으로 보면 다음과 같다.

▣ 신고하였거나 과세 받은 소득금액

- 이자소득, 배당소득은 지급금액에서 원천징수세액을 공제한 금액

- 기타소득은 지급금액에서 원천징수세액을 공제한 금액

- 사업소득, 부동산소득, 산림소득은 소득금액에서 소득세액을 차감한 금액

- 급여소득은 총급여에서 원천징수세액을 공제한 금액

- 퇴직소득은 총지급금액에서 원천징수세액을 공제한 금액

- 신고하였거나 과세 받은 소득금액은 당해 소득에 대한 소득세 등 공과금 상당액을 차감한 금액

- 신고하였거나 과세 받은 상속 또는 수증재산의 가액

▣ 재산을 처분한 대가로 받은 금전, 부채를 부담하고 받은 금전

- 본인소유재산 처분대금

- 재산취득일 이전에 차용한 부채

- 재산취득일 이전에 자기재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금

0

펼치기 댓글(0) 스크랩(1)

[스크랩] 반드시 피해야 할 13가지 부동산 함정 |부동산노트

2008-01-16 08:33

http://blog.drapt.com/21wpat/22751200439989188

출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://home.drapt.com/346

(1) 급매물의 함정- `
싼 게 비지 떡'이라고 일정한 리스크를 감수해야 한다. 권리관계가 복잡하거나 문제가 있어 급매물로 나온 물건은 피해야 한다. 가압류 가처분 가등기 등 권리제한이 있으면 제한사항을 풀고 거래해야한다.

주택의 경우 주변에 쓰레기소각장 하수처리장 등 혐오시설이나 고압선 등 위험시설이 있는지 살펴야 하며 토지는 군사시설보호구역이나 상수원보호구역 등 행위제한에 묶여 있어 개발이 제한되는 경우가 있는지 살펴야 한다.

(2) 전세의 함정-
여러 가구가 함께 사는 다가구 주택의 전세를 얻을 때는 근저당과 선순위세입자 등 선순위권리가 얼마나 되는지 살펴야 한다. 최악의 경우 집이 경매에 부쳐지면 전세금 전액을 돌려받을 수 있는지 살펴보고 계약을 해야한다.

(3) 전원주택에서 알아야할 함정-
가장 중요한 것은 등기 이전 문제. 농지를 전용허가 받아 조성한 단지는 주택을 완공시켜야 등기이전이 되고, 임야는 각 필지별로 기초·외벽·지붕 스라브 공사까지 완료한 즉, 건축공정이 30%이상 진행된 후에야 개별 등기를 할 수 있다. 따라서 이런 단지는 투자시 특별한 주의가 요망된다.

(4) 상가 분양의 함정-
년간 20% 수익보장, 일정 수익이 없으면 회사에서 되사주는 리콜제 등 수익보장형 상품이 등장하고 있지만 안전장치를 갖추고 있는지 확인해야 한다.

계약서에 이 같은 수익보장 내용을 명시하지 않으면 회사측이 다른 소리를 하더라도 별다른 보상 방안이 없다. 또한 업체에서 보증서까지 발급해가며 수익을 보장한다고 해도 보증서 내용을 이행할 만한 능력이 없거나 업체가 없어져 버릴 경우 돈을 돌려 받기가 힘들다.

수익을 보장하는 업체의 재정상태 등 신뢰도를 따져보는 게 중요하다. 턱없이 높은 고수익을 보장한다는 내용은 대부분 과장, 허위 광고일가능성이 높다.

(5) 전문가도 함정에 빠지는 경매-
경매는 부동산에서 가장 함정이 많은 곳이다. 그만큼 수익률도 높아 매력적이기도 하다. 주택경매의 경우 명도문제 등 세입자 문제를 어떻게 처리할 지 결정한 후 입찰해야 한다.

초보자의 경우 선순위세입자가 있어 전문가들이 피하는 물건임에도 불구하고 용감하게 입찰한다. 경매는 일정 비용을 지불하고 전문가에게 맡기는 것이 더 이익이 된다.

(6) 조합주택 추가 부담이 함정이다.-
일반주택 분양에 비해 조합아파트는 가격이 20% 가량 싸기 때문에 누구나 유혹을 느끼게 된다. 그러나 가격이 싼 만큼 위험도 높다.

사업기간이 길어지고 추가부담이 계속 발생해 결국 일반분양받은 것만도 못한 경우가 많다. 확정분양가라도 사업기간이 길어지면 금리비용이 들어가는 만큼 손해를 보게된다.

(7) 임대사업 앉아서는 안된다.-
임대사업자로 등록하는 과정이 복잡하고, 다세대주택의 경우 집수리비용이 만만치 않게 들어간다. 게다가 월세 세입자들의 요구사항은 전세와는 기본적으로 다르다.

월세 연체, 쓰레기 처리, 상하수도 개보수, 지하방 습기 등 주택관리에 신경쓸 곳이 한두가지가 아니다. 단순한 수익률 외에도 스스로 임대사업을 할 수 있는 정신적 시간적 여유가 있는 지 살펴야 한다.

(8) 청약률이 높다고 투자가치 높은 것 아니다 -
청약률이 높아도 단기 프리미엄을 노리고 계약 전 전매를 하겠다는 투기꾼이 많이 몰렸을 때는 계약과 동시에 프리미엄이 썰물처럼 빠지게 된다.

소위 떴다방들은 입지여건이 좋다고 알려진 단지에는 몰려다니면서 가격을 조작한 후 치고 빠지는 경향이 있다. ! 이런 곳에 현혹돼 분양권을 사면 울며 겨자먹기로 입주할 때까지 끌어안고 가게된다.

(9) 한강변이라고 다 한강이 보이지 않는다-
한강변이라도 동호수에 따라 한강이 진짜로 보이는 곳은 제한적일 수 밖에 없다. 분양을 받을 때는 한강조망이 가능한 곳이 몇퍼센트가 되는 지 따져야 하고, 경우에 따라서 한강이 보이는 분양권을 매입하는 것이 나을 때가 많다. 한강이 보이면 차량 소음이 날 가능성도 높다.

(10) 역세권이라고 무조건 투자 1순위는 아니다
- 지하철이나 전철을 끼고 있는 아파트는 투자 1순위다. 그러나 역과 가깝다고 해서 무조건 좋은 것은 아니다. 오히려 역사 바로 옆에 위치해 투자가치가 떨어지는 곳도 있다.

사람과 차량의 소통이 많아 번잡스럽고 시끄러운데다 먼지가 많아 생활이 불편하기 때문이다. 이런 경우 오히려 역에서 한 블록 정도 떨어진 곳의 아파트값이 더 비싸다.

(11) 부동산 직거래 함정 등기부등본이 푼다.
- 중개수수료를 줄이기 위해 직거래하는 경우가 많다. 직거래 매매는 중개인이 없기 때문에 가격 협상이 쉽지 않고 막상 집을 방문한다고 해도 보여 주기가 겁이 난다.

가장 주의할 점은 법률관계를 잘 모르기 때문에 소유명의자가 아닌 딴 사람과 계약하는 경우이다. 등기부등본을 확인하고 소유자와 권리제한 사항 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 등기부등본을 정확하게 해석할 능력이 없으면 직거래는 포기하는 것이 좋다.

(12) 전문가들의 조언은 참고사항일 뿐.-
부동산전문가는 총론에서 전문가일 뿐이다. 부동산은 현장성과 개별성이 가장 강한 상품이기 때문에 일반적으로는 맞는 말일지라도 구체적인 물건에서는 다른 결과가 나타나는 경우가 비일비재하다. 전문가의 조언을 귀담아 듣되 결정을 스스로 한다는 자세가 필요하다.

(13) 경거망동의 함정. -
수천만원에서 몇십억원의 금전이 오가는 부동산 거래는 아무리 신중해도 지나치지는 않다. 계약한 후에 돌이키려면 엄청난 손실이 기다리고 있다.

경기 흐름, 부동산 시장 상황, 입지여건, 물건의 장단점과 쓰임새, 다른 물건과의 가격 비교, 환금성 등 충분한 검토가 이루어 진 후에 계약서에 도장을 찍어야 한다. 부동산 계약은 단순한 수익률 게임보다 한 차원 높은 선택이다.

0

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)