2006-07-11 15:14

http://blog.drapt.com/0904ig/81152598497953

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28640

1. 조합원분양가와 일반분양가 자세히 들여다보기   2005년을 기준으로 아파트건축비(공사대금)는 평당 400만원~500만원선이며 여기에 조합사무실임대료 및 운영비, 무이자이주비에 대한 금융비용이 추가되고 공공시설의 설치 등 의 추가자금이 더해져 관리처분시점의 조합원분양가가 책정된다. 일반분양가는 IMF로 인해 주택공급에관한규칙이 개정되어 분양가격이 자율화 되었는데 조합이 분양성을 고려하고 인근아파트시세를 참작하여 자유로이 정할 수 있다. 물론 재개발사업의 장기화로 인한 재개발조합 경비부담 가중은 조합원분양가와 일반분양가의 상승요인으로 작용할 수 있다.   필자가 항상 강조하는 사항중에 하나가 바로 이론적인 데이터에 근거하여 일반분양가를 책정하고 거기에 70%정도를 조합원분양가로 예측하는 것은 가치판단에 대한 착오란 것이다. 조합원분양가와 일반분양가는 이론적인 데이터로서의 접근자체가 의미를 상실하며 조합의 운영능력과 주민동의율 및 열의, 시공-시행사의 자금력, 해당 재개발지역의 가치 (입지조건)와 시장동향 등의 현장자료를 토대로 분석해야 한다.     2. 조합원의 토지, 건물에 대한 보상가격 진행절차와 이의신청절차   주택재개발사업은 공공사업의 성격이므로 공공용지의 손실보상에 관한 특례법이 적용된다. 지가공시와 감정평가에 관한 법률에 의한 공인감정평가사 2인이상이 참여하여 평가하는데 2인의 감평사의 산술평균으로 권리가액이 책정되며 여기서 감평사는 조합이 선정하는 것이 통상적이다. 주택에 대한 감평시점에서 중요한 것은 관리처분시점의 현황에 대한 평가가 아니라 사업시행인가 당시의 토지,건물의 현황에 대한 평가라는 점을 강조하고 싶다. 즉, 집행은 관리처분시점에서 행하여지나 기준시점은 사업시행인가시점이다.   보상가격에 대한 이의는 감평사들 평가액이 30%이상 차이가 나는 경우와 토지의 이용상황이 잘못 적용된 경우 (예를 들어 지목은 도로이나 현황은 대지로 사용되고 있는데 대지가격으로 평가하지 않고 도로로 평가된 경우) 이의신청을 하게 되면 재평가를 받을 수 있다.     3. 조합원 이주비와 세입자 주거대책비   재개발에서는 이주비와 주거대책비(혹은 임대아파트)가 있다. 관리처분시점에서 조합원(집주인)에게 지급되는 것이 이주비이며 세입자에게는 주거대책비가 지급된다.   세입자가 주거대책비 대신 임대아파트를 배정받으려면 재개발구역지정고시일 이전 3개월 전부터 주민등록을 필하고 사업시행인가일까지 거주한 세대이어야 한다. 다만, 무주택자이여야하고 만30세이상이어야 임대아파트가 배정되며 요건불충족시 소정의 주거대책비가 지급된다. 조합원의 이주에 관한 이사비용의 지원은 공공용지의손실보상에관한특례법의 규정하고 있다. 재개발사업은 조합원이 토지를 제공하고 시공회사가 자금을 제공하는 합동재개발 방식이다. 이주비는 시공회사가 제공하는 조건에 명시되어 있는데 시공회사의 자금력에 의해 차이가 크게 발생하는 바, 기본계획단계에서는 일률적인 예측이 힘든 것이 사실이다. 하지만 한남뉴타운의 경우 최고의 자금력을 자랑하는 빅4 (삼성래미안, 현대아이파크, GS자이, 대림e편한세상) 가 이미 시공회사로 선점된 상태기 때문에 이주비지급면에선 많은 혜택을 누릴 수 있다는 메리트가 있다.     4. 평형배정비율 자세히 들여다보기   먼저 해당 정관부터 살펴보자.   재개발사업의 아파트 건립비율은 국민주택규모 초과(85제곱미터 이상 115제곱미터 이하)와 국민주택규모 중 전용면적 60평방미터 이하로 구분되는데, 국민주택규모(전용면적 85평방미터 이상) 이상은 건립세대수의 20%이내 -> 구역내 전용면적 115평방미터를 초과하는 규모의 주택비율만큼 165평방미터 이내의 규모도 지을 수 있슴. - 국민주택규모 이하 : 건립세대수의 80% - 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이상 85제곱미터 이하 : 40% - 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이하 : 40% * 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우 4%범위 내에서 조정할 수 있슴.   이 정관을 알기 쉽게 풀이하면 20평형대 40%, 30평형대 40%, 40평형이상 20%이다. 여기서 재개발 평형배정비율을 적용할때는 일반적으로 4%의 탄력을 적용할 수 있는 바, 실제적인 평형배정비율은 20평형 36%, 30평형 36%, 40평형이상 28%로 책정된다.   세월이 갈수록 뉴타운 평형배정비율은 조합의 사업성을 극대화하기 위해 20평형대 20%, 30평형대 40%, 40평형이상 40%로 완화될 가능성이 농후하다는 것도 참고하기 바란다.     5. 재개발을 끝까지 반대하는 주민에 대한 처리   도시재개발법은 사업시행인가시점의 조건으로 토지 및 건축물 소유자 중 3분의 2이상의 동의를 요건으로 하고 있는데 이 요건만 충족되면 일부의 반대와 상관없이 재개발사업은 진행된다. 재개발사업은 토지수용법이 적용되는 공공사업이므로 토지수용법에 의하여 조합원의 토지를 수용할 수 있도록 규정하고 있는데 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청을 철회한 자, 분양대상에서 제외된 자 등에게 토지수용재결이 떨어지면 수용시기까지 조합이 공탁을 하면 토지소유권이 조합소유가 되므로 행정대집행법에 의한 대집행이나 조합이 소유권자로서 명도소송을 통하여 강제 철거하게 된다.

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2006-04-01 15:41

http://blog.drapt.com/0904ig/81143873691912

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28184

2006년 부동산 이슈로 본 전망 2006년 부동산시장에 대한 전망은 전문가이든 일반인이든 가격 하락이 압도적으로 우세합니다. 하지만 하락의 의미를 정확히 아셔야 할 것입니다. 하락이란 모든 부동산시장이 하락한다는 것이 아니라 평균 수치로 볼 때 마이너스 변동률을 기록한다는 것입니다. 개인적으로 올해 아파트값이 하락하더라도 그 폭은 크지 않을 것입니다. 아파트 10개 단지중 5개 단지가 하락하더라도 3개 이상 단지는 물가상승률 이상으로 오를 것이라는 것이 제 판단입니다. 부동산 가격 하락 요인 가격 하락 요인으로 큰 이슈는 금리라고 판단됩니다. 이는 가계부채 부담증가와 직결돼 주택 구매력이 떨어져 주택시장을 침체시킬 것입니다. 매물은 많으나 매수자가 없어 거래가 부진한 상황이 상당기간동안 지속될 수 있습니다. 콜금리가 2006년에 1% 포인트 상승한다면 1년간 가계부담이 추가로 약 5조원이 늘어나 주택 구매력 하락은 물론 소비 회복에 걸림돌로 작용할 가능성이 높습니다. 여기에 종합부동산세(6월 1일 소유자가 과세 대상) 및 1가구 2주택 양도소득세 실거래가 과세(2006년 1월 시행) 및 양도소득세 50% 중과(2006년 1년 유예)가 시행됩니다. 또 주택담보대출비율(LTV) 강화로 2주택이상 보유자에 대한 만기연장을 불허함에 따라 이를 회피하려는 선매도 물량은 늘어나고 매수세는 위축될 것입니다. 특히 2주택자중 양도세 부담이 급증하는 비투기지역 주택의 매물이 크게 늘어날 것입니다. 부동산 가격 상승 요인 하지만 부동산 가격 상승요인도 적지 않습니다. 먼저 3월 동시분양예정인 판교 등 2기 신도시 분양의 청약열기에 따라 분당 용인 등 인근 수혜지역의 아파트값 상승 가능성이 매우 높습니다. 특히 올해 김포신도시 양촌지구 1~3차 3백32만평과 파주신도시 운정2지구 1백40만평 토지보상이 이르면 상반기부터 시작돼 4조원이상의 보상비중 상당 부분이 부동산시장으로 몰릴 것입니다. 또 서울 신규 아파트공급물량이 크게 줄어드는 것도 주택가격 상승요인이 될 것입니다. 서울 재건축 일반분양물량은 2005년보다 57%나 감소하며 강남권은 77% 격감합니다. 재건축 단지는 대부분이 블루칩단지라는 점에서 일반분양 물량감소는 시장 파급효과가 큽니다. 이때문에 강남권 재건축 조합원 시세가 집중적인 규제에도 수요에 비해 공급이 부족해 지속적으로 강세를 보이고 있는 것입니다. 경기권은 2기 신도시 분양 등으로 부족물량을 메우겠지만 서울은 뚜렷한 대책이 없습니다. 강북권 뉴타운은 지역적인 한계가 있고 송파신도시(4만9천가구)는 2009년 9월이후 분양될 계획이나 수요가 두터운 강남권 집값이 이로 인해 하락할 가능성은 거의 없습니다. 지방에는 행정도시, 기업도시, 혁신도시 등 조성으로 부동산시장 상승요인이 있지만 아파트의 경우 워낙 분양물량과 입주물량이 많아 2006년은 하향 안정세를 유지할 것으로 예상됩니다. 토지보상이 행정도시는 이미 시작됐고 기업도시와 혁신도시도 이르면 하반기부터 시작돼 지방 대도시 주변 땅값 상승은 불가피할 것으로 예상됩니다. 그래서 2006년 부동산가격 전망은? 결론적으로 2006년 부동산시장은 아파트의 경우 매매가는 하향 안정돼 변동률이 크지 않을 것이지만 국지적인 상승세는 2005년에 이어 계속될 것입니다. 전국 아파트 매매가는 평균 2~3% 소폭 상승하고 서울은 5~6%, 신도시 및 경기는 2~3%, 지방은 2% 안팎의 플러스 변동률을 기록할 것으로 예상하고 있습니다. 결국 올해 아파트값은 물가상승률(올해 3% 안팎 예상) 수준에서 크게 벗어나지 않을 것입니다. 하지만 올해에도 국지적인 상승세가 계속되고 지역별 평형별 가격 격차가 더욱더 벌어질 것입니다. 또 내집마련에 고군분투하는 서민의 투자여력이 거의 없지만 현금이 풍부한 부자들은 오히려 기회를 잡을 수 있어 좀처럼 부동산시장에서 자금은 이탈되지 않을 것입니다. 전세는 지난해와 마찬가지로 매수유예와 2기 신도시 분양 등으로 신규 수요가 계속 발생하고 있어 상승폭이 최소한 5%는 될 것으로 예상합니다. 토지는 행정도시 혁신도시 기업도시 등 지방을 중심으로 호재가 많고 유동성 자금이 많아 세부담 증가에도 불구하고 2005년 수준(4.1%)인 3~4% 상승할 것으로 예측하고 있습니다. 올 한해 내집마련이든 투자든 아파트를 산다면 물가상승률이상 오르는 상위 30% 단지중에서 고르세요. 땅은 종부세 양도세 등 세금부담이 올해 크게 늘어난 만큼 호재지역을 중심으로 개발압력이 높은 대도시 주변을 공략해야 합니다.

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2006-02-10 19:11

http://blog.drapt.com/0904ig/81139566288293

출처 : 닥터아파트 > 이슈 현장탐방

원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=4&menu_key=24&uid=59030

강남구 도곡동 도곡렉슬 3천2가구가 2월 3일부터 드디어 입주를 시작한다. 강남구에서 가장 큰 대단지라는 점 외에도 교통, 교육, 생활환경에 있어서도 최고의 입지를 자랑한다. 또한 3천만원을 호가하는 소나무며 다양한 테마공원으로 기존 아파트에서 볼 수 없는 특화된 조경 때문에 외국까지 알려지면서 현장 답사도 이어지고 있다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에서는 새롭게 강남의 랜드마크가 된 도곡렉슬을 찾아가 봤다. >>> 단지소개 강남구 도곡동 527번지에 위치한 도곡렉슬은 도곡주공1차를 재건축한 단지로 16~24층 26~68평형 34개동 3천2가구로 구성돼 있다. 지하철 3호선 도곡역을 걸어서 6분이면 갈 수 있으며 분당선 한티역을 걸어서 5분이면 이용할 수 있는 이중 역세권 단지다. 학교는 단지 앞에 대도초등과 중대부고가 있으며 역삼중, 숙명여중, 숙명여고, 단대부고 등의 우수한 학교를 걸어서 10분이면 통학 할 수 있다. 편의시설은 롯데백화점(강남점), 월마트(강남점), 영동세브란스병원 등이 있으며 매봉공원, 양재천 등으로 산책도 가능하다. >>> 조경 및 내부시설 도곡렉슬의 가장 돋보이는 점은 특화된 조경이다. 단지 내부로 들어서자 주변에 소나무가 많이 보여 겨울인데도 초록빛으로 빛났다. 산책길을 따라 들어간 단지중앙 초입에는 언론에 언급된 3천만원짜리 소나무가 보였고 주민들이 모여 이벤트를 할 수 있는 두레광장도 보였다. 그 안쪽으로는 조각공원이 길을 따라 조성되어 있었다. 조각공원을 따라 분수대를 지나자 하늘 높게 솟아 있는 조경물이 하늘광장이란 이름에 걸 맞는 자태를 뽐내고 있었다. 단지 사이사이로는 어린이놀이터와 쉼터, 운동시설이 있어 전체적으로 푸른 수목과 주민 편의 시설이 잘 어우러진 느낌이었다. 이런 특별한 정원과 조경 시설은 국내 뿐 아니라 외국에서도 관심을 많아 하루에도 몇 팀 씩 견학을 올 정도다. 현장을 찾아간 날에도 견학 온 외국인들과 마주쳐서 깜짝 놀랐다. 이처럼 도곡렉슬 지상에는 주차장이 없고 지하주차장으로 들어가는 입구만 있을 뿐이다. 주차공간은 하나로 텄으며 필로티공법을 이용해 주차장과 지상으로 연결되는 부분에는 노인정, 관리사무소 등 주민시설을 설치해 공간의 효율성을 높였다. >>> 가장 인기있는 동은? 아파트 전체가 인기가 높지만 그래도 제일 인기가 높은 라인은 매봉산 전면에 위치한 409~412동, 304~306동이 바로 그 주인공이다. 주로 대형평형으로 구성되어 있고 조망이 확보돼 있기 때문이다. 409동은 유일하게 68평형이 48가구 존재해 더 희소가치가 있고, 매봉산과 인접해 있어 높은 층은 물론 낮은 층에서도 전원 기분을 느낄 수 있다. 매봉공원 바로 앞에 있는 410~412동도 마찬가지다. 또한 50평형으로 구성돼 있는 304동~306동은 앞쪽에 대도초등, 중대부고가 위치해 5층 이상에서는 탁트인 시야를 확보할 수 있다. 이러한 조망 차이로 인해 뒷동 라인과는 2억~2억5천만원까지 차이가 날 정도다.(문의 : 중앙공인 539-0088) >>> 현황 및 향후 가치 도곡렉슬의 평당가는 20평형이 2천2백72만원, 30평형이 2천9백14만원 40평형이 3천5백52만원, 50평형이상이 3천7백73만원으로 도곡동 전체 평당가보다 각각 1천만원 이상씩 비싸다. 일반적으로 입주시기가 가까워 오면 매도 물건이 많아지지만 이곳은 매물이 거의 없다. 이미 도곡동 타워팰리스, 대치동 동부센트레빌과 어깨를 나란히 할 정도로 강남의 랜드마크로 부상했고 향후 보유가치도 충분하다고 생각하고 있기 때문이다. 단지 앞에는 진달래 아파트도 재건축이 진행 중이고 옆으로는 아이파크가 2007년 입주를 앞두고 있어 주변이 정리되면 향후가치는 더욱 올라갈 것으로 예상된다. 가장 작은 평형인 26평형도 교육 때문에 강남으로 진입하고자 하는 학부모들이 기존에 살던 아파트의 평형을 줄여서라도 전입하고 있다. 또한 경제력있는 신혼부부 및 자녀를 분가시킨 노부부들도 주요 수요층이다. 도곡렉슬 단지내상가 렉슬탑부동산 관계자는 "특별한 호재는 없지만 교통, 교육, 생활편의시설이 워낙 뛰어난 곳인데다 강남의 노른자위로 희소가치가 뛰어나 향후 보유가치는 충분할 것"으로 전망했다. 또한 "걸어서 5분 거리에 있는 분당선(한티역)이 2010년까지, 위로는 왕십리 아래로는 수원까지 연장돼 교통의 핵심“이 될 것이라고 말했다. (문의 : 렉슬탑부동산 02-575-3323)

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