D일보의 경제 기자인 친구 녀석이랑

금요일이라 진탕 마셨습니다.

 

그 친구가  그러더군요

 

6억이 이제 9억 된다고,무슨 말이냐고 했더니

 

고가 주택 기준이 6억인데 강남 20평대가 6억이라고,말이되냐고

 

바뀔거라고 9억으로,

그럼 강남 20평대가 9억 될 것이라고

 

그러니, 어서 강남이든 강북이든 수도권이든 20평이든 30평이든

 4억 짜리 아파트 사서 6억 정도되면 팔고

6억 짜리 사서 기다리가 정책 바뀌면 9억쯤 되어서 팔면 된다고

 

바로 이게 공무원들이 하는 짓거리라고

뚝섬 일대 술렁ㆍ후끈

잇딴 개발계획 발표…호가 초강세

 

서울 성동구 뚝섬 주변 부동산시장이 술렁이고 있다. 대규모 개발에 따른 후광효과가 기대된다는 이유 때문이다.

최근에는 110층짜리 초고층 빌딩 건설계획 등 호재가 잇따르면서 한동안 주춤했던 집값도 다시 상승세로 돌아서고 있다.

성수동 다산공인 이성호 사장은 “성동구 일대 집값 상승세를 주도했던 ‘뚝섬효과’가 광진구 등 인접지역으로 확산되는 추세”라면서 “지구단위계획 확정과 뉴타운 지정, 상업지역 주상복합 분양이 몰린 내년 집값은 더욱 가파른 상승세를 보일 것”으로 내다봤다.

뚝섬 일대 어떻게 개발되나

뚝섬지역은 성동구 성수동에서 광진구 자양동에 이르는 340만평 일대를 말한다. 용산과 함께 서울시 강북 개발계획인 ‘U턴 프로젝트’의 거점지역으로 지정돼 현재 초고층 주상복합·업무단지로 조성되고 있다.

▲ 최근 잇따른 호재로 관심을 끌고 있는 뚝섬 일대.     아직 주변 부동산값이 저평가됐다는 평가가 많다.

서울시는 이 지역을 강남에 버금가는 살기 좋은 고급 주택단지로 개발해 강남의 주택수요를 흡수한다는 방침이다. 이른바 ‘뚝섬 역세권 개발계획’이다.

예정대로라면 호텔, 공연장, 관람장, 전시장, 학원, 도서관 등도 함께 들어선다. 지하까지 합치면 연면적만 13만평 규모. 60층 이상으로 지어지는 주상복합아파트는 대형 평형 중심으로 1000가구에 달한다. 한강과 중랑천, 서울숲을 한눈에 내려다볼 수 있는 고급 아파트로 자리 잡을 전망이다.

상업지역 고밀도 개발에 따른 개발압력을 흡수하기 위해 주변지역 13만2000여 평의 용도지역도 3종 주거지역으로 변경절차를 밟고 있다. 용도지역이 변경되면 250∼350%의 용적률이 적용돼 25∼40층까지 아파트를 지을 수가 있다.

서울시는 이를 위해 최근 제1종 지구단위계획에 대한 공람절차를 모두 마쳤다. 내년 상반기중 도시·건축 공동위원회를 거쳐 계획을 최종 확정한다는 방침이다.

또 내년 3월에는 성수2가 1동 일대 17만여평에 대한 뉴타운 지정도 검토되고 있다. 지난 3차 뉴타운 지정을 신청했다가 탈락했지만 향후 추가 지정될 수 있다는 기대감이 크다. 뉴타운 지정 규모를 현재의 2배로 늘리겠다는 오세훈 서울시장의 공약 때문이다.

여기에 현대자동차는 삼표레미콘 부지 9000평에 110층짜리 자동차 테마빌딩 건립계획을 세우고 있다. 성동구청 도시계획과 관계자는 “개발이 모두 완료되는 2012년이면 일대가 주거와 상업, 문화가 한데 어우러진 강북 최대의 랜드마크로 자리를 잡을 수 있을 것”으로 내다보고 있다.

고용유발 10만여명이 집값 변수

주변 집값과 밀접한 관련이 있는 유입인구는 얼마나 될까. 업계에서는 뚝섬개발에 따라 유입이 예상되는 인구수는 고용 유발효과를 기준으로 어림잡아 4만∼5만명으로 추산하고 있다.

교통·환경 영향평가 전문조사업체인 도시정보연구소의 정점래 사장은 “중심상업용지는 고용 유발효과가 높은 대표적인 개발 사례”라며 “뚝섬지역 개발은 최대 용적률이 600%인데다 고용효과가 높은 판매·영업시설 등이 토지이용계획상의 주요 권장용도라 유입인구가 상당할 것”으로 내다봤다.

여기에 최근 개발계획이 발표된 110층 자동차 테마파크의 고용유발효과 3만여명(현대자동차 추산)까지 감안하면 이 지역의 신규 유입사람 수는 대략 총 10만여명에 달할 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

 

▲ 용봉삼거리-성동교 남단으로 이어지는 뚝섬길 3km 구간이 강남에 버금가는 고급 주거.     상업단지로 개발될 예정이다.

게다가 현재 서울시에서 추진 중인 동북부 준공업지역 종합발전계획까지 감안하면 유입인구는 더욱 늘어나게 된다. 서울시는 노후 공장 밀집지역인 성동구 성수동, 광진구 노유동·자양동 일대 340여만평에 해당하는 준공업지역을 첨단·특화산업단지로 개발할 예정이다.

성동구청 지역경제과 유통고용팀 박정숙 팀장은 “2012년까지 개발에 따른 건설 고용인력을 감안하면 실제 고용 유발효과는 더 높을 것”이라고 말했다.

시간과 공간의 한광호 사장은 “강남처럼 일자리가 많은 지역의 주거시설의 가치는 당연히 올라가게 마련”이라며 “뚝섬지역의 대규모 개발에 따른 신규 인구 유입은 주변 집값의 상승요인으로 작용할 것”으로 내다봤다.

주상복합 고분양가도 집값 영향 줄듯

상황이 이렇자 서울숲 개발을 전후로 이미 한 차례 올랐던 뚝섬 일대 집값은 최근 다시 강세로 돌아섰다. 현대자동차의 110층짜리 빌딩 건립계획 발표 이후 투자자들의 관심이 높아지자 집값상승을 기대한 집주인들이 매물을 거둬들인 때문이다.

재개발이 예상되는 성수1가 2동 일대 10평형대 낡은 단독주택의 집값은 현재 평당 3000만원을 호가한다. 지난해말 3억6000만원에 거래되던 신성연립이 34평형(대지지분 30.6평형)의 호가는 최근 7억원을 넘어섰다.

지은지 25년이 넘은 2층짜리 낡은 연립주택이지만 용적률 250%로 40층까지 재개발이 유력시된다는 이유 때문이다. 2억5000만원에 머물던 인근 성수현대아파트(90년도 준공) 25평형도 얼마전 4억원까지 올랐다. 평당 매매가로만 따지면 이미 강남 집값을 따라잡은 수준이다.

하지만 아직 상승여력이 충분히 남아 있다는 게 주변 중개업소의 판단이다. 바로 옆 뚝섬 상업지역에서 내년 분양되는 주상복합아파트의 분양가가 평당 4000만원에 이를 것으로 예상되기 때문이다.

인근 행운부동산 관계자는 “서울숲 개발을 전후로 3∼4채씩 대규모로 매집한 강남 투자자도 적지 않다”면서 “요즘도 시세보다 저렴한 매물을 기다리는 대기 수요자가 많다”고 말했다.

성수동 다산공인 이성호 사장은 “집주인들의 눈높이가 이미 상업용지 주상복합 아파트 분양가에 맞춰져 있다”면서 “당분간 집값 오름세는 계속될 것”으로 내다봤다.

집값 상승세 주변지역으로 확산돼

이 같은 집값 상승세는 중랑천 건너 성동구 응봉금호동, 광진구 노유·자양동 한강변 일대로 확산되는 분위기다. 뚝섬에 들어서는 업무시설이 대규모 주택수요를 유발할 것이라는 기대감 때문이다.

응봉동 부동산봄의 송기섭 사장은 “최근 한 달 새 응봉동 강변대림, 리버그린동아 등 집값이 평당 2000만∼5000만원 가량 올랐다”며 “뚝섬지역 고밀도 개발 여파가 주변지역으로 폭넓게 확산되고 있는 상황”이라고 말했다.

 

▲ 뚝섬일대 30며만평은 40-60층 규모의 주거.상업.업무지역으로 거듭난다. 사진 중앙이     110층 자동차 테마파크 예정지.

금호동 일대 재개발에도 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 특히 뚝섬에서 가까우면서 한강 조망이 가능한 금호14구역에는 실수요자들이 몰리면서 매물 구하기가 힘들다. 옥수동 REI공인 정용진 사장은 “중대형 평형을 배정받을 수 있는 대지지분이 큰 물건에 매수세가 몰리고 있다”고 말했다.

지난해까지만 해도 요지부동이던 광진구 자양동과 노유동 일대 집값도 올들어 수천만원씩 오르는 등 강세를 보이고 있다. 이에 대해 주변 중개업소에서는 뚝섬 상업지역 고분양가를 예상한 가격 오름세로 분석하고 있다.

올해 초 9억원에 그쳤던 자양동 한양아파트 53평형의 경우는 현재 9억4000만원 안팎을 호가하고 있다. 인근 우성1차 30평형도 최근 리모델링에 기대감이 더해지면서 집값이 2000만∼4000만원 올라 3억8000만∼4억5000만원을 호가한다.

성수동 차세대부동산 서왕석 대표는 “최근 뚝섬 주변지역 지구단위계획 확정 등의 호재를 기대한 집주인들이 매물을 거둬들이고 있다”면서 “상업지역 주상복합 분양이 예정된 내년 상반기를 전후로 집값이 급등할 가능성이 있다”고 말했다.

뚝섬길에서 왕십리길로 개발축 이어져

현재 뚝섬개발의 중심 축은 성동교남단∼서울숲사거리를 잇는 뚝섬길 3km 구간이다. 계획대로라면 이 뚝섬길을 사이에 두고 좌우측으로 거대한 빌딩숲이 들어서게 된다. 이처럼 뚝섬길에서 비롯된 개발열기는 현재 왕십리길을 타고 서울 동북부지역으로 확산되고 있다.

서울시는 강북 ‘U턴 프로젝트’를 통해 이 열기를 동대문구 청량리와 강북 미아동까지 확산시킨다는 복안이다. 뚝섬일대를 강남 대체 및 강북 발전의 전략적 거점으로 고급 주택을 지어 강남의 주택수요를 흡수하고, 그 파급효과를 도봉 등 여타 강북지역으로 확대해 나가겠다는 것이다.

저스트알의 김우희 이사는 “용산이 강북개발의 오른쪽 심장이라면 뚝섬은 왼쪽 심장에 해당된다”며 “뚝섬개발이 동북부지역에 성장동력을 제공할 것”이라고 평가했다.

이에 따라 현재 성동구 왕십리역에는 민자역사 개발이 한창이다. 2007년 3월 완공예정인 이곳은 연면적 2만 6000여평 규모의 쇼핑·문화공간으로 개발되고 있다.

서울시는 현재 개발중인 민자역사가 그동안 단절됐던 행당동·도선동 등과 한양대학교쪽의 사근동을 연결시켜 지역발전의 중심축 역할을 할 것으로 기대하고 있다.

여기에 상왕십리동 440일대 10만2000여평에 5000여가구의 ‘왕십리뉴타운’이 오는 2008년 개발완료되면 왕십리는 뚝섬길과 연계된 대규모 개발벨트의 한축을 형성하게 된다.

다산공인 이성호 사장은 “2008년 신분당선이 개통되면 두 거점지역이 하나로 연결된다”며 “서울 동북부지역에 강남에 버금가는 거대한 주거·상업·상업지역이 형성되는 셈”이라고 말했다.

 

▲ 뚝섬 고밀도 개발의 여파가 주변 응동봉, 왕십리, 광진구 등으로 확산되고 있다. 사진은    응봉동 일대로 최근 들어 집 호가가 2000만-5000만원 올랐다.

어디에 투자해야 하나

뚝섬과 왕십리지역에 대대적인 개발이 진행됨에 따라 이 지역에 투자벨트가 형성되고 있다. 뚝섬주변지역은 재개발 초기단계이므로 상대적으로 가격에 거품이 없다는 게 장점이다.

인근 다산공인의 이 사장은 “상황이 비슷한 용산의 한남동 뉴타운의 경우 대지 지분 기준으로 20∼30평 안팎은 이미 평당 6000만원을 넘어 섰다”면서 “성수동 일대는 아직 평당 2500만원선으로 투자이점이 남아 있는 편”이라고 설명했다.

가장 인기가 높은 곳은 서울 숲 동편에 위치한 일반주거지역이다. 제1종 지구단위계획에 따라 40층 이상의 고층 아파트가 들어설 수 있기 때문이다. 최근에도 10∼20평대 매물을 중심으로 거래가 몇건 이뤄졌다는 게 주변 중개업소의 설명이다. 특히 준공한지 20년이 넘은 신성연립, 현대아파트 등에 매수세가 몰려있다.

또 내년 3월 뉴타운지역으로 지정이 확실시되는 성수1가 1동 일대도 투자 유망지역으로 꼽힌다. 특히 이 지역에서는 재건축이 추진 중인 동아맨션과 장미아파트에 대한 문의가 많다.

주변 중개업소에서는 장미아파트 뒤편 경일중·고교 일대 단독주택을 투자 유망지역으로 꼽고 있다. 아직 시세가 평당 2000만원 미만으로 저평가됐다는 이유 때문이다. 중랑천 건너 응봉·금호동도 투자를 고려해볼만 하다. 다산공인 이 사장은 ”일부 공장이 남게 되는 뚝섬역 인근 준공업지역은 투자가치가 떨어지는 것으로 판단된다”고 조언했다.

왕십리지역에서는 사업진척이 가장 빠른 뉴타운 2구역에 대한 문의가 많다. 노후 다세대주택 7∼8평짜리 지분값은 평당 3000만∼3500만원을 호가한다. 다가구 주택 10평대는 2000만∼2300만원 정도다. 이같은 지분값은 1,3구역도 비슷하다.

 

 

 

조인스랜드 김영태 기자

 

 

 

 

 

 

 

부동산투자자들에게나 보유하고 있는 사람들에게나 양도소득세가 관건이다.
거주이전을 목적으로 집을 처분하는 경우나 재테크를 위하여 부동산을 사고파는 경우에는 다음의 내용을 유의하여서 절세의 방안을 모색하여야 한다.

(절세요령이나 부동산 공매(한국자산관리공사. 예금보험공사, 공기업, 근로복지공단, 국유재산. 금융권의 공매를 배우고 싶은 분들은 조인스랜드 공매배우기 동호회에 오시면 자세히 배우실수 있습니다)

가. 주택을 팔았을 때는 양도소득세와 주민세(양도소득세의 10%)를 납부하여야 한다.

그러나 주거생활 안정을 위해 3년이상보유(취득일 ~ 양도일)(서울. 과천. 분당, 일산, 평촌. 중동, 산본에 소재하는 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주하여야 함)한 1세대 1주택은 양도소득셀 비과세하고 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에는 1세대 2주택인 상태에서 양도하여도 양도소득세가 비과세되지 않는다.

따라서 주택을 팔기전에 양도소득세 비과세요건에 해당되는지 검토를 하여야 한다.

①양도소득세가 과세되지 않는 경우(예)
*일반적으로 거주이전을 위하여 다른 주택을 먼저 취득(2주택이 됨)한 후 당해 주택을 처분하게 된다. 이때는 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 내에 종전의 주택을 처분하여야 양도소득세가 과세되지 않는다.

*취학, 1년이상이 질병의치료, 요양, 근무상의 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시.군지역으로 이사할 때는 3년 이상 보유하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않는다.

*다음의 경우는 2주택에 해당되어도 양도소득세가 과세되지 않는 예외규정이 있으므로 세무사에게 상의한 후 양도여부를 결정하여야 한다.
-각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 2주택이 된 때
-직계존속(남60세. 여55세)을 봉양하기 위해 합가함으로서 2주택이 된 때
-상속을 받아 두채의 집을 갖게 되는 때
-농어촌주택(서울. 경기도. 인천을 제외한 읍.면지역 중 몇가지 조건을 충족한 주택)을 포함하여 2주택이 된 때

나. 다음에 해당하는 지역의 주택을 3채 이상 보유한 사람은 그 중 1주택을 양도한 때는 실지거래가액에 의해 계산하며, 양도차익에 60%의 세율을 적용하여 중과한다.
◎
○서울 ○경기도(가평, 양평, 여주. 연천군. 평택시 포승면 제외)
○인천(강와. 옹진군 제외) ○부산(기장군 제외) ○대전 ○광주 ○울산(울 주군 제외)
○대구(달성군 제외) ○그 외 지역으로서 3억원 이상인 주택
예)김포에 2채의 주택을 보유하고 강화에 1채의 주택을 보유한 경우
김포는 위에서 열거한 지역의 주택에 해당되나 강화는 해당되지 않는다. 따라서 2채의 주택을 보유한 것으로 보아 60%의 세율이 아닌 낮은 세율을 적용한다. 즉 위에서 열거하는 지역의 주택을 3채이상 보유하는 경우만 해당된다.

다. 어느시점에서 양도하면 세금이 적게 계산되는지 생각해보아야 한다.
양도소득세는 보유기간에 따라 적용세율과 공제금액(장기보유특별공제)이 달라지며 공시지가에 따라 세금계산이 달라진다.

또한 양도소득세는 1년 단위로 합산하여 과세하므로 1년에 2개의 부동산을 양도하는 것과 2년에 걸쳐서 양도하는 것과 세금의 차이가 많이 나게 된다.

따라서 부동산 처분계획이 있는 사람은 지금 양도하여 얻는 이익과 조금 기다렸다가 양도함으로서 줄어드는 세금을 비교하여 양도시기를 결정하여야 한다.

①부동산을 보유한 기간(취득시점 ~양도시점)이 1년만이면 50%, 1~2년 보유시 40%, 2년 이상 보유시 9~36%의 세율을 적용받는다(2년이상 보유한 경우에는 낮은 세율을 적용받으므로 가급적 2년이상 보유 후 양도하는 것이 좋다)

②부동산을 보유한 기간이 3년 이상이면 양도차익의 10%, 5년 ~ 10년이면, 15%, 10년 이상이면 30%의 장기보유특별공제를 하여준다.

③매년 6.29~30일 은 토지에 대한 개별공시지가를 새로 고시하므로 그 시점 전 후에 양도할 때는 시청(구청)에 공시지가 확인한 후 양도시점을 결정하는 것이 좋다. 예를 들어 잔금지급일자를 공시지가 고시일 전을 당겨서 등기이전하여야 한다. 이와 반대로 공시지가가 하락하면 잔금지급일자를 고시일 이후로 미루어 등기이전하여야 세금을 줄일 수 있다.

④연도말에 양도할 것인지, 연초에 양도할 것인지 선택이 필요한 경우
매년 1월 1일은 개정된 새법을 새로 적용하여 양도소득세를 계산하므로 개정세법을 적용하였을 때 세금이 적게 계산되면 다음연도에, 세금을 많이 계산되면 당해연도를 잔금지급일자로 하여 등기이전하는 것이 좋다.

⑤양도소득세는 1년단위로 양도한 모든 부동산의 양도차익(양도차손)을 합산하여 과세한다. 부동산(갑)을 처분하여 양도차익이 발생한 때는 앞으로 양도하여야 할 부동산(을)을 연도를 이월하여 처분하는것이 좋다.

◎2004년에 양도차익 1억원인 갑의 부동산을 처분하였고, 양도차익이 1억원인 을의 부동산을 추가로 처분할 경우 세부담 비교
*갑.을 부동산 모두를 2004년에 처분한때 세부담
(2000,000,000-2,5000,000)x36%-11,000,000-59,400,000원)
*갑은 2004년, 을은 2005년에처분한 때 세부담
-2004년 :(100,000,000-2,500,000)x36% -11,700,000 =24,400,000원
-2005년 :(100,000,000-2,500,000)x36% -11,700,000 =24,400,000원
*을의 부동산을 다음연도로 이월하여 처분하면 12,600,000원의 세금을 절약할 수 있다.

⑥취득시점보다 지가가 많이 올라, 감당하지 못할 정도의 양도소득세가 계산되는 때는 장기적인 작전을 세워야 한다.
*김포와 같이 실지거래가액으로 과세되는 투기지역인 곳은 투기지역이 헤제되어 기준시가로 과세할 때까지 기다리는 것도 생각해볼 수 있다(대체적으로 기준시가로 과세하는 방법이 실지거래가액보다 세부담이 적다)
*토지를 분할하여 매각함으로서 양도소득세를 줄이는 방법을 고려해 본다(이때는 부동산 매매업으로 과세될 수 있으니 세무사의 조언을 받아야 한다)

라. 기준시가 과세대상 자산인 경우는 기준시가와 실지거래가액을 비교하여 세액이 적게 계산되는 신고방법을 선택하여야 한다.

마. 양도소득세 예정신고를 한다면, 납부할 세액의 10%에 대한 세액을 공제받을 수 있으므로 이를 활용하여야 한다.

양도소득세 예정신고는 양도일 다음 다음 달 말일까지 신고한다는 것은 명심하여야 한다(예, 6.1일 양도하였다면 8월말일)까지 신고. 납부)

 

 

 

글쓴이 : 권오현