2007-04-17 11:07

http://blog.drapt.com/007chan/81176775662760

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=438

주택시장은 4월 들어 거래량이 급감하면서 때 아닌 ‘겨울잠’을 자고 있습니다. 6월 종합부동산세 부과, 9월 분양가상한제 및 채권입찰제 확대, 분양가 내역 공개, 청약가점제 시행 등 굵직한 규제정책들이 대기하고 있습니다. 또 총부채상환비율(DTI) 규제가 7월, 9월, 12월에 단계별로 강화될 예정입니다. 이런 가운데 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트가 독자들에게 하고 싶은 말은 주택시장 침체기에 시장을 스케치하듯 한번 둘러보는 시간을 가져보라는 것입니다. 부자의 입장에서 말입니다. 분양시장 주택담보대출 규제로 주택시장 침체기에 적극적으로 청약하거나 미분양 아파트에 투자하기는 쉽지 않습니다. 지난 3월 2일부터 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트에 대해 대출금액에 따라 DTI 40~50%가 적용되고 있습니다. 7월부터는 투기지역 및 수도권 투기과열지구 6억원 이하 아파트 중도금 집단대출에도 DTI 60%가 적용되고 9월부터 전국 3억원 초과 아파트로 확대되고, 12월부터는 전국 모든 주택에 적용될 예정입니다. 하지만 송도 더 프라우 오피스텔 청약에서 보듯이 시세차익이 있는 단지를 중심으로 청약 열기는 계속될 것입니다. 여기에 분양가상한제가 전면 도입될 경우 품질에 상관없이 인근 아파트와 시세차이에 따른 청약 과열은 불가피할 것입니다. 더욱이 9월부터 분양가상한제 확대 및 분양가 내역 공개와 같은 규제정책으로 인해 2008년 이후부터 건설사의 민간아파트 공급물량은 감소될 것이므로 분양물량이 몰리는 오는 8월까지 내집마련 또는 투자 대상 분양 단지를 둘러볼 필요가 있습니다. 부자의 눈높이로 말입니다. 5월에는 수도권 아파트 분양물량이 4월보다 2배나 늘어난 2만가구 이상이 쏟아질 예정입니다. 브랜드, 교통, 학군 등을 중심으로 미래가치가 있는 단지를 골라 적극 청약하는 한편 미분양에 대해서 입주시점 이후 투자가치가 높아지는 단지를 적극적으로 찾아볼만 합니다. 찬란한 봄에 지역별 랜드마크 단지 또는 블루칩 또는 옐로칩 단지가 될 모델하우스를 탐방을 시작하는 게 어떨까요? 재개발시장 재개발시장은 뉴타운, 재정비촉진지구, 일반 재개발로 나눠져 과거보다 일반인이 투자하기 쉽지 않습니다. 뉴타운이 재정비촉지구로 지정되면 토지거래허가 규제를 받아 3년 이상 실거주할 무주택자가 아니면 6평 이상 지분을 사실상 매입할 수 없습니다. 또 서울시가 재정비촉진지구에 대한 용적률 인센티브를 주지 않기로 해 투자 메리트도 떨어진 상태입니다. 오는 11월까지 관리처분계획인가를 받지 못하면 재건축 일반분양과 함께 분양가상한제가 적용됩니다. 조합원 수익에 직결되는 일반분양분이 많을수록 사업성은 악화되겠지요. 든든한 자금력을 갖추지 않는 한 뉴타운 투자는 규제도 심해 현실적으로 힘든 상황입니다. 5년 이상 장기 투자를 할 수 있는 적극적인 투자자라면 한남동 일대, 뚝섬 일대, 길음동 일대, 거여마천 일대 뉴타운을 둘러보고 6평 미만 지분 투자를 고려할만 합니다. 개인적으로 일반인에게는 관리처분인가를 받았거나 11월까지 관리처분인가를 받을 수 있어 분양가상한제를 적용받지 않는 일반 재개발구역 시장을 둘러보기를 권합니다. 한편 최근 재개발 시장 동향은 분양가상한제 등 악재에도 불구하고 강남권 재건축 단지처럼 시세가 빠지는 모습을 보이지는 않고 있습니다. 매수자는 줄어드는 추세지만 매도자는 오히려 시세를 조금씩 올려 매물로 내놓고 있습니다. 재건축시장 1.11대책 이후 재건축 시장은 사업초기 단계 재건축 단지가 몰려있는 강동구, 송파구, 강남구를 중심으로 하락세를 보이고 있습니다. 개포동 주공 1, 4단지, 고덕동 고덕주공2단지 등 인기단지의 하락세가 계속돼 매도가가 하향 조정되고 있으나 매수자의 입질이 없는 상태입니다. 송파구는 가락동 가락시영, 잠실동 주공5단지 등의 주요 단지가 일주일에 5천만원 이상 하락해서 매물이 나오는 경우도 있어 당분간 하락세를 계속될 것으로 보입니다. 개인적으로 강남 진입을 희망하는 매수자라면 1.11대책 이후 지속되고 있는 매수자 우위 시장을 적극 활용할 필요가 있다고 생각합니다. 4~5월은 매물량과 실거래가 하락 추이를 지켜보며 적정가 매입을 저울질하기 좋은 시점이라고 생각합니다. 전에도 한번 언급했지만 재건축 단지에 분양가상한제와 분양가 내역 공개가 무조건 악재는 아닙니다. 공사비가 투명하게 공개됨으로써 오히려 사업시행인가 전후 단지들은 조합원 분양가가 낮추는 효과도 발생할 수 있습니다. 다만 시공사인 건설업체 입장에서는 수익성이 악화돼 사업초기 단계 재건축 단지는 사업지연이 장기화될 가능성이 있습니다. 투자비용이 많지만 조합원 명의변경이 가능한, 2003년 이전에 조합설립인가를 받고 2008년 이후 입주하는 재건축 단지를 둘러볼 필요가 있습니다. 참고로 2003년 12월 31일부터 투기과열지구 재건축 단지의 경우 조합설립인가 이후엔 입주 때까지 조합원 명의를 바꿀 수 없으므로 조합설립인가 전에 매입해야 합니다. 또 많지는 않지만 정밀 안전진단을 통과한 사업초기 단지를 중심으로 시장을 둘러보세요. 개인적으로 5년 이상을 내다본다면 규제 완화 시 우선적으로 재건축 추진이 가능한 강남권의 안전진단 미통과 단지도 침체기에 둘러볼 필요가 있다고 생각합니다.

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2007-04-17 11:07

http://blog.drapt.com/007chan/81176775651357

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=435

주말에 비가 온다고 하니 산행을 함께 할 지인들이 걱정이 많은 가 봅니다. 그럴 만도 하지요. 암릉으로 우뚝 솟아 ‘한국의 마터호른’이라 불리는 양평 백운봉을 가니까요. 하지만 저는 생각이 다릅니다. 빗속산행에 묘미가 있어 두려움보다는 즐거움이 앞섭니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 빗속산행과 경기침체기 부동산 투자의 공통점을 소개하겠습니다. 빗속산행의 즐거움 빗속산행의 즐거움은 우선 빗속산행을 감행하는 사람들이 많지 않다는데 있을 것입니다. 비가 온다면 기상 예보를 들으면 사람은 보통 움츠려지고 생존 본능에 따라 산행에 소극적으로 변합니다. 예보가 실제로 맞느냐는 별개로 치더라도 말입니다. 어렵게 모인 산우(山友)와 함께 산을 오르기 시작하면 우선 확 줄어든 사람들 때문에 마음이 차분해지고 편해지는 느낌입니다. 빗길에 암릉이나 흙길에서 미끄러지지 않도록 주의해야 하는 마음도 저절로 생기게 되지요. 또 그동안 앞만 보고 전진하는 산행이 아닌 한 걸음 한 걸음 걸으며 나무와 풀을 보고 새소리 물소리를 들으며 소요음영(逍遙吟詠) 미음완보(微吟緩步)했던 옛 선비들의 멋을 흉내낼 수도 있습니다. 빗속산행은 정적감으로 자연과 일체되는 느낌이 평소보다 깊습니다. 빗속에 ‘야호’ 소리를 내는 사람도 없구요. 과자 초콜릿 떡 등 간식을 먹으며 걸으면 입속에 적당히 물기가 스며들어 부드럽게 넘어가는 기분도 정말 좋습니다. 안전한 산행코스를 선택하고 마음의 준비, 그리고 기본적인 장비를 갖춘다면 빗속산행은 의외의 즐거움이 있습니다. 더욱이 빗속산행을 하는 사람만이 비가 그친 산속에서 놀라운 체험(자연, 넓게는 지구가 살아있다는 정서적 공감)을 할 기회를 잡을 수 있습니다. 경기침체란? 경기후퇴라고도 하며 영어로는 recession입니다. 경기침체는 경제성장률 경제지표인 실질GDP(국내총생산)가 통상 전분기 대비 2분기 이상 연속해서 감소한 경우를 말합니다. 문제는 경기침체는 와봐야 정확히 안다는 것입니다. 올 때까지는 예측에 불과하고 실제 온 후에도 분기별 경제성장률 통계는 3개월 뒤에나 알 수 있습니다. 또 특정시점에 대한 경기침체 여부는 10년이 지나야 결론을 내릴 수 있습니다. 참고로 3월 21일 한국은행이 발표한 2006년 경제성장률(실질GDP 기준)은 1분기 1.0%, 2분기 0.8%, 3분기 1.2%, 4분기 0.9% 등 연간 5.0%를 기록했습니다. 최근 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출. 우리나라로 치면 제2금융권 주택담보대출) 부실사태로 미국 경기침체 가능성에 대한 논쟁이 뜨겁습니다. 이미 미국은 경기침체가 시작됐다고 말하는 전문가가 있는가 하면 ‘경기침체가 올 가능성이 30%이다’, ‘아니다 50%이다’, ‘경기침체는 ‘기우’일뿐 오지 않을 것이다.’ 등등 설이 난무하고 있습니다. 이에 따라 한국에서도 경기침체와 부동산 버블붕괴를 우려하는 전문가들이 있습니다. 경기순환(경기사이클)은 4단계로 구분합니다. 경기가 바닥을 치고 상승하는 확장국면을 회복기와 확장기로 구분하고, 경기 정점에서 저점으로 떨어지는 수축국면을 후퇴기와 수축기로 나눕니다. 즉 경기는 회복기→확장기→후퇴기→수축기 순으로 지속적으로 순환한다고 봅니다. 국내 경기 순환주기는 외환위기 이전과 이후에 크게 달라졌습니다. 외환위기 이전에는 경기 순환주기는 평균 51개월이며 이중 확장국면은 34개월, 수축국면은 17개월이었습니다. 하지만 2000년 이후 경기 순환주기는 27개월(2003~2005년에는 21개월)로 거의 절반으로 짧아졌습니다. 수축국면은 16개월, 확장국면은 12개월. 순환주기는 세계화 덕택(?)에 시간이 흐를수록 더욱 짧아지고 있습니다. 경기침체의 즐거움 경기침체는 빗속산행과 비슷합니다. 빗속산행이 될지, 안될지는 당일 산행을 해봐야 알 수 있습니다. 실제가 비가 전혀 오지 않을 수도 있고, 비가 오더라도 적은 비에 그치거나 새벽에 오고 실제 산행 시간에 비가 전혀 오지 않을 수도 있습니다. 물론 예상보다 많은 비가 산행 중 올 수도 있습니다. 경기침체도 마찬가지입니다. 경기침체도 현대 경제학 이론대로라면 침체가 온 후 상당시간이 지나 경제전문가들이 결론을 내려야 일반인들은 정확히 알 수 있습니다. 그 이전까지는 모두 경제전문가의 예측일 뿐입니다. 전문가의 예측이 모두 맞는다면 전문가는 모두 부자가 돼 있어야 하는데 실상은 그렇지 않습니다. 그러면 고수들은 비관론이 지배적인 경기침체기에 손을 놓고 기다릴까요? 실제로는 정반대의 현상이 나타나고 있습니다. 오히려 침체기에 오히려 고수들은 주식투자를 많이 하고 주가도 오르며, 경쟁력 있는 기업은 적극적으로 투자를 합니다. 이는 부동산시장도 마찬가지입니다. 이와 관련 피터 린치의 칵테일파티 이론 중 1단계를 인용합니다. “첫 번째 단계에서는 한동안 내려가 있었기에 다시 오르리라고 기대하지 않던 사람들은 주식에 대해 이야기하지는 않는다. 사실 그들은 우르르 몰려와 나의 생계수단을 묻지만 나는 뮤추얼 펀드를 운영한다고 말한다. 그러면 그들은 얌전히 고객을 끄덕이며 사라진다. 금방 내게서 멀어지지 않은 경우에는 선거, 또는 날씨 따위로 화제를 돌려버린다. 잠시 후 그들은 치과의사에게로 옮겨가서 충치에 대한 이야기를 한다. 뮤추얼 펀드 매니저와 주식에 대한 이야기를 하기 보다는 치과의사와 충치 이야기를 한다면 그건 장세가 반전되려 한다는 징조이다.” 두려움을 떨쳐내고 실행한 사람만이 빗속산행과 경기침체의 즐거움을 만끽할 수 있습니다.

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2006-12-28 18:18

http://blog.drapt.com/007chan/81167297486217

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=423

2006년 마지막 오윤섭의 부자노트 칼럼 주제를 무엇으로 할까 고민하다 올해 가기 전 꼭 써보고 싶은 단어인 ‘풀무질과 마중물’로 정했습니다. 풀무질은 최근 부정적인 의미로 많이 쓰이고 있는 반면 마중물은 긍정적인 의미로 쓰이고 있습니다. 위 두 단어로 2006년을 보내며 2007년을 맞이하는 송구영신(送舊迎新)으로 삼을 까 합니다. 역부족이지만 최대한 부드럽고 감사하는 마음으로 써봤습니다. 2006년과 풀무질 풀무질이란 풀무로 바람을 일으키는 행위를 말합니다. 풀무란 쇠를 달구거나 녹이기 위해 화덕에 공기를 불어 넣는 기구입니다. 풀무에는 손풀무와 발풀무가 있고 주로 소규모 대장간에서 농기구나 금속공예품을 만들 때 사용했다고 합니다. ‘불난 데 풀무질한다’는 속담처럼 2006년 부동산시장에서 정부의 규제정책은 패착을 넘어 결과적으로 시장을 달구는 풀무질에 크게 기여했습니다. 대표적인 풀무질이 판교신도시 아파트 분양이 아니었나 생각합니다. 삼성경제연구소가 선정한 2006년 10대 히트상품에도 ‘판교 아파트’가 당당히 1위를 차지했습니다. 4월과 9월 두차례 나눠 실시된 판교 동시분양에는 청약통장 1순위 가입자 61만5천명이 청약했습니다. 분양 가구수는 1만4천여가구. 최고 경쟁률은 2073대 1을 기록했습니다. 판교신도시 분양시장에서 풀무질을 한 주체는 청약자가 아니라 바로 정부, 구체적으로 청와대, 재정경제부, 건설교통부 입니다. 어떻게 주택시장을 풀무질 했나를 시간 순으로 소개합니다. 투기의 온상은 강남권 아파트다. 특히 재건축 단지다. 재건축 규제를 통해 시세차익을 막고 불노소득을 원천적으로 막겠다.(정부) →재건축 규제로 강남권 아파트는 희소가치가 더더욱 높아질 것이다. 따라서 재건축 사업속도가 빠른 단지나 규제를 받지 않는 반사이익 단지를 매수하겠다.(소비자) →재건축 규제를 해도 집값이 내리지 않는 것은 분양가 자율화로 아파트 분양가가 인근 아파트값 보다 높게 책정되기 때문이다. 따라서 분양가를 규제하면 집값은 안정될 것이다. 강남 선호지역인 판교 아파트부터 분양가 상한제, 공영개발 등을 통해 분양가를 낮추겠다.(정부) →분양가를 낮추더라도 어차피 판교 입주시점 시세는 ‘분양가 더블’이며 이렇게 되면 결국 인근 아파트값 상승으로 이어질 것이다. 따라서 남보다 선취매를 해야지...(소비자) →판교 후폭풍과 청약 과열은 일시적인 현상일뿐이다. 채권입찰제, 전매금지 기간 확대, 전매금지 기간중 매도시 주공 실비 매입, 인터넷 청약, 당첨자 자금출처 세무조사 등을 통해 투기를 반드시 잡겠다.(정부) →판교라는 금싸라기 땅에 정부에서 분양가를 규제하니 인근 아파트 값보다 분양가가 싸 분양시점부터 시세차익이 크고 입주시점에는 프리미엄이 엄청날 것이다. 전매 금지는 상관없다. 1등 당첨확률이 8백14만분의 1인 로또보다 당첨확률이 높은 것 아닌가?(소비자) 지나치게 단순 도식화한 감이 없지 않으나 판교 아파트 규제정책은 2006년 부동산시장에서 대표적인 풀무질로 기록될 것입니다. 2007년과 마중물 마중물이라는 단어는 사실 최근에야 알았습니다. 하지만 어렸을 때 시골에서 우물가에서 사용했던 물이던군요. 여름날 목마르면 메마른 펌프에 바가지에 담은 마중물을 붓고 펌프질을 하면 물이 콸콸 쏟아지고 입을 갔다대고 먹곤 했습니다. 더운 여름에 등목을 하려고 펌프질하던 추억도 생각나는군요. 이때 물을 나오게 하기위해선 반드시 마중물을 세수 대야에 받아놓았습니다. 마중물 없이는 물이 절대로 나오지 않습니다. 이웃집에 가서든, 냇가에 가서든 반드시 마중물을 구해 와야 합니다. 다시 말해 물을 얻기 위해선 반드시 물을 미리 준비해야 합니다. 부동산시장에서 투자도 마찬가지입니다. 주변에선 보면 언제나 그렇듯 돈도 없는데 무슨 투자냐며 자포자기하며 오르는 집값을 애써 무시하는 사람들이 많습니다. 이런 사람들은 대부분 평상시 투자를 위한 준비를 전혀 하지 않고 있습니다. 준비하지 않는 자에게는 절대로 기회가 오지 않습니다. 준비는 비단을 돈을 모아 종잣돈을 마련하는 것만을 의미하지 않습니다. 일상생활에서 준비하는 크고 작은 습관은 본인의 의지에 따라 얼마든지 가능합니다. 일전에 직원과 같이 지하철을 타고 가다 해준 얘긴데 재미있어 해 부자노트 독자께 한번 소개합니다. 빈 자리 빨리 앉기 비법1: 빈자리에 남보다 가장 빨리 앉으려면 승강장에 지하철이 정차하기 전 내가 앉을 자리를 미리 찜하라. 그리고 출입문이 열리면 찜한 자리에 앉아라. 이렇게 하면 대부분 남보다 가장 빨리 원하는 자리에 앉을 수 있습니다. 남들은 정지되거나 문이 열리는 순간에 빈자리를 찾지만 남보다 빨리 빈자리를 앉기 위한 준비를 함으로써 작은 경쟁에서 승리할 수 있습니다. 빈 자리 빨리 앉기 비법2: 지하철을 탔으나 빈자리가 없다. 그러면 누구 앞에 서서 자리가 비기를 기다릴 것인가? 그것은 앉은 사람을 보면 알 수 있다. 지금은 그런 경우가 드물지만 승차권을 만지작거리면 십중팔구 다섯 정거장 이내에 내리는 사람이다. 도심권을 관통하는 지하철의 경우 세련된 옷을 입은 사람은 빨리 내린다. 반면 나이가 들고 촌스러운 옷을 입은 사람은 외곽 종점까지 갈 확률이 높다. 잠을 자는 깊게 사람도 피하라. 요즘에는 굳이 이런 노력을 할 필요가 없지만 20대 때 집에서 대학을 멀리 다니던 시절(통학시간 편도 2시간 소요)에 체득한 지하철 자리에 빨리 앉기 나만의 노하우입니다. 본론으로 돌아가서 만약 청약통장으로 내집마련을 한다면 어떤 마중물을 준비해야 할까요? 원하는 지역에서 원하는 평형에 청약할 수 있는 청약통장에 가입하는 것은 기본이고 희망 평형 및 지역의 분양가를 예상하고 이에 따른 자금을 매일 준비해야 할 것입니다. 신문에 나오는 부동산 기사만으로 청약 대상을 선정하기보다는 청약정보를 지속적으로 볼 수 있는 노력(부동산정보 사이트 방문 또는 관련 책이나 인터넷 동호회 및 카페 활동)을 매일 해야 합니다. 무주택 우선공급 대상, 재당첨 제한, 중복당첨 제한 등 각종 청약 상식을 숙지하는 것도 중요합니다. 그리고 가장 중요한 것은 미래가치가 높은 분양 아파트를 고르는 눈을 키우는 일입니다. 판교 아파트와 같은 인기 지역 아파트에 남 따라서 청약하면 되지 굳이 눈을 키워야 하냐고 반문하겠지만 판교급 인기 아파트만 고집해서는 10년이 지나도 청약통장으로 내집마련을 못할 수 있습니다. 청약통장으로 자금 상황에 맞춰 원하는 지역 및 평형에 청약, 당첨됨으로써 내집마련을 원하는 시기에 할 수 있는 실력을 매일 키워야 합니다. 원하는 시기에 당첨받는 것은 아무나 할 수 없으며 준비된 청약자만 할 수 있습니다. 2007년 마중물을 미리미리 준비하세요. HAPPY NEW YEAR!!

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